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书名：《逆天气运：惹不起，躲得起》傅川书库(荃芠✙➤FFD1922）
主角：《逆天气运：惹不起，躲得起》傅川
《逆天气运：惹不起，躲得起》傅川
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永和九年，岁在癸丑，暮春之初，会于会稽山阴之兰亭，修禊事也。群贤毕至，少长咸集。此地有崇山峻岭，茂林修竹，又有清流激湍，映带左右，引以为流觞曲水，列坐其次。虽无丝竹管弦之盛，一觞一咏，亦足以畅叙幽情。
是日也，天朗气清，惠风和畅。仰观宇宙之大，俯察品类之盛，所以游目骋怀，足以极视听之娱，信可乐也。
夫人之相与，俯仰一世。或取诸怀抱，悟言一室之内；或因寄所托，放浪形骸之外。虽趣舍万殊，静躁不同，当其欣于所遇，暂得于己，快然自足，不知老之将至；及其所之既倦，情随事迁，感慨系之矣。向之所欣，俯仰之间，已为陈迹，犹不能不以之兴怀，况修短随化，终期于尽！古人云：“死生亦大矣。”岂不痛哉！
每览昔人兴感之由，若合一契，未尝不临文嗟悼，不能喻之于怀。固知一死生为虚诞，齐彭殇为妄作。后之视今，亦犹今之视昔，悲夫！故列叙时人，录其所述，虽世殊事异，所以兴怀，其致一也。后之览者，亦将有感于斯文。
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#01familia[超话]##01familia#
1.
#贝贺琴莉# あちって顔
2.
#石原さき# 高校2年生17歳 石原さきです
本日発売の｢#ゼロふぁみSTRiKE!｣に初掲載していただきました！
水着撮影はほぼ未経験で、こんなに水着を着たのも初めてだったので撮影中はどきどきでした、、
上手く出来てないかもしれないけど
等身大の今のわたし、いっぱい見て貰えたら嬉しいです
#ゼロふぁみ https://t.cn/R2WxpQa
1.
#贝贺琴莉# あちって顔
2.
#石原さき# 高校2年生17歳 石原さきです
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上手く出来てないかもしれないけど
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#ゼロふぁみ https://t.cn/R2WxpQa
[话筒]0中介费：武侯新城核心区，200多万套三双卫！
平时做楼市咨询分析，很多朋友预算大概是200多万，最多不超过300万，要么当做婚房即买即住，要么是读书要紧落户在即，又或者本地工作通勤所需...总之200多万要满足很多硬性要求，新房极少，二手虽多，但是坑更多。
今天我们推出一套优质的房源，可谓四平八稳，一方面位于武侯新城核心区板块价值得到了市场认可，另一方面地铁区位教育商业界面等综合配套也耳目一新，再者该房源从位置到装修再到性价比，都很优质。
非常适合3-5人的家庭自住，同时还满足偏西门、南门的工作通勤之选。
小区：保利花园五期悦榕郡
板块/地址：武侯新城/武侯区福锦路一段562号
面积：106.42平
楼层：11/13
总价：261万（对外挂牌266万）
单价：24525元/平
朝向：南北通透
户型：3室2厅2卫，稀缺横厅
房龄：2018年
装修：自住精装修（带暖气、保养好）
中介费：0中介费
税费：满二，0增值税
一、板块简述
武侯新城位于主城区三环外的西南方位，是当前武侯区着重打造的重点区域，不同于三环内成熟得一成不变的楼市概念，也不同于悦湖、太平寺等还属于开发早期的荒芜地段，被成都地铁3、9、10号线围绕的武侯新城核心区可谓最精华的一段——既有城市的界面成熟度，又有持续开发的新面貌新概念。
武侯新城这个位置可以说是“进可攻，退可守”，不管是到传统的老牌市中心“春熙路”一带，还是到新兴的“国际城南金融城”板块，都十分方便快捷。驾车都只要20分钟，10公里以内，地铁更是十分方便。
这个板块早期就引进了保利、中铁、中海、绿地、华润等开发商布局了很多刚需刚改高层产品，近几年又有金茂、中铁建、阳光城、金科、龙湖、中粮等开发商持续输出，占领了改善高地，在业内一度有着“豪宅第三极”的美誉。当前武侯西派臻境（清水限价3.2w）、西派善境（中铁建51亩，楼面价1.88万，武侯新高）都是板块内的豪宅代表。
现如今，整个板块界面成熟，高楼林立，次新扎堆，在地铁方面，被3、9、10号线环绕，不论是进入三环主城，还是南下高新或者到双流机场都十分方便。
在商业方面，下楼就是兰庭集商业生活广场，2公里范围内还有有欧尚超市、吾悦广场、武侯万达、星悦荟、大悦城等大型商场。加上周边小区各种底商，可满足日常购物需求。
教育方面，保利花园五期悦榕郡对口的是公立的武顺街小学，下楼即到，十分方便，小升初属于武侯五区（2023年政策），对口两所还不错的中学，分别是武侯实验中学和北二外附中。
医疗方面，小区底商有很多药房，但周边近距离内缺乏大型医院，最近的公立医院成都武侯区第三人民医院，距离项目约3公里，开车大概6分钟。
另外小区对面就是铁佛公园，平时散步跑步，秋冬晒晒太阳都十分舒服。距离成都天府绿道入口也很近，周末来一场说走就走的骑行也很酷。
二、楼盘特点
保利花园系列开发了5个组团，其中5期榕郡是最新也算是地段最好（不临主干道，挨着公园近）的一期。建成年代是大概17、18年，迄今不过六七年光景，整体的小区维护保养颜值在线。
小区主要由高层和联排构成，其中5~8栋为联排别墅，打造的是“城市别墅”的概念。
整个小区主要户型80~200平米套三套四，其中97、106、119平的双卫户型最为经典，定位于刚需刚改改善的大结合，拉通容积率大概2.8。小区是保利自己的物业，管理严格，服务到位，每栋楼都有管家，日常事情联系管家都处理得很好很有人情味。
整体来说高层部分是前几年非常具有代表性的次新盘概念，但又有整体的轻微迭代，拿保利花园1-4期为例，其大户型的三房双卫均在120平以上，而在5期悦榕郡产品中100平左右即能实现前期120平以上产品的功能。
悦榕郡的高层还做到了阔尺三房起步，绝大部分户型均为南北朝向，且奢阔横厅配主卧衣帽间系统，产品整体的功能性和实用性较1~4期实现了大幅优化。
所以假设预算在两三百万，想买10年内次新房里的偏刚改一些的产品，那么5期的悦榕郡套三双卫，值得考虑一番。
三、房源简述
今天我们推出的这一套房子，是建面106.42平的套三双卫，主要的特点就是横厅设计，采光优越，得房率还挺高。
房源位于4栋的边户，总楼层只有17F，按照现在的话来说，还是小高层格局，加上小区内部还配有别墅，更是降低了容积率，提高了居住体验，完全不会有压抑的感觉。
这套房位于11楼，属于中高位置的黄金楼层，客厅朝向西北，对万兴路，视野开阔，没有什么遮挡，身心愉悦；2个卧室（包括主卧）朝向东南，对中庭绿化和小区别墅（无遮挡），俯瞰铁佛公园，赏心悦目，更是难得的视野景观。
另外房屋已安装隔音窗，客厅不吵，卧室朝南看公园舒适度高，这种布局使得4栋在小区内十分优越。
该户型是标准的套三双卫，横厅开间大，得房率高（测算约87.2%，比类似面积段的竖厅得房率84.35%更高）。双阳台设计，功能区完善，尤其是各卧室套内都有10平以上，充分尊重所有家庭成员，对主人套房更是多达26平左右，和客厅尺度差不多，有很稀缺的主卧阳台。
这套房定义自住装修，原木风格，大方宜居。而且装修的时候考虑到自己居住，选用的都是品牌材料，地板是圣象的实木复合地板，暖气是博世的，卫浴洁具等也是TOTO、美标等品牌的。柜子选的都是优质板材，而且客厅创新地设计了大面积储物柜+投影仪/幕布的方式，既增加了储物空间，又实现了大荧幕影音娱乐，一举两得。冬天打开暖气，在家看书、娱乐、休息舒适度都很高。
总的来说，这套房是整个小区里比较优质的房源，户型阔绰，楼层视野堪称完美，装修风格较好，用料扎实，如果是真心自住买房，那么应该是首选房源。
四、价格优势
房东换房原因主要是有了孩子以后，家庭人口较多，目前套三住起来有点小，考虑到要买新房置换，因此打算卖掉。目前贝壳报价是266万，但是针对房段子粉丝看房，目前报价是261万，折合单价约2.45万。
从房段子的角度来说，这个小区这套房，整体优势还是很明显的，定价也趋于正常合理的范围，适合诚心买房的人而非纯粹的看客。
我们可以通过以下三方面来分析：
一是挂牌行情。类似的104-108平户型，报价大多在二百七八十万，低于260万的只有4套，一套是94平的户型单价2.6万稍微偏高，一套是104平清水房报价260万，一套是104平竖厅得房率低报价258万，最后一套是108平竖厅低楼层视野差报价255万。
有过多次看房买房经验的人，都能发现本房源的楼层户型报价都是更有诚意的。
二是成交行情。我们检索90-140平的该小区成交历史可以发现，基本上近期成交单价都在2.5万以上，还没有对房源本身的情况和装修做细致分析，但考虑到如今市场的确是处于下行期，因此本房源报价2.45万也合情合理，能匹配上成交行情。
三则是老规矩，这套房本身是满二状态，可以做到0增值税，再加上房段子好房推荐是能真正做到0中介费的，所以实际成交只需要少量的契税即可，假设是换购还可以退个税1%，一来二去实际的税费成本就是契税1%。
更何况，房东也不是一口价，而是可以视双方诚意，继续议价的房源，在目前的基础上，还可以小小刀。
总而言之，机不可失时不再来，需要和房东面对面的话，请直接加房段子vx（djzsihai2007）拉你直接和卖家聊！#成都买房[超话]# #房东卖房# #成都二手房#
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小区：保利花园五期悦榕郡
板块/地址：武侯新城/武侯区福锦路一段562号
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楼层：11/13
总价：261万（对外挂牌266万）
单价：24525元/平
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一、板块简述
武侯新城位于主城区三环外的西南方位，是当前武侯区着重打造的重点区域，不同于三环内成熟得一成不变的楼市概念，也不同于悦湖、太平寺等还属于开发早期的荒芜地段，被成都地铁3、9、10号线围绕的武侯新城核心区可谓最精华的一段——既有城市的界面成熟度，又有持续开发的新面貌新概念。
武侯新城这个位置可以说是“进可攻，退可守”，不管是到传统的老牌市中心“春熙路”一带，还是到新兴的“国际城南金融城”板块，都十分方便快捷。驾车都只要20分钟，10公里以内，地铁更是十分方便。
这个板块早期就引进了保利、中铁、中海、绿地、华润等开发商布局了很多刚需刚改高层产品，近几年又有金茂、中铁建、阳光城、金科、龙湖、中粮等开发商持续输出，占领了改善高地，在业内一度有着“豪宅第三极”的美誉。当前武侯西派臻境（清水限价3.2w）、西派善境（中铁建51亩，楼面价1.88万，武侯新高）都是板块内的豪宅代表。
现如今，整个板块界面成熟，高楼林立，次新扎堆，在地铁方面，被3、9、10号线环绕，不论是进入三环主城，还是南下高新或者到双流机场都十分方便。
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教育方面，保利花园五期悦榕郡对口的是公立的武顺街小学，下楼即到，十分方便，小升初属于武侯五区（2023年政策），对口两所还不错的中学，分别是武侯实验中学和北二外附中。
医疗方面，小区底商有很多药房，但周边近距离内缺乏大型医院，最近的公立医院成都武侯区第三人民医院，距离项目约3公里，开车大概6分钟。
另外小区对面就是铁佛公园，平时散步跑步，秋冬晒晒太阳都十分舒服。距离成都天府绿道入口也很近，周末来一场说走就走的骑行也很酷。
二、楼盘特点
保利花园系列开发了5个组团，其中5期榕郡是最新也算是地段最好（不临主干道，挨着公园近）的一期。建成年代是大概17、18年，迄今不过六七年光景，整体的小区维护保养颜值在线。
小区主要由高层和联排构成，其中5~8栋为联排别墅，打造的是“城市别墅”的概念。
整个小区主要户型80~200平米套三套四，其中97、106、119平的双卫户型最为经典，定位于刚需刚改改善的大结合，拉通容积率大概2.8。小区是保利自己的物业，管理严格，服务到位，每栋楼都有管家，日常事情联系管家都处理得很好很有人情味。
整体来说高层部分是前几年非常具有代表性的次新盘概念，但又有整体的轻微迭代，拿保利花园1-4期为例，其大户型的三房双卫均在120平以上，而在5期悦榕郡产品中100平左右即能实现前期120平以上产品的功能。
悦榕郡的高层还做到了阔尺三房起步，绝大部分户型均为南北朝向，且奢阔横厅配主卧衣帽间系统，产品整体的功能性和实用性较1~4期实现了大幅优化。
所以假设预算在两三百万，想买10年内次新房里的偏刚改一些的产品，那么5期的悦榕郡套三双卫，值得考虑一番。
三、房源简述
今天我们推出的这一套房子，是建面106.42平的套三双卫，主要的特点就是横厅设计，采光优越，得房率还挺高。
房源位于4栋的边户，总楼层只有17F，按照现在的话来说，还是小高层格局，加上小区内部还配有别墅，更是降低了容积率，提高了居住体验，完全不会有压抑的感觉。
这套房位于11楼，属于中高位置的黄金楼层，客厅朝向西北，对万兴路，视野开阔，没有什么遮挡，身心愉悦；2个卧室（包括主卧）朝向东南，对中庭绿化和小区别墅（无遮挡），俯瞰铁佛公园，赏心悦目，更是难得的视野景观。
另外房屋已安装隔音窗，客厅不吵，卧室朝南看公园舒适度高，这种布局使得4栋在小区内十分优越。
该户型是标准的套三双卫，横厅开间大，得房率高（测算约87.2%，比类似面积段的竖厅得房率84.35%更高）。双阳台设计，功能区完善，尤其是各卧室套内都有10平以上，充分尊重所有家庭成员，对主人套房更是多达26平左右，和客厅尺度差不多，有很稀缺的主卧阳台。
这套房定义自住装修，原木风格，大方宜居。而且装修的时候考虑到自己居住，选用的都是品牌材料，地板是圣象的实木复合地板，暖气是博世的，卫浴洁具等也是TOTO、美标等品牌的。柜子选的都是优质板材，而且客厅创新地设计了大面积储物柜+投影仪/幕布的方式，既增加了储物空间，又实现了大荧幕影音娱乐，一举两得。冬天打开暖气，在家看书、娱乐、休息舒适度都很高。
总的来说，这套房是整个小区里比较优质的房源，户型阔绰，楼层视野堪称完美，装修风格较好，用料扎实，如果是真心自住买房，那么应该是首选房源。
四、价格优势
房东换房原因主要是有了孩子以后，家庭人口较多，目前套三住起来有点小，考虑到要买新房置换，因此打算卖掉。目前贝壳报价是266万，但是针对房段子粉丝看房，目前报价是261万，折合单价约2.45万。
从房段子的角度来说，这个小区这套房，整体优势还是很明显的，定价也趋于正常合理的范围，适合诚心买房的人而非纯粹的看客。
我们可以通过以下三方面来分析：
一是挂牌行情。类似的104-108平户型，报价大多在二百七八十万，低于260万的只有4套，一套是94平的户型单价2.6万稍微偏高，一套是104平清水房报价260万，一套是104平竖厅得房率低报价258万，最后一套是108平竖厅低楼层视野差报价255万。
有过多次看房买房经验的人，都能发现本房源的楼层户型报价都是更有诚意的。
二是成交行情。我们检索90-140平的该小区成交历史可以发现，基本上近期成交单价都在2.5万以上，还没有对房源本身的情况和装修做细致分析，但考虑到如今市场的确是处于下行期，因此本房源报价2.45万也合情合理，能匹配上成交行情。
三则是老规矩，这套房本身是满二状态，可以做到0增值税，再加上房段子好房推荐是能真正做到0中介费的，所以实际成交只需要少量的契税即可，假设是换购还可以退个税1%，一来二去实际的税费成本就是契税1%。
更何况，房东也不是一口价，而是可以视双方诚意，继续议价的房源，在目前的基础上，还可以小小刀。
总而言之，机不可失时不再来，需要和房东面对面的话，请直接加房段子vx（djzsihai2007）拉你直接和卖家聊！#成都买房[超话]# #房东卖房# #成都二手房#
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