把灰犀牛关进笼子里
“房住不炒”说到第四年，A股收复3500点，唱衰房地产变成一种政治正确。
自2010年起，网上就流传出一份所谓的“房地产崩盘时间表”，这个时间表把我们国家的房地产发展情况和隔海相望的某岛国做了全方位的对比，最后得出结论——2011年，国内楼市要崩盘。然后未果，接着是2012年、2013年……直到最近这份时间表再次“重出江湖”称，明年楼市将崩盘。
十年崩溃论，没结婚的后生们的娃娃都上初中了，而据说，仍然有超过七成的网友对房地产崩盘有信心。
中央早在2016年就开始发力提出“房住不炒”，此后中国楼市的调控政策逐步趋严。今年8月份，被称为终结房地产“三高”模式的“三道红线”政策出台。
12月1日，中国人民银行党委书记、银保监会主席郭树清再次发文指出，房地产是现阶段我国金融风险方面最大的“灰犀牛”。这是中央第二次强调房地产泡沫是“灰犀牛”的说法。
12月31日，2020年最后一天，中国人民银行、银保监会联合发文，建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度。
附件一张表，全文都是围绕这张表展开的。
按照银行的体量类型分成了五档，分档设置房地产余额占比和个人住房贷款占比两个上限，对超过上限的机构设置过渡期，并设置地域差别化调节机制。
居民有首套房二套房首付比例，开发商有三道红线，银行有房地产贷款集中度占比，层层围堵，灰犀牛被关进了笼子里。
对房地产信贷的管控一直就有，早在2003年，央行就提出了“加强房地产开发贷款管理”“严格控制土地储备贷款的发放”。
2009年“国四条”，标志着房地产调控政策正式转向，银行表内信贷政策的迅速收紧，多家银行也开始推行房地产限额管理。
华泰证券研究所的分析显示，在五档各类上市银行中，比例超上限的银行在少数，中资大型银行中仅有建行和邮储银行的按揭比例轻微超限；中资中型银行中仅有招行、兴业、浦发、平安的比例超限。
那些被银行研究员称为“出厂价LV”的心头爱股们，今天都被砸出了跳楼甩卖的价格。
调控戴上紧箍咒的房企，又迎来三道红线的泰山压顶，叠加银行房地产集中度的管控要求，房住不炒的今天，调控已是常态化。
调控常态化之后，金融机构和地产行业到底有什么样的影响和变化？金融机构的客户选择会有什么变化？开发商又会有哪些应对？
三道红线和资管新规在某种程度上调控目标是一致的，是落实国家对地产衍生出的金融影子银行的整顿，这也是我们在《渐行渐远的利差时代》里试图阐释的逻辑：
以非标和地产为依托的，过去十余年持续的，庞大的红利资产的配置机会，可能已经渐渐落幕了。
具体到地产行业上，三道红线控制的是房企的有息负债增速，最终的目标就是把整个行业的负债规模给稳住，不能再增长了。改变规模为王，流量至上，粗放式扩张的发展思路，转变为重视权益，利润至上，精细化管理。
过去，业绩不好就会“杀个策划祭天”，现在，换营销总也不能根本上扭转局面。
行业江湖地位基本落定，已经纳入库存的项目，基本上也落实了融资方案，以前没机会上杠杆的，也上不了了
对于开发商来说，会加速三件事的发生。
一是出表，将负债出表，也就是我们在很多香港上市房企的报表里看到的，CFO带着PS和滤镜在干活，不断的修饰报表；二是收缩，有息负债增速从以往的30%-40%降到高档的15%低档的5%，意味着通过负债的不断扩张来推动资产端的持续膨胀难以为继，借新还旧过程中，每年的利润要覆盖利息都可能很难，只能降低增速；三是回流，资产分拆、合作开发、引入战略投资，扩大股东权益，用权益去扩张，或是强调销售去化和利润导向，累积利润再进行扩张。
在“出表”“收缩”“回流”这三件事中，“出表”和“收缩”都是确定会发生的，基于主体不同、幅度不同，而“回流”是看起来合理，但是现实中很难落地的选项，在回款环节，真正靠销售现金流来拉平融资现金流很难实现，而权益合作层面，过去的“大鱼吃小鱼”更多会被“大鱼吃大鱼”和“秃鹰捡尸体”取代，而不是想当然耳，找到一个合作伙伴就可以双双实现权益进表，总要有人去背杠杆的。
稍有点觉悟的开发商也想明白了，要么我吃别人，要么被别人吃掉。
从开发商的拿地方式上来说，主流方式还是招拍挂，但是更为精巧的产业勾地、文旅勾地、教育勾地等模式，能够提供另一条低成本获得土地的路径，可能会成为今明两年投拓领域的机会；另外，正如上面所说，以往的并购整合，会更多变成秃鹰捡尸体式的挑挑拣拣。
从城市来说，几线城市的分类可能没有太大的参考意义，无论是哪一种状态面对楼市，你总会看到有人在入场，因为每个人的需求不同，面对市场的心态自然不同。
重要的问题是，人口净流入吗？人口基数多大？产业基础如何？土地供应量怎么样？也就是更精确意义上的强效能的城市；弱效能的城市特别是中西部的大多数城市，未来都会横盘甚至下跌一段时间，供应太大，需求太弱，城市之间，城市内部，都会出现进一步的分
临近年末，在北方部分城市“取消限购”“建议开发商主动降价”传闻四起的时候，上海房价开始跳涨，远在南陲的深圳出现了“万人抢房”的热潮，买到就赚500万，引起了全国人民的围观。
类似北方房价跌成了鬼，深圳还能收到茶水费的情况，还会不断发生。
对金融机构来说，优质信贷资源的额度（开发贷，按揭贷款，信托非标）会进一步向头部的房企集中，而头部房企会把高成本融资渠道替代为更优质的低成本融资，在行业普遍增速受限的情况下，金融机构和开发商的双向选择会加速这种集中的趋势，小房企如同小银行、小信托、小券商一样，日子不会太好过。同时，房地产股权类投资的快速发展期到来，权益投资机会增大，部分头部房企的优质项目在逐渐放开股权合作机会。
总体上三道红线并没有加剧整个房地产行业的风险，而是在行业的销售量和开发量基本见顶的时候，及时踩一个刹车，约束杠杆放大，严格投资纪律。在土储先行，融资跟上，预售周转的发展模式下，房地产的资产质量和流动性，在大类资产中还是有比较明显的优势的。
你说房地产会是下一个暴富的行业吗？大概率不会了，但是房地产会是下一个爆雷的行业吗？也不见得。
当地产行业成为支柱、压舱石和稳定器之后，对于机构而言，需要的，只是等待投资时机的耐心，和选择优质资产的眼光。
“房住不炒”说到第四年，A股收复3500点，唱衰房地产变成一种政治正确。
自2010年起，网上就流传出一份所谓的“房地产崩盘时间表”，这个时间表把我们国家的房地产发展情况和隔海相望的某岛国做了全方位的对比，最后得出结论——2011年，国内楼市要崩盘。然后未果，接着是2012年、2013年……直到最近这份时间表再次“重出江湖”称，明年楼市将崩盘。
十年崩溃论，没结婚的后生们的娃娃都上初中了，而据说，仍然有超过七成的网友对房地产崩盘有信心。
中央早在2016年就开始发力提出“房住不炒”，此后中国楼市的调控政策逐步趋严。今年8月份，被称为终结房地产“三高”模式的“三道红线”政策出台。
12月1日，中国人民银行党委书记、银保监会主席郭树清再次发文指出，房地产是现阶段我国金融风险方面最大的“灰犀牛”。这是中央第二次强调房地产泡沫是“灰犀牛”的说法。
12月31日，2020年最后一天，中国人民银行、银保监会联合发文，建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度。
附件一张表，全文都是围绕这张表展开的。
按照银行的体量类型分成了五档，分档设置房地产余额占比和个人住房贷款占比两个上限，对超过上限的机构设置过渡期，并设置地域差别化调节机制。
居民有首套房二套房首付比例，开发商有三道红线，银行有房地产贷款集中度占比，层层围堵，灰犀牛被关进了笼子里。
对房地产信贷的管控一直就有，早在2003年，央行就提出了“加强房地产开发贷款管理”“严格控制土地储备贷款的发放”。
2009年“国四条”，标志着房地产调控政策正式转向，银行表内信贷政策的迅速收紧，多家银行也开始推行房地产限额管理。
华泰证券研究所的分析显示，在五档各类上市银行中，比例超上限的银行在少数，中资大型银行中仅有建行和邮储银行的按揭比例轻微超限；中资中型银行中仅有招行、兴业、浦发、平安的比例超限。
那些被银行研究员称为“出厂价LV”的心头爱股们，今天都被砸出了跳楼甩卖的价格。
调控戴上紧箍咒的房企，又迎来三道红线的泰山压顶，叠加银行房地产集中度的管控要求，房住不炒的今天，调控已是常态化。
调控常态化之后，金融机构和地产行业到底有什么样的影响和变化？金融机构的客户选择会有什么变化？开发商又会有哪些应对？
三道红线和资管新规在某种程度上调控目标是一致的，是落实国家对地产衍生出的金融影子银行的整顿，这也是我们在《渐行渐远的利差时代》里试图阐释的逻辑：
以非标和地产为依托的，过去十余年持续的，庞大的红利资产的配置机会，可能已经渐渐落幕了。
具体到地产行业上，三道红线控制的是房企的有息负债增速，最终的目标就是把整个行业的负债规模给稳住，不能再增长了。改变规模为王，流量至上，粗放式扩张的发展思路，转变为重视权益，利润至上，精细化管理。
过去，业绩不好就会“杀个策划祭天”，现在，换营销总也不能根本上扭转局面。
行业江湖地位基本落定，已经纳入库存的项目，基本上也落实了融资方案，以前没机会上杠杆的，也上不了了
对于开发商来说，会加速三件事的发生。
一是出表，将负债出表，也就是我们在很多香港上市房企的报表里看到的，CFO带着PS和滤镜在干活，不断的修饰报表；二是收缩，有息负债增速从以往的30%-40%降到高档的15%低档的5%，意味着通过负债的不断扩张来推动资产端的持续膨胀难以为继，借新还旧过程中，每年的利润要覆盖利息都可能很难，只能降低增速；三是回流，资产分拆、合作开发、引入战略投资，扩大股东权益，用权益去扩张，或是强调销售去化和利润导向，累积利润再进行扩张。
在“出表”“收缩”“回流”这三件事中，“出表”和“收缩”都是确定会发生的，基于主体不同、幅度不同，而“回流”是看起来合理，但是现实中很难落地的选项，在回款环节，真正靠销售现金流来拉平融资现金流很难实现，而权益合作层面，过去的“大鱼吃小鱼”更多会被“大鱼吃大鱼”和“秃鹰捡尸体”取代，而不是想当然耳，找到一个合作伙伴就可以双双实现权益进表，总要有人去背杠杆的。
稍有点觉悟的开发商也想明白了，要么我吃别人，要么被别人吃掉。
从开发商的拿地方式上来说，主流方式还是招拍挂，但是更为精巧的产业勾地、文旅勾地、教育勾地等模式，能够提供另一条低成本获得土地的路径，可能会成为今明两年投拓领域的机会；另外，正如上面所说，以往的并购整合，会更多变成秃鹰捡尸体式的挑挑拣拣。
从城市来说，几线城市的分类可能没有太大的参考意义，无论是哪一种状态面对楼市，你总会看到有人在入场，因为每个人的需求不同，面对市场的心态自然不同。
重要的问题是，人口净流入吗？人口基数多大？产业基础如何？土地供应量怎么样？也就是更精确意义上的强效能的城市；弱效能的城市特别是中西部的大多数城市，未来都会横盘甚至下跌一段时间，供应太大，需求太弱，城市之间，城市内部，都会出现进一步的分
临近年末，在北方部分城市“取消限购”“建议开发商主动降价”传闻四起的时候，上海房价开始跳涨，远在南陲的深圳出现了“万人抢房”的热潮，买到就赚500万，引起了全国人民的围观。
类似北方房价跌成了鬼，深圳还能收到茶水费的情况，还会不断发生。
对金融机构来说，优质信贷资源的额度（开发贷，按揭贷款，信托非标）会进一步向头部的房企集中，而头部房企会把高成本融资渠道替代为更优质的低成本融资，在行业普遍增速受限的情况下，金融机构和开发商的双向选择会加速这种集中的趋势，小房企如同小银行、小信托、小券商一样，日子不会太好过。同时，房地产股权类投资的快速发展期到来，权益投资机会增大，部分头部房企的优质项目在逐渐放开股权合作机会。
总体上三道红线并没有加剧整个房地产行业的风险，而是在行业的销售量和开发量基本见顶的时候，及时踩一个刹车，约束杠杆放大，严格投资纪律。在土储先行，融资跟上，预售周转的发展模式下，房地产的资产质量和流动性，在大类资产中还是有比较明显的优势的。
你说房地产会是下一个暴富的行业吗？大概率不会了，但是房地产会是下一个爆雷的行业吗？也不见得。
当地产行业成为支柱、压舱石和稳定器之后，对于机构而言，需要的，只是等待投资时机的耐心，和选择优质资产的眼光。
#美国疫情# 为了尽快让国民完成疫苗注射，特朗普政府创建了一个叫做“曲速行动”的项目。该项目将确保到明年6月底，有80%的美国人完成疫苗注射。数据显示，想要实现目标，每天需要有300多万人注射疫苗，但到目前为止,大概只有200万美国人接受了疫苗注射 。按照目前的速度，可能需要近10年的时间才能完成注射计划。
12月29日，美国当选总统拜登指责特朗普政府在处理民众接种疫苗的问题上做得不够。拜登表示，他很感谢所有为疫苗研制和分发做出贡献的人，但正如他长期担心和警告的那样，疫苗的分发和管理并没有取得应有的进展。#数百人不戴口罩参加特朗普跨年派对##医疗#
12月29日，美国当选总统拜登指责特朗普政府在处理民众接种疫苗的问题上做得不够。拜登表示，他很感谢所有为疫苗研制和分发做出贡献的人，但正如他长期担心和警告的那样，疫苗的分发和管理并没有取得应有的进展。#数百人不戴口罩参加特朗普跨年派对##医疗#
1.刻意去找的东西，往往是找不到的。天下万物的来和去，都有它的时间。
——三毛
2.人在的时候，总以为有机会，其实人生就是减法，见一面就少一面。
——北岛
3.在隆冬我终于知道，我身上有个不可战胜的夏天。
——加缪
4.我的不幸，恰恰在于我缺乏拒绝的能力。我害怕一旦拒绝别人，便会在彼此心里留下永远无法愈合的裂痕。
——太宰治 《人间失格》
5.世界上只有一种真正的英雄主义，那就是看清生活的真相之后，依然热爱生活。
——罗曼罗兰
6.死不是生的对立面，而是作为生的一部分永存。
——村上春树
7.人生就是一列开往坟墓的列车，路途上会有很多站，很难有人可以自始至终陪着走完。当陪着你的人要下车时，即使不舍也该心存感激，然后挥手道别。
——宫崎骏
8.不乱于心，不困于情，不惧将来，不念过往，如此，安好。
——丰子恺
9.生如夏花之绚烂，死如秋叶之静美。
——泰戈尔
10.万人都要将火熄灭，我一人独将此火高高举起。
——海子
11.每一个不曾起舞的日子，都是对生命的辜负。
——尼采
12.我年纪还轻、阅历不深的时候，我父亲教导过我一句话，我至今还念念不忘。“每逢你想要批评任何人的时候，”
他对我说，“你就记住，这个世界上所有的人，并不是个个都有过你拥有的那些优越条件。”
——菲茨杰拉德《了不起的盖茨比》
13.明确地爱，直接地厌恶，真诚地喜欢，站在太阳下的坦荡，大声无愧地称赞自己。
——黄永玉
14.人生在世，快乐和痛苦本就分不清，我只求它货真价实。
——王小波
15.人生就是这样，要耐的住寂寞，才守得住繁华。
——七堇年
16.其实所有纠结做选择的人心里早就有了答案，咨询只是想得到内心所倾向的选择。最终的所谓命运，还是自己一步步走出来的。
——东野圭吾
17.你的善良，必须带点锋芒，否则等于零。
——爱默生
18.我天性不宜交际。在多数场合，我不是觉得对方乏味，就是害怕对方觉得我乏味。可是我既不愿忍受对方的乏味，也不愿费劲使自己显得有趣，那都太累了。我独处时最轻松，因为我不觉得自己乏味。即使乏味，也自己承受，不累及他人，无需感到不安。
——周国平《风中的纸屑》
19.明智的放弃胜过盲目的执着。
——林语堂 https://t.cn/A6qm6up2
——三毛
2.人在的时候，总以为有机会，其实人生就是减法，见一面就少一面。
——北岛
3.在隆冬我终于知道，我身上有个不可战胜的夏天。
——加缪
4.我的不幸，恰恰在于我缺乏拒绝的能力。我害怕一旦拒绝别人，便会在彼此心里留下永远无法愈合的裂痕。
——太宰治 《人间失格》
5.世界上只有一种真正的英雄主义，那就是看清生活的真相之后，依然热爱生活。
——罗曼罗兰
6.死不是生的对立面，而是作为生的一部分永存。
——村上春树
7.人生就是一列开往坟墓的列车，路途上会有很多站，很难有人可以自始至终陪着走完。当陪着你的人要下车时，即使不舍也该心存感激，然后挥手道别。
——宫崎骏
8.不乱于心，不困于情，不惧将来，不念过往，如此，安好。
——丰子恺
9.生如夏花之绚烂，死如秋叶之静美。
——泰戈尔
10.万人都要将火熄灭，我一人独将此火高高举起。
——海子
11.每一个不曾起舞的日子，都是对生命的辜负。
——尼采
12.我年纪还轻、阅历不深的时候，我父亲教导过我一句话，我至今还念念不忘。“每逢你想要批评任何人的时候，”
他对我说，“你就记住，这个世界上所有的人，并不是个个都有过你拥有的那些优越条件。”
——菲茨杰拉德《了不起的盖茨比》
13.明确地爱，直接地厌恶，真诚地喜欢，站在太阳下的坦荡，大声无愧地称赞自己。
——黄永玉
14.人生在世，快乐和痛苦本就分不清，我只求它货真价实。
——王小波
15.人生就是这样，要耐的住寂寞，才守得住繁华。
——七堇年
16.其实所有纠结做选择的人心里早就有了答案，咨询只是想得到内心所倾向的选择。最终的所谓命运，还是自己一步步走出来的。
——东野圭吾
17.你的善良，必须带点锋芒，否则等于零。
——爱默生
18.我天性不宜交际。在多数场合，我不是觉得对方乏味，就是害怕对方觉得我乏味。可是我既不愿忍受对方的乏味，也不愿费劲使自己显得有趣，那都太累了。我独处时最轻松，因为我不觉得自己乏味。即使乏味，也自己承受，不累及他人，无需感到不安。
——周国平《风中的纸屑》
19.明智的放弃胜过盲目的执着。
——林语堂 https://t.cn/A6qm6up2
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