楼市情报局丨中海押注丰台 公元里价格惹争议
中海公元里开盘前折扣价6.8万左右一平起
房地产市场仍处在深度调整期，房企投资拿地颇为谨慎，而北京土地是当前土拍市场为数不多的优质资产，重仓北京已成为不少房企的一致选择。数十家房企争抢一宗优质地块的的现象屡见不鲜，这也意味着增持北京的难度在增大。
值得关注的是，在2022年和2023年的北京拿地榜单中，中海蝉联拿地数和拿地金额榜首。
数据显示，2023年，中海一共拿了6块地，共斥资255亿元。其中的5宗都是赶在去年10月末拿的，且三宗都在丰台，到现在四个月左右的时间，5宗地的项目案名和产品都已经陆续公布。
2月24日，位于丰台南苑的中海公元里开放样板间，项目总共规划了10栋楼，622套房，主打改善，户型面积段为116平方米、144平方米和177平方米。
项目销售表示，样板间开放当天，人就没断过，尤其上午，周边想要置换的客群很多。
PART ONE
中海接盘南苑地块 配套一般
实际上，中海公元里所在地块最初并不属于中海。2023年10月18日，东方雨虹超越一众老牌房企，以40.135亿元勇夺“丰台区南苑棚户区改造一期项目A地块东区”地块，溢价率15%，成交楼面价约4.89万/平方米。
不过，东方雨虹在拿地不到一个月时间里，便转让了大部分股权给中海 。而在此之前，中海已经在南城打造了中海甲叁号院、兴叁号院、京叁号院等多个项目，操盘经验比较丰富。
这块地整体无其他配建，比较纯粹，但地块呈三角状，不够方正，很考验中海的产品力。
项目所在的丰台南苑，是北京城南计划的重要一环，东边不到两公里就是北京的南中轴，很有战略高度。
目前来看，项目位于南四至五环间，周边城市界面比较荒乱，南侧和西侧为城中村。项目距离最近地铁口1.5公里，是地铁4号线和19号线交汇的新宫站，步行约20分钟。规划中的19号线二期站点新宫南站距离项目很近，且途经多个重要核心商圈，直达金融街、北三环、学院路，北延通车后，直达中关村软件园，但通车时间预计会很漫长，且周边道路比较窄，早晚高峰人车较多，比较拥挤。
教育方面，项目北侧一路之隔是南苑中学，南侧紧挨着五爱屯小学，附近还有槐房小学和北京新桥外国语高中，学校口碑一般。
医疗方面，项目2公里范围内有南苑医院，3.3公里左右有北京航天总医院、5公里左右有北京博爱医院。
项目附近商圈基本都在新宫地铁站附近，有万达广场和大悦春风里。另外，再远点的西红门聚集着北京知名商圈，有宜家、荟聚商场、新光界百货、山姆会员店等，开车大概需要15分钟。
项目的一大卖点是南苑区域附近不可复制的自然资源，地块北侧就是南苑公园、南苑湿地公园一二期，南苑湿地公园相当于2.5个奥森的面积，生态环境十分优越。
此外，中海公元里指导价7.8万元/平方米，而新宫地铁站附近的的两个新项目建发璟院和森与天指导价都在8.3万/平方米，虽然中海公元里略贵，但这两个项目距离地铁更近，更方便的享受地铁附近较成熟的配套，周围整体环境也更胜一筹。（中海公元里后期有19号线南延线新宫南站在地块边上）
不过，地块周边2015年左右拿地建设的天悦壹号和金府大院，目前二手房挂牌均价分别在9万/平方米和8万/平方米左右，相对来说，中海公元里价格具有一定优势。
PART TWO
主打改善 最小面积116平方米
中海公元里项目产品定位为“拾光系”，属于中海比较高端的产品系列。
项目容积率为2.4，规划了10栋住宅楼共622户，是7-15层洋房+小高层的设计，共三种户型，分别为116平方米三居，144平方米和177平方米四居，全部是三面宽、南北通透的户型，精装交付。
根据项目户型分布图，除了6号楼楼王的位置不临街，其余楼栋均临街。
具体来看，116平方米三居为南向三面宽的全明格局，U型厨房。中央餐客厨一体，双明卫，南向主卧套房设计，餐厅面积也不小，客厅面宽3.8米，北向卧室配有小设备台，起步即是改善。这一面积段的户型主要集中在项目南侧，3号楼中间户位置比较好。
144四居是经典的四叶草户型，卧室分布于四角，居住私密性比较强，客厅面宽4.2米，LDK一体，整个公共区域很很宽敞，单客厅、餐厅的面积就超过了40平，餐厅横置一张6人餐桌完全没有问题，南向主卧面宽3.5米，北向较大次卧面宽3.3米，居住舒适度不错。不过，这个户型入户门直对卫生间是一部分客户比较介意的槽点。
177平方米是项目最大的户型，做了3.1米的层高，南向总面宽达到13.5米，客厅及餐厅面宽约6.4米，采光很好，餐厅完全可以放下酒柜+西厨+岛台+6人桌的顶配组合。主卧套间设计，配有三分离卫浴、观景浴缸、独立衣帽区。
这个户型比较适合一步到位的改善多口之家，均价在8.25万元/平方米，虽然只有28套，但从项目周围整体环境等综合情况来看，去化预计不会很快。
此外，中海公元里得房率在82%-90%，赠送面积多。
总体来说，对于自驾出行，希望改善自住环境的客群来说，中海公元里的户型住起来还是比较舒适的。
业内人士普遍认为，项目所在南苑目前属于城乡结合部，除了南苑森林公园，其他的配套都比较低端，规划落地时间也会很漫长，短期内对房价整体拉动不大。如果按照7.8万元/平方米计算，中海公元里的总价在897万元～1365万元之间，而这个价格在北京可选的新房还是很多的。
中海公元里开盘前折扣价6.8万左右一平起
房地产市场仍处在深度调整期，房企投资拿地颇为谨慎，而北京土地是当前土拍市场为数不多的优质资产，重仓北京已成为不少房企的一致选择。数十家房企争抢一宗优质地块的的现象屡见不鲜，这也意味着增持北京的难度在增大。
值得关注的是，在2022年和2023年的北京拿地榜单中，中海蝉联拿地数和拿地金额榜首。
数据显示，2023年，中海一共拿了6块地，共斥资255亿元。其中的5宗都是赶在去年10月末拿的，且三宗都在丰台，到现在四个月左右的时间，5宗地的项目案名和产品都已经陆续公布。
2月24日，位于丰台南苑的中海公元里开放样板间，项目总共规划了10栋楼，622套房，主打改善，户型面积段为116平方米、144平方米和177平方米。
项目销售表示，样板间开放当天，人就没断过，尤其上午，周边想要置换的客群很多。
PART ONE
中海接盘南苑地块 配套一般
实际上，中海公元里所在地块最初并不属于中海。2023年10月18日，东方雨虹超越一众老牌房企，以40.135亿元勇夺“丰台区南苑棚户区改造一期项目A地块东区”地块，溢价率15%，成交楼面价约4.89万/平方米。
不过，东方雨虹在拿地不到一个月时间里，便转让了大部分股权给中海 。而在此之前，中海已经在南城打造了中海甲叁号院、兴叁号院、京叁号院等多个项目，操盘经验比较丰富。
这块地整体无其他配建，比较纯粹，但地块呈三角状，不够方正，很考验中海的产品力。
项目所在的丰台南苑，是北京城南计划的重要一环，东边不到两公里就是北京的南中轴，很有战略高度。
目前来看，项目位于南四至五环间，周边城市界面比较荒乱，南侧和西侧为城中村。项目距离最近地铁口1.5公里，是地铁4号线和19号线交汇的新宫站，步行约20分钟。规划中的19号线二期站点新宫南站距离项目很近，且途经多个重要核心商圈，直达金融街、北三环、学院路，北延通车后，直达中关村软件园，但通车时间预计会很漫长，且周边道路比较窄，早晚高峰人车较多，比较拥挤。
教育方面，项目北侧一路之隔是南苑中学，南侧紧挨着五爱屯小学，附近还有槐房小学和北京新桥外国语高中，学校口碑一般。
医疗方面，项目2公里范围内有南苑医院，3.3公里左右有北京航天总医院、5公里左右有北京博爱医院。
项目附近商圈基本都在新宫地铁站附近，有万达广场和大悦春风里。另外，再远点的西红门聚集着北京知名商圈，有宜家、荟聚商场、新光界百货、山姆会员店等，开车大概需要15分钟。
项目的一大卖点是南苑区域附近不可复制的自然资源，地块北侧就是南苑公园、南苑湿地公园一二期，南苑湿地公园相当于2.5个奥森的面积，生态环境十分优越。
此外，中海公元里指导价7.8万元/平方米，而新宫地铁站附近的的两个新项目建发璟院和森与天指导价都在8.3万/平方米，虽然中海公元里略贵，但这两个项目距离地铁更近，更方便的享受地铁附近较成熟的配套，周围整体环境也更胜一筹。（中海公元里后期有19号线南延线新宫南站在地块边上）
不过，地块周边2015年左右拿地建设的天悦壹号和金府大院，目前二手房挂牌均价分别在9万/平方米和8万/平方米左右，相对来说，中海公元里价格具有一定优势。
PART TWO
主打改善 最小面积116平方米
中海公元里项目产品定位为“拾光系”，属于中海比较高端的产品系列。
项目容积率为2.4，规划了10栋住宅楼共622户，是7-15层洋房+小高层的设计，共三种户型，分别为116平方米三居，144平方米和177平方米四居，全部是三面宽、南北通透的户型，精装交付。
根据项目户型分布图，除了6号楼楼王的位置不临街，其余楼栋均临街。
具体来看，116平方米三居为南向三面宽的全明格局，U型厨房。中央餐客厨一体，双明卫，南向主卧套房设计，餐厅面积也不小，客厅面宽3.8米，北向卧室配有小设备台，起步即是改善。这一面积段的户型主要集中在项目南侧，3号楼中间户位置比较好。
144四居是经典的四叶草户型，卧室分布于四角，居住私密性比较强，客厅面宽4.2米，LDK一体，整个公共区域很很宽敞，单客厅、餐厅的面积就超过了40平，餐厅横置一张6人餐桌完全没有问题，南向主卧面宽3.5米，北向较大次卧面宽3.3米，居住舒适度不错。不过，这个户型入户门直对卫生间是一部分客户比较介意的槽点。
177平方米是项目最大的户型，做了3.1米的层高，南向总面宽达到13.5米，客厅及餐厅面宽约6.4米，采光很好，餐厅完全可以放下酒柜+西厨+岛台+6人桌的顶配组合。主卧套间设计，配有三分离卫浴、观景浴缸、独立衣帽区。
这个户型比较适合一步到位的改善多口之家，均价在8.25万元/平方米，虽然只有28套，但从项目周围整体环境等综合情况来看，去化预计不会很快。
此外，中海公元里得房率在82%-90%，赠送面积多。
总体来说，对于自驾出行，希望改善自住环境的客群来说，中海公元里的户型住起来还是比较舒适的。
业内人士普遍认为，项目所在南苑目前属于城乡结合部，除了南苑森林公园，其他的配套都比较低端，规划落地时间也会很漫长，短期内对房价整体拉动不大。如果按照7.8万元/平方米计算，中海公元里的总价在897万元～1365万元之间，而这个价格在北京可选的新房还是很多的。
78岁的日本建筑师山本理显(Riken Yamamoto) 被选为2024年普利兹克建筑奖获得者。Yamamoto1945年出生于中国北京，作品具有鲜明的特点：注重公共和私人领域之间的过渡、融合自然和建筑环境、平衡建筑的透明度与隐私性等。其设计项目遍布日本、中国、瑞士等地，类型涵盖住宅、公共空间、办公楼等。#建筑设计##普利兹克建筑奖#
【大连出台楼市组合拳支持政策，首套个人住房贷款利率下限降为3.45%】
#新时代六地辽宁杠杠滴##美好辽宁欢迎您#
央广网北京3月5日消息（记者门庭婷）近日，大连市住房城乡建设局官网显示，大连市再出新政，包含购房补贴、金融信贷、税收、公积金组合拳支持政策，助力市场企稳。
指定区域购房给予200元/平方米补贴
在购房享补贴方面，在2024年3月1日至3月31日期间召开全市线上、线下房交会，房交会期间个人购买中山区、西岗区、沙河口区、甘井子区参展楼盘新建商品房的（含新建商品住宅和新建非住宅商品房），并在4月15日前正式办理房屋买卖合同网签备案的，在取得房屋所有权证后，政府给予200元/平方米购房补贴，并且总补贴额不超过买方缴纳的契税总额。
同时，线下展将于3月15日-3月18日在大连世界博览广场、与315安全满意消费月活动同期同馆召开，参展项目基本涵盖市内四区和高新区在售重点楼盘，市民可一站式购房、选房。
此外，市区联动支持合理购房需求。高新区、金普新区、长兴岛等地区结合实际，出台本地区购房支持政策，其中，高新区补贴政策与市内四区同步；金普新区在区域房交会期间购买参展楼盘新建商品房（住宅、公寓）的个人购房者，新区管委会给予购房补贴；长兴岛按照不同购房群体分别给予200元、500元、700元每平方米购房补贴。普兰店区正在积极研究相关补贴政策。
在商业贷款政策助力住房消费方面，在下一次LPR公布之前，大连市5年期以上新发放首套个人住房贷款利率下限降为3.45%；5年期以上新发放二套个人住房贷款利率下限降为4.15%。
首付比例仍按原政策执行。对于贷款购买商品住房的居民家庭，首套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例统一为不低于20%，二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例统一为不低于30%。
在税收政策支持居民换购住房方面，自2022年10月1日至2025年12月31日，对出售自有住房并在现住房出售后1年内在市场重新购买住房的纳税人，对其出售现住房已缴纳的个人所得税予以退税优惠。个人转让自用达五年以上、并且是唯一的家庭生活用房取得的所得，暂免征收个人所得税。个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征增值税。
大连市住房城乡建设局表示，如购房者于3月1日-3月31日购买了一套100平方米、总价150万元市内四区参展项目的新建商品住房，最低首付款30万元，并可获得最高2万元购房补贴，以贷款120万、等额本息30年为例计算，可为贷款人利息总额节省约6万元。如为卖旧房买新房可按规定申请退个税。
有效发挥公积金支持保障作用，持续拓宽转公积金贷款条件
与此同时，大连市还推出了公积金优化支持政策，有效发挥支持房地产市场发展作用，满足群众多层次多样化住房需求。
提取方面：支持购买预售阶段新建商品住房提取住房公积金支付首付款，且在提取后不影响职工日后办理该套住房公积金贷款额度计算。缴存职工在现金一次性购买或借助贷款购买自住商品住房的，可以申请提取本人及其配偶的住房公积金。
个贷方面：一是贷款年利率低，贷款期限长，还贷压力小。首套贷款为1-5年2.6%，6-30年3.1%；二套贷款为1-5年3.025%，6-30年3.575%。贷款年限最长为30年。贷款期限与抵押房屋房龄之和不得超过50年。（房龄指房屋竣工验收日至公积金贷款申请日的年限）
二是贷款额度对缴存职工支持力度增加。市本级（中山区、西岗区、沙河口区、甘井子区、高新园区）最高贷款额度为单人45万元、双人80万元；其他区域最高贷款额度为单人40万元、双人67万元。
其中，多子女家庭（即养育未成年二孩及以上子女，多子女中至少一人需未满18周岁的家庭）最高贷款额度可在正常贷款额度基础上提高20万元；取得全日制本科及以上学历和学位五年以内的高校毕业生和经过认定的我市城市发展紧缺人才，在单位缴存住房公积金，并且首次使用住房公积金贷款购买首套房贷款的最高贷款额度可在此基础上提高20万元。
此外，经过认定的大连市高层次人才，尖端人才、领军人才、高端人才、青年才俊的最高贷款额度分别放宽到当期最高贷款额度的5倍、4倍、3倍、2倍。以上支持政策均不受公积金账户余额15倍限制。
三是首付款比例低，前期资金压力小。借款人办理首套房贷款，建筑面积90平方米（含）以下的，首付款比例不低于房屋价值的20%；90平方米以上的首付款比例不低于房屋价值的30%。借款人办理二套房贷款的，首付款比例不低于房屋价值的30%。
四是持续拓宽转公积金贷款条件，让更多缴存职工享受政策普惠。增加贷款类型，已办理个人住房商业贷款的借款人可申请将原商业贷款（商贷）转为个人住房公积金贷款（商转公）或个人住房公积金组合贷款（商转组），取消“转公积金贷款只能申请纯公积金贷款”限制，原商贷银行同意借款人提前全部或部分还款，以顺位抵押方式办理。
大连市住房城乡建设局表示，在落实好2023年双十条政策基础上，继续发挥公积金支持保障作用，近期将研究出台加大对缴存职工贷款购房支持力度，包括提高存储余额倍数、提高还贷能力系数等；支持购买现售商品房提取公积金支付首付款等政策。聚焦解决新市民、青年人住房问题，研究建立定向贷款支持政策，提高该群体住房支付能力。持续落实好多子女家庭、高层次人才、大学毕业生个贷优惠政策，让城市发展所需各类人才“留得下”更“留得住”。
#新时代六地辽宁杠杠滴##美好辽宁欢迎您#
央广网北京3月5日消息（记者门庭婷）近日，大连市住房城乡建设局官网显示，大连市再出新政，包含购房补贴、金融信贷、税收、公积金组合拳支持政策，助力市场企稳。
指定区域购房给予200元/平方米补贴
在购房享补贴方面，在2024年3月1日至3月31日期间召开全市线上、线下房交会，房交会期间个人购买中山区、西岗区、沙河口区、甘井子区参展楼盘新建商品房的（含新建商品住宅和新建非住宅商品房），并在4月15日前正式办理房屋买卖合同网签备案的，在取得房屋所有权证后，政府给予200元/平方米购房补贴，并且总补贴额不超过买方缴纳的契税总额。
同时，线下展将于3月15日-3月18日在大连世界博览广场、与315安全满意消费月活动同期同馆召开，参展项目基本涵盖市内四区和高新区在售重点楼盘，市民可一站式购房、选房。
此外，市区联动支持合理购房需求。高新区、金普新区、长兴岛等地区结合实际，出台本地区购房支持政策，其中，高新区补贴政策与市内四区同步；金普新区在区域房交会期间购买参展楼盘新建商品房（住宅、公寓）的个人购房者，新区管委会给予购房补贴；长兴岛按照不同购房群体分别给予200元、500元、700元每平方米购房补贴。普兰店区正在积极研究相关补贴政策。
在商业贷款政策助力住房消费方面，在下一次LPR公布之前，大连市5年期以上新发放首套个人住房贷款利率下限降为3.45%；5年期以上新发放二套个人住房贷款利率下限降为4.15%。
首付比例仍按原政策执行。对于贷款购买商品住房的居民家庭，首套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例统一为不低于20%，二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例统一为不低于30%。
在税收政策支持居民换购住房方面，自2022年10月1日至2025年12月31日，对出售自有住房并在现住房出售后1年内在市场重新购买住房的纳税人，对其出售现住房已缴纳的个人所得税予以退税优惠。个人转让自用达五年以上、并且是唯一的家庭生活用房取得的所得，暂免征收个人所得税。个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征增值税。
大连市住房城乡建设局表示，如购房者于3月1日-3月31日购买了一套100平方米、总价150万元市内四区参展项目的新建商品住房，最低首付款30万元，并可获得最高2万元购房补贴，以贷款120万、等额本息30年为例计算，可为贷款人利息总额节省约6万元。如为卖旧房买新房可按规定申请退个税。
有效发挥公积金支持保障作用，持续拓宽转公积金贷款条件
与此同时，大连市还推出了公积金优化支持政策，有效发挥支持房地产市场发展作用，满足群众多层次多样化住房需求。
提取方面：支持购买预售阶段新建商品住房提取住房公积金支付首付款，且在提取后不影响职工日后办理该套住房公积金贷款额度计算。缴存职工在现金一次性购买或借助贷款购买自住商品住房的，可以申请提取本人及其配偶的住房公积金。
个贷方面：一是贷款年利率低，贷款期限长，还贷压力小。首套贷款为1-5年2.6%，6-30年3.1%；二套贷款为1-5年3.025%，6-30年3.575%。贷款年限最长为30年。贷款期限与抵押房屋房龄之和不得超过50年。（房龄指房屋竣工验收日至公积金贷款申请日的年限）
二是贷款额度对缴存职工支持力度增加。市本级（中山区、西岗区、沙河口区、甘井子区、高新园区）最高贷款额度为单人45万元、双人80万元；其他区域最高贷款额度为单人40万元、双人67万元。
其中，多子女家庭（即养育未成年二孩及以上子女，多子女中至少一人需未满18周岁的家庭）最高贷款额度可在正常贷款额度基础上提高20万元；取得全日制本科及以上学历和学位五年以内的高校毕业生和经过认定的我市城市发展紧缺人才，在单位缴存住房公积金，并且首次使用住房公积金贷款购买首套房贷款的最高贷款额度可在此基础上提高20万元。
此外，经过认定的大连市高层次人才，尖端人才、领军人才、高端人才、青年才俊的最高贷款额度分别放宽到当期最高贷款额度的5倍、4倍、3倍、2倍。以上支持政策均不受公积金账户余额15倍限制。
三是首付款比例低，前期资金压力小。借款人办理首套房贷款，建筑面积90平方米（含）以下的，首付款比例不低于房屋价值的20%；90平方米以上的首付款比例不低于房屋价值的30%。借款人办理二套房贷款的，首付款比例不低于房屋价值的30%。
四是持续拓宽转公积金贷款条件，让更多缴存职工享受政策普惠。增加贷款类型，已办理个人住房商业贷款的借款人可申请将原商业贷款（商贷）转为个人住房公积金贷款（商转公）或个人住房公积金组合贷款（商转组），取消“转公积金贷款只能申请纯公积金贷款”限制，原商贷银行同意借款人提前全部或部分还款，以顺位抵押方式办理。
大连市住房城乡建设局表示，在落实好2023年双十条政策基础上，继续发挥公积金支持保障作用，近期将研究出台加大对缴存职工贷款购房支持力度，包括提高存储余额倍数、提高还贷能力系数等；支持购买现售商品房提取公积金支付首付款等政策。聚焦解决新市民、青年人住房问题，研究建立定向贷款支持政策，提高该群体住房支付能力。持续落实好多子女家庭、高层次人才、大学毕业生个贷优惠政策，让城市发展所需各类人才“留得下”更“留得住”。
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