徐高关于2024年房地产的见解

2024年2月23日 观察者网采访

中日韩都是儒家文化圈，但日韩居民部门在储蓄上并不高，用儒家文化解释储蓄率过高解释不了；

中日经济停滞比较，辜朝明 资产负债表衰退 ，长期衰退；

90年代资产泡沫之后，进入三十年的停滞，需求不足，中日形成的机理是不同的。

资产价格膨胀，90年代，日本，按揭贷款，但房价下降的时候，资产大幅缩水，但负债是刚性的，资产负债表就严重受损，负债会高于资产，日本又不爱破产，负债就长期趴在资产负债表，收入还债，民间支出意愿就非常弱，造成经济衰退；

中国的房地产没有高泡沫。中国高房价是不争的事实，但中国高房价的是原因是我们的供给造成的，土地供给地产供给不足导致的地价房价长期居高不下，还有一点，在我们资产价格上涨的过程中，我们的负债扩张是很有节制的，老百姓买房首付比例相当高，没有看到资产价格比较大幅的下降，所以各个部门的资产负债表都是相当健康的；

中国作为一个整体来讲，债务的可持续性也是很强的，所以中国没有爆发资产负债表衰退的风险的。但是过去几年，对地产行业融资紧缩实在是有点猛，导致地产这么的一个行业陷入一种前所未有的低迷状况，就会对我们经济形成非常强的负向拉动，所以导致我们现在需求不足的问题比较明显；

中日表象都是需求不足，但产生表象的原因是完全不一样的。

对中国来讲经济要想恢复正常，核心是地产政策要纠偏，尤其开放商信用风险，要明显地抑制住，要给开放商提供充足的融资，让行业恢复正常，而不能够说还处在这种前所未有的比较低迷的状况。

万科股债并未受到穆迪下调评级的影响，显然是受上述消息的影响。

而截止当前，貌似并没有看到万科任何的回应的表态。不过，从房地产市场的表现以及近期市场传言当中。

我们或许能得出几个明显的信号：首先，万科等龙头企业债务问题迫在眉睫，房企的出清可能逐步接近尾声；其次，政策和金融的支持加大之下，万科“活”下去或不是太大问题。

之所以关注万科事件，实际上我们更想关注房地产市场以及经济的表现，进而更多的去关注资本市场可能的变化。

通过万科事件我们看到，实际上房地产市场出清可能接近尾声，这是好事。但问题在于，当前房地产市场的销售依然不济，而房地产市场的掣肘之下，经济的修复依然疲软。

再加上春节以来开工率弱于同期，对经济更好修复的预期并不强。这种情况下，资本市场虽有支撑，但想要更好的纵深发展，可能还需时间的等待，甚至是空间换时间。

而回到资本市场，当前股市自“救市”以来，从2635点已经强势反弹到3000点上方，超400点的上行背后，更多的是政策行为以及国家队入场后的提振。

但历史救市行情以及市场基本规律表明，指数从熊市到牛市的转换从来都不是一气呵成的，更多的时候是多个底部的强支撑以及基本面的重要提振。

当前的上行和反弹行情，可以视为“救市底”之后的修复，而修复之后市场仍需新的考验，尤其是市场行为以及可能的市场底，其决定的核心因素在于经济基本面。但目前基本面修复不强，指数想要纵深发展，或许仍有阻力。

因此，万科事件透露出房企出清尾声信号的同时，也表明目前房企问题以及销量不景气等仍对短期经济修复带来掣肘，经济修复的增强或仍需进一步的等待。

而对于股市来说，阶段强势修复之后，如果基本面没有新的提振，纵深上行就仍有困难，需留意波动的回撤以及阶段的反复。

对于波段投资者来说，可考虑逐步逢高减持或出局观望。而战略投资者而言，经济逐步上行趋势下，仍可逢低配置和播种，期待未来基本面全线修复的收获。

午评：沪指跌0.26% 传媒、游戏、汽车板块领涨 中药板块回调
A股主要指数早盘调整，截至午间收盘，沪指跌0.26%报3047.85点，深证成指跌0.15%，创业板指跌0.42%。近2200股上涨，两市半日成交6381亿元，北向资金净卖出0.62亿元。盘面上，游戏、传媒股反弹，中广天择等多股涨停，全球游戏开发者大会将于3月18日至22日在旧金山召开；汽车股震荡拉升，英利汽车涨停，多地出台汽车消费优惠政策；CPO概念股继续活跃，铭普光磁4连板；教育、国防军工、汽车零部件板块涨幅居前。猪肉股走弱，神农集团跌超5%；中药板块回调，香雪制药跌超5%；房地产服务、保险、证券板块跌幅居前。