[话筒]0中介费：武侯新城核心区，200多万套三双卫！
平时做楼市咨询分析，很多朋友预算大概是200多万，最多不超过300万，要么当做婚房即买即住，要么是读书要紧落户在即，又或者本地工作通勤所需...总之200多万要满足很多硬性要求，新房极少，二手虽多，但是坑更多。
今天我们推出一套优质的房源，可谓四平八稳，一方面位于武侯新城核心区板块价值得到了市场认可，另一方面地铁区位教育商业界面等综合配套也耳目一新，再者该房源从位置到装修再到性价比，都很优质。
非常适合3-5人的家庭自住，同时还满足偏西门、南门的工作通勤之选。
小区：保利花园五期悦榕郡
板块/地址：武侯新城/武侯区福锦路一段562号
面积：106.42平
楼层：11/13
总价：261万（对外挂牌266万）
单价：24525元/平
朝向：南北通透
户型：3室2厅2卫，稀缺横厅
房龄：2018年
装修：自住精装修（带暖气、保养好）
中介费：0中介费
税费：满二，0增值税
一、板块简述
武侯新城位于主城区三环外的西南方位，是当前武侯区着重打造的重点区域，不同于三环内成熟得一成不变的楼市概念，也不同于悦湖、太平寺等还属于开发早期的荒芜地段，被成都地铁3、9、10号线围绕的武侯新城核心区可谓最精华的一段——既有城市的界面成熟度，又有持续开发的新面貌新概念。
武侯新城这个位置可以说是“进可攻，退可守”，不管是到传统的老牌市中心“春熙路”一带，还是到新兴的“国际城南金融城”板块，都十分方便快捷。驾车都只要20分钟，10公里以内，地铁更是十分方便。
这个板块早期就引进了保利、中铁、中海、绿地、华润等开发商布局了很多刚需刚改高层产品，近几年又有金茂、中铁建、阳光城、金科、龙湖、中粮等开发商持续输出，占领了改善高地，在业内一度有着“豪宅第三极”的美誉。当前武侯西派臻境（清水限价3.2w）、西派善境（中铁建51亩，楼面价1.88万，武侯新高）都是板块内的豪宅代表。
现如今，整个板块界面成熟，高楼林立，次新扎堆，在地铁方面，被3、9、10号线环绕，不论是进入三环主城，还是南下高新或者到双流机场都十分方便。
在商业方面，下楼就是兰庭集商业生活广场，2公里范围内还有有欧尚超市、吾悦广场、武侯万达、星悦荟、大悦城等大型商场。加上周边小区各种底商，可满足日常购物需求。
教育方面，保利花园五期悦榕郡对口的是公立的武顺街小学，下楼即到，十分方便，小升初属于武侯五区（2023年政策），对口两所还不错的中学，分别是武侯实验中学和北二外附中。
医疗方面，小区底商有很多药房，但周边近距离内缺乏大型医院，最近的公立医院成都武侯区第三人民医院，距离项目约3公里，开车大概6分钟。
另外小区对面就是铁佛公园，平时散步跑步，秋冬晒晒太阳都十分舒服。距离成都天府绿道入口也很近，周末来一场说走就走的骑行也很酷。
二、楼盘特点
保利花园系列开发了5个组团，其中5期榕郡是最新也算是地段最好（不临主干道，挨着公园近）的一期。建成年代是大概17、18年，迄今不过六七年光景，整体的小区维护保养颜值在线。
小区主要由高层和联排构成，其中5~8栋为联排别墅，打造的是“城市别墅”的概念。
整个小区主要户型80~200平米套三套四，其中97、106、119平的双卫户型最为经典，定位于刚需刚改改善的大结合，拉通容积率大概2.8。小区是保利自己的物业，管理严格，服务到位，每栋楼都有管家，日常事情联系管家都处理得很好很有人情味。
整体来说高层部分是前几年非常具有代表性的次新盘概念，但又有整体的轻微迭代，拿保利花园1-4期为例，其大户型的三房双卫均在120平以上，而在5期悦榕郡产品中100平左右即能实现前期120平以上产品的功能。
悦榕郡的高层还做到了阔尺三房起步，绝大部分户型均为南北朝向，且奢阔横厅配主卧衣帽间系统，产品整体的功能性和实用性较1~4期实现了大幅优化。
所以假设预算在两三百万，想买10年内次新房里的偏刚改一些的产品，那么5期的悦榕郡套三双卫，值得考虑一番。
三、房源简述
今天我们推出的这一套房子，是建面106.42平的套三双卫，主要的特点就是横厅设计，采光优越，得房率还挺高。
房源位于4栋的边户，总楼层只有17F，按照现在的话来说，还是小高层格局，加上小区内部还配有别墅，更是降低了容积率，提高了居住体验，完全不会有压抑的感觉。
这套房位于11楼，属于中高位置的黄金楼层，客厅朝向西北，对万兴路，视野开阔，没有什么遮挡，身心愉悦；2个卧室（包括主卧）朝向东南，对中庭绿化和小区别墅（无遮挡），俯瞰铁佛公园，赏心悦目，更是难得的视野景观。
另外房屋已安装隔音窗，客厅不吵，卧室朝南看公园舒适度高，这种布局使得4栋在小区内十分优越。
该户型是标准的套三双卫，横厅开间大，得房率高（测算约87.2%，比类似面积段的竖厅得房率84.35%更高）。双阳台设计，功能区完善，尤其是各卧室套内都有10平以上，充分尊重所有家庭成员，对主人套房更是多达26平左右，和客厅尺度差不多，有很稀缺的主卧阳台。
这套房定义自住装修，原木风格，大方宜居。而且装修的时候考虑到自己居住，选用的都是品牌材料，地板是圣象的实木复合地板，暖气是博世的，卫浴洁具等也是TOTO、美标等品牌的。柜子选的都是优质板材，而且客厅创新地设计了大面积储物柜+投影仪/幕布的方式，既增加了储物空间，又实现了大荧幕影音娱乐，一举两得。冬天打开暖气，在家看书、娱乐、休息舒适度都很高。
总的来说，这套房是整个小区里比较优质的房源，户型阔绰，楼层视野堪称完美，装修风格较好，用料扎实，如果是真心自住买房，那么应该是首选房源。
四、价格优势
房东换房原因主要是有了孩子以后，家庭人口较多，目前套三住起来有点小，考虑到要买新房置换，因此打算卖掉。目前贝壳报价是266万，但是针对房段子粉丝看房，目前报价是261万，折合单价约2.45万。
从房段子的角度来说，这个小区这套房，整体优势还是很明显的，定价也趋于正常合理的范围，适合诚心买房的人而非纯粹的看客。
我们可以通过以下三方面来分析：
一是挂牌行情。类似的104-108平户型，报价大多在二百七八十万，低于260万的只有4套，一套是94平的户型单价2.6万稍微偏高，一套是104平清水房报价260万，一套是104平竖厅得房率低报价258万，最后一套是108平竖厅低楼层视野差报价255万。
有过多次看房买房经验的人，都能发现本房源的楼层户型报价都是更有诚意的。
二是成交行情。我们检索90-140平的该小区成交历史可以发现，基本上近期成交单价都在2.5万以上，还没有对房源本身的情况和装修做细致分析，但考虑到如今市场的确是处于下行期，因此本房源报价2.45万也合情合理，能匹配上成交行情。
三则是老规矩，这套房本身是满二状态，可以做到0增值税，再加上房段子好房推荐是能真正做到0中介费的，所以实际成交只需要少量的契税即可，假设是换购还可以退个税1%，一来二去实际的税费成本就是契税1%。
更何况，房东也不是一口价，而是可以视双方诚意，继续议价的房源，在目前的基础上，还可以小小刀。
总而言之，机不可失时不再来，需要和房东面对面的话，请直接加房段子vx（djzsihai2007）拉你直接和卖家聊！#成都买房[超话]# #房东卖房# #成都二手房#
平时做楼市咨询分析，很多朋友预算大概是200多万，最多不超过300万，要么当做婚房即买即住，要么是读书要紧落户在即，又或者本地工作通勤所需...总之200多万要满足很多硬性要求，新房极少，二手虽多，但是坑更多。
今天我们推出一套优质的房源，可谓四平八稳，一方面位于武侯新城核心区板块价值得到了市场认可，另一方面地铁区位教育商业界面等综合配套也耳目一新，再者该房源从位置到装修再到性价比，都很优质。
非常适合3-5人的家庭自住，同时还满足偏西门、南门的工作通勤之选。
小区：保利花园五期悦榕郡
板块/地址：武侯新城/武侯区福锦路一段562号
面积：106.42平
楼层：11/13
总价：261万（对外挂牌266万）
单价：24525元/平
朝向：南北通透
户型：3室2厅2卫，稀缺横厅
房龄：2018年
装修：自住精装修（带暖气、保养好）
中介费：0中介费
税费：满二，0增值税
一、板块简述
武侯新城位于主城区三环外的西南方位，是当前武侯区着重打造的重点区域，不同于三环内成熟得一成不变的楼市概念，也不同于悦湖、太平寺等还属于开发早期的荒芜地段，被成都地铁3、9、10号线围绕的武侯新城核心区可谓最精华的一段——既有城市的界面成熟度，又有持续开发的新面貌新概念。
武侯新城这个位置可以说是“进可攻，退可守”，不管是到传统的老牌市中心“春熙路”一带，还是到新兴的“国际城南金融城”板块，都十分方便快捷。驾车都只要20分钟，10公里以内，地铁更是十分方便。
这个板块早期就引进了保利、中铁、中海、绿地、华润等开发商布局了很多刚需刚改高层产品，近几年又有金茂、中铁建、阳光城、金科、龙湖、中粮等开发商持续输出，占领了改善高地，在业内一度有着“豪宅第三极”的美誉。当前武侯西派臻境（清水限价3.2w）、西派善境（中铁建51亩，楼面价1.88万，武侯新高）都是板块内的豪宅代表。
现如今，整个板块界面成熟，高楼林立，次新扎堆，在地铁方面，被3、9、10号线环绕，不论是进入三环主城，还是南下高新或者到双流机场都十分方便。
在商业方面，下楼就是兰庭集商业生活广场，2公里范围内还有有欧尚超市、吾悦广场、武侯万达、星悦荟、大悦城等大型商场。加上周边小区各种底商，可满足日常购物需求。
教育方面，保利花园五期悦榕郡对口的是公立的武顺街小学，下楼即到，十分方便，小升初属于武侯五区（2023年政策），对口两所还不错的中学，分别是武侯实验中学和北二外附中。
医疗方面，小区底商有很多药房，但周边近距离内缺乏大型医院，最近的公立医院成都武侯区第三人民医院，距离项目约3公里，开车大概6分钟。
另外小区对面就是铁佛公园，平时散步跑步，秋冬晒晒太阳都十分舒服。距离成都天府绿道入口也很近，周末来一场说走就走的骑行也很酷。
二、楼盘特点
保利花园系列开发了5个组团，其中5期榕郡是最新也算是地段最好（不临主干道，挨着公园近）的一期。建成年代是大概17、18年，迄今不过六七年光景，整体的小区维护保养颜值在线。
小区主要由高层和联排构成，其中5~8栋为联排别墅，打造的是“城市别墅”的概念。
整个小区主要户型80~200平米套三套四，其中97、106、119平的双卫户型最为经典，定位于刚需刚改改善的大结合，拉通容积率大概2.8。小区是保利自己的物业，管理严格，服务到位，每栋楼都有管家，日常事情联系管家都处理得很好很有人情味。
整体来说高层部分是前几年非常具有代表性的次新盘概念，但又有整体的轻微迭代，拿保利花园1-4期为例，其大户型的三房双卫均在120平以上，而在5期悦榕郡产品中100平左右即能实现前期120平以上产品的功能。
悦榕郡的高层还做到了阔尺三房起步，绝大部分户型均为南北朝向，且奢阔横厅配主卧衣帽间系统，产品整体的功能性和实用性较1~4期实现了大幅优化。
所以假设预算在两三百万，想买10年内次新房里的偏刚改一些的产品，那么5期的悦榕郡套三双卫，值得考虑一番。
三、房源简述
今天我们推出的这一套房子，是建面106.42平的套三双卫，主要的特点就是横厅设计，采光优越，得房率还挺高。
房源位于4栋的边户，总楼层只有17F，按照现在的话来说，还是小高层格局，加上小区内部还配有别墅，更是降低了容积率，提高了居住体验，完全不会有压抑的感觉。
这套房位于11楼，属于中高位置的黄金楼层，客厅朝向西北，对万兴路，视野开阔，没有什么遮挡，身心愉悦；2个卧室（包括主卧）朝向东南，对中庭绿化和小区别墅（无遮挡），俯瞰铁佛公园，赏心悦目，更是难得的视野景观。
另外房屋已安装隔音窗，客厅不吵，卧室朝南看公园舒适度高，这种布局使得4栋在小区内十分优越。
该户型是标准的套三双卫，横厅开间大，得房率高（测算约87.2%，比类似面积段的竖厅得房率84.35%更高）。双阳台设计，功能区完善，尤其是各卧室套内都有10平以上，充分尊重所有家庭成员，对主人套房更是多达26平左右，和客厅尺度差不多，有很稀缺的主卧阳台。
这套房定义自住装修，原木风格，大方宜居。而且装修的时候考虑到自己居住，选用的都是品牌材料，地板是圣象的实木复合地板，暖气是博世的，卫浴洁具等也是TOTO、美标等品牌的。柜子选的都是优质板材，而且客厅创新地设计了大面积储物柜+投影仪/幕布的方式，既增加了储物空间，又实现了大荧幕影音娱乐，一举两得。冬天打开暖气，在家看书、娱乐、休息舒适度都很高。
总的来说，这套房是整个小区里比较优质的房源，户型阔绰，楼层视野堪称完美，装修风格较好，用料扎实，如果是真心自住买房，那么应该是首选房源。
四、价格优势
房东换房原因主要是有了孩子以后，家庭人口较多，目前套三住起来有点小，考虑到要买新房置换，因此打算卖掉。目前贝壳报价是266万，但是针对房段子粉丝看房，目前报价是261万，折合单价约2.45万。
从房段子的角度来说，这个小区这套房，整体优势还是很明显的，定价也趋于正常合理的范围，适合诚心买房的人而非纯粹的看客。
我们可以通过以下三方面来分析：
一是挂牌行情。类似的104-108平户型，报价大多在二百七八十万，低于260万的只有4套，一套是94平的户型单价2.6万稍微偏高，一套是104平清水房报价260万，一套是104平竖厅得房率低报价258万，最后一套是108平竖厅低楼层视野差报价255万。
有过多次看房买房经验的人，都能发现本房源的楼层户型报价都是更有诚意的。
二是成交行情。我们检索90-140平的该小区成交历史可以发现，基本上近期成交单价都在2.5万以上，还没有对房源本身的情况和装修做细致分析，但考虑到如今市场的确是处于下行期，因此本房源报价2.45万也合情合理，能匹配上成交行情。
三则是老规矩，这套房本身是满二状态，可以做到0增值税，再加上房段子好房推荐是能真正做到0中介费的，所以实际成交只需要少量的契税即可，假设是换购还可以退个税1%，一来二去实际的税费成本就是契税1%。
更何况，房东也不是一口价，而是可以视双方诚意，继续议价的房源，在目前的基础上，还可以小小刀。
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在远离家乡的城市里，我度过了无数个日夜。那高楼大厦，那繁忙的街道，那灯火辉煌的夜景，都让我感到城市的繁华与喧嚣。
每当秋风起，那片金黄的树叶飘落，便是我踏上归途的信号。我背着沉甸甸的行囊，挤上了归乡的列车。窗外的风景，从繁华的城市到宁静的乡村，从巴山蜀水到草地平原，仿佛是一部流动的电影，每一帧都记录着我的成长与变迁。
曾经的我讨厌西北落后的经济，抵触西北那粗犷的方言，厌倦黄河没有海那样的波涛广阔，不喜干燥还时而夹杂着尘土的空气。我也想去诗词里的江南，想看看精致的江南和它独有的人间烟火。可真正站在江南，却显得如此拘谨，觉得西北的性格与那片地方毫不相融，会煞了风景。当我后来回到了大西北，回到那个土生土长的小镇，又觉得很安心。
回家的路上，那些熟悉的风景勾起了儿时的回忆。我曾经走过的小路，如今道路两旁早已被种满五彩斑斓的花；我曾经嬉戏的田野，如今早已被整改；我曾经独自思考的黑河边上也早已被修葺一新。顺着平坦宽阔的公路望去，“彩虹公交”缓缓向我靠近。靠在车窗边，目光早已被窗外的风景吸引，原本荒芜的田野，如今已经种满了郁郁葱葱的树木，阳光下，五彩缤纷的花朵竞相开放。那些我曾经依靠的土坯房，早已是白墙绿瓦，青石盘亘，一个充满现代气息的新农村呈现在我们眼前。“坑洼路，黑水沟”蝶变成“青砖伴瓦漆，白马踏新泥”。海圣亲子游乐园，德源农庄等早已成为游客火热打卡的游玩圣地。
傍晚时分，太阳缓缓地落向地平线，天空被染上了一层淡淡的橘红色。一排排路灯和霓彩灯在夜幕降临时分缓缓明亮，为原本漆黑的夜晚添上一份独特的生机与活力。与家人围坐在饭桌前，听他们讲述着近年来村里的新鲜事与大变化。家乡的小枣、玉米制种、甜叶菊、红辣椒等特色订单农业高质丰产，富锶活水生态健康养殖也成为乡村产业发展的新赛道，“金张掖富锶白对虾”“富锶大闸蟹”等一批“鸭字号”农特产品走俏市场。
在富锶白对虾养殖棚内，虾池星罗棋布，水生态养殖净化监测等设备轰鸣，温湿的空气迎面而来。虾池中，一只只鲜活的小虾在欢快地跳跃着。阳光透过水面，洒在它们晶莹剔透的身体上，泛起一片片金色的光芒。它们挥舞着细长的触须，宛如优雅的舞者在演绎一场水中芭蕾。在鸿宾蟹庄，26个清澈见底的蟹池吸引了我的目光。一个个螃蟹舞动大钳子、横走竖爬；沙地上的螃蟹快速地蠕动着，它的光滑蟹壳在阳光下闪闪发光，螯足灵活地抓住沙粒，一步一步稳健地前行。
展望未来，我信心满怀。我相信未来的家乡，乡村将更加兴旺。现代农业将与旅游业深度融合，田园综合体将成为新的发展模式。农民的生活将更加富裕，农村的环境将更加优美。传统村落将得到保护与开发，乡村文化将得到传承与创新。城乡一体化发展将让城乡差距进一步缩小，实现共同富裕的目标。
“画里临泽·秀美鸭暖”。站在家乡这片土地上，遥想当年霍去病十万铁骑的雄风，箭台屯兵的奇险，我不仅为鸭暖深厚的历史文化感到惊叹。踏上月台，回首远方，我将带着家乡那份独有的特色，踏上新的征程。我相信，无论走到哪里，我都会铭记自己的根在这里，在这片美丽的土地上。画里临泽·秀美鸭暖，是我永远的骄傲和自豪。（代莉君）
每当秋风起，那片金黄的树叶飘落，便是我踏上归途的信号。我背着沉甸甸的行囊，挤上了归乡的列车。窗外的风景，从繁华的城市到宁静的乡村，从巴山蜀水到草地平原，仿佛是一部流动的电影，每一帧都记录着我的成长与变迁。
曾经的我讨厌西北落后的经济，抵触西北那粗犷的方言，厌倦黄河没有海那样的波涛广阔，不喜干燥还时而夹杂着尘土的空气。我也想去诗词里的江南，想看看精致的江南和它独有的人间烟火。可真正站在江南，却显得如此拘谨，觉得西北的性格与那片地方毫不相融，会煞了风景。当我后来回到了大西北，回到那个土生土长的小镇，又觉得很安心。
回家的路上，那些熟悉的风景勾起了儿时的回忆。我曾经走过的小路，如今道路两旁早已被种满五彩斑斓的花；我曾经嬉戏的田野，如今早已被整改；我曾经独自思考的黑河边上也早已被修葺一新。顺着平坦宽阔的公路望去，“彩虹公交”缓缓向我靠近。靠在车窗边，目光早已被窗外的风景吸引，原本荒芜的田野，如今已经种满了郁郁葱葱的树木，阳光下，五彩缤纷的花朵竞相开放。那些我曾经依靠的土坯房，早已是白墙绿瓦，青石盘亘，一个充满现代气息的新农村呈现在我们眼前。“坑洼路，黑水沟”蝶变成“青砖伴瓦漆，白马踏新泥”。海圣亲子游乐园，德源农庄等早已成为游客火热打卡的游玩圣地。
傍晚时分，太阳缓缓地落向地平线，天空被染上了一层淡淡的橘红色。一排排路灯和霓彩灯在夜幕降临时分缓缓明亮，为原本漆黑的夜晚添上一份独特的生机与活力。与家人围坐在饭桌前，听他们讲述着近年来村里的新鲜事与大变化。家乡的小枣、玉米制种、甜叶菊、红辣椒等特色订单农业高质丰产，富锶活水生态健康养殖也成为乡村产业发展的新赛道，“金张掖富锶白对虾”“富锶大闸蟹”等一批“鸭字号”农特产品走俏市场。
在富锶白对虾养殖棚内，虾池星罗棋布，水生态养殖净化监测等设备轰鸣，温湿的空气迎面而来。虾池中，一只只鲜活的小虾在欢快地跳跃着。阳光透过水面，洒在它们晶莹剔透的身体上，泛起一片片金色的光芒。它们挥舞着细长的触须，宛如优雅的舞者在演绎一场水中芭蕾。在鸿宾蟹庄，26个清澈见底的蟹池吸引了我的目光。一个个螃蟹舞动大钳子、横走竖爬；沙地上的螃蟹快速地蠕动着，它的光滑蟹壳在阳光下闪闪发光，螯足灵活地抓住沙粒，一步一步稳健地前行。
展望未来，我信心满怀。我相信未来的家乡，乡村将更加兴旺。现代农业将与旅游业深度融合，田园综合体将成为新的发展模式。农民的生活将更加富裕，农村的环境将更加优美。传统村落将得到保护与开发，乡村文化将得到传承与创新。城乡一体化发展将让城乡差距进一步缩小，实现共同富裕的目标。
“画里临泽·秀美鸭暖”。站在家乡这片土地上，遥想当年霍去病十万铁骑的雄风，箭台屯兵的奇险，我不仅为鸭暖深厚的历史文化感到惊叹。踏上月台，回首远方，我将带着家乡那份独有的特色，踏上新的征程。我相信，无论走到哪里，我都会铭记自己的根在这里，在这片美丽的土地上。画里临泽·秀美鸭暖，是我永远的骄傲和自豪。（代莉君）
#王一博[超话]#“祖国终将记住那些奉献于祖国的人，祖国终将选择那些忠于祖国的人。#湘警推荐#
《长空之王》讲述了雷宇等一批中国新时代空军试飞员，在队长张挺的带领下，参与到了最新型战机的试飞，不断挑战战机和自我极限的故事。
该片第一次跳脱了传统的叙事惯例，第一次以歼-20为代表的国产先进战机作为铺陈剧情的主要架构，也是第一次在军事装备上以一种“平视对手”的眼光来展示人民空军的全新形象。
这是一部长中国人志气，灭对手威风的影片，也是一部充分体现中国军人有灵魂、有本事、有血性、有品德的好影片。
电影中的经典语录“性命加使命才是我们的生命。”“我已无法返航，你们继续前行。”让国人在泪水中再次认识到军人本色。
西北并不荒凉，那里苍茫又壮观，有人信仰深埋在那，荒芜又充满生机。
#长空之王王一博#wyb #王一博长空之王#wyb #长空之王雷宇#wyb #王一博雷宇#wyb #雷宇#
@UNIQ-王一博http
《长空之王》讲述了雷宇等一批中国新时代空军试飞员，在队长张挺的带领下，参与到了最新型战机的试飞，不断挑战战机和自我极限的故事。
该片第一次跳脱了传统的叙事惯例，第一次以歼-20为代表的国产先进战机作为铺陈剧情的主要架构，也是第一次在军事装备上以一种“平视对手”的眼光来展示人民空军的全新形象。
这是一部长中国人志气，灭对手威风的影片，也是一部充分体现中国军人有灵魂、有本事、有血性、有品德的好影片。
电影中的经典语录“性命加使命才是我们的生命。”“我已无法返航，你们继续前行。”让国人在泪水中再次认识到军人本色。
西北并不荒凉，那里苍茫又壮观，有人信仰深埋在那，荒芜又充满生机。
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