#律师说法##分享给团队法律新人# 【持续十几年的一场房屋买卖合同纠纷案】
十几年前,我刚从现在执业的京都所出来没几年,承办了一起房屋买卖合同纠纷案。该案是房屋买卖合同纠纷典型案例,涉及到一些有意思的法律点,正好利用周末,分享给大家。当然,我会尽量模糊处理案情。
案情:委托人2006年花130万元购买了一套北京别墅,价格比当时的市价确实低一点,因为双方系朋友关系,所以协议也很简单。约定先支付100万元,后续30万元待过户后再支付。没几年,委托人因涉嫌其他刑事犯罪,最终被当地法院判处无期徒刑。卖方遂提起解除买卖合同之诉。
当时的诉讼背景,是卖方跟委托人已经翻脸,此时想委托人无法翻身之时拿回已经价值翻倍的别墅。委托人是从部队专业,在河北当地一家首富企业做得风生水起,利用原来在部队关系拿到土地用于房地产开发,企业家给过上千万“疏通关系”费用,事情办成后,企业家以诈骗报案,委托人没有托出上家,独自承担了所有。后来,军中大老虎落马,而当初在委托人涉刑卷宗中都是讳莫如深。委托人风生水起时,在当地如鱼得水,企业家还主动帮他办了从老家河南迁至当地河北的户口。后来委托人醒悟,这可能就是一个提前设好的圈套:便于后续民事、刑事案件在当地的管辖。
生效法律文书证实,委托人购房的钱,是河南的父亲从外借的钱,让两个儿子在北京购房将来养老。但跟卖房人洽谈签约,都是以大儿子即委托人名义进行。
民事购房案,涉及到的几个法律焦点问题:①该案是由委托人户口所在地河北法院(亦被告住所地)管辖,还是由不动产所在地北京法院管辖?②买房人被判无期徒刑且没收全部财产,尾款30万元无力支付,卖房人要求解除合同,是否支持?③以父亲名义应诉,要求作为实际购房人,是否可行?
受理案件并主审本案的是河北当地基层法院派出法庭的庭长,我是很明显感受到了他的不正常的倾向性。原告房主是北京的,别墅也在北京,却选择河北起诉,因为房主跟企业家关系密切,房主的律师也是企业的顾问律师,企业家通过刑事,然后让朋友房主通过民事,基本上是置委托人于死地的节奏。庭长也认为我们一方必定会和解:无期徒刑、没收全部财产,房子判给你,也会被没收,不如收100万元房款,还有个机会。
提了管辖异议,以方便查明事实和执行为由,申请移交不动产所在地北京法院管辖。庭长驳回。上诉被维持。然后,提申请第三人加入诉讼,以有独立请求权的第三人身份,让委托人父亲加入此购房诉讼,亦被庭长驳回,理由是“可另案解决”。
购房合同在河北法院实体审理的结果,不出所料,庭长以后续合同确定性履行不能为由判决解除。
二审阶段,我带着委托人的爱人、父亲在北京找了家公证处,明确表示愿意替委托人支付案涉购房合同的尾款30万元,并让他们在二审时带着30万元的银行卡,明确表示愿意代偿该尾款。保定中院二审据此改判,其理由就是我们提出的:买房人被判无期且没收财产,不等于购房合同无法履行,因法律并未禁止第三人代偿房款,且第三人已明确通过公证及庭审作证方式表示愿意代偿。
针对委托人的刑事判决生效后,进入刑事追赃程序,北京的别墅作为委托人名下财产,理所当然被刑事执行查封,房主虽然还在卖房人名下。委托人父亲债权人一方基于生效法律文书亦查封了该别墅。迄今该别墅尚处于被查封状态。
去年,委托人弟弟跟我打电话,其父亲已在其户口所在地法院启动了一项诉讼。前几天得知该诉讼结果:法院确认委托人及弟弟两兄弟所购案涉房屋的实际购房人系父亲。
有了该份判决,委托人父亲要求房主直接办理过户至其名下,应该就只剩下5年社保购房资格的法律障碍,但不影响父亲作为实际权利人对案涉房产所享有的民事权益。
世间尔虞我诈,很多钱财倘来倘去,法律很多时候只是浮于表面的一层外衣,相较人性的复杂,成文法条算是最朴素直接的关系了。
十几年前,我刚从现在执业的京都所出来没几年,承办了一起房屋买卖合同纠纷案。该案是房屋买卖合同纠纷典型案例,涉及到一些有意思的法律点,正好利用周末,分享给大家。当然,我会尽量模糊处理案情。
案情:委托人2006年花130万元购买了一套北京别墅,价格比当时的市价确实低一点,因为双方系朋友关系,所以协议也很简单。约定先支付100万元,后续30万元待过户后再支付。没几年,委托人因涉嫌其他刑事犯罪,最终被当地法院判处无期徒刑。卖方遂提起解除买卖合同之诉。
当时的诉讼背景,是卖方跟委托人已经翻脸,此时想委托人无法翻身之时拿回已经价值翻倍的别墅。委托人是从部队专业,在河北当地一家首富企业做得风生水起,利用原来在部队关系拿到土地用于房地产开发,企业家给过上千万“疏通关系”费用,事情办成后,企业家以诈骗报案,委托人没有托出上家,独自承担了所有。后来,军中大老虎落马,而当初在委托人涉刑卷宗中都是讳莫如深。委托人风生水起时,在当地如鱼得水,企业家还主动帮他办了从老家河南迁至当地河北的户口。后来委托人醒悟,这可能就是一个提前设好的圈套:便于后续民事、刑事案件在当地的管辖。
生效法律文书证实,委托人购房的钱,是河南的父亲从外借的钱,让两个儿子在北京购房将来养老。但跟卖房人洽谈签约,都是以大儿子即委托人名义进行。
民事购房案,涉及到的几个法律焦点问题:①该案是由委托人户口所在地河北法院(亦被告住所地)管辖,还是由不动产所在地北京法院管辖?②买房人被判无期徒刑且没收全部财产,尾款30万元无力支付,卖房人要求解除合同,是否支持?③以父亲名义应诉,要求作为实际购房人,是否可行?
受理案件并主审本案的是河北当地基层法院派出法庭的庭长,我是很明显感受到了他的不正常的倾向性。原告房主是北京的,别墅也在北京,却选择河北起诉,因为房主跟企业家关系密切,房主的律师也是企业的顾问律师,企业家通过刑事,然后让朋友房主通过民事,基本上是置委托人于死地的节奏。庭长也认为我们一方必定会和解:无期徒刑、没收全部财产,房子判给你,也会被没收,不如收100万元房款,还有个机会。
提了管辖异议,以方便查明事实和执行为由,申请移交不动产所在地北京法院管辖。庭长驳回。上诉被维持。然后,提申请第三人加入诉讼,以有独立请求权的第三人身份,让委托人父亲加入此购房诉讼,亦被庭长驳回,理由是“可另案解决”。
购房合同在河北法院实体审理的结果,不出所料,庭长以后续合同确定性履行不能为由判决解除。
二审阶段,我带着委托人的爱人、父亲在北京找了家公证处,明确表示愿意替委托人支付案涉购房合同的尾款30万元,并让他们在二审时带着30万元的银行卡,明确表示愿意代偿该尾款。保定中院二审据此改判,其理由就是我们提出的:买房人被判无期且没收财产,不等于购房合同无法履行,因法律并未禁止第三人代偿房款,且第三人已明确通过公证及庭审作证方式表示愿意代偿。
针对委托人的刑事判决生效后,进入刑事追赃程序,北京的别墅作为委托人名下财产,理所当然被刑事执行查封,房主虽然还在卖房人名下。委托人父亲债权人一方基于生效法律文书亦查封了该别墅。迄今该别墅尚处于被查封状态。
去年,委托人弟弟跟我打电话,其父亲已在其户口所在地法院启动了一项诉讼。前几天得知该诉讼结果:法院确认委托人及弟弟两兄弟所购案涉房屋的实际购房人系父亲。
有了该份判决,委托人父亲要求房主直接办理过户至其名下,应该就只剩下5年社保购房资格的法律障碍,但不影响父亲作为实际权利人对案涉房产所享有的民事权益。
世间尔虞我诈,很多钱财倘来倘去,法律很多时候只是浮于表面的一层外衣,相较人性的复杂,成文法条算是最朴素直接的关系了。
☆晚风摇白雪,春水浸梨花。☆水墨画疏窗,孤影淡潇湘。☆道由白云尽,春与青溪长。时有落花至,远随流水香。☆百啭千声随意移,山花红紫树高低。始知锁向金笼听,不及林间自在啼。☆擎霜捧雪笑吟吟,金蕊娇颜羞带春。☆低燕争泥语,浮鱼逆水行。山川增秀色,草木有奇声。处处青秧满,长歌乐太平。☆故地荷花六月香,轻风曼舞映池塘。☆
火神派鼻祖郑钦安老先生:“医学一途,不难于用药,而难于识症,亦不难于识症,而难于识阴阳。”
凡阳虚之人,阴气必然自盛。
《辨认一切阳虚证法》
阳虚病:其人必面色唇口青白无神,目瞑倦卧,声低吸短,少气懒言,身重畏寒,口吐清水,饮食无味,舌青滑,或黑润青白,淡黄润滑色,满口津液,不思水饮,即饮亦喜热汤,两便自利,脉浮空,细微无力,自汗肢冷,爪甲青,腹痛囊缩,种种病形,皆是阳虚的真面目。
阳虚再盛者,皆是危候。
以下症状皆是危候。
面赤如硃而似实火症,此乃元阳外越,病属危候;
有脉极大劲如石者,此乃元阳暴脱也,属于危候;
有身大热者(此条有三:一者元阳外越,身必不痛不渴,无外感可凭;一者产妇血骤虚,阳无所依;一者吐血伤阴,元气无依,吐则气机发外,元气亦因而发外),病属危候;
有满口齿缝流血者,此乃阳气虚不能统血,血盛故外越也,病属危候;
有气喘促、咳嗽痰涌者,肺为清虚之脏,着不得一丝阴气,今心肺之阳不足,故不能制僭上之阴气也。
有大小便不利者,此乃阳气虚不足以化阴邪也,病属危候。
18099253277.微信同号。
凡阳虚之人,阴气必然自盛。
《辨认一切阳虚证法》
阳虚病:其人必面色唇口青白无神,目瞑倦卧,声低吸短,少气懒言,身重畏寒,口吐清水,饮食无味,舌青滑,或黑润青白,淡黄润滑色,满口津液,不思水饮,即饮亦喜热汤,两便自利,脉浮空,细微无力,自汗肢冷,爪甲青,腹痛囊缩,种种病形,皆是阳虚的真面目。
阳虚再盛者,皆是危候。
以下症状皆是危候。
面赤如硃而似实火症,此乃元阳外越,病属危候;
有脉极大劲如石者,此乃元阳暴脱也,属于危候;
有身大热者(此条有三:一者元阳外越,身必不痛不渴,无外感可凭;一者产妇血骤虚,阳无所依;一者吐血伤阴,元气无依,吐则气机发外,元气亦因而发外),病属危候;
有满口齿缝流血者,此乃阳气虚不能统血,血盛故外越也,病属危候;
有气喘促、咳嗽痰涌者,肺为清虚之脏,着不得一丝阴气,今心肺之阳不足,故不能制僭上之阴气也。
有大小便不利者,此乃阳气虚不足以化阴邪也,病属危候。
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