万科在前面很多年都是地产中的金字招牌。
以前深圳的各个银行也都希望跟万科建立深度合作，万科很多时候都是甲方，银行求着万科合作，所以配合万科搞了很多“创新”，比如小股操盘，比如员工持股计划配资，比如出表型并购（包括但不限于帮助尾盘出表、帮助底商出表）等，这些融资万科大多有隐性背书，比如安慰函、流动性支持函等，这些不需要股东会董事会讨论，虽然不是担保，但是万科的信用隐性担保，金融机构也觉得没有一点点问题，放心大胆的做。在这些创新之下，万科的真实杠杆率，只有万科清楚，即使是主要合作银行，都搞不清楚。
后来万科被广泛质疑的几个问题：万科搞了鹏金所（P2P，这不是地产商该干的事），收购了印力地产尽管股权占比60%多也不并表（其余部分招银国际持有，感觉像是民股实债，帮万科代持，这个非常不本分，隐匿债务），再后来听说万科的博商和各种表外操作，管理层盆满钵满，万科股东的利益在看不见的地方悄悄溜走（这个更加不诚信了，好处都给了管理层和关联方，如果项目亏损坑都由万科填了）。搞个员工持股计划，竟然还加杠杆增持（有股权清零的风险）。然后又去养猪（实在难以理解，地产商养猪独一份）。
这些所有的风险点，在万科开发业务15年到20年，200亿后来到接近400利润的掩盖下，股东都觉得没问题，面对质疑，股东们也倾向于相信万科管理层不会占上市公司便宜，万科的市值还在 创新高。
现在房价下行，杠杆压力加大，万科缺点开始纷纷暴露，大家对万科的质疑越来越多，估值也越来越低。
三年前我问认识的地产融资专家，都说万科没任何问题，绝对不会有信用风险。现在我再问他们，主要意见是万科杠杆高，压力也很大，目前主要是国资信用背书，最终要看万科销售如何，违约也是有可能的。
万科的风险越来越可以看得到了，有些风险还在暴露，比如这次烟台小股操盘能够这么大的影响力，给万科造成了不小的声誉风险、融资压力越来越大，公开融资渠道已经失效，什么时候能恢复没法预测，去杠杆的过程中表内债务压力越来越大，这些风险越来越可见。
有些风险也在逐渐的解除，比如开发业务，新拿的项目兑现度90%以上，毛利率20%，新项目可以说利润状况很好，历史包袱也在抓紧去化，开发业务做为万科生金蛋的鸡，依然具有很大的价值，穿越周期后开发业务赚个200-300亿左右也不是个难事，市值2000亿-3000亿也很正常。
前提是要能穿越这个周期。
以前深圳的各个银行也都希望跟万科建立深度合作，万科很多时候都是甲方，银行求着万科合作，所以配合万科搞了很多“创新”，比如小股操盘，比如员工持股计划配资，比如出表型并购（包括但不限于帮助尾盘出表、帮助底商出表）等，这些融资万科大多有隐性背书，比如安慰函、流动性支持函等，这些不需要股东会董事会讨论，虽然不是担保，但是万科的信用隐性担保，金融机构也觉得没有一点点问题，放心大胆的做。在这些创新之下，万科的真实杠杆率，只有万科清楚，即使是主要合作银行，都搞不清楚。
后来万科被广泛质疑的几个问题：万科搞了鹏金所（P2P，这不是地产商该干的事），收购了印力地产尽管股权占比60%多也不并表（其余部分招银国际持有，感觉像是民股实债，帮万科代持，这个非常不本分，隐匿债务），再后来听说万科的博商和各种表外操作，管理层盆满钵满，万科股东的利益在看不见的地方悄悄溜走（这个更加不诚信了，好处都给了管理层和关联方，如果项目亏损坑都由万科填了）。搞个员工持股计划，竟然还加杠杆增持（有股权清零的风险）。然后又去养猪（实在难以理解，地产商养猪独一份）。
这些所有的风险点，在万科开发业务15年到20年，200亿后来到接近400利润的掩盖下，股东都觉得没问题，面对质疑，股东们也倾向于相信万科管理层不会占上市公司便宜，万科的市值还在 创新高。
现在房价下行，杠杆压力加大，万科缺点开始纷纷暴露，大家对万科的质疑越来越多，估值也越来越低。
三年前我问认识的地产融资专家，都说万科没任何问题，绝对不会有信用风险。现在我再问他们，主要意见是万科杠杆高，压力也很大，目前主要是国资信用背书，最终要看万科销售如何，违约也是有可能的。
万科的风险越来越可以看得到了，有些风险还在暴露，比如这次烟台小股操盘能够这么大的影响力，给万科造成了不小的声誉风险、融资压力越来越大，公开融资渠道已经失效，什么时候能恢复没法预测，去杠杆的过程中表内债务压力越来越大，这些风险越来越可见。
有些风险也在逐渐的解除，比如开发业务，新拿的项目兑现度90%以上，毛利率20%，新项目可以说利润状况很好，历史包袱也在抓紧去化，开发业务做为万科生金蛋的鸡，依然具有很大的价值，穿越周期后开发业务赚个200-300亿左右也不是个难事，市值2000亿-3000亿也很正常。
前提是要能穿越这个周期。
万科在前面很多年都是地产中的金字招牌。
以前深圳的各个银行也都希望跟万科建立深度合作，万科很多时候都是甲方，银行求着万科合作，所以配合万科搞了很多“创新”，比如小股操盘，比如员工持股计划配资，比如出表型并购（包括但不限于帮助尾盘出表、帮助底商出表）等，这些融资万科大多有隐性背书，比如安慰函、流动性支持函等，这些不需要股东会董事会讨论，虽然不是担保，但是万科的信用隐性担保，金融机构也觉得没有一点点问题，放心大胆的做。在这些创新之下，万科的真实杠杆率，只有万科清楚，即使是主要合作银行，都搞不清楚。
后来万科被广泛质疑的几个问题：万科搞了鹏金所（P2P，这不是地产商该干的事），收购了印力地产尽管股权占比60%多也不并表（其余部分招银国际持有，感觉像是民股实债，帮万科代持，这个非常不本分，隐匿债务），再后来听说万科的博商和各种表外操作，管理层盆满钵满，万科股东的利益在看不见的地方悄悄溜走（这个更加不诚信了，好处都给了管理层和关联方，如果项目亏损坑都由万科填了）。搞个员工持股计划，竟然还加杠杆增持（有股权清零的风险）。然后又去养猪（实在难以理解，地产商养猪独一份）。
这些所有的风险点，在万科开发业务15年到20年，200亿后来到接近400利润的掩盖下，股东都觉得没问题，面对质疑，股东们也倾向于相信万科管理层不会占上市公司便宜，万科的市值还在 创新高。
现在房价下行，杠杆压力加大，万科缺点开始纷纷暴露，大家对万科的质疑越来越多，估值也越来越低。
三年前我问认识的地产融资专家，都说万科没任何问题，绝对不会有信用风险。现在我再问他们，主要意见是万科杠杆高，压力也很大，目前主要是国资信用背书，最终要看万科销售如何，违约也是有可能的。
万科的风险越来越可以看得到了，有些风险还在暴露，比如这次烟台小股操盘能够这么大的影响力，给万科造成了不小的声誉风险、融资压力越来越大，公开融资渠道已经失效，什么时候能恢复没法预测，去杠杆的过程中表内债务压力越来越大，这些风险越来越可见。
有些风险也在逐渐的解除，比如开发业务，新拿的项目兑现度90%以上，毛利率20%，新项目可以说利润状况很好，历史包袱也在抓紧去化，开发业务做为万科生金蛋的鸡，依然具有很大的价值，穿越周期后开发业务赚个200-300亿左右也不是个难事，市值2000亿-3000亿也很正常。
前提是要能穿越这个周期。
以前深圳的各个银行也都希望跟万科建立深度合作，万科很多时候都是甲方，银行求着万科合作，所以配合万科搞了很多“创新”，比如小股操盘，比如员工持股计划配资，比如出表型并购（包括但不限于帮助尾盘出表、帮助底商出表）等，这些融资万科大多有隐性背书，比如安慰函、流动性支持函等，这些不需要股东会董事会讨论，虽然不是担保，但是万科的信用隐性担保，金融机构也觉得没有一点点问题，放心大胆的做。在这些创新之下，万科的真实杠杆率，只有万科清楚，即使是主要合作银行，都搞不清楚。
后来万科被广泛质疑的几个问题：万科搞了鹏金所（P2P，这不是地产商该干的事），收购了印力地产尽管股权占比60%多也不并表（其余部分招银国际持有，感觉像是民股实债，帮万科代持，这个非常不本分，隐匿债务），再后来听说万科的博商和各种表外操作，管理层盆满钵满，万科股东的利益在看不见的地方悄悄溜走（这个更加不诚信了，好处都给了管理层和关联方，如果项目亏损坑都由万科填了）。搞个员工持股计划，竟然还加杠杆增持（有股权清零的风险）。然后又去养猪（实在难以理解，地产商养猪独一份）。
这些所有的风险点，在万科开发业务15年到20年，200亿后来到接近400利润的掩盖下，股东都觉得没问题，面对质疑，股东们也倾向于相信万科管理层不会占上市公司便宜，万科的市值还在 创新高。
现在房价下行，杠杆压力加大，万科缺点开始纷纷暴露，大家对万科的质疑越来越多，估值也越来越低。
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万科的风险越来越可以看得到了，有些风险还在暴露，比如这次烟台小股操盘能够这么大的影响力，给万科造成了不小的声誉风险、融资压力越来越大，公开融资渠道已经失效，什么时候能恢复没法预测，去杠杆的过程中表内债务压力越来越大，这些风险越来越可见。
有些风险也在逐渐的解除，比如开发业务，新拿的项目兑现度90%以上，毛利率20%，新项目可以说利润状况很好，历史包袱也在抓紧去化，开发业务做为万科生金蛋的鸡，依然具有很大的价值，穿越周期后开发业务赚个200-300亿左右也不是个难事，市值2000亿-3000亿也很正常。
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万科在前面很多年都是地产中的金字招牌。
以前深圳的各个银行也都希望跟万科建立深度合作，万科很多时候都是甲方，银行求着万科合作，所以配合万科搞了很多“创新”，比如小股操盘，比如员工持股计划配资，比如出表型并购（包括但不限于帮助尾盘出表、帮助底商出表）等，这些融资万科大多有隐性背书，比如安慰函、流动性支持函等，这些不需要股东会董事会讨论，虽然不是担保，但是万科的信用隐性担保，金融机构也觉得没有一点点问题，放心大胆的做。在这些创新之下，万科的真实杠杆率，只有万科清楚，即使是主要合作银行，都搞不清楚。
后来万科被广泛质疑的几个问题：万科搞了鹏金所（P2P，这不是地产商该干的事），收购了印力地产尽管股权占比60%多也不并表（其余部分招银国际持有，感觉像是民股实债，帮万科代持，这个非常不本分，隐匿债务），再后来听说万科的博商和各种表外操作，管理层盆满钵满，万科股东的利益在看不见的地方悄悄溜走（这个更加不诚信了，好处都给了管理层和关联方，如果项目亏损坑都由万科填了）。搞个员工持股计划，竟然还加杠杆增持（有股权清零的风险）。然后又去养猪（实在难以理解，地产商养猪独一份）。
这些所有的风险点，在万科开发业务15年到20年，200亿后来到接近400利润的掩盖下，股东都觉得没问题，面对质疑，股东们也倾向于相信万科管理层不会占上市公司便宜，万科的市值还在 创新高。
现在房价下行，杠杆压力加大，万科缺点开始纷纷暴露，大家对万科的质疑越来越多，估值也越来越低。
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万科的风险越来越可以看得到了，有些风险还在暴露，比如这次烟台小股操盘能够这么大的影响力，给万科造成了不小的声誉风险、融资压力越来越大，公开融资渠道已经失效，什么时候能恢复没法预测，去杠杆的过程中表内债务压力越来越大，这些风险越来越可见。
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前提是要能穿越这个周期。
以前深圳的各个银行也都希望跟万科建立深度合作，万科很多时候都是甲方，银行求着万科合作，所以配合万科搞了很多“创新”，比如小股操盘，比如员工持股计划配资，比如出表型并购（包括但不限于帮助尾盘出表、帮助底商出表）等，这些融资万科大多有隐性背书，比如安慰函、流动性支持函等，这些不需要股东会董事会讨论，虽然不是担保，但是万科的信用隐性担保，金融机构也觉得没有一点点问题，放心大胆的做。在这些创新之下，万科的真实杠杆率，只有万科清楚，即使是主要合作银行，都搞不清楚。
后来万科被广泛质疑的几个问题：万科搞了鹏金所（P2P，这不是地产商该干的事），收购了印力地产尽管股权占比60%多也不并表（其余部分招银国际持有，感觉像是民股实债，帮万科代持，这个非常不本分，隐匿债务），再后来听说万科的博商和各种表外操作，管理层盆满钵满，万科股东的利益在看不见的地方悄悄溜走（这个更加不诚信了，好处都给了管理层和关联方，如果项目亏损坑都由万科填了）。搞个员工持股计划，竟然还加杠杆增持（有股权清零的风险）。然后又去养猪（实在难以理解，地产商养猪独一份）。
这些所有的风险点，在万科开发业务15年到20年，200亿后来到接近400利润的掩盖下，股东都觉得没问题，面对质疑，股东们也倾向于相信万科管理层不会占上市公司便宜，万科的市值还在 创新高。
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三年前我问认识的地产融资专家，都说万科没任何问题，绝对不会有信用风险。现在我再问他们，主要意见是万科杠杆高，压力也很大，目前主要是国资信用背书，最终要看万科销售如何，违约也是有可能的。
万科的风险越来越可以看得到了，有些风险还在暴露，比如这次烟台小股操盘能够这么大的影响力，给万科造成了不小的声誉风险、融资压力越来越大，公开融资渠道已经失效，什么时候能恢复没法预测，去杠杆的过程中表内债务压力越来越大，这些风险越来越可见。
有些风险也在逐渐的解除，比如开发业务，新拿的项目兑现度90%以上，毛利率20%，新项目可以说利润状况很好，历史包袱也在抓紧去化，开发业务做为万科生金蛋的鸡，依然具有很大的价值，穿越周期后开发业务赚个200-300亿左右也不是个难事，市值2000亿-3000亿也很正常。
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