葡萄牙地产中介潜规则
篇首讲两个近期的案例：
1、有客户看上Cascais卡斯的别墅，现在叫价都是动辄上百万欧。客户怕房价继续涨，想仓促下手。我给的意见是不要急，这类高价位房产现在买家少，有价无市。不妨晾他个一两个月再议价，房东心理就动摇了。
最后，成功砍下10多万欧成交。
2、里斯本近郊区两居室，大约80平米，内部状况很好，报价19.75万欧。客户看完后通过我们递交报价，准备报19.5万。
我根据房源热度和市场情况给他们分析说，这套合理价位应该超过21万，所以往下砍价基本没戏，不排除有人会加价抢。最后我客户按原价递的报价。
结果确实没抢到，有本地人加价5000+欧胜出。
讲这两个案例的意思是卖家中介的经验和建议往往意味着实实在在的金钱。
很多人不理解这点，挨个找Listing的卖家中介，即浪费时间也浪费口舌。
欧洲房产中介市场与美国一脉相承，都分为买方中介和卖方中介。
当卖家与中介公司签订代理协议之时，商定的总代理佣金其实涵盖了买方➕卖方中介双方的佣金。
在葡萄牙，这一佣金分成规则受不动产和建筑协会IMPIC保护，只要有合法的AMI中介执照号，就可以在市场运作。
所以，买家放弃自己的买方中介，直奔卖方中介，实际是放弃了这份已经付费的服务价值。
简单点说，卖方中介负责提供房源信息，为卖家服务。
买方中介负责给买家提供信息咨询和购房指导，为买家服务。
如果直接找卖方中介成交，好处是沟通更直接。坏处是对方只想着成交，而往往会规避或隐瞒自己代理的该房源所存在的潜在问题。
对于卖方中介来说，佣金通吃当然是最好的局面。
而买方中介并不只是随便发几个房源链接或图片就能成交的。买方中介的核心竞争力是能力、经验和服务，是能根据买家需求找到与之匹配的房源，并以最优的价格完成交易。
曾经，在地推时代，葡萄牙地产中介市场Remax一家独大，随便一个门店光加盟费就大几百万欧。这一美国品牌被美国公司抽一次，再欧洲分公司抽一次，葡萄牙总代理抽一次，门店抽一次，到业务员手里就少的可怜。
后来就有了竞争者Era和C21，也有了搅局者KW。
话说KW老大最初起源于Remax，KW的绩效体系对于业务员更友好。但也换来了后者的打压。
所以这么多年，Remax拒绝与KW合作。
说起不合作，Zome从KW剥离，后来两者也不合作。IAD这家法国公司因为没有实体门店，大伙都觉得他们不正当竞争，也选择不合作。
所以，有利益的地方都是江湖。好在互联网促进了行业透明度和竞争性，也逐渐净化了市场。有能力的业务员现在往往组成团队呼风唤雨，或成立独立的小的中介公司单打独斗。
中介品牌越发变的不重要，而价格和服务对于买卖双方才是最重要的。
很多业务员转入FB, IG, Tiktok 走网红路线，这也是时代的需要。
我们有些员工的性格擅长沟通房东，拉房源，那么适合做卖方中介。有些员工擅长交易和沟通买家，那么适合做买方中介。能玩转买卖双方的通吃型业务员，凤毛麟角。
对于买家来说，懂得市场，尊重规则才是应该做的。
有些新来的华人说，咨询沟通找华人，成交找老外。
翻译成人话就是，咨询沟通老外说的他听不懂，实际交易又怕被同胞坑。抱这样想法的，我只能说再见 https://t.cn/RU1bAYl
篇首讲两个近期的案例：
1、有客户看上Cascais卡斯的别墅，现在叫价都是动辄上百万欧。客户怕房价继续涨，想仓促下手。我给的意见是不要急，这类高价位房产现在买家少，有价无市。不妨晾他个一两个月再议价，房东心理就动摇了。
最后，成功砍下10多万欧成交。
2、里斯本近郊区两居室，大约80平米，内部状况很好，报价19.75万欧。客户看完后通过我们递交报价，准备报19.5万。
我根据房源热度和市场情况给他们分析说，这套合理价位应该超过21万，所以往下砍价基本没戏，不排除有人会加价抢。最后我客户按原价递的报价。
结果确实没抢到，有本地人加价5000+欧胜出。
讲这两个案例的意思是卖家中介的经验和建议往往意味着实实在在的金钱。
很多人不理解这点，挨个找Listing的卖家中介，即浪费时间也浪费口舌。
欧洲房产中介市场与美国一脉相承，都分为买方中介和卖方中介。
当卖家与中介公司签订代理协议之时，商定的总代理佣金其实涵盖了买方➕卖方中介双方的佣金。
在葡萄牙，这一佣金分成规则受不动产和建筑协会IMPIC保护，只要有合法的AMI中介执照号，就可以在市场运作。
所以，买家放弃自己的买方中介，直奔卖方中介，实际是放弃了这份已经付费的服务价值。
简单点说，卖方中介负责提供房源信息，为卖家服务。
买方中介负责给买家提供信息咨询和购房指导，为买家服务。
如果直接找卖方中介成交，好处是沟通更直接。坏处是对方只想着成交，而往往会规避或隐瞒自己代理的该房源所存在的潜在问题。
对于卖方中介来说，佣金通吃当然是最好的局面。
而买方中介并不只是随便发几个房源链接或图片就能成交的。买方中介的核心竞争力是能力、经验和服务，是能根据买家需求找到与之匹配的房源，并以最优的价格完成交易。
曾经，在地推时代，葡萄牙地产中介市场Remax一家独大，随便一个门店光加盟费就大几百万欧。这一美国品牌被美国公司抽一次，再欧洲分公司抽一次，葡萄牙总代理抽一次，门店抽一次，到业务员手里就少的可怜。
后来就有了竞争者Era和C21，也有了搅局者KW。
话说KW老大最初起源于Remax，KW的绩效体系对于业务员更友好。但也换来了后者的打压。
所以这么多年，Remax拒绝与KW合作。
说起不合作，Zome从KW剥离，后来两者也不合作。IAD这家法国公司因为没有实体门店，大伙都觉得他们不正当竞争，也选择不合作。
所以，有利益的地方都是江湖。好在互联网促进了行业透明度和竞争性，也逐渐净化了市场。有能力的业务员现在往往组成团队呼风唤雨，或成立独立的小的中介公司单打独斗。
中介品牌越发变的不重要，而价格和服务对于买卖双方才是最重要的。
很多业务员转入FB, IG, Tiktok 走网红路线，这也是时代的需要。
我们有些员工的性格擅长沟通房东，拉房源，那么适合做卖方中介。有些员工擅长交易和沟通买家，那么适合做买方中介。能玩转买卖双方的通吃型业务员，凤毛麟角。
对于买家来说，懂得市场，尊重规则才是应该做的。
有些新来的华人说，咨询沟通找华人，成交找老外。
翻译成人话就是，咨询沟通老外说的他听不懂，实际交易又怕被同胞坑。抱这样想法的，我只能说再见 https://t.cn/RU1bAYl
轻断食三天思考2
今天是第三天，下午两点半没有饥饿感觉，早上上班出虚汗吃了一个苹果。没有吃的需求随时可以静下来想问题。来到东莞理工松山湖校区南峰书院，布置周末沙龙的活动场地。坐在天人合人的私塾式讲堂里，在《四库全书》的书房午休，萧博士又倒两杯酒一起品尝，让了几次美食我没有吃，还是只喝水。脑海里闪现出眼耳鼻舌身意与色声香味触法，六感与六尘如何呈现出来，让我们的顾客自己去感受经典文化、名仕贵族文化。远离都市的喧囂，放下手机隔离那些被投喂的知识，在天人合一的场景里自已去品味，感悟内心的宁静之美，心流之美，想象一下，在这里的课堂里听北大萧鹏博士讲《易经与中华酒文化》，单人单桌、写汉字、听古琴、品美酒，一起FLOW,流淌心中的故事。
为了这样的沙龙，我确实期待了很久。
自己的原生家庭是为了不干农活拼命读书的穷孩子，长大一直要求自己处处要优秀，不断的努力获得物质与权利来证明着自己。除了名利还想要自由，内心想做能影响人的人。以酒为媒不断地向上社交，进入到不同的社会阶层才知道，人这一生需的不仅是物质和名利，不仅是这一代人的物质精神双满足，还想传承给下一代物质的、精神的。甚至还想百年以后在墓碑上留下几个大字等等，在浙江余姚王阳明的故乡这些都不算什么，富庶的江淅出才子出圣人是有沃土有根基的。在我们老家南阳，一个曾经出过张仲景、范蠡、张衡等圣贤的地方。学而优则仕出人头地荣光耀祖的观念早已深入人心。人的欲望永远无法满足。有一次跟老大交流，他说省省吧，先过好你自己。孩子说的没错，我知道自己入佛门六根不净，做经营狼性不足，连一个酸文人也靠不上边，至今没有出自己的书，好在《饭局智慧》已经有初稿，经过反复实践验证更新过好几次了。说归说还是打造出自己的核心能力，品酒不算，生着一双狗鼻子是天赋，跟自己后天锻炼出的能力没有关系。
一次次的放弃原有的舒适工作，破釜沉舟、义无所顾的“不听劝”，让我数次被骗南墙教育，离开故土挚友，没有了创业的团队，孤身只影与酒书为伴一千多天，主动感受生活创业的苦难让我有幸读到阳明心学，六祖坛经，佛陀楞严，达摩虚云，道德经，黄帝内经这些书籍，虽然读不懂，但是喜欢读和听，每每读到一些句子或者在开车时候听到王德峰讲心经禅宗的时候都会心生暖流，热泪盈眶，这种感觉深深吸引着我好长时间，这期间锻炼出来了深度思考的能力。三天轻断食就是一个好办法，可以持续 的思考与输出，《饭局智慧》最初的心流就是这样写出来，对着镜头讲出来的。直到2024年春节前，打算把所学的这些全部忘掉。不再拽词儿了，开始说人话了。与朋友开心玩耍专心搞钱。
经历了这么多，你还不相信我抑郁了吗？梦想大，能力小，想得多，做的少就是产生抑郁的原因。这次轻断食期间得到了很多好朋友的关心，有打电话的，有微信聊天的，还有两位初高同学约我到可园、市民广场走走看看，聊聊往事，品品美食。他们应该不知道我出问题了，以前几年不见却在这个时候主动约我，也许真有某种力量在护佑着人类。
昨天晚上深圳老友打电话分享，说墨樽酒品质和定位都非常好只是价格有点贵，要做下沉市场，他可以介绍做电商的朋友们帮我们出货，而且网上来的客户都非常稳定，启发我转变思路，为用户设计产品，前几南阳的朋们也反映新包装大气受欢迎，要求再加数量。广东昆仑定位公司定制酒也给我们做，而且推介给很多企业家朋友们。感谢新朋老友们的不离不弃，2024年主打就是“听劝”，不断为用户设计开发出高性价比的的产品。庆幸的是坚守品质这么年也积累了不少有共同追求的墨友。你们想要什么就跟我们说，我很“听劝”了，哈哈。
写于广东东莞松山湖南峰书院 2024年4月8日15:30
今天是第三天，下午两点半没有饥饿感觉，早上上班出虚汗吃了一个苹果。没有吃的需求随时可以静下来想问题。来到东莞理工松山湖校区南峰书院，布置周末沙龙的活动场地。坐在天人合人的私塾式讲堂里，在《四库全书》的书房午休，萧博士又倒两杯酒一起品尝，让了几次美食我没有吃，还是只喝水。脑海里闪现出眼耳鼻舌身意与色声香味触法，六感与六尘如何呈现出来，让我们的顾客自己去感受经典文化、名仕贵族文化。远离都市的喧囂，放下手机隔离那些被投喂的知识，在天人合一的场景里自已去品味，感悟内心的宁静之美，心流之美，想象一下，在这里的课堂里听北大萧鹏博士讲《易经与中华酒文化》，单人单桌、写汉字、听古琴、品美酒，一起FLOW,流淌心中的故事。
为了这样的沙龙，我确实期待了很久。
自己的原生家庭是为了不干农活拼命读书的穷孩子，长大一直要求自己处处要优秀，不断的努力获得物质与权利来证明着自己。除了名利还想要自由，内心想做能影响人的人。以酒为媒不断地向上社交，进入到不同的社会阶层才知道，人这一生需的不仅是物质和名利，不仅是这一代人的物质精神双满足，还想传承给下一代物质的、精神的。甚至还想百年以后在墓碑上留下几个大字等等，在浙江余姚王阳明的故乡这些都不算什么，富庶的江淅出才子出圣人是有沃土有根基的。在我们老家南阳，一个曾经出过张仲景、范蠡、张衡等圣贤的地方。学而优则仕出人头地荣光耀祖的观念早已深入人心。人的欲望永远无法满足。有一次跟老大交流，他说省省吧，先过好你自己。孩子说的没错，我知道自己入佛门六根不净，做经营狼性不足，连一个酸文人也靠不上边，至今没有出自己的书，好在《饭局智慧》已经有初稿，经过反复实践验证更新过好几次了。说归说还是打造出自己的核心能力，品酒不算，生着一双狗鼻子是天赋，跟自己后天锻炼出的能力没有关系。
一次次的放弃原有的舒适工作，破釜沉舟、义无所顾的“不听劝”，让我数次被骗南墙教育，离开故土挚友，没有了创业的团队，孤身只影与酒书为伴一千多天，主动感受生活创业的苦难让我有幸读到阳明心学，六祖坛经，佛陀楞严，达摩虚云，道德经，黄帝内经这些书籍，虽然读不懂，但是喜欢读和听，每每读到一些句子或者在开车时候听到王德峰讲心经禅宗的时候都会心生暖流，热泪盈眶，这种感觉深深吸引着我好长时间，这期间锻炼出来了深度思考的能力。三天轻断食就是一个好办法，可以持续 的思考与输出，《饭局智慧》最初的心流就是这样写出来，对着镜头讲出来的。直到2024年春节前，打算把所学的这些全部忘掉。不再拽词儿了，开始说人话了。与朋友开心玩耍专心搞钱。
经历了这么多，你还不相信我抑郁了吗？梦想大，能力小，想得多，做的少就是产生抑郁的原因。这次轻断食期间得到了很多好朋友的关心，有打电话的，有微信聊天的，还有两位初高同学约我到可园、市民广场走走看看，聊聊往事，品品美食。他们应该不知道我出问题了，以前几年不见却在这个时候主动约我，也许真有某种力量在护佑着人类。
昨天晚上深圳老友打电话分享，说墨樽酒品质和定位都非常好只是价格有点贵，要做下沉市场，他可以介绍做电商的朋友们帮我们出货，而且网上来的客户都非常稳定，启发我转变思路，为用户设计产品，前几南阳的朋们也反映新包装大气受欢迎，要求再加数量。广东昆仑定位公司定制酒也给我们做，而且推介给很多企业家朋友们。感谢新朋老友们的不离不弃，2024年主打就是“听劝”，不断为用户设计开发出高性价比的的产品。庆幸的是坚守品质这么年也积累了不少有共同追求的墨友。你们想要什么就跟我们说，我很“听劝”了，哈哈。
写于广东东莞松山湖南峰书院 2024年4月8日15:30
#慕诺薯条##慕诺招商部#
♥️转型代理雪雪的感受：
从未遇到如此负责的老大
她是老微商 做微商时间比我还久 所以一定是对人有判断力的 在之前一直被压迫着打钱 来我这里之后我从未压迫过她 但是她发展得更好了 为什么？？因为我能给到她真正需要的东西‼️
不管是带代理还是零售方面 我都能给到她她曾经从未接收过的信息 都是我教她的让她拿到了更大的结果 她说就相信我 我们方法牛逼 团队也氛围好 加上我这么负责 今年一定能做到更好
慕诺 | 悠塔 | 赫夫生医 | 碧缇福 | 可末 | 如初
初黎 | 闺言| 一慕 | 妍本 | 索恩 | 优梵 | 初寻
朴塑 | 芭蓓欧 | 佐目 | | 芙瑞塔 | 少女的秘密
#慕诺[超话]#
♥️转型代理雪雪的感受：
从未遇到如此负责的老大
她是老微商 做微商时间比我还久 所以一定是对人有判断力的 在之前一直被压迫着打钱 来我这里之后我从未压迫过她 但是她发展得更好了 为什么？？因为我能给到她真正需要的东西‼️
不管是带代理还是零售方面 我都能给到她她曾经从未接收过的信息 都是我教她的让她拿到了更大的结果 她说就相信我 我们方法牛逼 团队也氛围好 加上我这么负责 今年一定能做到更好
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