最详复盘上海楼市2020～2023年，研判下一阶段走势
四月份以来，全国楼市回暖之势，在月初略有回调后逐渐明朗。其中二三线城市，交易量和热度一路攀升，而一线城市却陷入回调未能反弹，即全国市场分化。结构性的市场形态，原因众多，一线相对保守的信贷政策是主因，但也不乏其他因素相互重叠，从而形成至今仍下行的市场现状
从2020年疫情以来，全国房地产价格均有不同程度上涨，但其间还是走出了跌宕起伏的行情。从市场来观测：首先是疫情之初的2020年，受惠于防范新冠冲击的货币政策，楼市一二三线普涨，其中一线幅度最大；其次是始自2021年2月的调控，地产市场开始回调，一二线基本同步；然后是2022年调控政策逐渐趋宽，但房地产市场加速下行，二三线下挫幅度最大；最后是2023年政策全面支持辅助市场，市场急速回暖，但一线城市落后于二三线
房地产市场有个确定的逻辑，即楼市基本受制于货币政策和地产周期。一二线城市在房地产相关贷款宽松时，在市场向上呈现较强的同步性，且与周期有关，不能把它们视为不同城市的特征。但由于城市能级、人口、经济体量和产业规模的差异，一二线市场在走势上还存在显著的差异。了此类细节有助于预判未来，以上海为例，可以把2020年以来市场，划分为四个阶段和十个波段，用二手房市场为例，对每个波段的市场做一个复盘
❶2020年，受惠于对抗疫情的宽松政策，楼市大涨走出牛市
2020年，上海二手房月报
波段一，2020年1～3月，疫情初始迅速席卷全国，武汉吃紧全国严防。上海市场走出了一个"V"字形：一月1.02万套；二月市民居家活动半径受阻的状况下，成交近0.45万套，创有记录以来最低点；三月随着复工后社交距离回复，回升至1.1万套
以市中心老公房梅园二街坊为例
波段二，2020年4～6月。为对冲疫情，央行开启降准和降息，货币政策迅速宽松，体现在涉房贷款评估和发放上的换挡增速。而且房地产抵押贷活跃，上海楼市迅速感受到暖意，开启放量成交。四月环比成交套数翻倍，达到2.11万套，五月继续攀升达2.67万套。在成交量大增后，市场上低价房源减少，笋盘被消耗殆尽，只余高价房源，于是六月成交量下降到2.27万套，市场进入博弈
波段三，2020年7～9月。整个市场进入相对平缓的时期，因为存在卖家普遍提价10～15%，双方博弈，因此成交相对比较凝滞。7～9月，分别为2.27万套/2.26万套/2.67万套，进入横盘状态。为下一阶段的上行，在缓慢积累量能，9月已略有翘尾趋势
波段四，2020年10～12月。横盘状态必不能持久，不管那个方向总要突破。在央行降息，2019年后学区房“公民同招”后的受追捧，双重因素的冲击下，率先从学区房突破，楼市开始降价齐涨。10月为2.62万套，11月突然变盘上升至2.98万套，12月市场已经亢奋，环比成交量大增20%，达到3.63万套。价格方面，在消化了二季度15%涨幅后，市场再次提价20%，但短短时间就被买家接受。毋庸置疑，市场已经进入狂热状态，上家大多惜售，而买家在畏惧涨价情绪下，蜂拥而至
❷2021年，在年初的牛市后，调控开始，市场进入回调
波段五，2021年1月到3月。1月延续了年前12月份，整个市场的亢奋、无序，量价大涨的牛市气氛。本月成交量破上海二手房八年记录，为有史以来成交第二高年份，上次还要追溯到2013年3月。房地产牛市体现为，价格两周一涨，买家根本没有议价权。
这个波段是牛市高峰，市场已经失理性。房价上行的领头羊，学区房中老破小，部分涨幅已达50～60%。而且由于是普涨行情，中内环价格基本都同比2020年1月，上行40%
但迷乱的市场情绪，演绎出的“最后的疯狂”并未持续多久，也必然不能持续。1月21号，上海即出台调控政策：增值税两年免征改五年，夫妻离婚三年内算限购套数（防假离婚），银行严格执行差异化贷款政策（房贷收紧），严查经营贷做首付。通知刚出，市场即陷入观望期
图片
整个二月，也因适逢春节，市场观望情绪浓重，成交量迅速回落至1.96万套。其间深圳公布二手房指导价，是这阶段全国楼市影响最大事件。但上海市场3月份，成交量再次攀升
正因为三月份的成交量达到3.94万套，所以1到3月市场也呈“v”字形。如何解释在调控之后，市场仍然向上，基本可以用股市里的反弹来类比。牛市结束后，必有一波力度不小的反弹。用上海楼市来说，2月份调控，造成了市场预期的变化，部分卖家主动下调价格，买家去抄底，这个因素占50%。另外还有因素，是1月份牛市高峰期的成交，因种种原因，推移到3月网签
波段六，2021年4月到6月。市场下行开始，成交量断崖式下跌后，开始企稳。即4月成交量环比下跌40%至2.41套。在此基础上，由于调控政策已出，市场预期转空，部分卖家再次下调价格，企稳了市场。5月成交2.54万套，6月2.79万套，上海市场神奇的稳定下来了
波段七，2021年7到9月。这个波段进一步夯实了下行市场，标志进入房地产“熊市”。7月由于是传统上的淡季，成交2.38万套，市场动能趋弱。真正转折在8月份，上海实行“三价就低”，即贷款评估价大幅降低。用俗话说即“首套变二套，二套变全款”
某种程度上，房地产这个资产市场，涨跌也是货币现象。贷款杠杆腰斩后，上海楼市立竿见影做出反馈，8月二手房成交量即下挫20%至1.80万套。九月份政策执行后，市场成交气氛陷入冰点，成交仅1.2万套
波段八。2021年10～12月。上海市场成交量，有个荣枯线是2万套。低于荣枯线，价格下行，高于荣枯线，价格企稳。三个月成交量分别为1.34万套/1.50万套/1.80万套
市场成交两个主因，一为本埠需求仍然旺盛，二为卖家以价换量。在荣枯线下，从1.3万套↑至1.8万套，上海市场强大韧性，仍然值得称道
❸2022年，政策面开始宽松，但疫情扰动下市场仍然弱势
2022年，是疫情三年中，上海人民受冲击最大的一年。也是地产市场，内生动力推动屡屡上行，但终归孱弱的一年
波段九，2022年1到3月。由于病毒新变种奥密影响，全国疫情加剧，西安长春深圳均严格管控。受此影响，上海二手房市场由于部分买家暂缓购房计划，成交量进一步下行
具体为：1月1.51万套：2月1.27万套；3月1.29万套。能够观测得出，市场动能急趋弱势
波段十，2022年4月～6月。这个季度，市场成交量，创造了有历史记录以来以内。缘由众所周知，不再赘述
在结束居家状态，解封后的6月，被疫情打断的购房需求，得到释放后，成交量恢复1.57万套
波段十一，2022年7到9月。此阶段主题，是购房需求和全国楼市下行，两个对立的因子相互交织。市场先热后冷，二次回调
七月，被居家面壁所阻隔的购房需求，继续释放，因此成交量上行到2.01万套，突破荣枯线，创一年来新高。但2022年消极因素太多，7月底全国“烂尾楼”事件和恒大暴雷，交相辉映一齐来袭，打断了市场节奏，开始二次探底。八月1.95万套，九月1.84万套，稳步下滑
波段十一，2022年10月至12月。本阶段主题同样有两个，主线仍然是疫情扰动，副线是全国地产市场转暖
9.30日，地产政策面出现重大变化。即财政部央行银保监联袂发布的救市政策。内容包括，房贷利率下调、购房个税退，公积金新政。标志着，从2021年1月起的楼市收紧调控，基本告一段落。11月又对供给侧即房企，施行了“三支箭”救助政策。
上海10月份成交1.65万套，11月1.61万套，在疫情紧张下仍保持平稳，有酝酿变盘之势。但12月开始，全国层面的疫情达峰打乱了这个步骤。12月受人人自危影响，成交量下滑至1.24万套
❹2023年，全国开始复苏，上海固本培元，等待契机
波段十二，2023年1～3月。此阶段主题是市场回暖。
2023年一月，疫情达峰期间，宏观政策方面，即利好不断。央行建立动态房贷调控机制，相关部门频频吹风。在度过了达峰期2月的0.81万套（上海市场有记录以来第二低月份）后，上海市场稳步修复
显然受惠于“三价取低”的取消，上海从春节至3月份，两次调高贷款评估价，目前已与2020年无异，官方亦高调宣传。受全国回暖以及本地房贷放松，上海二月成交1.95万套，三月2.4万套，创23个月新高
波段十三，2023年4月～？
四月，上海市场小幅回调
梳理了2020年至今，上海二手房市场，一波三折的市场动态和历程。我们至少有几个结论，即首先，地产市场几乎完全受政策影响，上海亦不例外。二，市场周期性明显，“久涨必跌，久跌必涨”。三，上海市场内生动力不足。在纵观三年以来市场变化趋势中，即使没有疫情影响，市场冲破两万套后，即触及到天花板，后续必进行回调
目前不仅仅是上海，市场在经历了一季度“小阳春”后，仍然持续向下，是一线城市的特征。原因当然可以归咎为，在调控两年，一线保持了韧性，房价下调幅度不大。但显而易见，目前经济形势，不允许一线楼市低迷，拖累房地产市场，否则年底难以“保5”
笔者毋庸置疑，确认上海楼市今年是上行周期。目前的困顿，不过在等待一个契机。随着一线北京的“一区一策”，深圳取消“指导价”，杭州不断放开限购，一线和准一线宽松政策陆续出台，上海也必然在酝酿刺激政策
由于上海市全国最大地产市场，一举一动信号意味十足，因此政策纠结度比较高。所以目前还坚持按兵不动，不过笔者也认为，不过在等时间和时机罢了
也许有个迹象值得关注：4.7日国常会，提出了外贸保障，增进就业，出台管用政策三项举措。前天出口保障政策，昨天就业政策已出台，至于切实可用的政策。应该就在近期出台，按这个速度，当是五一前后。目前有什么比回暖楼市，更大的任务呢，“管用政策”，不排除大概率是楼市宽松政策
上海楼市各种客观条件已具备，目前缺乏的，仅仅是信贷宽松。如有二线城市20%的尺度，上海房地产市场迅速打通“肠梗阻”，，即置换需求不能满足的现状，有两个月时间就够了
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四月份以来，全国楼市回暖之势，在月初略有回调后逐渐明朗。其中二三线城市，交易量和热度一路攀升，而一线城市却陷入回调未能反弹，即全国市场分化。结构性的市场形态，原因众多，一线相对保守的信贷政策是主因，但也不乏其他因素相互重叠，从而形成至今仍下行的市场现状
从2020年疫情以来，全国房地产价格均有不同程度上涨，但其间还是走出了跌宕起伏的行情。从市场来观测：首先是疫情之初的2020年，受惠于防范新冠冲击的货币政策，楼市一二三线普涨，其中一线幅度最大；其次是始自2021年2月的调控，地产市场开始回调，一二线基本同步；然后是2022年调控政策逐渐趋宽，但房地产市场加速下行，二三线下挫幅度最大；最后是2023年政策全面支持辅助市场，市场急速回暖，但一线城市落后于二三线
房地产市场有个确定的逻辑，即楼市基本受制于货币政策和地产周期。一二线城市在房地产相关贷款宽松时，在市场向上呈现较强的同步性，且与周期有关，不能把它们视为不同城市的特征。但由于城市能级、人口、经济体量和产业规模的差异，一二线市场在走势上还存在显著的差异。了此类细节有助于预判未来，以上海为例，可以把2020年以来市场，划分为四个阶段和十个波段，用二手房市场为例，对每个波段的市场做一个复盘
❶2020年，受惠于对抗疫情的宽松政策，楼市大涨走出牛市
2020年，上海二手房月报
波段一，2020年1～3月，疫情初始迅速席卷全国，武汉吃紧全国严防。上海市场走出了一个"V"字形：一月1.02万套；二月市民居家活动半径受阻的状况下，成交近0.45万套，创有记录以来最低点；三月随着复工后社交距离回复，回升至1.1万套
以市中心老公房梅园二街坊为例
波段二，2020年4～6月。为对冲疫情，央行开启降准和降息，货币政策迅速宽松，体现在涉房贷款评估和发放上的换挡增速。而且房地产抵押贷活跃，上海楼市迅速感受到暖意，开启放量成交。四月环比成交套数翻倍，达到2.11万套，五月继续攀升达2.67万套。在成交量大增后，市场上低价房源减少，笋盘被消耗殆尽，只余高价房源，于是六月成交量下降到2.27万套，市场进入博弈
波段三，2020年7～9月。整个市场进入相对平缓的时期，因为存在卖家普遍提价10～15%，双方博弈，因此成交相对比较凝滞。7～9月，分别为2.27万套/2.26万套/2.67万套，进入横盘状态。为下一阶段的上行，在缓慢积累量能，9月已略有翘尾趋势
波段四，2020年10～12月。横盘状态必不能持久，不管那个方向总要突破。在央行降息，2019年后学区房“公民同招”后的受追捧，双重因素的冲击下，率先从学区房突破，楼市开始降价齐涨。10月为2.62万套，11月突然变盘上升至2.98万套，12月市场已经亢奋，环比成交量大增20%，达到3.63万套。价格方面，在消化了二季度15%涨幅后，市场再次提价20%，但短短时间就被买家接受。毋庸置疑，市场已经进入狂热状态，上家大多惜售，而买家在畏惧涨价情绪下，蜂拥而至
❷2021年，在年初的牛市后，调控开始，市场进入回调
波段五，2021年1月到3月。1月延续了年前12月份，整个市场的亢奋、无序，量价大涨的牛市气氛。本月成交量破上海二手房八年记录，为有史以来成交第二高年份，上次还要追溯到2013年3月。房地产牛市体现为，价格两周一涨，买家根本没有议价权。
这个波段是牛市高峰，市场已经失理性。房价上行的领头羊，学区房中老破小，部分涨幅已达50～60%。而且由于是普涨行情，中内环价格基本都同比2020年1月，上行40%
但迷乱的市场情绪，演绎出的“最后的疯狂”并未持续多久，也必然不能持续。1月21号，上海即出台调控政策：增值税两年免征改五年，夫妻离婚三年内算限购套数（防假离婚），银行严格执行差异化贷款政策（房贷收紧），严查经营贷做首付。通知刚出，市场即陷入观望期
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整个二月，也因适逢春节，市场观望情绪浓重，成交量迅速回落至1.96万套。其间深圳公布二手房指导价，是这阶段全国楼市影响最大事件。但上海市场3月份，成交量再次攀升
正因为三月份的成交量达到3.94万套，所以1到3月市场也呈“v”字形。如何解释在调控之后，市场仍然向上，基本可以用股市里的反弹来类比。牛市结束后，必有一波力度不小的反弹。用上海楼市来说，2月份调控，造成了市场预期的变化，部分卖家主动下调价格，买家去抄底，这个因素占50%。另外还有因素，是1月份牛市高峰期的成交，因种种原因，推移到3月网签
波段六，2021年4月到6月。市场下行开始，成交量断崖式下跌后，开始企稳。即4月成交量环比下跌40%至2.41套。在此基础上，由于调控政策已出，市场预期转空，部分卖家再次下调价格，企稳了市场。5月成交2.54万套，6月2.79万套，上海市场神奇的稳定下来了
波段七，2021年7到9月。这个波段进一步夯实了下行市场，标志进入房地产“熊市”。7月由于是传统上的淡季，成交2.38万套，市场动能趋弱。真正转折在8月份，上海实行“三价就低”，即贷款评估价大幅降低。用俗话说即“首套变二套，二套变全款”
某种程度上，房地产这个资产市场，涨跌也是货币现象。贷款杠杆腰斩后，上海楼市立竿见影做出反馈，8月二手房成交量即下挫20%至1.80万套。九月份政策执行后，市场成交气氛陷入冰点，成交仅1.2万套
波段八。2021年10～12月。上海市场成交量，有个荣枯线是2万套。低于荣枯线，价格下行，高于荣枯线，价格企稳。三个月成交量分别为1.34万套/1.50万套/1.80万套
市场成交两个主因，一为本埠需求仍然旺盛，二为卖家以价换量。在荣枯线下，从1.3万套↑至1.8万套，上海市场强大韧性，仍然值得称道
❸2022年，政策面开始宽松，但疫情扰动下市场仍然弱势
2022年，是疫情三年中，上海人民受冲击最大的一年。也是地产市场，内生动力推动屡屡上行，但终归孱弱的一年
波段九，2022年1到3月。由于病毒新变种奥密影响，全国疫情加剧，西安长春深圳均严格管控。受此影响，上海二手房市场由于部分买家暂缓购房计划，成交量进一步下行
具体为：1月1.51万套：2月1.27万套；3月1.29万套。能够观测得出，市场动能急趋弱势
波段十，2022年4月～6月。这个季度，市场成交量，创造了有历史记录以来以内。缘由众所周知，不再赘述
在结束居家状态，解封后的6月，被疫情打断的购房需求，得到释放后，成交量恢复1.57万套
波段十一，2022年7到9月。此阶段主题，是购房需求和全国楼市下行，两个对立的因子相互交织。市场先热后冷，二次回调
七月，被居家面壁所阻隔的购房需求，继续释放，因此成交量上行到2.01万套，突破荣枯线，创一年来新高。但2022年消极因素太多，7月底全国“烂尾楼”事件和恒大暴雷，交相辉映一齐来袭，打断了市场节奏，开始二次探底。八月1.95万套，九月1.84万套，稳步下滑
波段十一，2022年10月至12月。本阶段主题同样有两个，主线仍然是疫情扰动，副线是全国地产市场转暖
9.30日，地产政策面出现重大变化。即财政部央行银保监联袂发布的救市政策。内容包括，房贷利率下调、购房个税退，公积金新政。标志着，从2021年1月起的楼市收紧调控，基本告一段落。11月又对供给侧即房企，施行了“三支箭”救助政策。
上海10月份成交1.65万套，11月1.61万套，在疫情紧张下仍保持平稳，有酝酿变盘之势。但12月开始，全国层面的疫情达峰打乱了这个步骤。12月受人人自危影响，成交量下滑至1.24万套
❹2023年，全国开始复苏，上海固本培元，等待契机
波段十二，2023年1～3月。此阶段主题是市场回暖。
2023年一月，疫情达峰期间，宏观政策方面，即利好不断。央行建立动态房贷调控机制，相关部门频频吹风。在度过了达峰期2月的0.81万套（上海市场有记录以来第二低月份）后，上海市场稳步修复
显然受惠于“三价取低”的取消，上海从春节至3月份，两次调高贷款评估价，目前已与2020年无异，官方亦高调宣传。受全国回暖以及本地房贷放松，上海二月成交1.95万套，三月2.4万套，创23个月新高
波段十三，2023年4月～？
四月，上海市场小幅回调
梳理了2020年至今，上海二手房市场，一波三折的市场动态和历程。我们至少有几个结论，即首先，地产市场几乎完全受政策影响，上海亦不例外。二，市场周期性明显，“久涨必跌，久跌必涨”。三，上海市场内生动力不足。在纵观三年以来市场变化趋势中，即使没有疫情影响，市场冲破两万套后，即触及到天花板，后续必进行回调
目前不仅仅是上海，市场在经历了一季度“小阳春”后，仍然持续向下，是一线城市的特征。原因当然可以归咎为，在调控两年，一线保持了韧性，房价下调幅度不大。但显而易见，目前经济形势，不允许一线楼市低迷，拖累房地产市场，否则年底难以“保5”
笔者毋庸置疑，确认上海楼市今年是上行周期。目前的困顿，不过在等待一个契机。随着一线北京的“一区一策”，深圳取消“指导价”，杭州不断放开限购，一线和准一线宽松政策陆续出台，上海也必然在酝酿刺激政策
由于上海市全国最大地产市场，一举一动信号意味十足，因此政策纠结度比较高。所以目前还坚持按兵不动，不过笔者也认为，不过在等时间和时机罢了
也许有个迹象值得关注：4.7日国常会，提出了外贸保障，增进就业，出台管用政策三项举措。前天出口保障政策，昨天就业政策已出台，至于切实可用的政策。应该就在近期出台，按这个速度，当是五一前后。目前有什么比回暖楼市，更大的任务呢，“管用政策”，不排除大概率是楼市宽松政策
上海楼市各种客观条件已具备，目前缺乏的，仅仅是信贷宽松。如有二线城市20%的尺度，上海房地产市场迅速打通“肠梗阻”，，即置换需求不能满足的现状，有两个月时间就够了
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安徽中徽豫实业有限公司:淘汰燃油车，是消费者说了算，不是上海车展说了算
这一次上海车展，新能源汽车势头凶猛，传统燃油车型有58款，新能源车76款，新能源车第一次超过了燃油车。
尤其是仰望是跟兰博基尼、保时捷、宾利放在一个展馆里的。而更难得的是，仰望的人气超级高，人群拥挤，一众保时捷高管集体围观比亚迪展台，连兰博基尼、宾利、法拉利高管都来参观。反观大众、本田、马自达等燃油车企展台，则是另一番景象，非常冷清。
不少业内人士开始声调一致的唱衰燃油车：表示看完这次车展，就知道“燃油车“已死”！纯燃油车撑不了几年了”、上海车展把燃油车逼到了墙角、燃油车进入倒计时、这可能是燃油车最后一次车展了等等。
从这些业内人士的“惊呼”中看来，燃油车很快要完蛋了，纯电车要一统江湖了，未来两年大街上不会有燃油车的存在了。
这种“惊呼”背后，其实就是罔顾汽车产业发展规律，过于夸大了趋势、夸大了赶英超美的进度。有点类似于当年5G面世的时候，大众“惊呼”5G时代来了，5G将给各行各业带来惊天巨变，手机产业将会发生颠覆式变革，VR、AR、元宇宙、区块链、AI、无人驾驶、远程医疗等等一切，将依托5G技术，给整个科技界带来翻天覆地的变革。
如今从2019年到今天，4年过去了，5G技术带来了变革，但变革意义远没有想象中的那么大，手机行业的发展似乎陷入了停滞，人们畅想中的5G技术将给手机行业带来的“惊天巨变”并没有发生。
过度拔高电车的发展，燃油车很快完蛋的想法，其实就是没有尊重事物发展的客观规律，放卫星式的喊口号其实无助于产业的良性发展。
为什么燃油车巨头要推电车？要抓住时代趋势，稳定品牌溢价
从仰望U8、小鹏G6、高合HiPhi Y、哪吒GT、深蓝S7、腾势N7到极星4、大众纯电ID.7，当前引发媒体与业内关注的车型，基本上是电车，这些车型里面没有一款油车。
宝马首次以全电动化阵容参加上海车展，参展车型包括创新纯电动BMW i7 M70L、插电式混合动力的BMW XM Label Red限量版、纯电动BMW iX1。另外还有插电式混合动力全新BMW M760Le和纯电动劳斯莱斯闪灵（Spectre），没有一款纯燃油车。
奥迪也是如此。奥迪 A6 Avant e-tron 概念车、奥迪urbanphere 概念车以及奥迪Q4 e-tron、奥迪“Roadjet陆地专机”Q5 e-tron、奥迪RS e-tron GT。全是纯电车型，没有一款燃油车。
奔驰携旗下梅赛德斯-奔驰、梅赛德斯-EQ、梅赛德斯-迈巴赫、梅赛德斯-AMG、G级越野车全品牌27款车型参展，其中接近一半的车型是新能源车。
电车的发展有目共睹，数据显示，今年3月，国内新能源乘用车批发销量达61.7万辆，同比增长35.2%，环比增长24.5%。
那么为什么这么多厂商都要在车展上发布电车呢？一是害怕在电车领域落后。二是要在电车高端阵营占据一席之地。
比如从BBA来看，它的电车卖不好，但是燃油车依然牢牢占据高端阵营。但是对于它们来说，电车的增长趋势摆在这儿，无论如何都要在该阵营抢占一席之地。而且从宝马、大众电车的销量来看，它们也有可能成功。
本质上，燃油车提供的产品稳定性体验以及品牌溢价依然有电车所不能及的地方。越往高端走，电车在加速、冰箱彩电大沙发的构成的体验优势上越薄弱，打动用户越难。
另一方面，BBA在燃油车高端车型的体验构建上，综合竞争力是非常全面的，电车的车机体验以及智能化体验构建的壁垒还不足以左右消费者尤其是高端市场用户的购车选择。
关键是高端燃油车当前给到的品牌溢价与产品稳定性以及身份加持效应依然在市场被认可，从产品体验的全面突围以及对用户心智的抢夺，电车短时间内是很难撼动高端燃油车市场地位的。
从目前的销量数据来看，新能源的增长优势明显，燃油车下坡路明显，这其中一部分源于电车用车成本的因素，带动了市区通勤需求以及网约车大军的高速增长，一方面是新能源车的产品优势还是电车的绿牌加持下的一系列税费、补贴、牌照优势带来的，可能2年后一旦绿牌取消，没有绿牌加持下的系列税费优惠与牌照、不限行等优惠政策，部分二三四线电车可能会迎来生存危机。
从目前的趋势来看，纯电车的时代趋势依然在，但仅仅以上海车展车企都开始展出自己的电车，就下结论燃油车要完蛋，无疑是早了点。
车展展示电车是为了迎合电气化大潮与趋势，对于BBA来说，其燃油车市场份额还是稳定的，但是它们要抓电车增量市场，把电车的品牌溢价做上去，这是一块增量的蛋糕，肯定是要去争夺的。
而现实中的趋势变化是缓慢的，要改变消费者尤其是高端市场消费者的品牌认知更是一个非常缓慢的过程。
消费者选择燃油车的理由依然存在
毕竟，从消费者的角度来看，很多选择燃油车的理由依然很多：首先是安全性更高，现在电车时不时曝出各种自燃现象，让不少消费者对电车依然存在一定顾虑，尤其是电车一旦燃烧，不易灭火，逃生时间短暂，这也是不少消费者仍然坚持选择油车的一个重要原因。
其次是油车的动力性能输出稳定，只要有油，动力性就不会变化，不会因为油量的减少而衰减，而电动车往往在电量较高时提供很好的动力输出，电量剩余不多，则会减低性能，而电池也会伴随着使用年限的延长，性能衰减，给用户使用中带来很大的心理压力。
此外是油车能适应更多的用车环境，各种复杂路况与极端天气都能开，无论炎热以及高寒，一年四季不受环境条件约束。电车就不行，极端高温环境充电不安全，极端低温天气，高寒地区，电车的使用与续航力大幅下降，也面临充电慢等问题。
尤为重要的问题是续航补能的问题，这是电车最大的短板，充电桩数量不够多，分布不够密，充电时间过长。油车加油快而且方便。加注站遍布全国，加注时间短，一般5分钟就加完了。相比起来，纯电动车充电要40分钟甚至1个小时。特别是到冬季寒冷天，电池性能下降，行驶里程缩短不说，无论是充电还是换电都带来极大的不便。
燃油车是否会退出历史舞台，终究要从产品角度来说话，我们要的是更好的、更稳定的产品，而不是只看到趋势，趋势是电气化，但是该解决的产品短板依然摆在那儿，我们在没有很好的解决电车的各种问题之前，一味叫嚣燃油车退出历史舞台其实就始终没有看到本质问题。
我们要的是更好的车，这也是为何BBA一直占据着高端阵营。燃油车会不会退出历史舞台，是由消费者决定的，不是由车展决定的。
车展是一个车企营销的舞台，没有人想错过大趋势，因为所有的汽车厂商都必须有拿的出手的电车来证明自己的能力，证明自己在时代的大趋势中，并没有落后，你能造的，我也能造，关键是他们手里还有燃油车内燃机技术。比如说从当前宝马IX 3以及大众ID系列来看，他们的电车产品销量与产品体验正在起来。
人们想要体验电车的推背感、加速感，但是他们其实也想要有燃油车能给到的安全性、稳定性打底。在此基础上，追求冰箱彩电沙发以及电车智能化层面的一些标配型体验。
因此，从这个角度来看，车展决定不了燃油车的未来，只有消费者才能决定燃油车何时退出舞台。
三个趋势给燃油车续命
从目前来看，有三个趋势在给燃油车续命：
其一是2年内取消绿牌，蓝绿牌合并在即，一旦取消绿牌，不限购、不限行、购置税优惠等相关政策利好不再给到电车，增值税、教育费附加税，购置税、牌照税、养路费等要同样收取，那么这部分刚需肯定受到一定的影响。没有绿牌加持的电车很可能因为牌照、税费优势不再而导致销量的增长受阻。
其二：混动的发展有可能会喧宾夺主，力压电车一头。我们也看到，最近一年时间里有不少自主新能源车企以及燃油车企，都在加码插混车型的研发及投入。混动其实依然是基于内燃机技术，是建立在燃油车的基础之上，它也是在给内燃机技术续命。
从目前来看，混动支撑了新能源的很大一部分销量，当2022年是国内PHEV（插电混动）爆发的年份，增速达到167%，相较而言BEV（纯电）增速为85%。比如我们从新势力三大头部蔚小理来看，卖的最好的是理想，而理想主打的是增程式混动。
在不少人看来，混动的本质还是燃油车，这说明消费者还是想要追求稳定性。毕竟，混动汽车能给人的安全感，就是与燃油车类似，有油就能开，没有续航焦虑。而加油站无处不在，加油过程安全而又快速。
尤其是从欧洲撤回禁燃令，开始发力新型燃料来看，燃油车有可能会迎来一波续命。从欧洲的新型燃料技术发展趋势来看，纯燃油的燃油车未来还会有哪些变化，燃料技术是否会带来新的变革，我们其实还无法做出准确判断。
但是有一点是肯定的，在可预见范围内，支撑燃油车的内燃机技术作为一种能量转换的产品技术形态不会消亡，甚至还会存在很长的历史时期。
从目前来看，电动车的快速发展，对于减少燃油消耗的确发挥了重要作用。但是电车目前的产品短板还很多，要替代燃油车远不是喊口号就能成功，仰望星空，埋头看路，切实解决燃油车自燃问题，高温与低温的不适应与安全性、用车体验问题，电池寿命问题、充电续航等电池技术问题，推背感带来的乘客晕车不适问题等等，电车要解决的问题还有很多，归根结底，消费者需要的是更好的产品，而不是选择什么产品阵营。
要淘汰燃油车的从来不是车展，而是消费者的真正需求，让市场的回归市场，让市场比拼回到产品本身，我们才能看清楚时代大势的走向以及这个趋势还有多久。从目前来看，还远远没有到电车就已经淘汰燃油车的时候。
这一次上海车展，新能源汽车势头凶猛，传统燃油车型有58款，新能源车76款，新能源车第一次超过了燃油车。
尤其是仰望是跟兰博基尼、保时捷、宾利放在一个展馆里的。而更难得的是，仰望的人气超级高，人群拥挤，一众保时捷高管集体围观比亚迪展台，连兰博基尼、宾利、法拉利高管都来参观。反观大众、本田、马自达等燃油车企展台，则是另一番景象，非常冷清。
不少业内人士开始声调一致的唱衰燃油车：表示看完这次车展，就知道“燃油车“已死”！纯燃油车撑不了几年了”、上海车展把燃油车逼到了墙角、燃油车进入倒计时、这可能是燃油车最后一次车展了等等。
从这些业内人士的“惊呼”中看来，燃油车很快要完蛋了，纯电车要一统江湖了，未来两年大街上不会有燃油车的存在了。
这种“惊呼”背后，其实就是罔顾汽车产业发展规律，过于夸大了趋势、夸大了赶英超美的进度。有点类似于当年5G面世的时候，大众“惊呼”5G时代来了，5G将给各行各业带来惊天巨变，手机产业将会发生颠覆式变革，VR、AR、元宇宙、区块链、AI、无人驾驶、远程医疗等等一切，将依托5G技术，给整个科技界带来翻天覆地的变革。
如今从2019年到今天，4年过去了，5G技术带来了变革，但变革意义远没有想象中的那么大，手机行业的发展似乎陷入了停滞，人们畅想中的5G技术将给手机行业带来的“惊天巨变”并没有发生。
过度拔高电车的发展，燃油车很快完蛋的想法，其实就是没有尊重事物发展的客观规律，放卫星式的喊口号其实无助于产业的良性发展。
为什么燃油车巨头要推电车？要抓住时代趋势，稳定品牌溢价
从仰望U8、小鹏G6、高合HiPhi Y、哪吒GT、深蓝S7、腾势N7到极星4、大众纯电ID.7，当前引发媒体与业内关注的车型，基本上是电车，这些车型里面没有一款油车。
宝马首次以全电动化阵容参加上海车展，参展车型包括创新纯电动BMW i7 M70L、插电式混合动力的BMW XM Label Red限量版、纯电动BMW iX1。另外还有插电式混合动力全新BMW M760Le和纯电动劳斯莱斯闪灵（Spectre），没有一款纯燃油车。
奥迪也是如此。奥迪 A6 Avant e-tron 概念车、奥迪urbanphere 概念车以及奥迪Q4 e-tron、奥迪“Roadjet陆地专机”Q5 e-tron、奥迪RS e-tron GT。全是纯电车型，没有一款燃油车。
奔驰携旗下梅赛德斯-奔驰、梅赛德斯-EQ、梅赛德斯-迈巴赫、梅赛德斯-AMG、G级越野车全品牌27款车型参展，其中接近一半的车型是新能源车。
电车的发展有目共睹，数据显示，今年3月，国内新能源乘用车批发销量达61.7万辆，同比增长35.2%，环比增长24.5%。
那么为什么这么多厂商都要在车展上发布电车呢？一是害怕在电车领域落后。二是要在电车高端阵营占据一席之地。
比如从BBA来看，它的电车卖不好，但是燃油车依然牢牢占据高端阵营。但是对于它们来说，电车的增长趋势摆在这儿，无论如何都要在该阵营抢占一席之地。而且从宝马、大众电车的销量来看，它们也有可能成功。
本质上，燃油车提供的产品稳定性体验以及品牌溢价依然有电车所不能及的地方。越往高端走，电车在加速、冰箱彩电大沙发的构成的体验优势上越薄弱，打动用户越难。
另一方面，BBA在燃油车高端车型的体验构建上，综合竞争力是非常全面的，电车的车机体验以及智能化体验构建的壁垒还不足以左右消费者尤其是高端市场用户的购车选择。
关键是高端燃油车当前给到的品牌溢价与产品稳定性以及身份加持效应依然在市场被认可，从产品体验的全面突围以及对用户心智的抢夺，电车短时间内是很难撼动高端燃油车市场地位的。
从目前的销量数据来看，新能源的增长优势明显，燃油车下坡路明显，这其中一部分源于电车用车成本的因素，带动了市区通勤需求以及网约车大军的高速增长，一方面是新能源车的产品优势还是电车的绿牌加持下的一系列税费、补贴、牌照优势带来的，可能2年后一旦绿牌取消，没有绿牌加持下的系列税费优惠与牌照、不限行等优惠政策，部分二三四线电车可能会迎来生存危机。
从目前的趋势来看，纯电车的时代趋势依然在，但仅仅以上海车展车企都开始展出自己的电车，就下结论燃油车要完蛋，无疑是早了点。
车展展示电车是为了迎合电气化大潮与趋势，对于BBA来说，其燃油车市场份额还是稳定的，但是它们要抓电车增量市场，把电车的品牌溢价做上去，这是一块增量的蛋糕，肯定是要去争夺的。
而现实中的趋势变化是缓慢的，要改变消费者尤其是高端市场消费者的品牌认知更是一个非常缓慢的过程。
消费者选择燃油车的理由依然存在
毕竟，从消费者的角度来看，很多选择燃油车的理由依然很多：首先是安全性更高，现在电车时不时曝出各种自燃现象，让不少消费者对电车依然存在一定顾虑，尤其是电车一旦燃烧，不易灭火，逃生时间短暂，这也是不少消费者仍然坚持选择油车的一个重要原因。
其次是油车的动力性能输出稳定，只要有油，动力性就不会变化，不会因为油量的减少而衰减，而电动车往往在电量较高时提供很好的动力输出，电量剩余不多，则会减低性能，而电池也会伴随着使用年限的延长，性能衰减，给用户使用中带来很大的心理压力。
此外是油车能适应更多的用车环境，各种复杂路况与极端天气都能开，无论炎热以及高寒，一年四季不受环境条件约束。电车就不行，极端高温环境充电不安全，极端低温天气，高寒地区，电车的使用与续航力大幅下降，也面临充电慢等问题。
尤为重要的问题是续航补能的问题，这是电车最大的短板，充电桩数量不够多，分布不够密，充电时间过长。油车加油快而且方便。加注站遍布全国，加注时间短，一般5分钟就加完了。相比起来，纯电动车充电要40分钟甚至1个小时。特别是到冬季寒冷天，电池性能下降，行驶里程缩短不说，无论是充电还是换电都带来极大的不便。
燃油车是否会退出历史舞台，终究要从产品角度来说话，我们要的是更好的、更稳定的产品，而不是只看到趋势，趋势是电气化，但是该解决的产品短板依然摆在那儿，我们在没有很好的解决电车的各种问题之前，一味叫嚣燃油车退出历史舞台其实就始终没有看到本质问题。
我们要的是更好的车，这也是为何BBA一直占据着高端阵营。燃油车会不会退出历史舞台，是由消费者决定的，不是由车展决定的。
车展是一个车企营销的舞台，没有人想错过大趋势，因为所有的汽车厂商都必须有拿的出手的电车来证明自己的能力，证明自己在时代的大趋势中，并没有落后，你能造的，我也能造，关键是他们手里还有燃油车内燃机技术。比如说从当前宝马IX 3以及大众ID系列来看，他们的电车产品销量与产品体验正在起来。
人们想要体验电车的推背感、加速感，但是他们其实也想要有燃油车能给到的安全性、稳定性打底。在此基础上，追求冰箱彩电沙发以及电车智能化层面的一些标配型体验。
因此，从这个角度来看，车展决定不了燃油车的未来，只有消费者才能决定燃油车何时退出舞台。
三个趋势给燃油车续命
从目前来看，有三个趋势在给燃油车续命：
其一是2年内取消绿牌，蓝绿牌合并在即，一旦取消绿牌，不限购、不限行、购置税优惠等相关政策利好不再给到电车，增值税、教育费附加税，购置税、牌照税、养路费等要同样收取，那么这部分刚需肯定受到一定的影响。没有绿牌加持的电车很可能因为牌照、税费优势不再而导致销量的增长受阻。
其二：混动的发展有可能会喧宾夺主，力压电车一头。我们也看到，最近一年时间里有不少自主新能源车企以及燃油车企，都在加码插混车型的研发及投入。混动其实依然是基于内燃机技术，是建立在燃油车的基础之上，它也是在给内燃机技术续命。
从目前来看，混动支撑了新能源的很大一部分销量，当2022年是国内PHEV（插电混动）爆发的年份，增速达到167%，相较而言BEV（纯电）增速为85%。比如我们从新势力三大头部蔚小理来看，卖的最好的是理想，而理想主打的是增程式混动。
在不少人看来，混动的本质还是燃油车，这说明消费者还是想要追求稳定性。毕竟，混动汽车能给人的安全感，就是与燃油车类似，有油就能开，没有续航焦虑。而加油站无处不在，加油过程安全而又快速。
尤其是从欧洲撤回禁燃令，开始发力新型燃料来看，燃油车有可能会迎来一波续命。从欧洲的新型燃料技术发展趋势来看，纯燃油的燃油车未来还会有哪些变化，燃料技术是否会带来新的变革，我们其实还无法做出准确判断。
但是有一点是肯定的，在可预见范围内，支撑燃油车的内燃机技术作为一种能量转换的产品技术形态不会消亡，甚至还会存在很长的历史时期。
从目前来看，电动车的快速发展，对于减少燃油消耗的确发挥了重要作用。但是电车目前的产品短板还很多，要替代燃油车远不是喊口号就能成功，仰望星空，埋头看路，切实解决燃油车自燃问题，高温与低温的不适应与安全性、用车体验问题，电池寿命问题、充电续航等电池技术问题，推背感带来的乘客晕车不适问题等等，电车要解决的问题还有很多，归根结底，消费者需要的是更好的产品，而不是选择什么产品阵营。
要淘汰燃油车的从来不是车展，而是消费者的真正需求，让市场的回归市场，让市场比拼回到产品本身，我们才能看清楚时代大势的走向以及这个趋势还有多久。从目前来看，还远远没有到电车就已经淘汰燃油车的时候。
商住公寓的土地性质是什么？与住宅的区别有哪些？#购房知识##山水悦城##好得家悦城#
商住公寓是商业性用地的土地性质。商业用地是指规划部门根据城市规划所规定该宗地块的用地性质是用于建设商业用房屋，出让后用地的使用年限为40年。
商住公寓意思是房子是公寓性质,不但可以住,同时可以作为注册地，进行工商登记注册公司或办事机构。不过实际上得看开发商前期的申报审批，对一些住宅用途的以及房屋用途表述无法辨别为住宅或商业用途的房产，一般都不予工商登记。
公寓和住宅的区别
1、贷款、首付政策不同(视各省市政策而定)。
住宅：首套30%，二套40%首付，限购限贷，但有首套房利率优惠;并且能使用公积金贷款;
公寓：一律50%首付，不限贷不限购，首付5成。但只能贷款10年，且不能用公积金贷款。
2、落户及学位不同（视各省市政策而定）。
住宅：符合条件能落户 ，有学位。
公寓：不能落户、无学位。
3、土地使用权年限不同。
住宅：70年土地使用权;
公寓：按照用地性质划分，商业用地为40年。
4、二手交易税费不同。
住宅：1%-3%契税，主要交易税包含营业税及个人所得税;
公寓：3%契税，主要交易税包含营业税、个人所得税及土地增值税。
5、水、电费等生活成本(视各楼盘而定)。
水电费等比普通住宅要高。
之前提到过，通常公寓是属于商业用途，虽然有不同的分类，但是大多数公寓的水电费都是按照商户交的水电费的价格来支付。
山水悦城项目
山水悦城位于徐州市鼓楼区殷庄路与北三环交汇处，处于鼓楼高新区核心位置，东邻青山公园，南临规划中的琵琶山公园、红星美凯龙，月星家居等家居建材聚集区，西临金驹物流园，北侧为12.5公里长丁万河风景区、和具有千年历史文化的京杭运河，二者交汇于此呈双龙戏珠之势。北三环属于徐州规划的商业贸易区，本项目正位于其核心位置。承东接西、沟通南北，区位优势尤为突出。
项目周边配套完善，除项目自身商业配套外，汇邻湾商圈、君盛广场、琵琶农贸市场、超市等商业体近在咫尺，满足购物生活需求。紧邻丁万河风景区及青山公园，是平时休闲度假的好去处。此外，项目周边还有3院附属医院，以及北区股份制医院进一步保障家人的身体和身心健康，给生活带来最妥帖的舒适。
商住公寓是商业性用地的土地性质。商业用地是指规划部门根据城市规划所规定该宗地块的用地性质是用于建设商业用房屋，出让后用地的使用年限为40年。
商住公寓意思是房子是公寓性质,不但可以住,同时可以作为注册地，进行工商登记注册公司或办事机构。不过实际上得看开发商前期的申报审批，对一些住宅用途的以及房屋用途表述无法辨别为住宅或商业用途的房产，一般都不予工商登记。
公寓和住宅的区别
1、贷款、首付政策不同(视各省市政策而定)。
住宅：首套30%，二套40%首付，限购限贷，但有首套房利率优惠;并且能使用公积金贷款;
公寓：一律50%首付，不限贷不限购，首付5成。但只能贷款10年，且不能用公积金贷款。
2、落户及学位不同（视各省市政策而定）。
住宅：符合条件能落户 ，有学位。
公寓：不能落户、无学位。
3、土地使用权年限不同。
住宅：70年土地使用权;
公寓：按照用地性质划分，商业用地为40年。
4、二手交易税费不同。
住宅：1%-3%契税，主要交易税包含营业税及个人所得税;
公寓：3%契税，主要交易税包含营业税、个人所得税及土地增值税。
5、水、电费等生活成本(视各楼盘而定)。
水电费等比普通住宅要高。
之前提到过，通常公寓是属于商业用途，虽然有不同的分类，但是大多数公寓的水电费都是按照商户交的水电费的价格来支付。
山水悦城项目
山水悦城位于徐州市鼓楼区殷庄路与北三环交汇处，处于鼓楼高新区核心位置，东邻青山公园，南临规划中的琵琶山公园、红星美凯龙，月星家居等家居建材聚集区，西临金驹物流园，北侧为12.5公里长丁万河风景区、和具有千年历史文化的京杭运河，二者交汇于此呈双龙戏珠之势。北三环属于徐州规划的商业贸易区，本项目正位于其核心位置。承东接西、沟通南北，区位优势尤为突出。
项目周边配套完善，除项目自身商业配套外，汇邻湾商圈、君盛广场、琵琶农贸市场、超市等商业体近在咫尺，满足购物生活需求。紧邻丁万河风景区及青山公园，是平时休闲度假的好去处。此外，项目周边还有3院附属医院，以及北区股份制医院进一步保障家人的身体和身心健康，给生活带来最妥帖的舒适。
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