上海成交数据不错，但为啥感觉比较冷？
今天本想写一篇关于上海买房的干货。
无奈最近后台被问到最多的问题就是：上海楼市要暴跌了吗？
有意思，自媒体随口一句的上海楼市要暴跌，引得官媒上海网络辟谣平台赶紧站出来辟谣。
“暴跌不存在的，只是市场的理性回调”。
钓得一手好鱼。
所以今天索性就带着大家好好盘一盘：
为什么上海楼市的成交数据还不错，但怎么感觉这么冷？
其实，如果单纯从数据层面看，上海二手房的成交数据其实不错。
2月1.93万套，3月2.4万套，4月1.7万套。
拉长线来看，上海4月二手房成交量，虽然是2023年首降，但依旧高于2022年全年平均值。
相比去年一整年，依旧是排名妥妥靠前三的数据！
这个月成交量的体量，哪怕拉到5年的二手月均成交数据里，也是中上游的水平。
但为什么市场能感受到明显的冷意？
其实主要有三条主线的影响。
第一条主线，成交主要集中在无人关注的外郊环。
最近上海链家研究院发布的一组数据，让人后背发凉：
上海楼市之所以还能坚挺，一半以上的力量全凭刚需啊！
上海4月份二手成交中，外郊环间成交6498套，占比37.2%，郊环以外成交2912套，占比16.7%，增加了0.9个百分点。
2023年前4月，外郊环间同比增长4%。
什么意思？
外环及外环外的低总价刚需，占了二手成交量的一半还多！
整个4月份，二手房板块销量TOP5分别是南桥新城、周康、浦江、三林和金山新城。
再看看成交均价，妥妥的全凭刚需在托底。
300万以下成交总价占比61.1%，300-400万成交总价占比16.6%；
400万以下成交总价的全部占比，达到了惊人的77.7%！
哪怕考虑到做低总价的因素，这个成交均价，同样也是低的可怕！
所以自媒体和二手中介们，不是上海楼市凉了——
而是你们扎堆做的市区房产生意，挤破头也要抢的高总价生意！
真有凉意了！
第二条主线，新房积分的下滑被大肆渲染。
再看看新房的动态。
从今年第二批次开始，上海新房的触发积分率，已经跌破了30%以下！
这是什么概念？
比如一个批次入市30个新房项目，触发积分的项目会低于10个！
而第二批次这个触发积分的数字，是8个，第三批次，还是8个。
这是一个异常恐怖的数字！
意味着70%的大量的新房，不触发积分，也不好卖了！
意味着那些大量做新房分销业务的，今年要大赚一笔了！
之前不都是倒挂几百万，抢到即赚到吗？
不好意思，超量的新房供应和预期的改变，牛市也能直接砸出一个大坑！
而第四批次新房就更夸张了，前滩的新房直接不要分了。
虽然这个项目真有硬伤，紧挨着高架有直接噪音，视野也不咋滴，但装修是真的良心啊。
唯宝、美诺、杜拉维特……堆了大量的国际大牌。
但依旧不触发，甚至开盘都不一定清盘。这种情况放在前两年，完全是不可思议的。
这可是号称“宇宙最强倒挂之一”的前滩啊，不要分啊，装修标准完全良心啊，还弃号，夸张伐？
不服你再看看前两年：
大虹桥的璀璨公馆，多数楼栋楼层都能直接看到公墓；
安康苑，既是超高层、又紧挨着北横通道；
天汇世纪玺、宝珀公寓紧挨着上盖的地铁，噪音轰隆隆不可避免；
……
这些有硬伤的新房，比不上前滩的“名气”，但依旧卖得火啊。
可那又怎样，说到底，就是因为不同的周期对应的不同的楼市热度。
意外的是，这批新房还有个大热门“爆冷”——
浦东惠南，这样一个外环以外远到被忽略的板块，刚需楼盘—钱江大家文澜府，入围分竟然冲到了74分。
这个分数，比已知的古美、嘉定新城、东外滩的网红盘还要高！
离谱，真离谱啊。
前滩不要分，惠南超高分。
上海楼市还是热啊，只不过热的是有性价比的刚需。
第三条主线，非中介渠道成交占比提升。
再说一个普罗大众都不知道的隐秘数据：
近几个月上海二手成交中，上海二手房“手拉手”交易的占比高达20%左右。
何为手拉手交易？你可以理解为买卖双方都互相认识，不需要通过中介进行交易。
那么什么样的人会进行手拉手交易。
基本就是一类人群，父母把房子直接卖给自己的子女。
因为不需要贷款，因此也不需要发生真实的现金交易，直接去交易中心填表、正常缴纳契税即可。
为什么这类数据会不断的放大。
不妨说的直白点，老人把房子过给孩子，名下无房，满分社保直接打新。
以上，就是上海楼市成交的新三条主线。
大量刚需成交在外郊环，市场感受不明显；
新房积分下挫，自媒体疯狂宣扬；
非中介渠道成交占比拉大，隐形成交占比拉大。
以上三条主线，其实就很好的解释了为什么我们肉眼可见二手房交易数据还不错，但肉身感觉市场比较悲凉的原因。
近期甚嚣尘上的——
“上海二手房挂牌40万套”，成交量价都要继续暴跌的言论，完全是天方夜谭。
“网上房地产”的二手房列表详情，展示出来的二手房详情的确超过了40万条。
但是，这个展示数据并不是二手房套数，而是二手房核验码。
2021年7月之后，中介机构在挂牌房源前，都要进行备案核验，每挂牌一套房源，就会得到一个核验码。
卖家在卖房时，一般都会在几家中介机构同时挂牌，所以一套房就会有多个核验码。
所以，40万套是挂牌次数，而不是真实的上海二手房挂牌量。
真实的数据，去重之后，大概是17万套。
这个数据依旧不低，按照挂牌存量不增的去化速度推演，大概需要消化1年。
2023年的上海楼市，或许是挑战与机会最大的一年。
挑战是。
二手房蓄水池不断有水流入，但是流出速度迟缓于流入速度，而且成交结构已经大幅倾向于刚需。
二手房市场的蓄水池，会不断上升。
机会是。
在这个特殊的时候，往往会造成挤压出货，意味着有大量的笋盘和折扣。
而这恰恰是买房人的，捡漏机会。
望君好运。
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第一条主线，成交主要集中在无人关注的外郊环。
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上海4月份二手成交中，外郊环间成交6498套，占比37.2%，郊环以外成交2912套，占比16.7%，增加了0.9个百分点。
2023年前4月，外郊环间同比增长4%。
什么意思？
外环及外环外的低总价刚需，占了二手成交量的一半还多！
整个4月份，二手房板块销量TOP5分别是南桥新城、周康、浦江、三林和金山新城。
再看看成交均价，妥妥的全凭刚需在托底。
300万以下成交总价占比61.1%，300-400万成交总价占比16.6%；
400万以下成交总价的全部占比，达到了惊人的77.7%！
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房源位置
这套房源位于祁秀雅苑，可放心选择。小区以更低的人口密度，让生活在此的人享受更自在的时光。在小区内可以看到全天执勤的安保人员。内部配套设施包括健身广场，塑胶跑道，快递柜，花园，日常生活非常方便。楼栋附近有小超市市，能满足日常所需。楼栋概况小区是2019年建的，楼体外观较新。房源所在楼栋共有18
层。2梯4户，等待电梯时间短。楼道卫生由小区负责，有专人清扫。单元安装有门禁，很安全。房源概況房源在第2层，视野好，可以欣赏附近的公园景色。整体朝
南，可以看到暖暖的阳光洒进来。厨房有阳台，方便通风储物。厨房有窗户，光线好。卫生间是干湿分离设计。卫生间有窗户，昇味更容易排出，保持空气的新鲜。南北通透。拥有全明格局，采光充足。这套一居室可发挥想象自行布置，轻松打造属于自己的温暖小屋。#上海链家地产[话题]##租房上海[话题]##上海好房[话题]##上海租房首选[话题]##大华租房[话题]##普陀租房[话题]##上海普陀租房[话题]#
这套房源位于祁秀雅苑，可放心选择。小区以更低的人口密度，让生活在此的人享受更自在的时光。在小区内可以看到全天执勤的安保人员。内部配套设施包括健身广场，塑胶跑道，快递柜，花园，日常生活非常方便。楼栋附近有小超市市，能满足日常所需。楼栋概况小区是2019年建的，楼体外观较新。房源所在楼栋共有18
层。2梯4户，等待电梯时间短。楼道卫生由小区负责，有专人清扫。单元安装有门禁，很安全。房源概況房源在第2层，视野好，可以欣赏附近的公园景色。整体朝
南，可以看到暖暖的阳光洒进来。厨房有阳台，方便通风储物。厨房有窗户，光线好。卫生间是干湿分离设计。卫生间有窗户，昇味更容易排出，保持空气的新鲜。南北通透。拥有全明格局，采光充足。这套一居室可发挥想象自行布置，轻松打造属于自己的温暖小屋。#上海链家地产[话题]##租房上海[话题]##上海好房[话题]##上海租房首选[话题]##大华租房[话题]##普陀租房[话题]##上海普陀租房[话题]#
房东不再坐地起价，市场催政策性回暖，3月上海二手房成交量创20个月新高
天气还没转暖，上海二手房市场抢先火了。3月份2.4万套成交量，直接站上了近20个月以来的最高点。
上海中原地产数据显示，上海二手住宅2023年1月成交8069套、2月19280套、3月23991套，3月成交套数环比增加24%，同比增加86%，创下了2021年8月以来的成交高点。2021年上半年，正是上海楼市供需两旺之时，随后一剂猛药“三价就低”政策出台，8月、9月上海二手房成交量“速冻”。
尽管2022年下半年起，“三价就低”在实际操作中逐渐淡化，但今年的回暖也带着明显的政策痕迹。
房东不再坐地起价
今年1-3月上海的二手房成交有着明显特点：总价低、舒适度高、面积不小。
从上海中原地产的统计来看，今年的刚需买家“上车”时，在地段和舒适度之间多选择后者，不少外郊环回迁房也成了不错的选择。上海链家数据也显示，一季度70-90平方米成交占比26%，较去年同期增加1个百分点；110-140平方米占比较去年增加0.4个百分点；50平方米以下的占比18.6%，减少1.5个百分点。从总价段来看，400万-600万元的占比11.9%，增加1.4个百分点；600万元以上的占比10.2%，增加1.5个百分点。
业主调低挂牌价，以期以价换量
“2.4万套是‘以价换量’换出来的”，“一方面，一线城市消费韧性优于其他城市，房东挂牌比较活跃，充足的挂牌量给成交奠定基础；另一方面，虽然成交量有所放大，但价格表现非常稳定，说明房东也比较务实，并不因为市场转好就坐地起价。”
对于今年房东心态的变化，“现在客户非常聪明，会挑性价比高的房源，最优先成交的都是笋盘，房东挂牌价格高、跳价，就卖不掉。以价换量的另一方面，是最近的挂牌量非常活跃，每周大约新增1.3万套，跳价就相当于帮其他房东抬价，这是非常不明智的。”
“只要市场有成交，基本上房源挂牌价就是市场平均水平或者能够接受的水平，比市场水平高，那你这个房子肯定难成交。”
价格合适一两周就成交了
由于房东们大多谨慎选择了以价换量，今年的小阳春，对于刚需上车族而言极为友好。
3月份成交均价涨幅最大的是外郊环间，同比增长8%。但从环比来看，各环线涨幅仅1%左右，变动不大。整个2023年一季度，除郊环以外均价同比下跌1%，其余各环线均价相较去年略有增长，外郊环间同比增长4%。
3月份各个区域内二手房成交均价的同环比变动十分稳定，除内环内略出现不易察觉的同比下调外，其余区域均保持稳定。
从2023年一季度二手房价格累计同比来看，下跌区域为虹口、黄埔、徐汇和金山。从二手房成交均价来看，TOP3区域为黄浦、长宁和徐汇。
以静安区大宁板块为例，“主要看品质，次新房和房龄比较小的更受欢迎，比如慧芝湖花园小区，各方面都不错，光3月份就成交了15套。”
相信大家也感受到了今年小阳春的不同之处：“成交量大，但是价格很平稳，和2022年下半年基本上差不多，个别极热门的次新楼盘涨幅稍微明显一些，大部分房东挂牌还是符合市场价的。最近二手房交易周期非常快，价格合适一两周就成交了，即便是不那么有诚意的挂牌，一两个月也能完成交易。”
老破小可能会受影响
“近段时间带看量确实有一定下降，大概从3月底那一周开始，门店感受比较明显”，“对品质比较好的小区成交量影响不大，预计一些老破小，在看房热度降下来之后会受到影响。”
“但是等跌价、等捡漏，基本上也不现实。有些客户就是想找低于市场价很多的房子，房东更多的是置换需求，什么时候卖掉什么时候买，所以想找特价房、急售房也挺难。”
一个正常的季节性交易量回升。从最近10年来看，历来就是上半年特别是3月份有一个比较明显的回升，4、5月份回归正常轨道。
带看量较大的时段主要集中在2月下旬至3月初，近几周的环比连续下滑3%左右。
“从中原地产一些前瞻性指标来看，3月份新增客户量是明显减少的。从整个市场来看，挂牌指数也是往下走的，那也就意味着3月份这种快速放量的行情其实是不可延续的。预计4、5月份会有从高位回落的一个动作，上半年3月份就是一个高点。”
“福利活动：粉丝们请 + 加：GGSzl1/GGSzl2/GGSzl3，免费领取渔村鬼谷生成名作《小曾投资风云录》《次第南山》电子书，教您如何在一线城市建仓2000平，如何靠投资物业快速赚一千万，实现人生逆袭”#房地产，## 渔村鬼谷生## 地产#
天气还没转暖，上海二手房市场抢先火了。3月份2.4万套成交量，直接站上了近20个月以来的最高点。
上海中原地产数据显示，上海二手住宅2023年1月成交8069套、2月19280套、3月23991套，3月成交套数环比增加24%，同比增加86%，创下了2021年8月以来的成交高点。2021年上半年，正是上海楼市供需两旺之时，随后一剂猛药“三价就低”政策出台，8月、9月上海二手房成交量“速冻”。
尽管2022年下半年起，“三价就低”在实际操作中逐渐淡化，但今年的回暖也带着明显的政策痕迹。
房东不再坐地起价
今年1-3月上海的二手房成交有着明显特点：总价低、舒适度高、面积不小。
从上海中原地产的统计来看，今年的刚需买家“上车”时，在地段和舒适度之间多选择后者，不少外郊环回迁房也成了不错的选择。上海链家数据也显示，一季度70-90平方米成交占比26%，较去年同期增加1个百分点；110-140平方米占比较去年增加0.4个百分点；50平方米以下的占比18.6%，减少1.5个百分点。从总价段来看，400万-600万元的占比11.9%，增加1.4个百分点；600万元以上的占比10.2%，增加1.5个百分点。
业主调低挂牌价，以期以价换量
“2.4万套是‘以价换量’换出来的”，“一方面，一线城市消费韧性优于其他城市，房东挂牌比较活跃，充足的挂牌量给成交奠定基础；另一方面，虽然成交量有所放大，但价格表现非常稳定，说明房东也比较务实，并不因为市场转好就坐地起价。”
对于今年房东心态的变化，“现在客户非常聪明，会挑性价比高的房源，最优先成交的都是笋盘，房东挂牌价格高、跳价，就卖不掉。以价换量的另一方面，是最近的挂牌量非常活跃，每周大约新增1.3万套，跳价就相当于帮其他房东抬价，这是非常不明智的。”
“只要市场有成交，基本上房源挂牌价就是市场平均水平或者能够接受的水平，比市场水平高，那你这个房子肯定难成交。”
价格合适一两周就成交了
由于房东们大多谨慎选择了以价换量，今年的小阳春，对于刚需上车族而言极为友好。
3月份成交均价涨幅最大的是外郊环间，同比增长8%。但从环比来看，各环线涨幅仅1%左右，变动不大。整个2023年一季度，除郊环以外均价同比下跌1%，其余各环线均价相较去年略有增长，外郊环间同比增长4%。
3月份各个区域内二手房成交均价的同环比变动十分稳定，除内环内略出现不易察觉的同比下调外，其余区域均保持稳定。
从2023年一季度二手房价格累计同比来看，下跌区域为虹口、黄埔、徐汇和金山。从二手房成交均价来看，TOP3区域为黄浦、长宁和徐汇。
以静安区大宁板块为例，“主要看品质，次新房和房龄比较小的更受欢迎，比如慧芝湖花园小区，各方面都不错，光3月份就成交了15套。”
相信大家也感受到了今年小阳春的不同之处：“成交量大，但是价格很平稳，和2022年下半年基本上差不多，个别极热门的次新楼盘涨幅稍微明显一些，大部分房东挂牌还是符合市场价的。最近二手房交易周期非常快，价格合适一两周就成交了，即便是不那么有诚意的挂牌，一两个月也能完成交易。”
老破小可能会受影响
“近段时间带看量确实有一定下降，大概从3月底那一周开始，门店感受比较明显”，“对品质比较好的小区成交量影响不大，预计一些老破小，在看房热度降下来之后会受到影响。”
“但是等跌价、等捡漏，基本上也不现实。有些客户就是想找低于市场价很多的房子，房东更多的是置换需求，什么时候卖掉什么时候买，所以想找特价房、急售房也挺难。”
一个正常的季节性交易量回升。从最近10年来看，历来就是上半年特别是3月份有一个比较明显的回升，4、5月份回归正常轨道。
带看量较大的时段主要集中在2月下旬至3月初，近几周的环比连续下滑3%左右。
“从中原地产一些前瞻性指标来看，3月份新增客户量是明显减少的。从整个市场来看，挂牌指数也是往下走的，那也就意味着3月份这种快速放量的行情其实是不可延续的。预计4、5月份会有从高位回落的一个动作，上半年3月份就是一个高点。”
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