5月14日，杭州市临安区住房和城乡建设局发布公告，经临安区人民政府研究决定，在临安区范围内收购一批商品住房用作公共租赁住房。房源基本条件如下：①房源以整幢作为基本收购单位，同时单套建筑面积不超过70㎡；②收购房源需搭配一定比例的车位，房源待售车位数量满足配比条件，即60㎡（含）以下的每套按0.6个车位比例配置，60㎡以上的每套按1.0个车位比例配置。以不超过周边房源、车位的评估价作为本次收购的最高限价，最终按经区政府审议通过的《关于收购商品住房用作公共租赁住房的具体实施方案》执行。#凤凰新闻#【这地宣布政府出手收房，中国住房空置率约15%，“国家队”收房钱从哪来？】5月14日，杭州市临安区住房和城乡建设局发布公告，经临安区人民政府研究决定，在临安区范围内收购一批商品住房用作公共租赁住...https://t.cn/A6HV6aqu来自@凤凰新闻客户端

房地产市场又出重磅了。这次吃螃蟹的是杭州，在之前已经推出了“以旧换新”的政策之后，杭州市临安区在近日研究决定，在临安区范围内收购一批商品住房作为公共租赁住房，但是房源要求必须位于杭州临安区范围内。

从这个举措看，对于统筹消化存量住房的举措方面，杭州可以说打响了在全国以收储模式去库存的第一枪，对于这次收购的商品房的用途也做了说明，主要是用来作公共租赁住房，房源的要求要以整幢为基本的收购单位，就是说不简单的单户收购，而是要么收购就是以一栋为单位，并且建筑面积不超过70平米，收购的房源还需要搭配一定比例的车位。

消化存量房，国家队这次出手了

为什么杭州临安区要收购商品房作为公共租赁住房呢？

一方面是为了去库存，消化目前的存量市场，使得住房市场的供给出现改变，只有大量的收购商品房，那么市场上的流通量减少的时候，房子的价格自然就稳定了，这样就会出现房地产价格因为集中抛售导致的波动现象，从而防止房地产演变为金融风险；

另一方面为改善型新房带来增量市场，因为只有对过去的面积相对较小，出售比较困难的房源，去进行收购才容易使得这些存量盘变活，让这些小面积的库存转化为改善型的增量市场，同时对公共租赁住房来说，即便没有去存量的这个政策，每年都会有租赁住房的建设，这次相当于一箭双雕，收购旧商品房进行改造，然后用作公共租赁住房既是对原先政策的执行，也是为改善型新房市场带来增量，可谓是双受益。

稳定房价的根源先要稳定二手房市场的供给。从相关的数据统计看，当前的全国房地产市场的实际情况是，热点城市的旧库存占到房源比例的55%，也就是说目前的在卖的新房当中有一半是2023年以及之前年份的房源，还有就是2023年三线城市旧库存的成交占比达到了68%。

从这个数据看，无论是热点城市还是三线城市，在过去集中大量建设了一批房源，目前库存的比例是相当的高，在未来这些房源如果不及时消化，不仅仅会影响房地产价格的稳定性，关键还会对部分房企带来债务方面的压力，所以这次杭州临安区的收购商品房的举措非常明智，既解决了民生问题，又化解了存量房的销售压力。

说说我个人的感受：各个地区无论是以旧换新、还是杭州临安区最新推出的收购商品房的举措，这些无疑对房地产市场的健康发展都是大利好。之所以敢于如此的大手笔针对房地产市场大举创新，核心还是对国家政策的尝试，应该是国家队出手的结果，这对稳定房价、化解房地产市场风险有积极意义。

一边是去存库的同时，我以为还更应该对增量市场的限制，不能说一边在去库存，一边还不断的增加供地，即便是增加供地一定要与市场需求有计划的衔接起来，目的就是为了将稳定房价作为根本。

政府收购商品房模式开启，助推楼市“去库存”！

昨天整体市场调整明显，大盘创了五一后新低，地产板块却逆势上涨，板块指数创了近期新高，背后的一大驱动主要来自于盘中外媒彭博社的一则报道，报道称中国正在考虑一项计划，即让全国各地的地方政府购买数百万套未售出的住房，以纾困近期持续处于底部区间的房地产市场。

虽然该报道并未得到官方证实，但盘后迎来了一个与此相关的利好：据财联社，杭州市临安区住房和城乡建设局日前发布《关于收购商品住房用作公共租赁住房供应商的征集公告》。公告显示，经临安区人民政府研究决定，在临安区范围内收购一批商品住房用作公共租赁住房。房源要求位于杭州市临安区范围内。

在4月30日召开的重磅会议中，对房地产行业有一条重要指示：统筹研究去库存和优化增量供给，这是自2016年下半年以来，中央会议第一次将视角放到“库存”上。这是因为随着近年来购房需求的下降，房地产市场呈现明显供过于求的局面，不但形成大量的库存，也对房价形成了很大的压制。要想提振楼市，一条重要的路径就是“去库存”。

对此，需要在供给侧和需求侧来共同发力。供给侧方面，此前自然资源部发布《关于做好2024年住宅用地供应有关工作的通知》，旨在通过控制新增商品住宅用地出让，来控制商品房的增量供给，从而减少房地产库存压力。需求侧方面，近期北京、成都、天津等重点城市全域或区域性取消住房限购政策，旨在刺激新的购房需求，从而减少房地产库存压力。

此外，政府出面来收购存量住房，理论上也可以降低库存水平，缓解房地产市场的下行压力，并可以更改用途为保障性住房，实现三大工程的部分目标。只是这一模式需要大量的资金，不适合财力有限或资产负债率的地方采用。但对于那些财力雄厚的地方来说，杭州的这一举措有一定的示范和借鉴价值，不排除后续会有更多的城市效仿。

回顾历史，在房地产行业过去20余年的发展中，中央曾在2015年12月提出“要化解房地产库存”、2016年4月提出“有序消化房地产库存”，随后在棚改去库存的带动下，房地产市场脱离低谷，走出牛市。因此，“去库存”可谓直击当前房地产市场的痛点，库存若能有效得以化解，供求关系就有望得到改善，楼市也就有望重新回到正轨。

就A股市场而言，2022年以来4轮地产行情都与阶段性政策优化窗口有关，如22年3-4月放开落户、22年8-9月保交楼、22年11月地产三支箭、23年7-8月金融16条。这4轮地产行情期间，通达信房地产板块指数的最大累计涨幅分别为37,19%、17.33%、34.94%、22.18%，平均为27.91%。此外，这4轮地产行情持续的时间平均为28天，高点换手率为3.2%。而截至目前，本轮行情中通达信房地产板块指数累计最大涨幅为20.8%，持续时间仅为12天，高点换手率也有1.4%的差距，这意味着后续房地产板块仍有上行潜力，可继续关注。

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