2024.5.17中国房地产史诗级救市!
这一轮国家救市会引发房价暴涨吗？
答案是：
不会。
底层逻辑是：
通过国家托底让房地产基本企稳之后，然后才会是更为痛苦的去产能的过程。
假定今年以及未来几年国内房地产销售稳定在12亿平米左右，对应销售额是12万亿；
那么未来几年时间会有6万亿房地产以及关联产能会通过市场化的方式慢慢淘汰掉。
市场化供给侧改革与政府主导的供给侧改革最大的区别就是——
大家都是公平竞争，谁被淘汰谁能活下来都是市场说话。
这也是周五几个龙头房企在资本市场纷纷涨停的原因：
核心逻辑不是房地产出台了利好政策，而是这些利好政策释放了国家对房地产坚定进行市场化供给侧改革的决心。
其估值逻辑与国有银行从去年3月份开始估值提升是一致的。
房地产与关联产业链是如此，金融行业以及制造业、服务业同样也是如此。
去产能过程虽然很痛苦，但是过剩产能出清得越干净，我们的经济体就越健康，就越能轻装上阵，让房地产以及宏观经济重回健康以及可持续增长的轨道。
过去一两年，因为经济下行压力，所以市场上一直有很强的呼声希望国家大规模印钞来刺激经济，包括大规模给老百姓发消费券。
但是国家保持战略定力并没有这么做，原因就是印钞来刺激需求实际上就是救过剩的落后产能，这是不可持续的。
所以，国家当下不通过印钞大规模刺激经济，不通过印钞大规模注入房地产是着眼于未来更长远的可持续发展。
当下对房地产的一揽子巨大利好政策，如果对于未来去产能的残酷性缺乏清醒的认知，那么当下的利好对于过剩产能而言则是未来巨大的利空，
这个世界基本规律总是辩证两面的，正所谓福兮祸所依，祸兮福所倚。
当下的过剩产能的利空对于未来整体经济是利好；
行业的利空对于企业反而可能是利好；
企业的利好对于个人可能是利空；
个人的利空在某种情况下也能转化为利好；
福与祸，正与反，利空与利好如同齿轮一样相互咬合，周而复始不停的轮换。
危机危机，危中自然就蕴含着机遇。
所以，对未来经济前景完全没必要悲观，只要熬过这段市场化去产能的周期，我们毫不怀疑中国经济一定有灿烂的前景。
这一轮国家救市会引发房价暴涨吗？
答案是：
不会。
底层逻辑是：
通过国家托底让房地产基本企稳之后，然后才会是更为痛苦的去产能的过程。
假定今年以及未来几年国内房地产销售稳定在12亿平米左右，对应销售额是12万亿；
那么未来几年时间会有6万亿房地产以及关联产能会通过市场化的方式慢慢淘汰掉。
市场化供给侧改革与政府主导的供给侧改革最大的区别就是——
大家都是公平竞争，谁被淘汰谁能活下来都是市场说话。
这也是周五几个龙头房企在资本市场纷纷涨停的原因：
核心逻辑不是房地产出台了利好政策，而是这些利好政策释放了国家对房地产坚定进行市场化供给侧改革的决心。
其估值逻辑与国有银行从去年3月份开始估值提升是一致的。
房地产与关联产业链是如此，金融行业以及制造业、服务业同样也是如此。
去产能过程虽然很痛苦，但是过剩产能出清得越干净，我们的经济体就越健康，就越能轻装上阵，让房地产以及宏观经济重回健康以及可持续增长的轨道。
过去一两年，因为经济下行压力，所以市场上一直有很强的呼声希望国家大规模印钞来刺激经济，包括大规模给老百姓发消费券。
但是国家保持战略定力并没有这么做，原因就是印钞来刺激需求实际上就是救过剩的落后产能，这是不可持续的。
所以，国家当下不通过印钞大规模刺激经济，不通过印钞大规模注入房地产是着眼于未来更长远的可持续发展。
当下对房地产的一揽子巨大利好政策，如果对于未来去产能的残酷性缺乏清醒的认知，那么当下的利好对于过剩产能而言则是未来巨大的利空，
这个世界基本规律总是辩证两面的，正所谓福兮祸所依，祸兮福所倚。
当下的过剩产能的利空对于未来整体经济是利好；
行业的利空对于企业反而可能是利好；
企业的利好对于个人可能是利空；
个人的利空在某种情况下也能转化为利好；
福与祸，正与反，利空与利好如同齿轮一样相互咬合，周而复始不停的轮换。
危机危机，危中自然就蕴含着机遇。
所以，对未来经济前景完全没必要悲观，只要熬过这段市场化去产能的周期，我们毫不怀疑中国经济一定有灿烂的前景。
房子到底还有多少套！卖不完，实在是卖不完！
中国住房和房地产研究院院长虞晓芬说，截止今年3月份，全国商业及住宅可销售的库存量约为7.5亿平方米，其中住宅约为6亿平方米，大概可建成房屋500万套，已达到10年来的新高。
我的理解，这个数据还不包括已拍卖的土地，但还未形成销售的库存量。如果全部统计，数量将更为惊人！
当前不要迷信核心地段的房子。
一直有一种说法，核心地段的房子能保值，这完全扯蛋。97年香港房价暴跌，当年东京房价暴跌，核心地段的房产跟着暴跌，没有保值。
核心地段、学区，包括区位都是一场彻头彻尾的骗局。因为城市的生产要素、经济活动和人口流动一直在变化，黄金地段一直都在变化。
学校是会搬走的，医院是会搬走的。所谓区位，都是城市规划出来的。城市规划一直在变化，这就决定了核心地段一直在变化。今天的核心地段，未来可能无人问津。
趋势是不可逆的，已经不一样了！
看来是中介在欺骗那些不明真相的购房者。购房签约之日起，资产就开始贬值，即使市场房价不下跌，每天的本金利息、房屋折旧以及物业费都在侵蚀你的钱包。政策放开只会导致二手房源供应量激增，但看房的人却不多，想要尽快出售的房主只能不断降价。
最后，看完是一种美德，予人玫瑰，手有余香，愿所有人红红火火，大吉大利！
中国住房和房地产研究院院长虞晓芬说，截止今年3月份，全国商业及住宅可销售的库存量约为7.5亿平方米，其中住宅约为6亿平方米，大概可建成房屋500万套，已达到10年来的新高。
我的理解，这个数据还不包括已拍卖的土地，但还未形成销售的库存量。如果全部统计，数量将更为惊人！
当前不要迷信核心地段的房子。
一直有一种说法，核心地段的房子能保值，这完全扯蛋。97年香港房价暴跌，当年东京房价暴跌，核心地段的房产跟着暴跌，没有保值。
核心地段、学区，包括区位都是一场彻头彻尾的骗局。因为城市的生产要素、经济活动和人口流动一直在变化，黄金地段一直都在变化。
学校是会搬走的，医院是会搬走的。所谓区位，都是城市规划出来的。城市规划一直在变化，这就决定了核心地段一直在变化。今天的核心地段，未来可能无人问津。
趋势是不可逆的，已经不一样了！
看来是中介在欺骗那些不明真相的购房者。购房签约之日起，资产就开始贬值，即使市场房价不下跌，每天的本金利息、房屋折旧以及物业费都在侵蚀你的钱包。政策放开只会导致二手房源供应量激增，但看房的人却不多，想要尽快出售的房主只能不断降价。
最后，看完是一种美德，予人玫瑰，手有余香，愿所有人红红火火，大吉大利！
【申万宏源：房地产政策效果难持续 关于收储的中期效果还有很多疑问】申万宏源指出，房地产刺激政策集中落地，短期地产销售可能有一定改善。但不要怀疑，房地产政策效果持续，是当前最难发酵的宏观预期。市场对已兑现房地产政策的效果有怀疑，但对后续政策持续刺激仍有期待。地产股的高弹性与低持仓直接相关，未来一段时间政策催化密度下降，股价阻力增加是大概率。
房地产刺激政策集中落地，一些被前期房价回落而压制的需求，短期可能集中释放，房地产销售脉冲式改善是大概率。但关于政策效果的持续性，我们想分享两点冷思考：1． 房地产销售持续改善，销售向投资的传导，可以说是当前最难发酵的宏观预期。中国经济老范式向新范式过渡，主要矛盾缺失，中国经济持续超预期改善的乐观预期难发酵。目前，股价的关键影响因素还是政策催化密度。在政策集中催化后，未来一段时间是政策效果观察期，地产股价阻力增加是大概率。
2． 房地产收储的中期效果还有很多疑问：收储的范围、资金来源、定价、项目回报率都有待明确。高定价收储，更有利于缓和房企经营压力，但项目回报率也会被压缩，收储后政府的经营可能面临更大的亏损风险。而收储如果定价在保障项目回报，会使得房企经营依然捉襟见肘，收储就难以起到重启房地产销售投资循环的效果。另外，如果大量收储，可能会改变租房市场的供需格局，对后续刚需住宅需求也可能有一定抑制作用。收储全面铺开的前提，是居民安居需求和改善性需求一定程度上分开，居民预期、房企开发的重点，都需调整。这也决定了，关于收储的乐观预期发酵，不是一片坦途。
房地产刺激政策集中落地，一些被前期房价回落而压制的需求，短期可能集中释放，房地产销售脉冲式改善是大概率。但关于政策效果的持续性，我们想分享两点冷思考：1． 房地产销售持续改善，销售向投资的传导，可以说是当前最难发酵的宏观预期。中国经济老范式向新范式过渡，主要矛盾缺失，中国经济持续超预期改善的乐观预期难发酵。目前，股价的关键影响因素还是政策催化密度。在政策集中催化后，未来一段时间是政策效果观察期，地产股价阻力增加是大概率。
2． 房地产收储的中期效果还有很多疑问：收储的范围、资金来源、定价、项目回报率都有待明确。高定价收储，更有利于缓和房企经营压力，但项目回报率也会被压缩，收储后政府的经营可能面临更大的亏损风险。而收储如果定价在保障项目回报，会使得房企经营依然捉襟见肘，收储就难以起到重启房地产销售投资循环的效果。另外，如果大量收储，可能会改变租房市场的供需格局，对后续刚需住宅需求也可能有一定抑制作用。收储全面铺开的前提，是居民安居需求和改善性需求一定程度上分开，居民预期、房企开发的重点，都需调整。这也决定了，关于收储的乐观预期发酵，不是一片坦途。
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