深度研究｜房企提速轻资产商管布局
近年来，以降杠杆为政策主基调、针对房地产业的调控持续，市场下行调整。房企地产开发主业受挫、流动性承压严重，在降杠杆、降负债的压力下，房企纷纷调整发展重心，聚焦主业、收缩布局。
对于房企商管业态而言，在当前的政策和市场背景下，行业发展从增量逐步转向存量市场，商管业务仍然大有可为。
同时，随着商管行业发展日渐成熟、商业存量持续增加，轻资产化转型已成为行业共识。
多数企业逐步由自持运营的重资产模式向输出管理运营服务的轻资产模式转型，将轻资产运营作为重资产业务的补充，并逐渐扩大轻资产业务的规模。
目前，房企商管轻资产运营正从传统开发模式中逐渐分离出来，形成独立赛道，并在资本市场上凸显价值。2019年末以来，多家商业地产轻资产运营主体，相继在港股上市。
中长期来看，一二线城市商业地产步入存量时代，三四线城市消费扩容提质，都给轻资产模式下的商管业态带来潜在增长空间。
对于企业来说，低成本、高收益的轻资产商管业态增长空间可观。目前，品牌管理输出模式在外拓中发挥着越来越重要的作用，未来商管运营将深度专业化，运营能力和品牌效应将是核心竞争力所在。
近年来行业格局发生剧变，以降杠杆为政策主基调、针对房地产业的调控持续，市场下行调整。房企地产开发主业受挫、流动性承压严重，在降杠杆、降负债的压力下，房企纷纷对自身的业务布局做出调整，聚焦主业、收缩布局，开源节流回笼资金。
不过，在目前的政策和市场背景下，行业发展从增量逐步转向存量市场，商管业务仍然大有可为。对于不少规模房企而言，商管业务在多元化业态布局中相对成熟，仍是一个重要的业务板块。
相对地产开发而言，商管业务具有较高的盈利水平，且能带来持续的收入和一定的品牌影响力。
从商管业态的运营和盈利模式来看，重资产模式下，运营物管团队由资产持有方组建，营业收入属于资产性收入。
轻资产模式下，商管公司主要通过委托管理、品牌及管理输出、咨询顾问、整租等模式为业主方提供服务，从而获取商业运营、物业管理服务收入。
目前，随着商管行业发展日渐成熟、商业存量持续增加，多数企业逐步由自持运营的重资产模式向输出管理运营服务的轻资产模式转型，将轻资产运营作为重资产业务的补充，从单纯的商业地产开发转向开发和管理“轻重并举”，并逐渐扩大轻资产业务的规模，进入以管理能力和增值服务收益为核心的商管、资管时代。
具体来看，近年来万达集团、万科印力、华润置地、龙湖集团、大悦城控股、宝龙地产等纷纷提速轻资产项目的布局。
2018年碧桂园文商旅整合成立，2022年成功签约35个优质轻资产项目，市场化项目比重持续加大。
2020年万达商管宣布，从2021年开始不再发展“重资产”，全面实施“轻资产”战略。
2021年，龙湖也宣布全面启动轻资产模式，龙湖智创生活开始与独立第三方拥有的购物中心探索轻资产商业运营模式。
商业地产运营轻资产化的趋势，一方面是因为在商业地产重资产的开发模式下，高能级城市或是核心区域的项目，在开发和运营过程中需要大量的资金沉淀。但在目前行业下行、企业融资端吃紧、流动性承压的行业背景下，重资产模式推进阻力明显加大、而轻资产模式的成本和风险较低。
另一方面，近年来商业地产竞争愈发激烈、对运营管理能力提出了更高的要求，轻资产模式下商管团队运营经验成熟、产品线相对丰富完善、运营规范性及标准化也具备优势。
总体而言，轻资产化已经成为商业地产运营的重要趋势，作为扩大商管业务规模、增强商业品牌影响力和谋求发展的有效路径，当前涉足商管业态的房企都将轻资产管理输出作为重要的商业发展战略。
房企一般都是依托自持商业地产项目和运营经验，分拆商管业务板块，业务布局与拓展路径主要有三种：
一是承接地产母公司及关联公司的商业项目运营服务；二是向独立第三方商业地产项目输出运营管理服务；三是投资收购，通过与投资机构合作或小股操盘，负责运营管理服务工作。
大部分从地产集团里分拆出来的商业子公司大多都是以地产母公司及关联公司的商业项目作为业务资源基础，因此会呈现出不同程度的母公司资源依赖的特征。
同时，母公司的资源禀赋也是其立足市场、抢占行业赛道地位的关键，如万达商管、华润万象生活均是凭借万达集团和华润置地的资源、品牌优势率先占据行业头部地位。
以华润万象生活为例，由于母公司华润置地商业地产规模庞大，其商管项目及业绩来自华润置地的占比显著，也为其构筑起强大的品牌和规模竞争力。
未上市前的2017-2019年，华润万象生活商业运营及物业管理服务收入来自华润集团及华润置地的占比分别达到94.2%、86.7%、86.6%。2020年上市以来，母公司华润置地的贡献率呈下降趋势，但依旧保持在高位。
2022年，华润万象生活在管购物中心项目86个（包括两个分租项目），并为27个写字楼提供商业运营服务以及145个写字楼提供物业管理服务，总收入42.1亿元，位于行业前列，其中来自华润置地的占比达到85.9%。
从经营走势来看，商管业务的发展越来越重视第三方外拓，增强独立经营能力，减弱对母公司资源依赖度。第三方外拓有助于品牌“走出去”，在业内打响知名度，抢占市场份额，扩大规模竞争力。
华润万象生活、中骏商管、卓越商企、宝龙商业、星盛商业等分拆上市公司的商管业务都在加速市场化角逐，拓展第三方业务增量。
如宝龙商业，2022年全年新增签约项目共计11个，新增签约面积1.0百万平方米，第三方轻资产外拓项目面积占比首超50%，外拓力度创历史新高，第三方累计签约面积达248万平方米，近四年复合增长达67.5%，市场化能力持续提升。
华润万象生活虽然背靠华润置地和华润集团，也在积极外拓，2022年新签约商业轻资产外拓项目13个，且根据十四五规划目标，商业方面，到2025年，第三方外拓至少50个购物中心，在管项目达到150个。
特别是卓越商企、中骏商管、星盛商业这些分拆上市公司的商管属性较强，且母公司及关联公司的项目资源不比万达商管、华润万象生活等，外拓诉求也更强。
其中，卓越商企成立于1999年，经过20余年的发展，确立了商管核心主业地位，通过多行业战略客户深耕发展，客户群体规模及范围广泛，目前已经形成第三方外拓为主导的经营格局。
截至2022年末，商务物业在管面积2447.9万平方米，其中来自第三方在管面积2157.3万平方米,占比88.1%。来自第三方市场拓展的商务物业收入14.1亿元，与2021年同期相比增加13.5%，占商业基本物业服务收入65.1%，较2021年提升1.7个百分点。
目前，不动产私募投资基金试点扩大到商业不动产领域。随着商业地产资管模式日渐成熟以及公募REITs试点的推行，底层资产范围进一步扩大至商业物业，其价值也逐渐被资本市场认可。
早在2018年，境内公募REITs研究就被提上日程。近年来为贯彻落实国家“十四五”规划，相关监管部门、主管部委多次表态要积极推进基础设施REITs市场平稳健康发展。
2023年3月，中国证监会发布《关于进一步推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）常态化发行相关工作的通知》。其中，明确表示优先支持百货商场、购物中心、农贸市场等城乡商业网点项目，保障基本民生的社区商业项目发行基础设施REITs。
在目前经济修复和扩大内需的背景下，以书面形式将商业物业纳入REITs试点领域，为盘活商业地产提供金融工具支持。具体来看，公募REITs扩容至商业地产项目，有利于现有的商业运营商将运作模式由重转轻、化解风险。
同时也可以促进项目并购、提高市场存量资产的流动性，扩大有效投资、为存量商业的盘活带来更大的价值和活力。
值得注意的是，为满足地产调控要求、控制资金流向，基础设施REITs的项目发起人应为持有消费基础设施、开展相关业务的独立法人主体，不得从事商品住宅开发业务。
这也要求综合性房企深化轻资产运营，通过将商业管理业态独立分拆，把地产开发业务和REITs底层资产进行隔离，进而更好地利用REITs工具承接资产、拓展轻资产运营管理业务。一定程度上利好目前已经具备轻资产运营管理能力的商业地产运营企业，如华润万象生活、宝龙商业、星盛商业、万达商管等。
未来，通过REITs工具，不仅有助于这部分企业拓宽融资渠道、优化资产结构，进一步提升轻资产运营管理能力，也将加速整个行业轻重资产的分离和规模发展。
近年来，由于宏观经济不景气、房地产市场下行加剧叠加疫情冲击，对商场、写字楼的开业、出租率、租金水平产生较大的负面影响，轻资产商管业务发展遭遇挑战，部分面临盈利下行的局面。2023年以来，经济、消费的修复状况还并不乐观，商管业务仍有所承压。
但中长期来看，一二线城市商业地产步入“存量时代”，三四线城市消费扩容提质，都给轻资产模式的商管业态带来潜在增长空间。同时对于房企来说，“轻型化”转型成为趋势，基于商业地产的广泛布局，低成本、高收益的轻资产商管业态增长空间可观。
随着该业态的价值挖掘不断深入，将驱动越来越多房企战略布局该赛道，竞争也将愈发激烈。商管业态存在一定的专业壁垒，赖以生存的运营管理能力以及品牌效应都难以快速形成，这也是企业进入和布局面临的最大挑战和考验。
从发展趋势来看，未来商管运营将深度专业化。一方面，轻资产商管领域的竞争将集中在运营服务“质”的比拼上，这同时也是打响品牌、实现规模布局的内在驱动力。
另一方面，随着公募REITs的放开与落地，也对房企的运营能力也提出了更高要求。轻资产商管运营服务企业需不断加强自身的运营实力，才能换取资本市场的长期青睐。
同时，技术赋能将成为拓客、创新服务的主要突破口。目前，商管服务同质化、管理低效等问题突出，增值服务也有待进一步拓展。技术赋能不仅能够提升运营管理效率，同时可以提供多元化、个性化商业场景和消费体验，有效解决服务体验同质化问题，提升自身核心竞争力。
目前，部分企业已经取得一定成果，2022年华润万象生活自主搭建产研一体数字化团队，全面推进数字化建设，商管业务全面提升招商及商业管理系统，赋能商户经营，并全面升级一点万象APP，优化会员体验。此外，宝龙商业也在持续提升智慧商业，管理系统升级至AI阶段，科技化核心竞争力不断强化。
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近年来，以降杠杆为政策主基调、针对房地产业的调控持续，市场下行调整。房企地产开发主业受挫、流动性承压严重，在降杠杆、降负债的压力下，房企纷纷调整发展重心，聚焦主业、收缩布局。
对于房企商管业态而言，在当前的政策和市场背景下，行业发展从增量逐步转向存量市场，商管业务仍然大有可为。
同时，随着商管行业发展日渐成熟、商业存量持续增加，轻资产化转型已成为行业共识。
多数企业逐步由自持运营的重资产模式向输出管理运营服务的轻资产模式转型，将轻资产运营作为重资产业务的补充，并逐渐扩大轻资产业务的规模。
目前，房企商管轻资产运营正从传统开发模式中逐渐分离出来，形成独立赛道，并在资本市场上凸显价值。2019年末以来，多家商业地产轻资产运营主体，相继在港股上市。
中长期来看，一二线城市商业地产步入存量时代，三四线城市消费扩容提质，都给轻资产模式下的商管业态带来潜在增长空间。
对于企业来说，低成本、高收益的轻资产商管业态增长空间可观。目前，品牌管理输出模式在外拓中发挥着越来越重要的作用，未来商管运营将深度专业化，运营能力和品牌效应将是核心竞争力所在。
近年来行业格局发生剧变，以降杠杆为政策主基调、针对房地产业的调控持续，市场下行调整。房企地产开发主业受挫、流动性承压严重，在降杠杆、降负债的压力下，房企纷纷对自身的业务布局做出调整，聚焦主业、收缩布局，开源节流回笼资金。
不过，在目前的政策和市场背景下，行业发展从增量逐步转向存量市场，商管业务仍然大有可为。对于不少规模房企而言，商管业务在多元化业态布局中相对成熟，仍是一个重要的业务板块。
相对地产开发而言，商管业务具有较高的盈利水平，且能带来持续的收入和一定的品牌影响力。
从商管业态的运营和盈利模式来看，重资产模式下，运营物管团队由资产持有方组建，营业收入属于资产性收入。
轻资产模式下，商管公司主要通过委托管理、品牌及管理输出、咨询顾问、整租等模式为业主方提供服务，从而获取商业运营、物业管理服务收入。
目前，随着商管行业发展日渐成熟、商业存量持续增加，多数企业逐步由自持运营的重资产模式向输出管理运营服务的轻资产模式转型，将轻资产运营作为重资产业务的补充，从单纯的商业地产开发转向开发和管理“轻重并举”，并逐渐扩大轻资产业务的规模，进入以管理能力和增值服务收益为核心的商管、资管时代。
具体来看，近年来万达集团、万科印力、华润置地、龙湖集团、大悦城控股、宝龙地产等纷纷提速轻资产项目的布局。
2018年碧桂园文商旅整合成立，2022年成功签约35个优质轻资产项目，市场化项目比重持续加大。
2020年万达商管宣布，从2021年开始不再发展“重资产”，全面实施“轻资产”战略。
2021年，龙湖也宣布全面启动轻资产模式，龙湖智创生活开始与独立第三方拥有的购物中心探索轻资产商业运营模式。
商业地产运营轻资产化的趋势，一方面是因为在商业地产重资产的开发模式下，高能级城市或是核心区域的项目，在开发和运营过程中需要大量的资金沉淀。但在目前行业下行、企业融资端吃紧、流动性承压的行业背景下，重资产模式推进阻力明显加大、而轻资产模式的成本和风险较低。
另一方面，近年来商业地产竞争愈发激烈、对运营管理能力提出了更高的要求，轻资产模式下商管团队运营经验成熟、产品线相对丰富完善、运营规范性及标准化也具备优势。
总体而言，轻资产化已经成为商业地产运营的重要趋势，作为扩大商管业务规模、增强商业品牌影响力和谋求发展的有效路径，当前涉足商管业态的房企都将轻资产管理输出作为重要的商业发展战略。
房企一般都是依托自持商业地产项目和运营经验，分拆商管业务板块，业务布局与拓展路径主要有三种：
一是承接地产母公司及关联公司的商业项目运营服务；二是向独立第三方商业地产项目输出运营管理服务；三是投资收购，通过与投资机构合作或小股操盘，负责运营管理服务工作。
大部分从地产集团里分拆出来的商业子公司大多都是以地产母公司及关联公司的商业项目作为业务资源基础，因此会呈现出不同程度的母公司资源依赖的特征。
同时，母公司的资源禀赋也是其立足市场、抢占行业赛道地位的关键，如万达商管、华润万象生活均是凭借万达集团和华润置地的资源、品牌优势率先占据行业头部地位。
以华润万象生活为例，由于母公司华润置地商业地产规模庞大，其商管项目及业绩来自华润置地的占比显著，也为其构筑起强大的品牌和规模竞争力。
未上市前的2017-2019年，华润万象生活商业运营及物业管理服务收入来自华润集团及华润置地的占比分别达到94.2%、86.7%、86.6%。2020年上市以来，母公司华润置地的贡献率呈下降趋势，但依旧保持在高位。
2022年，华润万象生活在管购物中心项目86个（包括两个分租项目），并为27个写字楼提供商业运营服务以及145个写字楼提供物业管理服务，总收入42.1亿元，位于行业前列，其中来自华润置地的占比达到85.9%。
从经营走势来看，商管业务的发展越来越重视第三方外拓，增强独立经营能力，减弱对母公司资源依赖度。第三方外拓有助于品牌“走出去”，在业内打响知名度，抢占市场份额，扩大规模竞争力。
华润万象生活、中骏商管、卓越商企、宝龙商业、星盛商业等分拆上市公司的商管业务都在加速市场化角逐，拓展第三方业务增量。
如宝龙商业，2022年全年新增签约项目共计11个，新增签约面积1.0百万平方米，第三方轻资产外拓项目面积占比首超50%，外拓力度创历史新高，第三方累计签约面积达248万平方米，近四年复合增长达67.5%，市场化能力持续提升。
华润万象生活虽然背靠华润置地和华润集团，也在积极外拓，2022年新签约商业轻资产外拓项目13个，且根据十四五规划目标，商业方面，到2025年，第三方外拓至少50个购物中心，在管项目达到150个。
特别是卓越商企、中骏商管、星盛商业这些分拆上市公司的商管属性较强，且母公司及关联公司的项目资源不比万达商管、华润万象生活等，外拓诉求也更强。
其中，卓越商企成立于1999年，经过20余年的发展，确立了商管核心主业地位，通过多行业战略客户深耕发展，客户群体规模及范围广泛，目前已经形成第三方外拓为主导的经营格局。
截至2022年末，商务物业在管面积2447.9万平方米，其中来自第三方在管面积2157.3万平方米,占比88.1%。来自第三方市场拓展的商务物业收入14.1亿元，与2021年同期相比增加13.5%，占商业基本物业服务收入65.1%，较2021年提升1.7个百分点。
目前，不动产私募投资基金试点扩大到商业不动产领域。随着商业地产资管模式日渐成熟以及公募REITs试点的推行，底层资产范围进一步扩大至商业物业，其价值也逐渐被资本市场认可。
早在2018年，境内公募REITs研究就被提上日程。近年来为贯彻落实国家“十四五”规划，相关监管部门、主管部委多次表态要积极推进基础设施REITs市场平稳健康发展。
2023年3月，中国证监会发布《关于进一步推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）常态化发行相关工作的通知》。其中，明确表示优先支持百货商场、购物中心、农贸市场等城乡商业网点项目，保障基本民生的社区商业项目发行基础设施REITs。
在目前经济修复和扩大内需的背景下，以书面形式将商业物业纳入REITs试点领域，为盘活商业地产提供金融工具支持。具体来看，公募REITs扩容至商业地产项目，有利于现有的商业运营商将运作模式由重转轻、化解风险。
同时也可以促进项目并购、提高市场存量资产的流动性，扩大有效投资、为存量商业的盘活带来更大的价值和活力。
值得注意的是，为满足地产调控要求、控制资金流向，基础设施REITs的项目发起人应为持有消费基础设施、开展相关业务的独立法人主体，不得从事商品住宅开发业务。
这也要求综合性房企深化轻资产运营，通过将商业管理业态独立分拆，把地产开发业务和REITs底层资产进行隔离，进而更好地利用REITs工具承接资产、拓展轻资产运营管理业务。一定程度上利好目前已经具备轻资产运营管理能力的商业地产运营企业，如华润万象生活、宝龙商业、星盛商业、万达商管等。
未来，通过REITs工具，不仅有助于这部分企业拓宽融资渠道、优化资产结构，进一步提升轻资产运营管理能力，也将加速整个行业轻重资产的分离和规模发展。
近年来，由于宏观经济不景气、房地产市场下行加剧叠加疫情冲击，对商场、写字楼的开业、出租率、租金水平产生较大的负面影响，轻资产商管业务发展遭遇挑战，部分面临盈利下行的局面。2023年以来，经济、消费的修复状况还并不乐观，商管业务仍有所承压。
但中长期来看，一二线城市商业地产步入“存量时代”，三四线城市消费扩容提质，都给轻资产模式的商管业态带来潜在增长空间。同时对于房企来说，“轻型化”转型成为趋势，基于商业地产的广泛布局，低成本、高收益的轻资产商管业态增长空间可观。
随着该业态的价值挖掘不断深入，将驱动越来越多房企战略布局该赛道，竞争也将愈发激烈。商管业态存在一定的专业壁垒，赖以生存的运营管理能力以及品牌效应都难以快速形成，这也是企业进入和布局面临的最大挑战和考验。
从发展趋势来看，未来商管运营将深度专业化。一方面，轻资产商管领域的竞争将集中在运营服务“质”的比拼上，这同时也是打响品牌、实现规模布局的内在驱动力。
另一方面，随着公募REITs的放开与落地，也对房企的运营能力也提出了更高要求。轻资产商管运营服务企业需不断加强自身的运营实力，才能换取资本市场的长期青睐。
同时，技术赋能将成为拓客、创新服务的主要突破口。目前，商管服务同质化、管理低效等问题突出，增值服务也有待进一步拓展。技术赋能不仅能够提升运营管理效率，同时可以提供多元化、个性化商业场景和消费体验，有效解决服务体验同质化问题，提升自身核心竞争力。
目前，部分企业已经取得一定成果，2022年华润万象生活自主搭建产研一体数字化团队，全面推进数字化建设，商管业务全面提升招商及商业管理系统，赋能商户经营，并全面升级一点万象APP，优化会员体验。此外，宝龙商业也在持续提升智慧商业，管理系统升级至AI阶段，科技化核心竞争力不断强化。
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深圳楼市：一路向西泡沫破灭，福田南山能否持续坚挺？
1、问：您好。 先跟您说说现在手上的一些房产情况，①在南宁和南昌各有一套，出掉大概有300万，②横岗志健时代广场有一套100平的房子，市值360万。年收入50个，IT行业。
现在家里两个小孩都在上小学，所以需要换一套三房，并且兼顾孩子的初中学位。请问老师我该如何置换？有哪些学校可以推荐吗？
答：你好，长远看南宁和南昌都属于弱二线省会城市，城市首位度太低，建议出手换成深圳的优质资产。 横岗没有很好的规划，发展布局不如大运和中心城。未来大概率会跑平大盘。 建议资产全部清掉后再重新布局。 IT行业，自住+投资首选南山，初中二梯队可以考虑育才，学府中学，南海中学，北师大附中。
2、你好，小孩今年4岁了，要考虑孩子的学位。现在我们有一套军产小公寓在福田。带红岭小学，但是位置不够住。现在要考虑的是买房，还是租房住？买房现在的条件不能买到如意的房子。如果租的话，至少也要租10年。应该怎么做呢？
答：
①从资金成本上，按照你的预算1000万，假如按照最新的指导价去评估，只有最多900万，贷款630万，等额本息30年，月供3.3万，前期由于大部分是归还利息，每个月月供的利息部分2万5左右缓慢减少，第一年的利息就是接近30万，无论怎么算，资金成本都是租房合算。因为目前整个深圳平均的租金回报普遍在1%-1.5%左右。
②但是从投资角度上以及M2货币膨胀上来讲，租房无论多少是消费，买房无论多少是投资，买房通过负债来抵抗货币贬值通货膨胀，并且还会带来收益和附加增值（学位、融资，资源圈层、信用背书，资产隔离等）。投资来看，买房肯定合算。
③安托山片区的规划是非常不错的，荒废10几年的安托山公园马上会重建，打造世界级的艺术中心公园，60%以上的“文体”用地，升级路径类似侨城东，拥有着深圳最好的安居房-深云村，而深云村的教育资源也都是教科院顶级的，不对外共享的，并且居住的人群也都是党政机关有关联的。
④如果你的资金有更好的出去，并且有稳定的收益率，并且军产公寓确定能上红岭实验小学的话，可以暂时先租房住，买房一定要思维先行，而不是票子先行。
3、问：你好！深圳布吉的石芽岭片区值得入手吗？主要需求是刚需自住，兼顾未来的资产升值，购房预算500以内。
答：石芽岭片区享受地铁14号线快线的利好，如果你就在周边工作，这个选择还算不错，如果不是就近的话，石芽岭买总价四五百万，个人感觉潜力不如大运等区域。
4、问：您好，在深圳已经深耕多年，家庭年收入两百万，准备将手上的一套房产置换一套大户型。自住兼顾投资。最近在关注三相三湘海尚，想问一下170平以上的大户型居住是否舒适？未来升值潜力大么？ 跟太古城或恒裕滨城相比，哪个更有价值？
答：三湘海尚相比之下更适合住。作为深圳湾最低密度的产品，这一轮也是上涨盘。对于深圳的豪宅总结：
1.深圳的豪宅发展史不长，真正的豪宅相对稀缺；
2.豪宅区从盐田、罗湖换代到香蜜湖、深圳湾；
3.深圳不缺塔尖人群，豪宅跟刚需盘是2个完全不同的市场，选筹逻辑差异巨大。即使在深圳没有利好规划的时候，豪宅也能走出独立行情。
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1、问：您好。 先跟您说说现在手上的一些房产情况，①在南宁和南昌各有一套，出掉大概有300万，②横岗志健时代广场有一套100平的房子，市值360万。年收入50个，IT行业。
现在家里两个小孩都在上小学，所以需要换一套三房，并且兼顾孩子的初中学位。请问老师我该如何置换？有哪些学校可以推荐吗？
答：你好，长远看南宁和南昌都属于弱二线省会城市，城市首位度太低，建议出手换成深圳的优质资产。 横岗没有很好的规划，发展布局不如大运和中心城。未来大概率会跑平大盘。 建议资产全部清掉后再重新布局。 IT行业，自住+投资首选南山，初中二梯队可以考虑育才，学府中学，南海中学，北师大附中。
2、你好，小孩今年4岁了，要考虑孩子的学位。现在我们有一套军产小公寓在福田。带红岭小学，但是位置不够住。现在要考虑的是买房，还是租房住？买房现在的条件不能买到如意的房子。如果租的话，至少也要租10年。应该怎么做呢？
答：
①从资金成本上，按照你的预算1000万，假如按照最新的指导价去评估，只有最多900万，贷款630万，等额本息30年，月供3.3万，前期由于大部分是归还利息，每个月月供的利息部分2万5左右缓慢减少，第一年的利息就是接近30万，无论怎么算，资金成本都是租房合算。因为目前整个深圳平均的租金回报普遍在1%-1.5%左右。
②但是从投资角度上以及M2货币膨胀上来讲，租房无论多少是消费，买房无论多少是投资，买房通过负债来抵抗货币贬值通货膨胀，并且还会带来收益和附加增值（学位、融资，资源圈层、信用背书，资产隔离等）。投资来看，买房肯定合算。
③安托山片区的规划是非常不错的，荒废10几年的安托山公园马上会重建，打造世界级的艺术中心公园，60%以上的“文体”用地，升级路径类似侨城东，拥有着深圳最好的安居房-深云村，而深云村的教育资源也都是教科院顶级的，不对外共享的，并且居住的人群也都是党政机关有关联的。
④如果你的资金有更好的出去，并且有稳定的收益率，并且军产公寓确定能上红岭实验小学的话，可以暂时先租房住，买房一定要思维先行，而不是票子先行。
3、问：你好！深圳布吉的石芽岭片区值得入手吗？主要需求是刚需自住，兼顾未来的资产升值，购房预算500以内。
答：石芽岭片区享受地铁14号线快线的利好，如果你就在周边工作，这个选择还算不错，如果不是就近的话，石芽岭买总价四五百万，个人感觉潜力不如大运等区域。
4、问：您好，在深圳已经深耕多年，家庭年收入两百万，准备将手上的一套房产置换一套大户型。自住兼顾投资。最近在关注三相三湘海尚，想问一下170平以上的大户型居住是否舒适？未来升值潜力大么？ 跟太古城或恒裕滨城相比，哪个更有价值？
答：三湘海尚相比之下更适合住。作为深圳湾最低密度的产品，这一轮也是上涨盘。对于深圳的豪宅总结：
1.深圳的豪宅发展史不长，真正的豪宅相对稀缺；
2.豪宅区从盐田、罗湖换代到香蜜湖、深圳湾；
3.深圳不缺塔尖人群，豪宅跟刚需盘是2个完全不同的市场，选筹逻辑差异巨大。即使在深圳没有利好规划的时候，豪宅也能走出独立行情。
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宇宙级硬通货，让你躺着“赚钱”！
前几年，“买房致富”的观念还没有被普及的时候，人们依然相信勤劳致富，专注于“生产力创造”。
如果你跟他们提“炒房”，他会反过来提醒你，房价迟早会“崩盘”奥。
然而随着时间的推移，当他们发现，勤劳并不能致富，选择大于努力。
只要选择对了，躺着就可以赚钱，这才是他们真正的人生目标。
这些年，他们逐渐的明白了一个道理，可以用那句话来概括：除了买房，其他一夜暴富的方法都写在我国刑法里……
于是这些人，渐渐的变得成熟了，不愤青了，也不抱怨房价了，也不幻想崩盘了，转身带上全部身价，冲进了楼市。
最近几年，因为宏观调控政策的影响，很多人开始会每天对我进行灵魂拷问。
现在买房买房还能赚钱嘛，最重要的是，还能不能躺着赚钱。
我都会回答：能赚钱，但是赚钱的思路得调整下。
房价暴涨的时代已经过去了，买房想搏暴击的难度，也变得越来越大。
业内对优质资产的定义也在慢慢发生着调整和变化。
以前是让你躺着“一夜暴富”，现在是让你“慢慢变富”。
现在大家基本上都是不缺住宅的，而且有很多人可能还不止一套而是有两套三套。
因为住宅的租金回报率实在太低了，所以大部分业主也都懒得对外出租了，基本都是空关闲置。
面对新的发展趋势，买房投资逻辑得变：
得从“赚快钱”调整成“赚慢钱”。
什么叫赚慢钱。
就是我们得有长线持有资产保值的理念，把单纯的赚房子的买卖差价转变成“赚房租”+“赚差价”这样的复合型稳定安全收益模型。
单一的房价收益将变成“双线收益”，房租收益将会越来越重要，资产回报是个长线过程。
有点类似于以前大家买P2P搏暴击，现在P2P暴雷了，大家会买更多有托底功能的银行理财类产品。
虽然收益率没有那么高，但安全垫足够的高，且实实在在看得见。
在当下这个年月，安全稳健的重要性其实是最最可贵的。
很多人会有个误判，觉得自己前几年靠房地产赚到钱了，老子的眼光就是毒辣。
扪心自问下，那是因为你真的厉害嘛。
那是一二线城市地皮的价值，是玄学的价值。
快醒醒吧。
醒了之后该干嘛，继续躺平嘛，当然不是，而是应该彻底的调整思路哈。
以下三点，请大家一定要牢记，价值百万。
第一，从现在起，所有的资产都应该具备双线盈利的模式。
简单的房产资产增值已经不会轻易实现，所以我们在选择标的的时候需要重视日常持有这套房产能否带来租金收益。
本质上这就是租售并举推行之后的市场变化，投资房产的盈利未来一定会双向驱动，资产变现的获利有但有限，但持有房产未来也同样可以获得收益。
第二，从现在起，别把鸡蛋都放在一个篮子里。
现在人均住宅的保有量已经够多了，如果你已经买过住宅了，我其实建议大家可以选择那些和我们刚需属性不太一样的产品。
比如带运营的青年公寓如果有机会介入，比如带产业导入的写字楼等……不把鸡蛋放在一个篮子里。
第三，从现在起，选择总价可控的，最大程度的规避风险。
随着经济波动风险的加剧，大家对于风险的忍耐力和容忍度也会变得越来越低。
选择总价可控的，从本质上看就意味着大家对未来风险的容忍度会越来越低，小标的资产也意味着更大的接盘侠的规模。
很显然长线来看房价一定是稳定的，但是短期波动不可避免，总价可控意味着我们对长线持有更加有耐心
我希望大家可以清楚的看到，也清楚的意识到当下买房的思路其实是彻底发生变化了。
我前几天去看了个项目，宁波·大家中心。
看完之后我就不淡定了，整个人都清醒了。
这才是，让你躺着慢慢“赚钱”的优秀模范生。
大家房产的企业基因非常独特，隶属于杭州市城建开发集团。
这其实就决定了两个很重要的点。
大家房产的融资成本会低于同行，资金实力雄厚；
前期参与了城市大量市政公建、道路桥梁的建设。
这两个维度其实非常的重要。
资金成本不高意味着企业资质不错，有耐心可以好好打磨产品。
参与大量的市政工程意味着某种程度的信用背书，在关键的时刻可以拿到极为优质的区域项目。
这也是为什么对每一个大家的项目我们都要有足够的重视。
因为项目本身的存在也代表着这个城市最优质的地段和大家房产的互相成就。
我们以宁波·大家中心为例。
这个项目是宁波市中心妥妥的“尖子生”。
这个项目也从正面回答了一个问题。
当楼市进入到极端内卷的下半场，项目该如何“卷出一个未来“从而保证业主收益。
第一，顶级地段，这是好租的前提。
作为公寓类型的产品，地段决定了租住人群的覆盖面。
宁波正在向东发展，宁波高新区也在不断的发展“提质扩容”。
巧合的是，项目也恰好位于东部新城与高新区交界处的绝佳地段。
直线距离约300米，举步可达5号线会展中心站，近揽宁波中心、阪急百货、宏泰广场、东部银泰城、文化广场等TOP级配套资源；
周边，行政服务中心、医院、中央公园等资源都在这里汇聚......
也正是因为这样的区位确实太特殊了，也真心绝版，值得大家为他全情的投入。
第二，顶级资源配套，这是租金有有溢价的保证。
对于年轻群体而言，所处的空间不仅仅是家里的四堵墙，小区的公共配套也是极为重要的。
大家中心配备了泳池、健身房、瑜伽室等高端商务配套！
业主有一年的使用权益，为了保障提供高品质服务，后期这些配套也会实行独立的市场化运营。
第三，顶级业态组合，这是租金稳定的“扩容器”。
宁波·大家中心总建筑面积约13万方，融合了立体街区商业、5A甲级写字楼、都会活力公园、大师作品空间等业态。
这些业态很巧妙的捏合在一起，通过大量类似的过渡空间把各项目互相的融合，从而在内部形成一个真正的闭环。
当项目完工后，这里将是宁波这座城市最美的公共空间之一，也一定会吸引大量的网红来此打卡。
几种不同体验的空间可以随意穿梭转换，室内室外感受也会被融合。
第四，顶级生活，一级物业来保证。
项目还配备了国家一级资质物业——大家物业，帮业主定制铂金星级管家式服务体系。
大家物业打造了“专享管家服务”、“精致生活服务”、“个性化定制服务”三大服务场景。
甚至细节到接送、叫醒等日常服务到收纳整理、私人衣护等增值服务。
大家去想，哪怕是五星级酒店的服务，说不定也做不到这样的高度。
也正是大家中心在各方面的全面出击，也促使项目呈现出异常澎湃的生活场景。
我经常会跟大家强调一点。
不要看开发商卖房时的热情，要看开发商交房后的“真金”。
很多开发商，劝你买房的时候一个劲掏心掏肺的叫你"小甜甜"，等交房的时候分分钟变渣男，叫你"牛夫人"。
所有的洪荒之力，在销售阶段就已经"透支"完了。
所以我建议大家买房选大品牌，而且尽量是央企国企之类的。
第一：这类企业不差钱。
第二：比起打一枪换一地的中小开发商，这类巨头企业大多走了很多年的城市"深耕"路线，深谙最深的套路就是没有套路：口碑与品牌才是真正的市场硬通货。
大家房产隶属于杭州市城建开发集团，对于浙江人民基本就是霸道总裁式的宠粉，无论是交付前还是交付后，都始终如一。
所谓的做好品控，对于很多开发商来说，就是把户型设计的好一点，毕竟大家是真正住在里面的。
同时把外立面也做的好一点，毕竟业主要不要买往往也取决“第一眼的眼缘”。
这样做当然并没有错，就是显的不是那么的真诚。
因为忽略了大量的公区设计，所以整个小区就很容易形成某种撕裂感。
但对于大家中心而言，每一个角落都值得重视，哪怕是这样的电梯厅，也应该保持应有的质感。
还有比如这样的徊形设计的走廊，最大程度的保护了每一户业主的隐私。
整体的质感一下子就能收获大量年轻的拥趸。
当然，室内的空间大家中心也真正做到了寸土寸金的利用。
我们都知道现在的户型研发有一个不可逆的方向。
户型越做越小，螺狮壳里做道场成为了开发商不可逃避的话题。
咱们就拿项目面积最小的建面约45㎡户型举例。
层高达到了4.79米，直接做了两层设计，虽然面积小，但也确实把利用空间压榨到了极致。
请大家注意，这仅仅是只有45㎡的空间而已。
当然，除了45㎡外，户型也是全方位的满足了大家的不同需求，61㎡、67㎡、73㎡、81㎡和108㎡各类户型都有。
对于108㎡的户型来说，是真正意义上可以当作“纯住宅”空间跟家人一起居住的。
整体的空间感是直接拉满的。
整体的品质感也是直接拉满的。
为了迎合这样的审美，所有的材料和设计都全部要按照这样的标准来做。
你看大家就是这样，在你看见、看不见的地方，都会按照顶级的配置去配备。
比如这样外部的公园系统。
把公园的概念渗透到了空间内外，高达约35%的绿地率使整个空间成为了一个有机完全体。
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前几年，“买房致富”的观念还没有被普及的时候，人们依然相信勤劳致富，专注于“生产力创造”。
如果你跟他们提“炒房”，他会反过来提醒你，房价迟早会“崩盘”奥。
然而随着时间的推移，当他们发现，勤劳并不能致富，选择大于努力。
只要选择对了，躺着就可以赚钱，这才是他们真正的人生目标。
这些年，他们逐渐的明白了一个道理，可以用那句话来概括：除了买房，其他一夜暴富的方法都写在我国刑法里……
于是这些人，渐渐的变得成熟了，不愤青了，也不抱怨房价了，也不幻想崩盘了，转身带上全部身价，冲进了楼市。
最近几年，因为宏观调控政策的影响，很多人开始会每天对我进行灵魂拷问。
现在买房买房还能赚钱嘛，最重要的是，还能不能躺着赚钱。
我都会回答：能赚钱，但是赚钱的思路得调整下。
房价暴涨的时代已经过去了，买房想搏暴击的难度，也变得越来越大。
业内对优质资产的定义也在慢慢发生着调整和变化。
以前是让你躺着“一夜暴富”，现在是让你“慢慢变富”。
现在大家基本上都是不缺住宅的，而且有很多人可能还不止一套而是有两套三套。
因为住宅的租金回报率实在太低了，所以大部分业主也都懒得对外出租了，基本都是空关闲置。
面对新的发展趋势，买房投资逻辑得变：
得从“赚快钱”调整成“赚慢钱”。
什么叫赚慢钱。
就是我们得有长线持有资产保值的理念，把单纯的赚房子的买卖差价转变成“赚房租”+“赚差价”这样的复合型稳定安全收益模型。
单一的房价收益将变成“双线收益”，房租收益将会越来越重要，资产回报是个长线过程。
有点类似于以前大家买P2P搏暴击，现在P2P暴雷了，大家会买更多有托底功能的银行理财类产品。
虽然收益率没有那么高，但安全垫足够的高，且实实在在看得见。
在当下这个年月，安全稳健的重要性其实是最最可贵的。
很多人会有个误判，觉得自己前几年靠房地产赚到钱了，老子的眼光就是毒辣。
扪心自问下，那是因为你真的厉害嘛。
那是一二线城市地皮的价值，是玄学的价值。
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醒了之后该干嘛，继续躺平嘛，当然不是，而是应该彻底的调整思路哈。
以下三点，请大家一定要牢记，价值百万。
第一，从现在起，所有的资产都应该具备双线盈利的模式。
简单的房产资产增值已经不会轻易实现，所以我们在选择标的的时候需要重视日常持有这套房产能否带来租金收益。
本质上这就是租售并举推行之后的市场变化，投资房产的盈利未来一定会双向驱动，资产变现的获利有但有限，但持有房产未来也同样可以获得收益。
第二，从现在起，别把鸡蛋都放在一个篮子里。
现在人均住宅的保有量已经够多了，如果你已经买过住宅了，我其实建议大家可以选择那些和我们刚需属性不太一样的产品。
比如带运营的青年公寓如果有机会介入，比如带产业导入的写字楼等……不把鸡蛋放在一个篮子里。
第三，从现在起，选择总价可控的，最大程度的规避风险。
随着经济波动风险的加剧，大家对于风险的忍耐力和容忍度也会变得越来越低。
选择总价可控的，从本质上看就意味着大家对未来风险的容忍度会越来越低，小标的资产也意味着更大的接盘侠的规模。
很显然长线来看房价一定是稳定的，但是短期波动不可避免，总价可控意味着我们对长线持有更加有耐心
我希望大家可以清楚的看到，也清楚的意识到当下买房的思路其实是彻底发生变化了。
我前几天去看了个项目，宁波·大家中心。
看完之后我就不淡定了，整个人都清醒了。
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大家房产的企业基因非常独特，隶属于杭州市城建开发集团。
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大家房产的融资成本会低于同行，资金实力雄厚；
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这两个维度其实非常的重要。
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这也是为什么对每一个大家的项目我们都要有足够的重视。
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这个项目也从正面回答了一个问题。
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第一，顶级地段，这是好租的前提。
作为公寓类型的产品，地段决定了租住人群的覆盖面。
宁波正在向东发展，宁波高新区也在不断的发展“提质扩容”。
巧合的是，项目也恰好位于东部新城与高新区交界处的绝佳地段。
直线距离约300米，举步可达5号线会展中心站，近揽宁波中心、阪急百货、宏泰广场、东部银泰城、文化广场等TOP级配套资源；
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对于年轻群体而言，所处的空间不仅仅是家里的四堵墙，小区的公共配套也是极为重要的。
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这些业态很巧妙的捏合在一起，通过大量类似的过渡空间把各项目互相的融合，从而在内部形成一个真正的闭环。
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第四，顶级生活，一级物业来保证。
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也正是大家中心在各方面的全面出击，也促使项目呈现出异常澎湃的生活场景。
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第二：比起打一枪换一地的中小开发商，这类巨头企业大多走了很多年的城市"深耕"路线，深谙最深的套路就是没有套路：口碑与品牌才是真正的市场硬通货。
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所谓的做好品控，对于很多开发商来说，就是把户型设计的好一点，毕竟大家是真正住在里面的。
同时把外立面也做的好一点，毕竟业主要不要买往往也取决“第一眼的眼缘”。
这样做当然并没有错，就是显的不是那么的真诚。
因为忽略了大量的公区设计，所以整个小区就很容易形成某种撕裂感。
但对于大家中心而言，每一个角落都值得重视，哪怕是这样的电梯厅，也应该保持应有的质感。
还有比如这样的徊形设计的走廊，最大程度的保护了每一户业主的隐私。
整体的质感一下子就能收获大量年轻的拥趸。
当然，室内的空间大家中心也真正做到了寸土寸金的利用。
我们都知道现在的户型研发有一个不可逆的方向。
户型越做越小，螺狮壳里做道场成为了开发商不可逃避的话题。
咱们就拿项目面积最小的建面约45㎡户型举例。
层高达到了4.79米，直接做了两层设计，虽然面积小，但也确实把利用空间压榨到了极致。
请大家注意，这仅仅是只有45㎡的空间而已。
当然，除了45㎡外，户型也是全方位的满足了大家的不同需求，61㎡、67㎡、73㎡、81㎡和108㎡各类户型都有。
对于108㎡的户型来说，是真正意义上可以当作“纯住宅”空间跟家人一起居住的。
整体的空间感是直接拉满的。
整体的品质感也是直接拉满的。
为了迎合这样的审美，所有的材料和设计都全部要按照这样的标准来做。
你看大家就是这样，在你看见、看不见的地方，都会按照顶级的配置去配备。
比如这样外部的公园系统。
把公园的概念渗透到了空间内外，高达约35%的绿地率使整个空间成为了一个有机完全体。
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