深圳待入市新房点评（光明篇/17盘）
光明这板块看起来新房很多挑起来很让人纠结，实际上这里就那么几个核心商圈，都是以公园周边的住宅组团来理解就行。
t1：yyds的新城公园，应该没啥好介绍的 光明绝对的顶流地段，但周边全是存量二手住宅 都死贵的，目前并没有新房。
t2：虹桥公园/光明城站西侧，全新规划的板块，多个住宅在这几年拔地而起，片区规划成型的确定性很高。
东周公园+科学公园南面，本来整体感受一般，但随着绿城、满京华旧改的推进，一下子逼格就起来了。
只要不是在这几个地方，在目前光明新房这么卷的背景下，感觉没啥好关注的了。
回到主题，挨个点评下今天光明待开的新房项目：
1，中海时光境（新品），中海前几年品牌负面比较多，但总体开发能力和产品设计并不差，这块地的参数也还可以。
同片区而言，怎么都比 中建东孚A503-0107/深铁A614-0522会强那么一些、
2，深铁瑞城二期/甲子塘金洪名筑，两个楼盘在一起，比起瑞城一期、倒挂没了，小区小了，小高层变超高层了，位置又不在主流核心商圈，感觉如果不是价格很屌，差点意思呀。
3，满京华金硕（瑞府、臻府、和府），在科学公园南占据了最好的位置+大社区，综合性价比还是不错的，大多人还是主要担心满京华会不会抬走。
同片区还有深铁睿著广场/振业天境云庭/深业熙瑞府这三个平替，如果价格能卷的比较良心，可以适当关注吧。
4，润宏城（新品），之前开一期的时候我写过楼评，这盘本身在光明是个相当差的位置，但由于这项目是个超大型的综合体旧改，有地铁+社区内啥都能给安排上；华润主操盘完全是具备直接在位置上强行逆天改命的条件的，虽然价格比起主流楼盘会低点，但还是差点意思。
5，润璟里/星辉兰玉庭/天泽玉河府/华竣苑/龙湖御湖境（新品）/宏发润明居/伟城贤德瑞府，位置可以忽略，价格如果不是很逆天那种，等死吧。#深圳楼市#
光明这板块看起来新房很多挑起来很让人纠结，实际上这里就那么几个核心商圈，都是以公园周边的住宅组团来理解就行。
t1：yyds的新城公园，应该没啥好介绍的 光明绝对的顶流地段，但周边全是存量二手住宅 都死贵的，目前并没有新房。
t2：虹桥公园/光明城站西侧，全新规划的板块，多个住宅在这几年拔地而起，片区规划成型的确定性很高。
东周公园+科学公园南面，本来整体感受一般，但随着绿城、满京华旧改的推进，一下子逼格就起来了。
只要不是在这几个地方，在目前光明新房这么卷的背景下，感觉没啥好关注的了。
回到主题，挨个点评下今天光明待开的新房项目：
1，中海时光境（新品），中海前几年品牌负面比较多，但总体开发能力和产品设计并不差，这块地的参数也还可以。
同片区而言，怎么都比 中建东孚A503-0107/深铁A614-0522会强那么一些、
2，深铁瑞城二期/甲子塘金洪名筑，两个楼盘在一起，比起瑞城一期、倒挂没了，小区小了，小高层变超高层了，位置又不在主流核心商圈，感觉如果不是价格很屌，差点意思呀。
3，满京华金硕（瑞府、臻府、和府），在科学公园南占据了最好的位置+大社区，综合性价比还是不错的，大多人还是主要担心满京华会不会抬走。
同片区还有深铁睿著广场/振业天境云庭/深业熙瑞府这三个平替，如果价格能卷的比较良心，可以适当关注吧。
4，润宏城（新品），之前开一期的时候我写过楼评，这盘本身在光明是个相当差的位置，但由于这项目是个超大型的综合体旧改，有地铁+社区内啥都能给安排上；华润主操盘完全是具备直接在位置上强行逆天改命的条件的，虽然价格比起主流楼盘会低点，但还是差点意思。
5，润璟里/星辉兰玉庭/天泽玉河府/华竣苑/龙湖御湖境（新品）/宏发润明居/伟城贤德瑞府，位置可以忽略，价格如果不是很逆天那种，等死吧。#深圳楼市#
一个在光明从事地产行业11年的地产“小学生”的真实感受。近期很多‘专业’的地产专家，不断鼓吹光明房价是深圳降幅最大区域，买光明的房子就是“坑”。近些年来受经济、政策等因素影响，深圳各个区域的房价都有了不同程度的降幅。而光明区因前些年涨幅最大，也成为了当时风靡一时的网红片区，热度最高时一度出现多盘“秒光”的情况。当时想在光明买房是需要非常高的积分。但是，随着近些年来房价的普遍下滑，光明的房价又一次被推到了风口浪尖，被很多“专家”“大V”所吐槽。
那么光明的房价真是像这些“专家”“大V”所说的那样吗？那么我来谈谈自己的看法，光明是在2018年5月正式成为深圳市的一个新的行政区域，在此之前虽被称为新区，但也只是宝安区下辖的两个公明和光明办事处。随着2018年5月成立新区后，光明也承担起了打造世界一流科学城的重任，一大批重点科研院所，重点大学陆续入驻光明，也让之前被很多人称为“农场”的小村落，一度成为深圳的网红片区。我们单拿“光明街道”来讲，2014年才有了第一批的商品房入驻，分别是光明大第和深房传麒山，当时的开盘价格仅仅是16000多到18000多，这个价格当时在整个深圳来说也是非常低的一个区域了，后来又陆续开盘了光明1号花园和新地中央花园及正兆景花园，这些都是在新区成立之前所开盘的商铺房小区，当时这些小区的热度都不是很高，不过当时也随着2016年房价的普遍上涨，光明大第和传麒山的房价当时也已经突破4万，光明1号也突破了3万价格。但是，后来2018年的时候房价也出现了一段时间的普遍低迷，光明的房价跟2016年相差并不是很大，属于一个横盘的状态。光明的第二次涨幅是在2019年的下半年，大部分小区的价格都普遍涨幅在1万以上，光明的房价顶峰是2020年的下半年出现的新房限价导致的。当时一度出现了千人抢房，多盘“秒光”二手房当时最顶峰的小区龙光玖龙台当时也突破了9万一平。可是，随着疫情和指导价的出现，楼市正式进入了拐点。
以上就是光明房价的几次大的波动时间情况，那么，如今的光明房价是否真的是深圳所有区域跌幅最大的呢？目前光明最低的价格普遍都是来自新房，就能最近开盘的深业云筑来说，的确价格仅仅只有38000左右，这个价格确实是回到了光明2015年之前，可是大家忽略了一个很重要的问题，光明近期出现的几个低价新盘，都是来自光明相对较为偏僻的地方，根本都不算是核心地段。光明近期也将有部分核心地段的房子要陆续开盘，距内部消息来讲，大部分的价格也可以去到45000-到46000左右，跟去年光明所开新盘价格相比较，降幅仅仅只有0.9%左右，每平方的降幅是在1000-2000元左右。在拿光明的二手房来讲，光明二手房源非常有限，就拿新区这边来说，仅光明大第、传麒山、玖龙台、光明1号、新地中央、正兆景家园几个存量房小区，目前相对较为热点和核心的就是玖龙台和光明大第，传麒山。就拿这几个小区来讲，去年玖龙台成交价格有去到低于6万的，但是今年的成交很少低于65000元，从数据来看，不仅没有跌还涨了一部分，在说光明大第，去年复式成交最低价格在503万，单价在57000左右。今年最低复式成交526万，单价已经到6万。目前小区挂牌价格都没有低于580万的复式。当然目前客户能接收的价格范围都在550万左右。传麒山去年单证大户型成交在7万，今年成交就到74000多。因此，光明的几个核心楼盘都是有了不同程度的上涨，而且目前业主态度强硬，降价机会相对较小，这场盘客博弈大概率会持续一段时间。在拿相对不是很中心的光明1号花园来讲，该小区一直以来是交易最活跃的一个小区，放盘量也是光明最高的一个小区，去年的成交单价普遍在指导价上下徘徊，该小区的指导价是49600元，但是，今年下滑还是比较明显，目前成交单价在45000-46000元，降幅也是每平方在1000-2000左右，该盘也算光明目前降幅较大的存量房小区了。新地中央花园正处于地铁6号线光明大街站旁，指导价虽然较低，仅有46800元（PS：受该小区公寓价格影响，因此指导价较低），但是，小区位置相对优势明显，在加其业主基本都是光明当地人较多，因此，该小区一直以来挂盘量，相对较少。成交价格基本维持在5万以上，几乎没有什么降幅，当然成交率相对较少。最后就是正兆景花园目前价格相对是光明范围内较低二手房中应该算最便宜的小区之一了，主要原因;一方面位置暂时较为偏僻，二一方面小区面朝高速，会比较吵。但是它的优势是在深实验学区范围内，最便宜的商品房小区了，如果你在意学校且预算较低，这是一个不错的选择。目前该小区的价格维持在4万多一点，跟去年相比较也出现了一些降幅，但是降价幅度并不是很大。
以上就是光明新房和二手目前价格的一些情况，光明目前还处于一个高速发展的阶段，大部分小区均未交房，尤其近期在打造的光明中心区规划，都还在积极的建设中，中心区周边的新房会集中在2024到2025年集中交付，到那个时候光明的人口会出现高速的增长，后增长量越来越大，那各方面的后续基建全部成熟了，名校的一个加持，光明的居住只会越来越舒适
那么光明的房价真是像这些“专家”“大V”所说的那样吗？那么我来谈谈自己的看法，光明是在2018年5月正式成为深圳市的一个新的行政区域，在此之前虽被称为新区，但也只是宝安区下辖的两个公明和光明办事处。随着2018年5月成立新区后，光明也承担起了打造世界一流科学城的重任，一大批重点科研院所，重点大学陆续入驻光明，也让之前被很多人称为“农场”的小村落，一度成为深圳的网红片区。我们单拿“光明街道”来讲，2014年才有了第一批的商品房入驻，分别是光明大第和深房传麒山，当时的开盘价格仅仅是16000多到18000多，这个价格当时在整个深圳来说也是非常低的一个区域了，后来又陆续开盘了光明1号花园和新地中央花园及正兆景花园，这些都是在新区成立之前所开盘的商铺房小区，当时这些小区的热度都不是很高，不过当时也随着2016年房价的普遍上涨，光明大第和传麒山的房价当时也已经突破4万，光明1号也突破了3万价格。但是，后来2018年的时候房价也出现了一段时间的普遍低迷，光明的房价跟2016年相差并不是很大，属于一个横盘的状态。光明的第二次涨幅是在2019年的下半年，大部分小区的价格都普遍涨幅在1万以上，光明的房价顶峰是2020年的下半年出现的新房限价导致的。当时一度出现了千人抢房，多盘“秒光”二手房当时最顶峰的小区龙光玖龙台当时也突破了9万一平。可是，随着疫情和指导价的出现，楼市正式进入了拐点。
以上就是光明房价的几次大的波动时间情况，那么，如今的光明房价是否真的是深圳所有区域跌幅最大的呢？目前光明最低的价格普遍都是来自新房，就能最近开盘的深业云筑来说，的确价格仅仅只有38000左右，这个价格确实是回到了光明2015年之前，可是大家忽略了一个很重要的问题，光明近期出现的几个低价新盘，都是来自光明相对较为偏僻的地方，根本都不算是核心地段。光明近期也将有部分核心地段的房子要陆续开盘，距内部消息来讲，大部分的价格也可以去到45000-到46000左右，跟去年光明所开新盘价格相比较，降幅仅仅只有0.9%左右，每平方的降幅是在1000-2000元左右。在拿光明的二手房来讲，光明二手房源非常有限，就拿新区这边来说，仅光明大第、传麒山、玖龙台、光明1号、新地中央、正兆景家园几个存量房小区，目前相对较为热点和核心的就是玖龙台和光明大第，传麒山。就拿这几个小区来讲，去年玖龙台成交价格有去到低于6万的，但是今年的成交很少低于65000元，从数据来看，不仅没有跌还涨了一部分，在说光明大第，去年复式成交最低价格在503万，单价在57000左右。今年最低复式成交526万，单价已经到6万。目前小区挂牌价格都没有低于580万的复式。当然目前客户能接收的价格范围都在550万左右。传麒山去年单证大户型成交在7万，今年成交就到74000多。因此，光明的几个核心楼盘都是有了不同程度的上涨，而且目前业主态度强硬，降价机会相对较小，这场盘客博弈大概率会持续一段时间。在拿相对不是很中心的光明1号花园来讲，该小区一直以来是交易最活跃的一个小区，放盘量也是光明最高的一个小区，去年的成交单价普遍在指导价上下徘徊，该小区的指导价是49600元，但是，今年下滑还是比较明显，目前成交单价在45000-46000元，降幅也是每平方在1000-2000左右，该盘也算光明目前降幅较大的存量房小区了。新地中央花园正处于地铁6号线光明大街站旁，指导价虽然较低，仅有46800元（PS：受该小区公寓价格影响，因此指导价较低），但是，小区位置相对优势明显，在加其业主基本都是光明当地人较多，因此，该小区一直以来挂盘量，相对较少。成交价格基本维持在5万以上，几乎没有什么降幅，当然成交率相对较少。最后就是正兆景花园目前价格相对是光明范围内较低二手房中应该算最便宜的小区之一了，主要原因;一方面位置暂时较为偏僻，二一方面小区面朝高速，会比较吵。但是它的优势是在深实验学区范围内，最便宜的商品房小区了，如果你在意学校且预算较低，这是一个不错的选择。目前该小区的价格维持在4万多一点，跟去年相比较也出现了一些降幅，但是降价幅度并不是很大。
以上就是光明新房和二手目前价格的一些情况，光明目前还处于一个高速发展的阶段，大部分小区均未交房，尤其近期在打造的光明中心区规划，都还在积极的建设中，中心区周边的新房会集中在2024到2025年集中交付，到那个时候光明的人口会出现高速的增长，后增长量越来越大，那各方面的后续基建全部成熟了，名校的一个加持，光明的居住只会越来越舒适
深圳买房❗2023年四月份住宅新房浅评
1⃣️南山开云府：现楼地铁口，可以和隔壁宸湾做对比，也可以等等深业云海湾(小道消息5五月份上市)
2⃣️宝安：
新安云邸：跟玖玖颂阁(现楼)项目很接近
固戍和荣西湾：小面积门槛低
沙井云海臻府：会展湾海洋新城，类比会展湾雍境旁，刚需盘
松岗璟荟名庭：地铁有点远
光明三个盘：深业云筑13号线加持南山方便些，刚需三件套过得去，深铁瑞城二期>金地峰境誉府三期
3⃣️福田：
安托山海德园A区，准备分数名额和
佳兆业佳园可以跟金地环湾城，中洲湾迎海看看
新天石厦铭苑，展厅样板已开，回迁户比例高
4⃣️罗湖京基天韵府50平小面积难得
龙华红山深业颐樾府78平亲民，门槛低
观澜合正在龙华上班可以考虑
5⃣️龙岗：
大运星龙园【大运yyds的盘优>劣】
坂田信义君御山汇珑花Y，租赁房比较多，信义的品质和项目可以肯定！
中心城：静安府可以看看周边二手
横岗名居山河里，竞品很多
6⃣️坪山：
龙田传承启元70平 3房得房点赞
天健和悦府/华润紫樾府预算百个可以看看，接受位置的话
#详情微信zhaocming2015添加备注（业务类型+姓名+联系电话）##深圳生活##深圳楼市##深圳房价##深圳##深圳买房##楼盘动态##房地产##房产曝光台##深圳#
1⃣️南山开云府：现楼地铁口，可以和隔壁宸湾做对比，也可以等等深业云海湾(小道消息5五月份上市)
2⃣️宝安：
新安云邸：跟玖玖颂阁(现楼)项目很接近
固戍和荣西湾：小面积门槛低
沙井云海臻府：会展湾海洋新城，类比会展湾雍境旁，刚需盘
松岗璟荟名庭：地铁有点远
光明三个盘：深业云筑13号线加持南山方便些，刚需三件套过得去，深铁瑞城二期>金地峰境誉府三期
3⃣️福田：
安托山海德园A区，准备分数名额和
佳兆业佳园可以跟金地环湾城，中洲湾迎海看看
新天石厦铭苑，展厅样板已开，回迁户比例高
4⃣️罗湖京基天韵府50平小面积难得
龙华红山深业颐樾府78平亲民，门槛低
观澜合正在龙华上班可以考虑
5⃣️龙岗：
大运星龙园【大运yyds的盘优>劣】
坂田信义君御山汇珑花Y，租赁房比较多，信义的品质和项目可以肯定！
中心城：静安府可以看看周边二手
横岗名居山河里，竞品很多
6⃣️坪山：
龙田传承启元70平 3房得房点赞
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