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具备商品房买卖实质性要件，不能认定为预约合同
——购房合同已具备商品房买卖合同主要条件，且其他内容不违背法律、行政法规规定的，应认定为商品房买卖合同。
标签：｜预约合同｜性质认定｜房屋买卖｜实质要件
案情简介：2005年，开发公司与江某签订购房合同，约定江某购买开发公司建设的商品楼，并约定房屋位置、均价、总房价、首付款、交房时间，并约定其余房款待开发公司办妥工程规划许可证并开工后，双方另行协商支付方式。2007年，江某与开发公司协商，要求按双方协议约定价格与开发公司签订购房合同，并协商剩余房款支付方式，开发公司以其未依约付款为由要求解除合同。
法院认为：①案涉购房合同虽系在开发公司未取得商品房预售许可证情况下签订，但在协议中就当事人名称、商品房基本情况、销售方式、价格、付款方式、交付使用条件及日期、违约责任等进行了约定，其约定标的物明确、内容翔实，且现涉诉楼盘已取得商品房预售许可证。依购房合同约定双方应另行签订购房合同。现江某同意与开发公司另行签订购房合同，但开发公司拒绝并要求解除原协议。在此情况下，江某请求开发公司按购房合同交付约定商品房，不存在事实和法律上障碍，具备可履行条件，且双方所签购房合同有效，江某诉请应予支持。②因案涉购房合同约定开发公司办妥工程规划许可证等手续后，双方另行协商剩余房款支付方式。开发公司作为开发建设单位，其最了解规划许可证办理及建设工程开工时间，对此，开发公司应向江某履行告知义务，以便江某与开发公司协商剩余房款支付方式。因开发公司无证据证明其已履行通知义务，且现在江某同意交付剩余房款，但开发公司不予接受，故开发公司关于江某未尽协商履行支付房款义务、存在违约行为主张不能成立。③由于房屋仍在建设中，验收合格时间不能确定，故江某违约金请求无法给予支持，其可另行主张。判决双方继续履行购房合同，开发公司向江某交付协议约定的商品房，江某依约定数额向开发公司支付剩余房款。
实务要点：购房合同已具备商品房买卖合同主要条件，且其他内容不违背法律、行政法规规定的，应认定为商品房买卖合同。
案例索引：见《具备商品房买卖实质性要件的合同，不能认定为预约合同》（孙延平，最高院民一庭），载《民事审判指导与参考·指导性案例》（200804/36:127）。
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阅读提示：本案例摘自天同码。天同码，是北京市天同律师事务所借鉴英美判例法国家的钥匙码编码方式，收集、梳理、提炼司法判例的裁判规则，进而形成中国钥匙码的案例编码体系。《天同十八部》已由法律出版社出版。
具备商品房买卖实质性要件，不能认定为预约合同
——购房合同已具备商品房买卖合同主要条件，且其他内容不违背法律、行政法规规定的，应认定为商品房买卖合同。
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案情简介：2005年，开发公司与江某签订购房合同，约定江某购买开发公司建设的商品楼，并约定房屋位置、均价、总房价、首付款、交房时间，并约定其余房款待开发公司办妥工程规划许可证并开工后，双方另行协商支付方式。2007年，江某与开发公司协商，要求按双方协议约定价格与开发公司签订购房合同，并协商剩余房款支付方式，开发公司以其未依约付款为由要求解除合同。
法院认为：①案涉购房合同虽系在开发公司未取得商品房预售许可证情况下签订，但在协议中就当事人名称、商品房基本情况、销售方式、价格、付款方式、交付使用条件及日期、违约责任等进行了约定，其约定标的物明确、内容翔实，且现涉诉楼盘已取得商品房预售许可证。依购房合同约定双方应另行签订购房合同。现江某同意与开发公司另行签订购房合同，但开发公司拒绝并要求解除原协议。在此情况下，江某请求开发公司按购房合同交付约定商品房，不存在事实和法律上障碍，具备可履行条件，且双方所签购房合同有效，江某诉请应予支持。②因案涉购房合同约定开发公司办妥工程规划许可证等手续后，双方另行协商剩余房款支付方式。开发公司作为开发建设单位，其最了解规划许可证办理及建设工程开工时间，对此，开发公司应向江某履行告知义务，以便江某与开发公司协商剩余房款支付方式。因开发公司无证据证明其已履行通知义务，且现在江某同意交付剩余房款，但开发公司不予接受，故开发公司关于江某未尽协商履行支付房款义务、存在违约行为主张不能成立。③由于房屋仍在建设中，验收合格时间不能确定，故江某违约金请求无法给予支持，其可另行主张。判决双方继续履行购房合同，开发公司向江某交付协议约定的商品房，江某依约定数额向开发公司支付剩余房款。
实务要点：购房合同已具备商品房买卖合同主要条件，且其他内容不违背法律、行政法规规定的，应认定为商品房买卖合同。
案例索引：见《具备商品房买卖实质性要件的合同，不能认定为预约合同》（孙延平，最高院民一庭），载《民事审判指导与参考·指导性案例》（200804/36:127）。
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阅读提示：本案例摘自天同码。天同码，是北京市天同律师事务所借鉴英美判例法国家的钥匙码编码方式，收集、梳理、提炼司法判例的裁判规则，进而形成中国钥匙码的案例编码体系。《天同十八部》已由法律出版社出版。
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