#热门楼盘推荐#【历城中建蔚蓝之城】
推荐理由：奢阔四室，全明通透，演绎幸福人居；餐客相连，入户玄关，U型厨房，功能分区明确动线流畅；主卧奢华享套房，步入式衣帽间，营造舒适生活
价格：约13500元/㎡
全部户型：四居室 三居室
楼盘概况：中建·蔚蓝之城，共和国工程师中建八局&国际规划大师卡尔索普，中国新城市主义理想实践作品，中建东孚作为中建八局旗下从事城市综合开发服务业务的专业平台公司，践行“四商一体”，携200亿央资，以世界主流TOD模式，倡导低碳生活方式，雄踞R3地铁与济南中轴奥体中路，连通CAD、CBD、CLD三大核芯，围绕地...
https://t.cn/A6tiKLlz
推荐理由：奢阔四室，全明通透，演绎幸福人居；餐客相连，入户玄关，U型厨房，功能分区明确动线流畅；主卧奢华享套房，步入式衣帽间，营造舒适生活
价格：约13500元/㎡
全部户型：四居室 三居室
楼盘概况：中建·蔚蓝之城，共和国工程师中建八局&国际规划大师卡尔索普，中国新城市主义理想实践作品，中建东孚作为中建八局旗下从事城市综合开发服务业务的专业平台公司，践行“四商一体”，携200亿央资，以世界主流TOD模式，倡导低碳生活方式，雄踞R3地铁与济南中轴奥体中路，连通CAD、CBD、CLD三大核芯，围绕地...
https://t.cn/A6tiKLlz
#新邯郸# #邯郸新闻网# 【发展扶贫微工厂 就地创业促脱贫——对魏县精准扶贫精准脱贫的调研报告】近年来，魏县立足全国劳务输出大县在外经济能人多、在家留守妇女等“半劳力”多、增收难这一实际，积极创新，主动求变，按照“一村一品”“一乡一业”发展扶贫产业思路，对农村原有生产规模相对较小、技术含量不高、就业门槛较低，且具有扶贫效用的生产企业加以引导、改造、扶持，大力推进“扶贫微工厂”建设，让留守人员实现了在家门口就业，闯出了一条群众增收、村集体增益、企业增效、产业增强“一举四得”的产业化扶贫新路子。目前，全县共发展“扶贫微工厂”156家，可带动贫困人口就业4000余人，其中建档立卡贫困人口1500余人，人均实现月增2000元以上。
“一个难题”催生创新实践
魏县常年在外务工人员达30万人，年劳务收入近60亿元，是贫困人口脱贫增收的一个重要途径。随着劳务大军的外出，一批农村留守妇女成为有时间、有精力但缺技能、缺信息的“半劳力”群体。如何让扶贫红利覆盖这一群体，让她们早日步入脱贫增收快车道？成为摆在魏县县委、县政府面前一个新的难题。
近年来，魏县部分返乡人员利用原先外出务工建立的人脉关系和资源，在家中从事箱包、服装、毛绒玩具等来料代加工生产的日渐增多，这种“家庭作坊”式的来料代加工企业，融入了互联网共享经济的理念，门槛低、风险小、收入稳定，是整合利用“半劳力”资源的好载体。
载体找到了，问题看准了，该县审时度势、因势利导，紧抓京津冀协同发展，北京、雄安等地劳动密集型加工企业陆续外迁机遇，本着“以创业促就业”的指导思想，千方百计创办更多为城市大企业订单加工的扶贫“微工厂”，为农村闲散“半劳力”搭建起精准脱贫的“大舞台”。该县强化县、乡政府主导作用，出面牵线搭桥，促进城市企业和贫困村建立合作关系，在贫困村建立“生产车间”或“分工厂”，即“扶贫微工厂”；实施“引凤还巢”工程，引导各乡镇、村通过“内联”“外引”等形式，支持鼓励在外务工人员回乡创业，大力发展箱包、服装、毛绒玩具等劳动密集型加工产业，更好更多地带动贫困群众就地创业就业；组建县级家庭手工业协会，为有意创建“扶贫微工厂”的企业和个人提供项目推荐、政策咨询、技能培训等服务，对“扶贫微工厂”进行统一设计、统一标准、统一标识、统一补贴。该县选择基础较好的沙口集乡先行试点，推动乡、村党员干部利用招商引资信息库，与魏县籍在外从事箱包、服装等加工行业的人士积极联系对接，邀其回乡办厂。短短一个多月，沙口集乡就新建改建“扶贫微工厂”3000多平方米，从业人员500余人，其中带动贫困人口120人，人均年收入达1.8万元，示范带动效应十分明显。
“两项补助”激发建设动力
为推动“扶贫微工厂”规范建设与健康发展，魏县在认真总结试点经验的基础上，积极进行规范引导，制定了《“扶贫微工厂”建设管理办法》，明确了资金来源、土地使用、奖补办法、建设模式等有关事项。
“扶贫微工厂”采取“村建、企用、乡管、县补”的发展模式，奖补资金主要来源于统筹整合财政涉农资金，并实行对村、对企“双补助”。
——对村集体投资新建、改建“扶贫微工厂”的，实行全额补助，分3年补贴到位，建成验收后第一年补贴80%，剩余20%分两个年度进行拨付，所形成资产及资产收益归村集体所有。
——对入驻企业，原则上要求企业优先安排贫困对象，一般不少于10人，或占用工总数的30%以上，每吸纳一个贫困工人稳定就业6个月的扶贫微工厂给予1000元一次性吸纳就业补贴；贫困工人使用的加工设备还可享受最多100%补助，并按“带资入股”进行分红。
“三种模式”适配不同村情
在“扶贫微工厂”建设上，魏县紧紧把握“宜建则建”“宜改则改”“宜租则租”原则，因村制宜，灵活创建，探索推行了三种建设模式。
“从无到有”新建模式。针对一些没有集体资产、无条件为加工企业提供生产厂房的村，经村申报、乡审核、县审批同意后，可在村集体土地或租用闲置宅基上新建“扶贫微工厂”，并享受“先建后补”扶持政策。
“盘活资产”改建模式。该县鼓励乡镇或村集体利用闲置校舍、厂房等集体资产、资源，按需求进行改建，并统一悬挂“扶贫微工厂”标识，同样享受“先建后补”扶持政策，实现变废为宝。
“借用现房”租赁模式。该县对租用民房或其他厂房的加工点，凡是带动贫困人口就业10人以上的，经验收达标后，挂牌转化为“扶贫微工厂”，实行统一管理，享受相关政策。
“四方受益”实现互利共赢
在魏县，通过发展“扶贫微工厂”，建立了“大企业+微工厂+党支部+致富带头人+贫困户”利益联结机制，形成贫困户、“微企业”、村集体及特色产业发展“四方受益”局面。
贫困户实现了无障碍就业、多形式增收。“扶贫微工厂”大都位于村内或村周边，在不影响照顾家庭、种地创收等情况下，又给留守妇女等“半劳力”群体提供了“足不出村”在家门口也能“打工挣钱”的机会和门路。此外，完全丧失劳动能力的贫困对象还可“带资入股”，每人每年又可获得保底分红，实现“入股得股金、种地收‘地金’、打工挣薪金”新“三金”增收。
“微企业”实现了低风险生产、多渠道增效。由于“扶贫微工厂”多为在外创业务工人员回乡回村开办，且多是订单式生产，其产前投资、产中技术及产后销售等高风险环节几乎全由提供来料的大企业承担；加上他们大都在生产、管理等方面积累了一定经验，所以生产经营几乎“零风险”。同时，由于“扶贫微工厂”由村建设，用工购机享有补贴，加之农村富余劳动力较多等因素，破解了小微企业发展在用地、用工、资金等方面难题。
村集体实现了可持续壮大、多方面增益。新建“扶贫微工厂”由村集体负责建设，建成后由县扶贫资金全额补贴，所形成的资产归村集体所有。此外，可收取一定数额的租金，按最低建设面积400平方米的标准，村集体每年可收租金万元以上。村集体有了为群众搞服务、促增收、帮脱贫的“资本”，党组织凝聚力和战斗力随之大幅提升。据统计，魏县通过建设“扶贫微工厂”，让30多个村实现了村集体收入“零突破”。
特色产业实现了快速发展、多路径增强。“扶贫微工厂”的建设与发展，也对全县“一乡一业”“一村一品”产业格局构建起到了积极推动作用。在“扶贫微工厂”发展较早的沙口集乡，乡村党员干部带头招商引资，先后引进箱包、灯饰、服装、毛绒玩具、电子元件等加工项目31个，打造家庭手工业专业村7个，初步形成了“大屯、刘屯、集东服装加工，岗上箱包加工，北辛庄灯饰加工，河沟、郑二庄毛绒玩具加工”的发展格局。其他乡村扶贫产业也竞相发展，全县发展构树种植、食用菌种植、设施蔬菜种植、奶牛养殖、生猪养殖等种植业、养殖业、家庭手工业专业村和特色村110个，建设扶贫产业园区65个，为促进群众增收、助力乡村振兴奠定了坚实基础。
“五种元素”促进社会和谐
在带动贫困群众增收的同时，该县进一步创新发展理念，推行“扶贫微工厂+”模式，植入党建、群团等五种元素，深化发展内涵，激发脱贫动力，促进社会和谐。
“扶贫微工厂+党建工作”。凸显党组织对发展“扶贫微工厂”的引领作用，具备条件的建立党支部或设置党小组，发挥党员模范作用，并加强对优秀青年的教育培养，增添了党员队伍有生力量。
“扶贫微工厂+文明创建”。在全县大力弘扬践行“重信义、敢担当、创大业、爱家乡”新时期魏县精神，广泛开展社会主义核心价值观教育、志愿服务、社会道德实践活动，开展“身边好人”“最美员工”评选活动，让员工受到正能量的熏陶和教育。
“扶贫微工厂+群团工作”。团县委、县妇联、县工会、县残联等群团组织，在具备条件的“扶贫微工厂”成立相应组织，分别开展青年志愿者帮扶及青年能手、青年先锋岗、“巾帼创富能手”“孝贤媳妇”评选等活动，维护员工合法权益，引导员工积极参与脱贫攻坚。
“扶贫微工厂+育才育智”。在规模比较大的微工厂建有扶贫培训中心，负责对本厂及周边微工厂工人进行技能和管理培训，成为育才育智的孵化器。另一方面，有的员工具备了一定的管理能力，逐步发展为带班长、工长，实现了由就业到创业的转变。
“扶贫微工厂+地方文化”。结合魏县实际，加强组织引导，将一些分散的、具有地方文化特色的家庭手工作坊发展成“扶贫微工厂”。比如，梨木厨具制作、土纺土织、草编等，生产销售逐渐规模化、产业化。
自发展“扶贫微工厂”以来，群众参与脱贫攻坚的积极性空前高涨。群众称赞说：工厂建在家门口，打工不再往外走；政府铺就脱贫路，生活富裕有奔头。
来源：魏县宣传部
“一个难题”催生创新实践
魏县常年在外务工人员达30万人，年劳务收入近60亿元，是贫困人口脱贫增收的一个重要途径。随着劳务大军的外出，一批农村留守妇女成为有时间、有精力但缺技能、缺信息的“半劳力”群体。如何让扶贫红利覆盖这一群体，让她们早日步入脱贫增收快车道？成为摆在魏县县委、县政府面前一个新的难题。
近年来，魏县部分返乡人员利用原先外出务工建立的人脉关系和资源，在家中从事箱包、服装、毛绒玩具等来料代加工生产的日渐增多，这种“家庭作坊”式的来料代加工企业，融入了互联网共享经济的理念，门槛低、风险小、收入稳定，是整合利用“半劳力”资源的好载体。
载体找到了，问题看准了，该县审时度势、因势利导，紧抓京津冀协同发展，北京、雄安等地劳动密集型加工企业陆续外迁机遇，本着“以创业促就业”的指导思想，千方百计创办更多为城市大企业订单加工的扶贫“微工厂”，为农村闲散“半劳力”搭建起精准脱贫的“大舞台”。该县强化县、乡政府主导作用，出面牵线搭桥，促进城市企业和贫困村建立合作关系，在贫困村建立“生产车间”或“分工厂”，即“扶贫微工厂”；实施“引凤还巢”工程，引导各乡镇、村通过“内联”“外引”等形式，支持鼓励在外务工人员回乡创业，大力发展箱包、服装、毛绒玩具等劳动密集型加工产业，更好更多地带动贫困群众就地创业就业；组建县级家庭手工业协会，为有意创建“扶贫微工厂”的企业和个人提供项目推荐、政策咨询、技能培训等服务，对“扶贫微工厂”进行统一设计、统一标准、统一标识、统一补贴。该县选择基础较好的沙口集乡先行试点，推动乡、村党员干部利用招商引资信息库，与魏县籍在外从事箱包、服装等加工行业的人士积极联系对接，邀其回乡办厂。短短一个多月，沙口集乡就新建改建“扶贫微工厂”3000多平方米，从业人员500余人，其中带动贫困人口120人，人均年收入达1.8万元，示范带动效应十分明显。
“两项补助”激发建设动力
为推动“扶贫微工厂”规范建设与健康发展，魏县在认真总结试点经验的基础上，积极进行规范引导，制定了《“扶贫微工厂”建设管理办法》，明确了资金来源、土地使用、奖补办法、建设模式等有关事项。
“扶贫微工厂”采取“村建、企用、乡管、县补”的发展模式，奖补资金主要来源于统筹整合财政涉农资金，并实行对村、对企“双补助”。
——对村集体投资新建、改建“扶贫微工厂”的，实行全额补助，分3年补贴到位，建成验收后第一年补贴80%，剩余20%分两个年度进行拨付，所形成资产及资产收益归村集体所有。
——对入驻企业，原则上要求企业优先安排贫困对象，一般不少于10人，或占用工总数的30%以上，每吸纳一个贫困工人稳定就业6个月的扶贫微工厂给予1000元一次性吸纳就业补贴；贫困工人使用的加工设备还可享受最多100%补助，并按“带资入股”进行分红。
“三种模式”适配不同村情
在“扶贫微工厂”建设上，魏县紧紧把握“宜建则建”“宜改则改”“宜租则租”原则，因村制宜，灵活创建，探索推行了三种建设模式。
“从无到有”新建模式。针对一些没有集体资产、无条件为加工企业提供生产厂房的村，经村申报、乡审核、县审批同意后，可在村集体土地或租用闲置宅基上新建“扶贫微工厂”，并享受“先建后补”扶持政策。
“盘活资产”改建模式。该县鼓励乡镇或村集体利用闲置校舍、厂房等集体资产、资源，按需求进行改建，并统一悬挂“扶贫微工厂”标识，同样享受“先建后补”扶持政策，实现变废为宝。
“借用现房”租赁模式。该县对租用民房或其他厂房的加工点，凡是带动贫困人口就业10人以上的，经验收达标后，挂牌转化为“扶贫微工厂”，实行统一管理，享受相关政策。
“四方受益”实现互利共赢
在魏县，通过发展“扶贫微工厂”，建立了“大企业+微工厂+党支部+致富带头人+贫困户”利益联结机制，形成贫困户、“微企业”、村集体及特色产业发展“四方受益”局面。
贫困户实现了无障碍就业、多形式增收。“扶贫微工厂”大都位于村内或村周边，在不影响照顾家庭、种地创收等情况下，又给留守妇女等“半劳力”群体提供了“足不出村”在家门口也能“打工挣钱”的机会和门路。此外，完全丧失劳动能力的贫困对象还可“带资入股”，每人每年又可获得保底分红，实现“入股得股金、种地收‘地金’、打工挣薪金”新“三金”增收。
“微企业”实现了低风险生产、多渠道增效。由于“扶贫微工厂”多为在外创业务工人员回乡回村开办，且多是订单式生产，其产前投资、产中技术及产后销售等高风险环节几乎全由提供来料的大企业承担；加上他们大都在生产、管理等方面积累了一定经验，所以生产经营几乎“零风险”。同时，由于“扶贫微工厂”由村建设，用工购机享有补贴，加之农村富余劳动力较多等因素，破解了小微企业发展在用地、用工、资金等方面难题。
村集体实现了可持续壮大、多方面增益。新建“扶贫微工厂”由村集体负责建设，建成后由县扶贫资金全额补贴，所形成的资产归村集体所有。此外，可收取一定数额的租金，按最低建设面积400平方米的标准，村集体每年可收租金万元以上。村集体有了为群众搞服务、促增收、帮脱贫的“资本”，党组织凝聚力和战斗力随之大幅提升。据统计，魏县通过建设“扶贫微工厂”，让30多个村实现了村集体收入“零突破”。
特色产业实现了快速发展、多路径增强。“扶贫微工厂”的建设与发展，也对全县“一乡一业”“一村一品”产业格局构建起到了积极推动作用。在“扶贫微工厂”发展较早的沙口集乡，乡村党员干部带头招商引资，先后引进箱包、灯饰、服装、毛绒玩具、电子元件等加工项目31个，打造家庭手工业专业村7个，初步形成了“大屯、刘屯、集东服装加工，岗上箱包加工，北辛庄灯饰加工，河沟、郑二庄毛绒玩具加工”的发展格局。其他乡村扶贫产业也竞相发展，全县发展构树种植、食用菌种植、设施蔬菜种植、奶牛养殖、生猪养殖等种植业、养殖业、家庭手工业专业村和特色村110个，建设扶贫产业园区65个，为促进群众增收、助力乡村振兴奠定了坚实基础。
“五种元素”促进社会和谐
在带动贫困群众增收的同时，该县进一步创新发展理念，推行“扶贫微工厂+”模式，植入党建、群团等五种元素，深化发展内涵，激发脱贫动力，促进社会和谐。
“扶贫微工厂+党建工作”。凸显党组织对发展“扶贫微工厂”的引领作用，具备条件的建立党支部或设置党小组，发挥党员模范作用，并加强对优秀青年的教育培养，增添了党员队伍有生力量。
“扶贫微工厂+文明创建”。在全县大力弘扬践行“重信义、敢担当、创大业、爱家乡”新时期魏县精神，广泛开展社会主义核心价值观教育、志愿服务、社会道德实践活动，开展“身边好人”“最美员工”评选活动，让员工受到正能量的熏陶和教育。
“扶贫微工厂+群团工作”。团县委、县妇联、县工会、县残联等群团组织，在具备条件的“扶贫微工厂”成立相应组织，分别开展青年志愿者帮扶及青年能手、青年先锋岗、“巾帼创富能手”“孝贤媳妇”评选等活动，维护员工合法权益，引导员工积极参与脱贫攻坚。
“扶贫微工厂+育才育智”。在规模比较大的微工厂建有扶贫培训中心，负责对本厂及周边微工厂工人进行技能和管理培训，成为育才育智的孵化器。另一方面，有的员工具备了一定的管理能力，逐步发展为带班长、工长，实现了由就业到创业的转变。
“扶贫微工厂+地方文化”。结合魏县实际，加强组织引导，将一些分散的、具有地方文化特色的家庭手工作坊发展成“扶贫微工厂”。比如，梨木厨具制作、土纺土织、草编等，生产销售逐渐规模化、产业化。
自发展“扶贫微工厂”以来，群众参与脱贫攻坚的积极性空前高涨。群众称赞说：工厂建在家门口，打工不再往外走；政府铺就脱贫路，生活富裕有奔头。
来源：魏县宣传部
一、各类前融资金为何很难投放出去
在从事私募及财富管理业务的这些年里，我们对各种类别的募集资金做了系统的统计，以下根据我们财富中心整理的情况进行详细说明。
（一）国企央企金控平台资金
国央企金控平台的资金非常充足，且体量巨大，但基于监管受限、风控严格等原因，实际操作前融业务的落地效果并不理想。在我们财富中心处理国央企的资金投放时，非房主体、金交所定向融资计划或债权计划、股交所可转债等都是常用的方式，不过需解决的业务难点却非常棘手。
1. 合作主体的要求：大部分国央企金控平台原则上只选择国企央企背景的开发商或前五十强的开发商，因这两类开发商是很多国企央企金控平台争取的合作对象，由此导致业务集中度过高、竞争加大，最终导致项目落地概率缩小。另外融资成本方面国央企金控平台一般都无法满足国央企开发商的成本预期，比如国央企开发商发债的成本一般在年化5%-7%左右，而国央企金控平台的成本要求却在年化8%-10%甚至更高，由此导致无法实现资金投放。
2. 融资成本的定位：国央企金控平台的成本要求目前较难满足市场预期，其中金控平台的成本（即收益）要求的设置基本是2个思路：一个是针对资质好的开发商（比如前50强），纯前融成本一般可以在年化13%以内，但要求必须有前置抵押物，不过因开发商的融资需求非常大，基本体系内的资产都配合去做融资操作了，因此很难有待用的抵押物可以提供；另一个是针对资质较弱的开发商，准入条件稍微宽松，比如开发商可以是200强以内，而且融资期限可以灵活设置3-9个月不等，但资金成本要求却是年化18-24%不等，因此开发商接受度不高。
3. 风控要求：国央企金控平台的风控要求普遍较高，比如土地保证金或土地款的融资中，大部分国央企金控平台都要求必须有前置抵押物，与前述矛盾一样，国央企金控平台把这个当成是放款的前置要件，基本很难实现项目的落地。
值得一提的是，目前也有个别国央企机构集中操作市场差异化需求的项目（一般是有地产业务板块且拥有地产开发和运营团队及操盘经验的资金机构），具体是以股+债的形式操作非百强或当地龙头的三四线城市项目，因此非百强或当地龙头如果愿意接受股+债的投资方式，则可以重点考虑。
（二）外资机构资金
我们近两年募集的外资资金中，超过80%以上的资金都是偏好土地保证金资金池的融资业务，剩下的主要是经营性物业贷款或纯信用贷款。在具体的款项投放方面，我们一般是与外资设立有限合伙企业后直接以明股实债的方式完成资金的投放，因此FDI的架构和结售汇、资金出入境的问题一直都是我们业务操作的重点和难点，而融资要素本身的一些难点问题却也非常明显。
1. 主体准入问题：外资资金的融资业务偏信用操作，融资主体准入方面一般限定为百强且已上市的房企（国内国外上市均可），不过前五十强和后五十强房企所要求提供的担保措施却有所不同。比如主体强的由集团或上市公司担保，主体弱、项目弱的由集团和上市公司担保外，还需要有优质资产的项目公司同步提供担保。值得一提的是，排名靠前的房企经常存在集团或上市公司不愿担保的情况，项目落地有时并不理想。
2. 成本问题：目前能操作前融的外资资金，一般境外成本都要求在年化13%-15%不等（个别机构可能更低或更高），境内成本一般要求在年化17%-18%不等，其中前三十强的开发商一般都无法接受。从我们操作的项目来看，百强房企中不少房企的区域公司对上述资金成本有较大的接受度，但他们要协调集团或上市公司来担保，而这却是个漫长的沟通过程，最后项目的落地也很可能成为拉锯战。另外排名靠后的开发商虽然能接受上述成本，但又存在境外没有合适的主体来承载相应资金量的问题，因此也导致业务很难做成。
3. 风控措施的问题：这个技术方面的问题经常在无意中实质性地阻碍项目的推进，具体如开发商所属集团或上市公司是否能提供担保、跨境担保是否可以解决、放款是否需要前置抵押物等等。当然部分外资会基于主体资质的优质程度来增减风控措施，则多少会促进一些项目的落地性。
（三）民间机构资金
一直以来，我们与大量的民间短拆机构都有合作“前端土地款过桥”加我们后端前融的闭环融资业务，不过在偏好短拆、过桥等短期融资业务的民间机构中，他们操作业务的各种短板却也非常明显，以下具体举例说明：
1. 成本问题：对这些机构而言，一些准入条件虽然相对宽松（比如期限灵活、利息支付方式灵活等），但主体仍然要求百强开发商优先，且成本又远远高于市场的预期，比如好些民间机构操作大湾区项目，成本一般在年化18%-24%不等，基本上也会面临项目很难落地的问题。需留意的是，针对项目优质的当地开发商，民间机构更愿意股+债的形式进行前融合作，但大部分当地开发商都不太愿意让渡利润，因此这个合作模式的落地也需要时间来观察。不过从我们合作的项目来看，一些当地开发商已经开始放开这个合作口子。
2. 专业团队问题：好些民间机构的资金之前主要是操作短期和过桥业务，近几年短期融资业务出现较多不良后，不少民间机构转型做土地前融业务，但经常因为地产金融的业务逻辑较为复杂导致无从下手，主要原因就是这类机构的业务人员无法跟上业务操作的专业要求，而这也是民间机构目前仍仅偏好土地款类过桥业务的真正原因。
3. 资金体量：目前土地前融的资金体量需求都比较大，因民间机构大部分都用自有资金操作项目，因此单个项目的体量比较难做大，而在开发商希望配资比例或额度做大的情况下，民间机构的短板也就非常明显。
（四）小贷、保理等配套机构资金
在涉房融资被大力限制的背景下，小贷和保理类机构的业务一直如火如荼。在操作层面，除了融资成本这个关键性因素外，小贷公司的风控普遍上更为严格，因此很多项目都因风控措施无法满足导致融资无法操作；而保理业务有所差异，很多业务都是在主体或底层资产层面存在操作难题，具体不再赘述。
值得一提的是，小贷和保理经常被用作放款通道，这在我们设计放款架构时经常作为不错的选择，不过底层资产的配合上经常会遇到障碍。具体到业务实操上，目前市场上一些机构喜欢将小贷或保理公司首选为放款通道，因此需要对应的底层资产来配合包装放款产品，具体比如配套工程款或购房尾款保理、非房主体的流贷等等，不过因为开发商每个融资环节的业务都在操作，因此很多时候比较难找到配合走通道业务的底层资产。
在从事私募及财富管理业务的这些年里，我们对各种类别的募集资金做了系统的统计，以下根据我们财富中心整理的情况进行详细说明。
（一）国企央企金控平台资金
国央企金控平台的资金非常充足，且体量巨大，但基于监管受限、风控严格等原因，实际操作前融业务的落地效果并不理想。在我们财富中心处理国央企的资金投放时，非房主体、金交所定向融资计划或债权计划、股交所可转债等都是常用的方式，不过需解决的业务难点却非常棘手。
1. 合作主体的要求：大部分国央企金控平台原则上只选择国企央企背景的开发商或前五十强的开发商，因这两类开发商是很多国企央企金控平台争取的合作对象，由此导致业务集中度过高、竞争加大，最终导致项目落地概率缩小。另外融资成本方面国央企金控平台一般都无法满足国央企开发商的成本预期，比如国央企开发商发债的成本一般在年化5%-7%左右，而国央企金控平台的成本要求却在年化8%-10%甚至更高，由此导致无法实现资金投放。
2. 融资成本的定位：国央企金控平台的成本要求目前较难满足市场预期，其中金控平台的成本（即收益）要求的设置基本是2个思路：一个是针对资质好的开发商（比如前50强），纯前融成本一般可以在年化13%以内，但要求必须有前置抵押物，不过因开发商的融资需求非常大，基本体系内的资产都配合去做融资操作了，因此很难有待用的抵押物可以提供；另一个是针对资质较弱的开发商，准入条件稍微宽松，比如开发商可以是200强以内，而且融资期限可以灵活设置3-9个月不等，但资金成本要求却是年化18-24%不等，因此开发商接受度不高。
3. 风控要求：国央企金控平台的风控要求普遍较高，比如土地保证金或土地款的融资中，大部分国央企金控平台都要求必须有前置抵押物，与前述矛盾一样，国央企金控平台把这个当成是放款的前置要件，基本很难实现项目的落地。
值得一提的是，目前也有个别国央企机构集中操作市场差异化需求的项目（一般是有地产业务板块且拥有地产开发和运营团队及操盘经验的资金机构），具体是以股+债的形式操作非百强或当地龙头的三四线城市项目，因此非百强或当地龙头如果愿意接受股+债的投资方式，则可以重点考虑。
（二）外资机构资金
我们近两年募集的外资资金中，超过80%以上的资金都是偏好土地保证金资金池的融资业务，剩下的主要是经营性物业贷款或纯信用贷款。在具体的款项投放方面，我们一般是与外资设立有限合伙企业后直接以明股实债的方式完成资金的投放，因此FDI的架构和结售汇、资金出入境的问题一直都是我们业务操作的重点和难点，而融资要素本身的一些难点问题却也非常明显。
1. 主体准入问题：外资资金的融资业务偏信用操作，融资主体准入方面一般限定为百强且已上市的房企（国内国外上市均可），不过前五十强和后五十强房企所要求提供的担保措施却有所不同。比如主体强的由集团或上市公司担保，主体弱、项目弱的由集团和上市公司担保外，还需要有优质资产的项目公司同步提供担保。值得一提的是，排名靠前的房企经常存在集团或上市公司不愿担保的情况，项目落地有时并不理想。
2. 成本问题：目前能操作前融的外资资金，一般境外成本都要求在年化13%-15%不等（个别机构可能更低或更高），境内成本一般要求在年化17%-18%不等，其中前三十强的开发商一般都无法接受。从我们操作的项目来看，百强房企中不少房企的区域公司对上述资金成本有较大的接受度，但他们要协调集团或上市公司来担保，而这却是个漫长的沟通过程，最后项目的落地也很可能成为拉锯战。另外排名靠后的开发商虽然能接受上述成本，但又存在境外没有合适的主体来承载相应资金量的问题，因此也导致业务很难做成。
3. 风控措施的问题：这个技术方面的问题经常在无意中实质性地阻碍项目的推进，具体如开发商所属集团或上市公司是否能提供担保、跨境担保是否可以解决、放款是否需要前置抵押物等等。当然部分外资会基于主体资质的优质程度来增减风控措施，则多少会促进一些项目的落地性。
（三）民间机构资金
一直以来，我们与大量的民间短拆机构都有合作“前端土地款过桥”加我们后端前融的闭环融资业务，不过在偏好短拆、过桥等短期融资业务的民间机构中，他们操作业务的各种短板却也非常明显，以下具体举例说明：
1. 成本问题：对这些机构而言，一些准入条件虽然相对宽松（比如期限灵活、利息支付方式灵活等），但主体仍然要求百强开发商优先，且成本又远远高于市场的预期，比如好些民间机构操作大湾区项目，成本一般在年化18%-24%不等，基本上也会面临项目很难落地的问题。需留意的是，针对项目优质的当地开发商，民间机构更愿意股+债的形式进行前融合作，但大部分当地开发商都不太愿意让渡利润，因此这个合作模式的落地也需要时间来观察。不过从我们合作的项目来看，一些当地开发商已经开始放开这个合作口子。
2. 专业团队问题：好些民间机构的资金之前主要是操作短期和过桥业务，近几年短期融资业务出现较多不良后，不少民间机构转型做土地前融业务，但经常因为地产金融的业务逻辑较为复杂导致无从下手，主要原因就是这类机构的业务人员无法跟上业务操作的专业要求，而这也是民间机构目前仍仅偏好土地款类过桥业务的真正原因。
3. 资金体量：目前土地前融的资金体量需求都比较大，因民间机构大部分都用自有资金操作项目，因此单个项目的体量比较难做大，而在开发商希望配资比例或额度做大的情况下，民间机构的短板也就非常明显。
（四）小贷、保理等配套机构资金
在涉房融资被大力限制的背景下，小贷和保理类机构的业务一直如火如荼。在操作层面，除了融资成本这个关键性因素外，小贷公司的风控普遍上更为严格，因此很多项目都因风控措施无法满足导致融资无法操作；而保理业务有所差异，很多业务都是在主体或底层资产层面存在操作难题，具体不再赘述。
值得一提的是，小贷和保理经常被用作放款通道，这在我们设计放款架构时经常作为不错的选择，不过底层资产的配合上经常会遇到障碍。具体到业务实操上，目前市场上一些机构喜欢将小贷或保理公司首选为放款通道，因此需要对应的底层资产来配合包装放款产品，具体比如配套工程款或购房尾款保理、非房主体的流贷等等，不过因为开发商每个融资环节的业务都在操作，因此很多时候比较难找到配合走通道业务的底层资产。
✋热门推荐