地产壹周谈 | 多地加强商品房预售资金监管 北京启动三项房地产专项检查
多地加强商品房预售资金监管
“银十”渐入尾声，房企“金九银十”期间的促销成果浮出水面，不少房企销售金额同比增长明显。由于结转存在时间差，销售金额无法即刻转成当期利润及现金流，一些开发商出于缓解资金压力的目的，对部分项目的预售资金提前挪用。如果后续资金周转出现问题，可能会对项目建设造成影响。
近日，多地发文规范商品房销售市场，强调加大对商品房预售资金的监管力度，多措并举保障预售资金更加安全、规范、高效使用。防止建设资金挪作他用，导致后续建设和配套设施资金不足，出现延期交房甚至烂尾现象。（中国证券报，10月23日）
北京启动三项房地产专项检查
为强化行业红线意识和底线思维，维护首都房地产市场平稳健康秩序，保障群众合法权益，统筹做好疫情防控和行业发展各项工作，北京市近日陆续启动住房限购政策执行、商品房预售资金监管、住房租赁合同备案等三个专项检查。（北京市住建委，10月21日）
武汉住房公积金今起实施流动性风险管理
10月22日，武汉住房公积金管理中心首次出台暂行办法，对武汉住房公积金流动性实施风险管理：如若公积金流动性过剩，即个贷率在85%以下时，实施积极宽松的住房公积金贷款和提取政策，加大对购房缴存职工的支持力度；若公积金流动性不足，即个贷率超过85%，实施“分级预警，适度调控，保障刚需”住房公积金贷款和提取政策，分三个级别实施响应措施。（长江日报，10月22日）
南京：“商改租”房产税率暂减 个人支付房租可抵扣个税
南京市住房保障和房产局和国家税务总局南京市税务局近日发布《关于进一步支持住房租赁市场平稳健康发展的公告》。
公告提出，企事业单位、社会团体以及其他组织向专业化规模化住房租赁企业出租住房或出租经批准的“商改租”“工改租”住房，用于居住的，房产税暂减按4%的税率征收。而个人支付的符合条件的住房租金，按规定在计算个人所得税时扣除。
住房租赁企业向个人出租住房，按照以下计税方法缴纳增值税：小规模纳税人，按照5%的征收率减按1.5%计算缴纳应纳税额。一般纳税人，可以选择适用增值税简易计税方法，按照5%的征收率减按1.5%计算缴纳应纳税额。
另外，个人通过政府租赁平台办理租赁合同网签备案的，其出租住房应缴纳的各项税费，2020年10月至2022年12月采取综合征收方式征收，综合征收率为0。
该公告自2020年10月1日起执行。
报告：全国平均新房价格进入“万元时代”
易居房地产研究院21日发布的一份报告显示，根据国家统计局公布数据进行测算，今年6月至9月份，全国新建商品住宅单月成交均价均位于1万元以上的水平，分别为每平方米10113元、10263元、10540元和10191元。易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，单月房价变动有偶然性，但当前新房销售均价突破万元价格线已经持续了4个月，说明全国房价正式进入“万元时代”。（中国新闻网，10月21日）
今年以来房贷平均利率“九连降”终止
融360大数据研究院10月19日发布的《2020年10月中国房贷市场报告》称，对全国41个重点城市674家银行分支机构房贷利率的监测数据显示，2020年10月（数据监测期为2020年9月20日-2020年10月18日），全国首套房贷款平均利率为5.24%，二套房贷款平均利率为5.55%，均与上月持平。今年以来房贷利率“九连降”的趋势终止。（中国证券报，10月19日）
TOP50房企七成涉足城市更新业务
房企参与城市更新业务的热情延续，TOP50房企中7成房企涉及城市更新业务，部分房企管理层近期公开表示对该业务看好。同时，多地公布城市更新进展，明确未来改造计划。有报告称，随着土地资源日渐稀疏，盘活存量土地资源成必然出路，城市更新或开启房地产增量时代。城市更新市场规模有望达到10万亿级别，城市更新业务将成房企业务新的增长点。（中国证券报，10月21日）
三季度北京写字楼稳中有升
第一太平戴维斯数据显示，新冠疫情的后续影响仍在，今年第三季度北京投资市场整体表现平稳，其中较为值得关注的是，多宗数据中心的交易。在散售市场，今年第三季度，北京写字楼整体表现稳中有升，新增供应19.95万平方米，同比上升7.5%；成交面积22.92 万平方米，同比下降 2.8%。季度内，写字楼散售成交金额为56.66亿元，同比下降 13.0%；均价每平方米24723元，环比、同比分别下降25.4%、10.6%。（界面新闻，10月22日）
深圳写字楼市场复苏
据世邦魏理仕数据，深圳商业地产在第三个季度正积极复苏，写字楼空置率降为20.1%，需求正在回暖，商业地产租金跌幅也在收窄。而国务院颁布的深圳建设先行示范区相关《试点方案》，在土地供应、金融、科技等方面给出进一步指引，为市场发展带来更多可能。（第一财经，10月19日）
成都商业地产市场回暖
近日，全球性的商业地产服务和投资公司世邦魏理仕（CBRE）发布《2020年第三季度成都商业地产市场报告》，当季，成都商业地产市场持续回暖态势。季内成都办公需求延续回暖态势，净吸纳量居全国第四，录得约9.5万平方米，环比上涨32.9%，为去年同期的七成。其中，甲级写字楼净吸纳量为4万平方米，环比上涨210.2%，为去年同期的六成；甲级写字楼整体空置率环比下降1.2%至23%，基本回落至疫情前水平。（证券时报，10月20日）
蚂蚁集团26.99亿竞得杭州西湖之江商地
10月21日，杭州西湖区之江度假区单元XH1710-B1/B2-23地块入市交易，最终经1轮报价由支付宝（杭州）信息技术有限公司以26.99亿元总价竞得，楼面价5194.01元/平方米，溢价率0%。
该地块东临钱塘江，南直通之江大桥，西是在建的恒大·水晶国际广场在建地铁6号线之江海洋公园之浦路站和规划中的之江未来社区。地块出让面积20.78万平方米，为商业用地，容积率2.5，建筑面积51.95万平方米，保证金约24亿。
该地块设置了严苛的竞拍条件。地块限定千亿级企业，需建130米超高层，且受让人自持全部房产和土地，通过土地复核验收之日起10年内不得转让；10年后可以整体转让，不得分割转让。
起拍价36.4亿的厦门第一高楼流拍
10月22日上午10点，阿里拍卖信息显示，昨日上午10点开拍的厦门第一高楼厦门国际中心及副塔楼厦门宝嘉中心因无人出价而流拍。据了解，该项目评估价近52亿元，起拍价36.4亿元，加价幅度1500万元，吸引超过3万次围观。
多地加强商品房预售资金监管
“银十”渐入尾声，房企“金九银十”期间的促销成果浮出水面，不少房企销售金额同比增长明显。由于结转存在时间差，销售金额无法即刻转成当期利润及现金流，一些开发商出于缓解资金压力的目的，对部分项目的预售资金提前挪用。如果后续资金周转出现问题，可能会对项目建设造成影响。
近日，多地发文规范商品房销售市场，强调加大对商品房预售资金的监管力度，多措并举保障预售资金更加安全、规范、高效使用。防止建设资金挪作他用，导致后续建设和配套设施资金不足，出现延期交房甚至烂尾现象。（中国证券报，10月23日）
北京启动三项房地产专项检查
为强化行业红线意识和底线思维，维护首都房地产市场平稳健康秩序，保障群众合法权益，统筹做好疫情防控和行业发展各项工作，北京市近日陆续启动住房限购政策执行、商品房预售资金监管、住房租赁合同备案等三个专项检查。（北京市住建委，10月21日）
武汉住房公积金今起实施流动性风险管理
10月22日，武汉住房公积金管理中心首次出台暂行办法，对武汉住房公积金流动性实施风险管理：如若公积金流动性过剩，即个贷率在85%以下时，实施积极宽松的住房公积金贷款和提取政策，加大对购房缴存职工的支持力度；若公积金流动性不足，即个贷率超过85%，实施“分级预警，适度调控，保障刚需”住房公积金贷款和提取政策，分三个级别实施响应措施。（长江日报，10月22日）
南京：“商改租”房产税率暂减 个人支付房租可抵扣个税
南京市住房保障和房产局和国家税务总局南京市税务局近日发布《关于进一步支持住房租赁市场平稳健康发展的公告》。
公告提出，企事业单位、社会团体以及其他组织向专业化规模化住房租赁企业出租住房或出租经批准的“商改租”“工改租”住房，用于居住的，房产税暂减按4%的税率征收。而个人支付的符合条件的住房租金，按规定在计算个人所得税时扣除。
住房租赁企业向个人出租住房，按照以下计税方法缴纳增值税：小规模纳税人，按照5%的征收率减按1.5%计算缴纳应纳税额。一般纳税人，可以选择适用增值税简易计税方法，按照5%的征收率减按1.5%计算缴纳应纳税额。
另外，个人通过政府租赁平台办理租赁合同网签备案的，其出租住房应缴纳的各项税费，2020年10月至2022年12月采取综合征收方式征收，综合征收率为0。
该公告自2020年10月1日起执行。
报告：全国平均新房价格进入“万元时代”
易居房地产研究院21日发布的一份报告显示，根据国家统计局公布数据进行测算，今年6月至9月份，全国新建商品住宅单月成交均价均位于1万元以上的水平，分别为每平方米10113元、10263元、10540元和10191元。易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，单月房价变动有偶然性，但当前新房销售均价突破万元价格线已经持续了4个月，说明全国房价正式进入“万元时代”。（中国新闻网，10月21日）
今年以来房贷平均利率“九连降”终止
融360大数据研究院10月19日发布的《2020年10月中国房贷市场报告》称，对全国41个重点城市674家银行分支机构房贷利率的监测数据显示，2020年10月（数据监测期为2020年9月20日-2020年10月18日），全国首套房贷款平均利率为5.24%，二套房贷款平均利率为5.55%，均与上月持平。今年以来房贷利率“九连降”的趋势终止。（中国证券报，10月19日）
TOP50房企七成涉足城市更新业务
房企参与城市更新业务的热情延续，TOP50房企中7成房企涉及城市更新业务，部分房企管理层近期公开表示对该业务看好。同时，多地公布城市更新进展，明确未来改造计划。有报告称，随着土地资源日渐稀疏，盘活存量土地资源成必然出路，城市更新或开启房地产增量时代。城市更新市场规模有望达到10万亿级别，城市更新业务将成房企业务新的增长点。（中国证券报，10月21日）
三季度北京写字楼稳中有升
第一太平戴维斯数据显示，新冠疫情的后续影响仍在，今年第三季度北京投资市场整体表现平稳，其中较为值得关注的是，多宗数据中心的交易。在散售市场，今年第三季度，北京写字楼整体表现稳中有升，新增供应19.95万平方米，同比上升7.5%；成交面积22.92 万平方米，同比下降 2.8%。季度内，写字楼散售成交金额为56.66亿元，同比下降 13.0%；均价每平方米24723元，环比、同比分别下降25.4%、10.6%。（界面新闻，10月22日）
深圳写字楼市场复苏
据世邦魏理仕数据，深圳商业地产在第三个季度正积极复苏，写字楼空置率降为20.1%，需求正在回暖，商业地产租金跌幅也在收窄。而国务院颁布的深圳建设先行示范区相关《试点方案》，在土地供应、金融、科技等方面给出进一步指引，为市场发展带来更多可能。（第一财经，10月19日）
成都商业地产市场回暖
近日，全球性的商业地产服务和投资公司世邦魏理仕（CBRE）发布《2020年第三季度成都商业地产市场报告》，当季，成都商业地产市场持续回暖态势。季内成都办公需求延续回暖态势，净吸纳量居全国第四，录得约9.5万平方米，环比上涨32.9%，为去年同期的七成。其中，甲级写字楼净吸纳量为4万平方米，环比上涨210.2%，为去年同期的六成；甲级写字楼整体空置率环比下降1.2%至23%，基本回落至疫情前水平。（证券时报，10月20日）
蚂蚁集团26.99亿竞得杭州西湖之江商地
10月21日，杭州西湖区之江度假区单元XH1710-B1/B2-23地块入市交易，最终经1轮报价由支付宝（杭州）信息技术有限公司以26.99亿元总价竞得，楼面价5194.01元/平方米，溢价率0%。
该地块东临钱塘江，南直通之江大桥，西是在建的恒大·水晶国际广场在建地铁6号线之江海洋公园之浦路站和规划中的之江未来社区。地块出让面积20.78万平方米，为商业用地，容积率2.5，建筑面积51.95万平方米，保证金约24亿。
该地块设置了严苛的竞拍条件。地块限定千亿级企业，需建130米超高层，且受让人自持全部房产和土地，通过土地复核验收之日起10年内不得转让；10年后可以整体转让，不得分割转让。
起拍价36.4亿的厦门第一高楼流拍
10月22日上午10点，阿里拍卖信息显示，昨日上午10点开拍的厦门第一高楼厦门国际中心及副塔楼厦门宝嘉中心因无人出价而流拍。据了解，该项目评估价近52亿元，起拍价36.4亿元，加价幅度1500万元，吸引超过3万次围观。
西方经济学被“啪啪”打脸！央妈印这么多钱，为何没引发通胀？
按照西方经济学的经典理论，物价上涨、通货膨胀来自于央行的货币超发。
当整个市场中的商品数量不变时，钱多了、自然会引发商品价格的上涨，钱印得越多、物价就涨得越多。
过去大家都深信这个原理，并且这个原理也能较好的解释“货币—通胀”现象。
可现实的“打脸”来的太快，只是大家还难以接受。过去近十年的经济生活现实，已让经济学的这一经典解释面临崩溃。
上图是欧美日英这四个世界上最强大的经济体、也是发达经济体，近二十余年的央行资产负债表情况——其实也就是各央行印钞的数量情况。
由图可知，自2008年金融危机以来，四大经济体的资产负债表快速攀升、即央行印钞的数量在快速增加。
有多快呢？
自2007年以来，美国、欧洲、日本、英国四大经济体的央行资产负债表分别扩张了695%、312%、483%和931%…2020年初开始的新冠疫情，让稍有暂缓的印钞动作再次加速。
如果按照经济学的“货币-通胀”理论，在如此大规模的印钞刺激下，货币似乎已经泛滥成灾、这些经济体的物价也早该涨到天上去了。
可现实却被“啪啪”打脸。
02
通胀消失
实际上近十年，这些西方经济体不仅没通胀、反而还在通缩的困境中苦苦挣扎，不管是最终消费价格指数的CPI还是生产价格指数的PPI，都在反馈这种现实。
由图可知，2008年次贷危机之前的美国和欧洲，其CPI平均涨幅都为2%点多，在2000-2007年间的美国平均PPI有些高、达到了4.2%，这种物价涨幅还算正常…算有那么一点点通胀。
日本比较奇葩，自从上实际九十年代经济泡沫破灭后，一直陷于通缩的泥淖里…2000-2007年间，CPI的平均涨幅为-0.3%、PPI平均涨幅为0.2%。
英国去哪了？英国虽属于欧盟成员国（现正办理脱欧手续），但英国有自己的主权货币——英镑。
可自2008年始，这些经济体大规模的印钞放水后，通胀如何呢？
上图数据显示，2010年至今的十年间，美国和欧洲的平均CPI和PPI涨幅都在1%点多…按照经济学“物价涨幅2%左右最合理”的理论，欧美已处于通缩的边缘。
日本在安倍经济学的刺激下，CPI由负转正、但也只有0.5%，CPI也只是微幅上涨至0.4%，本质上仍在通缩。
这就是西方经济学面临的尴尬处境：央行自2008年开始大幅度印钞放水，可物价就是涨不起来，并且放水后的物价涨幅还没有放水之前涨得多！
说好的印钞放水引发物价上涨、通货膨胀呢？怎么就没有发生呢？
03
原因探析
我们要记住，经济学是解释经济现象的、而不是解决经济问题的——出现了经济现象，经济学会找出一大堆理由和原因去解释，但不一定能找到解决这种问题的办法。
如何解释欧美日的央行超发货币、却没有引发通胀这一现象呢？
1.央行印钱过程中，有增量财富的产生，所以物价就涨的没那么厉害。
央行印钱并不是仅仅增加钱的数量，还有更多商品被制造出来…锅里的水多了、但米也增加了，饭就不会那么稀。再现实的理解，就是企业拿到贷款后去扩大生产、所以整个商品供应也增加了。
2.印出的钱流入部分人手里…主要是富人手里，而富人的吃喝等基本消费早已满足、再给更多的钱也不能增加消费，而普通人却没拿到多印的钱、想消费却没有钱，所以即使央行印钱了也无法促使物价上涨。
3.印出的钱流入了资本市场，虽然没有推高物价上涨、但推高了资产价格的上涨啊。美国股市近十年的大牛市就是一个很好的例子。
纳斯达克指数在2000年互联网泡沫破灭后，自2008年金融危机以来却一路上扬、走出了十余年的大牛市……央妈印出的钱去哪了？没有进入消费市场、进入资本市场了。
4.物价指数编制的问题。CPI和PPI的指数，是由选定的商品价格及其权重综合计算出来的，价格指数没有上涨，准确的说是构成这些指数的商品价格没有上涨…没被选入的商品很可能上涨哦。房租构成CPI的一部分、可房价却不在CPI统计范围内，房价涨再高、CPI也不涨——数据显示可就是没通胀。
央行放水却没有引发通胀另一个重要原因，却被大家忽略了。
04
印钱逻辑
其实很多人对央行印钱的逻辑还是不了解，我以前讲过很多次，这里只说结论：贷款就是印钱。
央行先贷款给商（业银）行，商行拿到钱后再贷款给企业和居民，钱就这样被印出流通到市场中去了。所以，央行印钞需要三个条件：
1.央行得贷款给商行；2.商行愿意贷款给企业和居民；3.企业和居民愿意贷款。
现在的问题出在第2条和第3条。
出于风险考虑（贷出去的钱收不回来），商行不愿意多贷款给企业和居民，这在2008年金融危机后的美国表现较为明显…主要是银行在次贷危机中被坑惨了，所以贷款非常谨慎。
但更多的情况是企业和居民不愿意贷款，这在日本和欧洲非常普遍，其根源还是没有投资的机会…竟然没有投资赚钱的机会，干嘛还要贷款扩大生产或提前消费呢？要知道贷款哪怕利息再低都是有成本的啊。
不管是商行不愿意对外放贷、还是企业和居民不愿意主动借款，总之结果就是央行印出的钱只是在银行等金融机构里沉淀、并没有流通到市场中去…市场中没有钱，CPI和PPI又怎么会涨呢？

由上图可制，在2008-2020年这十余年间，美、欧、日央行的资产负债表（即央行印钞的数量）增幅分别为695%、483%和312%，可广义货币供应量的增幅则只有143.6%、39.6%和60.3%。
广义货币是什么？就是我们俗称的M2，它主要是由商行贷款造成的……因商行贷款少，即使央行印再多的钱（基础货币）也流动不到市场中去，市场中缺钱、物价怎么涨起来呢？
05
有何启示？
过去我们总认为，央行放水必然引发货币泛滥、进而引发物价上涨或资产价格上涨，自己手里的钱就会贬值，我们也因此学会了应对策略——适度负债和购买资产。
货币超发稀释财富的同时也在稀释债务，所以适度负债在通胀情况下会减轻债务的压力。此外，因为货币超发会推动资产价格的上涨，所以提前购买资产就能享受到资产价格上涨的红利。
如果用负债去购买资产、最常规的操作就是贷款买房子，在享受债券减轻的同时又能享受到资产价格上涨的好处……妥妥的戴维斯双击。过去一二十年，中国普通百姓的个人财富增长就是这个套路。
可从欧美等发达经济体的经验来看，事实并非如此。
央行印钞、货币泛滥，进而引发通胀和资产价格上涨，是国家特殊历史阶段才发生的现象——只有国家处于上升期、经济快速增长、有大量增量财富创造的历史阶段才会如此。
一旦国家经济下行，财富由增量模式转变为存量模式时，过往的理论就失效了。存量模式下，经济不再增长或增长缓慢，也就没有投资赚钱的机会，相应的就没有了企业和居民去贷款……央行放再多的钱只能在商行等金融系统打转、沉淀。
而目前，我国似乎已接近于这种模式当中。2018年开启的这轮货币宽松周期，物价涨了吗？没有！房价涨了吗？没有！股票涨了吗？没有！
外界环境不断的变化，解释的理论也需要调整，我们的应对措施同样要跟得上形式。
请不要再执念于央妈放水货币泛滥，一定引发通货膨胀和资产泡沫了。 https://t.cn/RDUmpFL
按照西方经济学的经典理论，物价上涨、通货膨胀来自于央行的货币超发。
当整个市场中的商品数量不变时，钱多了、自然会引发商品价格的上涨，钱印得越多、物价就涨得越多。
过去大家都深信这个原理，并且这个原理也能较好的解释“货币—通胀”现象。
可现实的“打脸”来的太快，只是大家还难以接受。过去近十年的经济生活现实，已让经济学的这一经典解释面临崩溃。
上图是欧美日英这四个世界上最强大的经济体、也是发达经济体，近二十余年的央行资产负债表情况——其实也就是各央行印钞的数量情况。
由图可知，自2008年金融危机以来，四大经济体的资产负债表快速攀升、即央行印钞的数量在快速增加。
有多快呢？
自2007年以来，美国、欧洲、日本、英国四大经济体的央行资产负债表分别扩张了695%、312%、483%和931%…2020年初开始的新冠疫情，让稍有暂缓的印钞动作再次加速。
如果按照经济学的“货币-通胀”理论，在如此大规模的印钞刺激下，货币似乎已经泛滥成灾、这些经济体的物价也早该涨到天上去了。
可现实却被“啪啪”打脸。
02
通胀消失
实际上近十年，这些西方经济体不仅没通胀、反而还在通缩的困境中苦苦挣扎，不管是最终消费价格指数的CPI还是生产价格指数的PPI，都在反馈这种现实。
由图可知，2008年次贷危机之前的美国和欧洲，其CPI平均涨幅都为2%点多，在2000-2007年间的美国平均PPI有些高、达到了4.2%，这种物价涨幅还算正常…算有那么一点点通胀。
日本比较奇葩，自从上实际九十年代经济泡沫破灭后，一直陷于通缩的泥淖里…2000-2007年间，CPI的平均涨幅为-0.3%、PPI平均涨幅为0.2%。
英国去哪了？英国虽属于欧盟成员国（现正办理脱欧手续），但英国有自己的主权货币——英镑。
可自2008年始，这些经济体大规模的印钞放水后，通胀如何呢？
上图数据显示，2010年至今的十年间，美国和欧洲的平均CPI和PPI涨幅都在1%点多…按照经济学“物价涨幅2%左右最合理”的理论，欧美已处于通缩的边缘。
日本在安倍经济学的刺激下，CPI由负转正、但也只有0.5%，CPI也只是微幅上涨至0.4%，本质上仍在通缩。
这就是西方经济学面临的尴尬处境：央行自2008年开始大幅度印钞放水，可物价就是涨不起来，并且放水后的物价涨幅还没有放水之前涨得多！
说好的印钞放水引发物价上涨、通货膨胀呢？怎么就没有发生呢？
03
原因探析
我们要记住，经济学是解释经济现象的、而不是解决经济问题的——出现了经济现象，经济学会找出一大堆理由和原因去解释，但不一定能找到解决这种问题的办法。
如何解释欧美日的央行超发货币、却没有引发通胀这一现象呢？
1.央行印钱过程中，有增量财富的产生，所以物价就涨的没那么厉害。
央行印钱并不是仅仅增加钱的数量，还有更多商品被制造出来…锅里的水多了、但米也增加了，饭就不会那么稀。再现实的理解，就是企业拿到贷款后去扩大生产、所以整个商品供应也增加了。
2.印出的钱流入部分人手里…主要是富人手里，而富人的吃喝等基本消费早已满足、再给更多的钱也不能增加消费，而普通人却没拿到多印的钱、想消费却没有钱，所以即使央行印钱了也无法促使物价上涨。
3.印出的钱流入了资本市场，虽然没有推高物价上涨、但推高了资产价格的上涨啊。美国股市近十年的大牛市就是一个很好的例子。
纳斯达克指数在2000年互联网泡沫破灭后，自2008年金融危机以来却一路上扬、走出了十余年的大牛市……央妈印出的钱去哪了？没有进入消费市场、进入资本市场了。
4.物价指数编制的问题。CPI和PPI的指数，是由选定的商品价格及其权重综合计算出来的，价格指数没有上涨，准确的说是构成这些指数的商品价格没有上涨…没被选入的商品很可能上涨哦。房租构成CPI的一部分、可房价却不在CPI统计范围内，房价涨再高、CPI也不涨——数据显示可就是没通胀。
央行放水却没有引发通胀另一个重要原因，却被大家忽略了。
04
印钱逻辑
其实很多人对央行印钱的逻辑还是不了解，我以前讲过很多次，这里只说结论：贷款就是印钱。
央行先贷款给商（业银）行，商行拿到钱后再贷款给企业和居民，钱就这样被印出流通到市场中去了。所以，央行印钞需要三个条件：
1.央行得贷款给商行；2.商行愿意贷款给企业和居民；3.企业和居民愿意贷款。
现在的问题出在第2条和第3条。
出于风险考虑（贷出去的钱收不回来），商行不愿意多贷款给企业和居民，这在2008年金融危机后的美国表现较为明显…主要是银行在次贷危机中被坑惨了，所以贷款非常谨慎。
但更多的情况是企业和居民不愿意贷款，这在日本和欧洲非常普遍，其根源还是没有投资的机会…竟然没有投资赚钱的机会，干嘛还要贷款扩大生产或提前消费呢？要知道贷款哪怕利息再低都是有成本的啊。
不管是商行不愿意对外放贷、还是企业和居民不愿意主动借款，总之结果就是央行印出的钱只是在银行等金融机构里沉淀、并没有流通到市场中去…市场中没有钱，CPI和PPI又怎么会涨呢？

由上图可制，在2008-2020年这十余年间，美、欧、日央行的资产负债表（即央行印钞的数量）增幅分别为695%、483%和312%，可广义货币供应量的增幅则只有143.6%、39.6%和60.3%。
广义货币是什么？就是我们俗称的M2，它主要是由商行贷款造成的……因商行贷款少，即使央行印再多的钱（基础货币）也流动不到市场中去，市场中缺钱、物价怎么涨起来呢？
05
有何启示？
过去我们总认为，央行放水必然引发货币泛滥、进而引发物价上涨或资产价格上涨，自己手里的钱就会贬值，我们也因此学会了应对策略——适度负债和购买资产。
货币超发稀释财富的同时也在稀释债务，所以适度负债在通胀情况下会减轻债务的压力。此外，因为货币超发会推动资产价格的上涨，所以提前购买资产就能享受到资产价格上涨的红利。
如果用负债去购买资产、最常规的操作就是贷款买房子，在享受债券减轻的同时又能享受到资产价格上涨的好处……妥妥的戴维斯双击。过去一二十年，中国普通百姓的个人财富增长就是这个套路。
可从欧美等发达经济体的经验来看，事实并非如此。
央行印钞、货币泛滥，进而引发通胀和资产价格上涨，是国家特殊历史阶段才发生的现象——只有国家处于上升期、经济快速增长、有大量增量财富创造的历史阶段才会如此。
一旦国家经济下行，财富由增量模式转变为存量模式时，过往的理论就失效了。存量模式下，经济不再增长或增长缓慢，也就没有投资赚钱的机会，相应的就没有了企业和居民去贷款……央行放再多的钱只能在商行等金融系统打转、沉淀。
而目前，我国似乎已接近于这种模式当中。2018年开启的这轮货币宽松周期，物价涨了吗？没有！房价涨了吗？没有！股票涨了吗？没有！
外界环境不断的变化，解释的理论也需要调整，我们的应对措施同样要跟得上形式。
请不要再执念于央妈放水货币泛滥，一定引发通货膨胀和资产泡沫了。 https://t.cn/RDUmpFL
#首控推荐# 如果创新停滞，教育发展将被“锁死”！
摘要：源自眼前的焦虑，出于未知的恐惧
日前，全球大学排名四大权威之一的《2021年度泰晤士高等教育世界大学排名》放榜，英国的牛津大学连续5年蝉联该排行榜首位，美国的斯坦福大学和哈佛大学分居二、三位，中国最高学府清华大学与美国杜克大学并列第20位，成为第一所进入排行榜前20位的亚洲大学；新榜单上，中国大陆共有91所大学上榜，清华、北大（第23）、复旦（并列第70）、中科大（并列第87）、浙大（并列第94）和上海交大（第100）跻身百强。
“泰晤士高等教育世界大学排名”以教学、科研、引文数量、产业收入以及国际化程度等多项指标，来衡量大学综合实力。
纵向对比之下，最早实现这个量化模型的学术排行榜的2003年，清华大学仅排名第216名，到2010年，清华北大才双双进入前200名，当年上榜的中国大学仅22所；到2018年，清华大学已升至第45名，浙大、上交大、中科大也跻身前100名，中国共有51所高校上榜；到2019年，清华北大双双闯入前30名，分列第23、24位。
但横向对比之下，我们就更难淡定了：世界大学十强全被美国和英国瓜分，其中美国高校多达八所，英国拥有两所，中国零所；世界前二十名大学中，美国高校达14所，英国有4所，中国与瑞士、加拿大各1所，中美英差距相当明显；从世界前200强大学分布看，美国上榜高校最多（59所），其后是英国（29所）和德国（21所），中国大陆则仅有7所，中国与美英德的差距进一步拉大！
随着经济社会的快速发展，我国各层次教育发展日新月异，但教育发展并不能只看校园建设和排名，正如著名的“著名的钱学森之问：为什么我们的学校培养不出杰出人才?”，仍然是萦绕在所有中国教育人心头沉甸甸的责任和使命。
培养人才的关键在于发展教育。正如华为任正非先生所言：“未来二三十年，人类社会要发生天翻地覆的变化，巨大的进步来源于教育和科技的进步，所以一个国家首先要重视基础教育，特别是农村的基础教育。”
近两年来，华为成为了中美贸易战、科技战的焦点，但华为最大的担忧，不是芯片供应问题，而是最不起眼的基础科学领域。任正非深知人才的重要性。
2019年1月17日，任正非在接受央视专访时透露，华为18万员工中，研发人员占到了45%，每年的研发投入占销售额的15%左右，华为公司至少有700名数学家、800多名物理学家、120多名化学家、六七千名基础研究的专家、六万多名工程师……在美国无所不用其极的强势打压之下，华为2019年的营收依然创历年新高。
任正非还说：“我们建房子、修铁路、做互联网，只要砸钱就行了，砸的钱够多，就做起来了，但是芯片和人工智能领域不行，你砸钱没用，你要砸数学家、物理学家、化学家……只有重视基础科学的研究和教育，我们才能培养出更优秀的人才。”
中国已有世界上规模最大、最具成效的基础教育体系，但未来的制高点在于创新创造型人才，这取决于教育领域的创新发展。创新就是这样 ——你很难在已经存在的事情范围内去想象和创造。教育创新也是如此，教育行业如今也面临着这样的挑战：有许多人认为这个行业已经很难再有颠覆性的创新之举。
但创新创造并不单纯地指从0到1的过程，也可能是从1到1.01的过程，还可能是从1到10000的过程。历史上所有的大变革，都是由前期许许多多细微的变化累积促成的，最终由于量变的积累而引发质的变化。
教育领域的创新，不一定是轰轰烈烈颠覆性的变革，也包括每一个细微但积极的改变，比如一些有价值的想法、思路、理念、方式方法、技术、工具、场景、模式等等方面的提高改进，都可以称之为创新。
大变革孕育大机遇。有业内人士就指出，未来十年是教育行业创新、创业、投资非常黄金的关键十年，这其中就包括有天时、地利、制度、人和等利好因素。
比如天时，随着互联网技术趋于成熟，包括直播技术、人工智能、智能制造等等，现在开始进入成熟期，在教育行业具体场景里面，提供非常好的效率、效果的解决方案；比如地利，疫情之下中国经济社会发展一枝独秀，国民教育消费升级助推教育改革和发展；比如人和，归根于我国强大的基础教育和庞大的人力资源；比如制度优势方面关于鼓励创新创业、保护知识产权、推动资本市场改革、支持教育资产证券化等系统化的制度安排。
那教育创新的重担应该由谁来肩负？
首先必然是高校和科研院所，以及从学前教育到高中阶段的整个基础教育体系，公办教育是我国教育创新基础和主体力量，他们拥有最广泛、最重要的学术资源、科研及师资队伍。
其二，是各级各类民办教育机构，它们作为我国社会主义教育事业的重要组成部分，也是与市场经济、与社会需求、与国际教育最贴近的社会办学力量，在追求效益、效率、多元化、创新等方面独树一帜，比如教育类上市公司、教育独角兽、教育行业龙头企业和明星公司等，它们在资金实力、师资队伍、管理运营等诸多方面具有独特优势。
其三，是以华为为代表的中国高科技企业，以及各类人才密集型企业，它们对创新创造的饥饿感、对创新型人才的渴望、对发展教育的迫切——相信没有谁能比一线的它们有更深刻的切身体会；与此同时，它们也是推动教育进入在线教育、5G、AI时代不可或缺的力量。
其四，是心怀天下、具有崇高教育理想的社会公民，比如西湖大学创办者施一公先生、南方科技大学创校校长朱清时院士、湖畔大学主创办人兼校长马云先生等，他们在教育理念、教育体制、办学机制等方面的创举，必将深刻影响我国教育事业的发展。
其五，是为我国教育行业发展、教育市场繁荣做出积极贡献的国内外教育投资机构，以及各类教育公益基金会、大学捐资基金、家族办公室等，它们对于中小教育机构发展壮大，以及教育领域各种创新创造和新生事物的落地成长，前者有如助力猿辅导等教育独角兽发展壮大的腾讯投资、高瓴资本、经纬中国、IDG资本、华平投资等，后者有如专注于教育行业早前期投资的VC机构及天使投资人等，他们都是“金融赋能教育”的践行者。
据北京师范大学发布的《民办教育蓝皮书：中国民办教育产业发展报告（2019）》，预计2020我国民办教育的总体规模将达到3.36万亿元，至2025年将接近5万亿元，并实现10.8%的年均复合增长率。
但就如同华为将技术创新视作生命线一样，如果教育创新创造陷入停滞，教育的发展将被“锁死”！能力越大实力越强，创新的责任就越重，对于我国社会主义教育事业，全体教育人和教育机构，在教育创新方面都背负着不可推卸的责任和义务！
摘要：源自眼前的焦虑，出于未知的恐惧
日前，全球大学排名四大权威之一的《2021年度泰晤士高等教育世界大学排名》放榜，英国的牛津大学连续5年蝉联该排行榜首位，美国的斯坦福大学和哈佛大学分居二、三位，中国最高学府清华大学与美国杜克大学并列第20位，成为第一所进入排行榜前20位的亚洲大学；新榜单上，中国大陆共有91所大学上榜，清华、北大（第23）、复旦（并列第70）、中科大（并列第87）、浙大（并列第94）和上海交大（第100）跻身百强。
“泰晤士高等教育世界大学排名”以教学、科研、引文数量、产业收入以及国际化程度等多项指标，来衡量大学综合实力。
纵向对比之下，最早实现这个量化模型的学术排行榜的2003年，清华大学仅排名第216名，到2010年，清华北大才双双进入前200名，当年上榜的中国大学仅22所；到2018年，清华大学已升至第45名，浙大、上交大、中科大也跻身前100名，中国共有51所高校上榜；到2019年，清华北大双双闯入前30名，分列第23、24位。
但横向对比之下，我们就更难淡定了：世界大学十强全被美国和英国瓜分，其中美国高校多达八所，英国拥有两所，中国零所；世界前二十名大学中，美国高校达14所，英国有4所，中国与瑞士、加拿大各1所，中美英差距相当明显；从世界前200强大学分布看，美国上榜高校最多（59所），其后是英国（29所）和德国（21所），中国大陆则仅有7所，中国与美英德的差距进一步拉大！
随着经济社会的快速发展，我国各层次教育发展日新月异，但教育发展并不能只看校园建设和排名，正如著名的“著名的钱学森之问：为什么我们的学校培养不出杰出人才?”，仍然是萦绕在所有中国教育人心头沉甸甸的责任和使命。
培养人才的关键在于发展教育。正如华为任正非先生所言：“未来二三十年，人类社会要发生天翻地覆的变化，巨大的进步来源于教育和科技的进步，所以一个国家首先要重视基础教育，特别是农村的基础教育。”
近两年来，华为成为了中美贸易战、科技战的焦点，但华为最大的担忧，不是芯片供应问题，而是最不起眼的基础科学领域。任正非深知人才的重要性。
2019年1月17日，任正非在接受央视专访时透露，华为18万员工中，研发人员占到了45%，每年的研发投入占销售额的15%左右，华为公司至少有700名数学家、800多名物理学家、120多名化学家、六七千名基础研究的专家、六万多名工程师……在美国无所不用其极的强势打压之下，华为2019年的营收依然创历年新高。
任正非还说：“我们建房子、修铁路、做互联网，只要砸钱就行了，砸的钱够多，就做起来了，但是芯片和人工智能领域不行，你砸钱没用，你要砸数学家、物理学家、化学家……只有重视基础科学的研究和教育，我们才能培养出更优秀的人才。”
中国已有世界上规模最大、最具成效的基础教育体系，但未来的制高点在于创新创造型人才，这取决于教育领域的创新发展。创新就是这样 ——你很难在已经存在的事情范围内去想象和创造。教育创新也是如此，教育行业如今也面临着这样的挑战：有许多人认为这个行业已经很难再有颠覆性的创新之举。
但创新创造并不单纯地指从0到1的过程，也可能是从1到1.01的过程，还可能是从1到10000的过程。历史上所有的大变革，都是由前期许许多多细微的变化累积促成的，最终由于量变的积累而引发质的变化。
教育领域的创新，不一定是轰轰烈烈颠覆性的变革，也包括每一个细微但积极的改变，比如一些有价值的想法、思路、理念、方式方法、技术、工具、场景、模式等等方面的提高改进，都可以称之为创新。
大变革孕育大机遇。有业内人士就指出，未来十年是教育行业创新、创业、投资非常黄金的关键十年，这其中就包括有天时、地利、制度、人和等利好因素。
比如天时，随着互联网技术趋于成熟，包括直播技术、人工智能、智能制造等等，现在开始进入成熟期，在教育行业具体场景里面，提供非常好的效率、效果的解决方案；比如地利，疫情之下中国经济社会发展一枝独秀，国民教育消费升级助推教育改革和发展；比如人和，归根于我国强大的基础教育和庞大的人力资源；比如制度优势方面关于鼓励创新创业、保护知识产权、推动资本市场改革、支持教育资产证券化等系统化的制度安排。
那教育创新的重担应该由谁来肩负？
首先必然是高校和科研院所，以及从学前教育到高中阶段的整个基础教育体系，公办教育是我国教育创新基础和主体力量，他们拥有最广泛、最重要的学术资源、科研及师资队伍。
其二，是各级各类民办教育机构，它们作为我国社会主义教育事业的重要组成部分，也是与市场经济、与社会需求、与国际教育最贴近的社会办学力量，在追求效益、效率、多元化、创新等方面独树一帜，比如教育类上市公司、教育独角兽、教育行业龙头企业和明星公司等，它们在资金实力、师资队伍、管理运营等诸多方面具有独特优势。
其三，是以华为为代表的中国高科技企业，以及各类人才密集型企业，它们对创新创造的饥饿感、对创新型人才的渴望、对发展教育的迫切——相信没有谁能比一线的它们有更深刻的切身体会；与此同时，它们也是推动教育进入在线教育、5G、AI时代不可或缺的力量。
其四，是心怀天下、具有崇高教育理想的社会公民，比如西湖大学创办者施一公先生、南方科技大学创校校长朱清时院士、湖畔大学主创办人兼校长马云先生等，他们在教育理念、教育体制、办学机制等方面的创举，必将深刻影响我国教育事业的发展。
其五，是为我国教育行业发展、教育市场繁荣做出积极贡献的国内外教育投资机构，以及各类教育公益基金会、大学捐资基金、家族办公室等，它们对于中小教育机构发展壮大，以及教育领域各种创新创造和新生事物的落地成长，前者有如助力猿辅导等教育独角兽发展壮大的腾讯投资、高瓴资本、经纬中国、IDG资本、华平投资等，后者有如专注于教育行业早前期投资的VC机构及天使投资人等，他们都是“金融赋能教育”的践行者。
据北京师范大学发布的《民办教育蓝皮书：中国民办教育产业发展报告（2019）》，预计2020我国民办教育的总体规模将达到3.36万亿元，至2025年将接近5万亿元，并实现10.8%的年均复合增长率。
但就如同华为将技术创新视作生命线一样，如果教育创新创造陷入停滞，教育的发展将被“锁死”！能力越大实力越强，创新的责任就越重，对于我国社会主义教育事业，全体教育人和教育机构，在教育创新方面都背负着不可推卸的责任和义务！
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