【侠客勇的武林22】倾情诠释“不忘初心”，重汽新黄河的“寻源之旅”
《西游记》是记录几代人成长印记中的最强标签，师徒不畏艰难险阻前往西域求取真经的精神也成为不少人最鲜活的“意志”启蒙教育课。当人们回忆往事的时候，脑海中闪现的除了多情的女儿国国王、妩媚到迷乱人心的白骨精，更多的是对唐人为追求更本源的美好生活而踏实走好脚下每一步路的崇敬，现代人用四个字来将之概括为——不忘初心。
令人感到惊叹的是，“不忘初心”这个词在唐代就出现了，白居易在《画弥勒上生帧记》中就有“所以表不忘初心，而必果本愿也”一句，意为时时不忘记最初的发心，最终一定能实现其本来的愿望。古人的感悟一直在感召着后人，一千多年以后的今天，“不忘初心”四个字出现在党的十九大报告中，它成为新时代激励人们追求真理、坚持工匠之心、永不忘本的“真经”。
引领着重卡行业前行的中国重汽对此做了最好诠释，董事长谭旭光早就提出了“心无旁骛攻主业”的“行动准则”，近日，中国重汽“黄河重卡溯源之旅”轰动行业，为期20余天、全程超过4000公里的漫长征程是中国重汽寻找黄河精神、探索造车初心的心路历程，它用这一壮举诠释了新时代造车企业的“不忘初心”。
当黄河遇见黄河，这就是“中华魂”
黄河被称为中国的“母亲河”，它流经的广大区域是中华文明的重要发源地，自青海流经四川、甘肃、宁夏、内蒙古、陕西、山西、河南及山东，《汉书·沟洫志》曰：“中国川源以百数，莫著于四渎，而黄河为宗。”黄河自西向东，浩浩汤汤、奔流而下，它代表着开拓创新、探索未知、勇往直前、势不可挡。国人把黄河奔流入海的气魄概括为团结、务实、开拓、拼搏、奉献五个词，一定程度上说，这就是当下国人最崇尚的黄河精神。
黄河重卡也被称为中国重卡的“发源”，1960年，重汽黄河牌卡车结束了我国没有重型汽车的历史，在此后的30年时间里，黄河卡车共生产了10多万辆，当时市场上的重型卡车，每10辆就有7.2辆是黄河，在国民经济发展最艰难的年月里，黄河卡车为社会主义建设立下了汗马功劳。卡车行业的老司机们说到黄河的时候都还是满满的回忆，可以说，黄河卡车缔造了我国的重卡行业，直接参与和见证了60年的重卡行业发展。
重汽的黄河重卡溯源之旅开启了国人追溯重卡发展历史、探求新时代黄河精神的伟大征程，当黄河重卡沿着黄河“逆流而上”，寻找的是重卡之根、中华之魂。
“黄河大侠”，从来就不只是个传说
当“黄河大侠”以新面容示人的时候，许多人惊呼脱胎换骨，其实，60年时间里，黄河重卡一直未曾远离过人们的视野，他从来就不只是个传说。
只不过，新时代的“黄河大侠”被赋予了新技能、新内涵。他的独门秘笈诸位早就见识了，不管是整个武林最低的风阻系数，还是新老司机都能有愉悦操控体验的无忧换挡，都让武林人士对他崇拜有加，在这次溯源之旅中，黄河大侠在3000米海拔高原上跑出了27升的低油耗，这样的高超技能不但震惊了国人，让那些洋人们也开始紧张起来。
其实，黄河大侠的新技能本来就不是花拳绣腿，他代表着新时期重卡用户的新需求，低油耗、高效率是镖师、镖局对重卡的最根本需求，黄河大侠不但用空气动力学绝技把油耗降至洋人造的重卡水平，而且还把舒适、安全提升到新高度，镖师们在运输路上轻松惬意把车开。黄河大侠在60年前满足了市场对重型车的需求，60年后，它变的是相貌、变的是技能，但不变的是对市场及拥趸需求的满足，60年不忘初心的黄河大侠用成长经历告诉人们，能称之为侠者，一定是“侠之大者、为国为民”。
“侠客行”将在重卡发展史上留下深深足迹
中国重汽黄河大侠的这次“侠客西游记”将深深地影响我国的重卡行业，这将引发重卡发展的一系列连锁反应，可以预见到的是，他会引发行业三大变革。
第一个变革是设计理念的全面国际化，黄河侠的造型非常前卫，属于越看越耐看那种，这种全新的设计语言将让重卡带上独特的标签，这与乘用车行业的家族设计语言贴合，最关键的是，前卫的造型为低油耗服务，这也是黄河重卡百公里油耗27升的主要贡献力量。
第二个变革是重卡智能化、居家化，包括无忧换挡及一系列辅助驾驶系统在内，高端重卡将大大降低卡车司机的劳动强度，还提高了行车安全性，除此之外，居家化设计让重卡真正变成了移动之家，卡车不再单单是运输工具，而是承载着一个个家庭安全、舒适的运输伙伴。
第三个变革是定制化，细心的卡友一定发现了，黄河侠出道并没有一车打天下，而是专门针对干线物流而来，低油耗、高效、舒适是它特有的标签，这种定制化的模式会成为今后产品细分化的发端。
值得一提的是，黄河侠的这次“侠客行”还预示着车企开始寻求造车之魂，注重自身文化的积淀，此外，侠客行的最终目的是进一步验证产品的性能，在大范围投向市场前对产品进行最后一步把关，这是重汽对用户负责、对市场负责的最直接体现。重汽黄河侠奔驰4000公里青海寻根，这种不忘初心的精神值得推崇，此次侠客行溯源之旅也将在重卡发展史上留下深深的足迹。
侠客勇：
眼下，黄河重卡溯源之旅还在进行中，两周多时间里，黄河重卡用他的实际表现向行业证明了新时代侠客的高超技艺，他一路奔驰一路撒播，播下的是工匠造车的情怀，一路留下的是以用户为本造车理念的芬芳，当然，还有他对“不忘初心”四个大字的践行。黄河重卡，正在向着青藏高原出发，黄河大侠即将登顶、一览众山小！
《西游记》是记录几代人成长印记中的最强标签，师徒不畏艰难险阻前往西域求取真经的精神也成为不少人最鲜活的“意志”启蒙教育课。当人们回忆往事的时候，脑海中闪现的除了多情的女儿国国王、妩媚到迷乱人心的白骨精，更多的是对唐人为追求更本源的美好生活而踏实走好脚下每一步路的崇敬，现代人用四个字来将之概括为——不忘初心。
令人感到惊叹的是，“不忘初心”这个词在唐代就出现了，白居易在《画弥勒上生帧记》中就有“所以表不忘初心，而必果本愿也”一句，意为时时不忘记最初的发心，最终一定能实现其本来的愿望。古人的感悟一直在感召着后人，一千多年以后的今天，“不忘初心”四个字出现在党的十九大报告中，它成为新时代激励人们追求真理、坚持工匠之心、永不忘本的“真经”。
引领着重卡行业前行的中国重汽对此做了最好诠释，董事长谭旭光早就提出了“心无旁骛攻主业”的“行动准则”，近日，中国重汽“黄河重卡溯源之旅”轰动行业，为期20余天、全程超过4000公里的漫长征程是中国重汽寻找黄河精神、探索造车初心的心路历程，它用这一壮举诠释了新时代造车企业的“不忘初心”。
当黄河遇见黄河，这就是“中华魂”
黄河被称为中国的“母亲河”，它流经的广大区域是中华文明的重要发源地，自青海流经四川、甘肃、宁夏、内蒙古、陕西、山西、河南及山东，《汉书·沟洫志》曰：“中国川源以百数，莫著于四渎，而黄河为宗。”黄河自西向东，浩浩汤汤、奔流而下，它代表着开拓创新、探索未知、勇往直前、势不可挡。国人把黄河奔流入海的气魄概括为团结、务实、开拓、拼搏、奉献五个词，一定程度上说，这就是当下国人最崇尚的黄河精神。
黄河重卡也被称为中国重卡的“发源”，1960年，重汽黄河牌卡车结束了我国没有重型汽车的历史，在此后的30年时间里，黄河卡车共生产了10多万辆，当时市场上的重型卡车，每10辆就有7.2辆是黄河，在国民经济发展最艰难的年月里，黄河卡车为社会主义建设立下了汗马功劳。卡车行业的老司机们说到黄河的时候都还是满满的回忆，可以说，黄河卡车缔造了我国的重卡行业，直接参与和见证了60年的重卡行业发展。
重汽的黄河重卡溯源之旅开启了国人追溯重卡发展历史、探求新时代黄河精神的伟大征程，当黄河重卡沿着黄河“逆流而上”，寻找的是重卡之根、中华之魂。
“黄河大侠”，从来就不只是个传说
当“黄河大侠”以新面容示人的时候，许多人惊呼脱胎换骨，其实，60年时间里，黄河重卡一直未曾远离过人们的视野，他从来就不只是个传说。
只不过，新时代的“黄河大侠”被赋予了新技能、新内涵。他的独门秘笈诸位早就见识了，不管是整个武林最低的风阻系数，还是新老司机都能有愉悦操控体验的无忧换挡，都让武林人士对他崇拜有加，在这次溯源之旅中，黄河大侠在3000米海拔高原上跑出了27升的低油耗，这样的高超技能不但震惊了国人，让那些洋人们也开始紧张起来。
其实，黄河大侠的新技能本来就不是花拳绣腿，他代表着新时期重卡用户的新需求，低油耗、高效率是镖师、镖局对重卡的最根本需求，黄河大侠不但用空气动力学绝技把油耗降至洋人造的重卡水平，而且还把舒适、安全提升到新高度，镖师们在运输路上轻松惬意把车开。黄河大侠在60年前满足了市场对重型车的需求，60年后，它变的是相貌、变的是技能，但不变的是对市场及拥趸需求的满足，60年不忘初心的黄河大侠用成长经历告诉人们，能称之为侠者，一定是“侠之大者、为国为民”。
“侠客行”将在重卡发展史上留下深深足迹
中国重汽黄河大侠的这次“侠客西游记”将深深地影响我国的重卡行业，这将引发重卡发展的一系列连锁反应，可以预见到的是，他会引发行业三大变革。
第一个变革是设计理念的全面国际化，黄河侠的造型非常前卫，属于越看越耐看那种，这种全新的设计语言将让重卡带上独特的标签，这与乘用车行业的家族设计语言贴合，最关键的是，前卫的造型为低油耗服务，这也是黄河重卡百公里油耗27升的主要贡献力量。
第二个变革是重卡智能化、居家化，包括无忧换挡及一系列辅助驾驶系统在内，高端重卡将大大降低卡车司机的劳动强度，还提高了行车安全性，除此之外，居家化设计让重卡真正变成了移动之家，卡车不再单单是运输工具，而是承载着一个个家庭安全、舒适的运输伙伴。
第三个变革是定制化，细心的卡友一定发现了，黄河侠出道并没有一车打天下，而是专门针对干线物流而来，低油耗、高效、舒适是它特有的标签，这种定制化的模式会成为今后产品细分化的发端。
值得一提的是，黄河侠的这次“侠客行”还预示着车企开始寻求造车之魂，注重自身文化的积淀，此外，侠客行的最终目的是进一步验证产品的性能，在大范围投向市场前对产品进行最后一步把关，这是重汽对用户负责、对市场负责的最直接体现。重汽黄河侠奔驰4000公里青海寻根，这种不忘初心的精神值得推崇，此次侠客行溯源之旅也将在重卡发展史上留下深深的足迹。
侠客勇：
眼下，黄河重卡溯源之旅还在进行中，两周多时间里，黄河重卡用他的实际表现向行业证明了新时代侠客的高超技艺，他一路奔驰一路撒播，播下的是工匠造车的情怀，一路留下的是以用户为本造车理念的芬芳，当然，还有他对“不忘初心”四个大字的践行。黄河重卡，正在向着青藏高原出发，黄河大侠即将登顶、一览众山小！
#房地产#【3分钟搞清项目12大开发成本】
01：目标成本科目组成
土地成本：开发商为取得土地所付出的相关成本；
开发成本：勘查设计费用，报批报建费用，工程咨询费用，物业管理费用；
建安成本：前期工程费用，主体建安工程费用，园林景观费用，市政配套费用，公共配套费用；
三费：营销费用，管理费用，财务费用；
备注：不同地产公司成本科目的划分归属有所不同，但是其本质并无不同。
02：土地成本解析
土地成本定义：俗称地价，即房地产开发商取得土地使用权付出的成本，包含但不限于土地出让金、契税，安置拆迁补偿费、交易服务费、评估等费用。
注意口径区分：大市政配套费在不同公司的口径中，有可能属于不同的成本科目。有的地产公司归属于土地成本，有的地产公司归属于开发报建费用；
楼面地价计算：一般人经常在网络上看到，某地区土拍热度很高，刚刚某地块拍出地王项目，总价：***亿元，楼面地价：***元/m2，在这里作者跟大家对于楼面地价做个简要的解释：
楼面价定义：即单位计容建筑面积所包含的土地价格。
楼面价简要计算案例：某地块100万元/亩，容积率2.0，请问楼面地价多少？
计算第一步：100万元/亩，如果折算成占地面积则为：100万元/666.67m2=1500.00元/m2，所以100万元/亩，相当于每平方占地面积1500.00元；
计算第二步：容积率为2.0，表示每平方占地面积开发商可建设2平方米的计容建筑面积的建筑，则单位计容建筑面积所包含的土地价格为：1500.00/2.0=750.00元/m2
结论：该地块的楼面地价为750.00元/m2。
03：勘查设计费解析
勘查设计费主要范围：主要包括地质勘查，规划设计费，施工图设计费，各小专业设计费（装修，门窗，幕墙，景观，弱电，人防，钢结构，基坑支护等），专业顾问费（对于复杂项目的结构顾问，机电顾问等），其他零星设计费用（晒图，三维模型设计等）
地质勘查费用：地质勘查费用根据当地的实际市场价格进行确定；
主要项目设计费：包括规划设计，施工图设计，装修设计，门窗幕墙设计，景观设计，弱电设计等，一般公司内部根据不同的项目和产品系列，有相应的限额设计指标，根据限额设计指标结合当地的市场情况执行即可。
专业顾问费用：一般对于大型复杂项目（例如300米以上超高层，超五星级酒店，甲级写字楼）等会考虑采用专业顾问费用，但是不同项目复杂程度和聘请的不同的专业顾问，价格差异较大。根据具体项目进行确定；
其他零星设计费用：根据项目具体情况确定；
成本水平：对于普通住宅的勘察设计费用，建筑面积单方指标范围在60元/m2-80元/m2之间；
04：报批报建费解析
报批报建费用主要是对于开发商在当地进行开发项目需要向政府及各部门缴纳的相关行政事业性收费，主要包括：人防异地建设费，基础设施建设配套费，预售询价费用，环境评估，交通评估，施工图审查，文物考古，水土保持，规划公示牌，无证施工罚款等等。
报批报建费用特点：不同地区差异较大，要根据开发项目当地政府部门的要求为准；
费用清单提供的部门：由开发报建部门提供相应的收费清单；
成本水平：对于普通住宅项目，建筑面积单方指标大约在120.00-150.00元/m2。
05：工程咨询费解析
工程咨询费用主要包括：监理工程费用，工程造价咨询费用，结构安全检测费用等；
06：物业管理费解析
物业管理费用主要包括：前期物业介入费用，前期物业开办费 ，物业招标代理费用，空置房物业管理费用等；
物业管理费用的水平根据各家地产公司的物业管理模式（内部管理，外部委托）不同，费用差距较大。如果是内部管理，则直接执行内部管理的相关费用标准即可。如果是外部委托则根据项目定位，根据市场价格进行确定；
07：前期工程费解析
前期工程费用主要包括：临时围墙，临时道路，临时供水，临时供电，临时设施，场地土方等。
临时设施：主要是为业主单位进行项目管理而建设的临时设施（如：临时办公，临时食堂等），而非施工单位为自己进行施工管理而建设的临时设施；
场地土方：此处场地土方是正负零以上的土方，如果是基坑开挖土方则是属于主体建安工程费用。
前期工程费用根据项目实际情况及历史定标情况进行预估即可，金额相对较小。
08：主体建安工程费解析
主体建安工程费：包括项目各业态土石方工程，基坑支护工程，基础工程，主体建筑工程，防水与保温工程，门窗栏杆百叶工程，外立面幕墙工程，室内精装修工程，主体安装工程，消防工程，智能化工程，电梯工程等所有属于或者依附在主体建筑上的所有工程费用。
土石方工程费用：根据不同项目，不同地库开挖深度，不同地区土方单价进行计算；
基坑支护费用：根据项目开挖深度大致确定支护形式，然后根据过往项目的经验值进行计算；其他主体建安工程费用：根据限额指标，公司的适配指标，历史经验数据进行综合判定；
成本水平：
普通百米高层住宅（毛坯）的主体建安工程费用：1800-2000元/m2
普通150米超高层住宅（毛坯）的主体建安工程费用：2000-2300元/m2
普通双层地库主体建安工程费用：2500-2800元/m2
09：园林景观费解析
园林景观费用主要包括：属于园林景观的软景，硬景，景观灯具与亮化，水景与泳池，园林小品等；园林景观是属于敏感性成本，能项目带来产品溢价。
成本水平：刚需项目300-500元/m2，改善型项目：500-700元/m2，高端项目：700-1500元/m2；
10：市政配套费解析
市政配套费用主要包括：自来水工程，供配电工程，小市政工程，燃气工程，小区标示标牌工程等。
自来水工程：自来水工程通常具有垄断或者半垄断性质，指标水平根据当地的情况进行确定；
供配电工程：在一定地区内，红线内的配电指标相对稳定，但是对于红线外供配电，因为变电站距离红线的距离不同导致成本水平差异较大；
燃气工程：大多数按照户数计算，根据当地的燃气公司的费用水平统一收取；
成本水平：市政配套费用的建筑面积单方指标约190元/m2-240元/m2；
11：公共配套费解析
公共配套费用主要包括为项目建设配套的：物业用房，社区用房，养老用房，学校等；
除学校外，其他公共配套费用一般金额不大，只需要根据常规经验指标计算即可。如果需要配建学校，则需要了解当地配件学校的配件标准及相应经验指标进行测算；
一般学校的建筑面积单方指标：3200-3500元/m2（除土地和三费外的所有费用）
如果是高档类的国际学校建筑单方指标约：3500-4500元/m2（除土地和三费外的所有费用），此类学校对硬件设施要求较高；
12：三费解析
三费主要指：企业管理费，项目营销费用，财务费用；
管理费用：可直接根据公司的费率水平计算即可，一般在为项目货值1.5%-3%之间；
营销费用：项目的营销费用根据公司的营销费用水平结合项目的种类和实际情况确定，一般为项目货值2%-3%之间；
财务费用：项目的财务费用跟项目的开发节奏，融资方式，融资利率水平有很大关系，需要与财务部门共同商议确定。
01：目标成本科目组成
土地成本：开发商为取得土地所付出的相关成本；
开发成本：勘查设计费用，报批报建费用，工程咨询费用，物业管理费用；
建安成本：前期工程费用，主体建安工程费用，园林景观费用，市政配套费用，公共配套费用；
三费：营销费用，管理费用，财务费用；
备注：不同地产公司成本科目的划分归属有所不同，但是其本质并无不同。
02：土地成本解析
土地成本定义：俗称地价，即房地产开发商取得土地使用权付出的成本，包含但不限于土地出让金、契税，安置拆迁补偿费、交易服务费、评估等费用。
注意口径区分：大市政配套费在不同公司的口径中，有可能属于不同的成本科目。有的地产公司归属于土地成本，有的地产公司归属于开发报建费用；
楼面地价计算：一般人经常在网络上看到，某地区土拍热度很高，刚刚某地块拍出地王项目，总价：***亿元，楼面地价：***元/m2，在这里作者跟大家对于楼面地价做个简要的解释：
楼面价定义：即单位计容建筑面积所包含的土地价格。
楼面价简要计算案例：某地块100万元/亩，容积率2.0，请问楼面地价多少？
计算第一步：100万元/亩，如果折算成占地面积则为：100万元/666.67m2=1500.00元/m2，所以100万元/亩，相当于每平方占地面积1500.00元；
计算第二步：容积率为2.0，表示每平方占地面积开发商可建设2平方米的计容建筑面积的建筑，则单位计容建筑面积所包含的土地价格为：1500.00/2.0=750.00元/m2
结论：该地块的楼面地价为750.00元/m2。
03：勘查设计费解析
勘查设计费主要范围：主要包括地质勘查，规划设计费，施工图设计费，各小专业设计费（装修，门窗，幕墙，景观，弱电，人防，钢结构，基坑支护等），专业顾问费（对于复杂项目的结构顾问，机电顾问等），其他零星设计费用（晒图，三维模型设计等）
地质勘查费用：地质勘查费用根据当地的实际市场价格进行确定；
主要项目设计费：包括规划设计，施工图设计，装修设计，门窗幕墙设计，景观设计，弱电设计等，一般公司内部根据不同的项目和产品系列，有相应的限额设计指标，根据限额设计指标结合当地的市场情况执行即可。
专业顾问费用：一般对于大型复杂项目（例如300米以上超高层，超五星级酒店，甲级写字楼）等会考虑采用专业顾问费用，但是不同项目复杂程度和聘请的不同的专业顾问，价格差异较大。根据具体项目进行确定；
其他零星设计费用：根据项目具体情况确定；
成本水平：对于普通住宅的勘察设计费用，建筑面积单方指标范围在60元/m2-80元/m2之间；
04：报批报建费解析
报批报建费用主要是对于开发商在当地进行开发项目需要向政府及各部门缴纳的相关行政事业性收费，主要包括：人防异地建设费，基础设施建设配套费，预售询价费用，环境评估，交通评估，施工图审查，文物考古，水土保持，规划公示牌，无证施工罚款等等。
报批报建费用特点：不同地区差异较大，要根据开发项目当地政府部门的要求为准；
费用清单提供的部门：由开发报建部门提供相应的收费清单；
成本水平：对于普通住宅项目，建筑面积单方指标大约在120.00-150.00元/m2。
05：工程咨询费解析
工程咨询费用主要包括：监理工程费用，工程造价咨询费用，结构安全检测费用等；
06：物业管理费解析
物业管理费用主要包括：前期物业介入费用，前期物业开办费 ，物业招标代理费用，空置房物业管理费用等；
物业管理费用的水平根据各家地产公司的物业管理模式（内部管理，外部委托）不同，费用差距较大。如果是内部管理，则直接执行内部管理的相关费用标准即可。如果是外部委托则根据项目定位，根据市场价格进行确定；
07：前期工程费解析
前期工程费用主要包括：临时围墙，临时道路，临时供水，临时供电，临时设施，场地土方等。
临时设施：主要是为业主单位进行项目管理而建设的临时设施（如：临时办公，临时食堂等），而非施工单位为自己进行施工管理而建设的临时设施；
场地土方：此处场地土方是正负零以上的土方，如果是基坑开挖土方则是属于主体建安工程费用。
前期工程费用根据项目实际情况及历史定标情况进行预估即可，金额相对较小。
08：主体建安工程费解析
主体建安工程费：包括项目各业态土石方工程，基坑支护工程，基础工程，主体建筑工程，防水与保温工程，门窗栏杆百叶工程，外立面幕墙工程，室内精装修工程，主体安装工程，消防工程，智能化工程，电梯工程等所有属于或者依附在主体建筑上的所有工程费用。
土石方工程费用：根据不同项目，不同地库开挖深度，不同地区土方单价进行计算；
基坑支护费用：根据项目开挖深度大致确定支护形式，然后根据过往项目的经验值进行计算；其他主体建安工程费用：根据限额指标，公司的适配指标，历史经验数据进行综合判定；
成本水平：
普通百米高层住宅（毛坯）的主体建安工程费用：1800-2000元/m2
普通150米超高层住宅（毛坯）的主体建安工程费用：2000-2300元/m2
普通双层地库主体建安工程费用：2500-2800元/m2
09：园林景观费解析
园林景观费用主要包括：属于园林景观的软景，硬景，景观灯具与亮化，水景与泳池，园林小品等；园林景观是属于敏感性成本，能项目带来产品溢价。
成本水平：刚需项目300-500元/m2，改善型项目：500-700元/m2，高端项目：700-1500元/m2；
10：市政配套费解析
市政配套费用主要包括：自来水工程，供配电工程，小市政工程，燃气工程，小区标示标牌工程等。
自来水工程：自来水工程通常具有垄断或者半垄断性质，指标水平根据当地的情况进行确定；
供配电工程：在一定地区内，红线内的配电指标相对稳定，但是对于红线外供配电，因为变电站距离红线的距离不同导致成本水平差异较大；
燃气工程：大多数按照户数计算，根据当地的燃气公司的费用水平统一收取；
成本水平：市政配套费用的建筑面积单方指标约190元/m2-240元/m2；
11：公共配套费解析
公共配套费用主要包括为项目建设配套的：物业用房，社区用房，养老用房，学校等；
除学校外，其他公共配套费用一般金额不大，只需要根据常规经验指标计算即可。如果需要配建学校，则需要了解当地配件学校的配件标准及相应经验指标进行测算；
一般学校的建筑面积单方指标：3200-3500元/m2（除土地和三费外的所有费用）
如果是高档类的国际学校建筑单方指标约：3500-4500元/m2（除土地和三费外的所有费用），此类学校对硬件设施要求较高；
12：三费解析
三费主要指：企业管理费，项目营销费用，财务费用；
管理费用：可直接根据公司的费率水平计算即可，一般在为项目货值1.5%-3%之间；
营销费用：项目的营销费用根据公司的营销费用水平结合项目的种类和实际情况确定，一般为项目货值2%-3%之间；
财务费用：项目的财务费用跟项目的开发节奏，融资方式，融资利率水平有很大关系，需要与财务部门共同商议确定。
国产传感器为啥无缘千亿商机？
据不完全统计，全球产品化的传感器大约有2.6万种，我国仅能量产其中的1.4万种。同时，我国消耗了全球约30%的传感器，而国产传感器产品只占全球的13%。
在物联网时代，智能设备与现实世界之间的互动，主要依赖MEMS和感测器技术。据Gartner预测，2020年全球将有300亿个无线传感器节点，到“万物互联”时代传感器节点数量可达到万亿级。虽然，近年来我国大力扶持智能传感器的发展，但是市场上暂无大批量新传感器出现，主要是因为在目前的MEMS工艺基础上，传感器从设计到量产需耗费大量的精力，想要加快MEMS传感器的量产速度，需要业界找到加速MEMS开发的方式。在某种程度上，传感器的量产难度甚至超过造“芯”。
围绕MEMS工艺和应用来创新
传感器自诞生以来，大致经历了结构型、固体型、智能型三个阶段，随着各类技术的进步，前两类传感器逐渐无法满足对数据采集、处理等流程的需求，融合了AI技术的智能传感器开始受到关注。
虽然传感器并不是新兴产品，它早在20世纪50年代就已经出现，但是由于敏感机理、敏感材料不同，使用场景、工作环境，以及被检测介质与个性化参数、结构复杂等特点，一直以来，各种传感器产品处于小批量生产的状态。在过去很长一段时间里，各国的技术人员针对传感器的工艺技术、产品规范化、功能集中化等方面做了很多创新和努力，也出现了不同特色的技术成果。
据资料显示，在25年以前，美国硅谷的传感器厂商以MEMS工艺技术为基础，根据不同行业和功能的需求，展开了不同封装结构的各种传感器产品创新。到2011年，这些厂商提高了MEMS工艺技术在晶体与非晶体、各种半导体材料上的应用和多个领域的工艺技术创新，提升了传感器的产业化基础水平；在多功能集成化、模块化构架、嵌入式能力、网络化接口等方面形成了创新与突破。美国的传感器厂商们认为，传感器产用难以对接的矛盾已经得到极大改善，MEMS工艺已经成熟，随后便开始着手推广使用。
此处说的MEMS可以理解为：将传统传感器的机械部件微型化后，通过三维堆叠技术，如三维硅穿孔TSV 等技术，把器件固定在硅晶元上，再根据不同的应用场合，采用特殊定制的封装形式，切割组装而成的硅基传感器。它既具备IC硅片加工批量化生产的成本优势，又具有微型化和高集成度。因此，业内人士普遍认为，MEMS是替代传统传感器的最佳选择。
国内产业链现状如何？
智能传感器的发展历史
从上个世纪开始，我国就已经在智能传感器领域展开探索。20世纪80年代，以国防科技大学为主的大专院校相继报道了智能传感器相关的研究成果；20世纪90年代初，国内几家研究机构采用混合集成技术研制出实用的智能传感器；到2010年，我国机械工业仪器仪表综合技术经济研究所（ITEI）初步建立起智能传感器系统标准体系架构。此后，伴随物联网和智能制造的兴起，智能传感器得到了广泛地关注。近年来，我国政府对智能传感器产业的发展加大扶持力度，到现在行业现状如何？
对此，美新半导体副总裁卢牮解释说，在各级政府积极引导、国产替代大力支持下，中国智能传感器产业链已经初步形成了从晶圆生产、制造到传感器设计与封测的完整链条，并涌现出一批优秀的国产企业。如今，国产传感器已经能基本满足中低端应用的需求。不过在高端传感器产品上，能够与国际厂商竞争的国内厂商还不多。“国产智能传感器在材料、性能和结构的创新突破上还存在提升空间。”奥比中光副总裁孔博用一句话来概括。
《国际电子商情》找到三组数据：一、中国信通院数据显示，2015年智能传感器以70%的市占率，取代传统传感器成为中国主流传感器产品；二、据不完全统计，全球产品化的传感器大约有2.6万种，我国仅能量产其中的1.4万种；三、中国传感器与物联网产业联盟数据显示，我国消耗了全球约30%的传感器产品，但国产传感器产品只占全球的13%。上述这些数据在一定程度上佐证了受访者对我国传感器产业链的“相对落后”的表述。
不过，值得肯定的是，在个别细分领域，国内传感器厂商已经在积极追赶，在某些技术上甚至已经开始领先。比如，瑞声科技、歌尔声学的声敏传感器实现了产业化规模生产；中国在温/湿度传感器上具备规模化量产能力；奥比中光是亚洲首家、全球第四家量产消费级3D 传感器的厂商；美新半导体推出了全球独家热式加速度计、最小尺寸的磁传感器等等。
当前，国内有近5000家仪器仪表企业，有1600多家可不同程度地生产制造敏感元件及传感器，其中小微企业占了95%以上，这些厂商缺乏足够的人力、物力、工艺技术条件，导致我国传感器产业化基础薄弱，缺乏应用开发和技术创新能力。基于以上问题，业内人士给出的解决方案是：通过在经济、技术优势和发达地区，聚集传感器专业性公司和科研院所，组成具有国际市场影响力的产业集群或基地，来实现产业化集群式发展。
MEMS传感器的量产瓶颈
近年来，很多集成电路企业尝试把集成电路工艺流程带入MEMS传感器领域。但MEMS传感器涉及多学科的交叉与融合，它暂无固定成型的标准化的生产工艺流程，每一款MEMS都针对下游特定的应用场合，具备有独特的设计和对应的封装形式，这些形式往往千差万别，造成整个商业化流程可能需要5-10年。与此同时，MEMS传感器的商业模式仍需考虑多种因素，比如了解客户的特点，找到合适的供应链等等。
另外，一些品类的MEMS传感器因缺乏规模经济，在产量提升方面也面临较大的困难。如果其需求量达不到一定的指标，对企业而言新增完全一样的产线性价比并不高。物联网时代的特点是，根据设备使用环境的差异性，来配备不同的MEMS传感器。现有的MEMS制造技术，只能满足大体量的传感器的需求。这意味着，物联网时代数万亿节点的实现并不容易。
现有MEMS技术基础上，传感器厂商的创新面临着许多困难，比如传感器的应用场景分散，不易形成规模效应，研发周期和产业化周期较长，发展速度很慢等。为了避免这类问题的出现，卢牮认为企业在产品正式投入研发前，就要做好充分的前期市场预研和项目立项，从市场前景、技术专利、市场竞争、政策到客户调研等方位提供产品立项决策参考。在研发和生产过程中，实施科学地项目管理、质量控制，依靠一流的供应链体系支撑，来确保按时按质投产交付。
对使用量大的传感器品类而言，势必有更大的动能来推动厂商的投入。近年来，手机和汽车对智能化的追求提升了相关传感器的需求。2014年，平均每一台智能手机需要消耗12颗MEMS传感器，到2021年，每一台5G手机则要消耗20颗MEMS传感器。博世统计数据显示，现在平均一辆智能汽车使用50颗以上的MEMS传感器，其中加速计、压力传感器、陀螺仪的应用合计占比超过95%。
据Yole Développement预测，2023年移动细分市场将为传感器和执行器创造530亿美元的价值，汽车市场将为传感器创造205亿美元的价值。《国际电子商情》相信在这两大市场应用得最多的压力传感器、加速度传感器、图像传感器、距离传感器、流量传感器等都会有更大的发展空间。
传感器企业要做哪些准备？
今年以来，中国加速了“新基建”建设，给传感器的技术水平、产业化发展的提升以及应用环境的拓展提供了较大的机遇。但也带来了更严格的功能和性能方面的要求，产业链企业需要投入更大的精力来发展自身。此外，又因为传感器是信息输入的“窗口”，物联网、大数据、云计算乃至智慧城市的各种技术，都依赖其提供的基础功能。这也代表着，未来传感器的市场蛋糕将非常大。针对传感器行业的各种利好，产业链企业要做好哪些规划？
孔博赞同“新基建”带来机遇的说法，他以3D感知领域为例：“3D感知技术行业正在迎来高速发展期，只有产品性能得到优化，应用才有落地的可能性，用户的体验才能得到改善，进而才会激发市场需求形成良性循环。同时，3D传感器的功耗、体积、测量范围、精度、分辨率等都关键的指标，这也是奥比中光接下来持续技术攻关和研发创新的重点。”
他也表示，随着人工智能的发展和5G的普及，机器视觉全面3D化将成为趋势，3D视觉传感器会成为智能终端的标配。而3D视觉感知技术是一个高精尖的跨学科领域，涉及光学、视觉、算法软件、硬件等领域，其技术跨度大、难度高。该技术的突破离不开产业链的更新升级，所以它的研发周期会很长，为同步推动技术进步和产业化落地，需要充分尊重产业发展规律，积极抢滩行业应用的“无人区”。
再则，5G加速数据传输、降低延迟，使得高精度的3D模型能够实时生成，3D感知技术可应用在更多智能产品中。不同场景的应用落地的周期也不同，有的或在3-5年内就能实现，有的要耗费10-15年时间
卢牮则表示，传感器的发展离不开深厚的技术积累和对市场的长期敏感。为了满足客户市场不断增长的需求，美新半导体将针对新技术坚持做研发储备，计划以加速度计、AMR磁传感器和霍尔磁传感器为切入点，全方位扩展陀螺仪、角度传感器，红外传感器等产品线。具体通过自研或并购，逐渐衍生至集成电路相关技术领域。
据介绍，美新半导体已经基于MEMS技术研发了30多种型号的加速度传感器、磁传感器等产品，截止到去年年底，其这些产品的出货量累计超过17亿颗。到2020年，美新半导体还取得了mCube惯性传感器芯片技术的独家授权，正式拥有了基于6亿片量产经验、成熟的电容式加速度计技术。
无论是奥比中光，还是美新半导体，这些企业都是先在自己擅长的领域做深，再拓展到其他的相关的领域。这样经过“点-线-面”的逐渐渗透，最终将能实现更大范围的领先。希望在中国传感器市场能看到更多这类企业。
即使传感器只是一个小小的器件，它在万物互联时代的重要意义也无法忽略。谁能在MEMS工艺、传感技术上更早取得进展，谁就能在未来的竞争中抢占先机。海量数据传输的需求，带来极其庞大的传感器节点，中国传感器厂商在其中会有怎样的发展？至少从细分市场的表现来看，我们的企业在某些领域已经领先，期待未来能看到更多国产传感器品牌崛起。
来源于国际电子商情 ，作者李晋
据不完全统计，全球产品化的传感器大约有2.6万种，我国仅能量产其中的1.4万种。同时，我国消耗了全球约30%的传感器，而国产传感器产品只占全球的13%。
在物联网时代，智能设备与现实世界之间的互动，主要依赖MEMS和感测器技术。据Gartner预测，2020年全球将有300亿个无线传感器节点，到“万物互联”时代传感器节点数量可达到万亿级。虽然，近年来我国大力扶持智能传感器的发展，但是市场上暂无大批量新传感器出现，主要是因为在目前的MEMS工艺基础上，传感器从设计到量产需耗费大量的精力，想要加快MEMS传感器的量产速度，需要业界找到加速MEMS开发的方式。在某种程度上，传感器的量产难度甚至超过造“芯”。
围绕MEMS工艺和应用来创新
传感器自诞生以来，大致经历了结构型、固体型、智能型三个阶段，随着各类技术的进步，前两类传感器逐渐无法满足对数据采集、处理等流程的需求，融合了AI技术的智能传感器开始受到关注。
虽然传感器并不是新兴产品，它早在20世纪50年代就已经出现，但是由于敏感机理、敏感材料不同，使用场景、工作环境，以及被检测介质与个性化参数、结构复杂等特点，一直以来，各种传感器产品处于小批量生产的状态。在过去很长一段时间里，各国的技术人员针对传感器的工艺技术、产品规范化、功能集中化等方面做了很多创新和努力，也出现了不同特色的技术成果。
据资料显示，在25年以前，美国硅谷的传感器厂商以MEMS工艺技术为基础，根据不同行业和功能的需求，展开了不同封装结构的各种传感器产品创新。到2011年，这些厂商提高了MEMS工艺技术在晶体与非晶体、各种半导体材料上的应用和多个领域的工艺技术创新，提升了传感器的产业化基础水平；在多功能集成化、模块化构架、嵌入式能力、网络化接口等方面形成了创新与突破。美国的传感器厂商们认为，传感器产用难以对接的矛盾已经得到极大改善，MEMS工艺已经成熟，随后便开始着手推广使用。
此处说的MEMS可以理解为：将传统传感器的机械部件微型化后，通过三维堆叠技术，如三维硅穿孔TSV 等技术，把器件固定在硅晶元上，再根据不同的应用场合，采用特殊定制的封装形式，切割组装而成的硅基传感器。它既具备IC硅片加工批量化生产的成本优势，又具有微型化和高集成度。因此，业内人士普遍认为，MEMS是替代传统传感器的最佳选择。
国内产业链现状如何？
智能传感器的发展历史
从上个世纪开始，我国就已经在智能传感器领域展开探索。20世纪80年代，以国防科技大学为主的大专院校相继报道了智能传感器相关的研究成果；20世纪90年代初，国内几家研究机构采用混合集成技术研制出实用的智能传感器；到2010年，我国机械工业仪器仪表综合技术经济研究所（ITEI）初步建立起智能传感器系统标准体系架构。此后，伴随物联网和智能制造的兴起，智能传感器得到了广泛地关注。近年来，我国政府对智能传感器产业的发展加大扶持力度，到现在行业现状如何？
对此，美新半导体副总裁卢牮解释说，在各级政府积极引导、国产替代大力支持下，中国智能传感器产业链已经初步形成了从晶圆生产、制造到传感器设计与封测的完整链条，并涌现出一批优秀的国产企业。如今，国产传感器已经能基本满足中低端应用的需求。不过在高端传感器产品上，能够与国际厂商竞争的国内厂商还不多。“国产智能传感器在材料、性能和结构的创新突破上还存在提升空间。”奥比中光副总裁孔博用一句话来概括。
《国际电子商情》找到三组数据：一、中国信通院数据显示，2015年智能传感器以70%的市占率，取代传统传感器成为中国主流传感器产品；二、据不完全统计，全球产品化的传感器大约有2.6万种，我国仅能量产其中的1.4万种；三、中国传感器与物联网产业联盟数据显示，我国消耗了全球约30%的传感器产品，但国产传感器产品只占全球的13%。上述这些数据在一定程度上佐证了受访者对我国传感器产业链的“相对落后”的表述。
不过，值得肯定的是，在个别细分领域，国内传感器厂商已经在积极追赶，在某些技术上甚至已经开始领先。比如，瑞声科技、歌尔声学的声敏传感器实现了产业化规模生产；中国在温/湿度传感器上具备规模化量产能力；奥比中光是亚洲首家、全球第四家量产消费级3D 传感器的厂商；美新半导体推出了全球独家热式加速度计、最小尺寸的磁传感器等等。
当前，国内有近5000家仪器仪表企业，有1600多家可不同程度地生产制造敏感元件及传感器，其中小微企业占了95%以上，这些厂商缺乏足够的人力、物力、工艺技术条件，导致我国传感器产业化基础薄弱，缺乏应用开发和技术创新能力。基于以上问题，业内人士给出的解决方案是：通过在经济、技术优势和发达地区，聚集传感器专业性公司和科研院所，组成具有国际市场影响力的产业集群或基地，来实现产业化集群式发展。
MEMS传感器的量产瓶颈
近年来，很多集成电路企业尝试把集成电路工艺流程带入MEMS传感器领域。但MEMS传感器涉及多学科的交叉与融合，它暂无固定成型的标准化的生产工艺流程，每一款MEMS都针对下游特定的应用场合，具备有独特的设计和对应的封装形式，这些形式往往千差万别，造成整个商业化流程可能需要5-10年。与此同时，MEMS传感器的商业模式仍需考虑多种因素，比如了解客户的特点，找到合适的供应链等等。
另外，一些品类的MEMS传感器因缺乏规模经济，在产量提升方面也面临较大的困难。如果其需求量达不到一定的指标，对企业而言新增完全一样的产线性价比并不高。物联网时代的特点是，根据设备使用环境的差异性，来配备不同的MEMS传感器。现有的MEMS制造技术，只能满足大体量的传感器的需求。这意味着，物联网时代数万亿节点的实现并不容易。
现有MEMS技术基础上，传感器厂商的创新面临着许多困难，比如传感器的应用场景分散，不易形成规模效应，研发周期和产业化周期较长，发展速度很慢等。为了避免这类问题的出现，卢牮认为企业在产品正式投入研发前，就要做好充分的前期市场预研和项目立项，从市场前景、技术专利、市场竞争、政策到客户调研等方位提供产品立项决策参考。在研发和生产过程中，实施科学地项目管理、质量控制，依靠一流的供应链体系支撑，来确保按时按质投产交付。
对使用量大的传感器品类而言，势必有更大的动能来推动厂商的投入。近年来，手机和汽车对智能化的追求提升了相关传感器的需求。2014年，平均每一台智能手机需要消耗12颗MEMS传感器，到2021年，每一台5G手机则要消耗20颗MEMS传感器。博世统计数据显示，现在平均一辆智能汽车使用50颗以上的MEMS传感器，其中加速计、压力传感器、陀螺仪的应用合计占比超过95%。
据Yole Développement预测，2023年移动细分市场将为传感器和执行器创造530亿美元的价值，汽车市场将为传感器创造205亿美元的价值。《国际电子商情》相信在这两大市场应用得最多的压力传感器、加速度传感器、图像传感器、距离传感器、流量传感器等都会有更大的发展空间。
传感器企业要做哪些准备？
今年以来，中国加速了“新基建”建设，给传感器的技术水平、产业化发展的提升以及应用环境的拓展提供了较大的机遇。但也带来了更严格的功能和性能方面的要求，产业链企业需要投入更大的精力来发展自身。此外，又因为传感器是信息输入的“窗口”，物联网、大数据、云计算乃至智慧城市的各种技术，都依赖其提供的基础功能。这也代表着，未来传感器的市场蛋糕将非常大。针对传感器行业的各种利好，产业链企业要做好哪些规划？
孔博赞同“新基建”带来机遇的说法，他以3D感知领域为例：“3D感知技术行业正在迎来高速发展期，只有产品性能得到优化，应用才有落地的可能性，用户的体验才能得到改善，进而才会激发市场需求形成良性循环。同时，3D传感器的功耗、体积、测量范围、精度、分辨率等都关键的指标，这也是奥比中光接下来持续技术攻关和研发创新的重点。”
他也表示，随着人工智能的发展和5G的普及，机器视觉全面3D化将成为趋势，3D视觉传感器会成为智能终端的标配。而3D视觉感知技术是一个高精尖的跨学科领域，涉及光学、视觉、算法软件、硬件等领域，其技术跨度大、难度高。该技术的突破离不开产业链的更新升级，所以它的研发周期会很长，为同步推动技术进步和产业化落地，需要充分尊重产业发展规律，积极抢滩行业应用的“无人区”。
再则，5G加速数据传输、降低延迟，使得高精度的3D模型能够实时生成，3D感知技术可应用在更多智能产品中。不同场景的应用落地的周期也不同，有的或在3-5年内就能实现，有的要耗费10-15年时间
卢牮则表示，传感器的发展离不开深厚的技术积累和对市场的长期敏感。为了满足客户市场不断增长的需求，美新半导体将针对新技术坚持做研发储备，计划以加速度计、AMR磁传感器和霍尔磁传感器为切入点，全方位扩展陀螺仪、角度传感器，红外传感器等产品线。具体通过自研或并购，逐渐衍生至集成电路相关技术领域。
据介绍，美新半导体已经基于MEMS技术研发了30多种型号的加速度传感器、磁传感器等产品，截止到去年年底，其这些产品的出货量累计超过17亿颗。到2020年，美新半导体还取得了mCube惯性传感器芯片技术的独家授权，正式拥有了基于6亿片量产经验、成熟的电容式加速度计技术。
无论是奥比中光，还是美新半导体，这些企业都是先在自己擅长的领域做深，再拓展到其他的相关的领域。这样经过“点-线-面”的逐渐渗透，最终将能实现更大范围的领先。希望在中国传感器市场能看到更多这类企业。
即使传感器只是一个小小的器件，它在万物互联时代的重要意义也无法忽略。谁能在MEMS工艺、传感技术上更早取得进展，谁就能在未来的竞争中抢占先机。海量数据传输的需求，带来极其庞大的传感器节点，中国传感器厂商在其中会有怎样的发展？至少从细分市场的表现来看，我们的企业在某些领域已经领先，期待未来能看到更多国产传感器品牌崛起。
来源于国际电子商情 ，作者李晋
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