首发！深度重磅：深圳商业地产大变天允许“商改租”！
继广州“商改租”政策落地之后，住宅房价全国第一但写字楼空置率高企的深圳，终于迈出了“商改租”的步伐。
为盘活存量闲置商业和办公用房，规范既有商业和办公用房改建租赁住房（以下简称“商改租”），增加住房租赁市场有效供给。深圳市住建局日前组织起草了《深圳市住房和建设局关于既有商业和办公用房改建为租赁住房有关事项的通知》（征求意见稿）。
该通知强调，为盘活存量闲置商业和办公用房，规范既有商业和办公用房改建租赁住房（以下简称“商改租”），切实增加住房租赁市场有效供给。
通知还承认了深圳市“商品住房供求关系严峻”。
深圳写字楼空置率上升租金下跌
2019年，深圳甲级写字楼笼罩着一层灰色的雾霾。
中国指数研究院报告显示，深圳全市甲级写字楼市场新增供应同比增长12%到约70.7万平方米。相应地，空置率同比上升1.8 百分点到21.2%，每平方月平均租金为233 元，租金下降3.4%。
高力国际最近发布的数据显示，2019年深圳全市甲级写字楼市场新增供应同比增长12%到约70.7万平方米。相应地，空置率同比上升1.8 百分点到21.2%，导致租金相应调整下降3.4%。
高力国际还认为，北上广深等一线城市地产市场已步入存量时代，关注“存量盘活”已成为商办楼宇可持续发展的重要出路。通过存量优化可激活老旧（闲置）物业多方面价值增值，最终实现“业主，租户，政府”三方共赢。
与之形成鲜明对比的是，深圳商品住房供求关系严峻。2019年，深圳新房住宅成交量突破320万平米，摆脱了连续2年在300万平米以下徘徊的局面，同比增长26%，成交套数达到3.3万套；二手住房成交套数达到近6.8万套，同比增长11%。
2019年12月份，深圳新房住宅成交突破4000套，达到4867套，同比增长44%，创2016年3月以来的成交新高；二手住房或将突破10000套（初步估计为9950套），同比增长161%。
2019年年底，深圳楼市“翘尾”行情很明显，11月新房住宅和二手住房分别成交3196套和8013套，同比分别增长61%和92%，二手房成交量创2016年4月以来新高。
而根据来自深圳乐有家的成交数据显示，2019年在成交价格方面，单价5-7万元的房源依然最多人购买，34%的房源成交价格在500万元以上，低于200万元的房源仅有8%，相比2018年下跌了2个百分点，可见低价房源越来越珍稀，这已成为越来越多的深圳年轻人心中的痛。
如今，“利好”终于杀到。
深圳“商改租”的“三必要”
根据统计局数据，过去10年，深圳常住人口从2009年的995万增长到2018年的1303万（实际常住人口可能在1600万，全部管理人口超过2200万）。近5年（2014-2018年），深圳年度常住人口分别增长15万、60万、53万、62万和49.8万，已成为全国各大城市人口增长最多的城市。
到底如何解决突出的“人地矛盾”，从《深圳市住房和建设局关于既有商业和办公用房改建为租赁住房有关事项的通知》（征求意见稿）中，可以详细解读深圳市委市政府对这一问题“必要、必要和必要”的明确思路。
《通知》提出了“三必要”，一是“商改租”是贯彻落实国家、省、市有关培育和发展住房租赁市场的要求。为加强租赁住房建设，切实增加租赁住房供应，国务院39号文、省政府7号文以及市政府6号文均提出允许将商业用房按规定改建为租赁住房，以支持租赁住房建设。但“商改租”是租赁住房筹集的一种新模式，需要相应的指导性文件对改建活动的各个环节加以引导和规范，以确保该政策的落地实施。截至目前，深圳尚未出台有关“商改租”的指引性文件，有必要加快推进本《通知》的制定出台，以落实国家、省、市的政策要求。
二是优化城市空间资源配置，提升商业办公用房使用效率的要求。在深圳市业升级步伐不断加快、互联网对传统商业持续冲击以及整体经济遭遇系列负面因素的影响下，既有商业办公用房功能需随产业升级进行调整，传统工商业对空间的需求明显下降，部分区域商业办公出现闲置，原特区外商业办公空置较明显。此外，近年来城市更新工改M0（即产业研发用房，类似于商业办公）持续推进，向市场供应了大量的产业研发用房，加上已有的总部基地、商务区规划，全市商业办公供应量持续增长，可能加剧商业办公用房闲置。对此，深圳市委市政府高度重视，要求根据国家试点工作要求，结合深圳实际，制定已建成但空置的商业办公项目改建租赁住房的政策，以盘活存量空置商业办公用房，培育住房租赁市场，解决人民群众住有所居问题。
三是拓宽租赁住房供应渠道，实现市民住有所居目标的要求。近年来，随着深圳市经济的快速发展，人口持续净流入，新市民人口规模快速增长，全市大部分常住人口主要通过租赁住房解决居住问题。但由于新增建设用地紧约束，商品住房供求关系严峻，无法通过新增建设用地解决租赁住房需求。尽管城市更新为我市提供了大量的住宅用地供应，但城市更新中因权利人分散、经济利益复杂、历史遗留问题多，存在建设周期长、更新成本高等问题，客观上难以实现租赁住房的有效供应。鉴于深圳市商业办公用房供应充足，部分地区空置率较高，且本身也存在改变房屋功能用于居住的市场需求和合理性，通过制定本《通知》，引导既有商业办公用房改建成租赁住房，可进一步拓宽我市租赁住房供应渠道，实现市民住有所居目标。
此外，根据《通知》，改建条件共有7条，有4条值得高度关注：一是一栋楼改建后至少要50套；二是改造后的性质是公寓；三是五年内不能更改用途；四是不提供学位。
“商改租”能带来增量吗？
深圳房价全国第一，令在深打拼的多数年轻人不是由衷地高兴，而是时常在“回家置业还是就地扎根”的选择题上迷茫和无奈。
据不完全统计，自近年以来，“商改租”已在北京、上海、广州、天津、南京等得到鼓励。2018年，北京市规划和国土资源管理委员会发布《建设项目规划使用性质正面和负面清单》指出，鼓励三环路以外的商业零售、商务办公建筑调整为出租型公寓的规定。政策的部分放开也说明，北京正在逐步探索“商改租”的推进方式和推进范围。
2018年，上海在《上海市城市总体规划（2017-2035年）》的公告中，明确提到 “可以将多余存量的工厂、仓库、办公楼、公寓式酒店改为住宅，用作公共租赁住房”。
2019年9月，广州市规划和自然资源局、广州市住房和城乡建设局联合印发《广州市商业、商务办公等存量用房改造租赁住房工作指导意见》。这次的政策也被业界称为是2019年广州出台的“最猛”的一项政策之一，不仅可以扩大租赁住房供应，还盘活闲置的商业地产项目。
从“控房价”到“控房租”， 深圳一直在出招，只是整体租金上涨的趋势仍未发生变化。最终，还是祭出了“商改租”的大招。
“商改租”出台，对于在深圳打拼的租房者而言，他们最关心的是新政会不会推高租金水平。房源增多，租金就会下降吗？
在南山、福田、罗湖等城区，热门地段找到集中式长租公寓理想的门店，房源少之又少，这些位置也有大量的商业写字楼、公寓闲置，如果将这部分房源改造成出租房源，能改为租赁住房，可以使得房源规模扩大，议价方面也有降价空间，开店成本或许能降低。
有业内人士认为，整体而言新政效应显现还需要一定时间，房租的涨跌还是要看市场上的房源是否有明显的增量，房企愿不愿“商改租”，如果“商改租”带来的增量不明显，对租金影响“非常有限”。
到底“商改租”会给深圳住房市场带来哪些影响？持有写字楼物业的房企到底会不会接招？我们边走边看。
https://t.cn/Aisuire8
继广州“商改租”政策落地之后，住宅房价全国第一但写字楼空置率高企的深圳，终于迈出了“商改租”的步伐。
为盘活存量闲置商业和办公用房，规范既有商业和办公用房改建租赁住房（以下简称“商改租”），增加住房租赁市场有效供给。深圳市住建局日前组织起草了《深圳市住房和建设局关于既有商业和办公用房改建为租赁住房有关事项的通知》（征求意见稿）。
该通知强调，为盘活存量闲置商业和办公用房，规范既有商业和办公用房改建租赁住房（以下简称“商改租”），切实增加住房租赁市场有效供给。
通知还承认了深圳市“商品住房供求关系严峻”。
深圳写字楼空置率上升租金下跌
2019年，深圳甲级写字楼笼罩着一层灰色的雾霾。
中国指数研究院报告显示，深圳全市甲级写字楼市场新增供应同比增长12%到约70.7万平方米。相应地，空置率同比上升1.8 百分点到21.2%，每平方月平均租金为233 元，租金下降3.4%。
高力国际最近发布的数据显示，2019年深圳全市甲级写字楼市场新增供应同比增长12%到约70.7万平方米。相应地，空置率同比上升1.8 百分点到21.2%，导致租金相应调整下降3.4%。
高力国际还认为，北上广深等一线城市地产市场已步入存量时代，关注“存量盘活”已成为商办楼宇可持续发展的重要出路。通过存量优化可激活老旧（闲置）物业多方面价值增值，最终实现“业主，租户，政府”三方共赢。
与之形成鲜明对比的是，深圳商品住房供求关系严峻。2019年，深圳新房住宅成交量突破320万平米，摆脱了连续2年在300万平米以下徘徊的局面，同比增长26%，成交套数达到3.3万套；二手住房成交套数达到近6.8万套，同比增长11%。
2019年12月份，深圳新房住宅成交突破4000套，达到4867套，同比增长44%，创2016年3月以来的成交新高；二手住房或将突破10000套（初步估计为9950套），同比增长161%。
2019年年底，深圳楼市“翘尾”行情很明显，11月新房住宅和二手住房分别成交3196套和8013套，同比分别增长61%和92%，二手房成交量创2016年4月以来新高。
而根据来自深圳乐有家的成交数据显示，2019年在成交价格方面，单价5-7万元的房源依然最多人购买，34%的房源成交价格在500万元以上，低于200万元的房源仅有8%，相比2018年下跌了2个百分点，可见低价房源越来越珍稀，这已成为越来越多的深圳年轻人心中的痛。
如今，“利好”终于杀到。
深圳“商改租”的“三必要”
根据统计局数据，过去10年，深圳常住人口从2009年的995万增长到2018年的1303万（实际常住人口可能在1600万，全部管理人口超过2200万）。近5年（2014-2018年），深圳年度常住人口分别增长15万、60万、53万、62万和49.8万，已成为全国各大城市人口增长最多的城市。
到底如何解决突出的“人地矛盾”，从《深圳市住房和建设局关于既有商业和办公用房改建为租赁住房有关事项的通知》（征求意见稿）中，可以详细解读深圳市委市政府对这一问题“必要、必要和必要”的明确思路。
《通知》提出了“三必要”，一是“商改租”是贯彻落实国家、省、市有关培育和发展住房租赁市场的要求。为加强租赁住房建设，切实增加租赁住房供应，国务院39号文、省政府7号文以及市政府6号文均提出允许将商业用房按规定改建为租赁住房，以支持租赁住房建设。但“商改租”是租赁住房筹集的一种新模式，需要相应的指导性文件对改建活动的各个环节加以引导和规范，以确保该政策的落地实施。截至目前，深圳尚未出台有关“商改租”的指引性文件，有必要加快推进本《通知》的制定出台，以落实国家、省、市的政策要求。
二是优化城市空间资源配置，提升商业办公用房使用效率的要求。在深圳市业升级步伐不断加快、互联网对传统商业持续冲击以及整体经济遭遇系列负面因素的影响下，既有商业办公用房功能需随产业升级进行调整，传统工商业对空间的需求明显下降，部分区域商业办公出现闲置，原特区外商业办公空置较明显。此外，近年来城市更新工改M0（即产业研发用房，类似于商业办公）持续推进，向市场供应了大量的产业研发用房，加上已有的总部基地、商务区规划，全市商业办公供应量持续增长，可能加剧商业办公用房闲置。对此，深圳市委市政府高度重视，要求根据国家试点工作要求，结合深圳实际，制定已建成但空置的商业办公项目改建租赁住房的政策，以盘活存量空置商业办公用房，培育住房租赁市场，解决人民群众住有所居问题。
三是拓宽租赁住房供应渠道，实现市民住有所居目标的要求。近年来，随着深圳市经济的快速发展，人口持续净流入，新市民人口规模快速增长，全市大部分常住人口主要通过租赁住房解决居住问题。但由于新增建设用地紧约束，商品住房供求关系严峻，无法通过新增建设用地解决租赁住房需求。尽管城市更新为我市提供了大量的住宅用地供应，但城市更新中因权利人分散、经济利益复杂、历史遗留问题多，存在建设周期长、更新成本高等问题，客观上难以实现租赁住房的有效供应。鉴于深圳市商业办公用房供应充足，部分地区空置率较高，且本身也存在改变房屋功能用于居住的市场需求和合理性，通过制定本《通知》，引导既有商业办公用房改建成租赁住房，可进一步拓宽我市租赁住房供应渠道，实现市民住有所居目标。
此外，根据《通知》，改建条件共有7条，有4条值得高度关注：一是一栋楼改建后至少要50套；二是改造后的性质是公寓；三是五年内不能更改用途；四是不提供学位。
“商改租”能带来增量吗？
深圳房价全国第一，令在深打拼的多数年轻人不是由衷地高兴，而是时常在“回家置业还是就地扎根”的选择题上迷茫和无奈。
据不完全统计，自近年以来，“商改租”已在北京、上海、广州、天津、南京等得到鼓励。2018年，北京市规划和国土资源管理委员会发布《建设项目规划使用性质正面和负面清单》指出，鼓励三环路以外的商业零售、商务办公建筑调整为出租型公寓的规定。政策的部分放开也说明，北京正在逐步探索“商改租”的推进方式和推进范围。
2018年，上海在《上海市城市总体规划（2017-2035年）》的公告中，明确提到 “可以将多余存量的工厂、仓库、办公楼、公寓式酒店改为住宅，用作公共租赁住房”。
2019年9月，广州市规划和自然资源局、广州市住房和城乡建设局联合印发《广州市商业、商务办公等存量用房改造租赁住房工作指导意见》。这次的政策也被业界称为是2019年广州出台的“最猛”的一项政策之一，不仅可以扩大租赁住房供应，还盘活闲置的商业地产项目。
从“控房价”到“控房租”， 深圳一直在出招，只是整体租金上涨的趋势仍未发生变化。最终，还是祭出了“商改租”的大招。
“商改租”出台，对于在深圳打拼的租房者而言，他们最关心的是新政会不会推高租金水平。房源增多，租金就会下降吗？
在南山、福田、罗湖等城区，热门地段找到集中式长租公寓理想的门店，房源少之又少，这些位置也有大量的商业写字楼、公寓闲置，如果将这部分房源改造成出租房源，能改为租赁住房，可以使得房源规模扩大，议价方面也有降价空间，开店成本或许能降低。
有业内人士认为，整体而言新政效应显现还需要一定时间，房租的涨跌还是要看市场上的房源是否有明显的增量，房企愿不愿“商改租”，如果“商改租”带来的增量不明显，对租金影响“非常有限”。
到底“商改租”会给深圳住房市场带来哪些影响？持有写字楼物业的房企到底会不会接招？我们边走边看。
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【楼市：曙光初现】
过去的一周，天津接连发布了两个有关楼市的政策，周初试点性打开了部分地区的限购，周末又将积分落户天津的分值从140分降到了110。这两项政策毫无疑问会在很长的一段时间内利好天津楼市，虽然这些政策都不会保证让房价马上开始上涨，但却已经逐步开始扭转买方卖方对未来房价走势的预期，再叠加上前一阶段默默的放开了开发商限价，这一套组合拳已经表明了管理层的态度～从政策导向上已经基本封死了天津房价继续向下的空间，所谓政策底已出现：目前即使不是天津房价的最低点，也基本可以肯定是上面认可的底部区域了。
结合当前GDP等经济指标的走势，从率先松绑的上海临港，珠海，南京，到天津及紧随其后的环京以及昨天刚刚公布政策的三亚人才购房新政，再看看已经开始走出独立上升行情却并没有被“出手压制”的深圳，基本可以判定：房地产在经过近三年的压制性调控后，系统性回暖的时点应该已经非常临近了。 #房价# #房产# #楼市#
过去的一周，天津接连发布了两个有关楼市的政策，周初试点性打开了部分地区的限购，周末又将积分落户天津的分值从140分降到了110。这两项政策毫无疑问会在很长的一段时间内利好天津楼市，虽然这些政策都不会保证让房价马上开始上涨，但却已经逐步开始扭转买方卖方对未来房价走势的预期，再叠加上前一阶段默默的放开了开发商限价，这一套组合拳已经表明了管理层的态度～从政策导向上已经基本封死了天津房价继续向下的空间，所谓政策底已出现：目前即使不是天津房价的最低点，也基本可以肯定是上面认可的底部区域了。
结合当前GDP等经济指标的走势，从率先松绑的上海临港，珠海，南京，到天津及紧随其后的环京以及昨天刚刚公布政策的三亚人才购房新政，再看看已经开始走出独立上升行情却并没有被“出手压制”的深圳，基本可以判定：房地产在经过近三年的压制性调控后，系统性回暖的时点应该已经非常临近了。 #房价# #房产# #楼市#
这是2019年，最聪明的一次“因城施策”#西双版纳购房##房价##2019金九银十#
1最近全国房地产市场极为静淡，因为“不将房地产作为短期刺激经济的手段”的最高指示一出，今年下半年大范围再现上半年“小阳春”的局面可能性已经为零。
国家靠不上，救市靠自己。
从七月开始，一些城市，还是开始了一些试探性的小动作。
1、上海8月6日临港放松人才购房资格，5年社保转3年。
改变虽然不大，但是至少在这个全国一线城市限购铁幕上，打出了透光的眼儿。
2、珠海中心区香洲区、横琴新区，8月29日进一步放宽了限购条件。
不公布，只执行，成了珠海放松调控的法门。我想这会被越来越多的城市效仿。
3、天津放开片区指导价定价原则，允许开发企业自主定价。
这一段，天津房地产降价甚至暴跌的消息一个接一个出现，放松限价只不过承认这个必须承认的事实，所以谈不上放松。
4、无锡放宽人才落户门槛，大专缴纳3个月社保即可落户。
无锡作为一个并不引人瞩目的二线城市，也开始抢人。颇有一点“和尚摸得，我为啥摸不得”的感觉，只不过和上面三个城市所不同的是，人家是“冷中调热”，而它是“热中更热”。这个苏州的邻居，会不会变成下一个苏州，我不知道。
然而，在林林总总的政策中，我觉得最聪明的还是当属长沙的“公寓入户政策”。
甚至，可以说， 这是2019年我所知道的最聪明的一次“因城施策”。
2九月初，在一次市长信箱咨询落户的问题，市公安局官方回复如下：
图1图2
根据《长沙市公安局关于进一步规范市外迁入人员落户条件的通知》(长公通〔2018〕43号)登记条件：在我市通过购买、受赠、继承、自建、单位分配等途径，拥有了住宅、商业用房、商住两用房或办公用房合法所有权的，实行“一房一户”落户，可以将本人户口迁入我市房屋所在地城镇地区。进行析产的住宅、商业用房、商住两用房或办公用房，由不动产权属证书上的所有产权共有人协议并经公证确定一名迁入人。与迁入人共同居住生活的配偶、子女、父母可以随同迁入。
在我市通过购买、受赠、继承等途径，拥有了公寓房合法所有权的人员，凭我市房屋产权管理部门发放的房屋产权证或者已经在房产管理部门登记备案的购房合同，可以申请将本人及其共同居住生活的配偶、子女、父母户口迁入我市房屋所在地城镇。
请注意，这一问一答，颇有点意思。
群众问的是“在长沙贷款买房，但是房产证未下来。请问这种情况下要怎么落户长沙？需要哪些资料？” （人家并没有问，公寓是否可以落户这个问题）
政府人员完全可以回答，拿着房产证或合同，直接就可以落户。因为按照长公通〔2018〕43号文，不管是住宅、商业用房、商住两用房或办公用房都可以落。
现在比较灵活的一点是，原通知房产证可以落，合同能不能落没说，现在拿着合同就可以落。
然而，吊轨的一点就是。
为什么最后一句单单又提了一句“公寓”强调了公寓也能享受这个权利，颇有一点“此地无银三百两”的感觉，生怕你不知道公寓能落户的规定。
3从这反常的态度，我们可以看出长沙房地产主管部门甚至地方政府那种“又怕你不来，又怕你胡来”的矛盾心态。
第一、想放松公寓市场的调控，然而绝不明发通知，只是通过这样一个不是渠道的渠道进行“暗示”。
道理大家都明白，对于2019年的中国，房地产就是政治，更何况对于长沙这个全国最严，把炒房当做阶级矛盾来抓的城市。千万不能学开封，政策一日游，没吃到狗肉，反而弄得一身腥。
第二、放松的只是公寓。 对于调控的主角——住宅，并未有一丝放松。这既有“探路”的意思，也不至于影响大局。因为最权威的国家70城房价指数，统计口径只是商品住宅，商业用地的公寓并未纳入统计，所以公寓价格即使稍涨一些，并不会反映到里面。
第三、至少公寓多消化一些 ，也能为长沙哪些正在被政策按在地上死死摩擦的开发商争取一些现金流，毕竟秋天来了，冬天更是不远啦，苍蝇再小也是肉，能多一点是一点。
4长沙的公寓存量确实不小。
图3
▲灰色柱状图是公寓的供应面积，蓝色柱状图是公寓消化小面积。
然而和其他城市不同的是， 长沙的公寓价格普遍高于毛坯住宅。
为什么会这样，长沙的朋友告诉笔者。长沙限购太严，很多人买住宅买不到只能转向不限购的公寓。另外买完公寓可以入户，再买住宅，实现“曲线救国”。
然而，长沙2018年底明确暂停办理商业的落户手续，客户购买商业公寓的意愿大大降低。公寓市场立刻变成了市场大量供货、产品同质化严重，客户投资变理性、观望情绪加重；
具相关机构统计， 长沙市场公寓去化周期将近20月。
所以，把马上就要进入积压状态的公寓市场，去去库存，更何况打着“人口流入、人才引进”的大旗，我想这是任何人都说不出二话的， 毕竟人口引入是国家2019年最正确的一件事。
5然而，如果你认为这就是长沙地方政府的全部心思，你就把问题想浅了。
或许， 公寓入户是长沙更大棋局的第一步。
长沙现在已经是全国楼市严调控的一个标杆，对于这座城市这既是荣誉又是枷锁，对于地方政府来说，除非全国性放开，否者绝无单独放开的道理。
然而，全国的投资者都知道，长沙是所有二线城市的“第一洼地”，一个人口六千万的省的省会，房价只和拉萨平齐，尚且赶不上长三角大部分的地级市，是怎样的一个增值潜力。
地方政府对全国投资者说：你想来抢这个大红包吗？
全国投资者说：当然。
地方政府说：好，请现为这个城市去一去公寓的库存，ok。
对于全国房产投资者，这是一个选择题，也是一个送分题。
但是能不能得分，就看你的资金状况和耐心，毕竟公寓需要首付五折，入户后一年后才能买房。
对于长沙地方政府，这是一个一箭双雕甚至几雕的“因城施策”。
公寓去了库存，为住宅又增加了“准客户量”。
对于更多的如长沙一样，不敢动，但不甘心的一二线城市，这则是一个小小实验。
如果长沙的实验成功，则可以变成又一个“曲线救国”的样板。
1最近全国房地产市场极为静淡，因为“不将房地产作为短期刺激经济的手段”的最高指示一出，今年下半年大范围再现上半年“小阳春”的局面可能性已经为零。
国家靠不上，救市靠自己。
从七月开始，一些城市，还是开始了一些试探性的小动作。
1、上海8月6日临港放松人才购房资格，5年社保转3年。
改变虽然不大，但是至少在这个全国一线城市限购铁幕上，打出了透光的眼儿。
2、珠海中心区香洲区、横琴新区，8月29日进一步放宽了限购条件。
不公布，只执行，成了珠海放松调控的法门。我想这会被越来越多的城市效仿。
3、天津放开片区指导价定价原则，允许开发企业自主定价。
这一段，天津房地产降价甚至暴跌的消息一个接一个出现，放松限价只不过承认这个必须承认的事实，所以谈不上放松。
4、无锡放宽人才落户门槛，大专缴纳3个月社保即可落户。
无锡作为一个并不引人瞩目的二线城市，也开始抢人。颇有一点“和尚摸得，我为啥摸不得”的感觉，只不过和上面三个城市所不同的是，人家是“冷中调热”，而它是“热中更热”。这个苏州的邻居，会不会变成下一个苏州，我不知道。
然而，在林林总总的政策中，我觉得最聪明的还是当属长沙的“公寓入户政策”。
甚至，可以说， 这是2019年我所知道的最聪明的一次“因城施策”。
2九月初，在一次市长信箱咨询落户的问题，市公安局官方回复如下：
图1图2
根据《长沙市公安局关于进一步规范市外迁入人员落户条件的通知》(长公通〔2018〕43号)登记条件：在我市通过购买、受赠、继承、自建、单位分配等途径，拥有了住宅、商业用房、商住两用房或办公用房合法所有权的，实行“一房一户”落户，可以将本人户口迁入我市房屋所在地城镇地区。进行析产的住宅、商业用房、商住两用房或办公用房，由不动产权属证书上的所有产权共有人协议并经公证确定一名迁入人。与迁入人共同居住生活的配偶、子女、父母可以随同迁入。
在我市通过购买、受赠、继承等途径，拥有了公寓房合法所有权的人员，凭我市房屋产权管理部门发放的房屋产权证或者已经在房产管理部门登记备案的购房合同，可以申请将本人及其共同居住生活的配偶、子女、父母户口迁入我市房屋所在地城镇。
请注意，这一问一答，颇有点意思。
群众问的是“在长沙贷款买房，但是房产证未下来。请问这种情况下要怎么落户长沙？需要哪些资料？” （人家并没有问，公寓是否可以落户这个问题）
政府人员完全可以回答，拿着房产证或合同，直接就可以落户。因为按照长公通〔2018〕43号文，不管是住宅、商业用房、商住两用房或办公用房都可以落。
现在比较灵活的一点是，原通知房产证可以落，合同能不能落没说，现在拿着合同就可以落。
然而，吊轨的一点就是。
为什么最后一句单单又提了一句“公寓”强调了公寓也能享受这个权利，颇有一点“此地无银三百两”的感觉，生怕你不知道公寓能落户的规定。
3从这反常的态度，我们可以看出长沙房地产主管部门甚至地方政府那种“又怕你不来，又怕你胡来”的矛盾心态。
第一、想放松公寓市场的调控，然而绝不明发通知，只是通过这样一个不是渠道的渠道进行“暗示”。
道理大家都明白，对于2019年的中国，房地产就是政治，更何况对于长沙这个全国最严，把炒房当做阶级矛盾来抓的城市。千万不能学开封，政策一日游，没吃到狗肉，反而弄得一身腥。
第二、放松的只是公寓。 对于调控的主角——住宅，并未有一丝放松。这既有“探路”的意思，也不至于影响大局。因为最权威的国家70城房价指数，统计口径只是商品住宅，商业用地的公寓并未纳入统计，所以公寓价格即使稍涨一些，并不会反映到里面。
第三、至少公寓多消化一些 ，也能为长沙哪些正在被政策按在地上死死摩擦的开发商争取一些现金流，毕竟秋天来了，冬天更是不远啦，苍蝇再小也是肉，能多一点是一点。
4长沙的公寓存量确实不小。
图3
▲灰色柱状图是公寓的供应面积，蓝色柱状图是公寓消化小面积。
然而和其他城市不同的是， 长沙的公寓价格普遍高于毛坯住宅。
为什么会这样，长沙的朋友告诉笔者。长沙限购太严，很多人买住宅买不到只能转向不限购的公寓。另外买完公寓可以入户，再买住宅，实现“曲线救国”。
然而，长沙2018年底明确暂停办理商业的落户手续，客户购买商业公寓的意愿大大降低。公寓市场立刻变成了市场大量供货、产品同质化严重，客户投资变理性、观望情绪加重；
具相关机构统计， 长沙市场公寓去化周期将近20月。
所以，把马上就要进入积压状态的公寓市场，去去库存，更何况打着“人口流入、人才引进”的大旗，我想这是任何人都说不出二话的， 毕竟人口引入是国家2019年最正确的一件事。
5然而，如果你认为这就是长沙地方政府的全部心思，你就把问题想浅了。
或许， 公寓入户是长沙更大棋局的第一步。
长沙现在已经是全国楼市严调控的一个标杆，对于这座城市这既是荣誉又是枷锁，对于地方政府来说，除非全国性放开，否者绝无单独放开的道理。
然而，全国的投资者都知道，长沙是所有二线城市的“第一洼地”，一个人口六千万的省的省会，房价只和拉萨平齐，尚且赶不上长三角大部分的地级市，是怎样的一个增值潜力。
地方政府对全国投资者说：你想来抢这个大红包吗？
全国投资者说：当然。
地方政府说：好，请现为这个城市去一去公寓的库存，ok。
对于全国房产投资者，这是一个选择题，也是一个送分题。
但是能不能得分，就看你的资金状况和耐心，毕竟公寓需要首付五折，入户后一年后才能买房。
对于长沙地方政府，这是一个一箭双雕甚至几雕的“因城施策”。
公寓去了库存，为住宅又增加了“准客户量”。
对于更多的如长沙一样，不敢动，但不甘心的一二线城市，这则是一个小小实验。
如果长沙的实验成功，则可以变成又一个“曲线救国”的样板。
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