A股第三只千元股诞生，颜值经济催生千亿医美巨头！
受2020年业绩增长强劲以及大手笔分红影响，爱美客9日股价升破1000元，成为继贵州茅台、石头科技之后A股市场第三只千元股。当天爱美客涨停收盘，报1088.40元，总市值达1308亿元。
不过，公司市盈率水平已高达290倍。深交所对爱美客火速问询，要求公司补充说明制定此次利润分配预案的主要考虑、确定依据及其合理性，与公司业绩成长是否匹配等。
颜值经济催生千亿医美巨头
爱美客在2020年9月登陆创业板，是一家专注玻尿酸研发、生产和销售的公司。自上市以来半年不到的时间，爱美客股价表现异常勇猛，2月9日，爱美客早盘高开后迅速突破千元大关，最终涨停报收1088.40元/股，成为沪深两市第三高价股，仅次于贵州茅台、石头科技。伴随股价大涨，这只新晋千元股的PE（市盈率）水平已高达290倍。
昨日晚间，爱美客披露年报。公司2020年实现营业收入709,290,197.00元，同比增长27.18%；实现归属于上市公司股东的净利润439,748,783.82元，同比增长43.93%；基本每股收益4.51元/股。
从产品收入分析，爱美客全年业绩超预期主要源自以嗨体为核心产品的溶液类注射针剂。嗨体是一款专门针对颈纹治疗的产品，2020年，该类产品实现营业收入4.47亿元，较上年同期增长82.85%。该部分收入占据公司总营收比重为63%，成为公司业绩增长的核心驱动因素。
2020年爱美客毛利率高达92.17%，高于贵州茅台91%左右的毛利率。从净利率来看，去年公司净利率61.10%，较2017年34.49%的净利率提高26.61个百分点，远高于医药公司。除去非银金融类、ST公司，实属罕见。
这一方面是由于医美行业需求爆发式增长，消费者对市场价格有较高容忍度，而成本较低。另一方面爱美客在细分领域已占据较强的优势，未大幅增加费用来营销开拓市场。
统计数据显示，从就诊人数看，2011年至2017年我国整形外科医院、美容医院的门诊数量合计就诊人数年均复合增长率高达29.54%。其中透明质酸钠和肉毒毒素已经成为最受欢迎的医疗美容项目，据国际整形美容医学会统计，2017年两个项目占全球医疗美容项目数的比例分别为17.35%和16.47%。
市面上注射透明质酸钠价格有的高达将近10000元每支，而爱美客去年透明质酸钠原材料采购平均单价为144.14元/克，产品销售单价约30元每支。
记者发现，以5年时间段来看，2015-2020年爱美客营收增长5.33倍，而同期营业成本仅增长1.6倍。主要是销售费用和管理费用并未与营收同步增长，去年在营收大幅增长的情况下，这两项分别为0.74亿元、0.44亿元，分别下降4.68%、9.54%，其中爱美客销售费用占营收10.44%，而医疗、医药行业销售费用动辄数亿，比重占营收过半。
并且，爱美客的销售模式直销为主、经销为辅，在部分地区采用买断式经销的模式进行销售。2017-2019年其新增客户分别为478家、614家和829家，2019年底客户数达到1503家。
截至去年末，爱美客仅拥有160名销售和市场人员，就覆盖了全国31个省、市、自治区，覆盖国内大约5000家医美机构。
罕见高分红引热议
与上市公司年报同步推出的，还有一份受到市场极大关注的利润分配预案。根据公告，爱美客拟以120,200,000股为基数，向全体股东每10股派发现金红利35元（含税），并以资本公积金向全体股东每10股转增8股。
爱美客的分红力度之大市场罕见。以分配预案的股本基数1.2亿股测算，若向全体股东每10股派发现金红利35元，现金分红金额将达到约4.2亿元。该派发比例高达2020年公司净利润的近96%。
“这样高比例的分红很少见，一般公司能分出60%利润就相当不错了。”透镜公司研究创始人况玉清向证券时报记者表示。
就选择“拟10转8派35元”的原因，爱美客称，系基于公司持续、稳健的盈利能力和良好的财务状况，以及对未来发展的良好预期，为积极合理回报投资者、共享企业价值。
“一般公司选择高送转、高分红无非两种目的，一是确实强烈看好公司，二是市值管理的动机。”有市场人士向记者表示。
值得注意的是，监管层也关注到爱美客的最新利润分配预案。2月9日，爱美客收到深交所问询，深交所要求公司补充说明制定此次利润分配预案的主要考虑、确定依据及其合理性，与公司业绩成长是否匹配，以及此次利润分配预案的提议人、公司筹划及决策过程等。
此外，深交所指出，2021年1月4日至2月8日，公司股价累计上涨38.47%，同期创业板综指上涨0.08%，要求爱美客补充说明公司近一个月接受媒体采访、机构调研的情况，是否存在向特定投资者泄露未公开重大信息等违反信息披露公平性原则的情形，是否存在配合炒作股价情形。
后续估值怎么看？
受益于近年来下游市场医美服务行业的迅速发展，尤其是非手术类医美服务消费群体扩大和市场规模快速增长，爱美客这些年的营收和净利润均保持高速增长，其中营收从2014年的0.75亿元增长至2020年的7.09亿元，净利润从2014年的0.28亿元增长至2020年的4.4亿元。2019年，爱美客玻尿酸产品售量市占率为26.5%，首次超过进口品牌，居行业第一。
关于如何看待爱美客未来的公司价值，浙商证券称，爱美客长期增长动力充分，上调盈利预测，预计2021/2022/2023年公司收入同比增长56%/46%/36%，归母净利同比增长53%/43%/36%，值得长期重点关注，维持 “增持”评级。
国信证券表示，作为国内医美玻尿酸领军企业，已在渠道、研发、品牌层面树立了极强的壁垒。短期来看，公司现有嗨体等优势产品仍有增长空间，爱芙莱、宝尼达等产品在20年疫情低基数上亦有望取得恢复性增长；中长期看，公司瞄准前景广阔的医美各细分赛道，积极开拓新产品线，打造医美产品矩阵，凭借强大的营销和渠道能力，有望持续巩固龙头地位并充分享受行业成长红利。
中信建投中小市值首席分析师叶乐表示，落实到投资上来讲，现在大家可以给爱美客2022年100倍PE的估值，核心还是看好赛道，医美行业现在还处在一个很早期的阶段。
华西证券研报分析显示，分产品看2020年爱美客旗下嗨体类产品销售超预期，注射类玻尿酸则低于预期。注射类玻尿酸的出货价基本稳定，但是注射填充类玻尿酸品牌多竞争激烈，加上2020年疫情影响，导致该板块业绩下滑。同时，随着爱美客股价一路高歌猛进，部分投资者开始担忧其估值消化问题。不过，需要注意的是，当前爱美客的估值已高达290倍。对标生物制药、消费行业、日化行业，其估值都已显著高于行业平均水平。
蜂赢国际综合自证券时报、新华社、长江商报、上海证券报、澎湃新闻等
受2020年业绩增长强劲以及大手笔分红影响，爱美客9日股价升破1000元，成为继贵州茅台、石头科技之后A股市场第三只千元股。当天爱美客涨停收盘，报1088.40元，总市值达1308亿元。
不过，公司市盈率水平已高达290倍。深交所对爱美客火速问询，要求公司补充说明制定此次利润分配预案的主要考虑、确定依据及其合理性，与公司业绩成长是否匹配等。
颜值经济催生千亿医美巨头
爱美客在2020年9月登陆创业板，是一家专注玻尿酸研发、生产和销售的公司。自上市以来半年不到的时间，爱美客股价表现异常勇猛，2月9日，爱美客早盘高开后迅速突破千元大关，最终涨停报收1088.40元/股，成为沪深两市第三高价股，仅次于贵州茅台、石头科技。伴随股价大涨，这只新晋千元股的PE（市盈率）水平已高达290倍。
昨日晚间，爱美客披露年报。公司2020年实现营业收入709,290,197.00元，同比增长27.18%；实现归属于上市公司股东的净利润439,748,783.82元，同比增长43.93%；基本每股收益4.51元/股。
从产品收入分析，爱美客全年业绩超预期主要源自以嗨体为核心产品的溶液类注射针剂。嗨体是一款专门针对颈纹治疗的产品，2020年，该类产品实现营业收入4.47亿元，较上年同期增长82.85%。该部分收入占据公司总营收比重为63%，成为公司业绩增长的核心驱动因素。
2020年爱美客毛利率高达92.17%，高于贵州茅台91%左右的毛利率。从净利率来看，去年公司净利率61.10%，较2017年34.49%的净利率提高26.61个百分点，远高于医药公司。除去非银金融类、ST公司，实属罕见。
这一方面是由于医美行业需求爆发式增长，消费者对市场价格有较高容忍度，而成本较低。另一方面爱美客在细分领域已占据较强的优势，未大幅增加费用来营销开拓市场。
统计数据显示，从就诊人数看，2011年至2017年我国整形外科医院、美容医院的门诊数量合计就诊人数年均复合增长率高达29.54%。其中透明质酸钠和肉毒毒素已经成为最受欢迎的医疗美容项目，据国际整形美容医学会统计，2017年两个项目占全球医疗美容项目数的比例分别为17.35%和16.47%。
市面上注射透明质酸钠价格有的高达将近10000元每支，而爱美客去年透明质酸钠原材料采购平均单价为144.14元/克，产品销售单价约30元每支。
记者发现，以5年时间段来看，2015-2020年爱美客营收增长5.33倍，而同期营业成本仅增长1.6倍。主要是销售费用和管理费用并未与营收同步增长，去年在营收大幅增长的情况下，这两项分别为0.74亿元、0.44亿元，分别下降4.68%、9.54%，其中爱美客销售费用占营收10.44%，而医疗、医药行业销售费用动辄数亿，比重占营收过半。
并且，爱美客的销售模式直销为主、经销为辅，在部分地区采用买断式经销的模式进行销售。2017-2019年其新增客户分别为478家、614家和829家，2019年底客户数达到1503家。
截至去年末，爱美客仅拥有160名销售和市场人员，就覆盖了全国31个省、市、自治区，覆盖国内大约5000家医美机构。
罕见高分红引热议
与上市公司年报同步推出的，还有一份受到市场极大关注的利润分配预案。根据公告，爱美客拟以120,200,000股为基数，向全体股东每10股派发现金红利35元（含税），并以资本公积金向全体股东每10股转增8股。
爱美客的分红力度之大市场罕见。以分配预案的股本基数1.2亿股测算，若向全体股东每10股派发现金红利35元，现金分红金额将达到约4.2亿元。该派发比例高达2020年公司净利润的近96%。
“这样高比例的分红很少见，一般公司能分出60%利润就相当不错了。”透镜公司研究创始人况玉清向证券时报记者表示。
就选择“拟10转8派35元”的原因，爱美客称，系基于公司持续、稳健的盈利能力和良好的财务状况，以及对未来发展的良好预期，为积极合理回报投资者、共享企业价值。
“一般公司选择高送转、高分红无非两种目的，一是确实强烈看好公司，二是市值管理的动机。”有市场人士向记者表示。
值得注意的是，监管层也关注到爱美客的最新利润分配预案。2月9日，爱美客收到深交所问询，深交所要求公司补充说明制定此次利润分配预案的主要考虑、确定依据及其合理性，与公司业绩成长是否匹配，以及此次利润分配预案的提议人、公司筹划及决策过程等。
此外，深交所指出，2021年1月4日至2月8日，公司股价累计上涨38.47%，同期创业板综指上涨0.08%，要求爱美客补充说明公司近一个月接受媒体采访、机构调研的情况，是否存在向特定投资者泄露未公开重大信息等违反信息披露公平性原则的情形，是否存在配合炒作股价情形。
后续估值怎么看？
受益于近年来下游市场医美服务行业的迅速发展，尤其是非手术类医美服务消费群体扩大和市场规模快速增长，爱美客这些年的营收和净利润均保持高速增长，其中营收从2014年的0.75亿元增长至2020年的7.09亿元，净利润从2014年的0.28亿元增长至2020年的4.4亿元。2019年，爱美客玻尿酸产品售量市占率为26.5%，首次超过进口品牌，居行业第一。
关于如何看待爱美客未来的公司价值，浙商证券称，爱美客长期增长动力充分，上调盈利预测，预计2021/2022/2023年公司收入同比增长56%/46%/36%，归母净利同比增长53%/43%/36%，值得长期重点关注，维持 “增持”评级。
国信证券表示，作为国内医美玻尿酸领军企业，已在渠道、研发、品牌层面树立了极强的壁垒。短期来看，公司现有嗨体等优势产品仍有增长空间，爱芙莱、宝尼达等产品在20年疫情低基数上亦有望取得恢复性增长；中长期看，公司瞄准前景广阔的医美各细分赛道，积极开拓新产品线，打造医美产品矩阵，凭借强大的营销和渠道能力，有望持续巩固龙头地位并充分享受行业成长红利。
中信建投中小市值首席分析师叶乐表示，落实到投资上来讲，现在大家可以给爱美客2022年100倍PE的估值，核心还是看好赛道，医美行业现在还处在一个很早期的阶段。
华西证券研报分析显示，分产品看2020年爱美客旗下嗨体类产品销售超预期，注射类玻尿酸则低于预期。注射类玻尿酸的出货价基本稳定，但是注射填充类玻尿酸品牌多竞争激烈，加上2020年疫情影响，导致该板块业绩下滑。同时，随着爱美客股价一路高歌猛进，部分投资者开始担忧其估值消化问题。不过，需要注意的是，当前爱美客的估值已高达290倍。对标生物制药、消费行业、日化行业，其估值都已显著高于行业平均水平。
蜂赢国际综合自证券时报、新华社、长江商报、上海证券报、澎湃新闻等
延期交付赔偿金设上限，海淀又一共有产权房被质疑“霸王条款”
新京报
继金隅凤栖家园被质疑存“霸王条款”后，近日，海淀区又一共有产权房项目同样被购房人质疑存“霸王条款”。瑞泽家园的多位购房人向新京报记者反映，已经交了定金、首付款等款项，但是发现预售合同中存在很多“霸王条款”，比如延期交付退款不支付利息、赔偿金额设置上限等，“开发商要求只有签了合同才能往下谈，根本就不给我们协商的余地。”
对于瑞泽家园预售合同条款问题，2月5日，项目开发商北京建海汇合房地产开发有限公司（简称“建海汇合地产”）股东方北京建地产工回复称，瑞泽家园这两天已经按照政府要求跟客户进行一轮电话沟通，将再次征询客户意见。
对此，业内人士表示，要加紧管理共有产权房项目预售程序，以免政府给予购房人的福利保障空间打折扣。
退款无利息、违约金设上限，开发商违约成本低？
2020年11月13日，位于海淀区京新高速西侧、北清路北侧的瑞泽家园共有产权房项目启动申购登记，12月26日启动选房工作。根据海淀区人民政府信息公开公示，该项目规划地上总建筑面积约13.24万平方米，其中共有产权住房地上建筑面积约12.76万平方米，总套数1518套，含全装修费用销售均价3.7万元/平方米。
瑞泽家园共有产权房地上建筑面积约12.76万平方米，总套数1518套。图片来源 海淀区人民政府信息公开
瑞泽家园购房人于新（化名）告诉新京报记者，“包括自己在内的部分购房人在2021年1月中旬交了100万元左右的首付款，但是与开发商将要签订预售合同同时发现，里面存在很多‘霸王条款’，比如因开发商导致的交付延期等问题，退款无息或对赔偿金额设置上限等，开发商违约成本低。”
据于新介绍，项目预售合同中规定，如果购房人逾期付款90日内，需要按照累计应付款的2%向开发商支付违约金，开发商方不解除合同的，购房人按日计算向甲方支付逾期应付款万分之一的违约金。
“可是，遇到开发商延期交付的问题时，就不这么赔付了。”于新说，项目预售合同规定了“逾期交付责任”，若逾期在90日之内，开发商按日向购房人支付已付全部购房款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，购房人有权解除合同，解除合同后，开发商30日内无息退还已付全部购房款，并按已付全部购房款的2%向购房人支付违约金。若购房人不解除合同，自合同约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，开发商按日向购房人支付已付全部购房款万分之一的违约金，但该违约金总额最高不超过购房人已付全部购房款的2%。”
事实上，关于瑞泽家园预售合同中存在的诸如赔偿金额设置上限等条款，在金隅凤栖家园预售合同中同样存在。金隅凤栖家园和瑞泽家园均位于海淀区，两个共有产权房项目同时申购、摇号、选房。
2021年1月28日，新京报曾以《海淀一共有产权房被质疑存“霸王条款”业内：部分内容不合情理》为题报道，金隅凤栖家园项目购房者反映，与开发商要签订的预售合同中，开发商有意规避自身风险，降低违约成本，比如逾期退款不支付利息、免责范围过大等，涉嫌侵犯购房人的正当权益，要求通过协商修改某些条款。
关于延期交付赔偿，北京其他共有产权住房项目预售合同中是如何约定的呢？
对此，新京报记者对比蓝境佳园、通成家园、北投和苑项目等几个共有产权房项目预售合同，其中规定一般是，如果开发商逾期交付，逾期规定时间外，购房人解除合同的，开发商除了退还房价款（含已付贷款部分）外，还会按照中国人民银行公布的同期贷款基准利率计算给付利息；在违约金方面，按照每日赔偿违约金外，并未规定上限。
除了上述问题外，瑞泽家园部分购房人还反映，“如果购房人想解除购房关系，也并不容易。按照补充合同中规定，如果退房，购房人必须办理完毕银行所欠房屋贷款的还款手续。这也难住了一些贷款买房的人。”
补充合同对退房流程做出规定，遭到部分购房人质疑。图片来源 受访者供图
相关部门要求开发企业征求业主意见、修改完善合同
对于瑞泽家园预售合同中的条款问题，购房人马晨（化名）告诉记者，“我们部分购房人多次找过开发商方面协商合同条款一事，但是工作人员却告诉购房人不签订合同就没资格谈事。我们取得了购房资格，又交了定金、首付款等款项，凭什么就没有商量的资格？”
新京报记者注意到，关于瑞泽家园项目的问题，北京市住建委曾在1月15日发布消息称，北京市住房和城乡建设委员会联合海淀区房屋管理局对海淀区金隅凤栖家园和瑞泽家园两个共有产权住房项目进行了专项检查，分别约谈了项目负责人，不得擅自更改摇号公告内已公示的《北京市共有产权住房预售合同》各项条款；要主动搭建平台，畅通沟通渠道，做好购房人关切问题的回应和解答工作。
瑞泽家园项目官方微信公众号1月29日发文称，针对客户提出的增加沟通渠道，修改部分预售合同条款等事宜，该公司已根据“北京市住建委联合海淀区房管局对金隅凤栖家园和瑞泽家园两个共有产权住房项目开展专项检查”的要求逐步落实。关于合同条款修改事宜，近期该公司将开始以电话回访的形式，征求各位购房人的建议，后续任何修改对全体业主具备同等法律效力，不会因为签订合同的先后而区别对待。
瑞泽家园项目微信公众号发文称，针对客户提出的增加沟通渠道，修改部分预售合同条款等事宜，已根据相关部门要求逐步落实。图片来源 瑞泽家园微信公众号
2月2日，海淀区房管局发布消息称，近日，该局对整改落实情况进行了跟踪检查，对于瑞泽家园项目开发企业在房屋买卖合同补充约定中存在不合理、减轻或免除开发企业承担的责任或不合理的加重买受人责任条款的行为，该局责令开发企业认真听取业主诉求，征求业主意见，修改完善合同并向全体业主公示，同时，主动与业主沟通，尽快协商一致。
为进一步了解此事的后续处理情况，2月3日，新京报记者多次拨打瑞泽家园所留处理此事的电话，但一直无人接听。2月5日，建海汇合地产股东方北京建工地产回复称，瑞泽家园项目这两天按照政府要求已跟客户进行一轮电话沟通，将再次征询客户意见。
律师：个别条款涉嫌违背民法典
对于瑞泽家园项目预售合同中存在的诸如开发商赔偿金设定上限等问题，北京金诉律师事务所主任王玉臣表示，这个上限不是法定的，只是开发商的格式条款，利用其优势地位来降低其风险和责任。对业主来说，是十分不公平的，尤其是对延期交付很久的楼盘。
在北京金诉律师事务所执行主任王佳红律师看来，“上述共有产权房项目属于偏保障性住房，按照当前的房地产市场情况来看，这属于偏抢手的产品。要避免因买卖任何一方的意志强加于人，而形成一方独大的境地，最终，难以达到公平、公正的交易模式。” 王佳红表示，如果双方所签订的合同条款属于格式条款，根据《民法典》第496条的规定，提供格式条款的一方未履行提示或者说明义务，致使对方没有注意或者理解与其有重大利害关系的条款的，对方可以主张该条款不成为合同的内容。此外，如果提供格式条款一方不合理地免除或者减轻其责任、加重对方责任、限制或排除对方主要权利，该格式条款无效，不能约束对方。
北京一位不愿具名的业内人士表示，政府推出共有产权房的初衷应该是解决刚需人群的居住问题，本意是减轻购房者买房负担，开发商单方强制条款降低自身风险，却增加了购房者负担。如此一来，开发商就涉嫌变相获取利益，赚取政策利润的同时，将经营压力转嫁于购房者，这会使政府给予购房人的福利保障空间大打折扣。”
上述业内人士进一步表示，从长远角度看，政府方面应该就共有产权住房交付等问题作出进一步规范和要求，才更有利于保障性住房的健康发展。
新京报
继金隅凤栖家园被质疑存“霸王条款”后，近日，海淀区又一共有产权房项目同样被购房人质疑存“霸王条款”。瑞泽家园的多位购房人向新京报记者反映，已经交了定金、首付款等款项，但是发现预售合同中存在很多“霸王条款”，比如延期交付退款不支付利息、赔偿金额设置上限等，“开发商要求只有签了合同才能往下谈，根本就不给我们协商的余地。”
对于瑞泽家园预售合同条款问题，2月5日，项目开发商北京建海汇合房地产开发有限公司（简称“建海汇合地产”）股东方北京建地产工回复称，瑞泽家园这两天已经按照政府要求跟客户进行一轮电话沟通，将再次征询客户意见。
对此，业内人士表示，要加紧管理共有产权房项目预售程序，以免政府给予购房人的福利保障空间打折扣。
退款无利息、违约金设上限，开发商违约成本低？
2020年11月13日，位于海淀区京新高速西侧、北清路北侧的瑞泽家园共有产权房项目启动申购登记，12月26日启动选房工作。根据海淀区人民政府信息公开公示，该项目规划地上总建筑面积约13.24万平方米，其中共有产权住房地上建筑面积约12.76万平方米，总套数1518套，含全装修费用销售均价3.7万元/平方米。
瑞泽家园共有产权房地上建筑面积约12.76万平方米，总套数1518套。图片来源 海淀区人民政府信息公开
瑞泽家园购房人于新（化名）告诉新京报记者，“包括自己在内的部分购房人在2021年1月中旬交了100万元左右的首付款，但是与开发商将要签订预售合同同时发现，里面存在很多‘霸王条款’，比如因开发商导致的交付延期等问题，退款无息或对赔偿金额设置上限等，开发商违约成本低。”
据于新介绍，项目预售合同中规定，如果购房人逾期付款90日内，需要按照累计应付款的2%向开发商支付违约金，开发商方不解除合同的，购房人按日计算向甲方支付逾期应付款万分之一的违约金。
“可是，遇到开发商延期交付的问题时，就不这么赔付了。”于新说，项目预售合同规定了“逾期交付责任”，若逾期在90日之内，开发商按日向购房人支付已付全部购房款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，购房人有权解除合同，解除合同后，开发商30日内无息退还已付全部购房款，并按已付全部购房款的2%向购房人支付违约金。若购房人不解除合同，自合同约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，开发商按日向购房人支付已付全部购房款万分之一的违约金，但该违约金总额最高不超过购房人已付全部购房款的2%。”
事实上，关于瑞泽家园预售合同中存在的诸如赔偿金额设置上限等条款，在金隅凤栖家园预售合同中同样存在。金隅凤栖家园和瑞泽家园均位于海淀区，两个共有产权房项目同时申购、摇号、选房。
2021年1月28日，新京报曾以《海淀一共有产权房被质疑存“霸王条款”业内：部分内容不合情理》为题报道，金隅凤栖家园项目购房者反映，与开发商要签订的预售合同中，开发商有意规避自身风险，降低违约成本，比如逾期退款不支付利息、免责范围过大等，涉嫌侵犯购房人的正当权益，要求通过协商修改某些条款。
关于延期交付赔偿，北京其他共有产权住房项目预售合同中是如何约定的呢？
对此，新京报记者对比蓝境佳园、通成家园、北投和苑项目等几个共有产权房项目预售合同，其中规定一般是，如果开发商逾期交付，逾期规定时间外，购房人解除合同的，开发商除了退还房价款（含已付贷款部分）外，还会按照中国人民银行公布的同期贷款基准利率计算给付利息；在违约金方面，按照每日赔偿违约金外，并未规定上限。
除了上述问题外，瑞泽家园部分购房人还反映，“如果购房人想解除购房关系，也并不容易。按照补充合同中规定，如果退房，购房人必须办理完毕银行所欠房屋贷款的还款手续。这也难住了一些贷款买房的人。”
补充合同对退房流程做出规定，遭到部分购房人质疑。图片来源 受访者供图
相关部门要求开发企业征求业主意见、修改完善合同
对于瑞泽家园预售合同中的条款问题，购房人马晨（化名）告诉记者，“我们部分购房人多次找过开发商方面协商合同条款一事，但是工作人员却告诉购房人不签订合同就没资格谈事。我们取得了购房资格，又交了定金、首付款等款项，凭什么就没有商量的资格？”
新京报记者注意到，关于瑞泽家园项目的问题，北京市住建委曾在1月15日发布消息称，北京市住房和城乡建设委员会联合海淀区房屋管理局对海淀区金隅凤栖家园和瑞泽家园两个共有产权住房项目进行了专项检查，分别约谈了项目负责人，不得擅自更改摇号公告内已公示的《北京市共有产权住房预售合同》各项条款；要主动搭建平台，畅通沟通渠道，做好购房人关切问题的回应和解答工作。
瑞泽家园项目官方微信公众号1月29日发文称，针对客户提出的增加沟通渠道，修改部分预售合同条款等事宜，该公司已根据“北京市住建委联合海淀区房管局对金隅凤栖家园和瑞泽家园两个共有产权住房项目开展专项检查”的要求逐步落实。关于合同条款修改事宜，近期该公司将开始以电话回访的形式，征求各位购房人的建议，后续任何修改对全体业主具备同等法律效力，不会因为签订合同的先后而区别对待。
瑞泽家园项目微信公众号发文称，针对客户提出的增加沟通渠道，修改部分预售合同条款等事宜，已根据相关部门要求逐步落实。图片来源 瑞泽家园微信公众号
2月2日，海淀区房管局发布消息称，近日，该局对整改落实情况进行了跟踪检查，对于瑞泽家园项目开发企业在房屋买卖合同补充约定中存在不合理、减轻或免除开发企业承担的责任或不合理的加重买受人责任条款的行为，该局责令开发企业认真听取业主诉求，征求业主意见，修改完善合同并向全体业主公示，同时，主动与业主沟通，尽快协商一致。
为进一步了解此事的后续处理情况，2月3日，新京报记者多次拨打瑞泽家园所留处理此事的电话，但一直无人接听。2月5日，建海汇合地产股东方北京建工地产回复称，瑞泽家园项目这两天按照政府要求已跟客户进行一轮电话沟通，将再次征询客户意见。
律师：个别条款涉嫌违背民法典
对于瑞泽家园项目预售合同中存在的诸如开发商赔偿金设定上限等问题，北京金诉律师事务所主任王玉臣表示，这个上限不是法定的，只是开发商的格式条款，利用其优势地位来降低其风险和责任。对业主来说，是十分不公平的，尤其是对延期交付很久的楼盘。
在北京金诉律师事务所执行主任王佳红律师看来，“上述共有产权房项目属于偏保障性住房，按照当前的房地产市场情况来看，这属于偏抢手的产品。要避免因买卖任何一方的意志强加于人，而形成一方独大的境地，最终，难以达到公平、公正的交易模式。” 王佳红表示，如果双方所签订的合同条款属于格式条款，根据《民法典》第496条的规定，提供格式条款的一方未履行提示或者说明义务，致使对方没有注意或者理解与其有重大利害关系的条款的，对方可以主张该条款不成为合同的内容。此外，如果提供格式条款一方不合理地免除或者减轻其责任、加重对方责任、限制或排除对方主要权利，该格式条款无效，不能约束对方。
北京一位不愿具名的业内人士表示，政府推出共有产权房的初衷应该是解决刚需人群的居住问题，本意是减轻购房者买房负担，开发商单方强制条款降低自身风险，却增加了购房者负担。如此一来，开发商就涉嫌变相获取利益，赚取政策利润的同时，将经营压力转嫁于购房者，这会使政府给予购房人的福利保障空间大打折扣。”
上述业内人士进一步表示，从长远角度看，政府方面应该就共有产权住房交付等问题作出进一步规范和要求，才更有利于保障性住房的健康发展。
古时，一寡妇端午节进山，被一条蛇咬昏，醒来发现身处山洞中，一条碗口大蛇缠着她。大蛇口吐人言，竟叫她媳妇。大蛇讲述了十年前发生之事，寡妇听后泪流满面，抱住大蛇在洞里打滚。
永乐年间，在川陕相交的巫溪县山中，散布着一些偏僻的小村子，一个叫赵家湾村的小村里，有个叫赵成的猎人。
这赵成天生神力，十分的悍猛。那时山中常有麻老虎出没，他打猎时几次遇上，不但没有被虎吃，有一次还打掉了几颗老虎牙。
他21岁时娶了村里的姑娘陈秀莲，夫妻俩恩爱异常，日子过得很是幸福。
婚后不到半年，秀莲怀孕了。赵成一天进山打猎，说打几只山鸡回来给妻子补补身子。可他这一进山，就再也没有回来。
后来全村的人都进山找他，可毫无踪迹，就像人间蒸发了一般。妻子伤心万分，只有把孩子生下来，再一个人坚强抚养这个儿子。
转眼十年过去了，陈氏一直没有再嫁，成了一个27岁的老寡妇。
这天是端午节，陈氏进山去采些艾草和菖蒲，她一大早就背着背篓进山了。
在一个山谷中，一条清澈的小溪边生着许多香气飘散的青艾。
秀莲很是高兴，割了足够的艾草后，正准备回家时，一条小蛇游过来，对着她脚踝一口咬去。秀莲感觉脚踝处一麻，看见小蛇吓得大叫起来。慌忙间还没走几步，就天旋地转一头栽倒在地上。
秀莲醒来时，发现自己有些冰凉，睁眼一看，差点就再次吓昏过去。
此时她身处一个山洞中，洞壁上竟发着白光，一条碗口粗的大蛇，正盘绕着，将她缠在中央。秀莲身子颤抖起来，完全不知道该怎么办。
这时候，那大蛇见她睡来，突然将蛇身一摆，放开了一圈。大蛇双眼看着秀莲，突然蛇口一张说出话来：“秀莲媳妇，你别怕，我是赵成。”
秀莲一听呆住了，脑子转不过弯来，一条蛇竟说是自己丈夫？
大蛇说：“我妻别怕，十年前发生了一件事，让我变成了蛇，一直没法回家，你听我说完，就知道其中的原因了。”
“那年我进山打猎时，遇到一条大青蛇，那条大蛇一下扑上来，为夫和它战斗了许久，最终体力耗尽时，被它缠住拖进了这个山洞中。”
“那大蛇说，它是山里的蛇仙，已经开了灵智，听说人和蛇可以做夫妻，有个白蛇就嫁了一个人类郎君。于是就将为夫强行带回山洞，想和它配成一对。”
“为夫便说自己娶妻了，而且大蛇是蛇，为夫却是人类，怎么能做夫妻呢？大蛇说，我现在还不能变成人，等渡劫后才可以。现在只能将你变成蛇。大蛇对着为夫吹了几口气，我就变成了现在的样子。”
“变成蛇后，那大蛇便逼着为夫和她相好，她缠在我身上让我没法动弹，最后实在无奈，为夫只有从了这畜生。我虽然不得已和它配合夫妻，但我无时不想着能摆脱它，回到家中与我妻团聚。”
“我告诉大青蛇，说两个蛇配合不好玩，要变成人才有乐趣。那大蛇听了认为有理，便努力修炼，想要渡天劫。可是不久前它渡劫时，却被雷劈死了。这样我就恢复了自由，本来想回家，但又怕吓着我妻，今天见你来山中，才忍不住将你带来洞中，与我妻相会说明情况。”
听大蛇说完，秀莲相信了，这真是自己丈夫啊！她一点也不害怕了，抱着大蛇在地上高兴地翻滚起来。过了一会后，秀莲让大蛇跟自己回家。
大蛇却说不行，怕吓着村里人，说自己修炼到能变化时再回家。大蛇说她本来就是人变成的，只要法力到了，不用渡天劫即可以恢复人身。
夫妻二人久别重逢，述话许久。得知自己已经有了一个快十岁的儿子，那大蛇高兴得身子摆个不停。
过了两三个时辰，大蛇劝妻子先回去，让她照顾好儿子，说自己在此努力修炼，以求能尽早变回人身。
大蛇带着秀莲，将她送出洞口后，夫妻俩依依不舍地作别。
从这以后，陈寡妇像变了个人一样，每天都是笑呵呵的！她经常一个人往山里路，别人劝她说山里危险，她也不听。
就这样又过了一年。这天陈寡妇又和大蛇在洞中相会，这时山洞里响起一个老人的声音，那声音说：“赵成，你可知罪？”
夫妻俩都吓了一跳，大蛇回答不知。
那声音说：“赵成，我是这山里的山神。你以前入山打猎，害了许多兽族性命，故才有此一劫，这是对你的惩罚！但你夫妻情深，我可以现在就让你恢复人身。但你必须认罪，今后不得再猎杀动物，你可愿意？”
赵成想起这些年来自己的确杀生不少，于是诚心忏悔，求山神饶恕自己的罪行，将自己变回人身。
大蛇身上白光闪动间，果然变回了赵成，看上去和当年一样年轻。夫妻俩相拥而泣，再次朝洞中的山神拜谢后，欢欢喜欢的回家了。
这个故事叫《蛇夫》，来源于《静月斋民间故事》，作者：阿飞
文中的蛇妖是比较倒霉，强抢一个男人来做丈夫，却因为渡不过天劫，而死于非命，让人十分叹息。若她等能化形了，变成白娘子那样的美人，再出山找男人，估计下场会不一样吧。
故事也告诉我们，对野生动物不要随意打杀，它们也是这世间的生灵，和人类一样有生存的权利。妄自杀生，将来就会受到大自然的惩罚。
永乐年间，在川陕相交的巫溪县山中，散布着一些偏僻的小村子，一个叫赵家湾村的小村里，有个叫赵成的猎人。
这赵成天生神力，十分的悍猛。那时山中常有麻老虎出没，他打猎时几次遇上，不但没有被虎吃，有一次还打掉了几颗老虎牙。
他21岁时娶了村里的姑娘陈秀莲，夫妻俩恩爱异常，日子过得很是幸福。
婚后不到半年，秀莲怀孕了。赵成一天进山打猎，说打几只山鸡回来给妻子补补身子。可他这一进山，就再也没有回来。
后来全村的人都进山找他，可毫无踪迹，就像人间蒸发了一般。妻子伤心万分，只有把孩子生下来，再一个人坚强抚养这个儿子。
转眼十年过去了，陈氏一直没有再嫁，成了一个27岁的老寡妇。
这天是端午节，陈氏进山去采些艾草和菖蒲，她一大早就背着背篓进山了。
在一个山谷中，一条清澈的小溪边生着许多香气飘散的青艾。
秀莲很是高兴，割了足够的艾草后，正准备回家时，一条小蛇游过来，对着她脚踝一口咬去。秀莲感觉脚踝处一麻，看见小蛇吓得大叫起来。慌忙间还没走几步，就天旋地转一头栽倒在地上。
秀莲醒来时，发现自己有些冰凉，睁眼一看，差点就再次吓昏过去。
此时她身处一个山洞中，洞壁上竟发着白光，一条碗口粗的大蛇，正盘绕着，将她缠在中央。秀莲身子颤抖起来，完全不知道该怎么办。
这时候，那大蛇见她睡来，突然将蛇身一摆，放开了一圈。大蛇双眼看着秀莲，突然蛇口一张说出话来：“秀莲媳妇，你别怕，我是赵成。”
秀莲一听呆住了，脑子转不过弯来，一条蛇竟说是自己丈夫？
大蛇说：“我妻别怕，十年前发生了一件事，让我变成了蛇，一直没法回家，你听我说完，就知道其中的原因了。”
“那年我进山打猎时，遇到一条大青蛇，那条大蛇一下扑上来，为夫和它战斗了许久，最终体力耗尽时，被它缠住拖进了这个山洞中。”
“那大蛇说，它是山里的蛇仙，已经开了灵智，听说人和蛇可以做夫妻，有个白蛇就嫁了一个人类郎君。于是就将为夫强行带回山洞，想和它配成一对。”
“为夫便说自己娶妻了，而且大蛇是蛇，为夫却是人类，怎么能做夫妻呢？大蛇说，我现在还不能变成人，等渡劫后才可以。现在只能将你变成蛇。大蛇对着为夫吹了几口气，我就变成了现在的样子。”
“变成蛇后，那大蛇便逼着为夫和她相好，她缠在我身上让我没法动弹，最后实在无奈，为夫只有从了这畜生。我虽然不得已和它配合夫妻，但我无时不想着能摆脱它，回到家中与我妻团聚。”
“我告诉大青蛇，说两个蛇配合不好玩，要变成人才有乐趣。那大蛇听了认为有理，便努力修炼，想要渡天劫。可是不久前它渡劫时，却被雷劈死了。这样我就恢复了自由，本来想回家，但又怕吓着我妻，今天见你来山中，才忍不住将你带来洞中，与我妻相会说明情况。”
听大蛇说完，秀莲相信了，这真是自己丈夫啊！她一点也不害怕了，抱着大蛇在地上高兴地翻滚起来。过了一会后，秀莲让大蛇跟自己回家。
大蛇却说不行，怕吓着村里人，说自己修炼到能变化时再回家。大蛇说她本来就是人变成的，只要法力到了，不用渡天劫即可以恢复人身。
夫妻二人久别重逢，述话许久。得知自己已经有了一个快十岁的儿子，那大蛇高兴得身子摆个不停。
过了两三个时辰，大蛇劝妻子先回去，让她照顾好儿子，说自己在此努力修炼，以求能尽早变回人身。
大蛇带着秀莲，将她送出洞口后，夫妻俩依依不舍地作别。
从这以后，陈寡妇像变了个人一样，每天都是笑呵呵的！她经常一个人往山里路，别人劝她说山里危险，她也不听。
就这样又过了一年。这天陈寡妇又和大蛇在洞中相会，这时山洞里响起一个老人的声音，那声音说：“赵成，你可知罪？”
夫妻俩都吓了一跳，大蛇回答不知。
那声音说：“赵成，我是这山里的山神。你以前入山打猎，害了许多兽族性命，故才有此一劫，这是对你的惩罚！但你夫妻情深，我可以现在就让你恢复人身。但你必须认罪，今后不得再猎杀动物，你可愿意？”
赵成想起这些年来自己的确杀生不少，于是诚心忏悔，求山神饶恕自己的罪行，将自己变回人身。
大蛇身上白光闪动间，果然变回了赵成，看上去和当年一样年轻。夫妻俩相拥而泣，再次朝洞中的山神拜谢后，欢欢喜欢的回家了。
这个故事叫《蛇夫》，来源于《静月斋民间故事》，作者：阿飞
文中的蛇妖是比较倒霉，强抢一个男人来做丈夫，却因为渡不过天劫，而死于非命，让人十分叹息。若她等能化形了，变成白娘子那样的美人，再出山找男人，估计下场会不一样吧。
故事也告诉我们，对野生动物不要随意打杀，它们也是这世间的生灵，和人类一样有生存的权利。妄自杀生，将来就会受到大自然的惩罚。
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