Beta理财师致消费者的一封信：保险究竟怎么骗了你？
大家好，欢迎关注财商保典栏目。让我们一起聊聊财富传承、婚姻商法、保障规划。凡事都有偶然的凑巧，结果却又如宿命的必然。财商保典，为您守护今天，预见未来。
《2020年中国保险消费者信心指数报告》显示，保险消费者信心指数连续5年处于信心较强区间，连续4年处于70分以上，公众对于保险行业的印象越来越好。
截图来自于新华财经网
但是20年前的一批保险消费者，对于保险的印象却依然很差。很多初入保险的从业者面对年纪稍大的客户时，也容易受挫。
究其原因，主要还是因为“投连风波”和“代理人制度”野蛮扩张引起的反噬。这都离不开当时的时代背景影响。
对于保险，我们经常可以听到：“买保险付掉的钱，根本拿不回本”、“买了医疗险却不给我报销”、“卖给我的保险我根本用不上”“买保险不如买理财，收益那么低，比银行还低”等五花八门的抱怨，这些说法呢，有对也有错。
那么保险究竟是不是骗人呢？要想了解事情真相，请先静下心来阅读。
01
双刃剑：保险代理人制度
90年代恰逢国企改制，大批工人下岗待业，这些工人一没多少文化，二没其他技能，下岗后迫切寻找出路。
这个时期，正好赶上X邦保险在国内引入寿险代理人制度。由于保险行业没什么门槛，所以大批下岗工人都把目光转移到这里，纷纷涌入保险行业。可以说代理人制度的引进，稳定了就业，也促成了中国保险业的繁荣。
但同时，代理人制度的残酷现实，以及保险公司的“人海战术”、“员工就是客户”的策略，也给行业带来了很大的负面影响：
在代理人还未真正熟悉保险的情况下，完全靠过去的人情关系来卖保险，大打亲情牌、友情牌，配合五花八门的销售手段，虚假的承诺，导致一大批50、60后买到并不适合自身的保险。
一句话总结：当时保险从业人员素质良莠不齐，对客户虚假承诺，导致大批买了保险的人觉得保险是“骗人”的。
这批保险消费者，也是第一批觉得保险是“骗人”的人，并且在之后的生活中也在传播保险骗人的观念。
02
利率下降
由于历史特殊性，央行存款利率在90年代初期设置偏高，达到10%以上，后来金融行业逐渐成熟，经过7次下调，1年期存款利率从10%下降到2.25%。
而90年代初，保险公司之间为了竞争，纷纷提高自己理财产品的预定利率，个别产品年利率甚至能达到10%以上。保险公司的盈利方式也很简单，大部分是通过银行大额存款取息。
随着央行降息，保监会为了促进保险业的稳步发展，出台了一系列举措有效地遏制了保险恶性竞争乱象。1999年6月，保监会将寿险保单预定利率从最高5.5%下调至最高2.5%，统一了行业标准。
这意味着，同样的保险利益在99年6月前所需的保费更少。所以，在99年6月之前买了保险公司储蓄险的客户，其实是赚到了。
但是，某些保险公司在上市之前，为了美化公司报表，与公司内部购买过此类高利率保险的高管谈判：要么退保，持公司股份；要么就分道扬镳。这对保险行业的口碑造成了一定反噬。
03
投连风波
监管介入之后，保险公司不能再推出高利率产品，在这样的背景下，为了盈利，也为了抢夺客户，中国XX在1999年12月从国外引进一款保险，叫投资连结保险，简称投连险。
投连险的主要特点就是集保障与投资功能于一体，其保障可以提供身故、全残、重大疾病的赔偿等。不过这种保险投资连接的是中国股市，投资收益部分跟股票市场的波动息息相关。
这里不得不再说一下中国的股市背景。
1990年12月上海证券交易所成立，一年内仅有8只股票，人称老八股；而当时股票交易前先手工填写委托单，被编到号的人才有资格拿到委托单，能买到股票等于中了头彩，因为没人愿意抛出。
这使得沪指从90年12月的100点开始计点，一路上扬，造就了第一次牛市。92年5月21日，上证所取消涨停板，将牛市推至顶峰，当日指数狂飙到1266.49点，单日涨幅105%，这一记录至今未破，整个股市燃爆，出现了排队买股票的现象。
在这个大背景下，XX公司引入的投连险，保险代理人给出了年利率高达10%的承诺，这比存在银行的2.25%高出好几倍。所以投连险一经问世，瞬间引爆了保险市场！很多人购买了投连险，包含很多保险公司的内部员工、高管等，都纷纷看好这个产品。
但是，1999年到2002年，中国股市涨幅放缓，而XX推出的投连险还含有一项扣费——即保险保障金，第一年的抵扣费高达100%，第二年81%，第三年才降到16%，也就是说前三年都是亏钱的。但是这一点保险从业人员并没有提前告知客户！为后来的“投连风波”埋下了隐患。
2002年，客户查询投连险账户，发现收益远达不到10%，而扣除合同规定的保障金后又拿不回本金，客户便提起投诉，要求全额退保，保险公司拒绝退保，因而引发了一场大风波，也就是著名的“投连风波”。
当时投连风波愈演愈烈，最后监管层不得不出面干预，强制让保险公司退还本金，这场风波才慢慢得以平息。不过还是在消费者的心中留下了难以磨灭的阴影，从此对保险更是深恶痛绝。“投连风波”可以说成为了保险“骗人”第二个大事件。
其实，投连险涉及的知识非常复杂，远远高于证券或基金，所以，很多代理人也并没有搞懂投连险。
因此在2010年，保监会为了提高投连险的从业门槛，增设了一门《投资连接与万能保险考试》，投连险也渐渐成为小众产品。
一句话总结：保险公司对保险从业人员的培训和监管不到位，投连险收益达不到保险从业人员承诺的标准，导致大批人当时再次对保险失去信心。
04
结语
回顾我国的保险发展史，中国保险业在短短几十年的时间里，由于受代理人制度野蛮扩张以及投连风波等历史事件的影响，确实拉低了人们对于保险的印象。
不过，近些年来，随着国家政策的大力扶持、官媒宣传、监管制度的完善、保险知识的普及、获客模式的转变、从业人员素质的提高，保险市场愈发透明，大众尤其是年轻人对于保险的接受程度越来越高。保险即将迎来下一个发展风口。
保险是很好的保障工具，能够分摊家庭的风险。
不能因为过往事件的影响就丧失了对保险的信心，也不能因为部分保险从业者的错误就否定整个保险行业。
而保险从业人员也要跟上数字化时代的发展，不断提升专业技能和拓宽获客渠道，真诚地对待每一个客户，这样中国的保险行业也会发展得越来越好！
大家好，欢迎关注财商保典栏目。让我们一起聊聊财富传承、婚姻商法、保障规划。凡事都有偶然的凑巧，结果却又如宿命的必然。财商保典，为您守护今天，预见未来。
《2020年中国保险消费者信心指数报告》显示，保险消费者信心指数连续5年处于信心较强区间，连续4年处于70分以上，公众对于保险行业的印象越来越好。
截图来自于新华财经网
但是20年前的一批保险消费者，对于保险的印象却依然很差。很多初入保险的从业者面对年纪稍大的客户时，也容易受挫。
究其原因，主要还是因为“投连风波”和“代理人制度”野蛮扩张引起的反噬。这都离不开当时的时代背景影响。
对于保险，我们经常可以听到：“买保险付掉的钱，根本拿不回本”、“买了医疗险却不给我报销”、“卖给我的保险我根本用不上”“买保险不如买理财，收益那么低，比银行还低”等五花八门的抱怨，这些说法呢，有对也有错。
那么保险究竟是不是骗人呢？要想了解事情真相，请先静下心来阅读。
01
双刃剑：保险代理人制度
90年代恰逢国企改制，大批工人下岗待业，这些工人一没多少文化，二没其他技能，下岗后迫切寻找出路。
这个时期，正好赶上X邦保险在国内引入寿险代理人制度。由于保险行业没什么门槛，所以大批下岗工人都把目光转移到这里，纷纷涌入保险行业。可以说代理人制度的引进，稳定了就业，也促成了中国保险业的繁荣。
但同时，代理人制度的残酷现实，以及保险公司的“人海战术”、“员工就是客户”的策略，也给行业带来了很大的负面影响：
在代理人还未真正熟悉保险的情况下，完全靠过去的人情关系来卖保险，大打亲情牌、友情牌，配合五花八门的销售手段，虚假的承诺，导致一大批50、60后买到并不适合自身的保险。
一句话总结：当时保险从业人员素质良莠不齐，对客户虚假承诺，导致大批买了保险的人觉得保险是“骗人”的。
这批保险消费者，也是第一批觉得保险是“骗人”的人，并且在之后的生活中也在传播保险骗人的观念。
02
利率下降
由于历史特殊性，央行存款利率在90年代初期设置偏高，达到10%以上，后来金融行业逐渐成熟，经过7次下调，1年期存款利率从10%下降到2.25%。
而90年代初，保险公司之间为了竞争，纷纷提高自己理财产品的预定利率，个别产品年利率甚至能达到10%以上。保险公司的盈利方式也很简单，大部分是通过银行大额存款取息。
随着央行降息，保监会为了促进保险业的稳步发展，出台了一系列举措有效地遏制了保险恶性竞争乱象。1999年6月，保监会将寿险保单预定利率从最高5.5%下调至最高2.5%，统一了行业标准。
这意味着，同样的保险利益在99年6月前所需的保费更少。所以，在99年6月之前买了保险公司储蓄险的客户，其实是赚到了。
但是，某些保险公司在上市之前，为了美化公司报表，与公司内部购买过此类高利率保险的高管谈判：要么退保，持公司股份；要么就分道扬镳。这对保险行业的口碑造成了一定反噬。
03
投连风波
监管介入之后，保险公司不能再推出高利率产品，在这样的背景下，为了盈利，也为了抢夺客户，中国XX在1999年12月从国外引进一款保险，叫投资连结保险，简称投连险。
投连险的主要特点就是集保障与投资功能于一体，其保障可以提供身故、全残、重大疾病的赔偿等。不过这种保险投资连接的是中国股市，投资收益部分跟股票市场的波动息息相关。
这里不得不再说一下中国的股市背景。
1990年12月上海证券交易所成立，一年内仅有8只股票，人称老八股；而当时股票交易前先手工填写委托单，被编到号的人才有资格拿到委托单，能买到股票等于中了头彩，因为没人愿意抛出。
这使得沪指从90年12月的100点开始计点，一路上扬，造就了第一次牛市。92年5月21日，上证所取消涨停板，将牛市推至顶峰，当日指数狂飙到1266.49点，单日涨幅105%，这一记录至今未破，整个股市燃爆，出现了排队买股票的现象。
在这个大背景下，XX公司引入的投连险，保险代理人给出了年利率高达10%的承诺，这比存在银行的2.25%高出好几倍。所以投连险一经问世，瞬间引爆了保险市场！很多人购买了投连险，包含很多保险公司的内部员工、高管等，都纷纷看好这个产品。
但是，1999年到2002年，中国股市涨幅放缓，而XX推出的投连险还含有一项扣费——即保险保障金，第一年的抵扣费高达100%，第二年81%，第三年才降到16%，也就是说前三年都是亏钱的。但是这一点保险从业人员并没有提前告知客户！为后来的“投连风波”埋下了隐患。
2002年，客户查询投连险账户，发现收益远达不到10%，而扣除合同规定的保障金后又拿不回本金，客户便提起投诉，要求全额退保，保险公司拒绝退保，因而引发了一场大风波，也就是著名的“投连风波”。
当时投连风波愈演愈烈，最后监管层不得不出面干预，强制让保险公司退还本金，这场风波才慢慢得以平息。不过还是在消费者的心中留下了难以磨灭的阴影，从此对保险更是深恶痛绝。“投连风波”可以说成为了保险“骗人”第二个大事件。
其实，投连险涉及的知识非常复杂，远远高于证券或基金，所以，很多代理人也并没有搞懂投连险。
因此在2010年，保监会为了提高投连险的从业门槛，增设了一门《投资连接与万能保险考试》，投连险也渐渐成为小众产品。
一句话总结：保险公司对保险从业人员的培训和监管不到位，投连险收益达不到保险从业人员承诺的标准，导致大批人当时再次对保险失去信心。
04
结语
回顾我国的保险发展史，中国保险业在短短几十年的时间里，由于受代理人制度野蛮扩张以及投连风波等历史事件的影响，确实拉低了人们对于保险的印象。
不过，近些年来，随着国家政策的大力扶持、官媒宣传、监管制度的完善、保险知识的普及、获客模式的转变、从业人员素质的提高，保险市场愈发透明，大众尤其是年轻人对于保险的接受程度越来越高。保险即将迎来下一个发展风口。
保险是很好的保障工具，能够分摊家庭的风险。
不能因为过往事件的影响就丧失了对保险的信心，也不能因为部分保险从业者的错误就否定整个保险行业。
而保险从业人员也要跟上数字化时代的发展，不断提升专业技能和拓宽获客渠道，真诚地对待每一个客户，这样中国的保险行业也会发展得越来越好！
自己才是人生的作者 ，何必将剧本写得苦不堪言 ，如人饮水冷暖自知，不要太过期待别人的感同身受。
我是本身 外界一切与我无关，如果每一个人的言语都可以影响到你，那你该有多脆弱？
十年如一日抛弃懒床，六点起床，七点早餐，八点进入当日目标。
记得我是谁，我要的最终是什么就好。 https://t.cn/AiBzjs6y
我是本身 外界一切与我无关，如果每一个人的言语都可以影响到你，那你该有多脆弱？
十年如一日抛弃懒床，六点起床，七点早餐，八点进入当日目标。
记得我是谁，我要的最终是什么就好。 https://t.cn/AiBzjs6y
杭州销售额4亿的金牌女置业顾问停职了 就因为这个
历史总销售额44亿元、成交套数约400套的金牌房产销售李珊珊，成为杭州“摇房潮”中耐人寻味的一个注脚。
2月3日下午，杭州本土最大开发商滨江集团发布声明称，经查，该公司“江河鸣翠公寓”置业顾问李珊珊在业主群散布可以“提供短期过渡资金”的言论，涉嫌引导购房人不规范冻资。公司决定对李珊珊立即予以停职，查明事实后严肃处理。
滨江集团称，将立即对各在售项目开展严格排查，发现同类问题将立即严肃处理。同时，对下属各开发项目购房家庭的购房资格进行严格审查，发现存在代冻资行为的将取消摇号资格。
“代冻资”风波
由滨江集团与绿城集团联袂打造的“江河鸣翠”是杭州近期开盘的住宅项目中最受瞩目的一个，户型从143-229平米不等，共计431套房，限价6.85万元/平米，首套冻资300万元，二套及全款均冻资600万元。据杭州自媒体消息，报名购买“江河鸣翠”的人数逾7000人。由于总价低则800多万元，多则1700多万元，置业人群属首套房的概率较小，总冻资或接近400亿元。
李珊珊是滨江集团年轻的金牌销售，她在2020年3月开通了个人微信公号，营造“销冠人设”。
这位靓丽的姑娘的确身手不凡：
2015年3月进入“武林壹号”，短短两个月间销售金额实现1.2亿元！
2015年5月加入“滨江华家池”，期间共销售129套，金额约11亿元，成为期间项目销冠；
2017年4月至2019年3月加入“信达滨江壹品”，销售金额13.51亿元，销售套数和销售金额均占比壹品总楼盘的20%，遥遥领先稳坐销冠。在“仁恒滨江园”，实现销售额11亿元，占了整个项目的四分之一，再度扛起销冠大旗……
在2020年5月12日发布的公号文章中，李珊珊以《每一套房子都是有温度的》为题回顾了自己的职业生涯。
在杭州本轮开盘潮中，头顶销冠光环的李珊珊，当仁不让担纲滨江集团旗下两大顶级楼盘“御潮府”和“江河鸣翠”的置业顾问。若无意外，这将是她职业生涯中又一巅峰时刻。
然而，这位忙于奔波的“群主”没有想到，自己辉煌的职业生涯居然终结于寥寥数语的“不当言论”。
置业顾问“因言遭罚”，源于极为特殊的杭州楼市语境。近日，在不少购房群流传的截图显示，通过建设银行等APP可以“代冻结摇号资金”，甚至有代理冻资的第三方在摇号群里拉业务，称可以帮客户垫资或者提供短期借款。浙江政务网随即出现不少市民投诉，建议房管部门暂缓摇号公证，彻查代冻资行为。
2月3日下午，杭州市住保房管局会表态，将同人民银行杭州中心支行和浙江银保监局，督促房地产开发企业严格审查购房家庭冻资情况，指导相关金融机构规范管理，确保冻资账户为购房家庭成员名下账户。如发现存在不规范冻资行为的，企业将取消其摇号资格。
相关开发商反应迅速，第一时间表态严查。
“对于广大购房群体而言，公平是第一位的。李珊珊的‘牵线’言辞，让公众有理由怀疑，在一条人群广泛、资金庞大、利益巨大的楼市销售链条上，是否隐藏着外人不知的深度利益链？”有购房者说。
摇号时刻
1月27日一早，杭州房地产调控政策“升级版”出炉，从强化限购、限售、增加税收、无房认定、收紧人才购房资格等多个层面立体调控。其中，“中签率低于10%的楼盘，不动产证满5年才可出售”的规定精准阻击了投资客——按通常的项目建设周期，此类“红盘”将需锁定7—8年。高层次人才的购房条件也大幅提升。
总而观之，新政较大力度打击了投机客，同时增大了对无房户及真正的人才无房家庭的倾斜供给。
随着新政落地，杭州史上最大规模的开盘潮喷涌而出。1月27日晚间开始，各类“积压”的热门楼盘陆续领到预售证。截至目前，从每平方万余元到近7万元不等的22个项目、计1万余套商品住宅几乎在同一时间集中开盘，等待摇号。
新政出炉时，距离G20主会场杭州国际博览中心最近的楼盘“观品”，甚至还没有对外开放过售楼处。1月28日，滨江集团董事长戚金兴率队出现在“观品”售楼处，该项目当日启动了参观预约。
接下去几天，四面八方的意向购房人群涌向售楼处预约看房，外地购房户则在线上涌向置业顾问的微信群。有奥体某热盘的置业顾问，一下子开出了9个摇号群。按照规则，项目预售证公示三天之后，紧接着就是冻资报名，之后进入摇号选房程序。
对个人而言，手机上的报名点击，或许是个人财富和家庭资产的重要分界点。由于限价房对照周边二手房存在明显价差，如果摇中购买，就意味着至少百万级“浮盈”的落袋。
温州苍南的企业主林先生已落户杭州，在过去一年多时间内数次摇号无果。在多个红盘的选择中，他已经挑花了眼，迟迟下不了决心。作为商人的林先生有自己的算账方式——以1000万元总价计，购房者的财务成本将近10%/年，锁定7-8年的成本大概累计达50%。这意味着，在未来7、8年内，房价涨幅需要超过50%，购房者才有盈利的可能。
在冻资时限的最后几个小时内，林先生出手押宝了奥体板块的楼盘“君品”：“其他几个红盘实在太红了！”
林先生手里有一张无房户的“房票”。在杭州楼市，“房票”大致分三类，第一类是高层次人才“房票”，具有优先摇号资格，目前给人才的房源比例在5%—10%之间；第二类“房票”是无房户，多数项目的房源配给比例与人才类似；第三类是有房且具有购买资格的人群。
在现实操作中，由于套利空间诱人，有人“搜集”多张房票出动摇号，摇中后以代持方式拥有；不少亲朋则拼资摇号，摇中后以出售套利为目的。杭州楼市新政进一步抑制了投机客，但此类套利人群并未绝迹。
尽管20多个楼盘齐推“分流”，但因僧多粥少及套利驱动，报名购房人数超乎市场预期，多个热门楼盘的预测中签率都低于10%。以“观品”为例，在新政背景下，根据报名情况，最终中签率仅约5%，意味着所有购房者都将锁定7年多时间。
有意思的是，记者1月30日走访奥体某楼盘售楼处时，现场已无销售人员，手机联系置业顾问也不予理睬。部分楼盘的置业顾问，甚至破天荒地劝购房者理性。
杭州20余个楼盘同步摇号有多火？根据第三方平台动态预估，共计约有近10万人报名，预测冻资在千亿元以上。
平行世界
楼市与股市的跷跷板效应确乎存在，股民随时可能变成购房者。1月28日，得知意向楼盘开盘的消息后，在事业单位就职的无房户李先生，就一股脑将手中近200万元股票卖出，准备摇房。“等了好几个月了。虽然命中率很低，还是要争取一下。”
在业内人士看来，杭州楼市这波开盘潮有着前期积压、新政落地等特殊原因，或许对房地产走势有着深远影响。
有趣的是，股市中的房地产板块长期处于寒冬，加码升级的调控政策，深深地冷却了投资者对房地产板块的投资热情。在本轮摇号潮中，合作开发“江河鸣翠”“御潮府”“嘉品”“观品”等多个“红盘”的滨江集团，在股市上并无表现。这也不难理解——尽管人多房少，但由于政府限价，房地产开发商的利润是确定性的，并无超预期的可能。
在与全国知名房企的厮杀中，滨江集团的异军突起殊为不易。2019年，萧山人戚金兴掌舵的滨江集团销售额首破1000亿元，在杭州市场摘得桂冠。在房产“教父”宋卫平撤身绿城集团之后，滨江集团以其地缘优势及品质口碑，成为当之无愧的浙江地产“一哥”。
这个喜欢四处看自家项目，亲自验房的房企掌门人，1992年凭着借来的8万元启动资金，在杭州江干区彩荷路20号租来的一层办公楼内挂牌成立了滨江房产。风云激荡近30年过去了，戚金兴终于圆了“千亿梦”。
戚金兴说：“作为房产企业，有品质、有品牌、有口碑固然好，但是真正的基础是品质。”业内人士透露，成本管控极为出色的滨江集团，净利润率也就5%-6%。
耐人寻味的是，出色的销售业绩，与二级市场股价，却如同从未交叉过的两个平行世界。率领滨江集团2008年5月在中小板上市的戚金兴，并未体味到财富增值的“香味”。登陆资本市场近13年，滨江集团现时的股价几乎等同于发行价，远低于每股净资产，市值仍徘徊在120亿左右。
盘点过往公告，除了儿子戚加奇有过套现外，戚金兴及其控制的滨江投资，从未品尝过减持套现的滋味。
近日，就在旗下多个楼盘启动登记报名的当口，滨江集团董事长戚金兴仍在二级市场不断增持股票，对外传达“价值低估”的信号。目前，戚金兴及其一致行动人滨江投资、戚加奇合计持有公司股份17.325亿股，占总股本的55.68%。
在公开场合，戚金兴曾表示，无论楼市行情如何变化，从业者必须保持乐观精神。“我们做企业就好像在钱塘江抓鱼，如果这一潮的鱼过来你不去把握，认为后一潮有的是，那么接下来你可能要等三五十年。” https://t.cn/R2Wx08X https://t.cn/R2Wx08X
历史总销售额44亿元、成交套数约400套的金牌房产销售李珊珊，成为杭州“摇房潮”中耐人寻味的一个注脚。
2月3日下午，杭州本土最大开发商滨江集团发布声明称，经查，该公司“江河鸣翠公寓”置业顾问李珊珊在业主群散布可以“提供短期过渡资金”的言论，涉嫌引导购房人不规范冻资。公司决定对李珊珊立即予以停职，查明事实后严肃处理。
滨江集团称，将立即对各在售项目开展严格排查，发现同类问题将立即严肃处理。同时，对下属各开发项目购房家庭的购房资格进行严格审查，发现存在代冻资行为的将取消摇号资格。
“代冻资”风波
由滨江集团与绿城集团联袂打造的“江河鸣翠”是杭州近期开盘的住宅项目中最受瞩目的一个，户型从143-229平米不等，共计431套房，限价6.85万元/平米，首套冻资300万元，二套及全款均冻资600万元。据杭州自媒体消息，报名购买“江河鸣翠”的人数逾7000人。由于总价低则800多万元，多则1700多万元，置业人群属首套房的概率较小，总冻资或接近400亿元。
李珊珊是滨江集团年轻的金牌销售，她在2020年3月开通了个人微信公号，营造“销冠人设”。
这位靓丽的姑娘的确身手不凡：
2015年3月进入“武林壹号”，短短两个月间销售金额实现1.2亿元！
2015年5月加入“滨江华家池”，期间共销售129套，金额约11亿元，成为期间项目销冠；
2017年4月至2019年3月加入“信达滨江壹品”，销售金额13.51亿元，销售套数和销售金额均占比壹品总楼盘的20%，遥遥领先稳坐销冠。在“仁恒滨江园”，实现销售额11亿元，占了整个项目的四分之一，再度扛起销冠大旗……
在2020年5月12日发布的公号文章中，李珊珊以《每一套房子都是有温度的》为题回顾了自己的职业生涯。
在杭州本轮开盘潮中，头顶销冠光环的李珊珊，当仁不让担纲滨江集团旗下两大顶级楼盘“御潮府”和“江河鸣翠”的置业顾问。若无意外，这将是她职业生涯中又一巅峰时刻。
然而，这位忙于奔波的“群主”没有想到，自己辉煌的职业生涯居然终结于寥寥数语的“不当言论”。
置业顾问“因言遭罚”，源于极为特殊的杭州楼市语境。近日，在不少购房群流传的截图显示，通过建设银行等APP可以“代冻结摇号资金”，甚至有代理冻资的第三方在摇号群里拉业务，称可以帮客户垫资或者提供短期借款。浙江政务网随即出现不少市民投诉，建议房管部门暂缓摇号公证，彻查代冻资行为。
2月3日下午，杭州市住保房管局会表态，将同人民银行杭州中心支行和浙江银保监局，督促房地产开发企业严格审查购房家庭冻资情况，指导相关金融机构规范管理，确保冻资账户为购房家庭成员名下账户。如发现存在不规范冻资行为的，企业将取消其摇号资格。
相关开发商反应迅速，第一时间表态严查。
“对于广大购房群体而言，公平是第一位的。李珊珊的‘牵线’言辞，让公众有理由怀疑，在一条人群广泛、资金庞大、利益巨大的楼市销售链条上，是否隐藏着外人不知的深度利益链？”有购房者说。
摇号时刻
1月27日一早，杭州房地产调控政策“升级版”出炉，从强化限购、限售、增加税收、无房认定、收紧人才购房资格等多个层面立体调控。其中，“中签率低于10%的楼盘，不动产证满5年才可出售”的规定精准阻击了投资客——按通常的项目建设周期，此类“红盘”将需锁定7—8年。高层次人才的购房条件也大幅提升。
总而观之，新政较大力度打击了投机客，同时增大了对无房户及真正的人才无房家庭的倾斜供给。
随着新政落地，杭州史上最大规模的开盘潮喷涌而出。1月27日晚间开始，各类“积压”的热门楼盘陆续领到预售证。截至目前，从每平方万余元到近7万元不等的22个项目、计1万余套商品住宅几乎在同一时间集中开盘，等待摇号。
新政出炉时，距离G20主会场杭州国际博览中心最近的楼盘“观品”，甚至还没有对外开放过售楼处。1月28日，滨江集团董事长戚金兴率队出现在“观品”售楼处，该项目当日启动了参观预约。
接下去几天，四面八方的意向购房人群涌向售楼处预约看房，外地购房户则在线上涌向置业顾问的微信群。有奥体某热盘的置业顾问，一下子开出了9个摇号群。按照规则，项目预售证公示三天之后，紧接着就是冻资报名，之后进入摇号选房程序。
对个人而言，手机上的报名点击，或许是个人财富和家庭资产的重要分界点。由于限价房对照周边二手房存在明显价差，如果摇中购买，就意味着至少百万级“浮盈”的落袋。
温州苍南的企业主林先生已落户杭州，在过去一年多时间内数次摇号无果。在多个红盘的选择中，他已经挑花了眼，迟迟下不了决心。作为商人的林先生有自己的算账方式——以1000万元总价计，购房者的财务成本将近10%/年，锁定7-8年的成本大概累计达50%。这意味着，在未来7、8年内，房价涨幅需要超过50%，购房者才有盈利的可能。
在冻资时限的最后几个小时内，林先生出手押宝了奥体板块的楼盘“君品”：“其他几个红盘实在太红了！”
林先生手里有一张无房户的“房票”。在杭州楼市，“房票”大致分三类，第一类是高层次人才“房票”，具有优先摇号资格，目前给人才的房源比例在5%—10%之间；第二类“房票”是无房户，多数项目的房源配给比例与人才类似；第三类是有房且具有购买资格的人群。
在现实操作中，由于套利空间诱人，有人“搜集”多张房票出动摇号，摇中后以代持方式拥有；不少亲朋则拼资摇号，摇中后以出售套利为目的。杭州楼市新政进一步抑制了投机客，但此类套利人群并未绝迹。
尽管20多个楼盘齐推“分流”，但因僧多粥少及套利驱动，报名购房人数超乎市场预期，多个热门楼盘的预测中签率都低于10%。以“观品”为例，在新政背景下，根据报名情况，最终中签率仅约5%，意味着所有购房者都将锁定7年多时间。
有意思的是，记者1月30日走访奥体某楼盘售楼处时，现场已无销售人员，手机联系置业顾问也不予理睬。部分楼盘的置业顾问，甚至破天荒地劝购房者理性。
杭州20余个楼盘同步摇号有多火？根据第三方平台动态预估，共计约有近10万人报名，预测冻资在千亿元以上。
平行世界
楼市与股市的跷跷板效应确乎存在，股民随时可能变成购房者。1月28日，得知意向楼盘开盘的消息后，在事业单位就职的无房户李先生，就一股脑将手中近200万元股票卖出，准备摇房。“等了好几个月了。虽然命中率很低，还是要争取一下。”
在业内人士看来，杭州楼市这波开盘潮有着前期积压、新政落地等特殊原因，或许对房地产走势有着深远影响。
有趣的是，股市中的房地产板块长期处于寒冬，加码升级的调控政策，深深地冷却了投资者对房地产板块的投资热情。在本轮摇号潮中，合作开发“江河鸣翠”“御潮府”“嘉品”“观品”等多个“红盘”的滨江集团，在股市上并无表现。这也不难理解——尽管人多房少，但由于政府限价，房地产开发商的利润是确定性的，并无超预期的可能。
在与全国知名房企的厮杀中，滨江集团的异军突起殊为不易。2019年，萧山人戚金兴掌舵的滨江集团销售额首破1000亿元，在杭州市场摘得桂冠。在房产“教父”宋卫平撤身绿城集团之后，滨江集团以其地缘优势及品质口碑，成为当之无愧的浙江地产“一哥”。
这个喜欢四处看自家项目，亲自验房的房企掌门人，1992年凭着借来的8万元启动资金，在杭州江干区彩荷路20号租来的一层办公楼内挂牌成立了滨江房产。风云激荡近30年过去了，戚金兴终于圆了“千亿梦”。
戚金兴说：“作为房产企业，有品质、有品牌、有口碑固然好，但是真正的基础是品质。”业内人士透露，成本管控极为出色的滨江集团，净利润率也就5%-6%。
耐人寻味的是，出色的销售业绩，与二级市场股价，却如同从未交叉过的两个平行世界。率领滨江集团2008年5月在中小板上市的戚金兴，并未体味到财富增值的“香味”。登陆资本市场近13年，滨江集团现时的股价几乎等同于发行价，远低于每股净资产，市值仍徘徊在120亿左右。
盘点过往公告，除了儿子戚加奇有过套现外，戚金兴及其控制的滨江投资，从未品尝过减持套现的滋味。
近日，就在旗下多个楼盘启动登记报名的当口，滨江集团董事长戚金兴仍在二级市场不断增持股票，对外传达“价值低估”的信号。目前，戚金兴及其一致行动人滨江投资、戚加奇合计持有公司股份17.325亿股，占总股本的55.68%。
在公开场合，戚金兴曾表示，无论楼市行情如何变化，从业者必须保持乐观精神。“我们做企业就好像在钱塘江抓鱼，如果这一潮的鱼过来你不去把握，认为后一潮有的是，那么接下来你可能要等三五十年。” https://t.cn/R2Wx08X https://t.cn/R2Wx08X
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