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房东遇上强势租客，可能赔上70万元违约金！
故事的剧情有点狗血。房东一纸诉状将租客告上法庭，原以为胜券在握，但万万没想到自己遇上了一个“高手”。才刚刚过招，房东就已经彻底败下阵来。
败就败了，大不了租客继续住下去。可棘手的问题来了，此时房东已经将房子出售，如果不能及时将房子收回来交给买家，后面的局面就要失控——房东要赔给买家将近70万元的违约金。
双方口头同意续租
孰料计划赶不上变化
两年前，房东陈先生将外东山弄的一套房子出租给了万先生一家。合同约定房租5300元/月，一季一付，租期两年，自2019年1月12日至2021年1月11日。
在茫茫人海中相遇，房东和租客原本也算是缘份一场。不过，双方的缘份随着一些事情的发生，烟消云散。

2020年8月，陈先生决定卖房。租期还没结束就将房子挂出来卖，这是很常见的事情，对此租客也没有异议，你卖你的，我住我的。那么，是后来陈先生卖了房之后提前收房？也不是，两年的合同期满时，陈先生的这套房子还没卖掉。
问题在于，2020年10月12日万先生向陈先生支付最后一个季度房租时，提出了续租的要求。“老陈，我们想续租半年租房合同，你看可不可以？”“可以的。”这是钱报记者看到的当时双方的微信聊天记录。
但是后来的事情发生了一些变化。1月5日，陈先生改变了主意，给万先生发去了一条微信：“由于我们急于卖房，给你们添了不少麻烦。租期马上到了，我想要不你们租到1月底或者年底（春节前）吧。”
陈先生向钱报记者解释称，不打算续租给万先生一家，主要是考虑到中介带客户看房不方便。对于陈先生的这一变卦，万先生的回复是：“现在突然变化，我需要时间准备。”从双方的语气来看，还算客气。
1月10日万先生称给点时间，会努力搬走。1月11日合同到期之后，双方没有签订续约合同。1月13日，陈先生收下了万先生通过微信转账支付的3个月共15900元房租。可能细心的读者看到这里会产生一个疑问，既然陈先生只同意续租到1月底或者春节前，可为何还是收下了3个月房租呢？

只能说陈先生过于大意了。如果陈先生只收取1月12日到1月底的房租，可能后来发生的事情会不一样。“我原本是想等租客找到房子要搬家的时候，再结算一下，把剩下的房租退回去。”陈先生事后解释说。
1月26日，陈先生终于找到了买家。当天晚上，双方签订了买卖合同，约定交房时间为2021年4月15日。“签合同的时候距4月15日还有2个多月，足够租客找好房子搬走。”陈先生当时并没有觉得4月15日前向买家交房是一个什么难题，当晚就把这一消息告诉了万先生，并将15900元房租退回。
陈先生希望万先生可以出具一份书面的承诺书，承诺2月底之前搬走，但是遭到拒绝。“我们之间的合同是4月中旬到期。你退款也不能解决问题，我没有地方可以搬。房租不会少你一分钱。”1月31日，万先生在微信中如是回复陈先生。
此时的陈先生，从万先生强硬的语气中已经感受到了事态的严重性。2月4日的一次冲突，更让双方的矛盾彻底激化。当天晚上，陈先生上门协商，再次要求万先生2月底搬走。双方发生了激烈争执，最后还惊动了110。
房东选择起诉
要求租客立刻搬走

“我不想采取断水断电等不文明的方式赶走租客。”经过2月4日晚上这么一闹，陈先生一气之下，第二天就向西湖区人民法院起诉，要求租客搬走并支付1月12日之后实际租住期间的房租。
法院开庭之前，双方还谈过一次。3月7日，陈先生约万先生谈了一次，原本是希望心平气和地把这件事协商解决了。陈先生是希望减免万先生一个月房租，再补偿一点搬家费和中介费。但是万先生的要求是赔偿8个半月房租。
至于万先生为何会提出赔偿8个半月房租，陈先生说万先生的新房大概在六七月份可以入住，他们原本打算续租半年也是出于这个考虑。如果这时候重新搬家，找不到可以短租3个半月的房子，那么相关的损失就必须由陈先生来承担。而且还有一个要求，新找的出租房不能比陈先生的这套差。也就是说，如果接受这个赔偿要求的话需要5万元左右。由于觉得万先生是狮子大开口，陈先生拒绝了，双方再次不欢而散。
3月18日上午，西湖区人民法院开庭审理了这一起案件。庭审过程一共80多分钟，原告一方出庭的是陈先生及其代理律师，被告一方没有聘请律师，但万先生自己就是一位法律工作者。钱报记者通过浙江高院庭审直播平台，观看了庭审全过程。
双方达成的口头续租协议，到底有没有法律效力，双方展开了激辩。“1月13日，陈先生向我催过房租：‘你们继续租的话，租金还没给我。’”万先生向法官表示，陈先生这一催讨行为可以视为对先前达成续租半年的口头协议的继续。不过，陈先生表示他此时所表达的“续租”的意思，已在1月5日表达得很清楚了，根本不是万先生所理解的续租半年。
但是万先生紧紧抓住陈先生的退款时间不放：“你是在1月26日找到了房子的下家之后才把房租退还给我的，而不是收到我房租的第二天或者第三天。”
“退一步讲，即便这个口头协议有效，就算我违约，根据原来的租赁合同，违约金也就是一个月的房租5300元，这个我愿意出。而且我今天也拿出诚意，愿意拿出3个月的房租来作为赔偿。”陈先生说。
“可如果我不要违约金，要求继续履行合同呢？”万先生表示不接受。
“我们认为租赁合同已于2021年1月11日到期，到期前原告也已经明确通知了被告，只能租住到1月底或者年底，后又同意被告租住到2月底。双方并未就续租事宜签订书面合同，那么这份口头协议实际上就是不固定租赁合同，当事人可以随时解除合同。原告1月5日就已告知租客，显然已经尽到了提前告知的义务。”
原告代理律师认为陈先生解除合同，并按照原租赁合同的违约金赔偿，是合情合理的。同时她还提醒被告，如果不能在4月15日之前搬走，那么原告就有可能产生69.9万元的赔偿金损失。这个损失的扩大完全是由被告不肯搬离造成的，理应由被告承担。

“从原告催促并接受3个月房租来看，续租时间至少是3个月。从被告的意愿来看，续租半年的期待是很强烈的，没有人希望3个月之后再搬一次家。”万先生向法官提出反诉，要求法院支持租住到7月11日的请求。
“当然我们也愿意接受法院的调解，可以搬出去，但是重新找房以及搬家产生的额外损失，必须由陈先生承担。”万先生如是表示，同时他认为原告律师提出的69.9万元损失应由被告承担的说法是无稽之谈。
房东能打赢官司吗？
可能会输得一败涂地
3月18日的这场庭审，没有当场宣判。不过双方达成了初步意愿，那就是万先生一家重新找房，产生的相关损失（搬家费、中介费、未租住一年产生的违约金）由陈先生承担。
但是当天下午，代理律师告知陈先生，万先生那边又发生了变化。“万先生不同意上午的方案，坚持他原来的要求，即由陈先生支付8个半月的租金以及中介费和搬家费。如果不同意，万先生打算坚持住到7月才搬走。”

对陈先生来说，这样的结果似乎一下子又回到了原点。此外更令他担忧的是，即便法院判决万先生一家立刻搬离，但是万先生完全可以不服判决提起上诉，把时间拖过4月15日。
“一切等法院判决。单方面讲述的情况，肯定是带有很强的情绪的。希望下次可以约个时间面聊，请你转告陈先生，他这次遇到的是一个专业人士。”钱报记者与万先生取得联系后，对方不愿意在电话中多说。
“由于双方并未签订书面合同，我个人倾向于原告代理律师的说法，这是一份不定期租赁合同。我觉得只要原告尽到了合理的提前告知解除合同的义务，法院会支持原告的诉讼请求。”浙江圣银律师事务所张双鹏律师认为，如果从这个角度来说，原告打赢这场官司的胜算是很大的。
但是站在另一个角度来说，原告可能要输得一塌糊涂。
“一审到目前还没有宣判，即便明天就宣判，还要走送达公示等流程，也肯定是要到4月15日之后了。而且原告的担忧也完全成立，被告可以上诉，等二审结果出来恐怕又得几个月。所以说无论判决如何，只要被告硬刚到底，原告都有可能产生69.9万元的违约金，算是输定了。”张双鹏坦言，有时候法律武器并不能解决现实尴尬。如果原告真的因为被告不肯搬离而产生69.9万元的违约金的话，后期通过诉讼要求被告承担，法院未必会支持。

法院会如何判决？双方能否在4月15日之前摒弃前嫌？本报将继续关注这一事件的最新进展。
你支持谁！
转载：钱江晚报杭州房产

3月21日，电视剧版《倩女幽魂》（又名《只问今生恋沧溟》，下称《倩女幽魂》）有了最新爆料。部分媒体人发动态内容称，这部电视剧当中的女主角将被智能换脸，原先的某郑姓女演员，将被更换为青年演员彭小苒。不过，这一网络爆料放出之后，彭小苒的粉丝们并不买账。
电视剧版《倩女幽魂》杀青于2019年，2020年已经完成后期制作，处于准备网络开播阶段。不过，在2021年，某郑姓女演员被曝出代孕和弃养的问题，继而，成为劣迹艺人。因此，这位郑姓女演员主演的剧版《倩女幽魂》一度处于无法播出的状态当中。该剧由郑姓女演员和侯明昊共同主演，阵容可谓强大，属于典型的流量剧，又坐拥“倩女幽魂”的知名度，一度被认为是即将大火的剧作。
不过，因为郑姓女演员的个人问题，造成这部电视剧无法顺利播出。根据正规新闻的报道来看，剧作方已经和郑姓女演员进行了法律上的追责。但是，举办《倩女幽魂》如何获取顺利开播的机会，依旧需要继续探索。因此，对剧中女主角进行智能换脸，则成为一项不错的选择。
早前，也曾出现过类似的事情。因为“限韩令”或者女主出现劣迹等问题，需要对剧作进行智能换脸处理。比较成功的，则是柳云龙主演的谍战剧《胜算》，演员苏青运用智能换脸的方式，替换掉了某位韩国女演员。不过，在电视剧《胜算》当中，本来演技非常不错的苏青，也面对了表演僵硬的可能。
显然，智能换脸技术，需要演员自己面对镜头，只采样面部表情，而没有其他演员和场景进行桥段搭戏配合。而在拍摄的过程当中，还需要配合已经成型镜头的角度、动态等等。这无疑增加了智能换脸配合演员的表演难度。苏青这样的青年优质女演员，在《胜算》当中，都是十分僵硬的。所以，很多女演员都不愿意出演这种智能换脸的电视剧。
电视剧版《倩女幽魂》曝出女主被智能换脸，并且是青年女演员彭小苒替代之后，大量粉丝群体均表示了担忧和不满。这种担忧，主要就是演技层面上的。这种智能换脸技术，还无法让演员的演技得到彰显，智能让演员的面部表情更加僵硬。对于处于成长阶段的彭小苒而言，粉丝们当然希望她能够成为一线明星，因此，不能在部分电视剧作品当中浪费自己的才华，甚至于给自己带来演技上的负面口碑。
截至目前，演员彭小苒方面并未回应是否参与这次的智能换脸拍摄。而彭小苒替换掉郑姓女演员的事情，依旧处于网友爆料阶段。对于剧作方而言，采用智能换脸的技术，替换出现问题的女主角，从而让电视剧获得开播的机会，已经是必然当中的选择。而对于彭小苒而言，是否愿意接受这种工作邀约，则是需要双向考虑的。
负面向方面，则是这种替换技术，确实会连累演员的表演水平。正向方面，则是电视剧版《倩女幽魂》确实在多方面具备爆款气象，任何一位成为女主角的女演员，都可以乘坐这部电视剧作品的热度东风，一跃成为更为红火的女明星。从这一角度来讲，这种工作邀约，还是具备诱惑力的。
电视剧版《倩女幽魂》目前已经公布了剧情梗概，这是一部60集的作品，大家不妨管中窥豹：
唐末宋初时期，书生宁采臣（侯明昊饰演）科举无路，在兰若寺办学收孤，与小魔女聂小倩（曾经是郑姓女演员饰演）坠入爱河，宁采臣为救被妖魔迷糊的同窗，深入魔界，被姥姥发现，小倩为救宁采臣，牺牲了自己。
宁采臣从魔界逃生之后，痛苦万分，导致记忆全失。后因缘巧合，遇见了和小倩长得一模一样的国师之女笑哈哈，两个人擦出火花，历经磨难走到了一起。姥姥为到打开封印掌控人间的目的，让小倩复活，派她杀掉宁采臣和燕赤霞（刘恩佑饰）夺取心经。小倩恨宁采臣和笑哈哈在一起，但因对宁采臣的真爱无法下手。
宁采臣获悉真相后，为救小倩深入魔界，却不料中了姥姥的魔法，还险些铸成大错。姥姥带着魔族为祸人间，宁采臣坚信唯爱不破，在众人帮助下救回燕赤霞，及时摧毁了姥姥的阴谋。然后小倩却为了救宁采臣和笑哈哈而受害，最终魂飞魄散。世间恢复太平，宁采臣却抱憾终身，守着小倩的信物孤独终老。
曾经一部电影的故事体量，被扩充为一部几十集的电视剧作品，需要加入的人物和情节众多。而这样一部电视剧作品，显然奇幻类型的特效镜头处理不少。因此，对于该剧的制作技术而言，实现更为高级的女主角只能换脸，应该不是难事。无论最终找来的替换女主角是谁，这部剧版《倩女幽魂》，都是值得期待一下的。