北京土拍过后，楼市已近尾声，而刚需已找不到“车”可上

首页发布

文｜叶书利

22城集中土拍季来了，土地市场上袭来的一波波热浪已滚滚而来。

不过在热浪背后，壹书生也严重警告一声音：北京土拍过后，两大不幸的消息正在向北京楼市袭近。

集中土拍，为什么成了楼市调控界的“卧底”？

22城集中土拍，央府本来的调控设想是这样的：通过一次性土地供应的规模化，以平衡土地市场供求紧张关系，从而降低市场抢地的恐慌度和降温楼市。

不过中国楼市从来都是魔幻的。当下，每个城市的一次集中土拍，就相当于在当地楼市引发了一次集中性的热浪释放，从而加热了当地楼市的温度。

5月7-8日，历时两天的杭州土拍在疯狂中结束：

57宗地块全部成功出让，杭州政府将1178.21亿元的土地出让金收入口袋；

41宗地块触及最高价，溢价率超过29%；

在本次的集中土拍，杭州众多板块地价创下新高。

4月26日-27日进行的广州集中土拍，出让48宗地，揽金906亿，其中的黄埔楼价2.7万元／平、金沙洲4.2万元／平、番禺外围的新造地价超3.3万元／平，皆在当地板块创造了面粉贵过面包的奇迹。

不出意外的话，北京土拍，也会成为一场助热楼市的卖地大戏。

为什么一场意在调控的集中土拍，却成了助热楼市的神器？

在壹书生看来，主要缘于两点原因：

A,当前中国楼市的供应，全国范围内来说已是供大于求的状态，但部分区域仍存在结构性短缺的情况，而央府圈出进行集中土拍的22个城市，便是政府自己认定的22个房屋供应短缺的城市。

B,在这22城中，一方面，楼市仍是供不应求，另一方面，在此情况下，一年只进行三次土拍，相当于限时的饥饿营销，所以加大了房企的恐慌度。

打个比方可能更有助于理解：某个城市只有一家米店，原来虽然供不应求，也就是说，这个城市的居民不一定每次上门买米都可以确保买到米，但至少每天还是在开门售米。突然某一天，该店贴出公告，以后每年只开店售米三次，其余时间皆关门大吉。

试想一下，以后这个店每次开店售米时，门前排队抢购的人更少了、更淡定了还是更多了、更恐慌了？

实际上，为了让买米的居民更淡定，最简单的办法是增加供米，以达到供大于求，届时谁还去店里抢米呢？问题在于，如果这个城市的供米市场，只能被一家米店垄断，这家米店为什么会一直增加供米，以达到供大于求，从而让自己家的大米不好卖呢？除非这家米店的老板疯了。

伴随集中土拍带来的卧底效应，不出意外的话，后续的集中土拍相关政策，还会迎来一系列的修正。

这轮周期，北京楼市已近尾声

正当北京今年首轮土拍热热闹闹地开场时，本轮楼市周期，北京却渐近尾声了。

之所以得出这个结论，主要原因如下：

A,成交量正在降温。

在楼市周期的下半场，量降价涨是楼市降温的第一个阶段。

五一期间，据诸葛找房发布的数据显示，五一期间北京新房成交量环比下跌 72.4%，而北京二手房日均成交量同比下降近五成。

B,北京楼市的调控正在进一步升温。

4月22日，北京市发布了《关于进一步加强房地产市场秩序整治工作的通知》。通知强调从即日起进一步加强房地产市场秩序整治工作，对于近期群众反映强烈的机构炒作学区房等问题，依法从严惩处，规范市场秩序。

C,房价上涨的带头大哥学区房正遭遇“定点打击”。

本轮北京楼市上涨的源头是学区房，而仅在4月，北京政府四提学区房炒作之事。

北京楼市调控正在上演“擒贼先擒王”的剧情，如北京学区房的重点区域西城德胜街道、金融街街道，已遭遇调控的“重点关注”。

目前北京学区房的成交量和房价上涨热度已在降温中。

D,从房价的板块轮动来看，年后的北京房价上涨，已从年前的学区房、热点板块上涨，渐次转向次新房、临铁房、五环外区域补涨。

目前五环外的价值区域次新房、临铁房等，上涨幅度已超20%。

这波补涨还会继续，但从板块轮动的大势来看，已迫近尾声。

E,从去年9月以来，北京楼市成交量一直高位跃进，大量被积压需求已释放了。

去年9月以来，北京二手房成交量一直在16000套以上的高位运行，这也意味着，2017年317调控以来，被积压的需求在过去的半年多，正在大量地释放，相应地，市场上被积压未释放的需求正在快速减少，所以楼市上行的动力也在周期性地减弱。

F,从全国的房价板块轮动角度来说，目前北上深等最先上涨的一线城市，楼市上冲已现乏力。

五一期间，深圳二手房日均成交量同比大降超8成，北京降幅近五成，上海降幅约三成。

不过特别说明二点：

首先，壹书生认为北京楼市本轮周期已近尾声，仅就北京楼市整体而言的宏观性周期判断，在现实购房中，具体板块，另需具体分析。其次，可以确定的是，北京楼市的补涨还会继续一段时间。

热潮过后，北京房价会大跌吗？

对于北京这样不缺乏需求的楼市来说，房价只有周期性调整，没有趋势性下跌。

那么本轮楼市周期尾声过后，北京房价会不会还像2017年一样，再经历一波大跌式调整呢？

壹书生认为，本轮周期过后，北京楼市大概率是高位盘整或小跌式调整，很难出现2017年式的大跌式调整。

A,2015年5月-2017年3月，历经两年上涨期，且房价上涨翻倍，导致2017年317后，北京楼市在过度透支后深度调整式修复。而本轮楼市，北京从去年9月前后开启，上涨时间短，上涨幅度与上一轮相比，也小很多，主要由刚需或改善推动，投机成分相对少得多。

2017年317后，北京楼市之所以大跌式调控，因为此前近两年，上涨周期长、且翻倍式上涨，导致楼市投机炒作风强，于是在强调控后，出现了透支后的大跌式修复。而本轮上涨，上涨周期短，且上涨幅度一般在20%-30%，部分区域部分房源上涨幅度达到50%-60%。相对来说，本轮的北京楼市上行，主要由过去三年多的需求积压所致，因此刚需式助涨成分高，投机式助涨成分相对要少得多，所以上涨的基础比较扎实。

B,2017年317后，北京楼市深度调控的一个重要原因在于，2017年，北京楼市在供应端全力发力。

值得注意的是，北京2017年商品房住宅的土地供应量是2016年的7倍，且其中包含了大量的限竞房等，不管是同比增7倍的土地供应量还是大量的限竞房，皆成为了助跌2017年后北京楼市的主力军。

但今年，北京的土地供应未现规模式增长态势，且限竞房已逐渐消失。

C,北京土拍，暗示了北京楼市后市走向的坚挺。

本次的北京土拍，基本确定了北京房价的一个新格局：未来五环的房价标准线在7-8万，六环房价标准线在六万。

（本轮北京土拍30块地的相关信息汇总）

比如东五环-东六环之间的朝阳区金盏小店村两地块，今天竞拍时地价已早早触顶，未来地块上市后的房价上限为7.6万；东五环-东六环之间的朝阳区豆各庄，未来地块上市后的房价上限为6.5万。而靠近东六环的通州梨园镇地块北京城市副中心0302街区FZX-0302-6004、6002地块，此前要求的最高销售单价是67000元，而现在提高到70000元。