第三部分、中小开发商融资破解之道
对于具备一定的综合实力，且有过渡性抵押物的中小开发商，在满足条件的情况下，可合作前置抵押担保融资，在取得目标地块后，再进行抵押物置换。对于一些勾地项目，因地价具备一定优势且地块相对较为优质的，可根据项目的实际情况进行纯债权的融资合作，并根据资金峰值配资；或者在提供融资的同时，引入合作的代建机构共同参与合作或者进行小股操盘、合作开发，借助品牌开发商的实力，解决中小开发商融资问题。
第一章 债权融资及投资要素
1. 投资形式：有限合伙企业投资，普通合伙人及优先级合伙人由西政财富及其指定机构担任，劣后级合伙人由业主方担任。
2. 投资规模：根据项目投资峰值测算进行投资，其中项目土地款及后续建设费用由优先级与劣后级业主方按照2：1的比例出资，劣后级出资先于优先级出资到位。
3. 投资期限：拟设置为6个月以上。
4. 投资收益：不低于18%/年，按年支付。
5. 增信措施：
（1）业主方持有的项目公司剩余股权质押给合伙企业。
（2）业主方及其实际控制人、配偶对优先级投资人出资本金及预期收益的支付承担无限连带责任担保。
（3）土地后置抵押等
6. 还款方式：
项目开发贷或其他资金置换、项目销售回款、集团及实控人担保等。
（1）出资满6个月之日，业主方有权提前归还出资本金及预期收益，原则上每次返还出资本金不低于3000万元，息随本清。
（2）每年底结清当年利息。
（3）优先级出资本金返还及预期收益分配时间不超过18个月，优先级资金退出前，项目回笼资金不得向业主方分配。
7. 退出方式：
收回全部优先级本金及收益后，优先级将其持有的合伙企业的份额或合伙企业持有的项目公司股权转让给业主方或其指定主体，或优先级退伙。
8. 违约约定：
（1）若土地款金额及项目投资峰值超过约定，超出部分由业主方增加劣后份额，实缴出资补足。
（2）若未按约定支付出资资金、本金、利息等资金，应按照应付未付金额的万分之X计算每日违约金。
（3）到期后仍未完成本金及利息的支付，优先级有权对项目进行处置，直至归还全部本金、利息及违约金。
第二章 融资+代建
1. 资金机构诉求：本金及收益的保障及快速回收；
2. 业主方：引入代建方实现品牌溢价，取得高收益等；
3. 代建机构：收取代建费用、品牌使用费、销售奖励等；
4. 关键的博弈点：销售定价权。
一、融资代建的投资架构
1. 可由资金机构作为优先级与代建机构、开发商（作为劣后级）共同成立有限合伙企业（SPV）对项目公司进行投资（通常为明股实债或股加债投资）。
2. 若存在债权人的情况下，经协商一致，债权人亦可作为优先级或中间级将其对项目公司的债权进行出资，以缓解前期资金压力。
3. 资金机构单独设立架构与业主方共同持有项目公司股权。
二、融资代建——融资基本要素
1. 投资总额：资金机构投资不超过项目峰值的70%。
2. 投资期限：预计债权期限不超过24个月（满3个月后可根据金融机构融资进度提前还款），销售达85%时模拟清算退出。
3. 债权收益：年化15%-18%。
4. 资金用途：土地款及项目开发建设。
5. 还款来源：项目再融资回款和销售收入，其他流动性补足等。
6. 风控措施：
原业主及实控人、集团担保；项目公司土地抵押，办理开发贷等融资可配合解押等。
第三章 小股操盘
1. 合作模式：小股（不控股）+操盘（全权经营管理项目）+收益
收益来源：（1）管理费，按照销售收入的一定比例收取；（2）股权收益及超额收益；（3）同意垫资情况下的资金占用费。
2. 投资总额：比如大开发商出资不超过峰值的60%-70%，其中股权投入有一定比例+剩余为债权投入。
3. 投资期限：债权部分不超过2年，股权同股同权进行投资。
4. 债权投资收益：年化15%-18%。
5. 资金用途：资金可用于缴纳土地款、支付开发建设费用等；
6. 还款来源：项目再融资回款和销售收入，其他流动性补足等。
第四章 合作开发
1. 土地方将持有的项目公司48%的股权转让给资金机构，资金机构向土地方支付股权转让款。
2. 资金机构向项目公司追加股东投入，股权转让价款与股东投入金额合计不超过项目投资峰值的60%-70%，该股东投入可用于归还开发商前期对项目公司的股东借款及项目后续的开发建设。
3. 资金机构投资期间，项目公司向资金机构返还股东投入；土地方到期回购资金机构持有项目公司的股权。
4. 资金机构的优先权：项目公司的销售回款需优先偿还资金机构的股东投入。
5. 增信担保措施:
（1）土地抵押：视项目情况，将目标地块提供抵押担保；
（2）股权质押：剩余52%的股权质押给资金机构；
（3）开发商对项目提供流动性支持；
（4）章证照共管，委派高管等；
（5）其他。
6. 退出方式
（1）土地方回购：土地方回购资金机构持有的项目公司股权；
（2）开发商对赌回购（如有）：开发商因触发对赌条款或回购条款，或存在违约行为，开发商回购资金机构持有项目公司的股权。
本文系对2020年7月11日西政地产金融研究会线下交流活动相关交流内容的总结，更多内容欢迎联系西政资本与西政财富。
房地产金融课堂：本文源自西政资本，欢迎关注。
对于具备一定的综合实力，且有过渡性抵押物的中小开发商，在满足条件的情况下，可合作前置抵押担保融资，在取得目标地块后，再进行抵押物置换。对于一些勾地项目，因地价具备一定优势且地块相对较为优质的，可根据项目的实际情况进行纯债权的融资合作，并根据资金峰值配资；或者在提供融资的同时，引入合作的代建机构共同参与合作或者进行小股操盘、合作开发，借助品牌开发商的实力，解决中小开发商融资问题。
第一章 债权融资及投资要素
1. 投资形式：有限合伙企业投资，普通合伙人及优先级合伙人由西政财富及其指定机构担任，劣后级合伙人由业主方担任。
2. 投资规模：根据项目投资峰值测算进行投资，其中项目土地款及后续建设费用由优先级与劣后级业主方按照2：1的比例出资，劣后级出资先于优先级出资到位。
3. 投资期限：拟设置为6个月以上。
4. 投资收益：不低于18%/年，按年支付。
5. 增信措施：
（1）业主方持有的项目公司剩余股权质押给合伙企业。
（2）业主方及其实际控制人、配偶对优先级投资人出资本金及预期收益的支付承担无限连带责任担保。
（3）土地后置抵押等
6. 还款方式：
项目开发贷或其他资金置换、项目销售回款、集团及实控人担保等。
（1）出资满6个月之日，业主方有权提前归还出资本金及预期收益，原则上每次返还出资本金不低于3000万元，息随本清。
（2）每年底结清当年利息。
（3）优先级出资本金返还及预期收益分配时间不超过18个月，优先级资金退出前，项目回笼资金不得向业主方分配。
7. 退出方式：
收回全部优先级本金及收益后，优先级将其持有的合伙企业的份额或合伙企业持有的项目公司股权转让给业主方或其指定主体，或优先级退伙。
8. 违约约定：
（1）若土地款金额及项目投资峰值超过约定，超出部分由业主方增加劣后份额，实缴出资补足。
（2）若未按约定支付出资资金、本金、利息等资金，应按照应付未付金额的万分之X计算每日违约金。
（3）到期后仍未完成本金及利息的支付，优先级有权对项目进行处置，直至归还全部本金、利息及违约金。
第二章 融资+代建
1. 资金机构诉求：本金及收益的保障及快速回收；
2. 业主方：引入代建方实现品牌溢价，取得高收益等；
3. 代建机构：收取代建费用、品牌使用费、销售奖励等；
4. 关键的博弈点：销售定价权。
一、融资代建的投资架构
1. 可由资金机构作为优先级与代建机构、开发商（作为劣后级）共同成立有限合伙企业（SPV）对项目公司进行投资（通常为明股实债或股加债投资）。
2. 若存在债权人的情况下，经协商一致，债权人亦可作为优先级或中间级将其对项目公司的债权进行出资，以缓解前期资金压力。
3. 资金机构单独设立架构与业主方共同持有项目公司股权。
二、融资代建——融资基本要素
1. 投资总额：资金机构投资不超过项目峰值的70%。
2. 投资期限：预计债权期限不超过24个月（满3个月后可根据金融机构融资进度提前还款），销售达85%时模拟清算退出。
3. 债权收益：年化15%-18%。
4. 资金用途：土地款及项目开发建设。
5. 还款来源：项目再融资回款和销售收入，其他流动性补足等。
6. 风控措施：
原业主及实控人、集团担保；项目公司土地抵押，办理开发贷等融资可配合解押等。
第三章 小股操盘
1. 合作模式：小股（不控股）+操盘（全权经营管理项目）+收益
收益来源：（1）管理费，按照销售收入的一定比例收取；（2）股权收益及超额收益；（3）同意垫资情况下的资金占用费。
2. 投资总额：比如大开发商出资不超过峰值的60%-70%，其中股权投入有一定比例+剩余为债权投入。
3. 投资期限：债权部分不超过2年，股权同股同权进行投资。
4. 债权投资收益：年化15%-18%。
5. 资金用途：资金可用于缴纳土地款、支付开发建设费用等；
6. 还款来源：项目再融资回款和销售收入，其他流动性补足等。
第四章 合作开发
1. 土地方将持有的项目公司48%的股权转让给资金机构，资金机构向土地方支付股权转让款。
2. 资金机构向项目公司追加股东投入，股权转让价款与股东投入金额合计不超过项目投资峰值的60%-70%，该股东投入可用于归还开发商前期对项目公司的股东借款及项目后续的开发建设。
3. 资金机构投资期间，项目公司向资金机构返还股东投入；土地方到期回购资金机构持有项目公司的股权。
4. 资金机构的优先权：项目公司的销售回款需优先偿还资金机构的股东投入。
5. 增信担保措施:
（1）土地抵押：视项目情况，将目标地块提供抵押担保；
（2）股权质押：剩余52%的股权质押给资金机构；
（3）开发商对项目提供流动性支持；
（4）章证照共管，委派高管等；
（5）其他。
6. 退出方式
（1）土地方回购：土地方回购资金机构持有的项目公司股权；
（2）开发商对赌回购（如有）：开发商因触发对赌条款或回购条款，或存在违约行为，开发商回购资金机构持有项目公司的股权。
本文系对2020年7月11日西政地产金融研究会线下交流活动相关交流内容的总结，更多内容欢迎联系西政资本与西政财富。
房地产金融课堂：本文源自西政资本，欢迎关注。
【西安世纪锦绣买房10年#业主至今难办房产证#】在西安世纪锦绣买房10年，约定好交房1年内办房产证，至今没结果。“交房时物业还收了一万多元的大修基金，涉及这样问题的有上千户业主。”7月13日，刘先生说。
业主：交房时物业收了大修基金、开发商收了购房协议
刘先生于2010年在西安市大兴东路世纪锦绣小区交全款35万元购买了一套房屋，“每平方米是3400元，2012年交房，领钥匙的时候，开发商就收走了我们的购房协议。协议上约定好交房后一年之内办理房产证，但现在已经超过约定时间7年了，依旧没有办下来房产证，更别说违约金了。”7月13日，刘先生说，2012年交房在小区永泰物业领钥匙时，物业还收取了14616元的大修基金，这么多年，小区业主一直在和开发商、物业沟通此事，但一直没有处理结果。2019年时，房子做过一次更名，当年1月18日，小区物业陕西永泰物业管理有限公司还给重开了收取大修基金的票据，
刘先生说，在2012年开发商交房收协议时，他复印了一份自己的协议。7月13日，华商报记者在刘先生提供的这份购房协议复印件上看到，签约时间是2010年11月2日，协议约定，2012年10月31日前，由开发商西安丹尼尔房地产开发有限公司将综合验收合格的房交付业主，在房屋交付使用后365个工作日内，办理权属登记，需由双方提供的经适房及相关资料报产权登记机关备案。如因开发商原因，业主不能在规定期限内去的房产权属证书的，开发商向业主支付违约金，为已付房款的千分之一。
在刘先生提供的收款收据上记者看到，收款摘由为“大修基金13616元，装修监管费200元，装修垃圾清运费202元”，开票时间为2019年1月18日，有陕西永泰物业管理有限公司世纪锦绣收费专用章。
物业：大修基金开发商收取
开发商：房产证还在办理中
7月13日下午，记者联系世纪锦绣小区物业——陕西永泰物业管理有限公司，物业白姓负责人说，关于房产证和大修基金的问题，物业无法回答，“房产证是由开发商来办理，大修基金也是开发商收取，物业不了解情况。”
记者联系世纪锦绣小区开发商西安丹尼尔房地产开发有限公司工作人员张先生。他说，7月13日业主来要购房协议，“分房时收走了合同，我负责协调处理，给业主发放合同，仅7月13日截至下午已经发放了184户。”张先生说，还有多少户协议没发他不清楚，向上级反映后会回复。
随后，张先生再次联系记者，“经过了解得知，业主们的购房合同已经陆续发放一个多月了，有时是在物业发放，有时是在别的地方发，目前还未统计一共发了多少户，有多少户没发。每次发放业主不一定能都到场，所以有些业主没有领到合同，今天（7月13日）下午时统一处理，今天开始会一直发完为止，全部发完才能统计一共是多少户。”
张先生说，关于房产证和大修基金的问题，负责此业务的工作人员不在，“他们刚好出去跑办证的事了，房产证肯定要办，但具体办事的人在外面，还不知道办到啥程度了，现在办证工作从市上变到区上，还要跟区上沟通，给每户居民都会办的。负责大修基金事宜的工作人员也不在。”
据记者了解，根据《西安市物业管理条例》、《西安市住宅专项维修资金管理办法》规定，商品住宅的业主应当在办理房屋入住手续前，将首期住宅专项维修资金足额存入住宅专项维修资金专户。建设单位、物业服务企业不得代收专项维修资金。对违规代收、挪用维修资金的单位或个人，其违规信息将被依法纳入公共信用信息系统。西安住建部门曾多次提醒，目前，西安部分小区还存在开发商违规代收维修资金的历史遗留问题，针对此类情况，业主可通过诉讼方式追回自己的维修资金，维护业主自身权益。
华商报记者 佘欣
业主：交房时物业收了大修基金、开发商收了购房协议
刘先生于2010年在西安市大兴东路世纪锦绣小区交全款35万元购买了一套房屋，“每平方米是3400元，2012年交房，领钥匙的时候，开发商就收走了我们的购房协议。协议上约定好交房后一年之内办理房产证，但现在已经超过约定时间7年了，依旧没有办下来房产证，更别说违约金了。”7月13日，刘先生说，2012年交房在小区永泰物业领钥匙时，物业还收取了14616元的大修基金，这么多年，小区业主一直在和开发商、物业沟通此事，但一直没有处理结果。2019年时，房子做过一次更名，当年1月18日，小区物业陕西永泰物业管理有限公司还给重开了收取大修基金的票据，
刘先生说，在2012年开发商交房收协议时，他复印了一份自己的协议。7月13日，华商报记者在刘先生提供的这份购房协议复印件上看到，签约时间是2010年11月2日，协议约定，2012年10月31日前，由开发商西安丹尼尔房地产开发有限公司将综合验收合格的房交付业主，在房屋交付使用后365个工作日内，办理权属登记，需由双方提供的经适房及相关资料报产权登记机关备案。如因开发商原因，业主不能在规定期限内去的房产权属证书的，开发商向业主支付违约金，为已付房款的千分之一。
在刘先生提供的收款收据上记者看到，收款摘由为“大修基金13616元，装修监管费200元，装修垃圾清运费202元”，开票时间为2019年1月18日，有陕西永泰物业管理有限公司世纪锦绣收费专用章。
物业：大修基金开发商收取
开发商：房产证还在办理中
7月13日下午，记者联系世纪锦绣小区物业——陕西永泰物业管理有限公司，物业白姓负责人说，关于房产证和大修基金的问题，物业无法回答，“房产证是由开发商来办理，大修基金也是开发商收取，物业不了解情况。”
记者联系世纪锦绣小区开发商西安丹尼尔房地产开发有限公司工作人员张先生。他说，7月13日业主来要购房协议，“分房时收走了合同，我负责协调处理，给业主发放合同，仅7月13日截至下午已经发放了184户。”张先生说，还有多少户协议没发他不清楚，向上级反映后会回复。
随后，张先生再次联系记者，“经过了解得知，业主们的购房合同已经陆续发放一个多月了，有时是在物业发放，有时是在别的地方发，目前还未统计一共发了多少户，有多少户没发。每次发放业主不一定能都到场，所以有些业主没有领到合同，今天（7月13日）下午时统一处理，今天开始会一直发完为止，全部发完才能统计一共是多少户。”
张先生说，关于房产证和大修基金的问题，负责此业务的工作人员不在，“他们刚好出去跑办证的事了，房产证肯定要办，但具体办事的人在外面，还不知道办到啥程度了，现在办证工作从市上变到区上，还要跟区上沟通，给每户居民都会办的。负责大修基金事宜的工作人员也不在。”
据记者了解，根据《西安市物业管理条例》、《西安市住宅专项维修资金管理办法》规定，商品住宅的业主应当在办理房屋入住手续前，将首期住宅专项维修资金足额存入住宅专项维修资金专户。建设单位、物业服务企业不得代收专项维修资金。对违规代收、挪用维修资金的单位或个人，其违规信息将被依法纳入公共信用信息系统。西安住建部门曾多次提醒，目前，西安部分小区还存在开发商违规代收维修资金的历史遗留问题，针对此类情况，业主可通过诉讼方式追回自己的维修资金，维护业主自身权益。
华商报记者 佘欣
天河明郡是由石家庄郡尚房地产开发有限公司开发，位于石家庄东南片区，栾城区西北方向，太行大街以西、石栾大街以东（308国道）衡井线南、北面两侧。天河明郡占据栾城北部新城核心位置，周边公交、教育、商业等公共配套齐全。202、205、215、216等多条公交干线从这里经过，规划中的轻轨2号线也从项目经过。从配套上说，天河明郡周边有河北传媒大学、石家庄二中南校区，北国超市、天阳超市等。
天河明郡总占地1700亩，总建筑面积200万平方米，项目共167栋建筑，涉及养老、教育、休闲、商业等多元化建筑形式，是市政府重点规划建设项目。天河明郡率先启动的是衡井线路南紧邻太行大街的地块，一期住宅，分别由14层小高层和6-8层洋房组成，是区域内名副其实的低密度高品质社区。天河明郡自身规划有20万平方米的大型商业综合体，还有3所幼儿园、2所小学，1所中学，未来将引进前沿的商业和教育资源。业主在家门口就可以享受前沿的都市生活，无论投资还是自住，都可选择。
#石家庄房产榜##石家庄大咖说房##石家庄新楼盘##天河明郡#
天河明郡总占地1700亩，总建筑面积200万平方米，项目共167栋建筑，涉及养老、教育、休闲、商业等多元化建筑形式，是市政府重点规划建设项目。天河明郡率先启动的是衡井线路南紧邻太行大街的地块，一期住宅，分别由14层小高层和6-8层洋房组成，是区域内名副其实的低密度高品质社区。天河明郡自身规划有20万平方米的大型商业综合体，还有3所幼儿园、2所小学，1所中学，未来将引进前沿的商业和教育资源。业主在家门口就可以享受前沿的都市生活，无论投资还是自住，都可选择。
#石家庄房产榜##石家庄大咖说房##石家庄新楼盘##天河明郡#
✋热门推荐