今天不讲任何数据，只讲五一假期后我多次调研二手房市场中的真实所见。

1

西城

西城目前的情况是：几乎所有的片区，都出现了带看量和成交量下滑的情况。而且，房子没有二三月份那么好卖了，业主坐地起价的现象几乎也都消失了。如果房源有硬伤，或者是不满二（五），亦或是比较着急卖，降个五六十万也是有可能的。

降价的情况，我在不同的片区都分别遇到过。

比如：

展览路片区，“百万庄中里”有一套报价800多万的房子（非绿中介店），近几天已经降了60万了，降价原因是：

业主在海淀买了一套改善型新房，买的时候开发商接受了她较长的付款周期，可五月份又催她赶快付款，否则就要清退了。无奈之下，她只好抓紧把西城的老破小给卖了。

“这套房子性价比非常高，您如果诚心想买的话建议赶快下手，要不然可能留不住”，中介小哥在急切地催促着我赶紧定下来。但，即便是降了60万，即便是同小区同户型中价格最低的，我也不会现在入手。

另外，“阜成门外北街”，也有两套房子分别降价6万、10万。降6万的那套是顶层，10万的具体原因不详。

月坛片区，“月坛北街”、“南礼士路甲1号”等小区均出现了价格松动的房源；陶白的“四平园”、“中信城”也都有降价5-15万的房子。

至于最均衡且平民的德胜，我在调研的过程中倒是没有发现降价的房源，但从人流量来看，远不如2月底3月初那会儿。那时去中介门店看房，客户排队等着看同一个房源的现象是相当普遍的，现在这种情况已经不多见了。不过，德胜的价格依旧很硬。

看来，市场陷入了拉锯战，大家都在观望今年西城会不会多校，所以出现了暂时的横盘。

除了展览路、月坛、陶白之外，西长安街、什刹海、新街口我也看了，但看的房源不多，暂时没有找到降价的房源，但看房的客户感觉比之前少了，至于成交量有无下降，我暂时也拿不准。毕竟，自从绿中介下架成交量数据之后，一般人也看不到了。如果你恰巧对以上几个片区熟悉，或者有什么靠谱的信息，欢迎留言告诉我们。

2

海淀

海淀三个巨无霸片区中关村、万柳、上地，我重点调研过，和2月底相比，最大的变化就是：大家可能没有那么疯狂了。

二三月份新上一套房，只要价格不超过1000万，大家都像着了魔似的去抢，凌晨一点看房，三点成交的例子大家都见识过，最近却很少发生了。

但，和西城不同的是：这三个片区的成交量没什么大变化，只要不是特殊情况，业主也丝毫不会降价。甚至，有些优质房源，还是会有两三个客户争一套房的情况。

对了，前两天我在朋友圈发的那个客户，她的房子就位于这三个片区的其中之一，去年买的时候800出点头，今年卖了1175。

她的房子还不满二，我本来以为会不好卖，没想到一周就卖出去了。据她说：买家是朝阳的，买房子是想尽快把孩子的户口弄到海淀去。她老公在某汽车制造商工作，最近突然接到了来自海淀学校的不少订单。

我之前说什么来着？“自2022年1月1日后，户籍从外省市或本市其他区迁入海淀区的适龄儿童申请入小学时，不再对应登记入学划片学校，在区内协调解决”，这条新政，会催生海淀个别片区的末班车行情。本来以为今年学区新政中受益最大的会是东城，现在看来应该是海淀，最大的雷是朝阳。

3

朝阳

新政之后，我重点调研了朝阳名校学区房，怎么说呢，关于人朝、朝外，市场上出现了极大的分歧，有人认为朝阳根本不想多校，也不会多校，所以重点学区房该买还是得买；而有另一部分人认为：朝阳会逐步通过“一校多址”的方式来多校。

至于房价最高的那四个小区——太阳公元、红玺台、火星园、丰和园，感觉比之前理性多了。4月28号我劝大家解约，结果导致骂声一片。现在啥结果呢？

像朝阳这种重点校，特别是人朝，学位严重不足，据说两年前就这样了，如果你非要买，到时候分到特别烂的校区，自己别后悔就好。

另外，望京的优质楼盘，几乎也完全横盘了，感觉没有了继续冲高的气势。但，价格也几乎一毛没跌。

但，横盘这种状态，是维持不了多久的。以目前这种形式来看，最慢到九月份，市场就会决定出要不要向下。

前期的这些热门片区中，大部分都比之前理性了。现在还在硬生生往上冲的，只有亦庄和海淀部分片区。

亦庄是独立学籍的利好，海淀是末班车行情，预计接下来的3个月之内，很难凉下来。

但即便如此，也不建议现在入手。

目前要做的就是：耐心等待。

非必要，不入任何二手房。

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