【实探2019年武汉楼市最火的区域！千亿大道唯一新盘首开！】提到2019年武汉楼市最火的区域，可能每个人都有自己心目中的选择，但提到2019年武汉楼市供应最为充足的区域，临空港新城绝对是最大的赢家，随着中心城区用地的紧缺，楼市不断向三环、四环扩张，临空港新城凭借自身丰富的土地资源，在土拍市场上大展拳脚，出让众多地块，引进知名房企，纯新盘项目扎堆。想象当中，2019年临空港新城将会是大批大批纯新房源开盘热抢，现实却是整个上半年都以老盘加推为主，纯新盘项目大部分处于待售状态，极少有新房源推出，令人不禁有些失望。而据最新消息得知，近期临空港新城区域将有一个纯新盘项目首推开盘，给区域提供新品房源，这个项目就是占据临空港新城核心地段，也是临空港大道上唯一的新盘——奥山汉口澎湃城。目前项目营销中心已经正式开放，同步也开放了样板间，预计将在近期首推A地块6号楼、B地块9号楼，建面约98、117、127平米非毛坯房源，项目工地可以清楚看见B地块7、8、9号楼已经初具规模，高层住宅房源即将首推入市，具体价格也即将公布。所有资料均来源于房掌柜实地踩盘所知，仅供购房者阅读参考，更多详细信息，可致电售楼部或前往营销中心了解，下面就跟随房掌柜来了解一下项目的具体情况吧!掌柜点评：1、临空港新城核心地段，升值空间大2、紧邻“千亿大道”，出行便捷，发展好3、基础配套完善，自带冰雪主题综合体4、户型设计合理，实用性较强
区位：奥山汉口澎湃城位于临空港大道与三店西路交汇处，紧邻武汉东西湖文化中心和体育中心，也是千亿大道临空港大道上唯一新盘。从大区位上来看，项目隶属于目前发展势头最好的临空港新城区域，是继光谷、沌口后，武汉第三个国家级开发区，在2018年实现了地区生产总值903亿元，即将迈入千亿行政区俱乐部，区域发展潜力无穷，在“一轴、两带、五片、多点”的规划下，引进包含国家网安基地、京东方等项目，目前已经招商引资过百个，成为武汉的一大耀眼片区，发展势头极佳。从小区位来看，项目北面为协和东西湖医院，南面紧邻东西湖文化中心、五环体育中心以及码头潭公园，西面为成熟的住宅小区，属于临空港新城的核心地段，生活氛围更加成熟。整体而言，奥山汉口澎湃城占据临空港新城的核心地带，区域规划前景较好，可以享受到发展带来的红利，并且同周边项目相比，奥山汉口澎湃城所处地段发展更为成熟，是千亿大道上唯一新盘，产品价值潜力巨大。交通：奥山汉口澎湃城位于临空港大道与三店西路交汇处，紧邻临空港大道，拥有多维立体交通网络，多种出行方式选择，可以快速通达武汉三镇。项目东侧即是武汉第三条千亿大道——临空港大道，也是临空港大道上唯一的纯新盘项目，享受高便捷度的出行交通，可沿临空港大道、东西湖大道到达额头湾立交和三环线，快速进入汉口中心区域，随着武汉军运会的临近，各区域交通网络都在进行升级改造，临空港大道也全面启动了景观绿化改造工程。同时吴新干线、五环立交已经正式开通，硚孝高速金山大道匝道也即将开放。轨道交通方面，项目周边将有3条地铁线路出行，目前已开通的1号线，距离项目最近的站点为三店站，直线距离约为1公里，在建的6号线二期临空港大道站，距离项目约700米，预计2021年通车，与项目交房时间大致吻合，而规划的17号线，由天河机场通往黄家湖片区，在临空港大道与6号线换乘，未来项目的轨道交通覆盖率较高。公共交通方面，目前项目周边共有5条公交线路通行，分别为H90、H91、H94、H96、736路，主要为东西湖内部的环线，覆盖东西湖区大部分地方，以及主要的轨道交通站点，也可以前往硚口长丰、汉口火车站等地。整体而言，奥山汉口澎湃城交通出行非常便捷，虽然距离主城区有一定的路程，但多种的出行方式，快速畅通，耗时不高。配套：占据临空港新城的核心地段，奥山汉口澎湃城周边拥有东西湖新政府、东西湖体育中心、东西湖文化中心等文体政务配套，发展较快较好，基础的生活服务也正在快速完善、升级之中。商业配套方面，项目C地块自带有2.5万方冰雪商业综合体，打造有冰雪世界乐园、星级酒店、商业街，后期建设完成后，可以覆盖周边多个项目，是区域主要的商业配套设施，成为大汉口首选“避暑打卡圣地”，目前周边商业配套以吴家山老城区为主，拥有海林广场、北冰洋广场、鸿达中央广场等等，以及项目西侧成熟小区的生活配套。同时项目东侧规划有利嘉中欧城市广场，是临空港新城与利嘉集团签约，拟投资150亿打造的国际保税商品直销中心，未来区域商业规模将完美满足居住需求，小到菜市场大到品牌商场等，应有尽有。
教育配套方面，项目B地块西南角自带有2000平米6班制幼儿园，也是区域内面积最大的幼儿园，可以提供给小区业主子女安全省心的教育环境，同时项目周边还拥有吴家山第三小学、三店学校、北大附中为明学校等优质教育资源，据了解后期区域还将引进北师大附中的中小学配套，完善区域教育教学体系。医疗条件方面，项目北侧为协和东西湖医院新院区，目前已经搬迁完成，正式开放营业，为区域数百万居民提供优质完善的医疗服务，解决大部分的医疗服务需求。户型：奥山汉口澎湃城A、B地块为住宅区，共规划建设有9栋高层住宅，根据置业顾问介绍，项目预计近期首推A地块6号楼和B地块9号楼，其中6号楼为22层2梯4户，9号楼为26层2梯4户，共有建面约98、117、127平米的4种户型，下面就一起来看看具体的户型结构吧!D户型，建筑面积约98平米，三室两厅一卫结构，分布在6号楼中间户，是市面上最为常见的三房户型，整体布局方正，三开间朝南，带南向阳台，所有房间配备大飘窗，采光通风效果较为不错，动静分区明显，互不干扰，实用性较强，适合大部分的购房者。E户型，建筑面积约117平米，三室两厅两卫结构，分布在6号楼边户，两开间朝南，配带大阳台设计，采光效果极佳，大客厅设计，整体空间感十足，居住舒适，动静分区不错，私密性有所保障。B户型，建筑面积约117平米，三室两厅两卫结构，分布在9号楼中间户，是D户型的升级版，大体结构设计相似，采光通风效果好，动静分区明显，新增的主卧套间设计，带有独立的卫生间和衣帽间，生活舒适度更高。
A户型，建筑面积约127平米，四室两厅两卫结构，分布在9号楼边户，是项目最大面积也是唯一的四室房源，依旧采取方正的布局，南北双阳台的设计，增加了室内的通风效果，三开间排布，采光充足，餐客厅一体化，增大了室内的空间，居住舒适度更高，实用性更强。整体来看，奥山汉口澎湃城首推房源的户型都以实用性为主，做到室内较好的采光通风、动静分区明显，有充足的私密性，居住体验感很好，适合绝大部分购房者的需求。
周边市场：随着大量的地块出让，临空港新城拥有众多纯新盘聚集，大量的房源储备使得区域楼市活跃度较高，目前奥山汉口澎湃城周边就有东原阅境、华发四季、新城桃李郡、首开光明国风上观等纯新盘，也有例如佳兆业悦府、金地悦海湾、融创观澜府、电建地产洺悦御府等在售楼盘。预计近期，奥山汉口澎湃城就将拿到预售证首推开盘，作为区域价值高地唯一新盘，自身缺少可供对比参考的项目，一是核心地段楼盘数量较少，大部分楼盘聚集在地铁沿线或湖岸边，奥山汉口澎湃城是千亿大道临空港大道上唯一的新盘，二是周边最近的金地悦海湾又是很早期的老盘，参考意义不大。
因此对于奥山汉口澎湃城而言，如何定价更为合理，能够被广大购房者所接受，目前项目最近的金地悦海湾均价约14700元/平米，地铁旁的佳兆业悦府均价12900元/平米，更靠近三环线的融创观澜府均价16800元/平米，而奥山汉口澎湃城近期首推入市，将公布出具体的价格，届时对整个区域的纯新盘，都起到重大的参考价值。
区位：奥山汉口澎湃城位于临空港大道与三店西路交汇处，紧邻武汉东西湖文化中心和体育中心，也是千亿大道临空港大道上唯一新盘。从大区位上来看，项目隶属于目前发展势头最好的临空港新城区域，是继光谷、沌口后，武汉第三个国家级开发区，在2018年实现了地区生产总值903亿元，即将迈入千亿行政区俱乐部，区域发展潜力无穷，在“一轴、两带、五片、多点”的规划下，引进包含国家网安基地、京东方等项目，目前已经招商引资过百个，成为武汉的一大耀眼片区，发展势头极佳。从小区位来看，项目北面为协和东西湖医院，南面紧邻东西湖文化中心、五环体育中心以及码头潭公园，西面为成熟的住宅小区，属于临空港新城的核心地段，生活氛围更加成熟。整体而言，奥山汉口澎湃城占据临空港新城的核心地带，区域规划前景较好，可以享受到发展带来的红利，并且同周边项目相比，奥山汉口澎湃城所处地段发展更为成熟，是千亿大道上唯一新盘，产品价值潜力巨大。交通：奥山汉口澎湃城位于临空港大道与三店西路交汇处，紧邻临空港大道，拥有多维立体交通网络，多种出行方式选择，可以快速通达武汉三镇。项目东侧即是武汉第三条千亿大道——临空港大道，也是临空港大道上唯一的纯新盘项目，享受高便捷度的出行交通，可沿临空港大道、东西湖大道到达额头湾立交和三环线，快速进入汉口中心区域，随着武汉军运会的临近，各区域交通网络都在进行升级改造，临空港大道也全面启动了景观绿化改造工程。同时吴新干线、五环立交已经正式开通，硚孝高速金山大道匝道也即将开放。轨道交通方面，项目周边将有3条地铁线路出行，目前已开通的1号线，距离项目最近的站点为三店站，直线距离约为1公里，在建的6号线二期临空港大道站，距离项目约700米，预计2021年通车，与项目交房时间大致吻合，而规划的17号线，由天河机场通往黄家湖片区，在临空港大道与6号线换乘，未来项目的轨道交通覆盖率较高。公共交通方面，目前项目周边共有5条公交线路通行，分别为H90、H91、H94、H96、736路，主要为东西湖内部的环线，覆盖东西湖区大部分地方，以及主要的轨道交通站点，也可以前往硚口长丰、汉口火车站等地。整体而言，奥山汉口澎湃城交通出行非常便捷，虽然距离主城区有一定的路程，但多种的出行方式，快速畅通，耗时不高。配套：占据临空港新城的核心地段，奥山汉口澎湃城周边拥有东西湖新政府、东西湖体育中心、东西湖文化中心等文体政务配套，发展较快较好，基础的生活服务也正在快速完善、升级之中。商业配套方面，项目C地块自带有2.5万方冰雪商业综合体，打造有冰雪世界乐园、星级酒店、商业街，后期建设完成后，可以覆盖周边多个项目，是区域主要的商业配套设施，成为大汉口首选“避暑打卡圣地”，目前周边商业配套以吴家山老城区为主，拥有海林广场、北冰洋广场、鸿达中央广场等等，以及项目西侧成熟小区的生活配套。同时项目东侧规划有利嘉中欧城市广场，是临空港新城与利嘉集团签约，拟投资150亿打造的国际保税商品直销中心，未来区域商业规模将完美满足居住需求，小到菜市场大到品牌商场等，应有尽有。
教育配套方面，项目B地块西南角自带有2000平米6班制幼儿园，也是区域内面积最大的幼儿园，可以提供给小区业主子女安全省心的教育环境，同时项目周边还拥有吴家山第三小学、三店学校、北大附中为明学校等优质教育资源，据了解后期区域还将引进北师大附中的中小学配套，完善区域教育教学体系。医疗条件方面，项目北侧为协和东西湖医院新院区，目前已经搬迁完成，正式开放营业，为区域数百万居民提供优质完善的医疗服务，解决大部分的医疗服务需求。户型：奥山汉口澎湃城A、B地块为住宅区，共规划建设有9栋高层住宅，根据置业顾问介绍，项目预计近期首推A地块6号楼和B地块9号楼，其中6号楼为22层2梯4户，9号楼为26层2梯4户，共有建面约98、117、127平米的4种户型，下面就一起来看看具体的户型结构吧!D户型，建筑面积约98平米，三室两厅一卫结构，分布在6号楼中间户，是市面上最为常见的三房户型，整体布局方正，三开间朝南，带南向阳台，所有房间配备大飘窗，采光通风效果较为不错，动静分区明显，互不干扰，实用性较强，适合大部分的购房者。E户型，建筑面积约117平米，三室两厅两卫结构，分布在6号楼边户，两开间朝南，配带大阳台设计，采光效果极佳，大客厅设计，整体空间感十足，居住舒适，动静分区不错，私密性有所保障。B户型，建筑面积约117平米，三室两厅两卫结构，分布在9号楼中间户，是D户型的升级版，大体结构设计相似，采光通风效果好，动静分区明显，新增的主卧套间设计，带有独立的卫生间和衣帽间，生活舒适度更高。
A户型，建筑面积约127平米，四室两厅两卫结构，分布在9号楼边户，是项目最大面积也是唯一的四室房源，依旧采取方正的布局，南北双阳台的设计，增加了室内的通风效果，三开间排布，采光充足，餐客厅一体化，增大了室内的空间，居住舒适度更高，实用性更强。整体来看，奥山汉口澎湃城首推房源的户型都以实用性为主，做到室内较好的采光通风、动静分区明显，有充足的私密性，居住体验感很好，适合绝大部分购房者的需求。
周边市场：随着大量的地块出让，临空港新城拥有众多纯新盘聚集，大量的房源储备使得区域楼市活跃度较高，目前奥山汉口澎湃城周边就有东原阅境、华发四季、新城桃李郡、首开光明国风上观等纯新盘，也有例如佳兆业悦府、金地悦海湾、融创观澜府、电建地产洺悦御府等在售楼盘。预计近期，奥山汉口澎湃城就将拿到预售证首推开盘，作为区域价值高地唯一新盘，自身缺少可供对比参考的项目，一是核心地段楼盘数量较少，大部分楼盘聚集在地铁沿线或湖岸边，奥山汉口澎湃城是千亿大道临空港大道上唯一的新盘，二是周边最近的金地悦海湾又是很早期的老盘，参考意义不大。
因此对于奥山汉口澎湃城而言，如何定价更为合理，能够被广大购房者所接受，目前项目最近的金地悦海湾均价约14700元/平米，地铁旁的佳兆业悦府均价12900元/平米，更靠近三环线的融创观澜府均价16800元/平米，而奥山汉口澎湃城近期首推入市，将公布出具体的价格，届时对整个区域的纯新盘，都起到重大的参考价值。
#房产微盘点# 【楼市趋稳 一二线城市或率先回暖】近日，中国社会科学院财经战略研究院发布《中国住房市场发展月度分析报告》。报告称，大数据房价指数（BHPI）监测显示，2018年12月，受监测的142个样本城市房价平均环比下跌0.68%，环比跌幅比上月收窄0.08个百分点。
业内分析认为，在严厉的调控政策持续下，2018年全国各线城市房地产市场出现不同程度的降温。综合2018年年底及2019年的房地产市场交易数据，2019年在住房供给普遍增加以及部分城市因城施策的政策调整背景下，未来各线城市房地产市场将延续分化。其中，三四线城市仍存去化压力，整体库存较低、供小于求的一二线城市则有望率先回暖。
一线城市进入补库存阶段
1月28日，上海易居房地产研究院发布最新一期《中国百城库存报告》。报告显示，截至2018年12月底，易居研究院监测的100个城市新建商品住宅库存总量为45734万平方米，环比增长2.1%，同比增长1.6%。
观察历史数据，2015年1月份以来，全国100城库存规模就呈现出持续性的下跌态势，中间个别月份虽有反弹，但下跌的趋势不改。到了2018年，库存走势基本呈现了“上半年减少、下半年增长”的态势。尤其是9月份库存规模明显增长，属于首次显著攀升的态势。10-12月份继续保持增长态势。总体上看，库存走势正迎来变化，年底正式步入上行通道。
截至2018年12月底，一、二、三四线100个城市新建商品住宅库存总量分别为2911、23261和19562万平方米，环比增幅分别为7.3%、2.1%和1.4%，同比增幅分别为31.0%、-1.8%和2.5%。
从同比增幅数据看，一线城市在连续34个月库存同比下跌后，2018年6月份首次出现同比正增长态势，7-12月份继续同比正增长，这意味着一线城市正进入补库存阶段。二线城市保持了连续42个月的同比下跌，但跌幅是在持续收窄的。三线城市在连续38个月同比下跌之后，目前出现了连续两个月同比正增长的现象。
易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，2018年全年库存先降后增，存销比也有类似的走势。上半年销售行情还不错，去库存效果也值得肯定。但到了下半年市场交易开始降温，房企高库存压力重现，这也倒逼相关房企积极进行项目的降价。当然对于购房者来说恰形成了一个相对好的购房窗口期。
严跃进表示，2018年第四季度形成了相对多的住宅库存，所以到了2019年上半年，预计房企会把去库存作为一项重要的工作去抓。若是资金方面压力大，那么相关房企也依然会采取以价换量的策略，即定价方面不会太强势。
2019年楼市整体供应小幅上涨
事实上，全国各线城市针对自身市场特点，普遍开始推行因城施策。克而瑞地产研究院的统计数据显示，在此背景下，市场分化更加严重，一线城市成交下滑；重庆、合肥、郑州、徐州等热点二、三线城市因需求较为旺盛，成交依然处于高位；但海口、厦门、三亚等城市由于严苛的调控使得市场陷入“冰冻”，成交量大幅下调；广大三四线城市尽管政策环境依然较为宽松，但受购买力所限，加之棚改货币化安置政策的收紧，在2018年下半年项目去化情况有所下降、成交逐渐疲软。
2018年底，随着一线和热点二线城市预售证管控逐渐放松，新建商品住宅新增供应一直相对较为充足。以一线城市深圳为例，2018年11月该市供应量高达131万平方米，创下近十年来新高。克而瑞地产研究院的数据显示，总的来看，全国受监测的60个重点城市2018年全年新增供应总量同比增21%，各能级城市供应全线上涨，一线涨幅最甚高达48%，二、三四线涨幅均在20%左右。
“全国房地产市场在2018年下半年转冷，项目去化率明显下调，而菏泽、珠海等局部放松引发的市场悲观预期有所削减，调控放松预期被进一步强化。”克而瑞地产相关分析人士预测，首先，未来一线城市新增供给量预计将显著增加。主要是因为房企前期囤积的土地还有相当一部分没有入市，2018年北京、上海、广州等城市加大土地供应力度，且土地价格也相对降低，可上市供应房源势必会显著增加，加之限价政策也逐渐相对宽松，房企也会加快推盘入市。
其次，二线城市供给量整体小幅增长。其中，郑州、重庆、武汉、成都、青岛、昆明、济南等城市2018年土地储备充足，这些城市对省内人群存较大吸引力，购房需求相对充裕，房企也会适时增加住房供应，预计2019年供给量显著增加。
此外，三四线城市供应量回落分化。由于当前大部分三四线城市房价到达阶段性高位使得购买力疲软，购房者观望情绪渐起，去化率已经明显下调，房企为避免陷入新一轮库存风险窠臼，已明显加快开工和推盘，甚至不惜以价换量。另一方面，过去两年土地市场成交份额集中在三四线城市，这些也都将在2019年形成供应，使得至少明年上半年以前新增供应量仍将普遍增加。克而瑞方面预测，“虽然预期政策放松，但购买力严重不足是制约三四线城市市场成交的最大障碍，大部分三四线市场仍然势必进入深度调整期，不同城市间表现分化。”
预计一二线城市率先回暖
1月16日，国家统计局发布2018年12月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况统计数据。数据显示，一线城市新建商品住宅销售价格环比涨幅扩大，二三线城市环比涨幅有所回落。
由于临近春节，各大房企为了在淡季市场冲刺业绩，热点项目纷纷推案入市，一线城市商品住宅成交有所放量，价格有所上涨，2018年12月份一线城市整体新建商品住宅销售价格同环比涨幅均有所扩大，环比涨幅较当年11月扩大1.02点，同比涨幅扩大1.3。
“2019年一、二线城市在供应增加、需求购买力相对充裕的情况下，市场成交量将低位回升，而回调压力集中在三四线城市。”上述克而瑞分析人士认为，近年来三四线城市房地产市场爆发，商品住宅面积销售占比升至69%的高位，除了核心城市外溢、返乡置业和棚改货币安置等方面因素的推动，核心却是城市自身内生的刚需和改善需求。“而在三四线城市市场行情面临回调预期当口，需求能否持续成为关注焦点。”
该人士进一步指出，“考虑到近期市场持续低迷、观望情绪蔓延，部分三四线城市项目已经降价抢跑，但由于一、二线城市供应增加，需求充裕且支付能力相对较高，预计一线城市将保持低位回升，二线整体平稳，热度将会惯性维持，而回调压力主要集中在需求透支和购买力不足的大多数三四线城市。”
从政策层面来看，业内普遍认为，2019年，在“稳地价、稳房价、稳预期”的整体基调下，一线城市整体政策面依旧趋严，限价政策仍将广泛落实，项目售价大幅上涨的可能性并不大，另一方面，即使短期市场成交持续低位、项目去化走低，但政策放松预期强烈，房企以价换量、房价环比大幅下跌动力不足。综合而言，一线城市房价仍将高位维持且涨跌波幅不会太大。
与此同时，在“因城施政”分类调控基调下，二线城市政策松绑预期最强烈，预计强二线城市房价坚挺，有望保持小幅微增态势。另一方面，三四线城市房价上涨动力不足，结构性分化会更为显著。尤其是，前期房价上涨过快、市场需求透支严重的环都市圈三四线城市房价上涨基本已经到达阶段性瓶颈。
来源： 经济参考报
业内分析认为，在严厉的调控政策持续下，2018年全国各线城市房地产市场出现不同程度的降温。综合2018年年底及2019年的房地产市场交易数据，2019年在住房供给普遍增加以及部分城市因城施策的政策调整背景下，未来各线城市房地产市场将延续分化。其中，三四线城市仍存去化压力，整体库存较低、供小于求的一二线城市则有望率先回暖。
一线城市进入补库存阶段
1月28日，上海易居房地产研究院发布最新一期《中国百城库存报告》。报告显示，截至2018年12月底，易居研究院监测的100个城市新建商品住宅库存总量为45734万平方米，环比增长2.1%，同比增长1.6%。
观察历史数据，2015年1月份以来，全国100城库存规模就呈现出持续性的下跌态势，中间个别月份虽有反弹，但下跌的趋势不改。到了2018年，库存走势基本呈现了“上半年减少、下半年增长”的态势。尤其是9月份库存规模明显增长，属于首次显著攀升的态势。10-12月份继续保持增长态势。总体上看，库存走势正迎来变化，年底正式步入上行通道。
截至2018年12月底，一、二、三四线100个城市新建商品住宅库存总量分别为2911、23261和19562万平方米，环比增幅分别为7.3%、2.1%和1.4%，同比增幅分别为31.0%、-1.8%和2.5%。
从同比增幅数据看，一线城市在连续34个月库存同比下跌后，2018年6月份首次出现同比正增长态势，7-12月份继续同比正增长，这意味着一线城市正进入补库存阶段。二线城市保持了连续42个月的同比下跌，但跌幅是在持续收窄的。三线城市在连续38个月同比下跌之后，目前出现了连续两个月同比正增长的现象。
易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，2018年全年库存先降后增，存销比也有类似的走势。上半年销售行情还不错，去库存效果也值得肯定。但到了下半年市场交易开始降温，房企高库存压力重现，这也倒逼相关房企积极进行项目的降价。当然对于购房者来说恰形成了一个相对好的购房窗口期。
严跃进表示，2018年第四季度形成了相对多的住宅库存，所以到了2019年上半年，预计房企会把去库存作为一项重要的工作去抓。若是资金方面压力大，那么相关房企也依然会采取以价换量的策略，即定价方面不会太强势。
2019年楼市整体供应小幅上涨
事实上，全国各线城市针对自身市场特点，普遍开始推行因城施策。克而瑞地产研究院的统计数据显示，在此背景下，市场分化更加严重，一线城市成交下滑；重庆、合肥、郑州、徐州等热点二、三线城市因需求较为旺盛，成交依然处于高位；但海口、厦门、三亚等城市由于严苛的调控使得市场陷入“冰冻”，成交量大幅下调；广大三四线城市尽管政策环境依然较为宽松，但受购买力所限，加之棚改货币化安置政策的收紧，在2018年下半年项目去化情况有所下降、成交逐渐疲软。
2018年底，随着一线和热点二线城市预售证管控逐渐放松，新建商品住宅新增供应一直相对较为充足。以一线城市深圳为例，2018年11月该市供应量高达131万平方米，创下近十年来新高。克而瑞地产研究院的数据显示，总的来看，全国受监测的60个重点城市2018年全年新增供应总量同比增21%，各能级城市供应全线上涨，一线涨幅最甚高达48%，二、三四线涨幅均在20%左右。
“全国房地产市场在2018年下半年转冷，项目去化率明显下调，而菏泽、珠海等局部放松引发的市场悲观预期有所削减，调控放松预期被进一步强化。”克而瑞地产相关分析人士预测，首先，未来一线城市新增供给量预计将显著增加。主要是因为房企前期囤积的土地还有相当一部分没有入市，2018年北京、上海、广州等城市加大土地供应力度，且土地价格也相对降低，可上市供应房源势必会显著增加，加之限价政策也逐渐相对宽松，房企也会加快推盘入市。
其次，二线城市供给量整体小幅增长。其中，郑州、重庆、武汉、成都、青岛、昆明、济南等城市2018年土地储备充足，这些城市对省内人群存较大吸引力，购房需求相对充裕，房企也会适时增加住房供应，预计2019年供给量显著增加。
此外，三四线城市供应量回落分化。由于当前大部分三四线城市房价到达阶段性高位使得购买力疲软，购房者观望情绪渐起，去化率已经明显下调，房企为避免陷入新一轮库存风险窠臼，已明显加快开工和推盘，甚至不惜以价换量。另一方面，过去两年土地市场成交份额集中在三四线城市，这些也都将在2019年形成供应，使得至少明年上半年以前新增供应量仍将普遍增加。克而瑞方面预测，“虽然预期政策放松，但购买力严重不足是制约三四线城市市场成交的最大障碍，大部分三四线市场仍然势必进入深度调整期，不同城市间表现分化。”
预计一二线城市率先回暖
1月16日，国家统计局发布2018年12月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况统计数据。数据显示，一线城市新建商品住宅销售价格环比涨幅扩大，二三线城市环比涨幅有所回落。
由于临近春节，各大房企为了在淡季市场冲刺业绩，热点项目纷纷推案入市，一线城市商品住宅成交有所放量，价格有所上涨，2018年12月份一线城市整体新建商品住宅销售价格同环比涨幅均有所扩大，环比涨幅较当年11月扩大1.02点，同比涨幅扩大1.3。
“2019年一、二线城市在供应增加、需求购买力相对充裕的情况下，市场成交量将低位回升，而回调压力集中在三四线城市。”上述克而瑞分析人士认为，近年来三四线城市房地产市场爆发，商品住宅面积销售占比升至69%的高位，除了核心城市外溢、返乡置业和棚改货币安置等方面因素的推动，核心却是城市自身内生的刚需和改善需求。“而在三四线城市市场行情面临回调预期当口，需求能否持续成为关注焦点。”
该人士进一步指出，“考虑到近期市场持续低迷、观望情绪蔓延，部分三四线城市项目已经降价抢跑，但由于一、二线城市供应增加，需求充裕且支付能力相对较高，预计一线城市将保持低位回升，二线整体平稳，热度将会惯性维持，而回调压力主要集中在需求透支和购买力不足的大多数三四线城市。”
从政策层面来看，业内普遍认为，2019年，在“稳地价、稳房价、稳预期”的整体基调下，一线城市整体政策面依旧趋严，限价政策仍将广泛落实，项目售价大幅上涨的可能性并不大，另一方面，即使短期市场成交持续低位、项目去化走低，但政策放松预期强烈，房企以价换量、房价环比大幅下跌动力不足。综合而言，一线城市房价仍将高位维持且涨跌波幅不会太大。
与此同时，在“因城施政”分类调控基调下，二线城市政策松绑预期最强烈，预计强二线城市房价坚挺，有望保持小幅微增态势。另一方面，三四线城市房价上涨动力不足，结构性分化会更为显著。尤其是，前期房价上涨过快、市场需求透支严重的环都市圈三四线城市房价上涨基本已经到达阶段性瓶颈。
来源： 经济参考报
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