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保持联系，一起前行 |  江文华

 

县城涨到4万，乡镇直逼2万，这里颠覆了楼市所有的逻辑。

 

前段时间，我们率先关注到浙江四线县城房价三万的现象：逃离北上广后，却发现4线县城的房价也3万了。这个话题瞬间引爆，还惊动了国社。

新华视点说：这些县城不仅房价高，而且涨得快。虚火过旺的地方需要降温，合理增长的地方要注重引导。

 

房地产调控工作没有松懈空间……

 

语气挺重的。不过，你真以为四线县城房价三四万就顶破天了？

 

浙江岂止是四线县城房价3万，就连乡镇的房价，都要2万了！

 

中国的区域版图里，佛山狮山镇和昆山花桥镇都是神一般的存在。前者GDP超千亿，富可敌市；后者是上海后花园，地铁直连魔都。这配置，这跑分，西部城市流泪，中部城市沉默。

 

不过，就是这么两个超能打的镇，却在浙江嘉兴平平无奇的乡镇面前抬不起头。狮山的二手房均价1.3万元/平方米，花桥2万元/平方米，也才勉强接近嘉兴嘉善、平湖一些乡镇新房的价格。

 

而且浙江这个省份，楼市的奇葩现象远不止此，把我对楼市的认知击了个稀巴烂：

 

不要在三四线置业——人家四线城市二手房价格突飞猛进，无限接近3万；

不要在县城买房——人家县城地价4万，房价5万，买房者趋之若鹜；

不要在县城买大户型——大型开发商来到这里，刚需果断放弃，直接上最高端的产品线……

 

当地的年轻人，既不想跪着，又不能站着，只能——躺平。

 

浙江，一个颠覆所有房地产认知的魔幻省份。

 

最近做环沪市场调研，平平无奇的浙江嘉兴，让我大吃一惊。

 

浙江乡镇的房子，都要两万一平了？

 

这种震撼，丝毫不亚于新垣结衣突然成了别人的媳妇儿。

 

嘉善魏塘街道一个楼盘，均价1.66万一平，最高单价可以达到1万8。“不打折不促销”，销售相当傲娇。

 

1.66万元/㎡的单价，能排在全国第30名，高于佛山、石家庄、郑州等新一线城市和省会城市，也远远高于直辖市重庆和近年发展势头相当猛的长沙。

 

具体点，重庆豪宅扎堆的南滨路板块，一套江边豪宅，单价最低才一万三四。

 

唯一的优势是离上海足够近，距离沪浙交界处3公里左右。

       

                   

除此之外，几乎一无是处。

 

产业勉勉强强。离省级开发区嘉善经开区车程8公里左右，3公里内名企是生产炒锅的爱仕达工厂。号称苏州工业园升级版的嘉善中新产业园，还有中荷产业园正在建设中。

 

交通简直是灾难。

 

距离最近的高铁站嘉善南15公里，开车45分钟左右；

虽然距离上海界3公里，但开车到上海市中心70多公里，需要耗时1小时45分；

什么？地铁？开什么国际玩笑。出门200米有公交车站，有40分钟一班的公交车可以坐。

 

周边环境倒是相当田园风。农田、古树、人家，满足你对田园生活的所有想象。不过，安静是不可能的，呼啸而过的农用车，会时不时把你的欢声笑语淹没。

 

 

除了嘉善，嘉兴平湖等地的楼盘情况类似：

 

不在市区甚至县城，全在乡镇；

现有产业就靠周边工厂；

交通就靠几十公里外的高铁以及八字没一撇的城际规划；

学校，清一色村小镇小；

商业，KFC被标榜为国际一线餐饮，小镇批发部光荣登上楼盘区位图……

 

就这？

 

对，就这。

我看的嘉兴其他楼盘，最低的也要一万二三、一万五左右。

 

这配置，就像模仿劳斯莱斯、奔驰大G的老年代步车，最后还非得卖出宝马X1的价格。

 

模仿奔驰大G的老年代步车，图源：网络

 

关键是，这些楼盘还相当好卖。

 

嘉善这个楼盘的销售告诉我，开盘10多天，近400套房子就卖了七八成，现在只剩下七八十套。

 

我得到的消息是，目前嘉善基本无房可卖，在售楼盘屈指可数。

 

易居3月底公布的数据也显示，嘉善去化周期4.4个月，在统计的100城里排进前十。

 

嘉兴平湖碧桂园一个项目，一个月也要卖掉一百多套。

 

卖得最多的，是七八十平的刚需两房三房。按照销售的说法，新业主中，在附近上班的新嘉兴人占一半，还有一半是周边的上海人、杭州人、苏州人。投资、自住比例大概也是五五开。

 

不过，销售私下跟我说，投资客的比例应该在一半以上。

 

为什么浙江小小乡镇的房价，居然能嗷嗷地扑向两万大关？

 

最直观的原因是：傍大佬。

 

整个环沪市场，无论城市基本面或好或坏，所在城市还是农村，房价全都突破1万大关（2020年11月）：

 

昆山1万7、吴江1万6、太仓1万5、嘉善1万2、平湖1万多……

 

图源：米宅珠三角

 

销售说得最多的，就是“上海”两个字：

 

我们项目距离上海直线距离……

周边有上海搬过来的企业……

我们到上海坐高铁20分钟……

从这里出发，到上海开车1小时……

 

仿佛傍上上海，农村就是镶了金牙的农村，乡镇就是镀了千足金的乡镇。“环沪”二字值千金。

 

“上海”也成了一张通关文牒，带着嘉兴的房价蹭蹭蹭上涨。今年4月，嘉兴二手房均价1.72万元/㎡，同比涨幅25.76%。这个涨幅，能排在全国11位，甚至超过楼市火爆的杭州、成都。

马路边随处可见的路牌，指示着上海方向，也是财富方向。

 

还有长三角一体化、G60科创走廊等，都为当地楼市火热打下一针针兴奋剂。

 

比较走运的是，这些乡镇不仅环沪，还身处浙江——这个用全国倒数第十的面积，创造出全国第四GDP总量的东部沿海发达省份。

 

去年，嘉兴GDP总量5509.52亿元，在浙江位列中游，排名第五。但要放在全国，这个成绩直接升到41位，仅次于南昌，直接把哈尔滨、南宁、贵阳、太原等一众省会城市干趴下。

 

人均可支配收入方面，嘉兴甚至吊打一众新一线城市。

 

去年，当地城镇居民人均可支配收入64124元，农村居民人均可支配收入39801元，可以跟广州掰手腕（农村居民人均可支配收入甚至超过广州），直接碾压武汉、成都、合肥等全国绝大部分城市。

 

 

什么？曹县啊！你是说“宁要曹县一张床不要上海一套房”的曹县吗？

 

对不起，凭借着全国第二浙江第一的农村居民可支配收入，嘉兴估计都不会正眼瞟人家。

 

毕竟，网红曹县一顿操作猛如虎，最后农村居民可支配收入只有一万五。

 

在此基础上，“十四五”规划纲要草案提出，支持浙江高质量发展建设共同富裕示范区。

 

共同富裕啊朋友们！这就不是一个省只能拿出一两个城市比赛，而是所有城市拉出来，都是半个扛把子。这比强省会的要求高了N个八度。

 

当地的购买力，也是相当彪悍。即使是农村人，买下一套单价不超过2万、总价100多万的房子，小菜一碟。

 

当地销售告诉我，他们附近电梯住宅几乎没有，都是农村自建房。因此，当地人想要置换，肯定会考虑开发商建的小区。

 

除此之外，浙江的造富能力以及在全国领先的城市建设，正不断虹吸全国各地的人前来买房。

 

近些年，全国的人口流动趋势是西部迁往东部、北方搬到南方。东部的户籍人口，特别是小学生人数增长最为明显。大量的农村人口，正在一批批地迁往东南沿海城市，工作、安家、定居，完成一场又一场“拔根”乡村的旅行。

 

图源：泽平宏观

 

浙江，就是最能虹吸人口的省份。像嘉兴这样的腰部城市，也能凭借长三角一体化、紧邻上海这个大IP吸引大量人口。加上近些年全面放开落户政策，简直如虎添翼。

 

罕见的人口大变局，来了！

 

近十年，浙江几乎是全国唯一一个所有城市人口正增长的省份。杭州增长最迅猛，10年增量324万人，近些年甚至超过深圳，成为常住人口增量最多的城市。即使是增量最少的舟山，10年人口增加了3万多人，也没有负增长。

 

没有负增长，就是本事呐。殊不知，全国多少城市，人口收缩有多么严重。

图源：刘晓博说财经

即便是人口增量最多的广东省，也有近十年人口负增长二三十万的汕尾、揭阳和梅州。

 

在一个楼盘样板间，我就听到这么些话：

 

来看房的应该是几位在嘉兴打工的河南老乡。销售跟他们说，不要在老家买房，要在浙江赶紧买一套，再把小孩迁过来，这样就能享受浙江的教育，参加浙江的高考。

 

如此一来，考上重点大学的概率就会成倍提升。

 

其中一名家长，皱起眉头猛抽了一口烟，然后长舒一口气，认同地点了点头。

 

除此之外，当地和上海成倍的价差，也吸引上海人买房居住、投资。在这些镇上，最低上车门槛97万，上海人全款都不成问题。买来给父母和小孩住，夫妻两人周末偶尔过来，或者上海老年人专门买一套拿来养老，都相当不错。

 

前两天，上海还试点公积金异地购房贷款。在上海无房，并在苏州市吴江区、嘉兴市嘉善县两地买房，可以提取上海公积金。

 

这对于环沪楼市，又是一波助攻。

 

藏富于民的省份，催生出强劲的购买力，并成功吸引了全国人民的到来。加上颇有历史渊源的炒房基因，还有上海购买力外溢，投资客认准环沪，当地的房价不断攀高。

 

其实，魔幻的浙江，岂止是乡镇房价逼近2万？

 

 

前段时间，我们谈到经济上吊车尾的浙江衢州，下面县级市江山的房价都要3万一平。

 

不止是江山。三线县城义乌、海宁，二手房均价2.5万元/㎡、1.7万元/㎡；四线的温岭、余姚，房价2.1万元/㎡、1.5万元/㎡。

 

这只是均价，这些县城的房子，单价三五万也不是稀罕事。

图源：链家网温岭市二手房价格地图

 

浙江，还是全国罕见的所有城市房价均过万，且落差最小的省份。

 

 

浙江房价最高的是杭州，均价3万6 ，最低的是边上的湖州，均价1.32万元，落差是2.28万元。

 

相比之下，最接近的江苏，南京和宿迁的极差也达到2.33万元。

 

福建、广东更是极端，虽然深圳和厦门的房价八万、五万，但省内城市最低的房价，都只有八千多（福建南平）甚至五千多（广东云浮）。

 

重庆主城区的房子，也才一万多一平。核心区域的房价拿出来，也就只能跟浙江的农村比一比。

 

这些楼盘这么火，能买吗？

 

就整个环沪市场来说，嘉兴并不是最耀眼的那颗星。昆山，地铁直达上海，产业基础相当雄厚；太仓，环境优美，城市面貌好。

 

嘉兴环沪区域的优势是，价格相对低，贷款政策相对友好。昆山、太仓有房有贷，首付8成。相同情况，嘉善和平湖只需要4成，杠杆可以最大化。

 

我的建议是，条件允许，昆山、太仓优先考虑。选择嘉兴环沪，要做好长期持有准备。

 

最后我想说的是，大部分县城的楼盘，都在内循环。当地棚改、人均富裕，加上自住、投资需求旺盛，共同推高了房价，造成房地产市场表面繁荣。

 

正如前文所说，嘉兴环沪乡镇的房子，一半以上都是投资客买走的。

 

而且我发现一个很有意思的现象：

 

长三角的投资客非常乐观，可以为一个还没有明确开建时间的沪乍杭高铁砸下百万资金。

 

问题是，单靠一条高铁，能带动几十公里外的楼盘升值吗？

 

等到潮水退去，才知道谁在裸泳。

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