《金正大建成样板工厂，贡献磷资源综合利用“中国方案”7》
碳达峰是磷复肥行业未来十年必须直面的挑战，全行业将迎来一场生存和转型大考。
根据时间表，到2030年中国将实现碳达峰 ，2060年实现碳中和。面对双碳目标，磷复肥行业最核心的任务是提升磷资源综合利用水平，其中，最难啃的硬骨头是磷石膏处理这一世界性难题。
5月23日，在贵州瓮安县召开的磷资源综合利用技术创新与产业化发展研讨会上，金正大公布了历时6年攻关的“α-石膏法”磷酸技术，该技术在金正大贵州瓮安生产基地获得成功，一举攻克磷复肥行业实现碳达峰最大的卡点——磷石膏处理。针对这一重要突破，来自生态环境部、工信部、国务院发展研究中心的专家呼吁加快建立标准，加大政策扶持，向全行业推广。
年减碳700多万吨
磷石膏是磷复肥生产的副产物，由于利用渠道有限，只能堆存，长期累积，形成了一道高悬在行业头顶的“堰塞湖”，成为环境风险隐忧。数据显示，中国目前磷石膏存量高达5亿吨，每年还在新增5000万吨。
如期实现碳达峰，磷复肥行业必须改变观念，摆脱一味堆存磷石膏的做法。国务院发展研究中心社会发展研究部主任周宏春认为，按照循环经济的理念，废弃物是放错地方的资源，金正大贵州基地坚持问题导向，在磷石膏处理上技术特点鲜明。
金正大贵州公司始建于2011年，已完成投资大约40个亿，从规划起就把磷石膏综合利用纳入其中。
金正大贵州公司副总经理宋国发介绍，基地相继建设了两套磷石膏制酸联产水泥和硅钙钾镁肥装置，随着磷酸产能增大，单靠这些装置，无法及时消化磷石膏。但是，囿于行业尚无成熟的技术，从2013年起，金正大开始探索新的磷石膏产业化利用技术，历经6年，中途反复遭遇波折，到2019年终于取得成功。
“要想把磷石膏用好，首先要把品质做好。”宋国发解释说，常规磷酸工艺副产磷石膏，杂质多，制成石膏建材成本高、强度低，无法大规模应用。金正大进行了大胆改造，采取独创的α—石膏法磷酸工艺，在不增加任何生产成本的前提下，实现磷石膏性能质的飞跃：含水量由40%-45%下降到20%-25%，总磷含量由>0.8%下降到<0.2%，而且由于磷石膏晶体结构改变，可以制成高强度石膏建材。
“在碳达峰、碳中和的背景下，按照磷复肥行业每年5000万吨磷石膏产生量，每年可减少700多万吨碳排放，加上新工艺回收的磷酸，每年还可大约减少130万吨磷矿消耗。”宋国发说。
磷复肥生存之战
解决磷石膏难题，不仅事关磷复肥行业如期碳达峰这一国家战略，也直接牵系行业生存。
生态环境部生态环境执法局原督察专员李远认为，磷石膏是行业的“卡脖子”难题，既要环保上不出问题，更要高效利用，这是行业面临的巨大挑战。
近些年，针对磷石膏资源化利用，各项政策持续加码。四川、贵州等多个省份出台“以渣定产”的倒逼政策，即企业能消化多少磷石膏，才被允许生产相应产量的磷酸和磷复肥。同时，长江“三磷”整治行动，也在给磷石膏处理加上了紧箍咒。2020年，中国政府向世界承诺双碳目标和时间表，在这一背景下，破解磷石膏资源化利用难题更是进入倒计时。
毫不夸张地说，如果不能彻底解决磷石膏这一卡点，磷复肥生产企业将面临生存之忧。
金正大独创的α—石膏法磷酸工艺为磷复肥行业带来了曙光。“磷矿尾矿和磷石膏等固体废弃物处理是难题，但在这儿看到了希望，金正大为国家做出了贡献。” 生态环境部原总工程师杨朝飞认为，“从长远来看，固废填埋都不是办法了，综合利用才是真正的出路。”
历经多年锲而不舍的攻关，金正大在磷石膏处理上已经探索出一套成功的模式，并在逐步向全行业推广复制。
依托α—石膏法磷酸工艺这一独创技术，金正大已经建成了30万吨/年α-石膏法磷酸装置，并将磷石膏资源化利用拓展到了四大方向——
一是副产磷石膏在线应用，免烘干，直接生产石膏精密砌块、无纸面石膏板等；
二是生产α-高强石膏粉，扩大了销售半径，解决了磷石膏产地集中在西南、销地集中在东部沿海的问题；
三是生产无水二型填料；
四是开展技术输出，目前已经在施可丰公司成功落地。
值得一提的是，除了在建材领域，金正大还将磷石膏成功应用到土壤改良领域，生产高品质的土壤改良剂——硅钙钾镁肥。
瓮安县副县长罗培林介绍，磷石膏既是良好的建材，重量轻、强度高、防火等级高、具有自呼吸功能等，还是盐碱地改良的理想产品。“国家每年在土壤治理上花了七八千亿，如果把土壤改良的资金拿出一部分补贴磷石膏利用，就能很好解决问题。”
急待向行业推广
磷石膏产业化利用，是“十四五”乃至今后数十年的重大课题，复制成功的经验和模式，实现行业整体突围是当务之急。
工信部原材料与工业司原司长周长益认为，生态文明建设的主战场，或者说，最大的障碍就是工业固体废弃物处理。中国每年产生的工业固体废弃物大约是120亿吨，利用率不到50%。“我们必须一个领域一个领域的解决，积小胜为大胜。金正大这一技术开辟了磷石膏产业化利用新路，这件事应是国企、央企来干，被民营企业干了，体现了金正大的责任感和担当。” 周长益表示。
工信部赛迪研究院副院长刘文强说，在磷石膏综合利用上，金正大坚持创新，整套工艺成功打通并稳定运行，接下来的工作重心是要在磷复肥行业推广开来。
但是，一项新技术的推广并非易事。金正大贵州公司董事长颜明宵说，金正大耗费了大量的人财物开发磷石膏处理新技术，但在推广过程中也遇到不少阻力，新事物、新技术更多的是需要鼓励支持。
针对如何将金正大磷石膏产业化利用复制到全行业，专家们纷纷提出真知灼见。
李远建议金正大牵头制定指导性标准，来引领行业。
杨朝飞建议金正大成立专门的政策研究机构，综合运用好现有相关的税收政策、财政政策和金融政策。
周长益建议面向全行业召开现场推广会，同时围绕新技术制定标准，依据此改造传统装置。
值得一提的是，“以渣定产”政策目前只是在部分省份执行，与会专家呼吁要严格实施“以渣定产”，全国不再新（改）建磷石膏渣场，倒逼磷化工企业推进磷石膏资源化利用。对此，杨朝飞认为，其实不仅是磷化工领域，现在国家新批矿山，原则上都不再批建尾矿库和渣石山场地，逼着企业要么回填，要么综合利用。
与会专家建议，要持续加大科技研发力度，在国家相关部委支持下，争取搭建国家级磷资源综合利用的平台，创建磷资源综合利用国家级创新示范区，并联合政府、协会、企业和社会各界量，加大向全国的推广力度。
碳达峰是磷复肥行业未来十年必须直面的挑战，全行业将迎来一场生存和转型大考。
根据时间表，到2030年中国将实现碳达峰 ，2060年实现碳中和。面对双碳目标，磷复肥行业最核心的任务是提升磷资源综合利用水平，其中，最难啃的硬骨头是磷石膏处理这一世界性难题。
5月23日，在贵州瓮安县召开的磷资源综合利用技术创新与产业化发展研讨会上，金正大公布了历时6年攻关的“α-石膏法”磷酸技术，该技术在金正大贵州瓮安生产基地获得成功，一举攻克磷复肥行业实现碳达峰最大的卡点——磷石膏处理。针对这一重要突破，来自生态环境部、工信部、国务院发展研究中心的专家呼吁加快建立标准，加大政策扶持，向全行业推广。
年减碳700多万吨
磷石膏是磷复肥生产的副产物，由于利用渠道有限，只能堆存，长期累积，形成了一道高悬在行业头顶的“堰塞湖”，成为环境风险隐忧。数据显示，中国目前磷石膏存量高达5亿吨，每年还在新增5000万吨。
如期实现碳达峰，磷复肥行业必须改变观念，摆脱一味堆存磷石膏的做法。国务院发展研究中心社会发展研究部主任周宏春认为，按照循环经济的理念，废弃物是放错地方的资源，金正大贵州基地坚持问题导向，在磷石膏处理上技术特点鲜明。
金正大贵州公司始建于2011年，已完成投资大约40个亿，从规划起就把磷石膏综合利用纳入其中。
金正大贵州公司副总经理宋国发介绍，基地相继建设了两套磷石膏制酸联产水泥和硅钙钾镁肥装置，随着磷酸产能增大，单靠这些装置，无法及时消化磷石膏。但是，囿于行业尚无成熟的技术，从2013年起，金正大开始探索新的磷石膏产业化利用技术，历经6年，中途反复遭遇波折，到2019年终于取得成功。
“要想把磷石膏用好，首先要把品质做好。”宋国发解释说，常规磷酸工艺副产磷石膏，杂质多，制成石膏建材成本高、强度低，无法大规模应用。金正大进行了大胆改造，采取独创的α—石膏法磷酸工艺，在不增加任何生产成本的前提下，实现磷石膏性能质的飞跃：含水量由40%-45%下降到20%-25%，总磷含量由>0.8%下降到<0.2%，而且由于磷石膏晶体结构改变，可以制成高强度石膏建材。
“在碳达峰、碳中和的背景下，按照磷复肥行业每年5000万吨磷石膏产生量，每年可减少700多万吨碳排放，加上新工艺回收的磷酸，每年还可大约减少130万吨磷矿消耗。”宋国发说。
磷复肥生存之战
解决磷石膏难题，不仅事关磷复肥行业如期碳达峰这一国家战略，也直接牵系行业生存。
生态环境部生态环境执法局原督察专员李远认为，磷石膏是行业的“卡脖子”难题，既要环保上不出问题，更要高效利用，这是行业面临的巨大挑战。
近些年，针对磷石膏资源化利用，各项政策持续加码。四川、贵州等多个省份出台“以渣定产”的倒逼政策，即企业能消化多少磷石膏，才被允许生产相应产量的磷酸和磷复肥。同时，长江“三磷”整治行动，也在给磷石膏处理加上了紧箍咒。2020年，中国政府向世界承诺双碳目标和时间表，在这一背景下，破解磷石膏资源化利用难题更是进入倒计时。
毫不夸张地说，如果不能彻底解决磷石膏这一卡点，磷复肥生产企业将面临生存之忧。
金正大独创的α—石膏法磷酸工艺为磷复肥行业带来了曙光。“磷矿尾矿和磷石膏等固体废弃物处理是难题，但在这儿看到了希望，金正大为国家做出了贡献。” 生态环境部原总工程师杨朝飞认为，“从长远来看，固废填埋都不是办法了，综合利用才是真正的出路。”
历经多年锲而不舍的攻关，金正大在磷石膏处理上已经探索出一套成功的模式，并在逐步向全行业推广复制。
依托α—石膏法磷酸工艺这一独创技术，金正大已经建成了30万吨/年α-石膏法磷酸装置，并将磷石膏资源化利用拓展到了四大方向——
一是副产磷石膏在线应用，免烘干，直接生产石膏精密砌块、无纸面石膏板等；
二是生产α-高强石膏粉，扩大了销售半径，解决了磷石膏产地集中在西南、销地集中在东部沿海的问题；
三是生产无水二型填料；
四是开展技术输出，目前已经在施可丰公司成功落地。
值得一提的是，除了在建材领域，金正大还将磷石膏成功应用到土壤改良领域，生产高品质的土壤改良剂——硅钙钾镁肥。
瓮安县副县长罗培林介绍，磷石膏既是良好的建材，重量轻、强度高、防火等级高、具有自呼吸功能等，还是盐碱地改良的理想产品。“国家每年在土壤治理上花了七八千亿，如果把土壤改良的资金拿出一部分补贴磷石膏利用，就能很好解决问题。”
急待向行业推广
磷石膏产业化利用，是“十四五”乃至今后数十年的重大课题，复制成功的经验和模式，实现行业整体突围是当务之急。
工信部原材料与工业司原司长周长益认为，生态文明建设的主战场，或者说，最大的障碍就是工业固体废弃物处理。中国每年产生的工业固体废弃物大约是120亿吨，利用率不到50%。“我们必须一个领域一个领域的解决，积小胜为大胜。金正大这一技术开辟了磷石膏产业化利用新路，这件事应是国企、央企来干，被民营企业干了，体现了金正大的责任感和担当。” 周长益表示。
工信部赛迪研究院副院长刘文强说，在磷石膏综合利用上，金正大坚持创新，整套工艺成功打通并稳定运行，接下来的工作重心是要在磷复肥行业推广开来。
但是，一项新技术的推广并非易事。金正大贵州公司董事长颜明宵说，金正大耗费了大量的人财物开发磷石膏处理新技术，但在推广过程中也遇到不少阻力，新事物、新技术更多的是需要鼓励支持。
针对如何将金正大磷石膏产业化利用复制到全行业，专家们纷纷提出真知灼见。
李远建议金正大牵头制定指导性标准，来引领行业。
杨朝飞建议金正大成立专门的政策研究机构，综合运用好现有相关的税收政策、财政政策和金融政策。
周长益建议面向全行业召开现场推广会，同时围绕新技术制定标准，依据此改造传统装置。
值得一提的是，“以渣定产”政策目前只是在部分省份执行，与会专家呼吁要严格实施“以渣定产”，全国不再新（改）建磷石膏渣场，倒逼磷化工企业推进磷石膏资源化利用。对此，杨朝飞认为，其实不仅是磷化工领域，现在国家新批矿山，原则上都不再批建尾矿库和渣石山场地，逼着企业要么回填，要么综合利用。
与会专家建议，要持续加大科技研发力度，在国家相关部委支持下，争取搭建国家级磷资源综合利用的平台，创建磷资源综合利用国家级创新示范区，并联合政府、协会、企业和社会各界量，加大向全国的推广力度。
【石楼县委政法委召开防范电信网络诈骗宣传推进会】
5月24日上午，县委政法委召开防范电信网络诈骗宣传推进会，县委政法委常务副书记李巨红及灵泉派出所、县管委会负责人和全体政法委员、社区政法专干参加会议。
会上，灵泉派出所负责人就开展防范电信网络诈骗宣传工作作了具体安排部署。
李巨红指出，防范打击电信网络诈骗，事关人民群众的切身利益，事关社会和谐稳定，责任重大、任务艰巨，与会人员要切实增强打击治理电信网络违法犯罪的责任感和紧迫感，打好宣传战、打赢歼灭战，维护好人民群众的切身利益。他强调，在接下来的工作中，要开展常态化全民宣传，创新宣传形式，丰富宣传内容，扩大宣传范围，广泛宣传防范诈骗知识，通过诈骗案例及相关视频，提高群众辨别、抵制电诈犯罪的意识和能力，努力做到家喻户晓、妇孺皆知，有效压降电信网络诈骗案件，切实保障人民群众财产安全。
5月24日上午，县委政法委召开防范电信网络诈骗宣传推进会，县委政法委常务副书记李巨红及灵泉派出所、县管委会负责人和全体政法委员、社区政法专干参加会议。
会上，灵泉派出所负责人就开展防范电信网络诈骗宣传工作作了具体安排部署。
李巨红指出，防范打击电信网络诈骗，事关人民群众的切身利益，事关社会和谐稳定，责任重大、任务艰巨，与会人员要切实增强打击治理电信网络违法犯罪的责任感和紧迫感，打好宣传战、打赢歼灭战，维护好人民群众的切身利益。他强调，在接下来的工作中，要开展常态化全民宣传，创新宣传形式，丰富宣传内容，扩大宣传范围，广泛宣传防范诈骗知识，通过诈骗案例及相关视频，提高群众辨别、抵制电诈犯罪的意识和能力，努力做到家喻户晓、妇孺皆知，有效压降电信网络诈骗案件，切实保障人民群众财产安全。
【全球历次房地产大泡沫：催生、疯狂、崩溃及启示】恒大研究院 任泽平团队：纵观全球历史上五次重大的房地产泡沫事件，我们可以得出以下九大启示：一、房地产是周期之母。从对经济增长的带动看，无论在发展中国家，还是在发达国家，房地产业在宏观经济中都起到了至关重要的作用。每次经济繁荣多与房地产带动的消费投资有关，而每次经济大萧条则多与房地产泡沫破裂有关，比如1991年前后的日本、1998年前后的东南亚、2008年前后的美国。从财富效应看，在典型国家，房地产市值一般是年度GDP的2-3倍，是可变价格财富总量的50%，这是股市、债市、商品市场、收藏品市场等其他资产市场远远不能比拟的。以日本为例，1990年日本全部房地产市值是美国的5倍，是全球股市总市值的2倍，仅东京都的地价就相当于美国全国的土地价格。以中国为例，2018年房地产投资占全社会固定资产投资的四分之一，房地产相关投资占近一半，全国房地产市值约321万亿元，是当年GDP的3.6倍，占股债房市值的71%。
二、十次危机九次地产。由于房地产是周期之母，对经济增长和财富效应有巨大的影响，而且又是典型的高杠杆部门，因此全球历史上大的经济危机多与房地产有关，比如，1929年大萧条跟房地产泡沫破裂及随后的银行业危机有关，1991年日本房地产崩盘后陷入失落的二十年，1998年东南亚房地产泡沫破裂后多数经济体落入中等收入陷阱，2008年美国次贷危机至今全球仍未走出阴影。反观美国1987年股市异常波动、中国2015年股市异常波动，对经济的影响则要小很多。
三、历次房地产泡沫的形成在一开始都有经济增长、城镇化、居民收入等基本面支撑。商品房需求包括居住需求和投机需求，居住需求主要跟城镇化、居民收入、人口结构等有关，它反映了商品房的商品属性，投机需求主要跟货币投放和低利率有关，它反映了商品房的金融属性。大多数房地产泡沫一开始都有基本面支撑，比如1923-1925年美国佛罗里达州房地产泡沫一开始跟美国经济的一战景气和旅游兴盛有关，1986-1991年日本房地产泡沫一开始跟日本经济成功转型和长期繁荣有关，1991-1996年东南亚房地产泡沫一开始跟“亚洲经济奇迹”和快速城镇化有关。
四、虽然时代和国别不同，但历次房地产泡沫走向疯狂则无一例外受到流动性过剩和低利率的刺激。由于房地产是典型的高杠杆部门（无论需求端的居民抵押贷还是供给端的房企开发贷），因此房市对流动性和利率极其敏感，流动性过剩和低利率将大大增加房地产的投机需求和金融属性，并脱离居民收入、城镇化等基本面。1985年日本签订“广场协议”后为了避免日元升值对国内经济的负面影响而持续大幅降息，1991-1996年东南亚经济体在金融自由化下国际资本大幅流入，2000年美国网络泡沫破裂以后为了刺激经济持续大幅降息。中国2008年以来有三波房地产周期回升，2009、2012、2014-2016，除了经济中高速增长、快速城镇化等基本面支撑外，每次都跟货币超发和低利率有关，2014-2016年这波尤为明显。
五、政府支持、金融自由化、金融监管缺位、银行放贷失控等起到了推波助澜、火上浇油的作用。政府经常基于发展经济目的刺激房地产，1923年前后佛罗里达州政府大举兴办基础设施以吸引旅游者和投资者，1985年后日本政府主动降息以刺激内需，1992年海南设立特区后鼓励开发，2001年小布什政府实施“居者有其屋”计划。金融自由化和金融监管缺位使得过多货币流入房地产，1986年前后日本加快金融自由化和放开公司发债融资，1992-1993年海南的政府、银行、开发商结成了紧密的铁三角，1991-1996年东南亚国家加快了资本账户开放导致大量国际资本流入，2001-2007年美国影子银行兴起导致过度金融创新。由于房地产的高杠杆属性，银行放贷失控火上浇油，房价上涨抵押物升值会进一步助推银行加大放贷，甚至主动说服客户抵押贷、零首付、放杠杆，在历次房地产泡沫中银行业都深陷其中，从而导致房地产泡沫危机既是金融危机也是经济危机。
六、虽然时代和国别不同，但历次房地产泡沫崩溃都跟货币收紧和加息有关。风险是涨出来的，泡沫越大破裂的可能性越大、调整也越深。日本央行从1989 年开始连续5 次加息，并限制对房地产贷款和打击土地投机，1991年日本房地产泡沫破裂。1993年6月23日，朱镕基讲话宣布终止房地产公司上市、全面控制银行资金进入房地产业，24日国务院发布《关于当前经济情况和加强宏观调控意见》，海南房地产泡沫应声破裂。1997年东南亚经济体汇率崩盘，国际资本大举撤出，房地产泡沫破裂。美联储从2004年6月起两年内连续17次调高联邦基金利率，2007年次贷违约大幅增加，2008年次贷危机全面爆发。
七、如果缺乏人口、城镇化等基本面支持，房地产泡沫破裂后调整恢复时间更长。日本房地产在1974和1991年出现过两轮泡沫，1974年前后的第一次调整幅度小、恢复力强，原因在于经济中速增长、城市化空间、适龄购房人口数量维持高位等提供了基本面支撑；但是，1991年前后的第二次调整幅度大、持续时间长，原因在于经济长期低速增长、城市化进程接近尾声、人口老龄化等。2008年美国房地产泡沫破裂以后没有像日本一样陷入失去的二十年，而是房价再创新高，主要是因为美国开放的移民政策、健康的人口年龄结构、富有弹性和活力的市场经济与创新机制等。
八、每次房地产泡沫崩盘，影响大而深远。1926-1929年房地产泡沫破裂及银行业危机引发的大萧条从金融危机、经济危机、社会危机、政治危机最终升级成军事危机，对人类社会造成了毁灭性的打击。1991年日本房地产崩盘后陷入失落的二十年，经济低迷、不良高企、居民财富缩水、长期通缩。1993年海南房地产泡沫破裂后，不得不长期处置烂尾楼和不良贷款，当地经济长期低迷。2008年次贷危机至今已10年，美国经济经过3轮QE和零利率才开始走出衰退，至今，次贷危机对全球的影响仍未完全消除。
九、应警惕并采取措施控制房地产泡沫，以人地挂钩和金融稳定为核心加快构建长效机制。“房地产长期看人口、中期看土地、短期看金融”。中国经济和住宅投资已经告别高增长时代，房地产政策应适应“总量放缓、结构分化”新发展阶段特征。从长期看，尽管中国20-50岁主力置业人群比例在2013年达峰值，但综合考虑城镇化进程、居民收入增长和家庭户均规模小型化、住房更新等，中国房地产市场未来仍有较大发展空间。从中期看，区域分化明显，人口继续往大都市圈迁移，人地分离、供需错配问题仍严重。房地产泡沫具有十分明显的负作用：房价大涨恶化收入分配，增加了社会投机气氛并抑制企业创新积极性；房地产具有非生产性属性，过多信贷投向房地产将挤出实体经济投资；房价过高增加社会生产生活成本，容易引发产业空心化。当前应采取措施避免房价上涨脱离基本面的泡沫化趋势，可以考虑：以常住人口增量为核心改革“人地挂钩”，优化土地供应；稳步推进房地产税改革，推动土地财政转型；实行长期稳定的住房信贷金融政策，稳定市场预期；丰富供应主体，优化住房供应结构，加快补齐租赁住房短板。
二、十次危机九次地产。由于房地产是周期之母，对经济增长和财富效应有巨大的影响，而且又是典型的高杠杆部门，因此全球历史上大的经济危机多与房地产有关，比如，1929年大萧条跟房地产泡沫破裂及随后的银行业危机有关，1991年日本房地产崩盘后陷入失落的二十年，1998年东南亚房地产泡沫破裂后多数经济体落入中等收入陷阱，2008年美国次贷危机至今全球仍未走出阴影。反观美国1987年股市异常波动、中国2015年股市异常波动，对经济的影响则要小很多。
三、历次房地产泡沫的形成在一开始都有经济增长、城镇化、居民收入等基本面支撑。商品房需求包括居住需求和投机需求，居住需求主要跟城镇化、居民收入、人口结构等有关，它反映了商品房的商品属性，投机需求主要跟货币投放和低利率有关，它反映了商品房的金融属性。大多数房地产泡沫一开始都有基本面支撑，比如1923-1925年美国佛罗里达州房地产泡沫一开始跟美国经济的一战景气和旅游兴盛有关，1986-1991年日本房地产泡沫一开始跟日本经济成功转型和长期繁荣有关，1991-1996年东南亚房地产泡沫一开始跟“亚洲经济奇迹”和快速城镇化有关。
四、虽然时代和国别不同，但历次房地产泡沫走向疯狂则无一例外受到流动性过剩和低利率的刺激。由于房地产是典型的高杠杆部门（无论需求端的居民抵押贷还是供给端的房企开发贷），因此房市对流动性和利率极其敏感，流动性过剩和低利率将大大增加房地产的投机需求和金融属性，并脱离居民收入、城镇化等基本面。1985年日本签订“广场协议”后为了避免日元升值对国内经济的负面影响而持续大幅降息，1991-1996年东南亚经济体在金融自由化下国际资本大幅流入，2000年美国网络泡沫破裂以后为了刺激经济持续大幅降息。中国2008年以来有三波房地产周期回升，2009、2012、2014-2016，除了经济中高速增长、快速城镇化等基本面支撑外，每次都跟货币超发和低利率有关，2014-2016年这波尤为明显。
五、政府支持、金融自由化、金融监管缺位、银行放贷失控等起到了推波助澜、火上浇油的作用。政府经常基于发展经济目的刺激房地产，1923年前后佛罗里达州政府大举兴办基础设施以吸引旅游者和投资者，1985年后日本政府主动降息以刺激内需，1992年海南设立特区后鼓励开发，2001年小布什政府实施“居者有其屋”计划。金融自由化和金融监管缺位使得过多货币流入房地产，1986年前后日本加快金融自由化和放开公司发债融资，1992-1993年海南的政府、银行、开发商结成了紧密的铁三角，1991-1996年东南亚国家加快了资本账户开放导致大量国际资本流入，2001-2007年美国影子银行兴起导致过度金融创新。由于房地产的高杠杆属性，银行放贷失控火上浇油，房价上涨抵押物升值会进一步助推银行加大放贷，甚至主动说服客户抵押贷、零首付、放杠杆，在历次房地产泡沫中银行业都深陷其中，从而导致房地产泡沫危机既是金融危机也是经济危机。
六、虽然时代和国别不同，但历次房地产泡沫崩溃都跟货币收紧和加息有关。风险是涨出来的，泡沫越大破裂的可能性越大、调整也越深。日本央行从1989 年开始连续5 次加息，并限制对房地产贷款和打击土地投机，1991年日本房地产泡沫破裂。1993年6月23日，朱镕基讲话宣布终止房地产公司上市、全面控制银行资金进入房地产业，24日国务院发布《关于当前经济情况和加强宏观调控意见》，海南房地产泡沫应声破裂。1997年东南亚经济体汇率崩盘，国际资本大举撤出，房地产泡沫破裂。美联储从2004年6月起两年内连续17次调高联邦基金利率，2007年次贷违约大幅增加，2008年次贷危机全面爆发。
七、如果缺乏人口、城镇化等基本面支持，房地产泡沫破裂后调整恢复时间更长。日本房地产在1974和1991年出现过两轮泡沫，1974年前后的第一次调整幅度小、恢复力强，原因在于经济中速增长、城市化空间、适龄购房人口数量维持高位等提供了基本面支撑；但是，1991年前后的第二次调整幅度大、持续时间长，原因在于经济长期低速增长、城市化进程接近尾声、人口老龄化等。2008年美国房地产泡沫破裂以后没有像日本一样陷入失去的二十年，而是房价再创新高，主要是因为美国开放的移民政策、健康的人口年龄结构、富有弹性和活力的市场经济与创新机制等。
八、每次房地产泡沫崩盘，影响大而深远。1926-1929年房地产泡沫破裂及银行业危机引发的大萧条从金融危机、经济危机、社会危机、政治危机最终升级成军事危机，对人类社会造成了毁灭性的打击。1991年日本房地产崩盘后陷入失落的二十年，经济低迷、不良高企、居民财富缩水、长期通缩。1993年海南房地产泡沫破裂后，不得不长期处置烂尾楼和不良贷款，当地经济长期低迷。2008年次贷危机至今已10年，美国经济经过3轮QE和零利率才开始走出衰退，至今，次贷危机对全球的影响仍未完全消除。
九、应警惕并采取措施控制房地产泡沫，以人地挂钩和金融稳定为核心加快构建长效机制。“房地产长期看人口、中期看土地、短期看金融”。中国经济和住宅投资已经告别高增长时代，房地产政策应适应“总量放缓、结构分化”新发展阶段特征。从长期看，尽管中国20-50岁主力置业人群比例在2013年达峰值，但综合考虑城镇化进程、居民收入增长和家庭户均规模小型化、住房更新等，中国房地产市场未来仍有较大发展空间。从中期看，区域分化明显，人口继续往大都市圈迁移，人地分离、供需错配问题仍严重。房地产泡沫具有十分明显的负作用：房价大涨恶化收入分配，增加了社会投机气氛并抑制企业创新积极性；房地产具有非生产性属性，过多信贷投向房地产将挤出实体经济投资；房价过高增加社会生产生活成本，容易引发产业空心化。当前应采取措施避免房价上涨脱离基本面的泡沫化趋势，可以考虑：以常住人口增量为核心改革“人地挂钩”，优化土地供应；稳步推进房地产税改革，推动土地财政转型；实行长期稳定的住房信贷金融政策，稳定市场预期；丰富供应主体，优化住房供应结构，加快补齐租赁住房短板。
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