今天讲武汉房地产趋势。
我目前非常看好武汉楼市。
经过2020艰难的抗疫，武汉各项经济指标迅速回调，经济成就有目共睹，这个不多说了。
从大的城市宏观角度看，我说过：
一个城市，土地价值与产业导入息息相关。
如果一个城市能引入优质第三产业（坐写字楼那种），这个地方土地价值就会提升。
之前讲成都的时候，放过图1，里面展示了一些头部城市的人口、第三产业、写字楼的数据。
武汉在一个非常好的位置上。
再来看这张图，右上往中间，四大一线城市除了北京，楼市都出现回暖。
再往下的重庆成都，也明显出现提升。
武汉左侧的西安都出现上涨了，接下来武汉出现上行是很合理的。
但为什么武汉在这些城市里，属于上涨较晚还没出现行情的？
因为图2，我也放过很多次了。
图2展示的是近年来各个城市的土地供给和当年销售一手房的比值，数字越大，土地供给越宽松。
红色的就是出让土地不够，白色的就是出让土地有余。
这张图上今年开始，几乎连年标红的城市（除了哈尔滨这种人口净流出城市），都出现了上涨。
武汉显然非常为刚需考虑，近几年土地供给都非常宽裕（应该为武汉点赞），所以房价相对保持平稳，对刚需是很有利的。
但，这一轮楼市的上涨，是非常普遍的上涨。
根本原因是钱变多了。
所以钱先去了经济最活跃的一线城市，然后又蔓延到新一线城市。
先体现在了土地供给不足的新一线城市的上涨。
所以你们会看到，土地供给不足的西安合肥，上涨都高于土地供给充裕的武汉。
但随着钱的蔓延，图2已经出现了突破。
比如，厦门的土地供给近年也相对宽裕，但厦门也涨了。
钱已经开始越过红色城市，蔓延到标了白色的城市了。
武汉几乎就应该是下一个。
所以我建议，武汉的刚需可以出去多看看房了。
什么时候看房呢？
我建议现在、立刻、马上就应该看。
4月底重庆土拍，土地市场非常火热，造就5月重庆房地产的上行。
武汉6月25日会有一轮集中土拍。
如果土拍不温不火，那很好，刚需还有大把时间来看房。
如果土拍卖爆，那刚需就很危险，武汉业主很可能模仿重庆路线，不诚心卖房，刚需就会被动。
这轮土拍预期好不好？
不知道。
反正拍得不好，房价也不会跌。但拍得好了，房价上涨概率很大。
这就是刚需要面对的风险。
接下来解决片区。
我之前说过：控规选房法，奥义就是看控规图。图3和图4是武汉2020版控规图。
越红的地方，办公楼越多、就业人口越多，土地价值越高。
你可以非常清楚看到核心区长江两岸的红色地块都非常多。
实际上我们把写字楼的数据拉出来，一眼便知。
图5展示了武汉的商务区。
武汉最大的核心商务区是建设大道，有75万方甲级写字楼。航空路有37万方。接下来的中南中北路、汉口沿江、光谷，都是二十万方级别。
武昌滨江和武汉中央商务区在十几万方左右。
这是武汉现有商业布局，在这旁边的住宅，保值能力最强。
这些是后视镜里我们看到的，那望远镜往前看，你需要知道未来产业规划。
图6图7，分别展示了现在最有钱，吸金能力最强的两个行业：金融和科技。
一般来说这两个行业的人是有钱的，你买了房子，以后不想要了会有这两个行业的人来买。
也非常明显，要么就是核心区的长江两岸，要么就是东湖。
未来三年里，武汉会有非常多甲级写字楼入市。
是武汉商业地产的爆发期，平均每年入市的写字楼都在40万方左右。
但武汉其实并不太需要这么多甲级写字楼，我们判断能租出去其中的60%就不错了。
所以未来武汉甲级写字楼都会挖空心思降价，把公司引入到楼里，最后人也到了楼里。这些人未来就会考虑附近置业。
这一段是真正的干货，告诉你人口流动的趋势：
在2021-2023即将入市的140万方写字楼里——
汉口沿江和武昌滨江吸纳的产业人口最多，都占了其中20%。
接下来是武汉中央商务区、中南中北路、建设大道、光谷，都在12-14%左右。
再往下就是航空路了，8%。其余都更低。
那么局势已经非常明朗。
回到图5，最优质的房子，就在#1、#3、#7、#4附近这一带，汉口沿江最有潜力。
再往下是武昌滨江到中南中北路一带，但显然不如长江北侧。
再之下是光谷了。
这些地方房价也都很贵了，这没办法，未来分化只会更大。
如果买不起这里，刚需可以考虑通过地铁线路直连这些区域，选一个地铁盘，未来自己上班方便，吸纳这些地方的上班族也很方便。图8是武汉地铁规划图，你们自己看吧。
最后，学区我不说了，你们本地人比我懂。
以及，考虑到三胎政策推出，3房及以上户型会相对更受欢迎。
今天就分析到这里，我们下期再见。
我目前非常看好武汉楼市。
经过2020艰难的抗疫，武汉各项经济指标迅速回调，经济成就有目共睹，这个不多说了。
从大的城市宏观角度看，我说过：
一个城市，土地价值与产业导入息息相关。
如果一个城市能引入优质第三产业（坐写字楼那种），这个地方土地价值就会提升。
之前讲成都的时候，放过图1，里面展示了一些头部城市的人口、第三产业、写字楼的数据。
武汉在一个非常好的位置上。
再来看这张图，右上往中间，四大一线城市除了北京，楼市都出现回暖。
再往下的重庆成都，也明显出现提升。
武汉左侧的西安都出现上涨了，接下来武汉出现上行是很合理的。
但为什么武汉在这些城市里，属于上涨较晚还没出现行情的？
因为图2，我也放过很多次了。
图2展示的是近年来各个城市的土地供给和当年销售一手房的比值，数字越大，土地供给越宽松。
红色的就是出让土地不够，白色的就是出让土地有余。
这张图上今年开始，几乎连年标红的城市（除了哈尔滨这种人口净流出城市），都出现了上涨。
武汉显然非常为刚需考虑，近几年土地供给都非常宽裕（应该为武汉点赞），所以房价相对保持平稳，对刚需是很有利的。
但，这一轮楼市的上涨，是非常普遍的上涨。
根本原因是钱变多了。
所以钱先去了经济最活跃的一线城市，然后又蔓延到新一线城市。
先体现在了土地供给不足的新一线城市的上涨。
所以你们会看到，土地供给不足的西安合肥，上涨都高于土地供给充裕的武汉。
但随着钱的蔓延，图2已经出现了突破。
比如，厦门的土地供给近年也相对宽裕，但厦门也涨了。
钱已经开始越过红色城市，蔓延到标了白色的城市了。
武汉几乎就应该是下一个。
所以我建议，武汉的刚需可以出去多看看房了。
什么时候看房呢？
我建议现在、立刻、马上就应该看。
4月底重庆土拍，土地市场非常火热，造就5月重庆房地产的上行。
武汉6月25日会有一轮集中土拍。
如果土拍不温不火，那很好，刚需还有大把时间来看房。
如果土拍卖爆，那刚需就很危险，武汉业主很可能模仿重庆路线，不诚心卖房，刚需就会被动。
这轮土拍预期好不好？
不知道。
反正拍得不好，房价也不会跌。但拍得好了，房价上涨概率很大。
这就是刚需要面对的风险。
接下来解决片区。
我之前说过：控规选房法，奥义就是看控规图。图3和图4是武汉2020版控规图。
越红的地方，办公楼越多、就业人口越多，土地价值越高。
你可以非常清楚看到核心区长江两岸的红色地块都非常多。
实际上我们把写字楼的数据拉出来，一眼便知。
图5展示了武汉的商务区。
武汉最大的核心商务区是建设大道，有75万方甲级写字楼。航空路有37万方。接下来的中南中北路、汉口沿江、光谷，都是二十万方级别。
武昌滨江和武汉中央商务区在十几万方左右。
这是武汉现有商业布局，在这旁边的住宅，保值能力最强。
这些是后视镜里我们看到的，那望远镜往前看，你需要知道未来产业规划。
图6图7，分别展示了现在最有钱，吸金能力最强的两个行业：金融和科技。
一般来说这两个行业的人是有钱的，你买了房子，以后不想要了会有这两个行业的人来买。
也非常明显，要么就是核心区的长江两岸，要么就是东湖。
未来三年里，武汉会有非常多甲级写字楼入市。
是武汉商业地产的爆发期，平均每年入市的写字楼都在40万方左右。
但武汉其实并不太需要这么多甲级写字楼，我们判断能租出去其中的60%就不错了。
所以未来武汉甲级写字楼都会挖空心思降价，把公司引入到楼里，最后人也到了楼里。这些人未来就会考虑附近置业。
这一段是真正的干货，告诉你人口流动的趋势：
在2021-2023即将入市的140万方写字楼里——
汉口沿江和武昌滨江吸纳的产业人口最多，都占了其中20%。
接下来是武汉中央商务区、中南中北路、建设大道、光谷，都在12-14%左右。
再往下就是航空路了，8%。其余都更低。
那么局势已经非常明朗。
回到图5，最优质的房子，就在#1、#3、#7、#4附近这一带，汉口沿江最有潜力。
再往下是武昌滨江到中南中北路一带，但显然不如长江北侧。
再之下是光谷了。
这些地方房价也都很贵了，这没办法，未来分化只会更大。
如果买不起这里，刚需可以考虑通过地铁线路直连这些区域，选一个地铁盘，未来自己上班方便，吸纳这些地方的上班族也很方便。图8是武汉地铁规划图，你们自己看吧。
最后，学区我不说了，你们本地人比我懂。
以及，考虑到三胎政策推出，3房及以上户型会相对更受欢迎。
今天就分析到这里，我们下期再见。
我从未参与过杭州一手摇号，并非我仁慈想把机会留给刚需，而是觉得概率太低，机会成本太高。
未来几年，未来科技城想买一手房都很难，绿汀路项目、中梁沐宸苑、富力中心、万科天空之城，这些都是网红盘，真正的自住刚需，不会赌摇号概率，有也是极少数，他们不得不转向二手。
真正在这里摇号的，绝大多数都是投资者，那些不缺自住房的投资者，他们等得起，耗得起。
所以，舆论呼吁打击外地人只会更加利好那些本地能调动房票等资源的人。
杭州、合肥、南京、武汉、苏州本地上都是移民城市，大家先来后到而已，并非来的早就算本地人，来的迟就算外地人。
刚到深圳的时候，没有人帮我当外地人，因为算起来大家都是外地人，那正是我热爱深圳之处。
所以，那些呼吁限制外地刚落户的意见领袖并不是在保护刚需，而是想保护先来的自己。#杭州楼市#
未来几年，未来科技城想买一手房都很难，绿汀路项目、中梁沐宸苑、富力中心、万科天空之城，这些都是网红盘，真正的自住刚需，不会赌摇号概率，有也是极少数，他们不得不转向二手。
真正在这里摇号的，绝大多数都是投资者，那些不缺自住房的投资者，他们等得起，耗得起。
所以，舆论呼吁打击外地人只会更加利好那些本地能调动房票等资源的人。
杭州、合肥、南京、武汉、苏州本地上都是移民城市，大家先来后到而已，并非来的早就算本地人，来的迟就算外地人。
刚到深圳的时候，没有人帮我当外地人，因为算起来大家都是外地人，那正是我热爱深圳之处。
所以，那些呼吁限制外地刚落户的意见领袖并不是在保护刚需，而是想保护先来的自己。#杭州楼市#
#合肥新政刚需客界定获回复# 【长丰县社保为何被新政否定为刚需客？官方回应】近日有网友在人民网地方领导留言栏目中留言： 自4月6日起，合肥市限购政策全面升级，很高兴看到政府为促进房地产市场健康平稳发展做出的努力。作为合肥一名本地的大学生，在市区上班4年后，本想今年在市区买套房，去年年初被单位调动到长丰县上班，但新政刚需客的判定提出3年内需拥有市区连续缴纳2年以上个税或社保，造成我的一年多长丰县社保不被认可，但参考前期合肥市限购政策提出的三县居民户口，可在市区购买1套房，那为什么县里的社保就被新政否定为刚需客？且为什么是查询市区社保3年内，而不是4年或5年内？
对此，5月19日，合肥市住房保障和房产管理局回复称，为坚持“房住不炒”的定位，进一步促进我市房地产市场平稳健康发展，切实保障我市市区刚需购房家庭的自住需求，2021年4月14日，合肥市房产局司法局联合发布了《关于新建商品住房公证摇号公开销售有关事项的通知》（合房〔2021〕17号）。文件对我市刚需购房认定作出了明确规定，刚需购房人须满足以下条件：
（一）登记购房人符合我市住房限购政策的；
（二）登记购房人及其家庭成员在市区范围内无自有产权住房，且在意向登记之日前无住房转让记录的；
(三) 登记购房之日前3年内拥有市区连续缴纳2年以上个人所得税或社会保险证明的；
（四）登记购房人登记购房之日时年龄在35周岁以下的。对未达到刚需购房人认定条件但具有购房资格的，可参与普通购房人摇号进行购房。#合肥楼市热点# #在合肥你感到幸福吗#
对此，5月19日，合肥市住房保障和房产管理局回复称，为坚持“房住不炒”的定位，进一步促进我市房地产市场平稳健康发展，切实保障我市市区刚需购房家庭的自住需求，2021年4月14日，合肥市房产局司法局联合发布了《关于新建商品住房公证摇号公开销售有关事项的通知》（合房〔2021〕17号）。文件对我市刚需购房认定作出了明确规定，刚需购房人须满足以下条件：
（一）登记购房人符合我市住房限购政策的；
（二）登记购房人及其家庭成员在市区范围内无自有产权住房，且在意向登记之日前无住房转让记录的；
(三) 登记购房之日前3年内拥有市区连续缴纳2年以上个人所得税或社会保险证明的；
（四）登记购房人登记购房之日时年龄在35周岁以下的。对未达到刚需购房人认定条件但具有购房资格的，可参与普通购房人摇号进行购房。#合肥楼市热点# #在合肥你感到幸福吗#
✋热门推荐