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【龙头地位稳固、财务质量改善，碧桂园（02007.HK）聚焦都市圈打开成长天花板】 #碧桂园2020年销售业绩再创新高#3月25日，龙头房企碧桂园发布了2020年度成绩单，在新冠疫情、地产调控政策、各类成本居高不下等因素的影响下，公司去年仍然实现了全年总收入4629亿元，净利润约541亿元的不俗表现。在第三方机构的统计中，碧桂园的全口径销售额水平继续位居行业第一。一方面，碧桂园的业绩持续稳步增长，继续保持着行业“排头兵”的领先水平；另一方，随着房地产行业白银时代的到来，“房住不炒”和“三道红线”愈发制约着过热的行业增长，碧桂园也面临着降杠杆的换挡过程。不过从这份最新披露的财报中可以看到，碧桂园的负债总额和融资成本已经呈现持续下降的趋势，公司的财务稳健性进一步增强，展现出碧桂园作为龙头房企的稳健与韧性。值得注意的是，近两年已经不披露销售目标的碧桂园，也罕见地向投资者提供了一个三年期的业绩目标。在年报发布会上，碧桂园集团总裁莫斌表示，公司有信心未来三年每年录得10%以上的权益销售额增长，并保持各项经营指标同步增长。龙头地位牢固，已售未结收入达7851亿截至2020年，碧桂园实现权益合同销售金额约5706.6亿元，同比增长3.3%；权益合同销售面积约6733万平方米，同比增长8%，销售业绩再创新高。而在2016-2020年的5年间，碧桂园权益合同销售金额复合增长率高达25%。图：最近5年，碧桂园权益合同销售金额复合增速25%（单位：十亿元）资料来源：公司公告尽管受年初疫情影响部分项目进度有所放缓，但碧桂园仍在去年实现总收入4629亿元，毛利约1009亿元，净利润约541亿元。另外，截至2020年，碧桂园录得不含增值税的已售未结收入共计7851亿元，未来结算收入稳中有升的同时，已售未结收入的“蓄水池”也正持续扩容。图：2018年以来，碧桂园已售未结收入持续增长 资料来源：公司公告事实上，由于房地产行业预售制的特殊性，尽管物业在出售时已经产生销售额，但必须要等到完成竣工验收、向购房者交付物业之后，已售未结转收入才能在财务报表中成为确认收入，较大规模的已售未结收入在很大程度上提前锁定了碧桂园今年乃至未来两到三年的业绩提升空间。随着今年疫情负面影响逐渐消散，此前积累的购房需求逐步释放。数据显示，今年1-2月，碧桂园累计实现权益合同销售金额868.6亿元，同比增长61.33%。其中2月单月，碧桂园实现权益合同销售金额约465.5亿元，同比增长122.52%；实现权益合同销售建筑面积约526万平方米，同比增长108.42%。2月，碧桂园也凭借15.45%的环比增幅，成为在十强房企中唯一实现环比正增长的企业。 “三道红线”之下，碧桂园财务基本盘维持稳健对于2020年来说，“房主不炒”依然是房企政策调控的主旋律，新推出的“三道红线”则给飞速奔跑的房企们戴上了“紧箍咒”。从根源上，“三道红线”对房企的债务水平做出了硬性要求，促使整个行业迎来巨变，房地产行业发展逻辑也正在从过去土地红利和金融红利迅速转向管理红利。在这种环境下，稳健也就成为了摆在每个房企眼前的第一要务。根据Wind和中国房地产测评中心的数据，在“三道红线”的监管要求下，TOP500房企杠杆率下降明显。在长期偿债能力方面，TOP500房企2020年资产负债率均值为78.77%，较上年下降0.89个百分点，为2012年以来首次下降；净负债率均值为85.08%，较上年下降11.62个百分点，相比2019年也有大幅改善。而对于碧桂园来说，公司从2018年就已经开始主动寻求控制杠杆水平、降低融资成本，保证高质量稳定增长的发展战略。尤其在2020年，碧桂园的财务质量已经出现了质的改变，并分别体现在以下几个方面：首先是现金回款率持续保持高位。2020年碧桂园期内权益物业销售现金回笼约5193亿元，权益销售现金回款率达91%，连续5年保持90%以上。众所周知，销售回款率是衡量企业经营能力的重要指标，对处于资金密集型的房地产行业更是如此。销售回款率越高，代表资金周转速度越快，反映企业财务资金管控能力越强，而快速销售回款才能保障充足的现金流，进而大大提高公司抵御风险的能力。其次是借贷比率多年维持较低水平。截至2020年12月31日，碧桂园总借贷总额从3696亿元下降至3265亿元，相较2019年底下降了11.7%；同时在报告期内，碧桂园的净借贷比率仅为55.6%，已连续多年保持净借贷比低于70%。显然，如此高的回款率和如此低的借贷比，充分说明碧桂园有着极强的抵御风险的能力。此外，碧桂园也在不断优化和改善有息负债总额及融资成本。截至2020年，碧桂园有息负债总额从3696亿元下降至3265亿元，同比下降11.7%，期末平均融资成本仅5.56%，同比下降78个基点，融资成本进一步降低。不可否认，碧桂园是国内极少数既擅长三四线城市开发，又能够享受较低成本的大规模房企，这也从侧面体现出市场对于碧桂园的认可。图：碧桂园期末加权平均借贷成本资料来源：公司公告值得一提的是，碧桂园在2020年的净负债率仅为55.6%，已连续多年保持净负债率低于70%的水平。而据中指研究院统计，2020年百强房企的净负债率均值为94.6%，碧桂园远低于行业平均水平。另据公开数据，碧桂园在2020年共发行了7笔海外债券，合计35.44亿美元，票面利率位于3.125%-5.625%区间。今年1月5日，碧桂园成功定价发行双年期共计12亿美元债券，其中5.5年期票据票面利率仅2.7%，再创公司债券融资成本的新低。Wind数据显示，2020年房地产行业海外债融资成本为8.32%，碧桂园的发债利率同样远低于行业平均水平。从2020年的财务数据来看，碧桂园在净负债率、现金短债比指标等方面表现优异，而剔除预收款后的资产负债率也与达标线相差不远，公司暂居黄档。根据碧桂园的预计，公司财务质量将在未来两年持续改善，按照现有的经营的节奏，公司能够在2023年6月30日前稳步降至绿档。土地储备丰富，聚焦五大都市圈打开成长天花板对于碧桂园这样的地产龙头而言，历史业绩的光鲜与财务结构的稳健还不足以体现公司的潜力与价值，未来碧桂园能否为股东创造收益，更多的还要落脚在土地储备与都市圈的布局。在土地储备方面，截至2020年，碧桂园在国内已获取的权益可售资源约1.75万亿元，潜在的权益可售货值约5000亿元，权益可售资源合计约2.25万亿元，以此前权益销售额为基数，可强力支撑公司未来3.5年以上的发展。在2020年全年，碧桂园共获取511幅土地，权益总代价约2100亿元。其中，65%位于三四线城市，当期获取已开盘项目中，年化自有资金回报率大于30%的超过九成。碧桂园预计，2021年新推权益货量约7000亿元以上，加上12月底带入的约2600亿货量，全年权益可售货量约9600亿元以上。据了解，在碧桂园新获取的土地中，75%的土储聚焦长三角、珠三角、环渤海、长江中游、成渝等五大都市圈，很好地契合了国家重大区域发展战略。根据《"十四五"规划和2035年远景目标纲要》，以促进城市群发展为抓手，全面形成“两横三纵”城镇化战略格局。亿翰智库认为，“十四五”期间将加快促进农村人口向“两横三纵”19个城市群的转移，为这些区域的房地产市场带来充足的购房需求，其中处于“优化提升”阶段的京津冀、长三角、珠三角、成渝及长江中游将成为第一批吸收人口转移利好的城市群。而凭借着稳健的财务管理能力，碧桂园也备受评级机构的认可。其中，惠誉给予碧桂园稳定展望和投资级评级，穆迪也将公司评级调升至投资级Baa3，标普则将公司评级展望由“稳定”调升至“正面”。穆迪报告指出，碧桂园的Baa3发行人评级反映了该公司强大的品牌实力、多元的地域布局、强劲的流动性和穿越周期的具有弹性且稳健的运营记录。公司在中国各主要地区拥有丰富的土地储备，足以支撑未来三至四年的业绩增长。

春分知时节——吃六食 解春燥

一年之计在于春。初春不仅是万物复苏的季节，也是人类摆脱冬季疲软，通过饮食调理身心的关键时期。

按照我国传统文化，春分节气对应后天八卦中的震位，震位在正东方，五行属木，木代表生机和活力，正是万物生发之时。《说卦传》曰：“万物出乎震。震，东方也。”《礼记·月令》云：“是月（仲春之月）也，日夜分，雷乃发声，始电，蛰虫咸动，启户始出。”可见，春分乃是万物启户始出之时，无论是蛰虫，还是草木，皆自此时向外出达也。万物出达，然后行变化之事，可谓辉光日新。

1 尝鲜无不道春笋

世间上能有多少食材，能集脆、嫩、鲜、甘于一身？春笋则毫无疑问的就是其中的一分子。其实竹笋一年四季都有，可论味道，还是春冬两季最佳。春笋冬笋作为笋界的佼佼者，两者有相似之处，但区别也相当明显。要总结的话，冬笋丰腴鲜美，春笋质朴清新。春笋青涩的口感和丰富的膳食纤维，完美地调和了这种饱和感，仿佛是在一幅画上添上了神来之笔。

除了搭配肉类，春笋还能和许多常见蔬菜搭配，炒菜做汤，几乎可以算得上百搭了。

小贴士：消化性溃疡、胃出血、肝硬化、食道静脉曲张、慢性腹泻、或皮肤瘙痒、妇女产后及对本品过敏者均不宜食用；尿道结石、肾结石、胆结石患者以及年老体弱者、消化不良者、脾虚肠滑者不宜多食。

2 菠菜解毒 防春燥

菠菜是一年四季都有的蔬菜，以春季食用为佳。

春季上市的菠菜，对解毒、防春燥颇有益处。中医也认为菠菜性甘凉，能养血、止血、敛阴、润燥。因菠菜含草酸较多，有碍钙和铁的吸收，吃菠菜时宜先用沸水烫软，捞出再炒。

菠菜可以经常用来烧汤，凉拌，单炒，和配荤菜合炒或垫盘。常见做法有鸡翅金针菠菜汤、猪肝枸杞菠菜汤、菠菜粥、鸡蛋菠菜饼等等。

小贴士：老年人、婴幼儿、孕妇、患有腹泻、肾炎和肾结石者或缺钙的人不宜多食或忌食；急需补钙或正在服用钙片治疗的人（如软骨病、肺结核缺钙病人），专家建议服用钙片前后2小时内不要进食菠菜。

3 驱邪明目食荠菜

民间历来有荠菜崇拜，百姓认为春天食用荠菜，应时而食，可以驱邪明目，吉祥而健身。所以，江南甚至还有农历三月三为荠菜生日的说法。荠菜又名地菜，俗称“百岁羹”，是十字花科一年生草本野生植物。荠菜的耐寒力和生命力极强，严冬刚过，初春时节，荠菜就已在大江南北的田埂、草地、溪边露出了头。

荠菜不仅味道好，营养好，居然还有药用价值。它的根、它的花、它的籽儿是全株可以入药的。所以明目 清火 解毒 治痢，这样的药用价值它统统有。

荠菜除了用来炒，也可以用来包馄饨。这里面流传最广的自然是独具南方特色的荠菜鲜肉大馄饨。

用野生荠菜、青菜、猪肉、香菇等食材做馅儿，香油、酱油、醋、味精、胡椒面、香菜、紫菜、冬菜、虾米皮做碗底，咬下一口，扑面而来的就是荠菜的香气，那种带着春意的味道，是言语无法形容的美味。

小贴士：腹泻便溏以及体质虚寒的人、热性疾病患者、婴幼儿以及处于怀孕期的女性也不能吃荠菜，不然对腹中胎儿发育不利，而且容易诱发胎儿畸形。患有高血压、血管硬化的患者少食。

4 理气抗菌吃香椿

春分这个时候的香椿，香味浓郁，鲜嫩清脆，口感和营养都是最好的。

自古以来，香椿就被公认为春季时令名品，它不仅可做成美味菜肴，还有一定的药用价值。香椿味苦，性寒，有清热解毒、健胃理气的功效。同时，多吃香椿还可以预防肠炎、痢疾等健康问题。

推荐食疗：香椿炒鸡蛋将香椿洗净，用开水烫一下，捞出后放入冷水中，变凉后切末；将鸡蛋磕入碗内，加入香椿、盐、料酒，搅成蛋糊，翻炒至熟即可。

小贴士：春食香椿要趁早，在食用香椿之前要用沸水将香椿烫一下，可以去除香椿中的硝酸盐和亚硝酸盐。患有慢性疾病、糖尿病患者、体虚、过敏、孕妇、易过敏体质、患病初愈的人忌食。

5 消毒杀菌食韭菜

平日常吃的韭菜，亦有春韭夏韭之分。夏韭略苦涩，春韭却是鲜甜。富含膳食纤维的韭菜，能让懒散了一个冬天的肠胃慢慢动起来。而其中含有的挥发油及硫化物，还能消毒杀菌，唤醒食欲。韭菜要做的话，花样也很多。许多家庭都有自己独特的韭菜入菜的方式。包饺子是一种，韭菜炒蛋则是家常得不能再家常。

据说，韭菜盒子是很多北方朋友的童年回忆。随着年龄的增长，改良版的韭菜盒子里面的馅更丰富了，形状花样也越来越多。

小贴士：老人、孩子和孕产妇以及缺钙、缺铁和缺锌、消化不良或肠胃功能较弱的人群不宜多食韭菜。有扁桃腺炎、鼻蓄脓和中耳炎、烟感喉痛等热性病症患者以及易引起过敏的人忌食。其他特殊人群少食。

6 春“芽”抗菌又养颜——黄豆芽

民间有“春吃芽、夏吃瓜、秋吃果、冬吃根”的说法。春天万物生发，这时候最适合吃“芽”了。说到“芽”，最常吃的当属黄豆芽了。

春天多吃些黄豆芽可以有效地防治维生素B2缺乏症。常吃黄豆芽有健脑、抗疲劳、抗癌的作用。

在购买豆芽时要注意，正常的绿豆芽略呈黄色，不太粗，水分适中，无异味；不正常的颜色发白，豆粒发蓝，芽茎粗壮，水分较多，有化肥的味道。另外，购买绿豆芽时选5～6厘米长的为好。

在吃法上，豆芽以凉拌为主，搭配黄瓜、胡萝卜食用极佳。此外还可干煸、炒食，要注意炒豆芽时应快炒，以防养分流失。

小贴士：无根豆芽很多是经化学药品浸泡而成的有毒豆芽，请勿食用。脾胃虚寒、慢性腹泻、高尿酸症、痛风病忌食、体质虚弱者不宜多食。