江苏最大房地产微信公众号↑点击订阅
撰文：李子墨，南京市房地产学会副会长、南京楼市微信平台主编，微信号lizimo6602
最近，“冻房”这个新词汇，一夜之间火遍全国，让炒房客心惊胆战。我研读后，发现有3篇关于冻房的文章，最火：
一是网上疯传的《冻房一一中国式废钞》
二是米筐投资的反驳文章《冻房是中国式废钞？别瞎扯了！》
三是财经韬略写的《真正的楼市调控大招！冻房，终于来了！炒房客哭晕》
特别是6月28日晚上西安市政府出台的楼市调控新政，将居民过去买的房产交易也全部冻结（2017年4月18日之前买的新房要满5年才能卖、二手房要满2年才能卖），被各界普遍认为是冻房新举措，也标志着中国房地产进入随时可以冻结居民房产交易的“冻房模式”。
西安始创的全国最狠“冻房”政策，原文如下：
2017年4月18日以前，在新城区、碑林区、莲湖区、雁塔区、未央区、灞桥区、长安区行政管理区域及高新区、经开区、曲江新区、浐灞生态区、航天基地、国际港务区、沣东新城等开发区规划区域范围内，购买的商品住房，自购房之日（以商品房买卖合同网签备案时间为准）起满5年方可上市交易；在上述区域范围内购买的二手住房，房屋产权人取得《不动产权证书》后满2年方可上市交易。
西安这次出台政策的最大看点是：政府可以追溯性地限制居民房屋的交易。有了这个先例在，未来房价异常上涨的城市，政府就可以出其不意地宣布“冻结某一期限内房屋的交易”。
冻结，意味着产权不完整，意味着流动性可以随时归零。这样，必然影响到资产价格。对于炒房者来说，意味着有了一把悬剑在头上，随时可以被斩首。
一旦西安的“限售可追溯模式”被推广，甚至被延长，则可能出现过去10年买的房子都无法出售的局面。厦门始创的限卖，不就从最初的2年限卖，延长到了保定、珠海的10年限卖了吗？但之前的限卖，都是政府有言在先，只对此后交易生效。西安这种突然对之前交易进行限卖，直接冻房，是史无前例的。这会带来炒房客恐慌性抛售吗？会刺激楼市大幅波动吗？都有待观察。
无论如何，2017年6月28日，西安在中国楼市开创了历史。中国房地产从此进入“冻房模式”，而且各地政府随时可以对居民任何时候买的房产，冻结其交易。
西安给全国人民上了一堂生动的冻房解说课：
什么是冻房呢？就是冻结房产交易、锁住房产成交量，限制买房人买房及卖房人卖房，简称冻房。这也是本次楼市调控的新颖之处：不准买、不准卖、不准贷、不准网签、不准抵押贷款，也可简称为限购、限售、限贷、限签和限融，让楼市成交量迅速降温，达到冰冻的状态。
《冻房一一中国式废钞》一文，说冻房就是把人们的房产冻结，也就是把买房人手上的钞票冻结，就算房价再高，人们也无法把房产变成一分钱：
现在对房地产的四不准：不准买、不准卖、不准贷、不准抵押会越来越严格，也就是要让房产彻底失去流动性和货币资产属性，而中国人的资产70%-80%体现在房产上，当房产失去流动性后，房价再高，它也无法变现成一分钱。这就是说，把无锚印出来的钞票全部冻在房产泡沫里，冻房！
大家应该还记得全国热议的这篇文章：《厉以宁8年前用67个字算准房价一直上涨；对楼市下一步，他还说了41个字》。其实说的也就是冻房，把买房人的钱冻结在房子里面，大家仔细看下厉以宁说的这段话，细思恐极：
著名经济学家、北京大学教授厉以宁：房价是应该上涨的，涨到尽量的高度，银行的按揭要压下来，特别是二套房坚决不允许按揭，不让银行产生过多不良资产就行，目的主要是让有钱的人尽量多买房子，当他们把钱花得差不多的时候，房产税一定要开征，再彻底把房价压下来，这样才能让大家都住得好。
厉以宁教授的话，用大白话来说就是：要让房价尽可能地向上涨，让有钱人把钱都拿去买房，等他们把钱花得差不多的时候，开征房产税。（编者细思恐极）
如果你仔细研究中国近8年来的房价走势，就会发现厉以宁这段话太准了，太狠了！按照厉以宁的逻辑，先让房价涨，涨到一定阶段后，冻房，开征房地产税。
再后面，就是中央政治局4月25日强调的“要加快形成促进房地产市场稳定发展的长效机制”了。
长效机制，现在还不明确。可以明确的是，房地产税是肯定要征的。6月24日，全国人大常委、财经委员会副主任郝如玉介绍，《房地产税法》立法已经列入预备级论证、研究的阶段。
全国人大财经委副主任委员尹中卿，在今年3月份表示：“房地产税降房价是毫无疑问的。”他说房地产税有两大功能：第一个就是解决“房子是用来住的，不是用来炒的”问题，保障居民居住需求，抑制住房投资性需求。第二个就是健全地方主体税种，为地方政府提供稳定财政收入来源。
最近轮番出台的新一轮新政，本来就让楼市这只惊弓之鸟，心惊胆战。6月28日晚上西安出台这一追溯过往的冻房新政，更是震惊全国。
从去年9月底至今，南京这一轮限购限贷限涨限卖的房地产调控，已经取得丰硕成果，整体楼市已经大幅降温，土地价格都在下降，大部分投资客也已主动撤出。
这两天，很多南京的多套房主、投资客，都在担心：现在南京的冻房政策，只是针对2017年5月14日起新购的住房，规定要拿到不动产权证满3年才能卖，不涉及2017年5月14日之前买的房子。万一南京也学西安，出台新政，规定居民之前买的房子，也要限卖，那很多炒房客岂不是一夜之间被套牢？那可怎么办？
南京资深房产投资客“LXD”对我说，看了西安的冻房新政后，深感：就算在南京，现在房子也不能乱买了！因为买房投资最大的两个魅力，一个是能用杠杆，就是用首付加银行贷款，就能撬动一套房，现在限贷新政下，杠杆已经被废掉了；另一大魅力是房产有流动性，能够变现，现在“冻房”政策下，房地产的流动性已经被打掉了一半，如果再追溯以前买的房子，那房产的流动性就完全丧失了，所以现在买房投资意思不大，倒是风险很大。
南京大学商学院茅宁教授，转发了《真正的楼市调控大招！冻房，终于来了！炒房客哭晕》这篇文章，并评论：“可以追溯以往的交易！这意味着，冻房政策可能真的降临了。切记，不能变现的资产，不值钱！”
茅宁教授对我说：“房地产问题短期是金融问题。冻房意味着不涨也不跌。长期看，除了极少数大城市，住房将回归居住属性。”他提醒，中国房地产进入冻房模式，炒房客要当心了，可能被套牢，如果现金流不好，可能引发资金链断裂。
宁镇扬楼市主编周晶，今天转发了一篇冻房的文章，发表评论：“手上有钱，在南京买房自住或改善，还是能买的 。但是如果现金流不充裕，还来投资房产，在如此严厉的冻房政策下，未来要当心资金链断掉。”
南京楼市微信平台主编李子墨认为：
1、南京其实也已进入冻房模式：不准买（限购），不准卖（限卖3年），不准贷（限贷），不准涨（限价），不准网签（限签），不准抵押贷款（限融）。随着各地还在升级调控，现在楼市风险空前加大，房子真的不能随便买了。
2、我觉得就算在南京，也只有一种房子特别值得投资：那就是被政府严格限价、新房价格比周边二手房价格低一大截、拥有较大“限价红利”的房子。除此以外，其他房子，都可买可不买。（当然，刚需不一样，先上车最重要，还是买了再说吧。）
3、反正从现在到明年3月全国两会前，房地产都将处于严控期，南京房子都不要想涨价。现金为王，安全第一。买房投资，宜防守，不宜进攻。
以上观点仅供参考。全国一盘棋。覆巢之下，安有完卵。整个中国房地产都被严控，一些城市已经出现新房降价、二手房卖不动的现象。南京暂时还没出现实质性降价，但二手房不好卖已经成为现实。下半年南京房地产市场会越来越困难，已经确定会有开发商亏本卖房。市场上的资金面会越来越紧张，现在就连首套房利率也由9折上调到9.5折，甚至是基准利率了。连刚需也不惜被牺牲的时候，这一轮房地产好日子肯定是到头了。最后提醒所有买房投资的朋友三句话：控制风险！安全第一！保证现金流！