#海外房产#【那些在美国玩房地产的中国开发商，死得比国内还惨】早在十年前，就已经有国内能开发商考察美国的房地产市场，一致认为，美国的房地产好干，当地较少大规模的开发企业，同业竞争不算激烈；另一方面，美国拿地透明，且地广人稀，土地成本不高，进入相对容易；最主要的是，美国大部分房屋是木结构建筑，建筑成本比国内还低。

只是因为那会儿，国内房地产还如火如荼，供求两旺，房产商用日进斗金来形容并不夸张，自然没有闲心飘洋过海。

大约从一八年开始，国内房地产市场开始走下坡路，开发商也开始把目光投向海外，不少地产界老司机开始在美国飙一把。

只可惜，美国没有大型规模化跨区域房企是有原因的，美国房地产行业没有大盘、没有暴利、没有以小博大都是有原因的，实操和想象、特别是套用国内开发经验的想像差距巨大。

国内开发商在美国的死法多种多样，先拣个简单粗暴的聊一聊。

一个广州的开发商S送孩子在加州某大学上学，老婆陪读，就在学校附近租了套公寓。

凭着对房地产的敏锐直觉，S总发现了潜在的商机。这栋公寓楼有近五十年的历史，但物业业主显然已经没有足够资金对公寓进行全面整修，内装老旧、配套缺失，再加上当年设计上有些不合理的地方，造成有效的面积利用率不高，公寓评级只被评为b级。

但这栋公寓出租率极高，原因就是离大学近，中国陪读家长租走了三成，另外是刚刚大学毕业的学生，要留在洛杉矶找工作。

如果拿下整栋公寓进行翻新，变为A级公寓，房租可以上浮两到三成，关键是公共服务部分重新设计，还能再扩出五到十套公寓，原来基本闲置的地下一层，利用坡地，重新做院子和天井采光，也可以扩出二十多套公寓。

投入的改建和装修费用并不高，只要原房主要价合理，改建后再卖出，利润还是很高的。

S总找到了物业持有人，对方要价不高，一千五百万美金。

S总找当地的地产经纪人和会计公司进行了细致的核算，总投入大约可控制在两千五百万美元以内，而改建后再上市，最低也可以卖四千五百万美金以上。

面对如此之高的利润诱惑，s总出手了。他出资两千万，占八成股份，拉着经纪公司，以销售代理为诱饵，让他们投了五百万，占二成股份，成立了公司。

买公寓很顺利，甚至还便宜了八十万。但买下公寓之后，突发事件頻出。

比如，因为S总的身份问题，虽然物业在手，公司证照也齐全，但短期拿不到银行贷款。S总不敢让经纪公司做大股东，私下签协议，只有又准备了几百万的资金，以备不测。

另一件棘手的事情就是原有租户合约长短不同，经纪公司花了几个月时间，才谈下两户可以提前退租。显然，清退完全部住户再改建，耽误时间太久，s总决定先搞地下层改造，等合约到期，再改建地上四层。经纪公司显然有顾虑，但架不住S总强势，只有同意。

可施工开始后一个月，S总就让租户给告了，说他们违反协议，工程扰民，官司打了九个月，工程只有停着。S总只有盼着租期满了,总可以名正言顺地请走租户，正常施工。没想到，新冠疫情爆发了。

本来二零年六月，所有租户的租约到期，但四月份政府的驱逐租客禁令就出台了。有了禁逐令的支持，不但租户彻底不搬也不付租金了，连已经搬走的租户还搬回来了。

S总原本计划着就算开不了工，收来的租金至少可以把物业管理公司的费用和自己开发公司的费用解决，哪里想到收不到租金了？

经纪公司建议他可以申请政府的房租补贴，可因为S总的公司成立没满一年，补贴申请不到。

屋漏偏逢雨，S总钱还没搞到，先让别人给告了，还是两拨。一个是物业公司，原本物业管理费是租户直接缴给物业公司，现在房租不缴了，索性物管费也停了。而物管公司也绝，不找租户收物管费，直接发函找S总要，谁让你是业主？物业合同跟你签的，还没等S总搞清楚情况，直接把他告了。

工程公司更离谱，上次被租户告，工程就停了，也没见着工程公司的人。现在工程公司认为S总应按合同约定的付款时间给他们继续付款，活儿是干不了，但合同得执行，等能干活了，他们再进场。

S总怎么想怎么觉得冤，找来律师准备把官司打到底。律师踌躇满志，告诉S总一定能打赢，可S总的朋友来找他，建议不要打官司了，因为美国法律的基本原则是同情弱者。

租客是弱者，所以疫情期间被法律保护，可以不交房租，同样，对S总来说，物业公司、工程公司都是乙方，也属于弱势，一旦开庭，S总的赢面不大，而且律师费会很高，弄不好比赔偿标的还高，得不偿失。

S总算是冷静了一回，咬牙接受了物业公司、工程公司的赔偿诉求，庭外和解。这回不开心的是律师，他特别向S总声明，因为是疫情期间工作，他冒了很大健康风险，律师费必须上浮两成。

到今天，S总的项目依旧扔在那里，加州的禁逐令又一次延长到九月份，而这一年漫长的等待中，S总已经花了近千万的成本，即使项目能顺利完成，S总可能还要小亏一点。

此时，S总终于明白，为啥原房东看到他在协议上签字时，有一种如释重负的表情。#美国房产##美国房价创30多年最大涨幅#

张爱玲成名后，给了母亲两根金条。母亲泪流满面，哀戚至极：“就算我让你不好过，你也不必对我这样！”此后，母女再也没见过面。1957年，母亲病重，写信请她来见最后一面，然而张爱玲没来，只是随信寄了100美元。

张爱玲至死都无法忘怀，自己好不容易得到800元奖学金，预备做来年学费，母亲却拿着钱，在牌桌上输得一干二净。

而最让张爱玲受伤的，还是母亲“一点一点毁掉的生活”。

16岁的她，每天学琴、做饭、学画、学礼节，可她并不擅长，母亲便大发脾气，动辄斥骂，甚至说出“我可以嫁掉你，你还是chu女”这样刻薄的话。

后来，张爱玲成名，一心一意想要还母亲养育钱，还掉这份恩情。所以，她攒了很久钱，做成两根金条还给母亲。可母亲接到这两根金条，却泪流满面，哀戚至极。

“就算我曾让你不好过，你也不必对我这样！”

她不是不爱女儿，只是不知道如何去爱。

当年，黄逸梵生活拮据，可年幼的女儿来找她，希望和她一起住，她欣然接受，还花了很多钱财，送女儿进贵族学校读书，请英国家教上门，为她规划未来的路。

相比之下，她对儿子就冷漠了许多，只是让儿子跟着父亲生活。

可还了母亲钱的张爱玲，此后余生，都不曾和母亲再见一面。

黄逸梵晚年的日子，过得很苦。

60多岁的她，每天打工为生，“手一停，房租、三餐就没着落了”。她每周挣七英镑，扣除房租和饭钱，便没多少剩余了，“连一瓶麻油也需要友人相助”。

可哪怕再落魄，黄逸梵也从未向女儿开口。

不是为了争口气，更不是断绝母女关系。她曾和自己好友写信，在信里说：“你要知道现在是20世纪，做父母只有责任，没有别的。”

这是一颗母亲的心，只有责任，不要回报。

1957年，母亲黄逸梵病重，自知大限将至，她写信渴求见张爱玲最后一面，然而，张爱玲没来，只是随信寄了100美元。

或许，不是张爱玲不想来，只是她买不起机票。

1个月后，黄逸梵在孤独和遗憾中离开人世，但她给女儿留了个大箱子，这个箱子，藏着她最深的爱。

这只随身携带的箱子里，整整齐齐叠放这张爱玲小时候的照片，还有一些古董。

当这只箱子飘洋过海来到张爱玲身边时，丈夫赖雅高兴地戏称它为“宝藏”。对于当时生活拮据的小俩口，母亲的这只箱子，无疑是救命稻草。

值得一提的，是张爱玲于1944年出版自己的第一本小说集《传奇》，特意要求把封面做成蓝色。而黄逸梵最喜欢的颜色，就是孔雀蓝。

黄逸梵的朋友曾在回忆录写，这位瘦瘦小小的老人，把女儿发表的所有作品都拿来读过，而且几乎都能背下来。当张爱玲选择和老男人赖雅结婚时，所有人都冷嘲热讽，她却说：“又免了我一件心愿。”

张爱玲是当局者，看不清爱和折磨，她以为母亲只爱钱，却不知道母亲牵挂了她一生。

《恰到好处的幸福》里说：“有些东西，并不是越浓越好，要恰到好处。深深的话，我们浅浅的说，长长的路，我们慢慢走。”

或许张爱玲和母亲之间，都是爱得太浓，太尖锐，反而成伤。

这世间的父母、子女，或许本就是一场相互亏欠，但我们可以在阅读中反思，让自己更通透，更圆润，也更能用一种伤害更小的方式，去爱，去呵护，去回报。你怎么看？

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#浅茶上新啦#