　　　　美联物业全国研究中心总监何倩茹表示，从目前的市场情绪及交易走势来看，下半年深

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二手房网签同比降近8成！“最猛”楼市调控组合下深圳楼市发生这些变化

　　严查购房资金、出台二手房参考价、打击代持及众筹炒房，严查深房理事件、堵各种政策漏洞......回顾整个上半年的深圳楼市，相关部门相继出台一系列房地产调控政策积累叠加，被称为史上“最猛”楼市调控组合拳的威力，让高温的深圳楼市正在发生微妙的变化。

　　优质学区房也降价
　　6月二手房网签同比下跌76.2%
　　根据深圳市住建局房地产信息平台公示的商品房成交(完成产权过户)数据显示，2021年前6个月全市一手住宅共计成交26410套，较去年同期的16727套成交量同比上涨57.8%。

二手房市场则呈现不同的画面，今年上半年深圳全市二手房网签套数30505套(含自助)，同比去年同期下滑48.0%，从月度走势上分析，2021年的二手房市场以“2·8二手房参考价”新政为节点，从6月份3216套二手房网签套数的表现来看已呈现“五连跌”态势，同比去年6月的13492套二手房网签数据，下滑幅度达到76.2%。此外，6月深圳二手房过户2575套，环比下跌14%，同比下跌75%，比2018年“730”调控新政出台时的市场还更低迷。

　　“刚刚给了定金，业主竟然答应可以推迟3个月凑齐首付。”刚刚在福田区园岭购房的黄先生也亲历了去年深圳楼市的疯狂，但这几个月的降温让他终于决定出手，“我一直在关注这个片区的价格，由于是优质学区房，价格在去年涨得特别猛，一套接近90平方的房源挂牌价一度超过1300万元，现在降到1000万出头。”对于业主愿意推迟凑齐首付的时间，他也表示没想到，“要放在去年，又是学区房，绝对不可能发生这样的事。”

黄先生的经历虽然是个案，但也可以在一定程度上说明深圳二手房市场整体已经明显降温，甚至包括被称为“硬通货”的优质学区房。除了成交量大幅减少，乐有家研究中心数据显示，最近半年深圳二手房成交均价自参考价新政出台后，环比一改以往上涨态势，出现了下跌状态，其中3月份下滑幅度最大。与此同时，价格同比也出现下跌。

　　今年上半年，深圳楼市还呈现出许多特点。深圳市房地产中介协会认为，根据二手房住宅类各户型网签占比数据分析，小于90平米的首次置业型户型占比持续走低，而大于144平米的改善型户型占比则持续走高。此外，根据对各行政区的二手房网签数据分类分析，以龙岗为代表的东部二手房网签占比持续走高，并遥遥领先于其他各区，而去年表现火爆的南山等西部地区，二手房网签占比呈现持续下滑态势，这一特征也与近期市场“西冷东热”的态势基本吻合。

　　炒作之风连受打击
　　二手房市场降温，房产中介经理可以说最有切身体会。

　　近日，网上开始传出深圳出现房产中介门店大面积倒闭的现象。

　　记者在深圳罗湖、福田多个片区调查时，的确发现一些中介门店关闭的现象，但倒闭潮的现象还未出现。此前在罗湖区宝安南路与红桂路交汇处，一家房产中介店贴出了旺铺招租的广告；目前该店铺已经变成了一家广告制作店铺。而在园岭片区，也发现有中介门店关门的现象。有附近的房产中介经理表示，关门的门店主要是采用加盟方式发展起来的门店，二手房降温、业务萎缩，加盟店的日子不好过。

　　也有房产中介告诉记者，今年上半年的楼市调控政策之密集和威力之大，让人出乎意料，门店也暂时没有招人的打算，今年注定是要“吃老本”的一年，没资源没客户基础的新人会有点难。“你看这十字路口附近就有至少4家中介门店，数量太多了。”

　　深圳市房地产中介协会的数据显示，今年上半年深圳全市实名登记的从业人员虽然存在部分下滑现象，但总量仍处在平稳的水平。短期内，二手房参考价等新政对于从业人员的冲击尚可应付，但若现阶段成交量低于“荣枯线”(月均二手房网签持续长时间低于5000套)的市场成为“新常态”，则从业人员规模或将在下半年出现较大幅度的波动。

　　
　　美联物业全国研究中心总监何倩茹表示，从目前的市场情绪及交易走势来看，下半年深圳二手房市场的交易量预期并不乐观，而价格也有进一步下行的可能性。政策方面，下半年有关二手房市场交易规则的政策有机会出台，市场可能会出现一个适应期，届时交易量有机会产生波动。

　　深圳市房地产中介协会认为，现阶段市场观望情绪依然浓厚，虽然部分业主报价已开始松动，二手房出售挂盘量也呈现持续上升态势，但这并未能转化成有效的成交，而近期各大城市银行信贷收紧的消息不绝于耳，更是加重了市场观望情绪。同时，从上半年的月度二手房网签量的走势分析，现阶段市场显然未能走出政策适应期，或许，这种低迷平稳的市场行情短期内将成为一种“新常态”。

本杰明·格雷厄姆：作为投资中心思想的“安全边际”

本杰明·格雷厄姆（英语：Benjamin Graham，1894年5月8日－1976年9月21日）毕业于美国哥伦比亚大学。是一名出生在英国的美国投资人、经济学家以及教授。被称为“价值投资之父”，享有“华尔街教父”的美誉。代表作有《证券分析》、《聪明的投资者》等。本文摘自《聪明的投资者》第20章中关于安全边际的论述。

区别投资与投机的标准

由于在投资的定义方面没有一个公认的标准，因此权威人士都可以对其随意地下一个定义。他们中的许多人都否认投资和投机之间的区别是有用的或可靠的。我们认为这种怀疑态度是不必要的，而且是有害的。坏处在于，它将导致许多人在股市投机的热情和风险方面固有的倾向得以放大。我们建议用安全边际这一概念为标准来区分投资业务和投机业务。

或许，大多数投机者都认为自己冒险时的胜算机会较大，因此他们的业务具有一定的安全边际。每个人都感觉自己购买的时机十分有利，或者是自己的技能优于普通大众，或者是自己的顾问或系统是可靠的。然而这些说法并没有说服力。它们是建立在主观判断的基础上的，不能得到任何一组有利证据或任何一种推论的支持。我们十分怀疑，根据自己对市场走势的判断来投入资金的人，是否能得到真正意义上的安全边际的保护。

反过来，投资者的安全边际概念（本章的前面对此进行过分析）来自于根据统计数据进行的简单和确定的数学推理。

同时，我们认为它能得到实际投资经验很好的支持。我们并不能保证，这种基本的定量方法在未来不确定的条件下能继续显示出好的结果。然而，在这一点上，我们同样也没有理由表现出悲观。

因此，总体上我们认为，真正的投资必须有真正的安全边际作为保障；而真正的安全边际可以通过数据、有说服力的推论以及一些实际的经历而得到证明。

投资概念的扩展

在结束对安全边际原则的探讨之前，我们现在必须进一步区分传统的和非传统的投资。传统投资适合于普通的证券组合。这种类别中始终包含有美国政府债券以及高等级的、支付股息的普通股。能够从税收减免中获得一定好处的人，可以增加一些州和市政债券。还可以包括最高等级的公司债券——如果它们能够像现在这样，购买后所获收益率高于美国储蓄债券的话。

非传统的投资只适合于那些积极投资者。这类证券范围很广。其中包含最多的是二类公司被低估的普通股。我们建议，其股价等于或低于其评估价值的三分之二时，可以购买它们。

此外，经常还有众多中等级别的公司债券和优先股可供选择，如果它们的售价非常低廉，可以按大大低于其应有价值的折扣价购买到。此时，一般的投资者会倾向于把这些证券称为投机性的，因为在他们心目中，达不到最高级就等同于缺乏投资优势。

我们认为，足够低的价格能够使得质量等级一般的证券变成稳健的投资机会。假如购买者了解信息，有一定的经验，并且能够做到适当的分散化。因为，如果价格低到足以提供很大的安全边际，那么这种证券就能达到我们的投资标准。支持这一想法的最好的例子，来自于房地产债券领域。20世纪20年代，数十亿美元的房地产债券是按面值出售的，并且被广泛认为是稳健投资。其中大部分债券的安全边际（超出债务价值的那一部分）都很小，因此事实上它们本身具有很高的投机性。20世纪30年代大萧条时期，这种债券中的许多都无法支付利息了，因此其价格崩盘了，有时价格跌到了不到面值的10%。这一阶段，同样的一些投资顾问（他们以前向投资者建议，按平价购买是一种安全的投资）又把这些债券看做是最具投机性和最没有吸引力的而加以拒绝。然而，事实上，大约90%的价格下跌使得这类债券中的许多都非常有吸引力并具有合理的安全边际，因为支持这些债券的实际价值是其行市的4-5倍。

人们一般所说的购买这些债券实际获得的“大笔投机利润”，并不能否认它们在很低的价格下具有实际的投资性。这部分“投机”利润，是购买者不寻常的精明投资所带来的回报。它们可以被恰当地称为投资机会，因为经过细心的分析可以看到，高于价格的这部分价值提供了很大的安全边际。因此；“有利条件下的投资” （我们前面说过，这组投资是导致证券投资新手出现严重亏损的主要原因），有可能给熟练的证券操作者（他们在日后以自己所认为的合理价格购买这些证券）提供许多良好的盈利机会。

我们对投资业务的定义中包含了所有的“特殊情况”，因为证券的购买总是取决于透彻的分析所做出的预测：将来所得到的结果要大于现在支付的价格。同样，每一种情况下都存在风险因素，然而这些因素已考虑在内，而且可以被分散化业务的总体结果所吸纳。

把这种逻辑关系的讨论进行到极端的话，我们还可以建议，防御型投资业务可以这样建立起来：当价格处于历史最低水平时，购买“普通股期权”这样的一类证券所代表的无形资产价值。（这个例子多少有些显得令人震惊。）这些权证的全部价值，取决于相关股票将来某一天上涨到超出期权执行价的可能性。现在它们不具备可行使的价值。然而，由于所有的投资都取决于对未来的合理预期，因此，这些权证的价值，可以通过将来牛市推动公司价值和股价上涨的数学概率来衡量。

此类研究很有可能得出如下结论：在这种业务中的盈利要大大高于亏损，而且最终盈利的机会要大大高于最终亏损的机会。

如果是这样的话，那么，即使这种没有吸引力的证券也具有了安全边际。这样，一位非常积极的投资者就可以将股票期权业务包含在他的各种非传统投资之中。

总结

最有条不紊的投资就是最明智的投资。许多有能力的企业家通过稳健的原则在自己的业务领域取得了成功，但是，我们惊讶地发现，他们在华尔街的业务却完全违背了所有的稳健原则。但是：每一种公司证券都应该首先被看成是针对特定企业的一部分所有权或债权。如果某人一心想要通过证券的买卖来获利，那么他是在从事自己的风险业务。如果他想有成功的机会，就必须按照公认的商业准则去行事。

首要的和最明显的一条准则就是：“知道自己在干什么，即通晓自己的业务。”对投资者而言，这就意味着：不要试图通过证券来获得“商业利润”（超过正常利息和股息收益的回报），除非你足够了解证券的价值，正如你在准备生产和经营时了解相关商品的价值一样。

第二条商业准则是： “不要让其他任何人来管理你的业务，除非你能够足够细致地监控并理解他的行为；或者是，你在内心中有很强的理由相信他的品格和能力。”对投资者而言，这条准则决定了什么情况下可以让别人来为自己做出投资决策。

第三条准则是：“如果没有可靠的计算表明某项业务（产品的制造或交易）获得合理利润的机会较大就不要涉足这项业务。尤其是要远离那些利益不大，亏损却很严重的业务。”对积极投资者而言，这意味着他的业务利润不应该建立在乐观情绪的基础上，而应该建立在计算结果的基础上。对每一位投资者而言，这意味着当他局限于不大的回报时（至少以前的传统债券或优先股投资就是这样的），必须有使人信服的证据表明，他的本金没有面临巨大的风险。

第四条商业准则更加明确：“有勇气相信自己的知识和经验。如果你根据事实得出了结论，而且你知道自己的判断是可靠的，那么就照此行事，即使其他人会迟疑或反对。”（众人不同意你的看法，并不能说明你是对还是错。如果你的数据和推理是正确的，你的行为就是正确的。）同样，在证券领域，一旦获得了足够的知识并得出了经过验证的判断之后，勇气就成为最重要的品德。

幸运的是，对一般的投资者而言，他的成功并非必然要求其投资计划具备这些品质——如果他根据自己的能力行事，并将其业务活动局限于标准的防御型投资所具有的严格的安全范围之内。获得令人满意的投资结果，比大多数人想象的要简单；获得非常好的结果，比人们所想象的要难。