2021年6月，都某竹为了提升网络知名度，先后在网上发布被吴亦凡“冷暴力”的博文。当月，本事件中查明的犯罪嫌疑人刘某迢看到网络信息后产生对双方进行诈骗的想法，虚构了三个身份对都、吴双方实施了诈骗，最终获利18万元。
屡登热搜的吴亦凡和都美竹网络互相曝料一事有了新进展。
7月22日，北京朝阳警方发布了针对都美竹通过网络反映受到侵害和吴亦凡一方报警称被敲诈勒索的情况进行了通报。经过警方调查，吴亦凡和都美竹确有过两性关系发生，2021年6月，都美竹为了提升网络知名度，先后在网上发布被吴亦凡“冷暴力”的博文。当月，本事件中查明的犯罪嫌疑人刘某迢看到网络信息后产生对双方进行诈骗的想法，虚构了三个身份对都、吴双方实施了诈骗，最终获利18万元。
目前，刘某迢已经被朝阳警方依法刑事拘留。此外新京报记者从朝阳警方了解到，事发至今未曾接到都美竹本人报警，针对网民举报的“吴亦凡多次诱骗年轻女性发生性关系”及近期网络互曝的有关行为，警方仍在调查中，将根据调查结果依法处理。
7月22日，北京朝阳警方发布了针对都美竹通过网络反映受到侵害和吴亦凡一方报警称被敲诈勒索的情况进行了通报。来源：北京朝阳警方官方微博
网络论战：双方都自称报案
男方被指“选妃”“涉未成年人”，女方被指“造谣”“勒索”
7月8日，都美竹微博爆料称，吴亦凡把女孩们叫去玩酒桌游戏、灌酒、把女孩照片摆出来像商品一样挑选，并指出涉事的女孩子中有“未成年人”，由此将男明星吴亦凡推向网络风口浪尖。
当晚，吴亦凡发律师声明要告都美竹，但此举并没能让都美竹删除上述微博，反而在后几日接受公开采访时进一步描述了吴亦凡酒局“选妃”的过程，称他会专挑未成年下手，甚至会灌醉女生后发生性关系。
至此，上述关于对吴亦凡的指控中涉及到的几个关键词，将一件原本属于娱乐圈的八卦事件，正逐渐演化成了一起法律案件和公共事件。
16日，都美竹进一步的爆料中提到自己已经“报警”。
18日，在接受采访时都美竹描述了吴亦凡以 “面试演员”之名选择女孩发生关系的方式：是由粉丝牵头人从后援会中选漂亮女粉丝或者是由已发生关系女孩相互介绍等方式来找新的猎艳对象，她称自己就是被灌醉后与吴亦凡发生了关系。
连续的爆料将舆论推向最高潮，除了都美竹外，网络上开始有越来越多的女孩自称陷入类似“套路”，成为或者差点成为了吴亦凡的猎艳对象。
7月19日、20日，吴亦凡工作室连续发布多条声明，对指控进行了否认。声明称，吴亦凡仅见过都美竹一次，没有没收手机，没有灌酒，也没有迷奸。至于爆料中所讲的“选妃”和“未成年”，也都逐一否认，并反手指控上述信息都是都美竹“捏造并散播不实网络信息，恶意寻鲜滋事、造谣”。此外，该声明还透露都美竹“联系本工作室，索要巨额款项”。
吴亦凡方面称，事发后也在第一时间向公安机关报案。
7月22日下午，北京朝阳警方通报对此事调查结果。
北京警方：嫌疑人利用二人网络信息实施诈骗
通报称，2020年12月5日22时许，时任吴亦凡执行经纪人冯某以挑选MV女主角面试为由，约都美竹到吴亦凡家中参加聚会，10余人共同玩桌游并饮酒。当晚，都美竹酒后在吴亦凡家中留宿，两人发生性关系。12月8日，吴某凡给都某竹转账3.2万元用于网络购物。此后至2021年4月期间，二人保持微信联系。
2021年6月，都美竹与好友刘某文商议，在网上公开与吴某凡交往过程以提升网络知名度，刘某文于6月2日在微博发布了都美竹被吴某凡“冷暴力”的博文。7月8日至7月11日，都某竹跟进发布3篇博文。7月13日，网络写手徐某又撰写了“决战”等10余篇微博文案，后在7月16日起由都美竹通过微博账号陆续发布。
2021年7月14日，吴亦凡的母亲报警称遭到都美竹敲诈勒索。当日警方依法进行了受理和调查，锁定犯罪嫌疑人刘某迢，并于2021年7月18日在江苏省南通市将该人抓获。
经查，2021年6月，犯罪嫌疑人刘某迢虚构女性身份，以曾被吴亦凡欺骗感情欲共同维权的名义骗取都美竹的信任，进而获取都美竹与吴亦凡部分交往情况信息。此后，他分别又冒充了都美竹和吴亦凡律师联系，索要300万元赔偿，冒充吴亦凡律师要求都美竹签署和解协议。
在吴亦凡母亲分两次向都美竹账户转账50万元后，未得到钱款的刘某迢继续冒充都美竹，向吴亦凡律师索要剩余250万元未遂。后又冒充吴亦凡律师要求都美竹签署和解协议，否则索回50万元。都美竹同意退款后，刘某迢冒充吴亦凡律师将本人的支付宝账号提供给都美竹，都美竹陆续向该账号转账18万元。
刘某迢被抓获后，对其诈骗犯罪事实供认不讳。目前，该人已被朝阳公安分局依法刑事拘留。
案情细节：嫌疑人一人假扮仨身份，获利18万
针对上述通报，新京报记者今日采访了北京朝阳公安分局相关负责人，就公众所关心的问题进行进一步解答。
新京报：警方接到吴亦凡母亲报警后如何展开工作的？
朝阳警方：报警人提供了电子邮件、对话截图等一些证据，称被都美竹诈骗。邮件是以都美竹的名义发出的，先后有8封，称要曝光吴亦凡的犯罪事实。另外，报警人还提供了一个自称是都美竹的微信号和吴亦凡律师联系，索要800万（后协商至300万）和解赔偿费的相关信息。报警人称，吴亦凡被都美竹敲诈勒索。
我们通过调查发现，报警人收到的这些信息并非都是美竹本人发出的，后来锁定了犯罪嫌疑人刘某迢。
新京报：犯罪嫌疑人交代的犯罪目的是什么？
朝阳警方：犯罪嫌疑人刘某迢是男性，初中学历，他自己供述是在6月看到了双方的事件在网络发酵后，觉得有利可图，注册了新的微博、微信、以及支付宝账号，一人扮演3个身份，分别和都美竹和吴亦凡工作室有关人员线上沟通，实施了诈骗。
新京报：具体是怎么一个诈骗经过？他假扮了哪三个人的身份？
朝阳警方：第一个身份是“女性受害者”。他注册了新的微博号与都某竹联系，自称是被吴亦凡欺骗的受害者，取得都美竹信任后又添加了她的微信，从她口中“套”出许多有关和吴亦凡交往的细节，这些其实都是在为他假扮后面的身份做准备。
刘某迢假扮的第二个身份是都美竹，以都美竹的名义联系了吴亦凡的律师，索要800万的和解赔偿款，对方没有同意，最后金额协商至300万元。他把自己和都美竹的收款卡号都给了对方。当时他还是在以都美竹的名义在和对方联系，他告诉对方，另一个收款账号是其他受侵害者的家属。
但吴亦凡方仅仅给都美竹账号转了50万元钱，这就让他第一次诈骗计划失败。
没从吴亦凡处得到钱，刘某迢开始假扮第三个身份——吴亦凡的律师。他以律师名义联系了都美竹要求签署和解协议，都美竹认为协议对其不利拒绝签署。刘某迢继续冒用律师名义要求索回50万，并留下了本人的支付宝账号，都美竹同意后陆续将其中18万退回到上述账号上。
新京报：都美竹和吴亦凡实际上没有就此事直接联系，并且有金钱往来？
朝阳警方：对，包括吴亦凡本人、母亲、律师、工作人员，都美竹都没联系过，她当时收到那50万元的时候还很意外。至于为何后来只陆续“退回”了18万，我们了解到的是，支付宝转账每天都限制，都美竹每天转一些，到刘某迢被抓时，共收到了18万。
舆论焦点：都、吴二人是否存违法行为还在进一步调查
新京报：有关于都美竹与吴亦凡二人的交往，还有哪些细节？
朝阳警方：根据我们的调查，二人在吴家中聚会饮酒后发生性关系属实，成为微信好友后前期曾联系频繁，后来逐渐减少，直到今年4月份吴亦凡不再回复微信。另外，都美竹提到聚会时手机被收走，吴亦凡公开发文否认了这一点。但根据我们后来的调查，他们这种聚会，在开始前都会将手机收起集中统一保管。
新京报：对于都美竹对吴亦凡的公开指控，目前有哪些调查进展？
朝阳警方：截至目前，我们并没有收到都美竹或者是其他自称是受害者的报案。
新京报：通报中提到了另外两名相关人员，都美竹的好友刘某文和网络写手徐某，这两个人在此次事件中起到了什么作用？
朝阳警方：根据我们调查了解到，都某竹一开始在网络发文章的目的就是想提高网络知名度。刘某文是她的第一个帮手，在6月发出第一篇炒作文章。
徐某是在事件已经开始发酵的时候，7月13日主动联系了都某竹，帮她写了自7月16日以后的10余篇微博文章。徐某和我们讲，这些文章都是都美竹提供素材，他“包装加工”后完成的。
徐某说，他看到都美竹在网上炒作自己后觉得她今后可以“红”，所以想包装她，还有以后做她经纪人的想法，到目前为止没有收过酬劳。但自7月15日来到北京以后，都美竹负责了他的食宿。
另外，根据今日朝阳公安发布的通报，针对网民举报的“吴亦凡多次诱骗年轻女性发生性关系”及近期网络互曝的有关行为，警方仍在调查中，将根据调查结果依法处理。
屡登热搜的吴亦凡和都美竹网络互相曝料一事有了新进展。
7月22日，北京朝阳警方发布了针对都美竹通过网络反映受到侵害和吴亦凡一方报警称被敲诈勒索的情况进行了通报。经过警方调查，吴亦凡和都美竹确有过两性关系发生，2021年6月，都美竹为了提升网络知名度，先后在网上发布被吴亦凡“冷暴力”的博文。当月，本事件中查明的犯罪嫌疑人刘某迢看到网络信息后产生对双方进行诈骗的想法，虚构了三个身份对都、吴双方实施了诈骗，最终获利18万元。
目前，刘某迢已经被朝阳警方依法刑事拘留。此外新京报记者从朝阳警方了解到，事发至今未曾接到都美竹本人报警，针对网民举报的“吴亦凡多次诱骗年轻女性发生性关系”及近期网络互曝的有关行为，警方仍在调查中，将根据调查结果依法处理。
7月22日，北京朝阳警方发布了针对都美竹通过网络反映受到侵害和吴亦凡一方报警称被敲诈勒索的情况进行了通报。来源：北京朝阳警方官方微博
网络论战：双方都自称报案
男方被指“选妃”“涉未成年人”，女方被指“造谣”“勒索”
7月8日，都美竹微博爆料称，吴亦凡把女孩们叫去玩酒桌游戏、灌酒、把女孩照片摆出来像商品一样挑选，并指出涉事的女孩子中有“未成年人”，由此将男明星吴亦凡推向网络风口浪尖。
当晚，吴亦凡发律师声明要告都美竹，但此举并没能让都美竹删除上述微博，反而在后几日接受公开采访时进一步描述了吴亦凡酒局“选妃”的过程，称他会专挑未成年下手，甚至会灌醉女生后发生性关系。
至此，上述关于对吴亦凡的指控中涉及到的几个关键词，将一件原本属于娱乐圈的八卦事件，正逐渐演化成了一起法律案件和公共事件。
16日，都美竹进一步的爆料中提到自己已经“报警”。
18日，在接受采访时都美竹描述了吴亦凡以 “面试演员”之名选择女孩发生关系的方式：是由粉丝牵头人从后援会中选漂亮女粉丝或者是由已发生关系女孩相互介绍等方式来找新的猎艳对象，她称自己就是被灌醉后与吴亦凡发生了关系。
连续的爆料将舆论推向最高潮，除了都美竹外，网络上开始有越来越多的女孩自称陷入类似“套路”，成为或者差点成为了吴亦凡的猎艳对象。
7月19日、20日，吴亦凡工作室连续发布多条声明，对指控进行了否认。声明称，吴亦凡仅见过都美竹一次，没有没收手机，没有灌酒，也没有迷奸。至于爆料中所讲的“选妃”和“未成年”，也都逐一否认，并反手指控上述信息都是都美竹“捏造并散播不实网络信息，恶意寻鲜滋事、造谣”。此外，该声明还透露都美竹“联系本工作室，索要巨额款项”。
吴亦凡方面称，事发后也在第一时间向公安机关报案。
7月22日下午，北京朝阳警方通报对此事调查结果。
北京警方：嫌疑人利用二人网络信息实施诈骗
通报称，2020年12月5日22时许，时任吴亦凡执行经纪人冯某以挑选MV女主角面试为由，约都美竹到吴亦凡家中参加聚会，10余人共同玩桌游并饮酒。当晚，都美竹酒后在吴亦凡家中留宿，两人发生性关系。12月8日，吴某凡给都某竹转账3.2万元用于网络购物。此后至2021年4月期间，二人保持微信联系。
2021年6月，都美竹与好友刘某文商议，在网上公开与吴某凡交往过程以提升网络知名度，刘某文于6月2日在微博发布了都美竹被吴某凡“冷暴力”的博文。7月8日至7月11日，都某竹跟进发布3篇博文。7月13日，网络写手徐某又撰写了“决战”等10余篇微博文案，后在7月16日起由都美竹通过微博账号陆续发布。
2021年7月14日，吴亦凡的母亲报警称遭到都美竹敲诈勒索。当日警方依法进行了受理和调查，锁定犯罪嫌疑人刘某迢，并于2021年7月18日在江苏省南通市将该人抓获。
经查，2021年6月，犯罪嫌疑人刘某迢虚构女性身份，以曾被吴亦凡欺骗感情欲共同维权的名义骗取都美竹的信任，进而获取都美竹与吴亦凡部分交往情况信息。此后，他分别又冒充了都美竹和吴亦凡律师联系，索要300万元赔偿，冒充吴亦凡律师要求都美竹签署和解协议。
在吴亦凡母亲分两次向都美竹账户转账50万元后，未得到钱款的刘某迢继续冒充都美竹，向吴亦凡律师索要剩余250万元未遂。后又冒充吴亦凡律师要求都美竹签署和解协议，否则索回50万元。都美竹同意退款后，刘某迢冒充吴亦凡律师将本人的支付宝账号提供给都美竹，都美竹陆续向该账号转账18万元。
刘某迢被抓获后，对其诈骗犯罪事实供认不讳。目前，该人已被朝阳公安分局依法刑事拘留。
案情细节：嫌疑人一人假扮仨身份，获利18万
针对上述通报，新京报记者今日采访了北京朝阳公安分局相关负责人，就公众所关心的问题进行进一步解答。
新京报：警方接到吴亦凡母亲报警后如何展开工作的？
朝阳警方：报警人提供了电子邮件、对话截图等一些证据，称被都美竹诈骗。邮件是以都美竹的名义发出的，先后有8封，称要曝光吴亦凡的犯罪事实。另外，报警人还提供了一个自称是都美竹的微信号和吴亦凡律师联系，索要800万（后协商至300万）和解赔偿费的相关信息。报警人称，吴亦凡被都美竹敲诈勒索。
我们通过调查发现，报警人收到的这些信息并非都是美竹本人发出的，后来锁定了犯罪嫌疑人刘某迢。
新京报：犯罪嫌疑人交代的犯罪目的是什么？
朝阳警方：犯罪嫌疑人刘某迢是男性，初中学历，他自己供述是在6月看到了双方的事件在网络发酵后，觉得有利可图，注册了新的微博、微信、以及支付宝账号，一人扮演3个身份，分别和都美竹和吴亦凡工作室有关人员线上沟通，实施了诈骗。
新京报：具体是怎么一个诈骗经过？他假扮了哪三个人的身份？
朝阳警方：第一个身份是“女性受害者”。他注册了新的微博号与都某竹联系，自称是被吴亦凡欺骗的受害者，取得都美竹信任后又添加了她的微信，从她口中“套”出许多有关和吴亦凡交往的细节，这些其实都是在为他假扮后面的身份做准备。
刘某迢假扮的第二个身份是都美竹，以都美竹的名义联系了吴亦凡的律师，索要800万的和解赔偿款，对方没有同意，最后金额协商至300万元。他把自己和都美竹的收款卡号都给了对方。当时他还是在以都美竹的名义在和对方联系，他告诉对方，另一个收款账号是其他受侵害者的家属。
但吴亦凡方仅仅给都美竹账号转了50万元钱，这就让他第一次诈骗计划失败。
没从吴亦凡处得到钱，刘某迢开始假扮第三个身份——吴亦凡的律师。他以律师名义联系了都美竹要求签署和解协议，都美竹认为协议对其不利拒绝签署。刘某迢继续冒用律师名义要求索回50万，并留下了本人的支付宝账号，都美竹同意后陆续将其中18万退回到上述账号上。
新京报：都美竹和吴亦凡实际上没有就此事直接联系，并且有金钱往来？
朝阳警方：对，包括吴亦凡本人、母亲、律师、工作人员，都美竹都没联系过，她当时收到那50万元的时候还很意外。至于为何后来只陆续“退回”了18万，我们了解到的是，支付宝转账每天都限制，都美竹每天转一些，到刘某迢被抓时，共收到了18万。
舆论焦点：都、吴二人是否存违法行为还在进一步调查
新京报：有关于都美竹与吴亦凡二人的交往，还有哪些细节？
朝阳警方：根据我们的调查，二人在吴家中聚会饮酒后发生性关系属实，成为微信好友后前期曾联系频繁，后来逐渐减少，直到今年4月份吴亦凡不再回复微信。另外，都美竹提到聚会时手机被收走，吴亦凡公开发文否认了这一点。但根据我们后来的调查，他们这种聚会，在开始前都会将手机收起集中统一保管。
新京报：对于都美竹对吴亦凡的公开指控，目前有哪些调查进展？
朝阳警方：截至目前，我们并没有收到都美竹或者是其他自称是受害者的报案。
新京报：通报中提到了另外两名相关人员，都美竹的好友刘某文和网络写手徐某，这两个人在此次事件中起到了什么作用？
朝阳警方：根据我们调查了解到，都某竹一开始在网络发文章的目的就是想提高网络知名度。刘某文是她的第一个帮手，在6月发出第一篇炒作文章。
徐某是在事件已经开始发酵的时候，7月13日主动联系了都某竹，帮她写了自7月16日以后的10余篇微博文章。徐某和我们讲，这些文章都是都美竹提供素材，他“包装加工”后完成的。
徐某说，他看到都美竹在网上炒作自己后觉得她今后可以“红”，所以想包装她，还有以后做她经纪人的想法，到目前为止没有收过酬劳。但自7月15日来到北京以后，都美竹负责了他的食宿。
另外，根据今日朝阳公安发布的通报，针对网民举报的“吴亦凡多次诱骗年轻女性发生性关系”及近期网络互曝的有关行为，警方仍在调查中，将根据调查结果依法处理。
【突发解读】对冲策略基金半年表现回顾：市场“有限”中性是真相。
1
背景
对冲策略又称为市场中性策略，策略思想主要是通过对冲工具剥离持仓中的市场风险部分，仅以组合超出市场平均水平部分的表现为收益来源，以资产的长期稳健增值为目标。因此，对冲策略基金虽然同属混合型基金，股票持仓占比也较高，但波动水平远远小于其他混合型基金。这点从对冲策略基金所采用的业绩比较基准中也可以看出，该类基金一般以定期存款利率或在定存利率基础上适当加点作为基金业绩比较基准。
2020年对于国内对冲策略公募基金来说，是具有里程碑意义的一年。在非标转标，市场迫切寻找替代产品的大背景下，部分对冲策略产品凭借稳健优异的历史业绩表现，吸引了投资者注意。头部产品规模迅速增长，单产品规模首次超过百亿。
各基金公司紧抓风口，抓紧筹备同类型产品报批成立，新产品成立数量较往年显著提升。
风口过后，让我们来回顾一下2021年上半年，对冲策略公募基金究竟表现如何。
2
上半年业绩回顾：整体表现不及去年
采用海通证券基金分类中“对冲策略混合型”这一分类下的基金为统计样本。结果显示，2021年上半年，对冲策略基金产品的收益水平整体不及2020年，半年收益率中位数仅1.26%，部分产品收益出现负收益，而最大回撤则超出了2020年的水平，中位数达到了2.81%。在总体表现相对平淡的情况下，仍有产品表现亮眼。在同类产品中并非头部的华夏安泰对冲策略，半年收益达到8.78%，获半年收益冠军，同时最大回撤仅1.41%，成为黑马。按照基金业绩不受市场涨跌影响的产品设计理念，在不同市场环境下，同类产品所表现出来的整体性差异的来源是什么呢？我们从影响对冲类产品收益水平的几个主要因素入手，逐一分析。3
对冲策略基金业绩拆解
多头敞口在实际运作过程中，对冲基金对市场风险并非时刻完全对冲。根据基金合同约定，对冲类基金大多可保留至多20%或10%的股票多头敞口。通过控制对冲仓位，灵活调整多头敞口，事实上是在通过择时为组合贡献收益。股票多头敞口水平的高低，我们可以通过基金净值表现和大盘指数的相关性程度，窥见一斑。下表列出了市场上较具规模的对冲类基金产品，在半年间极端单日行情中的净值表现。从表中数据可以看出，以三月初为界限，经历春节后一波猛烈调整，对冲类基金的操作普遍转向谨慎，对多头敞口进行了显著下调，净值表现同大盘的相关性水平显著降低。不难推测，2020年全年股票指数的优异表现，使得对冲基金的多头敞口也贡献了相当比例的收益。而在今年上半年波动加大的震荡行情下，择时难度加大，多头敞口为组合贡献收益的难度也相应加大，不排除部分产品的多头敞口甚至可能是负贡献。超额收益基金的股票多头组合是否真的可以稳定跑赢市场，获取α收益，是对冲策略基金能否达成收益目标的关键。不可否认，多年以来，公募基金整体超额收益效应十分显著。为了获取超额收益，基金往往需要对某些风格因子进行更多的暴露。以大小盘因子为例，上半年市场风格经历了由大盘转向小盘的剧烈调整，面对市场的迅速变化，对市场风格的实时把握，以及风格是否真正发生转换的预判，都给管理人带来了严峻考验。对冲成本将自身隔离于市场风险之外需要付出一定代价，即对冲需要付出成本。目前我国公募对冲产品采取的对冲工具主要为股指期货，这种成本体现在，股指期货价格一般情况下低于现货，而对冲方需要卖出期货。持有期间，期货会不断向现货价格收敛，直至交割日和现货基本持平。换言之，组合持有的股票多头跑赢股指的幅度，需要大于期货向现货收敛的速率，组合整体才能获利。产品的总体对冲成本与期货开、平仓时刻期、现间的基差水平直接相关，而基差水平并非一成不变。当市场出现明显的避险情绪，对冲需求旺盛，供需关系作用下基差将扩大，造成对冲成本高企。上半年尤其是1季度，市场的迅速调整导致基差在较长时间内保持在较高水平，这也对对冲类产品的整体收益水平造成了一定拖累。投资启示
以市场中性为卖点的对冲策略产品，实际运作中大多只能做到市场“有限”中性，在多头暴露、风格因子轮动、对冲成本等的多重影响下，产品不可避免地会随着市场共同波动。尽管在较长的业绩观察期，该类产品较大概率能获得超越理财、定存的回报，波动性也明显小于普通混合型产品，但纯粹将该类产品作为非标、固收替代的投资者，还是需要对产品可能面临的波动有所准备。对冲策略产品在公募基金中并非主流，其中涉及到的衍生品套期保值管理等并非所有公募基金的强项，因此在挑选该类型产品时，选择投研扎实，对该类型产品有较丰富的运作经验的管理人，是更为稳妥的选择。从全市场各对冲策略基金的规模来看，市场已用脚投票：成立时间较长，拥有较完整业绩考察期，长期收益表现稳定，或是同公司已有运作成熟同类产品的基金明显获得了更多资金的青睐。具有明显优势的基金公司包括：汇添富、海富通、华宝、广发、富国等，这些基金公司旗下的对冲产品在2018年的极端行情中经受住了考验，仍旧获得了正收益。此外，对冲策略基金许多为定期开放式产品。除了对规模及历史表现的考察，对流动性有特殊要求的投资者，可重点在非定开的产品中进行选择。-END-
免责声明：
上海贝耳塔信息技术有限公司及其关联公司（以下合称“贝塔数据”）力求提供客观公正的研究报告，但不能担保报告所载信息的真实性、准确性和完整性，也不能担保未来内容的变更。报告仅供投资者参考，并不构成对任何人的投资建议、要约或要约邀请，贝塔数据不对任何人据此做出的决策承担法律责任。文章版权归作者所有，未经授权严禁转载、使用。如您发现文章内容侵犯您的版权，请提交相关链接至邮箱：ipr@betawm.com，我们将及时处理。贝塔数据对本声明拥有最终解释权。
1
背景
对冲策略又称为市场中性策略，策略思想主要是通过对冲工具剥离持仓中的市场风险部分，仅以组合超出市场平均水平部分的表现为收益来源，以资产的长期稳健增值为目标。因此，对冲策略基金虽然同属混合型基金，股票持仓占比也较高，但波动水平远远小于其他混合型基金。这点从对冲策略基金所采用的业绩比较基准中也可以看出，该类基金一般以定期存款利率或在定存利率基础上适当加点作为基金业绩比较基准。
2020年对于国内对冲策略公募基金来说，是具有里程碑意义的一年。在非标转标，市场迫切寻找替代产品的大背景下，部分对冲策略产品凭借稳健优异的历史业绩表现，吸引了投资者注意。头部产品规模迅速增长，单产品规模首次超过百亿。
各基金公司紧抓风口，抓紧筹备同类型产品报批成立，新产品成立数量较往年显著提升。
风口过后，让我们来回顾一下2021年上半年，对冲策略公募基金究竟表现如何。
2
上半年业绩回顾：整体表现不及去年
采用海通证券基金分类中“对冲策略混合型”这一分类下的基金为统计样本。结果显示，2021年上半年，对冲策略基金产品的收益水平整体不及2020年，半年收益率中位数仅1.26%，部分产品收益出现负收益，而最大回撤则超出了2020年的水平，中位数达到了2.81%。在总体表现相对平淡的情况下，仍有产品表现亮眼。在同类产品中并非头部的华夏安泰对冲策略，半年收益达到8.78%，获半年收益冠军，同时最大回撤仅1.41%，成为黑马。按照基金业绩不受市场涨跌影响的产品设计理念，在不同市场环境下，同类产品所表现出来的整体性差异的来源是什么呢？我们从影响对冲类产品收益水平的几个主要因素入手，逐一分析。3
对冲策略基金业绩拆解
多头敞口在实际运作过程中，对冲基金对市场风险并非时刻完全对冲。根据基金合同约定，对冲类基金大多可保留至多20%或10%的股票多头敞口。通过控制对冲仓位，灵活调整多头敞口，事实上是在通过择时为组合贡献收益。股票多头敞口水平的高低，我们可以通过基金净值表现和大盘指数的相关性程度，窥见一斑。下表列出了市场上较具规模的对冲类基金产品，在半年间极端单日行情中的净值表现。从表中数据可以看出，以三月初为界限，经历春节后一波猛烈调整，对冲类基金的操作普遍转向谨慎，对多头敞口进行了显著下调，净值表现同大盘的相关性水平显著降低。不难推测，2020年全年股票指数的优异表现，使得对冲基金的多头敞口也贡献了相当比例的收益。而在今年上半年波动加大的震荡行情下，择时难度加大，多头敞口为组合贡献收益的难度也相应加大，不排除部分产品的多头敞口甚至可能是负贡献。超额收益基金的股票多头组合是否真的可以稳定跑赢市场，获取α收益，是对冲策略基金能否达成收益目标的关键。不可否认，多年以来，公募基金整体超额收益效应十分显著。为了获取超额收益，基金往往需要对某些风格因子进行更多的暴露。以大小盘因子为例，上半年市场风格经历了由大盘转向小盘的剧烈调整，面对市场的迅速变化，对市场风格的实时把握，以及风格是否真正发生转换的预判，都给管理人带来了严峻考验。对冲成本将自身隔离于市场风险之外需要付出一定代价，即对冲需要付出成本。目前我国公募对冲产品采取的对冲工具主要为股指期货，这种成本体现在，股指期货价格一般情况下低于现货，而对冲方需要卖出期货。持有期间，期货会不断向现货价格收敛，直至交割日和现货基本持平。换言之，组合持有的股票多头跑赢股指的幅度，需要大于期货向现货收敛的速率，组合整体才能获利。产品的总体对冲成本与期货开、平仓时刻期、现间的基差水平直接相关，而基差水平并非一成不变。当市场出现明显的避险情绪，对冲需求旺盛，供需关系作用下基差将扩大，造成对冲成本高企。上半年尤其是1季度，市场的迅速调整导致基差在较长时间内保持在较高水平，这也对对冲类产品的整体收益水平造成了一定拖累。投资启示
以市场中性为卖点的对冲策略产品，实际运作中大多只能做到市场“有限”中性，在多头暴露、风格因子轮动、对冲成本等的多重影响下，产品不可避免地会随着市场共同波动。尽管在较长的业绩观察期，该类产品较大概率能获得超越理财、定存的回报，波动性也明显小于普通混合型产品，但纯粹将该类产品作为非标、固收替代的投资者，还是需要对产品可能面临的波动有所准备。对冲策略产品在公募基金中并非主流，其中涉及到的衍生品套期保值管理等并非所有公募基金的强项，因此在挑选该类型产品时，选择投研扎实，对该类型产品有较丰富的运作经验的管理人，是更为稳妥的选择。从全市场各对冲策略基金的规模来看，市场已用脚投票：成立时间较长，拥有较完整业绩考察期，长期收益表现稳定，或是同公司已有运作成熟同类产品的基金明显获得了更多资金的青睐。具有明显优势的基金公司包括：汇添富、海富通、华宝、广发、富国等，这些基金公司旗下的对冲产品在2018年的极端行情中经受住了考验，仍旧获得了正收益。此外，对冲策略基金许多为定期开放式产品。除了对规模及历史表现的考察，对流动性有特殊要求的投资者，可重点在非定开的产品中进行选择。-END-
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郭莹辉：园区更新应构建新的产业生态 引导多方参与
2021年6月24日，第三届中国商业地产品牌建设论坛在北京富力万丽举办，以"开拓新渠道 开创新生态"为主题，聚集新周期下商业地产品牌建设与发展，探索品牌引领下行业企业的创新趋势，以品牌力量推动中国商业地产行业高质量发展进程。
第三届中国商业地产品牌建设论坛由全联房地产商会联合房讯网共同主办，房讯指数研究院与全联房地产商会写字楼分会承办，来自商业地产百强企业和项目以及上市公司、金融机构、投资机构、物业管理、代理经纪等地产界、金融界、学术界专家、政商学届精英及新闻媒体超过1000位嘉宾出席，齐聚北京共襄盛举。
中科产城董事长郭莹辉在论坛上围绕核心城市更新过程中产业园区的更新策略发表主题演讲，他表示，城市更新绝对不是房地产开发，而是城市功能的完善和提升。所以城市更新下产业园区的更新目标是以构建新的产业生态为核心，引导土地方、产业方、政府方、投资方、运营方等各方参与，促进产业升级，最终凸显城市的综合价值，包括产业、城市风貌等，展现城市新的品质。
以下是郭莹辉演讲内容整理：
我们国家经过了工业化、城市化的大发展，在核心城市积累了大量的城市存量空间、存量资产；最近国内热议的房地产开发转型方向，重点也是在城市更新领域。所以今天跟大家分享一下关于核心城市园区更新策略的一些思考。
三大核心城市更新政策比较
首先对国内三大城市群，即以深圳为代表的珠三角城市群，以上海为代表的长三角城市群，和北京为代表的京津冀城市群，做一个政策机遇的比较。从图中可以看到，2013年开始到今年，首先从深圳再到上海再到北京，这些城市分别对存量土地、存量资产进行了地方法规规则的制定。这些规则各有差异、各有重点。
从深圳发起的城市更新着重对于工业地产的保护，对于存量城市空间的棚改区，出台了非常具体和操作性很强的地方政府法规和指导意见，对于深圳的产业转型和空间利用起到了非常大的主导作用。同时工业地产、新型研发用地M0政策在全国也引起了大的城市空间更新的示范效应。
上海的产业政策和城市更新政策也非常有特点，主要是对城市网格化进行了区块划定。比如有104个工业区规划，进行了更新和改造；对于195个现代的建设区也进行了规划和出台指导意见。从城市的区域端到城市更新，政府都出台了非常具体的指导意见。对于老工业基地上海来说，近几年的土地盘活和地产再利用，有非常大的示范效应。
深圳与上海出台的政策对于北京也起到了积极的借鉴作用。北京地区在本月刚刚出台了《北京市关于实施城市更新行动的指导意见》，对于开发企业和运营企业来说，可以说是期盼已久的地方法规。《指导意见》在城市的内涵、在城市的更新单元、在城市的更新方式，以及在规划、在土地、在资金方面，相较以往出台的各区和行业条例来说更具有指导性和可操作性。
就目前的北京现状来看，住宅供应量土地有限，周边园区存量又很大，在北京怎么进行城市更新？《指导意见》有非常强的指导意义。比如说城市的老旧小区、城市的老旧商业建筑，以及围绕四、五环之间各类的工业大院、工业园区，这次政策的出台给了非常清晰的指导意见。尤其是对于工业园区来说，在集约利用和土地的开发强度上应该比以往更有具体的操作方向。
总结来看，深圳作为城市更新的起源地，政策实施细则明晰及配套政策多元；上海的土地盘活政策及实施细则经过试行已经正式发布实施；北京的城市更新政策指导意见刚刚发布，之前仅在亦庄有所突破，处于政策起步期，需要在实施过程中匹配相应的配套政策体系支撑落地。
三大城市群的政策还有共同的特点，都是在存量的土地上挖掘更新的机会，都是在土地上支撑产业经济发展的红利，在资金上也是鼓励社会各类投资主体参与城市更新。综合北京、上海、深圳出台的一系列城市更新政策，可以看到城市更新的基础在于坚持政府主导，由政府引导、鼓励社会多方参与，从而达到利益共享。
老旧园区更新升级要点
更新方向
在北京老旧园区怎么操作城市更新？传统产业园区更新升级有三个方向。一是由旧园区到新园区，也就是由过去的制造业为主的工业园，比如M1、M2用地，直接升级为教育科研用地，也就是B2、B3的土地性质。这类工业用地是从旧到新的，包括北京朝阳区工业厂房改造成798文化聚集区、751设计园区等等。
二是园区新建。把整个园区更新为城市功能，不再具备传统的制造业功能。例如海淀北部永丰的新材料产业基地，以前是以央企的制造业为主，现在拟规划为教育、科研和商务办公用地，是一个典型的把园区整个城市单元进行全面更新的典范。
三是由园到城，从制造业基地到产业新城，最典型的就是北京的亦庄。从制造业基地升级到未来产城融合的产业新城。
更新原则
这三个方向中，开发运营企业在把握政府合作、社会资源整合时，有三大原则。一是多维视野和规划引领。结合自身的战略设计和所在城市总体发展规划要求，集中梳理现有产业用地资源，本着产业结构调整升级、城市经济高质量发展、土地集约利用、生态环保治理提升等各方面诉求，与城市化片区进行总体规划，包括功能定位、核心产业体系、空间业态规划、实施主体设计、开发建设时序、资金平衡方案、配套政策汇总等等，从产城融合、城市更新、多规合一、政企合作等多个维度形成总体开发规划。
二是政府支持和市场运作。城市更新是城市的各级政府对于城市总体的发展规划、产业规划以及功能的补短板，所有这些都离不开政府的支持，当然也离不开投资商、运营商、金融机构和原土地方等各方的参与。应该强化政府支持作用，在土地变性、主体变更、土地确权、规模增加、招商扶持、资金配套等方面给予重大政策支持；同时有统有分，协作分工，吸引社会资本和产业项目参与更新和建设。
三是先易后难，增量先行。城市更新有大量的已批未建和已建的园区，存量和增量土地混行，所以在城市更新单元中涉及工业园区的，还是要从未建土地上先切入，给园区城市更新做一个标准、做一个示范。在总体规划出台、实施方案基本确定后，通过内部动员、空间调剂、社会合作等措施，优先将资源配置到待开发的易操作的土地及其子项目开发建设上，率先建设城市更新的启动区品质标准示范样版，也积累后续更新项目发展的资金。
实施建议
城市更新在实施过程中有两个问题，一是街区规划。没有一个好的微观的街区规划的支持，仅仅有上位规划还是无法操作。应该根据所在城市的分区规划、街区规划等上位城市规划，科学编制园区更新综合实施方案，对标城市规划在城市功能、配套设施、空间品质、环保要求、资源利用、城市治理等方面查找差距，提出新的片区规划设想和具体目标，供当地政府决策和进一步的工作指导。
二是实施主体。城市的片区开发、园区更新的投资企业将来怎么把过去的土地包装和策划成为各个不同功能块的土地，需要有不同的投资主体来参与。比如由工业用地调整为商办、公共服务等四类用途，每类用途都有不同的实施主体，所以前期确定实施主体在整个实施过程中是极为重要的工作。
政策配套
老旧园区在城市更新过程中，还应该有三大类的具体政策配套和保障。一是规划政策，对于符合保障产业发展功能、产业人口基本生活、补齐城市配套短板的更新项目，可根据实际需要适当增加建筑规模。二是土地政策，根据更新项目实施方案，现有工业用地可以根据具体子项目需要依法变更土地性为新型研发用地、商业办公用地、住宅开发用地、公共服务设施用地等不同性质的土地。三是资金政策，政府应出台相关政策，引导社会资本积极参与。
怎么去评判老旧园区是否更新成功？有两大原则。一是关于产业生态体系能否覆盖过去旧的产业，这需要对产业进行重大的梳理。没有一个新的产业生态，仅仅是房屋的租赁经营，这个更新对于产业承载来说是不足够的。二是产业园投资开发评价，包括产业、资金、土地、政策、市场、运营等6类指标，从完整度判断项目投资可行性，对各类利益相关方的满足程度以及项目风险控制因素。
园区更新的路径方法
城市更新绝对不是房地产开发，而是城市功能的完善和提升。所以园区更新有四大目标。首先是以构建新的产业生态为核心，通过产业生态要素评价方法对项目扫描、重新定位，打造产业孵化成长平台。二是引导各合作方参与。城市更新是利益共同体共同愿景的实现，土地方、产业方、政府方、投资方、运营方，这"五方"构成了城市更新项目的运作系统，没有任何一方的协作和支持就变成了一个相互掣肘的局面。三是促进产业升级，通过打造标杆园区，激发区域创新活力，促进地区产业升级，形成区域新的发展动能。四是突出城市价值，通过投资开发、产业运营，改善城市风貌，体现人文品质，呈现崭新城市功能与价值。
园区更新的路径包括合作开发、存量提升、城市更新。针对存量未建项目，可以采用合作开发模式；存量资产不能推倒重来的，要靠存量的改造运营提升；园区整个大地块进行由园到城的过程，就需要城市重大更新。三种路径从小到中到大，园区体量不一样，运营的方法也不一样。其中，城市更新合作模式相对复杂，有四个阶段：一是重新策划片区的功能，二是对土地进行处置，三是产业导入，四是新建开发。
园区更新面临的挑战
以北京为例，很多区域存量工业园区升级改造压力非常大，社会需求和政府要求也都非常迫切，从供给侧、从需求侧大家都希望将这些大量的工业园升级为产业新城，但是为什么难以实施？主要面临三大门槛。
一是政策门槛。虽然北京整体上出台了《北京市关于实施城市更新行动的指导意见》，但北京各区县有自己固有的要求，包括土地变性、建设规模、销售政策等。在政策门槛里，对于土地性质、建筑规模、销售条件等要求来说，来自于政府的支持作用是非常重要的。
二是产业门槛，包括产业方向和准入指标。以海淀区永丰基地为例，更新以后每万平米要求每年不少于6亿的产值，区级财政贡献每万平米每年不少于1200万，这块地只有285亩，新园区产值就应该不能少于300亿，区级税收不少于6个亿。可以看出来园区招商的门槛有多高。
三是资金门槛。土地要更新，首先要补交土地出让金，每平米的指标就得1-2万的出让金，得按差价去补；还有自持物业比例，根据开发完成后物业的自持比例要求，将有高达数十亿的资金沉淀与物业。
园区更新的前期策划
未来要从事核心城市园区更新业务，开发商、运营商前期的综合策划和专业的研究功力是不可或缺的。通过大量的实践研究发现，产业园区前期商业模型及运营策划的质量决定着项目全周期价值的发现和风险的揭示。可以说，产业园前期研究决定着项目的成功与失败。
产业园区前期商业策划有七大环节，包括提炼项目总体功能与定位、分析产业环境与资源要素、推导主导产业与目标客户、设计空间业态与产品方案、推演园区招商与运营策略、模拟建设计划与投资效益、导出项目可行性与政策建议。
前期策划起到几个作用。一是和政府进行沟通的作用，可提供为政府沟通的桥梁。二是给自己作为投资判断决策，可为园区内部提供决策依据。三是指导作用，可为园区内部提供具体执行的方向。四是给自己的融资做增信，可为园区提供融资增信的依据。所以一个产业园区的更新业务前期的策划可能是致命的，也可能是决定性的。
2021年6月24日，第三届中国商业地产品牌建设论坛在北京富力万丽举办，以"开拓新渠道 开创新生态"为主题，聚集新周期下商业地产品牌建设与发展，探索品牌引领下行业企业的创新趋势，以品牌力量推动中国商业地产行业高质量发展进程。
第三届中国商业地产品牌建设论坛由全联房地产商会联合房讯网共同主办，房讯指数研究院与全联房地产商会写字楼分会承办，来自商业地产百强企业和项目以及上市公司、金融机构、投资机构、物业管理、代理经纪等地产界、金融界、学术界专家、政商学届精英及新闻媒体超过1000位嘉宾出席，齐聚北京共襄盛举。
中科产城董事长郭莹辉在论坛上围绕核心城市更新过程中产业园区的更新策略发表主题演讲，他表示，城市更新绝对不是房地产开发，而是城市功能的完善和提升。所以城市更新下产业园区的更新目标是以构建新的产业生态为核心，引导土地方、产业方、政府方、投资方、运营方等各方参与，促进产业升级，最终凸显城市的综合价值，包括产业、城市风貌等，展现城市新的品质。
以下是郭莹辉演讲内容整理：
我们国家经过了工业化、城市化的大发展，在核心城市积累了大量的城市存量空间、存量资产；最近国内热议的房地产开发转型方向，重点也是在城市更新领域。所以今天跟大家分享一下关于核心城市园区更新策略的一些思考。
三大核心城市更新政策比较
首先对国内三大城市群，即以深圳为代表的珠三角城市群，以上海为代表的长三角城市群，和北京为代表的京津冀城市群，做一个政策机遇的比较。从图中可以看到，2013年开始到今年，首先从深圳再到上海再到北京，这些城市分别对存量土地、存量资产进行了地方法规规则的制定。这些规则各有差异、各有重点。
从深圳发起的城市更新着重对于工业地产的保护，对于存量城市空间的棚改区，出台了非常具体和操作性很强的地方政府法规和指导意见，对于深圳的产业转型和空间利用起到了非常大的主导作用。同时工业地产、新型研发用地M0政策在全国也引起了大的城市空间更新的示范效应。
上海的产业政策和城市更新政策也非常有特点，主要是对城市网格化进行了区块划定。比如有104个工业区规划，进行了更新和改造；对于195个现代的建设区也进行了规划和出台指导意见。从城市的区域端到城市更新，政府都出台了非常具体的指导意见。对于老工业基地上海来说，近几年的土地盘活和地产再利用，有非常大的示范效应。
深圳与上海出台的政策对于北京也起到了积极的借鉴作用。北京地区在本月刚刚出台了《北京市关于实施城市更新行动的指导意见》，对于开发企业和运营企业来说，可以说是期盼已久的地方法规。《指导意见》在城市的内涵、在城市的更新单元、在城市的更新方式，以及在规划、在土地、在资金方面，相较以往出台的各区和行业条例来说更具有指导性和可操作性。
就目前的北京现状来看，住宅供应量土地有限，周边园区存量又很大，在北京怎么进行城市更新？《指导意见》有非常强的指导意义。比如说城市的老旧小区、城市的老旧商业建筑，以及围绕四、五环之间各类的工业大院、工业园区，这次政策的出台给了非常清晰的指导意见。尤其是对于工业园区来说，在集约利用和土地的开发强度上应该比以往更有具体的操作方向。
总结来看，深圳作为城市更新的起源地，政策实施细则明晰及配套政策多元；上海的土地盘活政策及实施细则经过试行已经正式发布实施；北京的城市更新政策指导意见刚刚发布，之前仅在亦庄有所突破，处于政策起步期，需要在实施过程中匹配相应的配套政策体系支撑落地。
三大城市群的政策还有共同的特点，都是在存量的土地上挖掘更新的机会，都是在土地上支撑产业经济发展的红利，在资金上也是鼓励社会各类投资主体参与城市更新。综合北京、上海、深圳出台的一系列城市更新政策，可以看到城市更新的基础在于坚持政府主导，由政府引导、鼓励社会多方参与，从而达到利益共享。
老旧园区更新升级要点
更新方向
在北京老旧园区怎么操作城市更新？传统产业园区更新升级有三个方向。一是由旧园区到新园区，也就是由过去的制造业为主的工业园，比如M1、M2用地，直接升级为教育科研用地，也就是B2、B3的土地性质。这类工业用地是从旧到新的，包括北京朝阳区工业厂房改造成798文化聚集区、751设计园区等等。
二是园区新建。把整个园区更新为城市功能，不再具备传统的制造业功能。例如海淀北部永丰的新材料产业基地，以前是以央企的制造业为主，现在拟规划为教育、科研和商务办公用地，是一个典型的把园区整个城市单元进行全面更新的典范。
三是由园到城，从制造业基地到产业新城，最典型的就是北京的亦庄。从制造业基地升级到未来产城融合的产业新城。
更新原则
这三个方向中，开发运营企业在把握政府合作、社会资源整合时，有三大原则。一是多维视野和规划引领。结合自身的战略设计和所在城市总体发展规划要求，集中梳理现有产业用地资源，本着产业结构调整升级、城市经济高质量发展、土地集约利用、生态环保治理提升等各方面诉求，与城市化片区进行总体规划，包括功能定位、核心产业体系、空间业态规划、实施主体设计、开发建设时序、资金平衡方案、配套政策汇总等等，从产城融合、城市更新、多规合一、政企合作等多个维度形成总体开发规划。
二是政府支持和市场运作。城市更新是城市的各级政府对于城市总体的发展规划、产业规划以及功能的补短板，所有这些都离不开政府的支持，当然也离不开投资商、运营商、金融机构和原土地方等各方的参与。应该强化政府支持作用，在土地变性、主体变更、土地确权、规模增加、招商扶持、资金配套等方面给予重大政策支持；同时有统有分，协作分工，吸引社会资本和产业项目参与更新和建设。
三是先易后难，增量先行。城市更新有大量的已批未建和已建的园区，存量和增量土地混行，所以在城市更新单元中涉及工业园区的，还是要从未建土地上先切入，给园区城市更新做一个标准、做一个示范。在总体规划出台、实施方案基本确定后，通过内部动员、空间调剂、社会合作等措施，优先将资源配置到待开发的易操作的土地及其子项目开发建设上，率先建设城市更新的启动区品质标准示范样版，也积累后续更新项目发展的资金。
实施建议
城市更新在实施过程中有两个问题，一是街区规划。没有一个好的微观的街区规划的支持，仅仅有上位规划还是无法操作。应该根据所在城市的分区规划、街区规划等上位城市规划，科学编制园区更新综合实施方案，对标城市规划在城市功能、配套设施、空间品质、环保要求、资源利用、城市治理等方面查找差距，提出新的片区规划设想和具体目标，供当地政府决策和进一步的工作指导。
二是实施主体。城市的片区开发、园区更新的投资企业将来怎么把过去的土地包装和策划成为各个不同功能块的土地，需要有不同的投资主体来参与。比如由工业用地调整为商办、公共服务等四类用途，每类用途都有不同的实施主体，所以前期确定实施主体在整个实施过程中是极为重要的工作。
政策配套
老旧园区在城市更新过程中，还应该有三大类的具体政策配套和保障。一是规划政策，对于符合保障产业发展功能、产业人口基本生活、补齐城市配套短板的更新项目，可根据实际需要适当增加建筑规模。二是土地政策，根据更新项目实施方案，现有工业用地可以根据具体子项目需要依法变更土地性为新型研发用地、商业办公用地、住宅开发用地、公共服务设施用地等不同性质的土地。三是资金政策，政府应出台相关政策，引导社会资本积极参与。
怎么去评判老旧园区是否更新成功？有两大原则。一是关于产业生态体系能否覆盖过去旧的产业，这需要对产业进行重大的梳理。没有一个新的产业生态，仅仅是房屋的租赁经营，这个更新对于产业承载来说是不足够的。二是产业园投资开发评价，包括产业、资金、土地、政策、市场、运营等6类指标，从完整度判断项目投资可行性，对各类利益相关方的满足程度以及项目风险控制因素。
园区更新的路径方法
城市更新绝对不是房地产开发，而是城市功能的完善和提升。所以园区更新有四大目标。首先是以构建新的产业生态为核心，通过产业生态要素评价方法对项目扫描、重新定位，打造产业孵化成长平台。二是引导各合作方参与。城市更新是利益共同体共同愿景的实现，土地方、产业方、政府方、投资方、运营方，这"五方"构成了城市更新项目的运作系统，没有任何一方的协作和支持就变成了一个相互掣肘的局面。三是促进产业升级，通过打造标杆园区，激发区域创新活力，促进地区产业升级，形成区域新的发展动能。四是突出城市价值，通过投资开发、产业运营，改善城市风貌，体现人文品质，呈现崭新城市功能与价值。
园区更新的路径包括合作开发、存量提升、城市更新。针对存量未建项目，可以采用合作开发模式；存量资产不能推倒重来的，要靠存量的改造运营提升；园区整个大地块进行由园到城的过程，就需要城市重大更新。三种路径从小到中到大，园区体量不一样，运营的方法也不一样。其中，城市更新合作模式相对复杂，有四个阶段：一是重新策划片区的功能，二是对土地进行处置，三是产业导入，四是新建开发。
园区更新面临的挑战
以北京为例，很多区域存量工业园区升级改造压力非常大，社会需求和政府要求也都非常迫切，从供给侧、从需求侧大家都希望将这些大量的工业园升级为产业新城，但是为什么难以实施？主要面临三大门槛。
一是政策门槛。虽然北京整体上出台了《北京市关于实施城市更新行动的指导意见》，但北京各区县有自己固有的要求，包括土地变性、建设规模、销售政策等。在政策门槛里，对于土地性质、建筑规模、销售条件等要求来说，来自于政府的支持作用是非常重要的。
二是产业门槛，包括产业方向和准入指标。以海淀区永丰基地为例，更新以后每万平米要求每年不少于6亿的产值，区级财政贡献每万平米每年不少于1200万，这块地只有285亩，新园区产值就应该不能少于300亿，区级税收不少于6个亿。可以看出来园区招商的门槛有多高。
三是资金门槛。土地要更新，首先要补交土地出让金，每平米的指标就得1-2万的出让金，得按差价去补；还有自持物业比例，根据开发完成后物业的自持比例要求，将有高达数十亿的资金沉淀与物业。
园区更新的前期策划
未来要从事核心城市园区更新业务，开发商、运营商前期的综合策划和专业的研究功力是不可或缺的。通过大量的实践研究发现，产业园区前期商业模型及运营策划的质量决定着项目全周期价值的发现和风险的揭示。可以说，产业园前期研究决定着项目的成功与失败。
产业园区前期商业策划有七大环节，包括提炼项目总体功能与定位、分析产业环境与资源要素、推导主导产业与目标客户、设计空间业态与产品方案、推演园区招商与运营策略、模拟建设计划与投资效益、导出项目可行性与政策建议。
前期策划起到几个作用。一是和政府进行沟通的作用，可提供为政府沟通的桥梁。二是给自己作为投资判断决策，可为园区内部提供决策依据。三是指导作用，可为园区内部提供具体执行的方向。四是给自己的融资做增信，可为园区提供融资增信的依据。所以一个产业园区的更新业务前期的策划可能是致命的，也可能是决定性的。
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