新政策，新机遇，产业区块链风往哪儿吹？ | 2021世界区块链大会
7月24日，“2021世界区块链大会·杭州”在杭州未来科技城学术交流中心开幕。本次大会由杭州时戳信息科技有限公司（巴比特）主办，杭州未来科技城管委会等机构支持。
在今年6月，两部委发布《加快推动区块链技术应用和产业发展的指导意见》。意见提到，要提升公共服务，对包括政务服务、存证取证、智慧城市等场景提出了要求，为了能更进一步地把握产业变革中的区块链机遇，巴比特与腾讯新闻联合主办的圆桌论坛“产业变革中的区块链机遇”邀请到了在以上场景深耕的优秀代表分享他们的最新进展以及发展机遇。
本场圆桌的嘉宾分别是（排名不分先后）：
中通快递集团研发创新总监 黄哲铿
33复杂美创始人兼CEO 吴思进
苏州高铁新城数字金融产业发展有限公司副总经理 苏杭
易居（中国）区块链科创中心总经理 林冬成
西安市区块链技术应用协会会长 檀敏
由腾讯财经高级编辑刘鹏担任本场圆桌的主持人。
刘鹏：上个月两部委发布了《关于区块链的技术应用以及产业发展的指导意见》，这个文件对区块链行业的发展，对于在座的创业者有什么样的机遇？
黄哲铿：从文件的精神来看，重在区块链技术与产业的结合。作为快递物流行业，我们在接下来的探索中也会通过区块链技术与供应链、快递物流相结合，比如存证以及快递员的个人信用档案方面。
吴思进：我觉得这个文件再一次提醒大家一定要搞区块链，就像互联网一样。不管是什么区块链，只要下手就有机会。
我们给家电巨头做了三年区块链之后，他们的财务、物流、结算都变得非常清楚。只要身份上链、订单上链、物流上链、消费上链，效率就会成倍的增长。只有上了链的人才能知道其中巨大的差异，谢谢！
苏杭：文件指出，到2025年我国的区块链综合实力要达到世界的先进水平，区块链要应用到经济社会的各个领域，这给我们国内的区块链发展指明了一个方向，这是一个战略性地位。意味着至少在国内区块链的发展方向可以确定了，也意味着政策红利期会快速到来。
对于创业者而言要从两方面来看待，机遇与挑战并存，机遇存在于挑战之中。
我个人觉得区块链会迎来一个快速增长阶段。如果说区块链想要快速发展，或是创业公司想要快速地在市场上有所成就的话，一定要将区块链技术产品化，专注做行业的区块链应用。一个拿得出手、有竞争力且得到广泛认可的软硬件产品，才能在行业中迅速发展，才能在风口中实现起飞。
林冬成：对于此次两部委发的文件，我觉得恰逢其时。此次文件中提到了一个特别重要的点就是产业应用。我们认为区块链或是中国区块链的发展机会在产业和联盟，因为我们一直认为区块链是一种生产关系的工具，它不像AI，不是以更低的成本去创造更大的价值，而是解决生产关系的问题。
我们可以在不动产联盟链的方向上进行快速推进，这次是非常好的机会。
檀敏：两部委此次《指导意见》首先是对区块链产业的一个极大的肯定，同时也指明了区块链产业未来的大方向，第一，一定要以赋能实体经济为宗旨。第二，未来区块链不是单独存在的技术，而是与各种新兴信息技术共融的。随着区块链技术的不断成熟，区块链需要更长的时间才能实现和更多产业的融合，实现对实体经济的赋能。
如果对于未来的区块链创业方向，数据的上链、确权、存储是个大赛道。5G、人工智能会创造大量的数据，数据上链这是区块链核心的技术点，所以未来在数据应用这一块有非常大的空间，可以做数据存储应用，也可以在数据确权，内容的创作上进行更多的创新。
刘鹏：各位嘉宾所在的具体产业、企业都做了哪些场景的应用探索？
黄哲铿：物流快递行业的快递小哥是一个劳动密集型行业，这些人的流动性较强，他们有没有不良记录，有没有历史信用问题？在管理上是非常困难的一件事。
所以，我们把区块链技术用在了这样一个场景，我们将这些劳务工的基本信息，有没有过往的一些不良记录等都通过上链的方式，在各个生态版块中共享数据，这让我们在识别、数据完整性、数据安全性、数据流转方面提升效率，这是我们在劳务工信用这一块的实践。
林冬成：中国房地产最近几年有两个突出的特征，第一个特征是互联网化，第二个特征是从增量到存量。
在存量市场，我们有很多可参考的对象。以美国为例，它有美国房地产协会成立的联盟级平台MLS，这个平台已历经一百年，在美国所有的房子可通过这个平台查到它的前世今生。这样的平台对于交易市场，无论是数据上的共通、服务上的整合以及对于政府监管，特别是存证方面、登记方面会有非常大的帮助。
所以现在我们在致力于通过联盟链来打造中国版的“MLS”。在一个联盟级的平台上，由各个经纪机构一起，由政府相应的主管部门及行业协会共同参与，通过区块链实现数据互通。
刘鹏：在经营区块链园区方面有什么经验可以分享吗？
苏杭：第一、要打造名园一定要有比较广泛的区块链行业应用，以所在的苏州市相城区为例，目前全区由政府主导，开放40多个区块链的应用场景开放给企业做。这些场景作为一个药引子、一个催化剂的作用来帮助企业打造标杆性的应用场景，对于创业企业而言，至少有一个标杆案例可以打造出来。它的技术可以得到验证，未来拓展市场也有一个比较好的案例。
同时结合苏州本地的优势产业，我们也在推动区块链技术和本地产业的融合，比如苏州上链的大闸蟹。作为产业园的运营方，定期会举办一些产业对接会，促进区块链产业和当地的传统产业进行融合。
第二，关于产业园区的生态打造。在选择入园企业的同时，应该着力追求一个产业园内生态的打造，目前在园区内的区块链企业有做底层服务的，有做行业应用的，有做区块链服务的，有做区块链媒体的，整体的产业生态比较健全。
政策上来讲苏州高铁新城2017年12月份发布了区块链专项的扶持政策“苏九条”，对于企业的扶持范围比较广、扶持力度也比较打。此外，我们是以一个顾问的角色去服务企业，同时搭建一个相对比较专业的团队，服务团队构成有从做开发出身的，有做知识产权服务的，有银行，有证券的从业者的经验，基本上在产业园遇到问题的时候，我们的团队可以给到非常完整和专业的解决方案，这是我们的产业园除了政策之外对于企业比较大的一个吸引力。
刘鹏：今年2月份浙江开了数字化改革大会，区块链在这其中能够起到什么样的作用？
吴思进：区块链现在要解决企业的问题是东西卖不掉。为什么卖不掉？因为假货太多，消费者无法识别，比如疫情期间生产的口罩，如何确保其来源真实？有了订单以后，收到的货是不是真的？整个物流系统可以通过通证去进行追溯，只要通证的流转过程上链，就是不可以复制的。另外还有互联网上难以杜绝的刷单、假货和消费欺诈问题，消费者常常投诉无门。
所以我们想通过区块链去打造一个干净的社会，商品的生产商、物流过程和消费对象都一清二楚，有纠纷以后马上可以解决问题。这样大家可以把精力放在创新跟协作生产上。
在推进社会主义价值观的时候，区块链在政府层面应该是可以积极推进的，尤其是各级政府可以在这方面发挥巨大的作用，对于企业，像我们主链和平行链的架构也解决一个数据可信和隐私保护的问题，因为不可能把数据都在区块链上公开，但是把哈希值在区块链上公开，最后数据拿出来验证就可以。
刘鹏：西安在区块链在数字经济上的侧重点以及现在的进展？
檀敏：西安在区块链产业做了很多的事情，今年6月份成立了大数据区块链产业中心，协会用了将近2年的时间去推动。落地之后会有政策大力度的支持，以及税收、房租等优惠政策。在推动区块链在数字经济这块我们目前重点还在做几块工作：
1、打造基础设施。目前跟蚂蚁链、微众银行、星火链网、趣链合作打造。
2、加强人才和企业的培养工作。跟华为云、腾实学院合作研究如何培养更多本土人才。西安也培养了一批优秀的行业企业，例如纸贵科技。
通过加强基础设施，有更好的政策支持、园区配套支持、人才的支持下，能让更多的西安本土企业更好的发展，以及全国各地更多优秀的企业能够来到西安，以西安为中心去把西北市场打开。
刘鹏：请各位嘉宾简短谈一下对于未来区块链技术应用的展望。
黄哲铿：其实在互联网经济里面，我们知道一个定律，就是互联网的价值等于人员规模的平方，这个定律其实在区块链里面也是适用的，我们参与节点的平方就等于整个区块链的价值。在此呼吁整个产业上下游的企业参与进来，我们共同去建设区块链的联盟链、一些应用，共同把区块链的经济做大做强。
吴思进：区块链是一个分布式、去中心、共享、开源的生态，只有它的连接越多，我们才会更多的把生产资源、人力资源进行交互和协作，产生巨大的效果。所以现在大家感觉区块链没有什么用，就是因为人员规模没有起来。像原来用局域网的时候，感觉不到互联网有什么作用，只有互联网产生以后，大家全部连接起来以后，你发现你不在上面就无法生存，我相信5到10年如果我们没有在区块链上，可能就是无商可做，无钱可赚，可能这个社会都在链上。
苏杭：用八个字来表达我的希望。希望区块链能够“赋能百业，共生共荣”。怎么理解？希望大家不要去神话区块链，区块链作为一项技术一定是依托于其他的产业而生，单独为了做技术而做技术就是炫技，并没有实际的作用。所以我期望区块链能够和其他产业进行融合，能够和其他产业共同去发展，也希望区块链能够通过在座所有人的努力让行业之外的人能了解到，真正能够应用到各个行业，能够为构建信任社会起到它应有的作用。
林冬成：区块链源自技术，但是作用绝对不是技术本身。今天中国区块链发展的最大障碍在启蒙，今天有这么多人关注区块链，本身就是一个非常好的迹象。与其被区块链改变，不如积极的去拥抱区块链，共同在去中心化的背景下，通过区块链进行更公平、合理的合作，进行充分的创造，我相信一定会有一个更大新台阶。
檀敏：区块链所有技术属性其实解决的是信任问题。随着区块链技术不断成熟，随着和各种产业的不断融合，在数据安全隐私方面，当信任问题解决之后，数据的价值跟空间足够大。所以说区块链的产业有足够的未来，每个人在自己看好的赛道里面去播种去耕耘，一定有大的收获。
7月24日，“2021世界区块链大会·杭州”在杭州未来科技城学术交流中心开幕。本次大会由杭州时戳信息科技有限公司（巴比特）主办，杭州未来科技城管委会等机构支持。
在今年6月，两部委发布《加快推动区块链技术应用和产业发展的指导意见》。意见提到，要提升公共服务，对包括政务服务、存证取证、智慧城市等场景提出了要求，为了能更进一步地把握产业变革中的区块链机遇，巴比特与腾讯新闻联合主办的圆桌论坛“产业变革中的区块链机遇”邀请到了在以上场景深耕的优秀代表分享他们的最新进展以及发展机遇。
本场圆桌的嘉宾分别是（排名不分先后）：
中通快递集团研发创新总监 黄哲铿
33复杂美创始人兼CEO 吴思进
苏州高铁新城数字金融产业发展有限公司副总经理 苏杭
易居（中国）区块链科创中心总经理 林冬成
西安市区块链技术应用协会会长 檀敏
由腾讯财经高级编辑刘鹏担任本场圆桌的主持人。
刘鹏：上个月两部委发布了《关于区块链的技术应用以及产业发展的指导意见》，这个文件对区块链行业的发展，对于在座的创业者有什么样的机遇？
黄哲铿：从文件的精神来看，重在区块链技术与产业的结合。作为快递物流行业，我们在接下来的探索中也会通过区块链技术与供应链、快递物流相结合，比如存证以及快递员的个人信用档案方面。
吴思进：我觉得这个文件再一次提醒大家一定要搞区块链，就像互联网一样。不管是什么区块链，只要下手就有机会。
我们给家电巨头做了三年区块链之后，他们的财务、物流、结算都变得非常清楚。只要身份上链、订单上链、物流上链、消费上链，效率就会成倍的增长。只有上了链的人才能知道其中巨大的差异，谢谢！
苏杭：文件指出，到2025年我国的区块链综合实力要达到世界的先进水平，区块链要应用到经济社会的各个领域，这给我们国内的区块链发展指明了一个方向，这是一个战略性地位。意味着至少在国内区块链的发展方向可以确定了，也意味着政策红利期会快速到来。
对于创业者而言要从两方面来看待，机遇与挑战并存，机遇存在于挑战之中。
我个人觉得区块链会迎来一个快速增长阶段。如果说区块链想要快速发展，或是创业公司想要快速地在市场上有所成就的话，一定要将区块链技术产品化，专注做行业的区块链应用。一个拿得出手、有竞争力且得到广泛认可的软硬件产品，才能在行业中迅速发展，才能在风口中实现起飞。
林冬成：对于此次两部委发的文件，我觉得恰逢其时。此次文件中提到了一个特别重要的点就是产业应用。我们认为区块链或是中国区块链的发展机会在产业和联盟，因为我们一直认为区块链是一种生产关系的工具，它不像AI，不是以更低的成本去创造更大的价值，而是解决生产关系的问题。
我们可以在不动产联盟链的方向上进行快速推进，这次是非常好的机会。
檀敏：两部委此次《指导意见》首先是对区块链产业的一个极大的肯定，同时也指明了区块链产业未来的大方向，第一，一定要以赋能实体经济为宗旨。第二，未来区块链不是单独存在的技术，而是与各种新兴信息技术共融的。随着区块链技术的不断成熟，区块链需要更长的时间才能实现和更多产业的融合，实现对实体经济的赋能。
如果对于未来的区块链创业方向，数据的上链、确权、存储是个大赛道。5G、人工智能会创造大量的数据，数据上链这是区块链核心的技术点，所以未来在数据应用这一块有非常大的空间，可以做数据存储应用，也可以在数据确权，内容的创作上进行更多的创新。
刘鹏：各位嘉宾所在的具体产业、企业都做了哪些场景的应用探索？
黄哲铿：物流快递行业的快递小哥是一个劳动密集型行业，这些人的流动性较强，他们有没有不良记录，有没有历史信用问题？在管理上是非常困难的一件事。
所以，我们把区块链技术用在了这样一个场景，我们将这些劳务工的基本信息，有没有过往的一些不良记录等都通过上链的方式，在各个生态版块中共享数据，这让我们在识别、数据完整性、数据安全性、数据流转方面提升效率，这是我们在劳务工信用这一块的实践。
林冬成：中国房地产最近几年有两个突出的特征，第一个特征是互联网化，第二个特征是从增量到存量。
在存量市场，我们有很多可参考的对象。以美国为例，它有美国房地产协会成立的联盟级平台MLS，这个平台已历经一百年，在美国所有的房子可通过这个平台查到它的前世今生。这样的平台对于交易市场，无论是数据上的共通、服务上的整合以及对于政府监管，特别是存证方面、登记方面会有非常大的帮助。
所以现在我们在致力于通过联盟链来打造中国版的“MLS”。在一个联盟级的平台上，由各个经纪机构一起，由政府相应的主管部门及行业协会共同参与，通过区块链实现数据互通。
刘鹏：在经营区块链园区方面有什么经验可以分享吗？
苏杭：第一、要打造名园一定要有比较广泛的区块链行业应用，以所在的苏州市相城区为例，目前全区由政府主导，开放40多个区块链的应用场景开放给企业做。这些场景作为一个药引子、一个催化剂的作用来帮助企业打造标杆性的应用场景，对于创业企业而言，至少有一个标杆案例可以打造出来。它的技术可以得到验证，未来拓展市场也有一个比较好的案例。
同时结合苏州本地的优势产业，我们也在推动区块链技术和本地产业的融合，比如苏州上链的大闸蟹。作为产业园的运营方，定期会举办一些产业对接会，促进区块链产业和当地的传统产业进行融合。
第二，关于产业园区的生态打造。在选择入园企业的同时，应该着力追求一个产业园内生态的打造，目前在园区内的区块链企业有做底层服务的，有做行业应用的，有做区块链服务的，有做区块链媒体的，整体的产业生态比较健全。
政策上来讲苏州高铁新城2017年12月份发布了区块链专项的扶持政策“苏九条”，对于企业的扶持范围比较广、扶持力度也比较打。此外，我们是以一个顾问的角色去服务企业，同时搭建一个相对比较专业的团队，服务团队构成有从做开发出身的，有做知识产权服务的，有银行，有证券的从业者的经验，基本上在产业园遇到问题的时候，我们的团队可以给到非常完整和专业的解决方案，这是我们的产业园除了政策之外对于企业比较大的一个吸引力。
刘鹏：今年2月份浙江开了数字化改革大会，区块链在这其中能够起到什么样的作用？
吴思进：区块链现在要解决企业的问题是东西卖不掉。为什么卖不掉？因为假货太多，消费者无法识别，比如疫情期间生产的口罩，如何确保其来源真实？有了订单以后，收到的货是不是真的？整个物流系统可以通过通证去进行追溯，只要通证的流转过程上链，就是不可以复制的。另外还有互联网上难以杜绝的刷单、假货和消费欺诈问题，消费者常常投诉无门。
所以我们想通过区块链去打造一个干净的社会，商品的生产商、物流过程和消费对象都一清二楚，有纠纷以后马上可以解决问题。这样大家可以把精力放在创新跟协作生产上。
在推进社会主义价值观的时候，区块链在政府层面应该是可以积极推进的，尤其是各级政府可以在这方面发挥巨大的作用，对于企业，像我们主链和平行链的架构也解决一个数据可信和隐私保护的问题，因为不可能把数据都在区块链上公开，但是把哈希值在区块链上公开，最后数据拿出来验证就可以。
刘鹏：西安在区块链在数字经济上的侧重点以及现在的进展？
檀敏：西安在区块链产业做了很多的事情，今年6月份成立了大数据区块链产业中心，协会用了将近2年的时间去推动。落地之后会有政策大力度的支持，以及税收、房租等优惠政策。在推动区块链在数字经济这块我们目前重点还在做几块工作：
1、打造基础设施。目前跟蚂蚁链、微众银行、星火链网、趣链合作打造。
2、加强人才和企业的培养工作。跟华为云、腾实学院合作研究如何培养更多本土人才。西安也培养了一批优秀的行业企业，例如纸贵科技。
通过加强基础设施，有更好的政策支持、园区配套支持、人才的支持下，能让更多的西安本土企业更好的发展，以及全国各地更多优秀的企业能够来到西安，以西安为中心去把西北市场打开。
刘鹏：请各位嘉宾简短谈一下对于未来区块链技术应用的展望。
黄哲铿：其实在互联网经济里面，我们知道一个定律，就是互联网的价值等于人员规模的平方，这个定律其实在区块链里面也是适用的，我们参与节点的平方就等于整个区块链的价值。在此呼吁整个产业上下游的企业参与进来，我们共同去建设区块链的联盟链、一些应用，共同把区块链的经济做大做强。
吴思进：区块链是一个分布式、去中心、共享、开源的生态，只有它的连接越多，我们才会更多的把生产资源、人力资源进行交互和协作，产生巨大的效果。所以现在大家感觉区块链没有什么用，就是因为人员规模没有起来。像原来用局域网的时候，感觉不到互联网有什么作用，只有互联网产生以后，大家全部连接起来以后，你发现你不在上面就无法生存，我相信5到10年如果我们没有在区块链上，可能就是无商可做，无钱可赚，可能这个社会都在链上。
苏杭：用八个字来表达我的希望。希望区块链能够“赋能百业，共生共荣”。怎么理解？希望大家不要去神话区块链，区块链作为一项技术一定是依托于其他的产业而生，单独为了做技术而做技术就是炫技，并没有实际的作用。所以我期望区块链能够和其他产业进行融合，能够和其他产业共同去发展，也希望区块链能够通过在座所有人的努力让行业之外的人能了解到，真正能够应用到各个行业，能够为构建信任社会起到它应有的作用。
林冬成：区块链源自技术，但是作用绝对不是技术本身。今天中国区块链发展的最大障碍在启蒙，今天有这么多人关注区块链，本身就是一个非常好的迹象。与其被区块链改变，不如积极的去拥抱区块链，共同在去中心化的背景下，通过区块链进行更公平、合理的合作，进行充分的创造，我相信一定会有一个更大新台阶。
檀敏：区块链所有技术属性其实解决的是信任问题。随着区块链技术不断成熟，随着和各种产业的不断融合，在数据安全隐私方面，当信任问题解决之后，数据的价值跟空间足够大。所以说区块链的产业有足够的未来，每个人在自己看好的赛道里面去播种去耕耘，一定有大的收获。
众兴菌业：已止盈
沧州明珠：浮盈足够了随便决策
小账户随便做做短线，经常免费分享，赚了没来谢，亏了也别来问，跟票有赚就要知足。大家水平不同，同一只票同一天进场，我做和你做，只要股价在波动，成本就随时变化。比如沧州明珠，进场就写了，随便T也快翻倍了，不知偷偷跟票的能准多少….
大账户进场几日浮盈已13个点，七月任务基本完成。整天打板追求暴利的，不是菜鸟就是神仙，普通人想长期以此复利几乎不可能，还是踏踏实实活得长久吧。♨️
上午新进一只000底仓，待观察。
沧州明珠：浮盈足够了随便决策
小账户随便做做短线，经常免费分享，赚了没来谢，亏了也别来问，跟票有赚就要知足。大家水平不同，同一只票同一天进场，我做和你做，只要股价在波动，成本就随时变化。比如沧州明珠，进场就写了，随便T也快翻倍了，不知偷偷跟票的能准多少….
大账户进场几日浮盈已13个点，七月任务基本完成。整天打板追求暴利的，不是菜鸟就是神仙，普通人想长期以此复利几乎不可能，还是踏踏实实活得长久吧。♨️
上午新进一只000底仓，待观察。
郭莹辉：园区更新应构建新的产业生态 引导多方参与
2021年6月24日，第三届中国商业地产品牌建设论坛在北京富力万丽举办，以"开拓新渠道 开创新生态"为主题，聚集新周期下商业地产品牌建设与发展，探索品牌引领下行业企业的创新趋势，以品牌力量推动中国商业地产行业高质量发展进程。
第三届中国商业地产品牌建设论坛由全联房地产商会联合房讯网共同主办，房讯指数研究院与全联房地产商会写字楼分会承办，来自商业地产百强企业和项目以及上市公司、金融机构、投资机构、物业管理、代理经纪等地产界、金融界、学术界专家、政商学届精英及新闻媒体超过1000位嘉宾出席，齐聚北京共襄盛举。
中科产城董事长郭莹辉在论坛上围绕核心城市更新过程中产业园区的更新策略发表主题演讲，他表示，城市更新绝对不是房地产开发，而是城市功能的完善和提升。所以城市更新下产业园区的更新目标是以构建新的产业生态为核心，引导土地方、产业方、政府方、投资方、运营方等各方参与，促进产业升级，最终凸显城市的综合价值，包括产业、城市风貌等，展现城市新的品质。
以下是郭莹辉演讲内容整理：
我们国家经过了工业化、城市化的大发展，在核心城市积累了大量的城市存量空间、存量资产；最近国内热议的房地产开发转型方向，重点也是在城市更新领域。所以今天跟大家分享一下关于核心城市园区更新策略的一些思考。
三大核心城市更新政策比较
首先对国内三大城市群，即以深圳为代表的珠三角城市群，以上海为代表的长三角城市群，和北京为代表的京津冀城市群，做一个政策机遇的比较。从图中可以看到，2013年开始到今年，首先从深圳再到上海再到北京，这些城市分别对存量土地、存量资产进行了地方法规规则的制定。这些规则各有差异、各有重点。
从深圳发起的城市更新着重对于工业地产的保护，对于存量城市空间的棚改区，出台了非常具体和操作性很强的地方政府法规和指导意见，对于深圳的产业转型和空间利用起到了非常大的主导作用。同时工业地产、新型研发用地M0政策在全国也引起了大的城市空间更新的示范效应。
上海的产业政策和城市更新政策也非常有特点，主要是对城市网格化进行了区块划定。比如有104个工业区规划，进行了更新和改造；对于195个现代的建设区也进行了规划和出台指导意见。从城市的区域端到城市更新，政府都出台了非常具体的指导意见。对于老工业基地上海来说，近几年的土地盘活和地产再利用，有非常大的示范效应。
深圳与上海出台的政策对于北京也起到了积极的借鉴作用。北京地区在本月刚刚出台了《北京市关于实施城市更新行动的指导意见》，对于开发企业和运营企业来说，可以说是期盼已久的地方法规。《指导意见》在城市的内涵、在城市的更新单元、在城市的更新方式，以及在规划、在土地、在资金方面，相较以往出台的各区和行业条例来说更具有指导性和可操作性。
就目前的北京现状来看，住宅供应量土地有限，周边园区存量又很大，在北京怎么进行城市更新？《指导意见》有非常强的指导意义。比如说城市的老旧小区、城市的老旧商业建筑，以及围绕四、五环之间各类的工业大院、工业园区，这次政策的出台给了非常清晰的指导意见。尤其是对于工业园区来说，在集约利用和土地的开发强度上应该比以往更有具体的操作方向。
总结来看，深圳作为城市更新的起源地，政策实施细则明晰及配套政策多元；上海的土地盘活政策及实施细则经过试行已经正式发布实施；北京的城市更新政策指导意见刚刚发布，之前仅在亦庄有所突破，处于政策起步期，需要在实施过程中匹配相应的配套政策体系支撑落地。
三大城市群的政策还有共同的特点，都是在存量的土地上挖掘更新的机会，都是在土地上支撑产业经济发展的红利，在资金上也是鼓励社会各类投资主体参与城市更新。综合北京、上海、深圳出台的一系列城市更新政策，可以看到城市更新的基础在于坚持政府主导，由政府引导、鼓励社会多方参与，从而达到利益共享。
老旧园区更新升级要点
更新方向
在北京老旧园区怎么操作城市更新？传统产业园区更新升级有三个方向。一是由旧园区到新园区，也就是由过去的制造业为主的工业园，比如M1、M2用地，直接升级为教育科研用地，也就是B2、B3的土地性质。这类工业用地是从旧到新的，包括北京朝阳区工业厂房改造成798文化聚集区、751设计园区等等。
二是园区新建。把整个园区更新为城市功能，不再具备传统的制造业功能。例如海淀北部永丰的新材料产业基地，以前是以央企的制造业为主，现在拟规划为教育、科研和商务办公用地，是一个典型的把园区整个城市单元进行全面更新的典范。
三是由园到城，从制造业基地到产业新城，最典型的就是北京的亦庄。从制造业基地升级到未来产城融合的产业新城。
更新原则
这三个方向中，开发运营企业在把握政府合作、社会资源整合时，有三大原则。一是多维视野和规划引领。结合自身的战略设计和所在城市总体发展规划要求，集中梳理现有产业用地资源，本着产业结构调整升级、城市经济高质量发展、土地集约利用、生态环保治理提升等各方面诉求，与城市化片区进行总体规划，包括功能定位、核心产业体系、空间业态规划、实施主体设计、开发建设时序、资金平衡方案、配套政策汇总等等，从产城融合、城市更新、多规合一、政企合作等多个维度形成总体开发规划。
二是政府支持和市场运作。城市更新是城市的各级政府对于城市总体的发展规划、产业规划以及功能的补短板，所有这些都离不开政府的支持，当然也离不开投资商、运营商、金融机构和原土地方等各方的参与。应该强化政府支持作用，在土地变性、主体变更、土地确权、规模增加、招商扶持、资金配套等方面给予重大政策支持；同时有统有分，协作分工，吸引社会资本和产业项目参与更新和建设。
三是先易后难，增量先行。城市更新有大量的已批未建和已建的园区，存量和增量土地混行，所以在城市更新单元中涉及工业园区的，还是要从未建土地上先切入，给园区城市更新做一个标准、做一个示范。在总体规划出台、实施方案基本确定后，通过内部动员、空间调剂、社会合作等措施，优先将资源配置到待开发的易操作的土地及其子项目开发建设上，率先建设城市更新的启动区品质标准示范样版，也积累后续更新项目发展的资金。
实施建议
城市更新在实施过程中有两个问题，一是街区规划。没有一个好的微观的街区规划的支持，仅仅有上位规划还是无法操作。应该根据所在城市的分区规划、街区规划等上位城市规划，科学编制园区更新综合实施方案，对标城市规划在城市功能、配套设施、空间品质、环保要求、资源利用、城市治理等方面查找差距，提出新的片区规划设想和具体目标，供当地政府决策和进一步的工作指导。
二是实施主体。城市的片区开发、园区更新的投资企业将来怎么把过去的土地包装和策划成为各个不同功能块的土地，需要有不同的投资主体来参与。比如由工业用地调整为商办、公共服务等四类用途，每类用途都有不同的实施主体，所以前期确定实施主体在整个实施过程中是极为重要的工作。
政策配套
老旧园区在城市更新过程中，还应该有三大类的具体政策配套和保障。一是规划政策，对于符合保障产业发展功能、产业人口基本生活、补齐城市配套短板的更新项目，可根据实际需要适当增加建筑规模。二是土地政策，根据更新项目实施方案，现有工业用地可以根据具体子项目需要依法变更土地性为新型研发用地、商业办公用地、住宅开发用地、公共服务设施用地等不同性质的土地。三是资金政策，政府应出台相关政策，引导社会资本积极参与。
怎么去评判老旧园区是否更新成功？有两大原则。一是关于产业生态体系能否覆盖过去旧的产业，这需要对产业进行重大的梳理。没有一个新的产业生态，仅仅是房屋的租赁经营，这个更新对于产业承载来说是不足够的。二是产业园投资开发评价，包括产业、资金、土地、政策、市场、运营等6类指标，从完整度判断项目投资可行性，对各类利益相关方的满足程度以及项目风险控制因素。
园区更新的路径方法
城市更新绝对不是房地产开发，而是城市功能的完善和提升。所以园区更新有四大目标。首先是以构建新的产业生态为核心，通过产业生态要素评价方法对项目扫描、重新定位，打造产业孵化成长平台。二是引导各合作方参与。城市更新是利益共同体共同愿景的实现，土地方、产业方、政府方、投资方、运营方，这"五方"构成了城市更新项目的运作系统，没有任何一方的协作和支持就变成了一个相互掣肘的局面。三是促进产业升级，通过打造标杆园区，激发区域创新活力，促进地区产业升级，形成区域新的发展动能。四是突出城市价值，通过投资开发、产业运营，改善城市风貌，体现人文品质，呈现崭新城市功能与价值。
园区更新的路径包括合作开发、存量提升、城市更新。针对存量未建项目，可以采用合作开发模式；存量资产不能推倒重来的，要靠存量的改造运营提升；园区整个大地块进行由园到城的过程，就需要城市重大更新。三种路径从小到中到大，园区体量不一样，运营的方法也不一样。其中，城市更新合作模式相对复杂，有四个阶段：一是重新策划片区的功能，二是对土地进行处置，三是产业导入，四是新建开发。
园区更新面临的挑战
以北京为例，很多区域存量工业园区升级改造压力非常大，社会需求和政府要求也都非常迫切，从供给侧、从需求侧大家都希望将这些大量的工业园升级为产业新城，但是为什么难以实施？主要面临三大门槛。
一是政策门槛。虽然北京整体上出台了《北京市关于实施城市更新行动的指导意见》，但北京各区县有自己固有的要求，包括土地变性、建设规模、销售政策等。在政策门槛里，对于土地性质、建筑规模、销售条件等要求来说，来自于政府的支持作用是非常重要的。
二是产业门槛，包括产业方向和准入指标。以海淀区永丰基地为例，更新以后每万平米要求每年不少于6亿的产值，区级财政贡献每万平米每年不少于1200万，这块地只有285亩，新园区产值就应该不能少于300亿，区级税收不少于6个亿。可以看出来园区招商的门槛有多高。
三是资金门槛。土地要更新，首先要补交土地出让金，每平米的指标就得1-2万的出让金，得按差价去补；还有自持物业比例，根据开发完成后物业的自持比例要求，将有高达数十亿的资金沉淀与物业。
园区更新的前期策划
未来要从事核心城市园区更新业务，开发商、运营商前期的综合策划和专业的研究功力是不可或缺的。通过大量的实践研究发现，产业园区前期商业模型及运营策划的质量决定着项目全周期价值的发现和风险的揭示。可以说，产业园前期研究决定着项目的成功与失败。
产业园区前期商业策划有七大环节，包括提炼项目总体功能与定位、分析产业环境与资源要素、推导主导产业与目标客户、设计空间业态与产品方案、推演园区招商与运营策略、模拟建设计划与投资效益、导出项目可行性与政策建议。
前期策划起到几个作用。一是和政府进行沟通的作用，可提供为政府沟通的桥梁。二是给自己作为投资判断决策，可为园区内部提供决策依据。三是指导作用，可为园区内部提供具体执行的方向。四是给自己的融资做增信，可为园区提供融资增信的依据。所以一个产业园区的更新业务前期的策划可能是致命的，也可能是决定性的。
2021年6月24日，第三届中国商业地产品牌建设论坛在北京富力万丽举办，以"开拓新渠道 开创新生态"为主题，聚集新周期下商业地产品牌建设与发展，探索品牌引领下行业企业的创新趋势，以品牌力量推动中国商业地产行业高质量发展进程。
第三届中国商业地产品牌建设论坛由全联房地产商会联合房讯网共同主办，房讯指数研究院与全联房地产商会写字楼分会承办，来自商业地产百强企业和项目以及上市公司、金融机构、投资机构、物业管理、代理经纪等地产界、金融界、学术界专家、政商学届精英及新闻媒体超过1000位嘉宾出席，齐聚北京共襄盛举。
中科产城董事长郭莹辉在论坛上围绕核心城市更新过程中产业园区的更新策略发表主题演讲，他表示，城市更新绝对不是房地产开发，而是城市功能的完善和提升。所以城市更新下产业园区的更新目标是以构建新的产业生态为核心，引导土地方、产业方、政府方、投资方、运营方等各方参与，促进产业升级，最终凸显城市的综合价值，包括产业、城市风貌等，展现城市新的品质。
以下是郭莹辉演讲内容整理：
我们国家经过了工业化、城市化的大发展，在核心城市积累了大量的城市存量空间、存量资产；最近国内热议的房地产开发转型方向，重点也是在城市更新领域。所以今天跟大家分享一下关于核心城市园区更新策略的一些思考。
三大核心城市更新政策比较
首先对国内三大城市群，即以深圳为代表的珠三角城市群，以上海为代表的长三角城市群，和北京为代表的京津冀城市群，做一个政策机遇的比较。从图中可以看到，2013年开始到今年，首先从深圳再到上海再到北京，这些城市分别对存量土地、存量资产进行了地方法规规则的制定。这些规则各有差异、各有重点。
从深圳发起的城市更新着重对于工业地产的保护，对于存量城市空间的棚改区，出台了非常具体和操作性很强的地方政府法规和指导意见，对于深圳的产业转型和空间利用起到了非常大的主导作用。同时工业地产、新型研发用地M0政策在全国也引起了大的城市空间更新的示范效应。
上海的产业政策和城市更新政策也非常有特点，主要是对城市网格化进行了区块划定。比如有104个工业区规划，进行了更新和改造；对于195个现代的建设区也进行了规划和出台指导意见。从城市的区域端到城市更新，政府都出台了非常具体的指导意见。对于老工业基地上海来说，近几年的土地盘活和地产再利用，有非常大的示范效应。
深圳与上海出台的政策对于北京也起到了积极的借鉴作用。北京地区在本月刚刚出台了《北京市关于实施城市更新行动的指导意见》，对于开发企业和运营企业来说，可以说是期盼已久的地方法规。《指导意见》在城市的内涵、在城市的更新单元、在城市的更新方式，以及在规划、在土地、在资金方面，相较以往出台的各区和行业条例来说更具有指导性和可操作性。
就目前的北京现状来看，住宅供应量土地有限，周边园区存量又很大，在北京怎么进行城市更新？《指导意见》有非常强的指导意义。比如说城市的老旧小区、城市的老旧商业建筑，以及围绕四、五环之间各类的工业大院、工业园区，这次政策的出台给了非常清晰的指导意见。尤其是对于工业园区来说，在集约利用和土地的开发强度上应该比以往更有具体的操作方向。
总结来看，深圳作为城市更新的起源地，政策实施细则明晰及配套政策多元；上海的土地盘活政策及实施细则经过试行已经正式发布实施；北京的城市更新政策指导意见刚刚发布，之前仅在亦庄有所突破，处于政策起步期，需要在实施过程中匹配相应的配套政策体系支撑落地。
三大城市群的政策还有共同的特点，都是在存量的土地上挖掘更新的机会，都是在土地上支撑产业经济发展的红利，在资金上也是鼓励社会各类投资主体参与城市更新。综合北京、上海、深圳出台的一系列城市更新政策，可以看到城市更新的基础在于坚持政府主导，由政府引导、鼓励社会多方参与，从而达到利益共享。
老旧园区更新升级要点
更新方向
在北京老旧园区怎么操作城市更新？传统产业园区更新升级有三个方向。一是由旧园区到新园区，也就是由过去的制造业为主的工业园，比如M1、M2用地，直接升级为教育科研用地，也就是B2、B3的土地性质。这类工业用地是从旧到新的，包括北京朝阳区工业厂房改造成798文化聚集区、751设计园区等等。
二是园区新建。把整个园区更新为城市功能，不再具备传统的制造业功能。例如海淀北部永丰的新材料产业基地，以前是以央企的制造业为主，现在拟规划为教育、科研和商务办公用地，是一个典型的把园区整个城市单元进行全面更新的典范。
三是由园到城，从制造业基地到产业新城，最典型的就是北京的亦庄。从制造业基地升级到未来产城融合的产业新城。
更新原则
这三个方向中，开发运营企业在把握政府合作、社会资源整合时，有三大原则。一是多维视野和规划引领。结合自身的战略设计和所在城市总体发展规划要求，集中梳理现有产业用地资源，本着产业结构调整升级、城市经济高质量发展、土地集约利用、生态环保治理提升等各方面诉求，与城市化片区进行总体规划，包括功能定位、核心产业体系、空间业态规划、实施主体设计、开发建设时序、资金平衡方案、配套政策汇总等等，从产城融合、城市更新、多规合一、政企合作等多个维度形成总体开发规划。
二是政府支持和市场运作。城市更新是城市的各级政府对于城市总体的发展规划、产业规划以及功能的补短板，所有这些都离不开政府的支持，当然也离不开投资商、运营商、金融机构和原土地方等各方的参与。应该强化政府支持作用，在土地变性、主体变更、土地确权、规模增加、招商扶持、资金配套等方面给予重大政策支持；同时有统有分，协作分工，吸引社会资本和产业项目参与更新和建设。
三是先易后难，增量先行。城市更新有大量的已批未建和已建的园区，存量和增量土地混行，所以在城市更新单元中涉及工业园区的，还是要从未建土地上先切入，给园区城市更新做一个标准、做一个示范。在总体规划出台、实施方案基本确定后，通过内部动员、空间调剂、社会合作等措施，优先将资源配置到待开发的易操作的土地及其子项目开发建设上，率先建设城市更新的启动区品质标准示范样版，也积累后续更新项目发展的资金。
实施建议
城市更新在实施过程中有两个问题，一是街区规划。没有一个好的微观的街区规划的支持，仅仅有上位规划还是无法操作。应该根据所在城市的分区规划、街区规划等上位城市规划，科学编制园区更新综合实施方案，对标城市规划在城市功能、配套设施、空间品质、环保要求、资源利用、城市治理等方面查找差距，提出新的片区规划设想和具体目标，供当地政府决策和进一步的工作指导。
二是实施主体。城市的片区开发、园区更新的投资企业将来怎么把过去的土地包装和策划成为各个不同功能块的土地，需要有不同的投资主体来参与。比如由工业用地调整为商办、公共服务等四类用途，每类用途都有不同的实施主体，所以前期确定实施主体在整个实施过程中是极为重要的工作。
政策配套
老旧园区在城市更新过程中，还应该有三大类的具体政策配套和保障。一是规划政策，对于符合保障产业发展功能、产业人口基本生活、补齐城市配套短板的更新项目，可根据实际需要适当增加建筑规模。二是土地政策，根据更新项目实施方案，现有工业用地可以根据具体子项目需要依法变更土地性为新型研发用地、商业办公用地、住宅开发用地、公共服务设施用地等不同性质的土地。三是资金政策，政府应出台相关政策，引导社会资本积极参与。
怎么去评判老旧园区是否更新成功？有两大原则。一是关于产业生态体系能否覆盖过去旧的产业，这需要对产业进行重大的梳理。没有一个新的产业生态，仅仅是房屋的租赁经营，这个更新对于产业承载来说是不足够的。二是产业园投资开发评价，包括产业、资金、土地、政策、市场、运营等6类指标，从完整度判断项目投资可行性，对各类利益相关方的满足程度以及项目风险控制因素。
园区更新的路径方法
城市更新绝对不是房地产开发，而是城市功能的完善和提升。所以园区更新有四大目标。首先是以构建新的产业生态为核心，通过产业生态要素评价方法对项目扫描、重新定位，打造产业孵化成长平台。二是引导各合作方参与。城市更新是利益共同体共同愿景的实现，土地方、产业方、政府方、投资方、运营方，这"五方"构成了城市更新项目的运作系统，没有任何一方的协作和支持就变成了一个相互掣肘的局面。三是促进产业升级，通过打造标杆园区，激发区域创新活力，促进地区产业升级，形成区域新的发展动能。四是突出城市价值，通过投资开发、产业运营，改善城市风貌，体现人文品质，呈现崭新城市功能与价值。
园区更新的路径包括合作开发、存量提升、城市更新。针对存量未建项目，可以采用合作开发模式；存量资产不能推倒重来的，要靠存量的改造运营提升；园区整个大地块进行由园到城的过程，就需要城市重大更新。三种路径从小到中到大，园区体量不一样，运营的方法也不一样。其中，城市更新合作模式相对复杂，有四个阶段：一是重新策划片区的功能，二是对土地进行处置，三是产业导入，四是新建开发。
园区更新面临的挑战
以北京为例，很多区域存量工业园区升级改造压力非常大，社会需求和政府要求也都非常迫切，从供给侧、从需求侧大家都希望将这些大量的工业园升级为产业新城，但是为什么难以实施？主要面临三大门槛。
一是政策门槛。虽然北京整体上出台了《北京市关于实施城市更新行动的指导意见》，但北京各区县有自己固有的要求，包括土地变性、建设规模、销售政策等。在政策门槛里，对于土地性质、建筑规模、销售条件等要求来说，来自于政府的支持作用是非常重要的。
二是产业门槛，包括产业方向和准入指标。以海淀区永丰基地为例，更新以后每万平米要求每年不少于6亿的产值，区级财政贡献每万平米每年不少于1200万，这块地只有285亩，新园区产值就应该不能少于300亿，区级税收不少于6个亿。可以看出来园区招商的门槛有多高。
三是资金门槛。土地要更新，首先要补交土地出让金，每平米的指标就得1-2万的出让金，得按差价去补；还有自持物业比例，根据开发完成后物业的自持比例要求，将有高达数十亿的资金沉淀与物业。
园区更新的前期策划
未来要从事核心城市园区更新业务，开发商、运营商前期的综合策划和专业的研究功力是不可或缺的。通过大量的实践研究发现，产业园区前期商业模型及运营策划的质量决定着项目全周期价值的发现和风险的揭示。可以说，产业园前期研究决定着项目的成功与失败。
产业园区前期商业策划有七大环节，包括提炼项目总体功能与定位、分析产业环境与资源要素、推导主导产业与目标客户、设计空间业态与产品方案、推演园区招商与运营策略、模拟建设计划与投资效益、导出项目可行性与政策建议。
前期策划起到几个作用。一是和政府进行沟通的作用，可提供为政府沟通的桥梁。二是给自己作为投资判断决策，可为园区内部提供决策依据。三是指导作用，可为园区内部提供具体执行的方向。四是给自己的融资做增信，可为园区提供融资增信的依据。所以一个产业园区的更新业务前期的策划可能是致命的，也可能是决定性的。
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