购房知识：这些购房概念不可不知
买房是一件大事，必须谨慎，因此最好在买房前做好准备。但是，很多初入楼市的购房者并不知道要注意哪些问题，而且，购房本身就是一个技术活，在各环节涉及太多的注意事项，不是一朝一夕就可以掌握的。今天，就和大家分享意向购房之前经常会涉及到的几个概念。
1、房屋属性
商品房：是指房地产开发企业开发建设并出售，出租的房屋。
经济适用住房：是指根据国民经济和经济适用住房建设计划建造的住房。该计划由国家统一发布，一般通过行政分配方式分配土地，免征土地出让金，将各种批准的费用减半，并且售价根据政府指导价确定。保证微薄的利润。
2、建筑类型
多层：高于10米且低于或等于24米的建筑物。多层房屋通常为4至8层，通常为砖混结构，少部分使用钢筋混凝土结构。多层房屋一般房型整齐，通风良好，空间紧凑且不被遮挡。与高层建筑相比，多层房屋的公摊区域更少，得房率也相应更高。这就是许多人喜欢多层房屋的主要原因。
高层：高于24米的建筑物。超过8层（包括8层）的建筑物通常可以分为小高层，高层和超高层。人们通常将8到12和13层的建筑物称为“小高层”。小高层住宅通常使用带有电梯的钢筋混凝土结构。小高层建筑具有多层的特点，良好的房型和较高的得房率。还具有高强度，高耐久性，高景观系数和低污染的优点。它们在购房者中很受欢迎。同时，小高层的土地利用率提高，土地成本相对降低，所以开发商都比较热衷小高层产品。超高层建筑是指40层以上，高度超过100米的建筑物。
低层：小于或等于10米的建筑物，通常为1-3层，例如平房和别墅。低层房屋一般结构简单，工期短，造价低。它的舒适性， 方便度和空间尺度优于高层。人们特别喜欢以此为住宅。
3、基本参数
复式： 复式是起源于跃层，又优于跃层，一般复式的房型是客厅或餐厅位置上下两层连通，其他位置上下两层区分，有内部楼梯
错层： 指一套住宅内的各种功能用房在不同的平面上，用30-60cm的高度差进行空间隔断，层次分明，立体性强，但未分成两层 。 结构上指的是同一层的楼板不在同一平面上，有一定的高差 。
进深： 指建筑物纵深各间的长度。即位于同一直线上相邻两柱中心线间的水平距离。
开间：房屋的宽度，即房屋中一堵墙到另一堵墙的长度（3m〜3.9m更舒适）
层高：房屋的高度，是指从下层的地板表面到上层的地板表面的高度（2.9m）
净高：房屋的地板表面和屋顶之间的高度（2.7m）
户型： 就是住房的结构和形状
建筑系数：建筑平面系数也称“建筑系数”，或称“K”值，指使用面积占建筑面积的比例，以百分比计算。它用于解释建筑物分布的密度，卫生条件和土地利用率。
三通一平： 通常指施工现场达到：路通、电通、水通，土地平整。七通一平：大的开发区域需要的施工现场要求：路通、上水通、雨污水通、电力通、通讯通、热力通、煤气通，场地平整。
4、均价
顾名思义，它是楼盘中所有同类在售产品的平均价格，它代表了项目的总体价格水平。但是，在实际的购房过程中，买房人往往会发现自己打算购买的房子价格与“平均价格”之间存在不小的差距。 “平均价格”是什么样的价格？开发商在开放销售之前，根据当前市场状况和成本计算来设置要出售房屋的售价。此价格是项目的平均价格。新楼盘进入市场之前，首先要有一个平均价格，然后通过它来计算每栋建筑物中每个单元的价格。这是整个房地产销售价格控制的重要标准，是销售价格的平均值。然后依据这个平均售价，给每栋楼的不同面积、位置、朝向、采光等产品进行定价，这就是所谓的一房一价。所以，购房之初不能不看均价。
5、容积率
容积率，是指一个小区的地上总建筑面积与用地面积的比率。对于开发商而言，容积率决定了房屋中土地成本的比例，而对于购房者而言，容积率直接关系到生活舒适度。在良好的居住区中，多层房屋不应超过1.5，高层住宅容积率不应超过4，容易率大于5的项目最好不要考虑。
6、使用率和利用率
住宅套内净面积即使用面积和住宅面积的比为使用率，一般高层塔楼在72%～75%之间，板楼在78%～80%之间。而实用率是套内建筑面积和住宅面积之比，大于使用率，因此，往往有开发商用实用率来吸引买房人。
7、绿地率与绿化率
绿化率是指该区域内各种类型的绿地区域占该区域总面积的比值。距建筑物外墙1.5米以内，距路边1米以内的土地以及表面覆盖土壤未达到3米深度的土地（无论上面是否有绿色植物）均不包括在内绿地面积。绿化率是指绿化垂直投影面积与土地面积之比。园区的绿化率不得低于35％。购房者在买房的时候一定要注意，开发商所宣传的绿化率究竟是什么。
8、产权问题
房屋产权：泛指所有者对财产的占有、使用、收益处分，并排除他人干涉的全能，是物权的一种，房屋产权指房产所有者按照国家法律规定所有的权利。
房屋权属登记：指房地产行政主管部门代表政府对房屋所有权以及上述权利产生的抵押权等房屋他项权利进行登记，并依法确认房屋产权归属关系的行为。房屋产权登记应遵循房屋的所有权和该房屋占有范围的土地使用权权利主题一致的原则。
房地产权登记：通常称"产权登记"(包括房屋所有权登记和房屋他项权利登记)城镇房屋所有权登记是人民政府为了健全法制，加强城镇房屋的管理，依法确认房屋所有权的法定手续，在规定登记范围内的房屋所在地产权管理部门申请所有权登记，经审查确认产权后，由房屋管理机关发给房屋所有权证。房屋所有权登记是房屋产权管理的主要行政手段，只有通过房屋所有权登记，才能对各类房屋产权实施有效的管理。
共有产权：指一家房地产有两个或两个以上的权利主体，即共有人，在实践中又有按份共有和共同共有之分。前者是指共有人分别按自己所拥有的份额的大小，对共有房地产享有一定的利益，并承担相应的义务;后者是指两个以上权利人对全部共有的房地产享受同等的权利，并承担相等的义务。
房屋抵押：产权所有人以房契作为抵押，取得借款按期付息。房屋产权仍由产权所有者自行管理，债权人只按期取息，而无使用管理房屋的权利，待借款还清，产权人收回房契抵押即告终结。
过户：即更换房屋承租人姓名。
9、税费
房产税：指以房屋为征税对象，按房屋的计税余值或租金收入为计税依据，向产权所有人征收的的一种财产税。
契税：指以所有权发生转移变动的不动产为征税对象，向产权承受人征收的一种财产税。契税的纳税人，在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属、承受的单位和个人为契税的纳税人。契税的征税范围：国有土地使用权出让;土地使用权转让，包括出售、赠与和交换;房屋买卖，包括以房产抵债或以实物交换房屋;以房产作投资或作股权转让;买房拆料或翻建新房;房屋赠与;房屋交换。
其实，关于房子还有好多知识需要掌握和了解，但购房者不能只停留在纸面意思上，一定要在实际购房行为中加以运用。避免落入陷阱，希望大家都可以买到满意的房屋
买房是一件大事，必须谨慎，因此最好在买房前做好准备。但是，很多初入楼市的购房者并不知道要注意哪些问题，而且，购房本身就是一个技术活，在各环节涉及太多的注意事项，不是一朝一夕就可以掌握的。今天，就和大家分享意向购房之前经常会涉及到的几个概念。
1、房屋属性
商品房：是指房地产开发企业开发建设并出售，出租的房屋。
经济适用住房：是指根据国民经济和经济适用住房建设计划建造的住房。该计划由国家统一发布，一般通过行政分配方式分配土地，免征土地出让金，将各种批准的费用减半，并且售价根据政府指导价确定。保证微薄的利润。
2、建筑类型
多层：高于10米且低于或等于24米的建筑物。多层房屋通常为4至8层，通常为砖混结构，少部分使用钢筋混凝土结构。多层房屋一般房型整齐，通风良好，空间紧凑且不被遮挡。与高层建筑相比，多层房屋的公摊区域更少，得房率也相应更高。这就是许多人喜欢多层房屋的主要原因。
高层：高于24米的建筑物。超过8层（包括8层）的建筑物通常可以分为小高层，高层和超高层。人们通常将8到12和13层的建筑物称为“小高层”。小高层住宅通常使用带有电梯的钢筋混凝土结构。小高层建筑具有多层的特点，良好的房型和较高的得房率。还具有高强度，高耐久性，高景观系数和低污染的优点。它们在购房者中很受欢迎。同时，小高层的土地利用率提高，土地成本相对降低，所以开发商都比较热衷小高层产品。超高层建筑是指40层以上，高度超过100米的建筑物。
低层：小于或等于10米的建筑物，通常为1-3层，例如平房和别墅。低层房屋一般结构简单，工期短，造价低。它的舒适性， 方便度和空间尺度优于高层。人们特别喜欢以此为住宅。
3、基本参数
复式： 复式是起源于跃层，又优于跃层，一般复式的房型是客厅或餐厅位置上下两层连通，其他位置上下两层区分，有内部楼梯
错层： 指一套住宅内的各种功能用房在不同的平面上，用30-60cm的高度差进行空间隔断，层次分明，立体性强，但未分成两层 。 结构上指的是同一层的楼板不在同一平面上，有一定的高差 。
进深： 指建筑物纵深各间的长度。即位于同一直线上相邻两柱中心线间的水平距离。
开间：房屋的宽度，即房屋中一堵墙到另一堵墙的长度（3m〜3.9m更舒适）
层高：房屋的高度，是指从下层的地板表面到上层的地板表面的高度（2.9m）
净高：房屋的地板表面和屋顶之间的高度（2.7m）
户型： 就是住房的结构和形状
建筑系数：建筑平面系数也称“建筑系数”，或称“K”值，指使用面积占建筑面积的比例，以百分比计算。它用于解释建筑物分布的密度，卫生条件和土地利用率。
三通一平： 通常指施工现场达到：路通、电通、水通，土地平整。七通一平：大的开发区域需要的施工现场要求：路通、上水通、雨污水通、电力通、通讯通、热力通、煤气通，场地平整。
4、均价
顾名思义，它是楼盘中所有同类在售产品的平均价格，它代表了项目的总体价格水平。但是，在实际的购房过程中，买房人往往会发现自己打算购买的房子价格与“平均价格”之间存在不小的差距。 “平均价格”是什么样的价格？开发商在开放销售之前，根据当前市场状况和成本计算来设置要出售房屋的售价。此价格是项目的平均价格。新楼盘进入市场之前，首先要有一个平均价格，然后通过它来计算每栋建筑物中每个单元的价格。这是整个房地产销售价格控制的重要标准，是销售价格的平均值。然后依据这个平均售价，给每栋楼的不同面积、位置、朝向、采光等产品进行定价，这就是所谓的一房一价。所以，购房之初不能不看均价。
5、容积率
容积率，是指一个小区的地上总建筑面积与用地面积的比率。对于开发商而言，容积率决定了房屋中土地成本的比例，而对于购房者而言，容积率直接关系到生活舒适度。在良好的居住区中，多层房屋不应超过1.5，高层住宅容积率不应超过4，容易率大于5的项目最好不要考虑。
6、使用率和利用率
住宅套内净面积即使用面积和住宅面积的比为使用率，一般高层塔楼在72%～75%之间，板楼在78%～80%之间。而实用率是套内建筑面积和住宅面积之比，大于使用率，因此，往往有开发商用实用率来吸引买房人。
7、绿地率与绿化率
绿化率是指该区域内各种类型的绿地区域占该区域总面积的比值。距建筑物外墙1.5米以内，距路边1米以内的土地以及表面覆盖土壤未达到3米深度的土地（无论上面是否有绿色植物）均不包括在内绿地面积。绿化率是指绿化垂直投影面积与土地面积之比。园区的绿化率不得低于35％。购房者在买房的时候一定要注意，开发商所宣传的绿化率究竟是什么。
8、产权问题
房屋产权：泛指所有者对财产的占有、使用、收益处分，并排除他人干涉的全能，是物权的一种，房屋产权指房产所有者按照国家法律规定所有的权利。
房屋权属登记：指房地产行政主管部门代表政府对房屋所有权以及上述权利产生的抵押权等房屋他项权利进行登记，并依法确认房屋产权归属关系的行为。房屋产权登记应遵循房屋的所有权和该房屋占有范围的土地使用权权利主题一致的原则。
房地产权登记：通常称"产权登记"(包括房屋所有权登记和房屋他项权利登记)城镇房屋所有权登记是人民政府为了健全法制，加强城镇房屋的管理，依法确认房屋所有权的法定手续，在规定登记范围内的房屋所在地产权管理部门申请所有权登记，经审查确认产权后，由房屋管理机关发给房屋所有权证。房屋所有权登记是房屋产权管理的主要行政手段，只有通过房屋所有权登记，才能对各类房屋产权实施有效的管理。
共有产权：指一家房地产有两个或两个以上的权利主体，即共有人，在实践中又有按份共有和共同共有之分。前者是指共有人分别按自己所拥有的份额的大小，对共有房地产享有一定的利益，并承担相应的义务;后者是指两个以上权利人对全部共有的房地产享受同等的权利，并承担相等的义务。
房屋抵押：产权所有人以房契作为抵押，取得借款按期付息。房屋产权仍由产权所有者自行管理，债权人只按期取息，而无使用管理房屋的权利，待借款还清，产权人收回房契抵押即告终结。
过户：即更换房屋承租人姓名。
9、税费
房产税：指以房屋为征税对象，按房屋的计税余值或租金收入为计税依据，向产权所有人征收的的一种财产税。
契税：指以所有权发生转移变动的不动产为征税对象，向产权承受人征收的一种财产税。契税的纳税人，在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属、承受的单位和个人为契税的纳税人。契税的征税范围：国有土地使用权出让;土地使用权转让，包括出售、赠与和交换;房屋买卖，包括以房产抵债或以实物交换房屋;以房产作投资或作股权转让;买房拆料或翻建新房;房屋赠与;房屋交换。
其实，关于房子还有好多知识需要掌握和了解，但购房者不能只停留在纸面意思上，一定要在实际购房行为中加以运用。避免落入陷阱，希望大家都可以买到满意的房屋
#普法专栏# 如何查询“老赖”的财产？
详情咨询，了解更多：https://t.cn/A6IUIUUM
一是从经济往来线索中查找：
申请人和被执行人签订的合同、往来函件、传真，被执行人的网站，以及在经济往来过程中所了解的被执行人的住址或办公地点、联系方式、动产、不动产及各种收益、债权、银行账号等基本情况、财产保全的情况以及证明材料、被执行人的行踪等等，发现隐匿财产的线索。
二是从被执行人处取得财产线索：
套取、跟踪被执行人(法人)的出纳，发现其账户上有钱的开户行；追踪被执行人门前经常停放的车辆；关注被执行人单位或家庭住址附近的银行。
还有一招有时会起到关键作用：悬赏举报！
三是委托律师查询：
通过律师查询简单快捷，合法合规，可以查明以下信息：
工商档案查询借款人开户行、账户、账号，股权、子公司、分公司、股东身份证号码、居住地址、验资报告股东出资是否虚假、到位，有无抽逃出资；被执行人缴纳水费、电费、税款情况；知识产权的相关情况；不动产的位置、产权使用状况等；名下登记车辆情况。
四是协助法院调查或申请人民法院签发财产调查令：
申请人要主动发现财产线索，协助法院搞好财产调查。
五是网络虚拟交易账户资产查询：
最高人民法院、中国银行业监督管理委员会关于联合下发《人民法院、银行业金融机构网络执行查控工作规范》的通知，2016年2月底前网络查控功能上线，人民法院对被执行人的银行账户、银行卡、存款及其他金融资产采取查询、冻结、扣划等执行措施，可以通过专线或金融网络等方式与金融机构进行网络连接，向金融机构发送采取查控措施的数据和电子法律文书，接收金融机构查询、冻结、扣划、处置等的结果数据和电子回执。
尤其是近年来，支付宝、移动支付、微信支付等网络虚拟交易账户中的资金执行成功的案例越来越多，查封、冻结网络虚拟交易账户中的资金将会成为执行工作中的一项常态化措施。
六是执行阶段追加被执行人：
具体见《最高院：可以追加被执行人的20种情形》，扩大查询范围。关注被执行人与他人共有的财产，以及已设置担保或其他优先权的财产等等。
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一是从经济往来线索中查找：
申请人和被执行人签订的合同、往来函件、传真，被执行人的网站，以及在经济往来过程中所了解的被执行人的住址或办公地点、联系方式、动产、不动产及各种收益、债权、银行账号等基本情况、财产保全的情况以及证明材料、被执行人的行踪等等，发现隐匿财产的线索。
二是从被执行人处取得财产线索：
套取、跟踪被执行人(法人)的出纳，发现其账户上有钱的开户行；追踪被执行人门前经常停放的车辆；关注被执行人单位或家庭住址附近的银行。
还有一招有时会起到关键作用：悬赏举报！
三是委托律师查询：
通过律师查询简单快捷，合法合规，可以查明以下信息：
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四是协助法院调查或申请人民法院签发财产调查令：
申请人要主动发现财产线索，协助法院搞好财产调查。
五是网络虚拟交易账户资产查询：
最高人民法院、中国银行业监督管理委员会关于联合下发《人民法院、银行业金融机构网络执行查控工作规范》的通知，2016年2月底前网络查控功能上线，人民法院对被执行人的银行账户、银行卡、存款及其他金融资产采取查询、冻结、扣划等执行措施，可以通过专线或金融网络等方式与金融机构进行网络连接，向金融机构发送采取查控措施的数据和电子法律文书，接收金融机构查询、冻结、扣划、处置等的结果数据和电子回执。
尤其是近年来，支付宝、移动支付、微信支付等网络虚拟交易账户中的资金执行成功的案例越来越多，查封、冻结网络虚拟交易账户中的资金将会成为执行工作中的一项常态化措施。
六是执行阶段追加被执行人：
具体见《最高院：可以追加被执行人的20种情形》，扩大查询范围。关注被执行人与他人共有的财产，以及已设置担保或其他优先权的财产等等。
【如何用好ROE这个选股的神指标】
公式：ROE（净资产收益率）=净利润÷净资产，净资产=资产-负债
01.高ROE意味着有隐藏优势
看到上面的公式有人说了，某些公司的ROE高，说明同样的资产，他产生了更高的收益，这凭啥呢？这不科学啊！
两家类似的企业，一家比另一家的ROE高很多，意味着高ROE的这一家，一定具备某种隐藏优势，他不记录在资产中却发挥着巨大的作用。
打一个比方我们不考虑代工，阿迪自己盖一个工厂生产鞋子，和某二线品牌盖一个工厂生产鞋子，两个厂家互相挨着，一样的地皮价格，一样的建设费用，生产成本和人工也差不多，他们的净资产投入不会相差很大。
但他们的ROE一定有着巨大的差别，因为虽然投入差不多，也都是生产鞋子，可是，阿迪每双鞋的售价肯定要高于二线品牌不少，同样的净资产获得了更高的净利润，也得到了更高的ROE，这个高于同行的ROE背后就隐藏着阿迪的品牌优势。
又比如腾讯的游戏部门，和某小公司的游戏部门，在同一栋大楼，一样的租金，一样的桌椅板凳，一样的品牌电脑，也一定会有不一样的ROE，因为腾讯的流量优势、团队的经验、IP优势等等都不记录在净资产里。
当我们看到一家企业ROE很高，尤其是明显高于同行，我们就要想想，到底是什么让他如此优秀？这个优势是短暂的，还是可以稳定保持的？
我们常说的护城河，一家企业的ROE高，一定具备某种优势，或规模优势？或品牌优势？或低成本优势？或有较高的转换成本？或有行业准入门槛？总之他肯定有点不一样的地方，我家楼下两家面馆，一样的租金一样的地段，面对一样的人群，一家天天爆满，一家冷冷清清，爆满的那一家必然有什么优势，要么口味好，要么装修舒适，亦或着老板娘漂亮！这些优势你从他的资产上都是看不到的。
当然行业准入门槛这个护城河要格外注意，他虽然也算一种护城河，但是吊桥何时放下来不掌握在企业手中，政策一变护城河马上就没了。
02.ROE也有他的缺点
那ROE是不是就完全无敌呢？我们投资只看这一个指标就能致富吗？
巴菲特老爷子说过，只能选一个指标的话，他会选ROE也就是净资产收益率，这可见ROE的重要性。
认真读读这句话，前提是只能选一个，就会选ROE，换句话说，如果没有人逼迫你只能用一个指标，还是需要看其他财务数据的，因为ROE也会有缺陷的地方。
上面的ROE公式我们在回顾一下
净资产收益率=净利润÷净资产，净资产=资产-负债
话说隔壁老王和村东头老李，各开了一家店。
老王的店自己投入了100万，又借款了100万，这家店去掉负债净资产是100万，每年净利润10万，他的净资产收益率就是10%。
老李呢也自己投入了100万，但是没有借钱，每年净利润也能赚10万，他的净资产收益率也是10%。
表面上俩人的企业，ROE都是10%，也都是自己投入了100万每年赚10万，两个老头是一样滴出色。
日子一天一天过，老王老李的生意都越来越好，不约而同的选择在开一家一样的店铺，这时候差别就体现出来了，老王呢需要200万资金才能再复制一个当前的店，老李则只需要100万，同样的ROE，同样的赚钱能力，他们想要扩产再投资，需要的钱却天差地别。
只看ROE，不看负债等数据，是无法看出这方面的差别的，所以如果是同行业的互相对比，ROIC（投入资产回报率）也是不错的选择，ROIC的计算无论你的钱是借来的，还是你自己投入的，都算作投入资产，这样更容易体现企业真实的盈利能力，更容易快速的对比同类企业的盈利能力。
03.投资一家企业长期收入是否等于ROE
芒格说过这样一段话：
从长期看买入一只股票的投资回报率和企业的发展息息相关。如果你买入一家企业的股份，随后企业40年的ROE是6%，那40年后你买入的这笔投资年化收益率也在6%左右，即便你当时买的很便宜，40年后也不会获得太高的年化收益率。
相反如果你买入了一家ROE高达18%的企业，即使你买入的价格较高，这个ROE如果能保持20、30年，你依然可以获得很高的收益。
投资时间越长，Roe的影响权重越大，估值变化影响权重越小，收益越接近Roe。
所以如何稳定获利呢？买时尽量便宜，企业的ROE较高，且高ROE持续的时间越长越好，时间越长你的这笔投资受市场情绪变动的影响就越小，收益越接近于企业的ROE。
基本上ROE，
10%-15%一般公司
15%-20%杰出公司
20%-30%优秀公司
当然超高的ROE也很难长期维持，因为一定会经常引来竞争对手，最终降低这门生意的收益水平
所以投资秘诀八个字：低估、优质、分散、长持。
第一重要的是优质
一笔投资的最终收益，最根本的因素取决于这家企业未来的表现，这也是我们研究的重点。
第二重要的是长持
今天的ROE例子告诉我们，时间越长投资收益受不稳定性因素影响就越少，收益越贴近你买入企业的ROE。其实业绩一直涨，股价一直跌，短期有可能，长期肯定不会有这种好事的。文中举了25年下跌的例子，只是为了说明一个道理，即便在如此极端的情况下，只要你买入的企业足够优秀，依然可以获利。
不用担心买到好企业，结果无法兑现收益，或是来自股价上涨，或是来自分红，你一定会获得回报。
这两个例子都是要告诉大家，不要担心没有接盘侠等等浪费时间去预测市场走势，要把有限的精力用在去提高自己的认知，增加自己的能力，提高选到优秀企业的概率。
第三重要的是适度分散
一旦进入股市投资这事基本就伴随了我们的人生，在这么漫长的岁月里永远不不犯错基本是不可能的。
投资其实是预测企业生意未来的表现，既然是预测就肯定有犯错的概率，我们走了一辈子路都有可能会走路绊脚，更不要说研究企业这种复杂的事情了。既有可能我们判断错误、也可能因为政策变动，甚至可能因为天灾人祸，所以适度分散，永远不让自己遇见无法翻身的情况，还是有必要的。
第四重要的是低估
虽然上面那个例子告诉我们长期持有，买入时估值对最终收益的影响会很小，但买的便宜或贵肯定会影响我们的持股心态，心态不好一年都坚持不住，何谈三年、五年、十年。
当然当前的ROE高，并不能代表未来也会高，回到第一段说的，高ROE企业证明他有某些隐藏优势，你要持续观察企业产生高ROE的隐藏优势，是否能持续存在。
买入一家企业前，带着这些疑问去阅读资料：
1.他的高ROE来自什么独有的优势？
2.公司这样的高ROE能维持多久？
看似只有两点很简单，但要搞清楚这个2个问题就要做大量的功课，企业的高ROE要保持时间长，首先他自己的优势要不容易被超越，其次这个行业在未来很长时期要不被颠覆。
判断一家企业高ROE可以持续的时间很重要，你预估高ROE持续的时间越短，买入时就越要在意估值。
总之，ROE是一个很重要的指标，投资一家企业长期的收益会近似于他的ROE，但这个ROE能保持多久，能不能稳定就要靠我们对企业的深入了解，不能简单因为过去高当前高，就判断企业未来的ROE也会持续高。
无论什么指标单看当前的静态数值意义都不大，这只能证明当前他好或不好，ROE、ROIC、PE、PB、毛利率、净利率、速动比率、周转率等等，这些指标未来好或不好，取决于企业未来的发展情况，财务指标只是为了方便观察。
某位壮汉当前体检指标完美，如果只看指标没什么问题呀，最少健康十年没问题，其实呢他已经接下了一份去酒吧陪酒的工作，夜夜笙歌明年身体就要垮了，不去了解这个人的本身，只是教条的看指标的话是无法对一个人未来健康做出准确判断的。投资其实也一样，任何只看当前数据，不去考虑生意未来发展情况都是空中楼阁不切实际。
投资这事没有什么简单的策略、公式就能赚钱，唯一的方法就是你去了解这门生意，因企业而异的去思考，去理解，尽量增加自己的知识，让自己对商业的判断更准确。
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公式：ROE（净资产收益率）=净利润÷净资产，净资产=资产-负债
01.高ROE意味着有隐藏优势
看到上面的公式有人说了，某些公司的ROE高，说明同样的资产，他产生了更高的收益，这凭啥呢？这不科学啊！
两家类似的企业，一家比另一家的ROE高很多，意味着高ROE的这一家，一定具备某种隐藏优势，他不记录在资产中却发挥着巨大的作用。
打一个比方我们不考虑代工，阿迪自己盖一个工厂生产鞋子，和某二线品牌盖一个工厂生产鞋子，两个厂家互相挨着，一样的地皮价格，一样的建设费用，生产成本和人工也差不多，他们的净资产投入不会相差很大。
但他们的ROE一定有着巨大的差别，因为虽然投入差不多，也都是生产鞋子，可是，阿迪每双鞋的售价肯定要高于二线品牌不少，同样的净资产获得了更高的净利润，也得到了更高的ROE，这个高于同行的ROE背后就隐藏着阿迪的品牌优势。
又比如腾讯的游戏部门，和某小公司的游戏部门，在同一栋大楼，一样的租金，一样的桌椅板凳，一样的品牌电脑，也一定会有不一样的ROE，因为腾讯的流量优势、团队的经验、IP优势等等都不记录在净资产里。
当我们看到一家企业ROE很高，尤其是明显高于同行，我们就要想想，到底是什么让他如此优秀？这个优势是短暂的，还是可以稳定保持的？
我们常说的护城河，一家企业的ROE高，一定具备某种优势，或规模优势？或品牌优势？或低成本优势？或有较高的转换成本？或有行业准入门槛？总之他肯定有点不一样的地方，我家楼下两家面馆，一样的租金一样的地段，面对一样的人群，一家天天爆满，一家冷冷清清，爆满的那一家必然有什么优势，要么口味好，要么装修舒适，亦或着老板娘漂亮！这些优势你从他的资产上都是看不到的。
当然行业准入门槛这个护城河要格外注意，他虽然也算一种护城河，但是吊桥何时放下来不掌握在企业手中，政策一变护城河马上就没了。
02.ROE也有他的缺点
那ROE是不是就完全无敌呢？我们投资只看这一个指标就能致富吗？
巴菲特老爷子说过，只能选一个指标的话，他会选ROE也就是净资产收益率，这可见ROE的重要性。
认真读读这句话，前提是只能选一个，就会选ROE，换句话说，如果没有人逼迫你只能用一个指标，还是需要看其他财务数据的，因为ROE也会有缺陷的地方。
上面的ROE公式我们在回顾一下
净资产收益率=净利润÷净资产，净资产=资产-负债
话说隔壁老王和村东头老李，各开了一家店。
老王的店自己投入了100万，又借款了100万，这家店去掉负债净资产是100万，每年净利润10万，他的净资产收益率就是10%。
老李呢也自己投入了100万，但是没有借钱，每年净利润也能赚10万，他的净资产收益率也是10%。
表面上俩人的企业，ROE都是10%，也都是自己投入了100万每年赚10万，两个老头是一样滴出色。
日子一天一天过，老王老李的生意都越来越好，不约而同的选择在开一家一样的店铺，这时候差别就体现出来了，老王呢需要200万资金才能再复制一个当前的店，老李则只需要100万，同样的ROE，同样的赚钱能力，他们想要扩产再投资，需要的钱却天差地别。
只看ROE，不看负债等数据，是无法看出这方面的差别的，所以如果是同行业的互相对比，ROIC（投入资产回报率）也是不错的选择，ROIC的计算无论你的钱是借来的，还是你自己投入的，都算作投入资产，这样更容易体现企业真实的盈利能力，更容易快速的对比同类企业的盈利能力。
03.投资一家企业长期收入是否等于ROE
芒格说过这样一段话：
从长期看买入一只股票的投资回报率和企业的发展息息相关。如果你买入一家企业的股份，随后企业40年的ROE是6%，那40年后你买入的这笔投资年化收益率也在6%左右，即便你当时买的很便宜，40年后也不会获得太高的年化收益率。
相反如果你买入了一家ROE高达18%的企业，即使你买入的价格较高，这个ROE如果能保持20、30年，你依然可以获得很高的收益。
投资时间越长，Roe的影响权重越大，估值变化影响权重越小，收益越接近Roe。
所以如何稳定获利呢？买时尽量便宜，企业的ROE较高，且高ROE持续的时间越长越好，时间越长你的这笔投资受市场情绪变动的影响就越小，收益越接近于企业的ROE。
基本上ROE，
10%-15%一般公司
15%-20%杰出公司
20%-30%优秀公司
当然超高的ROE也很难长期维持，因为一定会经常引来竞争对手，最终降低这门生意的收益水平
所以投资秘诀八个字：低估、优质、分散、长持。
第一重要的是优质
一笔投资的最终收益，最根本的因素取决于这家企业未来的表现，这也是我们研究的重点。
第二重要的是长持
今天的ROE例子告诉我们，时间越长投资收益受不稳定性因素影响就越少，收益越贴近你买入企业的ROE。其实业绩一直涨，股价一直跌，短期有可能，长期肯定不会有这种好事的。文中举了25年下跌的例子，只是为了说明一个道理，即便在如此极端的情况下，只要你买入的企业足够优秀，依然可以获利。
不用担心买到好企业，结果无法兑现收益，或是来自股价上涨，或是来自分红，你一定会获得回报。
这两个例子都是要告诉大家，不要担心没有接盘侠等等浪费时间去预测市场走势，要把有限的精力用在去提高自己的认知，增加自己的能力，提高选到优秀企业的概率。
第三重要的是适度分散
一旦进入股市投资这事基本就伴随了我们的人生，在这么漫长的岁月里永远不不犯错基本是不可能的。
投资其实是预测企业生意未来的表现，既然是预测就肯定有犯错的概率，我们走了一辈子路都有可能会走路绊脚，更不要说研究企业这种复杂的事情了。既有可能我们判断错误、也可能因为政策变动，甚至可能因为天灾人祸，所以适度分散，永远不让自己遇见无法翻身的情况，还是有必要的。
第四重要的是低估
虽然上面那个例子告诉我们长期持有，买入时估值对最终收益的影响会很小，但买的便宜或贵肯定会影响我们的持股心态，心态不好一年都坚持不住，何谈三年、五年、十年。
当然当前的ROE高，并不能代表未来也会高，回到第一段说的，高ROE企业证明他有某些隐藏优势，你要持续观察企业产生高ROE的隐藏优势，是否能持续存在。
买入一家企业前，带着这些疑问去阅读资料：
1.他的高ROE来自什么独有的优势？
2.公司这样的高ROE能维持多久？
看似只有两点很简单，但要搞清楚这个2个问题就要做大量的功课，企业的高ROE要保持时间长，首先他自己的优势要不容易被超越，其次这个行业在未来很长时期要不被颠覆。
判断一家企业高ROE可以持续的时间很重要，你预估高ROE持续的时间越短，买入时就越要在意估值。
总之，ROE是一个很重要的指标，投资一家企业长期的收益会近似于他的ROE，但这个ROE能保持多久，能不能稳定就要靠我们对企业的深入了解，不能简单因为过去高当前高，就判断企业未来的ROE也会持续高。
无论什么指标单看当前的静态数值意义都不大，这只能证明当前他好或不好，ROE、ROIC、PE、PB、毛利率、净利率、速动比率、周转率等等，这些指标未来好或不好，取决于企业未来的发展情况，财务指标只是为了方便观察。
某位壮汉当前体检指标完美，如果只看指标没什么问题呀，最少健康十年没问题，其实呢他已经接下了一份去酒吧陪酒的工作，夜夜笙歌明年身体就要垮了，不去了解这个人的本身，只是教条的看指标的话是无法对一个人未来健康做出准确判断的。投资其实也一样，任何只看当前数据，不去考虑生意未来发展情况都是空中楼阁不切实际。
投资这事没有什么简单的策略、公式就能赚钱，唯一的方法就是你去了解这门生意，因企业而异的去思考，去理解，尽量增加自己的知识，让自己对商业的判断更准确。
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