【细数生鲜新零售的四种模式，哪一种代表未来？】
盒马鲜生、超级物种等
盒马鲜生看起来是一个线下新零售店，它的店开得也比较大，是集食材、加工、餐饮于一体的线下门店。但是值得一提的是盒马鲜生跟其他的新零售门店相比有独特的优势。
第一点，盒马鲜生整个订单量中，它对外配送的订单每天达到40%左右。这些订单从何而来？这些订单其实从淘宝、天猫而来，也就是说阿里线上订单的支撑是盒马鲜生提高坪效的一个非常关键的点。
第二，盒马鲜生在整个阿里系的配套中，配套出了一个叫淘鲜达的平台，这个平台来做最后一公里的配送。盒马鲜生和淘鲜达产生了非常好的一种协同效应。所以它的配送成本相对也是比较稳定、比较低的。
第三，盒马鲜生的本质目的不是开一个生鲜店，它本质目的是线下的商业地产。整个阿里系在商业地产方面已经做了深度的布局和投资。所以盒马鲜生在拿到店面的时候，它的租金、条款、条件都是非常优惠的。所以盒马鲜生的成本也会非常低。
第四，盒马鲜生的供应链优势。盒马鲜生的供应链如果在某个单品类上，它和百果园相比可能没有太大优势。但是盒马鲜生整个供应链有农村淘宝和整个阿里系的进口计划进行支撑，它在全球整合供应链的速度和能力上不是一般企业能够比得上的。
第五，盒马鲜生本质是一个接近于居民区的农贸市场，是一个线上的农贸市场加上小吃摊整合在一起的商业模式。这个商业模式，它随着供应链的服务升级需要烧非常时间长的钱，它需要有资金的支持，而整个阿里系资金有可能支撑到盒马鲜生烧钱烧到成功的那一天。
为什么？因为所有盒马的门店都可以不盈利就能够支撑起阿里系的战略。反之，阿里也能够长期反哺盒马。因为盒马鲜生能够做到用线上预收款和供应商预付款的账期而形成的资金池来支撑整个支付宝系的供应链金融的业务的开展，这个价值也是一般要靠烧钱的人根本实现不了的。
前置仓模式
前置仓，也被称为卫星仓或者云仓，是分布于城市内、面积较小、更靠近消费者、品类以生鲜为主体的新模式。现在每日优鲜、朴朴超市、叮咚买菜都在采取前置仓模式。时至今日，每日优鲜已在20多个一线城市分布了上千个前置仓。客观地说，前置仓能有今天的地位，每日优鲜的坚持起到了非常重要的作用。
面积大约在300平，SKU数量在1500上下，覆盖三公里范围，一小时送达，自营配送，这几乎是现在前置仓比较主流的配置。而且生鲜作为前置仓的核心品类。
前置仓起步于生鲜电商，玩前置仓的电商包括每日优鲜，都在强调算法大数据对于选品和补货的重要性。但是对于生鲜这样一个高频刚需品类，里面又包括不同的细分品类，那么算法本身究竟能不能支撑起这样一个庞大的体系，特别是在前置仓的数量不断扩大的情况下，这还是需要验证。
除了算法，其实商品本身也依旧是前置仓的核心竞争力，这个观点也是每日优鲜等电商所强调的。因为前置仓本身不是一项服务，而是一个整个从采购到销售的链路，商品力自然是竞争的最大差异点之一。
但是前置仓模式现在面临几个问题。现在开前置仓的企业越来越多，特别是在一二线城市人口密集的小区，可满足前置仓条件的铺位也终究是有限的。这种争夺会不会导致前置仓自己的成本也水涨船高？最终失去了低成本这一最大的比较优势？而且前置仓模式还会面临超市和各类外送平台（主要是美团、饿了么，京东到家）的合作，延伸出来的到家服务。（运联传媒）
社区团购
社区团购是一种将线上线下相结合的场景拼团模式。其以社区为核心，通过招募团长组建社区拼团群，聚集同一社区中有着相同消费需求的人们并以此获取流量。
在这个模式中，团长负责发放商品拼团消息和日常的运作，并吸引群里的成员下单，通过各种方式进行结算，并把款项转到团长手里完成支付，在拼团成功之后则由平台完成商品的发放和售后等工作。
简而言之，就是销售渠道的创新，通过团员对团长信任进行商品的推广和销售。这里面展现的是人际关系网的力量，当团长和团员的关系越紧密，其带货能力就会越强。
就目前来说，社区团购主要的消费品是水果和生鲜品类，这两个品类的商品都属于快消品的类别，有着消费频次极高、用户粘度极强的特点。同时，这两个品类中的高档商品的客单价都并不低，这意味着值得期待的利润空间。
社区团购能极大地减少团购平台的库存压力，因为社区团购往往是一种预售的方式，由团长发起团单，团员响应之后平台再向上游供应商进货提供给团长，在整个流程中平台几乎可以做到零库存。
而且社区团购不用开店，轻资本运行。最后就是人力成本的优势了，平台和团长往往是合伙人的关系，平台不用向团长支付工资，只需要在销售之后进行分成，这意味着平台在宣传和销售方面的人力成本几乎是零。同时物流方面的人力成本也较之传统电商低得多，因为平台只需要统一将商品交付到团长手上，让团员进行自提，这大幅减少了平台对快递员的依赖。
从消费者的角度来看，社区团购的模式和传统团购一样有着客单价低廉的优势，同时因为和作为中间人的团长本来就是熟人关系，采取面对面的交易方式，在商品出现问题的情况下能及时进行处理，不用担心售后的问题。（财经先声）
餐饮巨头打造2C模式
此前，美团低调上线了美团买菜的服务和APP。从官方介绍来看，美团买菜采取App+便民服务站模式，为社区居民提供送菜到家的一个服务。覆盖水果、净菜、水产、粮油速食、家居个护、企业茶歇等日常商品，最快30分钟送达。
也就是说虽然美团买菜主要为社区局面提供送菜到家的服务，但实际上已经覆盖了生鲜全品类以及生鲜外的日常用品。
美团相关人士介绍“美团买菜将通过在社区设立的集仓储、分拣、配送于一体的便民服务站，为社区居民送菜到家。”
然而美团买菜并不是在每个社区都会建立便民服务站，而是把几个周边社区的需求聚合到同一个便民服务站，提供服务。
据悉，在测试期间，美团买菜的选品、采购将由小象事业部供应链团队提供支撑。用户下单后的后端配送环节，目前在周家嘴便民服务站设立了专职的美团买菜配送人员，高峰期将共享美团快递小哥的配送网络。
官方人员表示，目前美团买菜还处在测试期，只开通了一个便民服务站，暂时还没考虑全国推广，起初先看看运营情况。
美团对外表示美团买菜只是一个尝试，但实际上美团买菜的业务将对每日优鲜、盒马鲜生带来直接的冲击。
尽管同属生鲜零售业态，美团买菜与盒马鲜生在定位上仍存在差异。目前盒马主攻一二线城市，所售生鲜产品也多有优质、高价的特点，而美团买菜切入的是大众化的日常买菜需求，可以说瞄准的是下沉市场。
美团买菜的业务模式和每日优鲜的前置仓模式有异曲同工之处，加上美团强大的骑手资源更是如虎添翼。
根据《2018年中国即时配送行业发展报告》显示，美团市场份额从2015年的31.7%增至截至2018年3月31日的59.1%，每天有超过50万骑手小哥奔波在大街小巷，日均订单量突破2100万。
而且美团买菜不仅有美团的骑手资源的加持，也有美团本身强大流量资源的支持。美团买菜的供应链则由小象事业部的供应链团队提供支撑。而且美团快驴的迅速发展能为美团买菜业务提供生鲜供应链的资源和能力。美团买菜的推出可谓是顺水推舟。
而且如今社区团购行业火爆，不难保证美团买菜日后也会推出拼团、秒杀等活动，这样看来，对于社区生鲜团购平台来说，也是一番不小的冲击。
部分内容来源运联传媒、财经先声，如有侵权请联系删除
盒马鲜生、超级物种等
盒马鲜生看起来是一个线下新零售店，它的店开得也比较大，是集食材、加工、餐饮于一体的线下门店。但是值得一提的是盒马鲜生跟其他的新零售门店相比有独特的优势。
第一点，盒马鲜生整个订单量中，它对外配送的订单每天达到40%左右。这些订单从何而来？这些订单其实从淘宝、天猫而来，也就是说阿里线上订单的支撑是盒马鲜生提高坪效的一个非常关键的点。
第二，盒马鲜生在整个阿里系的配套中，配套出了一个叫淘鲜达的平台，这个平台来做最后一公里的配送。盒马鲜生和淘鲜达产生了非常好的一种协同效应。所以它的配送成本相对也是比较稳定、比较低的。
第三，盒马鲜生的本质目的不是开一个生鲜店，它本质目的是线下的商业地产。整个阿里系在商业地产方面已经做了深度的布局和投资。所以盒马鲜生在拿到店面的时候，它的租金、条款、条件都是非常优惠的。所以盒马鲜生的成本也会非常低。
第四，盒马鲜生的供应链优势。盒马鲜生的供应链如果在某个单品类上，它和百果园相比可能没有太大优势。但是盒马鲜生整个供应链有农村淘宝和整个阿里系的进口计划进行支撑，它在全球整合供应链的速度和能力上不是一般企业能够比得上的。
第五，盒马鲜生本质是一个接近于居民区的农贸市场，是一个线上的农贸市场加上小吃摊整合在一起的商业模式。这个商业模式，它随着供应链的服务升级需要烧非常时间长的钱，它需要有资金的支持，而整个阿里系资金有可能支撑到盒马鲜生烧钱烧到成功的那一天。
为什么？因为所有盒马的门店都可以不盈利就能够支撑起阿里系的战略。反之，阿里也能够长期反哺盒马。因为盒马鲜生能够做到用线上预收款和供应商预付款的账期而形成的资金池来支撑整个支付宝系的供应链金融的业务的开展，这个价值也是一般要靠烧钱的人根本实现不了的。
前置仓模式
前置仓，也被称为卫星仓或者云仓，是分布于城市内、面积较小、更靠近消费者、品类以生鲜为主体的新模式。现在每日优鲜、朴朴超市、叮咚买菜都在采取前置仓模式。时至今日，每日优鲜已在20多个一线城市分布了上千个前置仓。客观地说，前置仓能有今天的地位，每日优鲜的坚持起到了非常重要的作用。
面积大约在300平，SKU数量在1500上下，覆盖三公里范围，一小时送达，自营配送，这几乎是现在前置仓比较主流的配置。而且生鲜作为前置仓的核心品类。
前置仓起步于生鲜电商，玩前置仓的电商包括每日优鲜，都在强调算法大数据对于选品和补货的重要性。但是对于生鲜这样一个高频刚需品类，里面又包括不同的细分品类，那么算法本身究竟能不能支撑起这样一个庞大的体系，特别是在前置仓的数量不断扩大的情况下，这还是需要验证。
除了算法，其实商品本身也依旧是前置仓的核心竞争力，这个观点也是每日优鲜等电商所强调的。因为前置仓本身不是一项服务，而是一个整个从采购到销售的链路，商品力自然是竞争的最大差异点之一。
但是前置仓模式现在面临几个问题。现在开前置仓的企业越来越多，特别是在一二线城市人口密集的小区，可满足前置仓条件的铺位也终究是有限的。这种争夺会不会导致前置仓自己的成本也水涨船高？最终失去了低成本这一最大的比较优势？而且前置仓模式还会面临超市和各类外送平台（主要是美团、饿了么，京东到家）的合作，延伸出来的到家服务。（运联传媒）
社区团购
社区团购是一种将线上线下相结合的场景拼团模式。其以社区为核心，通过招募团长组建社区拼团群，聚集同一社区中有着相同消费需求的人们并以此获取流量。
在这个模式中，团长负责发放商品拼团消息和日常的运作，并吸引群里的成员下单，通过各种方式进行结算，并把款项转到团长手里完成支付，在拼团成功之后则由平台完成商品的发放和售后等工作。
简而言之，就是销售渠道的创新，通过团员对团长信任进行商品的推广和销售。这里面展现的是人际关系网的力量，当团长和团员的关系越紧密，其带货能力就会越强。
就目前来说，社区团购主要的消费品是水果和生鲜品类，这两个品类的商品都属于快消品的类别，有着消费频次极高、用户粘度极强的特点。同时，这两个品类中的高档商品的客单价都并不低，这意味着值得期待的利润空间。
社区团购能极大地减少团购平台的库存压力，因为社区团购往往是一种预售的方式，由团长发起团单，团员响应之后平台再向上游供应商进货提供给团长，在整个流程中平台几乎可以做到零库存。
而且社区团购不用开店，轻资本运行。最后就是人力成本的优势了，平台和团长往往是合伙人的关系，平台不用向团长支付工资，只需要在销售之后进行分成，这意味着平台在宣传和销售方面的人力成本几乎是零。同时物流方面的人力成本也较之传统电商低得多，因为平台只需要统一将商品交付到团长手上，让团员进行自提，这大幅减少了平台对快递员的依赖。
从消费者的角度来看，社区团购的模式和传统团购一样有着客单价低廉的优势，同时因为和作为中间人的团长本来就是熟人关系，采取面对面的交易方式，在商品出现问题的情况下能及时进行处理，不用担心售后的问题。（财经先声）
餐饮巨头打造2C模式
此前，美团低调上线了美团买菜的服务和APP。从官方介绍来看，美团买菜采取App+便民服务站模式，为社区居民提供送菜到家的一个服务。覆盖水果、净菜、水产、粮油速食、家居个护、企业茶歇等日常商品，最快30分钟送达。
也就是说虽然美团买菜主要为社区局面提供送菜到家的服务，但实际上已经覆盖了生鲜全品类以及生鲜外的日常用品。
美团相关人士介绍“美团买菜将通过在社区设立的集仓储、分拣、配送于一体的便民服务站，为社区居民送菜到家。”
然而美团买菜并不是在每个社区都会建立便民服务站，而是把几个周边社区的需求聚合到同一个便民服务站，提供服务。
据悉，在测试期间，美团买菜的选品、采购将由小象事业部供应链团队提供支撑。用户下单后的后端配送环节，目前在周家嘴便民服务站设立了专职的美团买菜配送人员，高峰期将共享美团快递小哥的配送网络。
官方人员表示，目前美团买菜还处在测试期，只开通了一个便民服务站，暂时还没考虑全国推广，起初先看看运营情况。
美团对外表示美团买菜只是一个尝试，但实际上美团买菜的业务将对每日优鲜、盒马鲜生带来直接的冲击。
尽管同属生鲜零售业态，美团买菜与盒马鲜生在定位上仍存在差异。目前盒马主攻一二线城市，所售生鲜产品也多有优质、高价的特点，而美团买菜切入的是大众化的日常买菜需求，可以说瞄准的是下沉市场。
美团买菜的业务模式和每日优鲜的前置仓模式有异曲同工之处，加上美团强大的骑手资源更是如虎添翼。
根据《2018年中国即时配送行业发展报告》显示，美团市场份额从2015年的31.7%增至截至2018年3月31日的59.1%，每天有超过50万骑手小哥奔波在大街小巷，日均订单量突破2100万。
而且美团买菜不仅有美团的骑手资源的加持，也有美团本身强大流量资源的支持。美团买菜的供应链则由小象事业部的供应链团队提供支撑。而且美团快驴的迅速发展能为美团买菜业务提供生鲜供应链的资源和能力。美团买菜的推出可谓是顺水推舟。
而且如今社区团购行业火爆，不难保证美团买菜日后也会推出拼团、秒杀等活动，这样看来，对于社区生鲜团购平台来说，也是一番不小的冲击。
部分内容来源运联传媒、财经先声，如有侵权请联系删除
【夜经济这座“富矿”值得深挖】——南昌做优生活性服务业
“盈盈一水间,光映抚河情”，在记者的航拍镜头下，南昌抚河公园夜色迷人，炫彩的灯光如梦如幻，成为我市“暗改亮”工程的一个“亮点”。记者 马悦 摄
省委常委、市委书记殷美根在近期主持召开的南昌市服务业发展情况汇报会上强调，南昌要明确发展重点，优化生活性服务业。记者认为，南昌做优生活性服务业，可以挖掘夜经济这座“富矿”，而且值得深挖。
夜经济，也称“夜间经济”，不同于一般意义上的夜市，而是一种基于时段性划分的经济形态，一般指从当日下午6时到次日凌晨6时所发生的三产服务业方面的活动，其业态囊括了购物、餐饮、旅游、娱乐等。目前，国内一二线城市夜间消费的比重已占到全天消费的50%以上，且这个数字还在不断上升，不少城市也已经注意到了夜间消费的重要性和巨大潜力。而自2014年着手建设城区夜市的南昌，目前夜经济还处于初级阶段。 夜经济这座“富矿”，值得挖，但南昌怎么挖？专家建议，应用南昌特色文化“赋能”，把“吃喝玩乐购”一条龙聚集发展，让夜经济把南昌人气聚起来、商圈火起来。
南昌夜经济，想说爱你不容易
3月16日晚，市民张先生的南京老同学到南昌出差。当计划夜间带同学逛逛南昌时，张先生有点犯愁：带外地人逛南昌，总想给对方看看既有南昌特色又红火的商圈，可这种地方不仅少，而且分散。结果，张先生带同学在滕王阁畔乘游轮看完“一江两岸”灯光秀后，驱车半小时去一家特色店吃龙虾，再从老城区辗转到红谷滩新区赣江南大道泡酒吧。“南昌的夜这两年越来越美，尤其‘一江两岸’的灯光、秋水广场的喷泉、八一广场周边夜景，让人引以为傲，但遗憾的是，很难找到‘吃喝玩乐购’一条龙聚集消费的好去处。”张先生表示。
3月17日晚，90后市民陈女士和男朋友在红谷滩新区逛某综合体。然而，他们消费除了吃个饭、看场电影，连进服饰店也是看的多买得少，如果要逛逛江边夜景，还得走很远的路。陈女士认为，没有人头攒动的娱乐场所，也很少见到喧嚣的夜市大排档，对于更喜欢五光十色娱乐消费的年轻人来说，南昌的夜生活不免有些单调乏味。 “夜晚年轻人都愿意去人气旺的场所消费放松，可南昌符合他们消费需求的去处不多，隔得有钱冒地方奉（南昌方言：觉得有钱没地方花），不如宅在家里。”陈女士说。
以上两个场景，一定程度上折射出南昌夜经济的发展现状。
其实，近年来南昌在加快推进夜经济发展、促进夜间市场繁荣、推进消费升级、激发英雄城活力等方面，也在频频发力，比如：2014年，南昌市出台了《城区夜市建设三年行动计划》；2016 年至今，南昌市实施了“一江两岸”景观照明提升改造工程，包括在96栋建筑立面上设置LED点光源，通过整体联动形成两岸长卷，展示以“八一起义”为特色的红色文化、以“西山东水”为格局的绿色文化、以“滕阁秋风”为典型的古色文化和以摩天轮、红谷滩CBD为代表的现代文化等。但不可否认的是，南昌夜经济还处在起步阶段，虽然城市“亮”起来了，但还没有实现人气“聚”起来、商圈“火”起来。“南昌‘本地人常去、外地人必到’的特色夜市不多，综合型和专业型夜市不仅少，而且人气不旺，夜市消费水平还不高。”江西省政协委员庞川认为。
把夜经济当“富矿”，多个城市在行动
在目前的经济形势下，夜经济作为特色夜市2.0升级版，正成为城市竞争抢跑的新赛道。
北京市2019年政府工作报告提出，要激发新一轮消费升级潜力，发力夜经济的一揽子计划高调亮相：着力打造10条特色示范街区，培育100家连锁品牌企业，启动王府井、前门大栅栏高品质步行街建设等。
无独有偶，上海市也正有计划地推出4-5个能满足海内外游客多元消费需求的“地标型夜市”。天津市提出2019年底前打造形成6个市级夜经济示范街区。重庆市规划到2020年，打造具有全国影响力的特色夜市品牌。
除了四大直辖市，让夜晚亮起来、人气聚起来、商圈火起来，繁荣夜经济也已经成为南京、长沙等省会城市的生动实践。
3月16日下午6时，记者来到长沙体验夜经济的红火。第一站，长沙夜宵“网红”店——海信广场的文和友。记者看到，店里没有促销活动，门口却排着长龙，其中不乏外地客。据门口营业员说，每晚来这里的顾客都得排2-3个小时的队。走进店内，七层的老楼，近5000平方米的超大空间，设计为上世纪七八十年代老长沙风格的超级楼中社区，引来许多人拍照、发朋友圈。细看店内食客，桌桌爆满，桌上清一色的长沙小吃：小龙虾、臭豆腐、家常小菜，价格实惠。8点半，记者吃完出门，发现一楼大厅满是围坐等待就餐的食客，门外还有十来米长的等候队伍。据说，这家店一年营业额可是以“亿”为单位来计算的喔。
第二站，黄兴路、解放西路、坡子街、太平街灯火通明。小吃、酒吧、足浴、KTV、商场各种业态连为一体。尤其是太平街（原来是文化创意一条街，生意并不景气），改造为以小吃为主、湖南特产和酒吧为辅的特色街后，千灯夜市喧。晚上9时20分，满巷子密密麻麻的行人，一眼望不到边。
第三站，夜晚10时50分，三兴街某足疗店。店内灯火通明，10时30分预约成功，但到11时20分技师才开始足疗服务。
第四站，17日凌晨２时，三心街出门打车。只见途经街巷如解放西路主干道等地，出租车忙得应接不暇，仍有车辆拥堵的情况，许多夜宵店还在营业，“千禧一代”街头“扎堆”，纷纷奔赴下一站的“精彩”。当地的士司机告诉记者，他们开夜班的生意与白班一样好。
显然，长沙的夜经济已成为其拉动消费的“富矿”。
他山之石，可以攻玉。以上城市给南昌发展夜经济带来三点启发：一是，着力发展夜经济的城市，都充分发挥自身丰富的文化和旅游元素，并在此基础上衍生出各种夜经济载体，如美食、演艺等；二是，政府引导的作用不容忽视，出台相关政策支持和引导夜经济发展；三是， “吃喝玩乐购”一条龙相对集中，各种业态不分散，各类小吃、娱乐，酒吧（静/闹）都集聚在一张大消费区域，各个道路相连，形成夜间消费网，打造“不夜城”。
深挖夜经济“富矿”，南昌大有可为
滴滴出行大数据最新发布的《中国主要城市夜间出行分布趋势力》显示，南昌夜间出行活跃度从下午6时到晚上10时持续走高， 晚上10时以后，相比沿海和其他省会城市，南昌夜间出行活跃度降低。
“针对夜经济核心消费者多为千禧一代，年轻、自由、消费需求多样化等特点，着力开发潜在的文娱消费市场空间。”省政协常委阮建昆为南昌夜经济“支招”。南昌在统筹规划城区夜市街区时，关键是要引导夜经济向旅游景区、历史文化街区、文体娱乐功能区和有消费传统的小街小巷等区城集中，尤其在商业中心区、高等学校相对集中区域，应规划建设一批综艺演出、VR体验馆、影剧观赏、医疗保健、体育健身、休闲娱乐、教育培训等场所。同时，还要进一步优化夜经济街区附近公共交通线路设置，加密夜间运行班次，延长夜间运营时间；通过税收、电费等优惠，鼓励扶持一批“全天候营业”特色商业项目发展，以及规划建设一批地域化、个性化、市井化、草根化的特色夜市。
可喜的是，当前南昌正在全力推动服务业高质量发展，江西正举全省之力做大做强做优大南昌都市圈，可以预见，未来南昌夜经济发展将迎来一个美好的春天。（记者 万晓霞/文 马悦/图）
“盈盈一水间,光映抚河情”，在记者的航拍镜头下，南昌抚河公园夜色迷人，炫彩的灯光如梦如幻，成为我市“暗改亮”工程的一个“亮点”。记者 马悦 摄
省委常委、市委书记殷美根在近期主持召开的南昌市服务业发展情况汇报会上强调，南昌要明确发展重点，优化生活性服务业。记者认为，南昌做优生活性服务业，可以挖掘夜经济这座“富矿”，而且值得深挖。
夜经济，也称“夜间经济”，不同于一般意义上的夜市，而是一种基于时段性划分的经济形态，一般指从当日下午6时到次日凌晨6时所发生的三产服务业方面的活动，其业态囊括了购物、餐饮、旅游、娱乐等。目前，国内一二线城市夜间消费的比重已占到全天消费的50%以上，且这个数字还在不断上升，不少城市也已经注意到了夜间消费的重要性和巨大潜力。而自2014年着手建设城区夜市的南昌，目前夜经济还处于初级阶段。 夜经济这座“富矿”，值得挖，但南昌怎么挖？专家建议，应用南昌特色文化“赋能”，把“吃喝玩乐购”一条龙聚集发展，让夜经济把南昌人气聚起来、商圈火起来。
南昌夜经济，想说爱你不容易
3月16日晚，市民张先生的南京老同学到南昌出差。当计划夜间带同学逛逛南昌时，张先生有点犯愁：带外地人逛南昌，总想给对方看看既有南昌特色又红火的商圈，可这种地方不仅少，而且分散。结果，张先生带同学在滕王阁畔乘游轮看完“一江两岸”灯光秀后，驱车半小时去一家特色店吃龙虾，再从老城区辗转到红谷滩新区赣江南大道泡酒吧。“南昌的夜这两年越来越美，尤其‘一江两岸’的灯光、秋水广场的喷泉、八一广场周边夜景，让人引以为傲，但遗憾的是，很难找到‘吃喝玩乐购’一条龙聚集消费的好去处。”张先生表示。
3月17日晚，90后市民陈女士和男朋友在红谷滩新区逛某综合体。然而，他们消费除了吃个饭、看场电影，连进服饰店也是看的多买得少，如果要逛逛江边夜景，还得走很远的路。陈女士认为，没有人头攒动的娱乐场所，也很少见到喧嚣的夜市大排档，对于更喜欢五光十色娱乐消费的年轻人来说，南昌的夜生活不免有些单调乏味。 “夜晚年轻人都愿意去人气旺的场所消费放松，可南昌符合他们消费需求的去处不多，隔得有钱冒地方奉（南昌方言：觉得有钱没地方花），不如宅在家里。”陈女士说。
以上两个场景，一定程度上折射出南昌夜经济的发展现状。
其实，近年来南昌在加快推进夜经济发展、促进夜间市场繁荣、推进消费升级、激发英雄城活力等方面，也在频频发力，比如：2014年，南昌市出台了《城区夜市建设三年行动计划》；2016 年至今，南昌市实施了“一江两岸”景观照明提升改造工程，包括在96栋建筑立面上设置LED点光源，通过整体联动形成两岸长卷，展示以“八一起义”为特色的红色文化、以“西山东水”为格局的绿色文化、以“滕阁秋风”为典型的古色文化和以摩天轮、红谷滩CBD为代表的现代文化等。但不可否认的是，南昌夜经济还处在起步阶段，虽然城市“亮”起来了，但还没有实现人气“聚”起来、商圈“火”起来。“南昌‘本地人常去、外地人必到’的特色夜市不多，综合型和专业型夜市不仅少，而且人气不旺，夜市消费水平还不高。”江西省政协委员庞川认为。
把夜经济当“富矿”，多个城市在行动
在目前的经济形势下，夜经济作为特色夜市2.0升级版，正成为城市竞争抢跑的新赛道。
北京市2019年政府工作报告提出，要激发新一轮消费升级潜力，发力夜经济的一揽子计划高调亮相：着力打造10条特色示范街区，培育100家连锁品牌企业，启动王府井、前门大栅栏高品质步行街建设等。
无独有偶，上海市也正有计划地推出4-5个能满足海内外游客多元消费需求的“地标型夜市”。天津市提出2019年底前打造形成6个市级夜经济示范街区。重庆市规划到2020年，打造具有全国影响力的特色夜市品牌。
除了四大直辖市，让夜晚亮起来、人气聚起来、商圈火起来，繁荣夜经济也已经成为南京、长沙等省会城市的生动实践。
3月16日下午6时，记者来到长沙体验夜经济的红火。第一站，长沙夜宵“网红”店——海信广场的文和友。记者看到，店里没有促销活动，门口却排着长龙，其中不乏外地客。据门口营业员说，每晚来这里的顾客都得排2-3个小时的队。走进店内，七层的老楼，近5000平方米的超大空间，设计为上世纪七八十年代老长沙风格的超级楼中社区，引来许多人拍照、发朋友圈。细看店内食客，桌桌爆满，桌上清一色的长沙小吃：小龙虾、臭豆腐、家常小菜，价格实惠。8点半，记者吃完出门，发现一楼大厅满是围坐等待就餐的食客，门外还有十来米长的等候队伍。据说，这家店一年营业额可是以“亿”为单位来计算的喔。
第二站，黄兴路、解放西路、坡子街、太平街灯火通明。小吃、酒吧、足浴、KTV、商场各种业态连为一体。尤其是太平街（原来是文化创意一条街，生意并不景气），改造为以小吃为主、湖南特产和酒吧为辅的特色街后，千灯夜市喧。晚上9时20分，满巷子密密麻麻的行人，一眼望不到边。
第三站，夜晚10时50分，三兴街某足疗店。店内灯火通明，10时30分预约成功，但到11时20分技师才开始足疗服务。
第四站，17日凌晨２时，三心街出门打车。只见途经街巷如解放西路主干道等地，出租车忙得应接不暇，仍有车辆拥堵的情况，许多夜宵店还在营业，“千禧一代”街头“扎堆”，纷纷奔赴下一站的“精彩”。当地的士司机告诉记者，他们开夜班的生意与白班一样好。
显然，长沙的夜经济已成为其拉动消费的“富矿”。
他山之石，可以攻玉。以上城市给南昌发展夜经济带来三点启发：一是，着力发展夜经济的城市，都充分发挥自身丰富的文化和旅游元素，并在此基础上衍生出各种夜经济载体，如美食、演艺等；二是，政府引导的作用不容忽视，出台相关政策支持和引导夜经济发展；三是， “吃喝玩乐购”一条龙相对集中，各种业态不分散，各类小吃、娱乐，酒吧（静/闹）都集聚在一张大消费区域，各个道路相连，形成夜间消费网，打造“不夜城”。
深挖夜经济“富矿”，南昌大有可为
滴滴出行大数据最新发布的《中国主要城市夜间出行分布趋势力》显示，南昌夜间出行活跃度从下午6时到晚上10时持续走高， 晚上10时以后，相比沿海和其他省会城市，南昌夜间出行活跃度降低。
“针对夜经济核心消费者多为千禧一代，年轻、自由、消费需求多样化等特点，着力开发潜在的文娱消费市场空间。”省政协常委阮建昆为南昌夜经济“支招”。南昌在统筹规划城区夜市街区时，关键是要引导夜经济向旅游景区、历史文化街区、文体娱乐功能区和有消费传统的小街小巷等区城集中，尤其在商业中心区、高等学校相对集中区域，应规划建设一批综艺演出、VR体验馆、影剧观赏、医疗保健、体育健身、休闲娱乐、教育培训等场所。同时，还要进一步优化夜经济街区附近公共交通线路设置，加密夜间运行班次，延长夜间运营时间；通过税收、电费等优惠，鼓励扶持一批“全天候营业”特色商业项目发展，以及规划建设一批地域化、个性化、市井化、草根化的特色夜市。
可喜的是，当前南昌正在全力推动服务业高质量发展，江西正举全省之力做大做强做优大南昌都市圈，可以预见，未来南昌夜经济发展将迎来一个美好的春天。（记者 万晓霞/文 马悦/图）
远洋、绿城等房企加速布局养老地产，盈利难题待解
2018年，国家对房地产的调控持续收紧，在市场竞争度不断提升、利润率下滑的趋势中，不少房企开启多元化之路。其中，备受政策支持的养老地产成为房企眼中的“香饽饽“。据蓝鲸房产不完全统计，截止到2018年末，千亿房企中，已有28家企业布局康养产业。
在专家看来，房企之所以青睐养老地产，不外乎是考虑到养老地产前景广阔。根据全国老龄工作委员会预测，我国养老产业规模到2030年有望达到22万亿元。除此之外，近年来，国家对养老地产给予的政策支持也是逐年加大。
然而，2019年开年之时，易居中国执行总裁CEO丁祖昱却公开表示：“短期不看好养老地产”，这让外界一头雾水。事实上，房企进入养老地产一直面临着盈利难的困境，这主要是什么原因造成的?身陷“圈地质疑”的房企该如何发展养老地产。
2018年房企大力加码养老地产
近年来，随着养老市场空间不断被挖掘，企业加速养老市场布局。据蓝鲸房产不完全统计，在2018年克而瑞公布的千亿房企中，已有28家企业布局康养产业。
早在2010年，万科集团(SZ：000002，简称“万科”)在杭州、北京就已有多个项目进行了养老地产的相关尝试。同年，保利发展(SH：600048，下简称“保利”)也开始试水养老地产，并于2013年重新定义了养老产业在集团发展的战略地位，称未来10年要打造50个养老机构。2013年，远洋集团(HK：03377，简称“远洋”)创建了养老品牌“椿萱茂”。
而在多年的探索中，各家企业也形成了自己的产品线。如万科已建立起三条养老产业产品线：偏重于照顾半自理老人的城市机构型产品“怡园”、持续照料型的“随园”以及社区嵌入型的“嘉园”。
到了2018年，房企对养老地产的布局仍在加速。这一年，龙湖集团(HK：00960，简称“龙湖”)推出了自己的养老品牌“椿山万树”，据悉，其已在北京、上海、重庆、成都等一二线城市开始布局。招商蛇口（SZ：001979）与关联方招商局仁和人寿共同成立招商局仁和养老投资有限公司（下简称“仁和养老”），之后仁和养老将成为招商蛇口养老产业布局的重资产平台，而类似的案例还有很多。
对于传统房企加码养老地产行业的原因，高力国际相关研报指出，是由于房地产行业进入下行周期，房地产行业利润下滑，新的利润增长点成为房企能否获得战略性持续发展的关键。而通过养老产业附加值提升土地溢价和收益，是房企挺进养老市场的一大重要考量。
合硕机构首席分析师郭毅则从养老产业的未来给予了解读。“我国逐渐迈入老龄化社会已是毋庸置疑的事实，房企涉足养老地产这一“朝阳产业”，实际上为未来布局了一个无限大的市场。”她向蓝鲸房产表示。
据蓝鲸房产观察，对于已布局、即将布局养老产业的企业来说,强强联合成为行业发展首选。2018年7月10日,华润置地(HK：01109)与国家开发银行就养老业务合作在签订合作协议，双方将在居家社区养老设施、老年公寓、持续照料社区、老年养护院、康养小镇、养老人才实训基地、 老龄用品等领域开展合作。同时,龙湖椿山万树与成都中医药大学围绕康养产业发展签订战略合作协议,开启了龙湖养老业务在康养体系搭建上的创新合作探索。
此外，对于资金实力雄厚的企业来说，并购仍是其对外拓展壮大的手段之一。2018年9月27日，远洋与美国MeriStar集团签署协议,宣布将以增资方式持有后者旗下的养老运营商Meridian Senior Living约40%的股权。
养老地产盈利难题待解
值得注意的是，抢滩者虽然众多，但对于高投入、慢产出的养老地产而言,如何盈利是每个房企待解的难题。
蓝鲸房产了解到，目前养老地产共有四种商业模式：第一，出售模式，即以老年住宅为概念，出售房屋产权为主，区域级别配套并举;第二，租赁模式，房企不出售物业，而是持有并长期租赁，采取按月收取租赁费和服务费的盈利模式;第三，会费模式，房企销售会员，为会员提供全方位、多层次的养老服务，通过收取会员费和服务费实现盈利;第四，出售和租赁相结合的模式，销售一部分老年住宅产品及出租剩余部分老年住宅产品和持有配套物业。
但截止到2018年末，上述四种养老地产的盈利模式始终未得到破解。于房企而言，养老地产由于尚处于试水阶段，规模较小，且尚未盈利，其盈亏并未并入房企的财务报表中。
不过，据蓝鲸房产了解到，即便早在2013年就创立了养老品牌“椿萱茂”，但直至2018年末仍未实现盈利。
远洋相关负责人对蓝鲸房产表示，截至目前，远洋养老已在全国十个重点城市布局30个项目，床位过万张。经过6年的发展，其养老板块发展规模上虽已初具雏形，但对于盈利情况，上述负责人则表示：“椿萱茂把养老产业投资测算模型定义为前5年亏损，后5-15年才是投资回报的峰值，随着老年人的入住率提高盈利也将持续增长。”该负责人进一步透露，除位于北京亦庄的椿萱茂·凯建之外，目前在营的椿萱茂项目还处于培育期。
2010年，绿城集团(HK：03900，简称“绿城”)推出位于杭州临平的绿城蓝庭项目中的“颐养公寓”，这成为绿城“学院式养老”的初步探索。2011年，绿城还正式组建学院式养老运营平台——绿城颐乐教育公司，负责在十几个城市的绿城社区里开设的数十所颐乐学院的运营管理。截至2013年6月，绿城已在北京、上海、浙江等共15个城市和地区成立了29个校区，注册学员2000多人。但目前仍无法盈利。
为何房企做养老地产难以盈利?对此，易居研究院智库中心研究总监严跃进对蓝鲸房产表示：“对于养老地产来说，盈利难其实是有三点内容：第一、房地产领域实际上各类资金更偏好投资住宅，养老地产本身资金支持是不足的。第二、养老需求没有很好得以培育，尤其是很多养老项目只能针对部分高端客群，但这部分市场需求是有限的。第三、证券化等金融创新力度不够，这使得养老项目潜在的资金成本比较高。”
而从养老这个产业的发展而言，“养老地产的盈利难点在于：第一，土地价格成本较高是导致养老地产很难盈利;第二，养老地产配套以及其附属设施的税费较重，政府应该在税费上给予部分或全部减免;第三、养老地产涉及的运营服务体系没有统一的标准和操作规范，包括医疗护理服务、老年教育、安全、法律咨询、健康饮食等相关产业服务内容和质量参差不齐。”同策咨询研究中心总监张宏伟对蓝鲸房产表示。
房企布局养老地产身陷“圈地”质疑
在盈利难背后，房企布局养老地产一直面临着“圈地卖房”的质疑。
2017年12月12日，北京市民政局、国土规划委和住建委联合召开新闻发布会，正式对外发布国内首个共有产权养老试点项目——恭和家园。然而，恭和家园建成验收后，由于作为医卫慈善用地却获房地产预售证，该项目被质疑在打着养老的旗号卖房。
此外，一直以养老项目自居的华银天鹅湖国际生态城，自2015年借助养老概念热实现快速售房之后，开始被曝出无证售房、售后包租、延期交房等问题，被多位业主讨伐。
就此，张宏伟对蓝鲸房产分析道：“从企业发展角度来讲，房企进军养老地产更多的是通过养老项目圈地。按照国际经验来讲，养老地产项目一般倾向于‘向小向精’发展，一般300亩纯养老地产项目已经够大，但从具体案例情况来看，养老地产目前已经成为开发企业进行‘圈地运动’的工具。”
“比如一个养老地产只需要300亩土地，而开发商有可能拿地超过1000亩甚至更多，那么剩余的700亩会做部分配套和住宅开发，这样才能在整体项目开发上实现盈利。”他举例道。
北京房地产协会秘书长陈志曾公开表示，由于养老地产项目定位不明，现阶段的养老地产只是贴上了不同的标签，以不同形式卖房，并没有摆脱传统房地产开发的本质。
针对养老地产如今面临的困局，一位长期观察养老地产的业内人士对蓝鲸房产分析道，对于传统房企来说，要进军养老产业，打造真正的养老地产，首先要完成“地产人”到“养老服务人”的角色转变，争取在政府支持和企业运营双管齐下，将“养老地产”转变为“养老服务”，实现老人的“老有所养”以及让企业能回笼资金和利润增长。
值得注意的是，丁祖昱曾提出，养老产业是一个复合概念，涵盖养老地产、护理康复、医疗保健、养老金融等各方面的内容，而中国今天这些方面资源都不到位，更不用谈整合了，条件还远不成熟。
在政策利好、“老龄化”趋势愈发明显的背景下，房企进入养老地产是必然选择，但养老地产是一个投资大且回报周期较长的产品，并非所有企业都适合进入。此外，从根本上来看，养老既是一门生意，也是一项社会关怀产业，若没有些许理想主义情怀，仅靠商业里的算计，这门生意或难走远。
2018年，国家对房地产的调控持续收紧，在市场竞争度不断提升、利润率下滑的趋势中，不少房企开启多元化之路。其中，备受政策支持的养老地产成为房企眼中的“香饽饽“。据蓝鲸房产不完全统计，截止到2018年末，千亿房企中，已有28家企业布局康养产业。
在专家看来，房企之所以青睐养老地产，不外乎是考虑到养老地产前景广阔。根据全国老龄工作委员会预测，我国养老产业规模到2030年有望达到22万亿元。除此之外，近年来，国家对养老地产给予的政策支持也是逐年加大。
然而，2019年开年之时，易居中国执行总裁CEO丁祖昱却公开表示：“短期不看好养老地产”，这让外界一头雾水。事实上，房企进入养老地产一直面临着盈利难的困境，这主要是什么原因造成的?身陷“圈地质疑”的房企该如何发展养老地产。
2018年房企大力加码养老地产
近年来，随着养老市场空间不断被挖掘，企业加速养老市场布局。据蓝鲸房产不完全统计，在2018年克而瑞公布的千亿房企中，已有28家企业布局康养产业。
早在2010年，万科集团(SZ：000002，简称“万科”)在杭州、北京就已有多个项目进行了养老地产的相关尝试。同年，保利发展(SH：600048，下简称“保利”)也开始试水养老地产，并于2013年重新定义了养老产业在集团发展的战略地位，称未来10年要打造50个养老机构。2013年，远洋集团(HK：03377，简称“远洋”)创建了养老品牌“椿萱茂”。
而在多年的探索中，各家企业也形成了自己的产品线。如万科已建立起三条养老产业产品线：偏重于照顾半自理老人的城市机构型产品“怡园”、持续照料型的“随园”以及社区嵌入型的“嘉园”。
到了2018年，房企对养老地产的布局仍在加速。这一年，龙湖集团(HK：00960，简称“龙湖”)推出了自己的养老品牌“椿山万树”，据悉，其已在北京、上海、重庆、成都等一二线城市开始布局。招商蛇口（SZ：001979）与关联方招商局仁和人寿共同成立招商局仁和养老投资有限公司（下简称“仁和养老”），之后仁和养老将成为招商蛇口养老产业布局的重资产平台，而类似的案例还有很多。
对于传统房企加码养老地产行业的原因，高力国际相关研报指出，是由于房地产行业进入下行周期，房地产行业利润下滑，新的利润增长点成为房企能否获得战略性持续发展的关键。而通过养老产业附加值提升土地溢价和收益，是房企挺进养老市场的一大重要考量。
合硕机构首席分析师郭毅则从养老产业的未来给予了解读。“我国逐渐迈入老龄化社会已是毋庸置疑的事实，房企涉足养老地产这一“朝阳产业”，实际上为未来布局了一个无限大的市场。”她向蓝鲸房产表示。
据蓝鲸房产观察，对于已布局、即将布局养老产业的企业来说,强强联合成为行业发展首选。2018年7月10日,华润置地(HK：01109)与国家开发银行就养老业务合作在签订合作协议，双方将在居家社区养老设施、老年公寓、持续照料社区、老年养护院、康养小镇、养老人才实训基地、 老龄用品等领域开展合作。同时,龙湖椿山万树与成都中医药大学围绕康养产业发展签订战略合作协议,开启了龙湖养老业务在康养体系搭建上的创新合作探索。
此外，对于资金实力雄厚的企业来说，并购仍是其对外拓展壮大的手段之一。2018年9月27日，远洋与美国MeriStar集团签署协议,宣布将以增资方式持有后者旗下的养老运营商Meridian Senior Living约40%的股权。
养老地产盈利难题待解
值得注意的是，抢滩者虽然众多，但对于高投入、慢产出的养老地产而言,如何盈利是每个房企待解的难题。
蓝鲸房产了解到，目前养老地产共有四种商业模式：第一，出售模式，即以老年住宅为概念，出售房屋产权为主，区域级别配套并举;第二，租赁模式，房企不出售物业，而是持有并长期租赁，采取按月收取租赁费和服务费的盈利模式;第三，会费模式，房企销售会员，为会员提供全方位、多层次的养老服务，通过收取会员费和服务费实现盈利;第四，出售和租赁相结合的模式，销售一部分老年住宅产品及出租剩余部分老年住宅产品和持有配套物业。
但截止到2018年末，上述四种养老地产的盈利模式始终未得到破解。于房企而言，养老地产由于尚处于试水阶段，规模较小，且尚未盈利，其盈亏并未并入房企的财务报表中。
不过，据蓝鲸房产了解到，即便早在2013年就创立了养老品牌“椿萱茂”，但直至2018年末仍未实现盈利。
远洋相关负责人对蓝鲸房产表示，截至目前，远洋养老已在全国十个重点城市布局30个项目，床位过万张。经过6年的发展，其养老板块发展规模上虽已初具雏形，但对于盈利情况，上述负责人则表示：“椿萱茂把养老产业投资测算模型定义为前5年亏损，后5-15年才是投资回报的峰值，随着老年人的入住率提高盈利也将持续增长。”该负责人进一步透露，除位于北京亦庄的椿萱茂·凯建之外，目前在营的椿萱茂项目还处于培育期。
2010年，绿城集团(HK：03900，简称“绿城”)推出位于杭州临平的绿城蓝庭项目中的“颐养公寓”，这成为绿城“学院式养老”的初步探索。2011年，绿城还正式组建学院式养老运营平台——绿城颐乐教育公司，负责在十几个城市的绿城社区里开设的数十所颐乐学院的运营管理。截至2013年6月，绿城已在北京、上海、浙江等共15个城市和地区成立了29个校区，注册学员2000多人。但目前仍无法盈利。
为何房企做养老地产难以盈利?对此，易居研究院智库中心研究总监严跃进对蓝鲸房产表示：“对于养老地产来说，盈利难其实是有三点内容：第一、房地产领域实际上各类资金更偏好投资住宅，养老地产本身资金支持是不足的。第二、养老需求没有很好得以培育，尤其是很多养老项目只能针对部分高端客群，但这部分市场需求是有限的。第三、证券化等金融创新力度不够，这使得养老项目潜在的资金成本比较高。”
而从养老这个产业的发展而言，“养老地产的盈利难点在于：第一，土地价格成本较高是导致养老地产很难盈利;第二，养老地产配套以及其附属设施的税费较重，政府应该在税费上给予部分或全部减免;第三、养老地产涉及的运营服务体系没有统一的标准和操作规范，包括医疗护理服务、老年教育、安全、法律咨询、健康饮食等相关产业服务内容和质量参差不齐。”同策咨询研究中心总监张宏伟对蓝鲸房产表示。
房企布局养老地产身陷“圈地”质疑
在盈利难背后，房企布局养老地产一直面临着“圈地卖房”的质疑。
2017年12月12日，北京市民政局、国土规划委和住建委联合召开新闻发布会，正式对外发布国内首个共有产权养老试点项目——恭和家园。然而，恭和家园建成验收后，由于作为医卫慈善用地却获房地产预售证，该项目被质疑在打着养老的旗号卖房。
此外，一直以养老项目自居的华银天鹅湖国际生态城，自2015年借助养老概念热实现快速售房之后，开始被曝出无证售房、售后包租、延期交房等问题，被多位业主讨伐。
就此，张宏伟对蓝鲸房产分析道：“从企业发展角度来讲，房企进军养老地产更多的是通过养老项目圈地。按照国际经验来讲，养老地产项目一般倾向于‘向小向精’发展，一般300亩纯养老地产项目已经够大，但从具体案例情况来看，养老地产目前已经成为开发企业进行‘圈地运动’的工具。”
“比如一个养老地产只需要300亩土地，而开发商有可能拿地超过1000亩甚至更多，那么剩余的700亩会做部分配套和住宅开发，这样才能在整体项目开发上实现盈利。”他举例道。
北京房地产协会秘书长陈志曾公开表示，由于养老地产项目定位不明，现阶段的养老地产只是贴上了不同的标签，以不同形式卖房，并没有摆脱传统房地产开发的本质。
针对养老地产如今面临的困局，一位长期观察养老地产的业内人士对蓝鲸房产分析道，对于传统房企来说，要进军养老产业，打造真正的养老地产，首先要完成“地产人”到“养老服务人”的角色转变，争取在政府支持和企业运营双管齐下，将“养老地产”转变为“养老服务”，实现老人的“老有所养”以及让企业能回笼资金和利润增长。
值得注意的是，丁祖昱曾提出，养老产业是一个复合概念，涵盖养老地产、护理康复、医疗保健、养老金融等各方面的内容，而中国今天这些方面资源都不到位，更不用谈整合了，条件还远不成熟。
在政策利好、“老龄化”趋势愈发明显的背景下，房企进入养老地产是必然选择，但养老地产是一个投资大且回报周期较长的产品，并非所有企业都适合进入。此外，从根本上来看，养老既是一门生意，也是一项社会关怀产业，若没有些许理想主义情怀，仅靠商业里的算计，这门生意或难走远。
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