【芯智驾：IPO遇阻 ，比亚迪半导体的IGBT突围之路几何 - 天天IC 作者：Sharon 2021-8-24】
@集微网官方微博 消息，“飞来横祸”，因其律所被立案调查，比亚迪半导体上市之路意外按下“暂停键”之际，看今天（8月24日，截至发稿前），更新的全球汽车集团市值榜上，比亚迪以1,175.4亿美元稳居第四名，仅次于特斯拉、丰田和大众，登顶中国上市车企榜首，比肩国际大厂。
从榜单后比亚迪的发展历史和转型之路，似乎也可以窥探出比亚迪如今分拆半导体等业务的逻辑。
『半导体业务分拆上市背后』
自2003年进军汽车业务以来，比亚迪凭借领先的技术、成本优势及具备国际标准的卓越品质，迅速成长为中国自主品牌汽车领军厂商，更是国内新能源汽车赛道的领头羊。
有别于国内主要整车企业普遍采用合资、技术引进、品牌引入等经营模式，比亚迪一直走的是产业链相对封闭的道路，采用自主研发设计、整车及核心零部件一体化生产，并以自主品牌进行销售的经营模式。
比亚迪“拥有一颗登顶的心”，但在汽车市场快速发展变化的当下，如若继续按照原有模式，自顾自往前行，其积累的技术优势恐难最快、最大规模市场化，竞争优势也恐难以为继。
这方面，宁德时代可谓是给了比亚迪“重拳一击”。在动力电池领域，随着2017年宁德时代抢了比亚迪动力电池装机量No.1的位置后，两者之间的差距就越来越大。其中的原委已十分明晰：和宁德时代相比，比亚迪动力电池业务自然要受集团内部的各种制约，灵活度、自由度低，更为关键的是，优势的技术很难用于快速变化的外部市场，进而导致比亚迪在市场竞争中逐渐落于下风。
而如今，比亚迪半导体也恐陷入类似的情形——“起个大早，赶个晚集”。同时，半导体领域的发展更为迫切，在汽车缺芯、地缘政治等多重因素影响之下，国产汽车半导体厂商迎来国产替代的“风口”。在此背景下，比亚迪半导体业务分拆上市，将为该部分业务带来更高自由度，同时比亚迪整体架构也更为细化。正如比亚迪官方所言，尽管本次分拆将导致公司持有比亚迪半导体的权益被摊薄，但是通过本次分拆，比亚迪半导体的发展与创新将进一步提速，投融资能力以及市场竞争力将进一步增强，有助于提升比亚迪股份整体盈利水平。
对此，业内人士也对集微网表示，业务分拆上市对比亚迪意义重大：一方面，比亚迪作为上市公司，要一直受简单而残酷的资本市场的考验和关注，分拆一项不怎么赚钱的业务，减少其用于半导体研发的投入，这对改善其母公司的净利率和整体估值大有裨益，例如，比亚迪半导体上市前净利虽仅0.32亿，但估值已达到300亿元；另一方面，开放供应链，寻求集团之外的规模化应用和产业间合作，并到全球市场中与国际大厂同台竞争，有利于该业务快速成长，同时将为比亚迪带来更多的想象力，未来之路不可估量。
正如王传福的规划：比亚迪要成为“智能汽车硬件标准平台提供商”。也正是因为如此，上市之路暂停之前，比亚迪半导体的上市之路走得十分顺畅、快速，在短短两个多月间，完成了公司的分拆和两轮融资，并将上市计划推进至问询阶段。
『IGBT模块商用规模渐起』
当然，不单单是企业战略的选择和资本市场的追逐，比亚迪本身在车规级半导体领域的积淀也很深，而且市场规模渐起。
公开资料显示，在汽车领域，依托在车规级半导体研发应用的深厚积累，比亚迪半导体率先制造并批量生产了IGBT、SiC MOSFET、IPM、MCU、CMOS图像传感器、电磁及压力传感器、LED光源、车载LED显示等多种车规级半导体产品，可以说，在一定程度上打破了国产车规级半导体的下游应用瓶颈，助推我国车规级半导体产业的自主安全可控和全面快速发展。
在车载功率半导体方面，比亚迪半导体的优势十分突出，拥有从芯片设计、晶圆制造、模块封装与测试到系统级应用测试的全产业链IDM模式。目前看来，IGBT作为比亚迪半导体的主要产品，承担了比亚迪半导体的主要营收。
数据显示，在新能源汽车的成本构成中，除动力电池之外，IGBT的成本是第二高，占整车成本约5%左右，而且正变得越来越重要。
根据Omdia的统计，以2019年IGBT模块销售额计算，比亚迪半导体在中国新能源乘用车电机驱动控制器用IGBT模块全球厂商中排名第二，仅次于英飞凌，市场占有率19%，在国内厂商中排名第一，2020年比亚迪半导体在该领域继续保持全球厂商排名第二、国内厂商排名第一的领先地位。而且，值得一提的是，在SiC器件领域，比亚迪半导体已实现SiC模块在新能源汽车高端车型电机驱动控制器中的规模化应用，也是全球首家、国内唯一实现SiC三相全桥模块在电机驱动控制器中大批量装车的功率半导体供应商。
比亚迪半导体在IGBT领域的产能布局也有望加速其国产替代步伐。2020年，比亚迪投资10亿元在长沙建立了比亚迪IGBT项目，据悉该项目设计年产25万片8英寸晶圆的生产线，达产后可满足年装50万辆新能源汽车的产能需求。据悉，2020年比亚迪IGBT芯片晶圆的产能已经超过了5万片/月，2021年将达到10万片/月，一年可供应120万辆新能源车。而比亚迪半导体分拆上市后将进一步提升半导体的业务的出货能力。
招商证券在报告中还指出，比亚迪在供货方面有效率优势。其指出目前国产产品的交期约为12周，显着高于国际厂商26周-52周的交期；另一方面，功率半导体的产品性能与应用场景密切相关，一家公司有百余种产品是常态，这就需要企业对市场有敏感度同时能够及时上线新产品，比亚迪采用IDM模式，设计、制造等环节协同优化，能够充分发掘技术潜力。
『结语』
比亚迪半导体上市之路被迫暂停，也给原本顺利的前行之路增加了一些不确定性，公司方面也正在尽快推进复核，重启上市似乎也并不是那么困难。但实际上，其前方之路也是障碍重重，茫茫未可知。首当其冲的就是如何摆脱对母公司比亚迪的依赖，在充分的市场竞争中获得客户，另外还有在国内一众车载功率半导体供应商加速崛起之际，如何在竞争中持续保持领先优势，并与国际厂商缩小差距，这是比亚迪半导体长期要思虑的问题。
『【芯智驾】IPO遇阻 ，比亚迪半导体的IGBT突围之路几何？』https://t.cn/A6IHweuO
@集微网官方微博 消息，“飞来横祸”，因其律所被立案调查，比亚迪半导体上市之路意外按下“暂停键”之际，看今天（8月24日，截至发稿前），更新的全球汽车集团市值榜上，比亚迪以1,175.4亿美元稳居第四名，仅次于特斯拉、丰田和大众，登顶中国上市车企榜首，比肩国际大厂。
从榜单后比亚迪的发展历史和转型之路，似乎也可以窥探出比亚迪如今分拆半导体等业务的逻辑。
『半导体业务分拆上市背后』
自2003年进军汽车业务以来，比亚迪凭借领先的技术、成本优势及具备国际标准的卓越品质，迅速成长为中国自主品牌汽车领军厂商，更是国内新能源汽车赛道的领头羊。
有别于国内主要整车企业普遍采用合资、技术引进、品牌引入等经营模式，比亚迪一直走的是产业链相对封闭的道路，采用自主研发设计、整车及核心零部件一体化生产，并以自主品牌进行销售的经营模式。
比亚迪“拥有一颗登顶的心”，但在汽车市场快速发展变化的当下，如若继续按照原有模式，自顾自往前行，其积累的技术优势恐难最快、最大规模市场化，竞争优势也恐难以为继。
这方面，宁德时代可谓是给了比亚迪“重拳一击”。在动力电池领域，随着2017年宁德时代抢了比亚迪动力电池装机量No.1的位置后，两者之间的差距就越来越大。其中的原委已十分明晰：和宁德时代相比，比亚迪动力电池业务自然要受集团内部的各种制约，灵活度、自由度低，更为关键的是，优势的技术很难用于快速变化的外部市场，进而导致比亚迪在市场竞争中逐渐落于下风。
而如今，比亚迪半导体也恐陷入类似的情形——“起个大早，赶个晚集”。同时，半导体领域的发展更为迫切，在汽车缺芯、地缘政治等多重因素影响之下，国产汽车半导体厂商迎来国产替代的“风口”。在此背景下，比亚迪半导体业务分拆上市，将为该部分业务带来更高自由度，同时比亚迪整体架构也更为细化。正如比亚迪官方所言，尽管本次分拆将导致公司持有比亚迪半导体的权益被摊薄，但是通过本次分拆，比亚迪半导体的发展与创新将进一步提速，投融资能力以及市场竞争力将进一步增强，有助于提升比亚迪股份整体盈利水平。
对此，业内人士也对集微网表示，业务分拆上市对比亚迪意义重大：一方面，比亚迪作为上市公司，要一直受简单而残酷的资本市场的考验和关注，分拆一项不怎么赚钱的业务，减少其用于半导体研发的投入，这对改善其母公司的净利率和整体估值大有裨益，例如，比亚迪半导体上市前净利虽仅0.32亿，但估值已达到300亿元；另一方面，开放供应链，寻求集团之外的规模化应用和产业间合作，并到全球市场中与国际大厂同台竞争，有利于该业务快速成长，同时将为比亚迪带来更多的想象力，未来之路不可估量。
正如王传福的规划：比亚迪要成为“智能汽车硬件标准平台提供商”。也正是因为如此，上市之路暂停之前，比亚迪半导体的上市之路走得十分顺畅、快速，在短短两个多月间，完成了公司的分拆和两轮融资，并将上市计划推进至问询阶段。
『IGBT模块商用规模渐起』
当然，不单单是企业战略的选择和资本市场的追逐，比亚迪本身在车规级半导体领域的积淀也很深，而且市场规模渐起。
公开资料显示，在汽车领域，依托在车规级半导体研发应用的深厚积累，比亚迪半导体率先制造并批量生产了IGBT、SiC MOSFET、IPM、MCU、CMOS图像传感器、电磁及压力传感器、LED光源、车载LED显示等多种车规级半导体产品，可以说，在一定程度上打破了国产车规级半导体的下游应用瓶颈，助推我国车规级半导体产业的自主安全可控和全面快速发展。
在车载功率半导体方面，比亚迪半导体的优势十分突出，拥有从芯片设计、晶圆制造、模块封装与测试到系统级应用测试的全产业链IDM模式。目前看来，IGBT作为比亚迪半导体的主要产品，承担了比亚迪半导体的主要营收。
数据显示，在新能源汽车的成本构成中，除动力电池之外，IGBT的成本是第二高，占整车成本约5%左右，而且正变得越来越重要。
根据Omdia的统计，以2019年IGBT模块销售额计算，比亚迪半导体在中国新能源乘用车电机驱动控制器用IGBT模块全球厂商中排名第二，仅次于英飞凌，市场占有率19%，在国内厂商中排名第一，2020年比亚迪半导体在该领域继续保持全球厂商排名第二、国内厂商排名第一的领先地位。而且，值得一提的是，在SiC器件领域，比亚迪半导体已实现SiC模块在新能源汽车高端车型电机驱动控制器中的规模化应用，也是全球首家、国内唯一实现SiC三相全桥模块在电机驱动控制器中大批量装车的功率半导体供应商。
比亚迪半导体在IGBT领域的产能布局也有望加速其国产替代步伐。2020年，比亚迪投资10亿元在长沙建立了比亚迪IGBT项目，据悉该项目设计年产25万片8英寸晶圆的生产线，达产后可满足年装50万辆新能源汽车的产能需求。据悉，2020年比亚迪IGBT芯片晶圆的产能已经超过了5万片/月，2021年将达到10万片/月，一年可供应120万辆新能源车。而比亚迪半导体分拆上市后将进一步提升半导体的业务的出货能力。
招商证券在报告中还指出，比亚迪在供货方面有效率优势。其指出目前国产产品的交期约为12周，显着高于国际厂商26周-52周的交期；另一方面，功率半导体的产品性能与应用场景密切相关，一家公司有百余种产品是常态，这就需要企业对市场有敏感度同时能够及时上线新产品，比亚迪采用IDM模式，设计、制造等环节协同优化，能够充分发掘技术潜力。
『结语』
比亚迪半导体上市之路被迫暂停，也给原本顺利的前行之路增加了一些不确定性，公司方面也正在尽快推进复核，重启上市似乎也并不是那么困难。但实际上，其前方之路也是障碍重重，茫茫未可知。首当其冲的就是如何摆脱对母公司比亚迪的依赖，在充分的市场竞争中获得客户，另外还有在国内一众车载功率半导体供应商加速崛起之际，如何在竞争中持续保持领先优势，并与国际厂商缩小差距，这是比亚迪半导体长期要思虑的问题。
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适合长期不发动态的小众温柔文案[心]
1.浪漫世界值得孤身。
2.我也会拥有鲜花和月亮。
3.这次我正在朝光的方向走。
4.烟火向星辰，所愿皆成真。
5.很久不见面的话，会忘了我吗？
6.陪你看日落的人比日落浪漫。
7.生活的目标不是爱情，是快乐。
8.即使年年不见，也要岁岁平安。
9.在这个夏天和更好的自己碰面。
10.希望这份爱意能撑过每个四季。
11.碎碎念念记得讲给有回应的人听。
12.花即便是不被欣赏也自然会长大。
13.听不快不慢的歌，想不远不近的人。
14.玫瑰即使凋零也高贵于路边的野花。
15.有机会见面的话就从一束花开始吧。
16.日复一日的生活，也会有新的快乐。
17.我开始享受，吹风，听歌，一个人。
18.以后所有热爱的事情都要不留余力。
19.接受成长，也接受所有的不欢而散。
20.年年有风，风吹年年，慢慢即漫漫。
21.还会再见吗？再见时还会心存波澜吗？
22.出现的频率少一点，说不定会被牵挂。
23.在不為人知的未來，我們平安喜樂就好。
24.要学会大大方方的为自己的心动买单。
25.你要忘记过去种的花，去爱有结果的树。
26.外面的世界太嘈杂，听自己的心就好。
27.日落之下，我遇到了一条载着星星的船。
28.也许神对人的惩罚不只是忘记，是永远记得。
29.安全感来自满格的手机电和与日俱增的余额。
30.其实你并不孤单，你周围有书，有台灯，有你想要的未来。
31.我们终其一生都在成长，愿都能眼里有光，活成自己喜欢的模样。
32.对待自己温柔一点，你只不过是宇宙的孩子，与植物、星辰没什么两样。
1.浪漫世界值得孤身。
2.我也会拥有鲜花和月亮。
3.这次我正在朝光的方向走。
4.烟火向星辰，所愿皆成真。
5.很久不见面的话，会忘了我吗？
6.陪你看日落的人比日落浪漫。
7.生活的目标不是爱情，是快乐。
8.即使年年不见，也要岁岁平安。
9.在这个夏天和更好的自己碰面。
10.希望这份爱意能撑过每个四季。
11.碎碎念念记得讲给有回应的人听。
12.花即便是不被欣赏也自然会长大。
13.听不快不慢的歌，想不远不近的人。
14.玫瑰即使凋零也高贵于路边的野花。
15.有机会见面的话就从一束花开始吧。
16.日复一日的生活，也会有新的快乐。
17.我开始享受，吹风，听歌，一个人。
18.以后所有热爱的事情都要不留余力。
19.接受成长，也接受所有的不欢而散。
20.年年有风，风吹年年，慢慢即漫漫。
21.还会再见吗？再见时还会心存波澜吗？
22.出现的频率少一点，说不定会被牵挂。
23.在不為人知的未來，我們平安喜樂就好。
24.要学会大大方方的为自己的心动买单。
25.你要忘记过去种的花，去爱有结果的树。
26.外面的世界太嘈杂，听自己的心就好。
27.日落之下，我遇到了一条载着星星的船。
28.也许神对人的惩罚不只是忘记，是永远记得。
29.安全感来自满格的手机电和与日俱增的余额。
30.其实你并不孤单，你周围有书，有台灯，有你想要的未来。
31.我们终其一生都在成长，愿都能眼里有光，活成自己喜欢的模样。
32.对待自己温柔一点，你只不过是宇宙的孩子，与植物、星辰没什么两样。
注意了！中国房地产租赁市场将出现翻天覆地的变化#房产政策#
8月24日，由北京市住建委起草的《北京市住房租赁条例（征求意见稿）》，面向社会公开征求意见，征求意见截止时间为2021年09月23日。
很多媒体瞎炒什么链家我爱我家不能转租，其实这是基本常识错误，本来就不可以，租赁企业或者中介，只能赚取差价和中介费其中的一个。
虽然都知道这些公司事实上都有转租业务，但有两个牌子，所以很难定义为违法违规。在实际收费中，中介费和服务费傻傻分不清楚，其实只要不是可选的服务费都难逃中介费的嫌疑。
《北京市住房租赁条例（征求意见稿）》共6章81条，对长租公寓监管、租金贷、网络房源发布、群租房等热点问题予以规范。其中特别提出，当租金快速上涨时，主管部门可以采取措施调控住房租赁市场。这也是继住建部公开住房租赁条例后，首部公开的地方版住房租赁条例。
这部地方法规条例里面内容非常多，因为是全国第一个地方规定，所以肯定会对其他城市也带来非常多的影响和示范，很多人重点只关注了所谓的租赁价格指导，忽视了其他核心内容，其实这个《北京市住房租赁条例（征求意见稿）》真正打击的是二房东租赁，按照这个政策法规，如果严格执行，就代表了北京乃至全国的二房东租赁模式将在2021年9月23日条例正式生效后。
市场上所谓的长租公寓企业基本都是二房东，这次政策其实打击最狠的这一类企业，也是之前各种暴雷的源头。
一：什么叫二房东企业？
租赁业务只有两种，一种是居间转介客户，一种是代理二房东，居间的基本只赚半个月到一个月的租金作为中介费，其他和中介没有关系。
而二房东模式是指中介以一定的价格承租房源，获得转租权，之后中介就成为了这套房的出租管理者，租金高低与租户选择、后续服务全部由中介负责，中介赚取租金差价。但这项业务有一项最根本的隐秘利益链——资金池，业主只能按月收取中介租金，而中介从租户手里很多都是按年收取，出现了一个3-11个月的租金支付时间差。
简单的计算一下，按照一套房一个月租金8000计算，如果一套房有5个月的租付时间差，在中介公司的账面上就停留了4万的资金池。如果有30万套房，这个资金池就高达120亿！关键是，这个资金是不被监管的，公司可以随意支配。
当下所谓的伪长租公寓已不是租赁企业，而是标准的“金融企业”，国家政策提倡的是长租公寓，是鼓励业主改造空置的房屋，将过去闲置的房源变成租赁市场的增量房源。但现在市场议论的长租公寓，其实都只是吃差价的二手房房源。
但实际上，现在的长租公寓已经不是单纯的租赁企业，而是一个个标准的“金融企业”。将房主的预期租金，通过平台项目转移到公司名下，实际控制人可以随意动用，这些金融工具带来了巨大的市场风险。资金池最大风险是可以掩盖问题，后移投资风险。
大部分长租公寓玩的都是一个以时间为核心要素的期限套利游戏：装修、分租、租金贷这些其实都只是“资金池”的补充。
二：这次政策明确了不准打隔断，不允许客厅住人！
明确出租住房应按照规划设计的套、间出租，人均使用面积和每个房间居住人数符合相关规定，且住宅的起居室、厨房、卫生间、阳台、储藏室等不得单独出租用于居住。
其实现在看，自如等企业的房源，基本全部违规。
不允许打隔断+空气质量必须合格就代表了以后客厅不允许单独出租，这对于自如类的租赁企业来说，基本就代表了重装修模式将不可能再存在，当然这个前提是政策严格执行。
按照自如的规模，如果严格执行政策，客厅不准住人，这一条政策一年的直接损失就在十亿级别。
三：超过3个月租金必须监管。
按照正常计算，二房东按月支付租金给业主，但收取租户过去都是半年以上，这就出现了几十亿以上的资金池，但按照新政策，3个月以上监管，这也就是代表了，企业只能挪用2个月的租金，这基本就代表了租赁企业必须要用自有资金开始装修等，这将带来巨大的成本占压。
二房东长租公寓模式，其实对于中介企业来说，就是把原来简单的中介费+差价模式，变成了投资者。
1：因为租售比悬殊，所以对于房源拥有方来说，租赁收益不高，选择长期出租的比例不高，而且相比售价的大幅度波动，房租体现的是房屋的居住价值，相比购房可以选择信贷等杠杆，租房者很难承受房租的上涨，所以在市场交易中，房主或者持有转租权的中介在定价和交易合同签署上属于强势地位。买卖市场的波动会影响租赁交易的稳定。
2：租赁交易能否稳定？长周期签约，对于当下市场来说，的确可以一定程度保护部分无力购房的租户，但在房价上涨过程中，租户也经常处于选择购房的等待过程中，所以从全球看，除非通货紧缩的国家，比如德国等，否则租赁行为很难长期稳定。
国内的资金成本远远高于租金收益率，导致了正规做租赁不可能盈利。最典型的万科在北京拿的几宗投资超过150亿的70年产权出租房地块，已经基本宣布成为死盘。
简单的总结一下：
北京的租赁调控可以说基本宣判了二房东类中介企业只要不违规就不可能做大，因为客厅不准住人，叠加不允许出现资金池，差价和资金成本都会制约企业发展。
北京市场现在有两大二房东模式，分别是自如的重装修和相寓的基本不改变装修模式。相对而言，重装修更依赖打隔断带来的收益，所以自如开始需要业主负担装修费，但市场并不接受。
对于整个租赁市场来说，如果都是大房东，租赁价格不会有明显波动，也不会暴涨，很简单，业主更关心房屋安全，但二房东机构从业者其实是将房源当成牟利工具，租金上涨才有利润。
所以北京这次发布的《北京市住房租赁条例（征求意见稿）》，基本就宣判了二房东这个行业死刑，也代表了北京稳定租赁价格的决心。#租房#
8月24日，由北京市住建委起草的《北京市住房租赁条例（征求意见稿）》，面向社会公开征求意见，征求意见截止时间为2021年09月23日。
很多媒体瞎炒什么链家我爱我家不能转租，其实这是基本常识错误，本来就不可以，租赁企业或者中介，只能赚取差价和中介费其中的一个。
虽然都知道这些公司事实上都有转租业务，但有两个牌子，所以很难定义为违法违规。在实际收费中，中介费和服务费傻傻分不清楚，其实只要不是可选的服务费都难逃中介费的嫌疑。
《北京市住房租赁条例（征求意见稿）》共6章81条，对长租公寓监管、租金贷、网络房源发布、群租房等热点问题予以规范。其中特别提出，当租金快速上涨时，主管部门可以采取措施调控住房租赁市场。这也是继住建部公开住房租赁条例后，首部公开的地方版住房租赁条例。
这部地方法规条例里面内容非常多，因为是全国第一个地方规定，所以肯定会对其他城市也带来非常多的影响和示范，很多人重点只关注了所谓的租赁价格指导，忽视了其他核心内容，其实这个《北京市住房租赁条例（征求意见稿）》真正打击的是二房东租赁，按照这个政策法规，如果严格执行，就代表了北京乃至全国的二房东租赁模式将在2021年9月23日条例正式生效后。
市场上所谓的长租公寓企业基本都是二房东，这次政策其实打击最狠的这一类企业，也是之前各种暴雷的源头。
一：什么叫二房东企业？
租赁业务只有两种，一种是居间转介客户，一种是代理二房东，居间的基本只赚半个月到一个月的租金作为中介费，其他和中介没有关系。
而二房东模式是指中介以一定的价格承租房源，获得转租权，之后中介就成为了这套房的出租管理者，租金高低与租户选择、后续服务全部由中介负责，中介赚取租金差价。但这项业务有一项最根本的隐秘利益链——资金池，业主只能按月收取中介租金，而中介从租户手里很多都是按年收取，出现了一个3-11个月的租金支付时间差。
简单的计算一下，按照一套房一个月租金8000计算，如果一套房有5个月的租付时间差，在中介公司的账面上就停留了4万的资金池。如果有30万套房，这个资金池就高达120亿！关键是，这个资金是不被监管的，公司可以随意支配。
当下所谓的伪长租公寓已不是租赁企业，而是标准的“金融企业”，国家政策提倡的是长租公寓，是鼓励业主改造空置的房屋，将过去闲置的房源变成租赁市场的增量房源。但现在市场议论的长租公寓，其实都只是吃差价的二手房房源。
但实际上，现在的长租公寓已经不是单纯的租赁企业，而是一个个标准的“金融企业”。将房主的预期租金，通过平台项目转移到公司名下，实际控制人可以随意动用，这些金融工具带来了巨大的市场风险。资金池最大风险是可以掩盖问题，后移投资风险。
大部分长租公寓玩的都是一个以时间为核心要素的期限套利游戏：装修、分租、租金贷这些其实都只是“资金池”的补充。
二：这次政策明确了不准打隔断，不允许客厅住人！
明确出租住房应按照规划设计的套、间出租，人均使用面积和每个房间居住人数符合相关规定，且住宅的起居室、厨房、卫生间、阳台、储藏室等不得单独出租用于居住。
其实现在看，自如等企业的房源，基本全部违规。
不允许打隔断+空气质量必须合格就代表了以后客厅不允许单独出租，这对于自如类的租赁企业来说，基本就代表了重装修模式将不可能再存在，当然这个前提是政策严格执行。
按照自如的规模，如果严格执行政策，客厅不准住人，这一条政策一年的直接损失就在十亿级别。
三：超过3个月租金必须监管。
按照正常计算，二房东按月支付租金给业主，但收取租户过去都是半年以上，这就出现了几十亿以上的资金池，但按照新政策，3个月以上监管，这也就是代表了，企业只能挪用2个月的租金，这基本就代表了租赁企业必须要用自有资金开始装修等，这将带来巨大的成本占压。
二房东长租公寓模式，其实对于中介企业来说，就是把原来简单的中介费+差价模式，变成了投资者。
1：因为租售比悬殊，所以对于房源拥有方来说，租赁收益不高，选择长期出租的比例不高，而且相比售价的大幅度波动，房租体现的是房屋的居住价值，相比购房可以选择信贷等杠杆，租房者很难承受房租的上涨，所以在市场交易中，房主或者持有转租权的中介在定价和交易合同签署上属于强势地位。买卖市场的波动会影响租赁交易的稳定。
2：租赁交易能否稳定？长周期签约，对于当下市场来说，的确可以一定程度保护部分无力购房的租户，但在房价上涨过程中，租户也经常处于选择购房的等待过程中，所以从全球看，除非通货紧缩的国家，比如德国等，否则租赁行为很难长期稳定。
国内的资金成本远远高于租金收益率，导致了正规做租赁不可能盈利。最典型的万科在北京拿的几宗投资超过150亿的70年产权出租房地块，已经基本宣布成为死盘。
简单的总结一下：
北京的租赁调控可以说基本宣判了二房东类中介企业只要不违规就不可能做大，因为客厅不准住人，叠加不允许出现资金池，差价和资金成本都会制约企业发展。
北京市场现在有两大二房东模式，分别是自如的重装修和相寓的基本不改变装修模式。相对而言，重装修更依赖打隔断带来的收益，所以自如开始需要业主负担装修费，但市场并不接受。
对于整个租赁市场来说，如果都是大房东，租赁价格不会有明显波动，也不会暴涨，很简单，业主更关心房屋安全，但二房东机构从业者其实是将房源当成牟利工具，租金上涨才有利润。
所以北京这次发布的《北京市住房租赁条例（征求意见稿）》，基本就宣判了二房东这个行业死刑，也代表了北京稳定租赁价格的决心。#租房#
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