售楼处人员直言：3个楼层“很难卖”，万万碰不得？#买房者说#
无论是在大城市生活，还是在农村生活，房子对于人们来说都必不可少。农村的自建房不受市场影响，而在城市里买房，总是逃不过一个问题，那就是如何选楼层。

是否“天地楼”真的不能买？返水层到底在哪？有些楼层“很难卖”不建议碰？

买房时选择楼层，可以说是玄学与真理并存，楼层不仅涉及采光、通风、噪音、下水等问题，还涉及一些风水玄学问题。关于楼层选择，争议一直很大，其中也隐藏一些坑。所以，今天房淘惠和大家好好聊聊楼层中的弯弯绕绕，有售楼处的人坦言：有些楼层居住体验很不好，真的不建议碰。

第一，腰线层！
许多第一次买房的朋友不清楚什么是腰线层，其实腰线层就是开发商为了让外立面更美观、更有层次感，而做出的装饰，实际用途几乎没有。经过房淘惠这些年看盘的经验，发现腰线层几乎没有固定楼层，但大多集中在低楼层和次顶层，如果在看房时没人提醒购房者腰线层，许多人根本意识不到这个问题，还以为自己捡到了便宜。

腰线层看着挺漂亮的，但为什么说腰线层是个深坑？

采光差是腰线层最大的硬伤，因为腰线有高度和宽度，存在感比较强，正常楼层可以做成落地窗，但是腰线层只能牺牲一定的采光面，做一半窗户，白天室内的采光非常明显。除了采光，腰线层突出的外立面导致雨天最容易积水，藏污纳垢不易清洁。

另外，房淘惠在这里提醒一下购房者，腰线层楼下一层，也会被遮挡住部分采光面，买房时一定要多问一嘴，楼盘的腰线层在哪？

第二，返水层！
什么是返水层？目前市面上的各大高层小区，最常用的排水方式是“自然落差排水法”，住户由上至下共用同一下水管道，这种排水方式下，一旦下水管道堵塞，低层由于处在公共下水管道的最低点，最容易形成室内返水，返水层返的不止是水，而是整个楼下水道里的脏东西。

有很多人认为，一楼反水风险最大，但其实这种观点比较片面，其实现在许多一楼层都是走的独立下水管道，反而2楼才是真正的返水层。住在返水层，就像家里装了炸弹，不知道什么时候下水道会突然爆发。

房淘惠劝各位购房者，买房时1-3层千万要慎重。因为有些小区二楼经历过反水的困扰后，可能会和物业交涉也改成独立管道，那时候3楼就变成最倒霉的反水层了。如果资金实在有限，那需要先问清楚小区下水管的直径，有没有可能走独立管道。

第三，“天地楼”能买吗？
所谓天地楼，其实就是顶楼和一楼。许多人说再穷不买顶楼，再傻不买底楼。一楼的采光、下水与回潮、私密性差、噪音等问题常常被诟病。

其实，当下的小区设计越来越合理，只要楼间距超过楼层总高1.2倍，一楼的采光问题不大，目前有些1楼送个院子，价格也更加便宜。如果是人车分流的小区，楼间距不错的情况下，买一楼自住也没问题。

而顶楼防水、晒、等电梯久等问题也常常被诟病。目前开发商的防水大多只质保5年，有些人说现在技术成熟不会漏水，但还是有很多顶楼漏水新闻出现，一旦漏水，维权还比较困难。

至于顶楼晒的问题，就算自己觉得无所谓，如果日后想转手，难免买家会有所顾忌。但是现在许多开发商会给顶楼配露台，送一层等等，如果购房者资金有限的话，刚需自住也能购买，能省下不少钱。

总结一下：腰线层，反水层不建议购买，如果预算有限的话，带赠送面积的顶楼、人车分流且楼间距合理的一楼，刚需买来自住也是可以的。你认为买房时，还有哪些楼层不能选？欢迎留言。

#广州房产# 【恒大御府】关于许老板的事情，我们就不讨论了，一起来聊聊广州市区恒大最新的二手房，老邝开始做自媒体的2017年底依然有新房尾货在卖。

楼盘的优点当然是新新新，隔壁佳兆业天御只有3栋体量太小，所以拥有16栋体量的恒大御府自然是整条街最靓的仔，甚至可以说是京溪小学学位房中最靓的仔。另外版块的利好上，在点评云山熹景时老邝漏了地铁L18-北延段，基建的利好起码可以持续5年。

恒大御府的缺点就是最佳买点尚未到来，如果说早买早享受，那确实新房买入是赚的，但对比新房5.5w的成交价，目前二手报价6.5w左右肯定是跑输平均值，再叠加大多数房源不满五，因此想埋伏地铁L18-北延的小伙伴，需要耐心等待房源满五。如果是考虑这一轮白云补涨，依然建议考虑云山熹景v.s君华香柏。

老邝目前只能给恒大御府7.0分，房源满五后可以给到8.0分。 https://t.cn/AiO7ZJXC

西安二手房限价开始！
第一批次来了，大家聊聊看！
根据《西安市人民政府办公厅关于建立房地联动机制促进房地产市场平稳健康发展的通知》（市政办发〔2021〕20号）和《西安市住房和城乡建设局关于建立二手住房成交参考价格发布机制的通知》等文件精神及要求，现将我市部分住宅小区二手住房成交参考价格予以发布。
特此通告。
附件：部分住宅小区二手住房成交参考价格