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购买二手房后发现漏水，法官巧妙化解纠纷
“我有一所房子，面朝大海，春暖花开”。房屋不仅是物理意义上的住所，还是心灵的港湾，当“港湾”出现了问题，生活又岂能安宁？2019年，王先生夫妇二人在北京购买了一套精装二手房作为婚房，没想到刚搬进去不久就发现房屋卫生间存在漏水问题。夫妇二人于是将房屋出卖人刘女士诉至法院，要求赔偿卫生间维修费用1.8万元、在外租房费用6万元。海淀法院经审理，调解解决了本案纠纷。
案情简介
原告王先生夫妇诉称，2019年底其从刘女士处购买一套位于五层的精装房，原计划拎包入住。合同约定2020年1月20日刘女士交付房屋，但因为疫情直到2020年4月才入住。入住后，其发现该房屋卫生间存在漏水情况，且经与楼下邻居了解，该漏水情况在购房前就已长期存在。因解决漏水问题需要对卫生间进行重新装修，其直至2020年6月份才最终正式入住该房屋，期间一直在外租房居住。其认为，该漏水问题属于房屋瑕疵，刘女士作为出卖人在交易过程中理应如实告知，其故意隐瞒的行为已违反了合同约定，故应当赔偿其相应损失。
被告刘女士辩称，不同意王先生夫妇的全部诉讼请求。其于2017年购买涉案房屋后一直用于出租，直至2019年出售给原告。其占有房屋期间，没有物业、邻居反映过漏水情况，故漏水问题不是我造成的。
法院审理
在本案审理过程中，法官通过询问和调查充分了解了案件情况。起初刘女士态度坚决，不认可交房前就存在漏水问题。后法官当庭拨打物业公司电话，工作人员表示维修师傅确认涉案房屋自2017年起就存在漏水情形，原告也当庭出示了物业维修记录。刘女士这才认识到漏水问题在卖房前就已存在。后，法官耐心向双方释法明理，告知双方在疫情给生活造成了不便的情况下，双方要相互谅解、多加包容，在恪守约定的基础上各自让步，争取理性妥善解决纠纷。
经过法官劝说，刘女士表示愿意按照合同约定，积极履行因房屋漏水产生的相关责任，原告夫妇也逐渐放下芥蒂，不再主张过高的租房损失。最终，刘女士当庭支付了补偿金，双方握手言和，通过和解方式解决了本案纠纷。
法官说法
一、购房人能否以房屋漏水为由主张解除合同？
民法典第六百一十条规定，因标的物不符合质量要求，致使不能实现合同目的的，买受人可以拒绝接受标的物或者解除合同。在二手房买卖中，因交易房屋老旧失修，房屋顶部、墙面、室内管道或地面可能存在渗水或漏水现象。但上述瑕疵往往可以通过维修的方式进行补救，故该种质量问题一般不会影响购房人对房屋的使用或导致购房目的不能实现，不构成根本违约，并非合同解除的法定事由。
但若房屋漏水的严重程度已导致房屋主体结构质量不合格等情形，致使合同目的无法实现；或者合同明确约定了购房者有权以此为由拒绝接收房屋并解除合同的，则购房人有权以此为由主张解除合同。
二、若房屋存在漏水问题，责任由谁承担？
民法典第六百一十七条规定：“出卖人交付的标的物不符合质量要求的，买受人可以依据本法第五百八十二条至第五百八十四条的规定请求承担违约责任。” 第五百八十二条规定：“履行不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依据本法第五百一十条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择请求对方承担修理、重作、更换、退货、减少价款或者报酬等违约责任。”
根据上述约定，如果房屋发生漏水问题，购房人有权依据合同约定或者法律规定请求卖房人进行维修或者承担维修费用、赔偿损失。一般而言，卖房人应当在交付房屋之前自行完成修复；如卖房人未予修复，购房人在房屋交付后自行维修的，卖房人应当承担全部维修费用。因维修房屋影响购房人使用房屋的，卖房人还应当赔偿买受人因此所遭受的实际损失。合同对违约责任另有约定的，还应从其约定。
据此，法官提示房屋买卖的交易双方，为避免因房屋漏水问题导致交易过程受阻或者事后维权成本增高，在订立房屋买卖合同以及交易完成后务必注意以下几点：
第一、选购房屋时谨慎查验。
购房是许多人一生中最大的一笔支出，故务必谨慎对待，切忌冲动消费。二手房由于交房时间早、防水设施老化现象严重，通常会存在漏水问题，顶层房屋尤甚。故购房者在选购二手房时应当对该问题以及由此可能产生的维修成本及房屋贬值损失有所预见，并在看房时通过查看水管及墙壁有无渗漏水痕迹、前往物业查询有无邻居投诉记录等方式辨别交易标的是否存在漏水现象，并留存证据。如发现漏水现象，在确定漏水问题已得到有效解决后再与卖房人完成物业交接和收房，甚至需要考虑是否继续交易。
第二、签订合同时尽可能明确各自的权利义务。
明晰的权利义务约定是避免纠纷产生的第一道防线。为防止日后相互推诿扯皮，房屋买卖双方可以在合同中约定漏水违约责任条款，明确风险转移时间点、卖房人的漏水维修义务以及不履行维修义务时的违约损害赔偿责任等。当然，也可通过预判房屋修缮费用，在总房款里留存适当物业交割保证金的方式，来避免自身可能遭遇的风险和损失。
第三、发生漏水后及时维修，避免损失扩大。
交房后买房人如发现房屋出现漏水现象，应当积极配合物业进行试水打压，找出漏水原因。如可以确定系交房前就已经存在的问题，则联系卖房人进行修复；但买卖双方若暂时无法协商一致，为避免损失扩大甚至引发邻里纠纷，购房人应尽快自行维修，留存维修支出凭证及相关损失等证据，后续可一并向卖房人主张赔偿。
来源：北京海淀法院
“我有一所房子，面朝大海，春暖花开”。房屋不仅是物理意义上的住所，还是心灵的港湾，当“港湾”出现了问题，生活又岂能安宁？2019年，王先生夫妇二人在北京购买了一套精装二手房作为婚房，没想到刚搬进去不久就发现房屋卫生间存在漏水问题。夫妇二人于是将房屋出卖人刘女士诉至法院，要求赔偿卫生间维修费用1.8万元、在外租房费用6万元。海淀法院经审理，调解解决了本案纠纷。
案情简介
原告王先生夫妇诉称，2019年底其从刘女士处购买一套位于五层的精装房，原计划拎包入住。合同约定2020年1月20日刘女士交付房屋，但因为疫情直到2020年4月才入住。入住后，其发现该房屋卫生间存在漏水情况，且经与楼下邻居了解，该漏水情况在购房前就已长期存在。因解决漏水问题需要对卫生间进行重新装修，其直至2020年6月份才最终正式入住该房屋，期间一直在外租房居住。其认为，该漏水问题属于房屋瑕疵，刘女士作为出卖人在交易过程中理应如实告知，其故意隐瞒的行为已违反了合同约定，故应当赔偿其相应损失。
被告刘女士辩称，不同意王先生夫妇的全部诉讼请求。其于2017年购买涉案房屋后一直用于出租，直至2019年出售给原告。其占有房屋期间，没有物业、邻居反映过漏水情况，故漏水问题不是我造成的。
法院审理
在本案审理过程中，法官通过询问和调查充分了解了案件情况。起初刘女士态度坚决，不认可交房前就存在漏水问题。后法官当庭拨打物业公司电话，工作人员表示维修师傅确认涉案房屋自2017年起就存在漏水情形，原告也当庭出示了物业维修记录。刘女士这才认识到漏水问题在卖房前就已存在。后，法官耐心向双方释法明理，告知双方在疫情给生活造成了不便的情况下，双方要相互谅解、多加包容，在恪守约定的基础上各自让步，争取理性妥善解决纠纷。
经过法官劝说，刘女士表示愿意按照合同约定，积极履行因房屋漏水产生的相关责任，原告夫妇也逐渐放下芥蒂，不再主张过高的租房损失。最终，刘女士当庭支付了补偿金，双方握手言和，通过和解方式解决了本案纠纷。
法官说法
一、购房人能否以房屋漏水为由主张解除合同？
民法典第六百一十条规定，因标的物不符合质量要求，致使不能实现合同目的的，买受人可以拒绝接受标的物或者解除合同。在二手房买卖中，因交易房屋老旧失修，房屋顶部、墙面、室内管道或地面可能存在渗水或漏水现象。但上述瑕疵往往可以通过维修的方式进行补救，故该种质量问题一般不会影响购房人对房屋的使用或导致购房目的不能实现，不构成根本违约，并非合同解除的法定事由。
但若房屋漏水的严重程度已导致房屋主体结构质量不合格等情形，致使合同目的无法实现；或者合同明确约定了购房者有权以此为由拒绝接收房屋并解除合同的，则购房人有权以此为由主张解除合同。
二、若房屋存在漏水问题，责任由谁承担？
民法典第六百一十七条规定：“出卖人交付的标的物不符合质量要求的，买受人可以依据本法第五百八十二条至第五百八十四条的规定请求承担违约责任。” 第五百八十二条规定：“履行不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依据本法第五百一十条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择请求对方承担修理、重作、更换、退货、减少价款或者报酬等违约责任。”
根据上述约定，如果房屋发生漏水问题，购房人有权依据合同约定或者法律规定请求卖房人进行维修或者承担维修费用、赔偿损失。一般而言，卖房人应当在交付房屋之前自行完成修复；如卖房人未予修复，购房人在房屋交付后自行维修的，卖房人应当承担全部维修费用。因维修房屋影响购房人使用房屋的，卖房人还应当赔偿买受人因此所遭受的实际损失。合同对违约责任另有约定的，还应从其约定。
据此，法官提示房屋买卖的交易双方，为避免因房屋漏水问题导致交易过程受阻或者事后维权成本增高，在订立房屋买卖合同以及交易完成后务必注意以下几点：
第一、选购房屋时谨慎查验。
购房是许多人一生中最大的一笔支出，故务必谨慎对待，切忌冲动消费。二手房由于交房时间早、防水设施老化现象严重，通常会存在漏水问题，顶层房屋尤甚。故购房者在选购二手房时应当对该问题以及由此可能产生的维修成本及房屋贬值损失有所预见，并在看房时通过查看水管及墙壁有无渗漏水痕迹、前往物业查询有无邻居投诉记录等方式辨别交易标的是否存在漏水现象，并留存证据。如发现漏水现象，在确定漏水问题已得到有效解决后再与卖房人完成物业交接和收房，甚至需要考虑是否继续交易。
第二、签订合同时尽可能明确各自的权利义务。
明晰的权利义务约定是避免纠纷产生的第一道防线。为防止日后相互推诿扯皮，房屋买卖双方可以在合同中约定漏水违约责任条款，明确风险转移时间点、卖房人的漏水维修义务以及不履行维修义务时的违约损害赔偿责任等。当然，也可通过预判房屋修缮费用，在总房款里留存适当物业交割保证金的方式，来避免自身可能遭遇的风险和损失。
第三、发生漏水后及时维修，避免损失扩大。
交房后买房人如发现房屋出现漏水现象，应当积极配合物业进行试水打压，找出漏水原因。如可以确定系交房前就已经存在的问题，则联系卖房人进行修复；但买卖双方若暂时无法协商一致，为避免损失扩大甚至引发邻里纠纷，购房人应尽快自行维修，留存维修支出凭证及相关损失等证据，后续可一并向卖房人主张赔偿。
来源：北京海淀法院
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