#苏州租房[超话]#【房屋简介】该房位于澄和家园小区中间位置，是精装3房，个人转租朝南的精装大次卧。家电家具齐全，干净温馨，拎包入住。房屋生活设施配套齐全，有电冰箱，空调，洗衣机，厨房，卫生间，宽带和做饭洗澡用的燃气。适合情侣或者夫妻居住。
【小区周边】周边有超市，白金汉爵大酒店，商场，天虹，欧尚超市，菜市场和中翔小商品市场，方便你的生活购物，附近有公交站和2号线阳澄湖中路站，方便你的出行。
小区环境不错，配套设施齐全，适合居住。

新形势下的商业地产互联网快销模式高级研修班

【课程背景】

没有销售就没有发展。对非持有型的商业地产项目而言，商铺的销售就是决定整个企业能否得以良性和健康以及可持续性发展的主要手段。

作为房地产开发商来说，实现项目的销售始终是楼盘产生价值利益的主要途径之一，商业物业的销售和住宅物业的销售有所不同。一般来讲，住宅只要价格、地段、户型、交通、配套等相对符合目标客户的要求，在短期内就能价值实现和资金回笼。而商业地产项目所要具有以上因素外，还具有商业地产项目所特有的属性。
谈商业地产，本不应该谈销售，但由于我国商业地产开发融资渠道还不够规范，开发商为降低风险、回笼资金，不得不考虑商业地产项目的销售。现今，商业经营和销售一直是一个比较矛盾的问题，如此这般，商业地产开发商又该如何解决这个矛盾？又该如何有效的快速实现商铺去化营销呢？

【课程收益】

本次培训的主要收益就是为您全面讲授商业地产商铺销售营销去化全攻略，以求实现商铺销售有效去化及六大节点中能逐渐实现其成功营销的策略。

【课程对象】

　房地产企业的项目总、商管总、招商总、营销总、运营总、企划总和相关商铺销售人员以及全产业链上为商业地产项目提供销售与服务的企业与机构等中高层管理者。

【讲师介绍】

张老师：中房商学院高级顾问
拥有中国商业地产行业17年的一线项目操盘经验，也是国内屈指可数的理论+实战型的一线操盘手。2004年度-2014年度多次获中国商业地产最佳操盘手称号，并带领商业地产运作团队操盘国内众多知名商业项目，比如北京3•3服饰大厦、北京天雅服装批发市场、北京国雅商场、大同海盛服饰商厦、德州国际商贸城、临沂华丰商贸城、濮院轻纺城、沈阳五联商业广场等。不仅让合作伙伴获得丰厚回报，更树立了中国商业地产的经典成功案例，被合作伙伴称为“妙手神医”。同时为中国商业地产领域培养了大批中坚人才，为中国商业地产的进步与发展贡献了无可替代的力量，被业内人士称为中国商业地产行业的领军人物之一。
张老师还是“商业地产十三参数分析法”创立者，“商业地产双操盘模式”开创者，撰写了《商业地产投资分析》，《商业房地产操盘实务》，《商业地产销售分级训练》等书籍，其专业性和可行性均得到行业的高度认可。

【课程大纲】

一、 变通售价来促进有效成交
1. 售价是销售成败的首要武器
（1） 售价的内涵是每个销售必知的首要内容
（2） 在实际销售中如何变通售价来促进成交
2. 销售返租风险与风险规避策略
3. 租金的几种模式
4. 使用权模式真假返租为何是衡量商业的优质标准
（1）使用权销售与产权销售的联系
（2）使用权在商业销售中的应用
二、 单兵系统
1. 何为单兵系统
2. 单兵系统之球场理论
3. 单兵系统三要素
三、 销售三层级的技能要求及职责
1. 业务员级别技能要求：如何成为一个优秀的业务员
2. 经理级别技能要求：团队的管理、培训
3. 销售总监/案场项目负责人级别技能要求：全局把控及策略制定
四、 商业地产销售的核心
五、 商铺价格制作及注意要素
1. 价格制作概述
2. 整体均价制定（成本法、收益法、比较法）
3. 平层均价系统（影响平层价格制定时的几个因素）
4. 价格微调系统
5. 回报率微调系统
6. 虚实价格制定
7. 制定一铺一价表
8. 价格制定过程要素
六、 销售策略
1. 高开低走模式
2. 双开盘模式
（1）一般双开盘模式
（2）双开盘模式的优点
七、 销售方案的制定
1、4P理论：1）产品、2）团队、3）客户、4）促销
 确定项目产品属性
 明确项目目标客群画像
 项目的优劣重要还是团队重要
 如何在各个阶段使用合理的促销方式
2、商铺自持与销售的比例
八、 销售六大节点把控及营销去化
1、 销售团队建设及注意事项
（1）销售人员的招聘
（2）销售人员的培训方向
（3）专业团队组建要素
（4）营销组织的搭建安排
2、 预热的几种方式
（1）作战思想的包装深化
（2）作战策略的包装深化
3、 互联网营销的有效方法
（1）LBS、摇一摇、积攒、转发、裂变等方法的有效使用原则
（2）其他根据实际情况的阶段性策略
4、 县城项目营销注意事项
5、 销售六大节点把控及营销去化
（1） 销售筹备期
 实施方案的准备：营销方案及推广方案的确定和理解；
 工程方面的准备工作：工程进度表、工程答客问；
 营销文本准备制作：各种协议、合同、认购书、销售合同、认购合同等；
 销售合同风险及规避
（2） 销售蓄水期
 大客户先行落位工作：
投资户与自营户的多渠道寻找；
大客户谈判及意向铺位确定；
 客户日常蓄水登记接待工作：
来访客户、来电客户日常登记接待工作、外出陌拜客户登记工作；
异地巡展客户挖掘接待工作；
日常会议人员组织与接待，如项目洽谈、合作交流、投资研讨会；
 到访客户的审核工作：
客户审核工作如销售客户回访审核、来访客户回访审核、异地客户回访审核；
审核后的数据汇总处理、客户分类工作；
（3） 销售预热期
 借势与造势：预热方式执行方案和周期确定
 热度测定：每日客户量化处理分析、现场客户访谈了解、价格试探；
 虚拟排位：铺位预留、批量客户模拟落位
 销控队伍组织：放盘流程的确定和放盘三部曲审核流程确定（销控部、操盘人、财务部）；
 关于封冻的处理
 铺位卡的应用技巧
（4） 销售强销期
 分批放量：依据模拟排位进行安排制放盘
 策略调整：根据放盘情况进行放盘策略微调和现场把控
 客户调整：根据放量情况和现场追捧程度进行客户的批量处理和通知；
 技术处理：现场氛围技术处理和烘托、突发事件的处理；
（5） 销售持销期
 短暂的持销
 单一的较长时间持销
 强销持销的交混式持销
 4P理论在实际持销期中的应用分析
 产品属性分析工作：
业务团队培训；
产品卖不动出现的问题及如何解决；
客户的精准搜索；
渠道的利用——互联网（微信中的积赞、转发；直播、游戏、微博等等）；
 销控核对调整：虚实销控处理把控；促销政策、策略；调价策略运用等；
 客户属性分析：经营户分析；投资人分析；客户建档；客户积分；客户维护，回访沟通；
 营销人员组织安排：末位淘汰制、分组微调、业务人员以老带新、单兵攻克业务人员分组调整；
 营销方式调整变化
 持销期放盘策略：活动营销、全民营销、分销、行销、异地营销、电商平台搭建、老带新策略执行；
 持销期案场管理
 持销期切记勿要出现技术性错误：分批次错误、“博弈”现象、抗性、租售势态决策错误，形成滞销、降价、人员管理混乱；
 商铺购买客户的有效甄别策略
 商铺自销与代销的营销战术
（6） 销售扫尾期
 扫尾期的表现形式
 扫尾铺位的优惠策略确定
 针对扫尾铺位的重点推广及扫尾期的常用最新销售方式
 每天量化指标安排和控制
九、 销售和招商之间的联系
1. 招商工作与销售工作的特性对比分析
2. 为何说真正的流程关系是由招商平面图导出销售平面图
3. 招商品牌落位图注意要素
4. 招商先行，带动销售，为何招商尤为重要
十、 销售和广告策划的联系
1. 广告传播中窄人群与泛人群处理
2. 筹备期营销道具的准备
3. 蓄水期广告策略的制定、营销活动的组织实施
4. 预热期开盘告知、组织预热活动
5. 强销期广告的推广
6. 持销期媒介道具的完善、暖场活动的持续
7. 开业期广告推广
8. 互联网推广的重要应用
十一、 新零售
1. 新零售的背景
2. 新零售的概念
3. 新零售的表现形式
4. 运营管理
（1） 吸粉
（2） 线上交易
（3） 社群经济
（4） 大数据
（5） 全渠道
5. 新零售案例
十二、 各种商业建筑模式的解读及操作方式
1. 地上商业街
（1） 商业街对建筑的要求
（2） 各楼层业态配比问题
（3） 销售单价的合理制定
（4） 商业街应该采用何种销售模式
2. 地下商业街
（1） 地下商业街一般都是没有产权的
（2） 地下商业街哪些业态不能做
（3） 应采用哪种销售模式
3. 围合式商业街
（1） 论动线的重要性
（2） 地标建筑
4. 社区型商业街
（1） 如何去化大铺位总款高的铺子
（2） 社区商业街客户拓客技巧
5. 高密度型商业
（1） 高密度商业的特性
（2） 高密商业的抗性要清楚
（3） 高密商业建筑设计要求
（4） 高密度商业销售特性
6. 大盒子类商业
（1） 大盒子商业特性
（2） 什么样的包租模式是最合适的
7. 万达模式
大盒子+金街模式的优劣
8. 小万达模式
9. 低密度商业
（1） 兵营商业的特性
（2） 非常暴利的商业销售模式
（3） 低密商业的建筑特征
10. 文旅小镇商业
11. 专业市场
（1） 各类专业市场简介
（2） 专业市场要以客户的真实需求为导向
12. 写字楼
13. 商务公寓
14. 快捷酒店
15. 主题酒店
十三、 销售项目案例
1. 沈阳五联商业广场
2. 山东德州国际商贸城
3. 山西大同海盛服饰商厦
4. 北京3.3服饰大厦
5. 中传百乐里
6. 临淄上地广场
7. 银川欢乐PARK
8. 兰州宝丰西湖生活MALL
9. （略）

【课程说明】
【主办单位】中房商学院
【培训时间】2019年7月20-21日 青岛（详见报道通知）

【培训费用】特价4800元/人 包含：讲师费、场地费、茶歇、现场咨询费等；会务组提供酒店代订服务，如需订餐或住宿请在报名回执单中说明，会务组统一安排，费用自理。

【联 系 人】陈老师13220116135、18301562532（同微信） QQ：2113220432

#惠州身边事# 【解决市区“停车难”，惠州市智慧共享停车系统项目计划2019年启动】为深化我市停车设施管理体制机制改革，进一步加大停车位有效供给，提高停车位的使用率和周转率，真正解决市民关心的“停车难”问题，特制定本方案。

一、项目简介

惠州市智慧共享停车系统项目致力于解决惠州市区“停车难”问题，是国内首个集智能停车设施投资、建设、运营及管理为一体的综合型停车系统项目，以惠州市区为试点，成熟后将全面覆盖各县区。项目计划2019年正式启动，先行搭建智慧共享停车云平台（以下简称“停车云平台”），实现市区现有的路内路外公共停车设施的互联共享和智能化管理；再通过投资新建各类停车设施，包括地面停车场、地下停车场、立体停车楼等，逐步新增共约8万个停车位，平衡供需关系，实现有效供给。

二、总体工作目标与思路

总体工作目标：本着“政府主导、企业运作、部门联动、社会共治”的原则，大力推进城市停车领域信息化建设，通过搭建停车云平台完成整合管理现有停车资源，加大停车设施投资建设力度，逐步深化我市停车设施管理体制机制改革，实现城市智慧式管理和运行，提升城市竞争水平，助推我市建设成为国内一流城市。

总体工作思路：

（一）开展信息化改造升级，充分盘活现有停车资源。市属国有企业筹措资金搭建停车云平台，先行升级改造1.6万个路内、路外停车位，通过停车云平台实现车场、车位、车主信息互联互通、共享应用，消除“信息孤岛”，提高车位利用率、周转率；同时投资建设10处立体停车楼示范点，新增约6200个公共停车位，快速化解百姓上班回家双向“停车难”、交通拥堵、交通秩序较差等重点民生问题。

（二）多渠道新增车位，加大我市停车有效供给。市属国有企业筹措资金，通过多种模式新建290处各类停车设施，新增约7.38万个公共停车位；同时在停车集中和停车紧张的区域且不影响交通的情况下，新增路边停车位，作为过渡措施，最终还路于民。

（三）完成市区内全部停车场信息化升级。按照自愿合作、互利共享的原则，逐步升级改造分布在不同区域的社会停车场的停车位，实时信息统一接入平台管理，实现市区内停车位信息的互联互通，市民可通过停车云平台了解市区内实时停车位信息。

三、项目实施计划和步骤

（一）强化组织保障，出台配套政策和技术标准

1.成立全市智慧共享停车系统建设领导小组。由市政府领导担任组长，市直相关单位为成员，负责建立停车管理工作协调机制，统筹协调全市智慧共享停车系统投资建设相关工作，系统化推动全市智慧共享停车系统建设。

2.出台停车场经营管理规范性文件。制定出台《惠州市停车场建设与管理办法》等配套政策，加强对本市停车场的规划和建设，规范停车场的经营、管理和使用，以及规范行政执法等问题，保障智慧共享停车系统项目运营管理工作的规范性。

3.鼓励停车产业化发展。进一步简化停车服务设施报建程序，放宽停车楼建设容积率、建筑密度等限制；新建公共停车场在不改变用地性质、不减少停车泊位的前提下，可依法依规配建不超过20%的附属配套设施。

4.扩大停车设施用地供给。依照《惠州市区（惠城中心区）公共停车场布点规划》分步有序地加大停车用地供给，保障停车场建设用地年度供应。一是充分利用广场、公园绿地的地下空间，建设公共停车场；二是将闲置建筑、地面停车场改造为立体停车楼，优化供需关系；三是多渠道利用市区闲置空地，建设立体停车楼，增加停车位供给量。

5.有关政策优惠问题。对新建、改扩建公共停车场项目（含配建附属设施），可依法依规在我市行政事业性收费权限范围内给予一定优惠支持。

6.加强舆论宣传工作。运用多种宣传手段，广泛听取社会各界的意见，争取社会各界对投资建设惠州市智慧共享停车系统项目的支持和理解，确保项目顺利开展。

（二）摸清全市停车资源现状，制定停车设施建设规划

1.开展全市停车资源大调查。对市区内各类现有公共停车设施进行调查，建立市区停车设施基础数据库。

2.动态修编市区公共停车场专项规划。《惠州市区（惠城中心区）公共停车场布点规划》应根据实际情况适时开展动态修订，并制定年度项目建设计划，按规定程序审批后组织实施。在详细规划编制和大型公共建设项目方案设计阶段，应开展交通影响评价，并将其纳入方案审批。同时，科学设定先行收费区域，按照“整体规划、分布实施”的原则，有序推进智慧共享停车系统项目建设。

（三）整合市区停车资源，提高周转率及利用率

1.整合市区路边临时停车位。对市区路边临时停车位重新规划布局，由市属国有企业统一对路边临时停车位进行信息化升级改造，建设路边停车自动计时收费系统；通过差异化收费统一运营管理，利用价格杠杆平衡停车供需矛盾，控制中心城区、交通拥挤区的交通流量，避免公共资源（路边临时停车位）被长期霸占，提供周转率高、便利性强的临时停车服务；广泛征求社会公众意见，科学划分收费区域和制定收费标准及方式。同时，通过委托第三方对市区路边临时停车位资产或经营权评估作价后，注入市属国有企业统一运营管理。

2.整合市区内公共停车场资源。整合由市机关资产和事务管理局，市市政园林事务中心、市城乡管理和综合执法局等单位管理的公共停车场资源，提升运营管理效率，盘活停车设施。同时，对条件成熟的上述停车场资源或经营权评估作价后，注入市属国有企业统一收费运营管理。

（四）构筑智慧停车云平台，完善静态交通智能化管理

1.搭建停车云平台。运用云计算、物联网、大数据处理等先进技术手段，搭建面向各类停车场实现跨区域、多层级集中监控和管理的智慧共享停车云平台。利用停车云平台智能化、信息化手段管理停车场和路边停车泊位。为市民提供查询车位、预约车位、停车引导、车位共享、反向寻车、智能充电以及移动自助支付等更便捷、更高效的停车引导服务；为接入平台的运营企业提供托管服务、资源分享、服务升级、统一支付等服务。

2.开展停车大数据运用试点示范。充分发挥大数据优势，通过手机APP、停车引导牌等设施打通停车“信息壁垒”，消除停车“信息孤岛”，提高城市停车服务水平，缓解停车者找寻车位带来的道路交通压力。同时，通过市政府政务信息资源共享与交换平台，向政府提供实时信息支撑下的“政府辅助决策”功能，包括监控管理、拥堵预警、资源规划、城市基础建设、联合执法等数据共享。

3.按照自愿合作、互利共享的原则，对市区内现有社会停车场进行信息化升级改造，接入停车云平台监控或管理，打通停车“信息壁垒”。

（五）从供给侧出发，加快停车设施投资建设工作

1.科学制定方案。统筹考虑停车设施的投入使用和方便安全等因素，深入研究停车楼形式与智慧停车模式，加快推进“智能机械立体停车楼”项目投资建设工作。2019年投资新建金山湖公园停车库、南湖公园停车库、花边岭广场停车楼、东江公园停车库、滨江公园停车楼、旺岗停车楼、高榜山停车库、植物园停车楼、演达立交南停车楼、文成停车楼等10个立体停车设施项目，新增约6200个停车位；2020~2024年在江北、桥东、桥西、下角、麦地、河南岸等各区域投资建设望江沥沿线停车场、金山大桥底停车场、演达立交北停车场等停车场290处（包括地面停车场、公园广场地下停车库、智能机械立体停车楼、智慧机器人立体停车楼等），新增约7.38万个停车位。

2.依托《惠州市区（惠城中心区）公共停车场布点规划》。结合市区交通堵点和市场需求，利用闲置建筑或地面停车场改造为立体停车楼，在医院、商场、公园广场等车流集中的公共区域，分步有序投资建设立体公共停车楼或地下停车库，确保发挥实效。

3.在停车集中和停车紧张的区域且不影响交通的情况下，新增路边停车位，并通过装配视频监控、无感支付、信息传输等设备，进行数据互联集中，提高车位利用率、周转率。

（六）加强行政执法力度，维持良好交通秩序

对违法停车、超出规定时间停车、非法占用公共停车位、非法停放“僵尸车”等行为进行执法、纠正，努力维护城市道路良好交通秩序。

（完）

来源| 惠州日报