【#南昌踩盘# 带你来看#弘阳时光里#】实测弘阳时光里，一起来看吧~（via.洪楼news）
弘阳是来自江苏的开发商，主力业务就是房地产开发，之前在南昌市场上声音不大，集中在长三角的城市开发，但是一块又一块地拿下来，确实荡起了一些涟漪。短短时间，已经有项目面市，整体的速度还是非常快的。

项目基本信息：
占地面积20.576亩，容积率2.0，绿化率30%，整个小区的总户数为199户，规划了地下车位188个，车位配比达到1:0.94。主打科技住宅，精装修交付，项目上的人介绍弘阳时光里是比较偏向于改善的项目。

通勤时间：从地铁大厦为起点前往位于湾里区的弘阳时光里。途经丰和中大道、怡园路和枫生高速，驶上前湖大道快速路，下快速路以后再天宁东路行驶一段，就到达了项目所在的下泽路。整体用时在30分钟左右，这是一个可以容忍的通勤距离。目前下泽路的道路情况不佳，路很窄，而且周边的房子也很旧，天宁组团的楼盘众多，所以那边相对来说也更有一些都市气息，弘阳时光里所在的这个地方周围的面貌就比较破败了。

商业：主要依赖社区底商，周围无其他大型商业配套。
交通：自驾和公交两种方式，目前进入项目的道路体验感不好，需要平整。
教育：湾里28中今年出现过大范围的维权，多个楼盘都无法入学，弘阳时光里作为新房也是不能保证的。

总结
优势：
1.距离学校近（但不确保可以就读）。
劣势：
1.地块面积小，总户数少，影响后期二手房溢价。
2.户型多，但是都不够通透、方正，整体设计水平不高。
3.周边的路况和风貌不佳。
4.小区占地面积小，容积率虽然不高，但是绿化园林可以发挥空间太小，不够满足当下人对小区的需求。
5.规划比较空白。

#养生# 养生的境界：养心、养气、养身

神清志平，百节皆宁，养性之本也。

俗话说，养生先养心！

我们身体上的很多问题，其实根本原因在于我们的内在的心灵和自己的精神。

《黄帝内经》中说道：“恬淡虚无，真气从之，精神内守，病安从来。”

时常保持着一颗淡泊恬静的胸怀，让外界的负能量不能侵扰我们的身心，就已经胜过了各种灵丹妙药了。

一.以静养心

养心，最重要的就是要保持着一颗宁静的心，时刻保持着一种心情愉快的状态。

就像是“心宽体胖”、“无事一身轻”，说的就是：

人活着，最重要的归根结底说的还是要开心。

“安则物之感我者轻，和则我之应物者顺。外轻内顺，而生理备矣。”

当一个人得内心足够的安静了，自然就能轻松去应对世间的外物。

我相信大家都听过下面这则故事。

老太太有两个儿子，小儿子是卖伞的，大儿子是开染坊的。但老太太总是因为天气忧心忡忡的，晴天担心小儿子的雨伞卖得不好，下雨天担心大儿子染坊的衣服晾不干。

后来有位智者来开导她说，不管是晴天还是雨天，你都应该保持开心的心情才对。

因为晴天的时候开染坊的大儿子生意好，下雨天的时候卖伞的小儿子生意好，这样不管是雨天还是晴天两个儿子都有生意。老太太这么一听想想也对，后来就再也不烦恼了，每天都乐呵呵地过着。

正所谓“境由心造”， 我们所处的外界环境，都只是我们内心世界的外化罢了。

我们的心情，其实直接影响的是我们对外世界的判断。

不顺的时候，焦躁不安是正常的，但我们要学会去调适自己的心情，在逆境之中要学会保持达观的心态。

二.以宽养气

宽，顾名思义，就是以宽容之心去待人。

宽容是一种气度和胸怀，是对人和事的包容和接纳。

学会宽容，这不仅仅是一种处世之道，更是一种养生的良方。

宽容的人，大多数都善于发现事物中的美好，能够感受到生活中的美丽。

以前在一个外国市场，有位中国妇人的摊位生意非常的好，这让周边摊位的人十分的嫉妒。

于是周围的摊贩总是故意把垃圾扫到她的摊位口，但是妇人每次都不生气，只是宽厚地笑笑，不予去计较，反而都将垃圾扫到自己的角落。

有位摊主看在眼里，经不住的好奇，便问她为何这样都不生气？

妇人笑着说，在我们国家过年的时候都会把垃圾往家里扫，垃圾越多代表着会赚更多的钱。现在每天都有人送钱到我这里，我怎么会拒绝呢？

此后，那些摊主就再也没倒过垃圾了。

这个妇人用智慧宽恕了别人，也为自己创造了一个融洽的人际环境。

正如古训所言，宰相肚里能撑船。

一个人若肚量大，性格豁达，方能纵横驰骋；若整天纠缠于无谓的鸡虫之争，只会终日郁郁寡欢。

可以这么说说，宽容是一种“精神补品”！

学会宽容，不仅有益于身心健康，还能赢得别人的认同和欣赏。

三.以安养身

安，即是安分守己。

在自己的位置上做好分内之事，仰不愧于天，俯不怍于人。

“本分人，便是快活人。”

一个人身正不怕影子斜，就能得以身心舒畅，益寿延年。

“百岁老人”吴清源是20世纪最有名的围棋大师，东渡扶桑后是在日本“横扫千军如卷席”，创立了15年“天下无敌”的辉煌战绩。

早已闻名天下，吴清源却没有得意忘形。他素来烟酒不沾，不去追红逐绿，也不赛车赌马。

他和他夫人选择在一座普通的公寓里平静地生活，除了读书外，围棋并是他平生中唯一的爱好和事业。

“蜗牛角上争何事，石火光中寄此身。随富随贫且欢乐，不开口笑是痴人。”

吴清源常以白居易的这首诗勉励自己，面对任何事情都能泰然处之，波澜不惊。

这样子淡泊名利的人，让我再次想起鲁迅的儿子周海婴。

作为名人之后，周海婴却从不会向外人炫耀自己，也不愿靠父母的余荫生活，虚度人生。

他生前曾经说，对名和利想得并不多，看得很淡，这辈子只想做一名实实在在的普通人。

1952年，周海婴考进了北京大学物理系，从此走上了严谨的科研道路。他靠着自己的努力，成为一名无线电专家，长期默默无闻地从事广播规划工作，做出了自己应有的贡献。

安守本分是一种非常可贵的品质，它就像泥土一样，以丰厚的养分和扎实的基础去支撑起人格的参天大树！

做一个真正的本分人！

于己，光明磊落，问心无愧；

于人，海纳百川，和谐共赢！

【长桥海豚投研：用季度去盯拼多多？小心掉到 “障眼法” 的陷阱里！】美东时间 5 月 26 日盘前，拼多多公布 2021 年一季度财报，先看核心数据：1.拼多多这个季度收入 222 亿，剔除 1P 自营商品销售收入 51 亿，剩下可比口径 3P 收入达到了 170 亿，同比增长 161%，过往 3P 收入连续五个季度都没有超过 100%。其中，营销广告收入大涨了 157%，远远超出市场大约 145% 左右的一致预期，收入端可以说是硬核超标。2.利润端，虽然社区团购的投入，让市场对包括多多在内的主要玩家都惴惴不安，但实际上虽然营销费用是飙高了一些，但整体还算克制，加上创造利润的广告收入表现好，这个季度经营利润也是超预期的，数据上，这个季度经营亏损 42 亿，市场预期 52 亿。而且，运营端上的表现也很扎实：1. 虽然拼多多已不再报 GMV，海豚君还是做了粗略估算（方法见下文详细解读），本季度 GMV 约超过 5200 亿，同比增长 73%，远远低于市场 50%-60% 的增速预期；2. 活跃买家数上，本已突破淘系用户的拼多多，在净增上还跑超同行，即使没有春晚，当季也增加了 3500 万用户，达到了 8.24 亿，表现同样不俗。3. 上季度表现较弱的单用户年均消费金额基本稳定下来，估计这个季度同比增长 24%，另外，虽然拼多多开始做自营了，但自营作为一种过渡性政策，不需要过度解读。而往后看的话，多多买菜持续投入可能还是会影响拼多多的短期季度业绩表现，带动公司股价一季天堂一季地狱。但对于长期投资而言，业绩的一季强一季弱其实更多是投资拼多多的障碍，而走出预期差去看拼多多背后反应的一个基本逻辑是：中国绝对大多数网民都是初中以下的文化水平，这两天消费者基本都是勒紧裤腰带式的精明消费，拼多多找到一大部分人没有被满足的需求。这个中长线趋势会不断挑战资本对拼多多的 8 亿 + 用户去做价值再发现。一、GMV 似乎明显跑超市场预期虽然拼多多上季度已经说以后不会再按季度来公布 GMV，只有到年度的时候才会公布一下，不过海豚君还是估算了一下，估算方法如下：拼多多资产负债表上的受限制现金等同于用户预付款，就是用户付钱了但还没确认收货这个时段产生的支付 GMV，被拼多多计为了使用用途上受限制的现金。而用户确认收货之后，商家还没有收到打款之前，这部分 GMV 被拼多多定义为了应付商家款。这两部分虽然是期末的时点值，但都是当季 GMV 的构成部分，而且过去四个季度在拼多多 GMV 的占比相对稳定——18-19% 之间。海豚君以过去四个季度的平均水平来估算，这个季度拼多多的 GMV 大概有 5200 亿，同比增长 73%，而大多数的市场预期停留在 50-60% 之间。也就是说 GMV 上，拼多多应该显著超出了市场预期。二、电商用户一哥的用户增长还在领跑同行关注的人都知道，拼多多上个季度用户数首次超了市场本以为地位无法被颠覆的阿里，而且一季度本来要用来获客的春晚因为拙劣的公关也打了水漂，但这并不妨碍拼多多继续巩固自己 “全市场电商用户我最大” 的一哥地位：截止本季度末，拼多多年度买家数已达到了 8.24 亿，净增 3500 万，超出还海豚乐观情况下三千万的用户增长预期。看着是比四季度的 6000 万少了一些，但事实上比一比才知道谁厉害：京东这个季度增加了 2800 万活跃买家数，整数站上 5 亿，赞助了春晚的淘系一季度增加了 3200 万，用户数达到了 8.1 亿。另外，基于海豚君对于 GMV 的估算，上个季度掉链子的核心指标——单用户人均消费金额也稳定下来了，一个买家过去 12 个月中在拼多多上买了 2300 元货值的商品，同比增长 24%，还算不错。三、收割进度加快，广告营销收入飙涨拼多多这个季度收入 222 亿，比市场预期 204 亿超出了 20 亿，而超的也算硬核，主要是因为电商广告业务表现彪悍。拼多多这个季度的在线营销收入达到了 141 亿，同比增长 157%，海豚君看到的很多海外大行估计是在 140-145% 左右。另外，买菜业务由于按佣金计收入，加上佣金上前段时间媒体报道拼多多也开始对一些品类开始抽佣，这个季度拼多多佣金达到了 29.3 亿，同比增长 180%。整个 3P 业务的收入增长达到了 161%，显著超过了过往五个季度 100% 以下的增长速度。从上个季度开始，拼多多开始自己卖货，公司的解释是作为一种临时过渡性方案，满足一段时间内用户对一些货品的需求。事实就是，公司还没有能力让品牌批量开旗舰店的这段时间内，拼多多面对八亿多用户差异化购物需求，把一些品牌货自己先买过来，再卖出去。因为是临时性方案，所以 1P 业务很克制，这个季度卖货 51 亿，比上个季度的 54 亿少一些，不过这个业务毛利我们估算上大概是 10% 左右的毛亏。基于海豚君对于 GMV 的估算，拼多多这个季度广告变现率达到了 2.7%，高于过往三年每个一季度的货币化率水平，拼多多在加快收割步伐。四、毛利率表现基本稳定由于 1P 业务加进来之后导致整体毛利率明显下滑，海豚君按照 1P 和 3P 拆了之后，3P 业务毛利率由于买菜业务需要投入仓储等，拖累 3P 电商业务毛利率自然下滑。但整体上毛利率并没有市场预期般下滑的那么明显，本季度毛利 114 亿，毛利率 51.5%，市场一致预期是 50.6%。3P 业务毛利率海豚估计大约是 70%，结合上图可以看到，相比没有 1P 业务（4Q20）之前的毛利率水平在持续下滑状态。五、销售费用因买菜业务小幅拉高在市场比较关注的销售费用上，之前两个季度这个数增速其实已经放缓下来，说明拼多多虽然是靠补贴拉来的用户，但是用户还是慢慢喜欢上了拼多多，补贴减缓之后，GMV 增长也没有放缓。但是这个季度，因为买菜业务的推广，补贴力度再次回归，单季销售费用 130 亿，粗略估计超出市场预期大约 10 亿多，相对 3P 收入的销售费用率回到利润转正之前 75%+ 水平。注：最新两个季度是相对 3P 业务的销售费用率而管理费用持续克制，研发持续缓慢上升状态，并无没有意外，整体费用表现主要是销售费用飚得有点超出了预期。最终，公司营业亏损 42 亿，表现优于市场估计的 52 亿亏损；调整后的净亏 19 亿，市场预期 24 亿。小结：拼多多财报向来有带动公司股价一季天堂一季地狱的能力，显然这个季度就以前传统的电商业务（不含自营与买菜），业绩答卷含金量十足。但对于长期投资而言，业绩的一季 Beat，一季 Miss，其实更多是投资障碍，而走出预期差去看拼多多背后反应的一个基本现实是：中国绝对大多数网民都是初中以下的文化水平，这两天消费者基本都是勒紧裤腰带式的精明消费，拼多多找到很多一部分人没有被满足的需求，这个长线逻辑会不断挑战资本对拼多多的 8 亿 + 用户去做价值发现和重估。作者：海豚队长；来源：长桥圈子——海豚投研；加入长桥——可信的全球价值投资社区，发现作者更多好文；