恒大事件对房地产行业意味着什么？#恒大集团究竟怎么了#
9月以来，中国恒大流动性问题持续演绎，14日，恒大向香港证券交易所发布声明，受到6月以来的房地产销售持续下滑带来的回款不足，公司流动性在当前阶段产生了较大的压力。而此前为缓解流动性问题，公司所采取的出售资产的措施并未取得实质性的进展，目前恒大已经聘请两家财务顾问，评估缓解流动性压力的可行方案。
房地产行业因其行业自身体量庞大，上下游产业链条较长，在宏观经济运行中起着举足轻重的作用。行业发展至今虽然经历多轮周期波动，但直到恒大事件前，并未出现全国性龙头房企的全面流动性危机。对于恒大事件是否会向相关产业扩散、是否还有其他企业面临流动性危机、房地产行业及政策演绎方向等等这些市场关注的热点问题，李迅雷就此对话中泰证券研究所房地产行业负责人陈立，深入探讨恒大事件来龙去脉及对房地产和相关行业的影响。
李迅雷：高杠杆经营一直是市场质疑恒大地产的核心，杠杆经营也被认为是房地产行业经营的一把双刃剑，那这次恒大危机时间背后的直接原因是高杠杆经营吗？
陈立：我们这里先抛出一个观点，高杠杆并不是决定房企生死的核心因素，房企核心资产的变现能力才是企业的生命线。实际上，恒大整体的净负债率自2017年来是持续下降的，但公司自身房地产项目的变现能力的全面快速恶化直接导致了当前的流动性困境。
从房地产开发流程来看，房企商获取土地后，通过土地及在建工程获取信贷资金。达到预售条件后，完成商品房销售，归还前期借贷资金，通过销售回款进行后续开发。
对于恒大当前情况来看，触发风险事件发生的原因并不是房地产市场走弱，房价下行带来的金融机构抽贷引发的流动性风险。恒大至2022年3月前，公司也没境内外公开市场债券到期带来违约压力。因此，我并不认为高杠杆导致了当前企业的经营困境，透过现象看本质，房地产销售回款的快速恶化才是导致当前流动性问题的核心因素。
李迅雷：从总量上来看，房地产销售增速有所回落，但总体依然保持平稳，当前环境之下为什么恒大的现金流回款状况出现了快速且显著的恶化？
陈立：我们认为6月以来，恒大现金流恶化主要还是以下四方面因素：1、按揭放款变慢；2、双向限价限制降价促销；3、行业间并购存在障碍；4、经营负债结构恶化。
第一，从银行信贷支持来看，房贷集中度管理后，银行体系对于房地产的信贷支持总量有限，进而导致今年以来，房子卖了但是按揭放款延迟，销售好但回款差的情况。
第二，恒大平均拿地成本约1900元/㎡，销售均价约10000元/㎡，地价占售价比例较低，降价促销的空间相比其他房企较大。而6月以来，新房市场双向限价执行严格，恒大低价拿地降价销售的营销策略失效，导致销量端的压力陡增。
第三，出售股权回血的路径并不如往常一样通畅。由于出售项目公司股权的同时也转移了公司债务，而三道红线要求下所有房企都在控制负债的增长，即使并购价格合适，收购方也不愿意承担负债率上升的结果，导致股权转让不畅。
第四，虽然恒大的净负债率在持续下降，但经营性负债却持续上升，本质上是将恒大对金融机构的负债转移到了上游供应商。而在企业流动性出现问题时，对上游的占款也达到了极限，无法缓解流动性的压力，商票兑付也是先于金融负债出现问题。
李迅雷：从当前恒大所面临的困境来看，为了避免项目批量烂尾的最坏情况发生，采取如何的方式化解危机才是上策？
陈立：化解当前恒大问题我们认为主要有以下几个途径：首先，短期上来看，引入合适的投资方或资金方，通过债务重组、股权出售等方式缓解短期的兑付压力，保障在建项目的正常施工建设，防止烂尾风险。其次，引导市场预期，增加下游购房者对于已售项目正常交楼的积极信心。最后，通过公司自身的项目正常销售回款，逐步化解流动性风险，实现恒大危机的软着陆。
李迅雷：当前房地产市场环境下，由于金融系统尤其是银行，与房地产行业景气度息息相关，恒大危机是否会持续扩散影响金融系统稳定？
陈立：从房地产价格的角度和流动性风险在行业内扩散的范围来看，我并不认为当前恒大的问题会持续向金融体系传导。一方面来说，确实从今年以来，房地产行业整体的经营压力在增加，但并非所有的房企都面临严重的流动性风险，中央三道红线监管政策其实已经给予了市场一个简单有效的房企风险评价标准，尤其是当前诸多绿档、黄档的房企，虽然增速上面临一定的压力，但从违约风险的角度来看，并不显著，稳健经营的房企融资成本甚至还在持续下行。
另外一方面，从以往境内外房地产危机向金融体系扩散的情况来看，通常金融系统受到冲击的原因在于大范围的资产价格快速下跌。本轮开发商流动性危机属于个别企业的点状爆发，并非由于全行业库存过高、需求下行的环境下的房价下行风险。当前“房住不炒”大背景之下，行业供需关系相对平衡，全国房价还是比较平稳。
李迅雷：从恒大事件引申到到房地产行业来看，其实这一轮地产周期自2018年至今，购房需求端政策与开发商供给端政策持续收紧，为何在今年下半年才看到行业基本面的下行？
陈立：由于内外部环境相比过去三年发生显著变化，2018年来收紧行业融资倒逼企业推地增加市场供给，进而支撑房地产开发投资的现象，在当前时间点发生反转。
外部环境方面，三年去杠杆后，行业债务到期压力快速下降。2018年以来房地产行业的债务到期规模持续增长，偿债压力之下倒逼企业供应存量土储，增加销售回款保障现金流安全，造成了2018年至2020年新开工与销售增速的反向变化，行业整体处于去库存状态。
而2021年下半年后，债务到期规模快速下降，偿债压力的降低直接促使企业经营方向从追求规模转向追求安全，经营风格变化直接抑制了企业拿地与推盘意愿。企业经营的内部角度来看，从企业土地储备角度来看，2018年至今开发商带息负债规模持续下降，伴随着表内已开工未销售的土地储备规模持续下降。存量土地不足的情况下，市场供给弹性需要依靠增量贡献。
简单来说，2018-2020年，即使拿地下行，企业库存较高，存量供应仍旧能保持市场正常供给；而2021年后，土储不足，增量不够的情况下，政策环境持续紧缩对于供给端冲击逐渐体现。
此外，2020年下半年至今，行业信用事件频发，信用债违约规模大幅增长，违约债券余额628亿，而2018至2019年信用债偿还高峰期的两年中合计违约债券余额仅106亿。伴随中小企业出清，市场整体供应能力边际走弱。
李迅雷：9月以来，第二批集中供地陆续出让，从已经进入集中成交阶段的几个城市来看，房企拿地热情并未如期恢复。为何在限制溢价率等拍地制度优化措施后，房企实际拿地情况与市场预期大相径庭？
陈立：我们认为，开发商拿地动力不足，不仅仅是受到地价较高的单一因素影响，在融资政策收紧，企业现金流状况不断恶化之下，拿地能力走弱也是供给不足的核心因素。
由于拿地及开发资金不足，信用收缩带来的土地储备规模的持续下降，而供应不足叠加当前房地产市场需求走弱，进一步抑制了销售回款的增长，形成了比较明显的负反馈机制。即使集中供地制度优化改善企业拿地意愿，但从拿地能力上，整体行业并未出现显著的改善。
李迅雷：最近公布的8月房地产数据出现了不同程度的下行，市场中也不乏放松地产的声音，对于未来政策的演绎我们应该如何判断？
陈立：整体上来说，我们认为地产政策全面放松的可能性不大。2017年后，调控政策呈现分城市、分供需的精细化特点。回顾历史，房地产需求和供应端调控政策的边际变化分别取决于房价的边际变化及地产投资和固定资产投资的增速差。
而当前市场环境则与过去存在显著不同，历史上典型的房地产下行周期中，房价下行的核心因素在于供需关系的恶化，比如2008年、2011年及2014年，房企信用无序扩张带来的库存高增长，叠加需求边际走弱导致了价格快速下行。当前环境下，由于2020年下半年来的拿地下行，土地市场供给不足持续向商品房销售市场传导，核心城市市场供应短缺更为显著，房价并无快速下行压力，需求端宽松可能性较小。
从供给侧角度，历史上来看，当房地产开发投资持续低于固定资产投资，对全社会投资增速形成拖累时，供给侧房企融资政策出现明显宽松。这也是为何在2018年至2020年，虽然地产融资持续收紧，房企持续降杠杆，但行业整体投资增速大幅高于固定资产投资，而调控政策整体也没有宽松的必要。
但当前阶段，近几个月房地产数据来看，新开工面积快速走弱。同时，竣工面积增速持续复苏，开工弱竣工强带来施工规模的边际放缓，进而拖累实际房地产开发投资增速快速回落。伴随二三轮土地市场流拍率增加，对于优质房企的按揭回款及流动性投放可以适度增加，缓解流拍现象扩散带来的房地产开发投资下行风险。
李迅雷：最后我们回到股票市场，从投资的角度，地产股在经历了这一轮调整后，后续我们应该如何选择地产股投资的方向？
陈立：我们认为，对于股票市场中地产股的选择，监管政策其实已经给出了明确的方向，三道红线就是官方认可的良好评价指标。
以往全国化扩张速度较快的房企，在降杠杆周期中丢失掉的市场份额，当前三道红线硬性约束下无法加杠杆追回市场地位。而坚持稳健经营的房企，在行业降杠杆的过程中实现高质量的规模增长。在第二轮集中供地出让多地流拍率上升的同时，优质龙头房企持续低成本补充优质土储，行业正在经历一个去伪存真的过程。
9月以来，中国恒大流动性问题持续演绎，14日，恒大向香港证券交易所发布声明，受到6月以来的房地产销售持续下滑带来的回款不足，公司流动性在当前阶段产生了较大的压力。而此前为缓解流动性问题，公司所采取的出售资产的措施并未取得实质性的进展，目前恒大已经聘请两家财务顾问，评估缓解流动性压力的可行方案。
房地产行业因其行业自身体量庞大，上下游产业链条较长，在宏观经济运行中起着举足轻重的作用。行业发展至今虽然经历多轮周期波动，但直到恒大事件前，并未出现全国性龙头房企的全面流动性危机。对于恒大事件是否会向相关产业扩散、是否还有其他企业面临流动性危机、房地产行业及政策演绎方向等等这些市场关注的热点问题，李迅雷就此对话中泰证券研究所房地产行业负责人陈立，深入探讨恒大事件来龙去脉及对房地产和相关行业的影响。
李迅雷：高杠杆经营一直是市场质疑恒大地产的核心，杠杆经营也被认为是房地产行业经营的一把双刃剑，那这次恒大危机时间背后的直接原因是高杠杆经营吗？
陈立：我们这里先抛出一个观点，高杠杆并不是决定房企生死的核心因素，房企核心资产的变现能力才是企业的生命线。实际上，恒大整体的净负债率自2017年来是持续下降的，但公司自身房地产项目的变现能力的全面快速恶化直接导致了当前的流动性困境。
从房地产开发流程来看，房企商获取土地后，通过土地及在建工程获取信贷资金。达到预售条件后，完成商品房销售，归还前期借贷资金，通过销售回款进行后续开发。
对于恒大当前情况来看，触发风险事件发生的原因并不是房地产市场走弱，房价下行带来的金融机构抽贷引发的流动性风险。恒大至2022年3月前，公司也没境内外公开市场债券到期带来违约压力。因此，我并不认为高杠杆导致了当前企业的经营困境，透过现象看本质，房地产销售回款的快速恶化才是导致当前流动性问题的核心因素。
李迅雷：从总量上来看，房地产销售增速有所回落，但总体依然保持平稳，当前环境之下为什么恒大的现金流回款状况出现了快速且显著的恶化？
陈立：我们认为6月以来，恒大现金流恶化主要还是以下四方面因素：1、按揭放款变慢；2、双向限价限制降价促销；3、行业间并购存在障碍；4、经营负债结构恶化。
第一，从银行信贷支持来看，房贷集中度管理后，银行体系对于房地产的信贷支持总量有限，进而导致今年以来，房子卖了但是按揭放款延迟，销售好但回款差的情况。
第二，恒大平均拿地成本约1900元/㎡，销售均价约10000元/㎡，地价占售价比例较低，降价促销的空间相比其他房企较大。而6月以来，新房市场双向限价执行严格，恒大低价拿地降价销售的营销策略失效，导致销量端的压力陡增。
第三，出售股权回血的路径并不如往常一样通畅。由于出售项目公司股权的同时也转移了公司债务，而三道红线要求下所有房企都在控制负债的增长，即使并购价格合适，收购方也不愿意承担负债率上升的结果，导致股权转让不畅。
第四，虽然恒大的净负债率在持续下降，但经营性负债却持续上升，本质上是将恒大对金融机构的负债转移到了上游供应商。而在企业流动性出现问题时，对上游的占款也达到了极限，无法缓解流动性的压力，商票兑付也是先于金融负债出现问题。
李迅雷：从当前恒大所面临的困境来看，为了避免项目批量烂尾的最坏情况发生，采取如何的方式化解危机才是上策？
陈立：化解当前恒大问题我们认为主要有以下几个途径：首先，短期上来看，引入合适的投资方或资金方，通过债务重组、股权出售等方式缓解短期的兑付压力，保障在建项目的正常施工建设，防止烂尾风险。其次，引导市场预期，增加下游购房者对于已售项目正常交楼的积极信心。最后，通过公司自身的项目正常销售回款，逐步化解流动性风险，实现恒大危机的软着陆。
李迅雷：当前房地产市场环境下，由于金融系统尤其是银行，与房地产行业景气度息息相关，恒大危机是否会持续扩散影响金融系统稳定？
陈立：从房地产价格的角度和流动性风险在行业内扩散的范围来看，我并不认为当前恒大的问题会持续向金融体系传导。一方面来说，确实从今年以来，房地产行业整体的经营压力在增加，但并非所有的房企都面临严重的流动性风险，中央三道红线监管政策其实已经给予了市场一个简单有效的房企风险评价标准，尤其是当前诸多绿档、黄档的房企，虽然增速上面临一定的压力，但从违约风险的角度来看，并不显著，稳健经营的房企融资成本甚至还在持续下行。
另外一方面，从以往境内外房地产危机向金融体系扩散的情况来看，通常金融系统受到冲击的原因在于大范围的资产价格快速下跌。本轮开发商流动性危机属于个别企业的点状爆发，并非由于全行业库存过高、需求下行的环境下的房价下行风险。当前“房住不炒”大背景之下，行业供需关系相对平衡，全国房价还是比较平稳。
李迅雷：从恒大事件引申到到房地产行业来看，其实这一轮地产周期自2018年至今，购房需求端政策与开发商供给端政策持续收紧，为何在今年下半年才看到行业基本面的下行？
陈立：由于内外部环境相比过去三年发生显著变化，2018年来收紧行业融资倒逼企业推地增加市场供给，进而支撑房地产开发投资的现象，在当前时间点发生反转。
外部环境方面，三年去杠杆后，行业债务到期压力快速下降。2018年以来房地产行业的债务到期规模持续增长，偿债压力之下倒逼企业供应存量土储，增加销售回款保障现金流安全，造成了2018年至2020年新开工与销售增速的反向变化，行业整体处于去库存状态。
而2021年下半年后，债务到期规模快速下降，偿债压力的降低直接促使企业经营方向从追求规模转向追求安全，经营风格变化直接抑制了企业拿地与推盘意愿。企业经营的内部角度来看，从企业土地储备角度来看，2018年至今开发商带息负债规模持续下降，伴随着表内已开工未销售的土地储备规模持续下降。存量土地不足的情况下，市场供给弹性需要依靠增量贡献。
简单来说，2018-2020年，即使拿地下行，企业库存较高，存量供应仍旧能保持市场正常供给；而2021年后，土储不足，增量不够的情况下，政策环境持续紧缩对于供给端冲击逐渐体现。
此外，2020年下半年至今，行业信用事件频发，信用债违约规模大幅增长，违约债券余额628亿，而2018至2019年信用债偿还高峰期的两年中合计违约债券余额仅106亿。伴随中小企业出清，市场整体供应能力边际走弱。
李迅雷：9月以来，第二批集中供地陆续出让，从已经进入集中成交阶段的几个城市来看，房企拿地热情并未如期恢复。为何在限制溢价率等拍地制度优化措施后，房企实际拿地情况与市场预期大相径庭？
陈立：我们认为，开发商拿地动力不足，不仅仅是受到地价较高的单一因素影响，在融资政策收紧，企业现金流状况不断恶化之下，拿地能力走弱也是供给不足的核心因素。
由于拿地及开发资金不足，信用收缩带来的土地储备规模的持续下降，而供应不足叠加当前房地产市场需求走弱，进一步抑制了销售回款的增长，形成了比较明显的负反馈机制。即使集中供地制度优化改善企业拿地意愿，但从拿地能力上，整体行业并未出现显著的改善。
李迅雷：最近公布的8月房地产数据出现了不同程度的下行，市场中也不乏放松地产的声音，对于未来政策的演绎我们应该如何判断？
陈立：整体上来说，我们认为地产政策全面放松的可能性不大。2017年后，调控政策呈现分城市、分供需的精细化特点。回顾历史，房地产需求和供应端调控政策的边际变化分别取决于房价的边际变化及地产投资和固定资产投资的增速差。
而当前市场环境则与过去存在显著不同，历史上典型的房地产下行周期中，房价下行的核心因素在于供需关系的恶化，比如2008年、2011年及2014年，房企信用无序扩张带来的库存高增长，叠加需求边际走弱导致了价格快速下行。当前环境下，由于2020年下半年来的拿地下行，土地市场供给不足持续向商品房销售市场传导，核心城市市场供应短缺更为显著，房价并无快速下行压力，需求端宽松可能性较小。
从供给侧角度，历史上来看，当房地产开发投资持续低于固定资产投资，对全社会投资增速形成拖累时，供给侧房企融资政策出现明显宽松。这也是为何在2018年至2020年，虽然地产融资持续收紧，房企持续降杠杆，但行业整体投资增速大幅高于固定资产投资，而调控政策整体也没有宽松的必要。
但当前阶段，近几个月房地产数据来看，新开工面积快速走弱。同时，竣工面积增速持续复苏，开工弱竣工强带来施工规模的边际放缓，进而拖累实际房地产开发投资增速快速回落。伴随二三轮土地市场流拍率增加，对于优质房企的按揭回款及流动性投放可以适度增加，缓解流拍现象扩散带来的房地产开发投资下行风险。
李迅雷：最后我们回到股票市场，从投资的角度，地产股在经历了这一轮调整后，后续我们应该如何选择地产股投资的方向？
陈立：我们认为，对于股票市场中地产股的选择，监管政策其实已经给出了明确的方向，三道红线就是官方认可的良好评价指标。
以往全国化扩张速度较快的房企，在降杠杆周期中丢失掉的市场份额，当前三道红线硬性约束下无法加杠杆追回市场地位。而坚持稳健经营的房企，在行业降杠杆的过程中实现高质量的规模增长。在第二轮集中供地出让多地流拍率上升的同时，优质龙头房企持续低成本补充优质土储，行业正在经历一个去伪存真的过程。
#太原身边事# 【构筑强基固本的坚实载体——来自太原“为民创城不停步”第一线的报道之二】居住在快速路附近，要是有一座过街天桥就方便了；小区住了有些年头了，要是能修补修补、绿化绿化就好了；疫情期间不方便远行，家门口要有个好玩的地方就美了；小巷子上空的“蜘蛛网”要是能清理清理，看蓝天就更像一幅风景画……广大市民的所思、所想、所盼，就是市委、市政府城市建设工作的着力点。太原市坚持以人民为中心的发展理念，大力实施城市更新行动，为人民群众创造宜居宜业的美好环境，使老城回归城市生活家园的本源；不断拉大城市发展框架，在城市道桥、公共配套、园林绿化、名城保护等方面，高质量推进项目建设，促进城市高质量发展。
拉开框架
迎接未来
迎泽大街是太原最知名的道路，承载了几代太原人的记忆。今年，我市启动了迎泽大街东延工程，下穿通过火车站，向东山延伸。工程一启动，就引来无数人欢呼雀跃。工程完工后，迎泽大街将成为一条连接东西两山，全长达16公里的通衢大道，完成了城市主轴线的东西贯通，东山地区一下子伸手可及了。
第七次人口普查，太原人口总数达到530万，比上一次普查，增加了100万人，太原的城市吸引力由此可见。目前，太原正向建设具有国际影响力的国家区域中心城市目标迈进，未来人口有望达到千万。拉大城市发展框架，让更多人享受城市生活的便捷，太原义不容辞。
为了构建大开放格局，突破东山、西山局限，南进北拓、畅通东西，形成城在山中、山在城中的城市空间格局，我市按照“完善城市路网体系、拓展发展空间、配套重大项目、服务重点区域、健全基础功能、改善出行条件”的总体思路，启动实施了一大批城建重点工程。城市南部直达清徐的滨河东路南延、城市北部可至阳曲泥屯的泥向线，为清徐阳曲未来城市一体化创造了条件。在城市西部，实施了千峰路南延工程直通晋阳湖，进一步完善河西地区城市主干路网。在东部，除了迎泽大街东延外，还实施了南内环街东延、西太堡东延、东山大道建设、坞城东街打通等工程，把广阔的东山地区纳入城市总体发展轨道。在城市南部，高标准改造太太路，实施机场东路、龙盛街与晋中市连接工程；实施坞城南路改造工程、化章街西延工程，进一步提升了服务山西综改示范区的能力。
在推动空铁建设，构建立体交通方面，我市启动了机场扩建周边整村拆除工作，谋划机场配套3条配套路以及安置区19条配套道路建设工作。轨道交通建设在2号线投运的基础上，加快推动1号线一期工程建设。截至目前，全线24座车站除武宿机场站外已全部开工，五一广场站主体已封顶。推进轨道交通二期建设规划上报工作，包括1号线二期工程、2号线二期工程、3号线一期工程、R1号线一期工程，力争年内获批。随着1号线一期工程、轨道交通二期建设规划的逐步实施，将实现1号线、3号线两条轨道交通线路与武宿机场的连接，与太原站、太原南站、太榆站综合交通枢纽的联动。远期通过R1号线二期工程，综改区潇河片区可直达武宿机场。
老房子住
出新感觉
“一个多月的时间就完成了改造，现在我回到家，又找到了当初乔迁新居的感觉。”东安路41号楼一单元顶层住户段续红今年特别开心。他住的房子是上世纪80年代分配的，天长日久，新房子变成了旧房子，冬天不保温、夏天不隔热。更要命的是，由于长期没有物业管理，小区环境很差。按照市委、市政府的部署，我市今年大规模实施了老旧小区改造，东安路片区属于首批启动工程。经过40天的紧张施工，38号、41号、48号、58号院率先完成改造，小区居住环境里里外外发生了翻天覆地的变化。
有段续红这样感受的市民不在少数。太原市2000年前建成的老旧小区约3259个，涉及居民约62.5万户，计划在“十四五”期末基本完成改造。2020年，市住建部门在严格防控疫情的同时，投资30.5亿元，完成了559个小区的改造。今年，太原市又计划改造711个小区，目前已有424个小区开工。
结合各类老旧小区基础条件，太原市按照“一小区一策”制定改造方案。线缆入地、雨污分流、老旧管网等基础类改造，应改尽改；加装电梯、绿化停车等完善类改造，配套养老、托育等提升类改造，能改则改；鼓励突破小区围墙、相邻小区集中连片实施改造，统筹使用资源、设施和空间，整体提升社区公共服务配套水平和城市景观形象。
最近，菜园小区的居民也很开心，今年实施的“三供一业”供热维修改造为他们解决了大问题。“三供一业”指供水、供电、供热和物业管理，2021年是太原市“三供一业”改造的收官之年，供热改造计划完成296个小区、43390户的改造任务。截至目前，已经开工122个小区，完成1.6万户的改造工作。由于是老楼房，这些小区改造之前共用一组供热管道，常常是顶层室温高，一层住户室温低。改造完成后，实现了分户独立采暖系统，无论哪个楼层，都是从公共管道接来的热源，供热效果显著提升，用户室温趋于均衡。
老旧小区改造，得益的首先是住户，社会也同样是受益者。经过测算，老房子经过节能改造后，冬季室温提高3至5摄氏度，夏季降低2至4摄氏度。以改造1000万平方米计算，年可节约标煤21.18万吨，减少二氧化碳排放55万吨，年节能效益约8676.69万元。
家门口的
幸福生活
9月初，涧河路上的人行天桥竣工，矿机宿舍和享堂社区的居民乐开了花。这下过马路再也不用绕行了。
太原近年来城市道路建设速度非常快，成为最不拥堵的省会城市之一。在大力建设道路的同时，也产生了新问题——行人安全过街设施不足。今年，我市实施了让市民安全过街工程，在公园、医院、学校、大型住宅小区等处新建人行天桥10座。截至目前，已有2座投入使用，其余的正在吊装桥面，预计国庆节前完工。
新学期来临前，奶生堂巷投入使用，这是全市今年实施的百街小巷改造工程其中一条。这些街巷主要位于老城区内，巷子窄、临建多、基础设施薄弱，直接影响着居民的生活体验。通过改造，不仅拓宽了街道，重新铺设了路面，而且对地下管网全部进行升级改造，实现雨污分流、线缆入地，大大提高了承载力。配合改造工程，还新增公厕100座。
停车难是当前城市普遍存在的问题，特别是一些老城区。我市今年依靠科技成果，从政策等方面给予大力支持，在中心城区拿出宝贵土地，建设9座立体停车楼，着力解决老城停车难问题。目前，这些立体停车楼基本投入使用，可提供停车位3000多个。同时，在医院、学校、商业区、旅游景点大力开展公共停车场建设，预计全年可增加停车位2万个。
疫情限制了许多人出门旅游，但在太原却是不离家门口，便可饱览美景风情，亲近大自然。
7月1日，具有浓郁太原地域特色、北方园林风格的双塔寺公园，以崭新面貌喜迎八方来客，仿古建筑、环湖水系、绿树……“双塔凌霄”景色重现。建设面积为89.6公顷的双塔公园一期，把双塔寺、白云寺、王家峰北齐墓群等景点连成一片，与西南部的晋祠风景名胜区遥相呼应，成为太原市具有历史文化韵味的风景区。
在此之前的5月1日，太原古县城开城。太原古县城沿袭了古城“城池凤翔余”的古老建筑格局，如一只头北尾南的凤凰，被誉为“凤凰城”。古县城内，十字街交叉点延伸出格局清晰的东、西、南、北四条主街，融汇了生活配套、非遗文创、餐饮美食、特色零售、酒店民宿等功能。县衙、文庙、关帝庙、城隍庙、王琼府等文物建筑，成为最让游客们流连忘返的景点。
“五一”期间，全长75公里的滨河自行车道开通。车道连接城市主城区、贯通城市主干道，与跨汾河桥梁、滨河东西路人行天桥互联互通，与公共交通便捷接驳，为广大群众交通出行提供了新选择，更好地满足了市民观光、休憩、健身需求，让广大群众在路随景移中亲近自然，引导全民低碳出行、健康出行、绿色出行。
把市民的需求放在首位，让人与城市和谐共生，太原一直在努力。记者 陈剑米国伟 摄
拉开框架
迎接未来
迎泽大街是太原最知名的道路，承载了几代太原人的记忆。今年，我市启动了迎泽大街东延工程，下穿通过火车站，向东山延伸。工程一启动，就引来无数人欢呼雀跃。工程完工后，迎泽大街将成为一条连接东西两山，全长达16公里的通衢大道，完成了城市主轴线的东西贯通，东山地区一下子伸手可及了。
第七次人口普查，太原人口总数达到530万，比上一次普查，增加了100万人，太原的城市吸引力由此可见。目前，太原正向建设具有国际影响力的国家区域中心城市目标迈进，未来人口有望达到千万。拉大城市发展框架，让更多人享受城市生活的便捷，太原义不容辞。
为了构建大开放格局，突破东山、西山局限，南进北拓、畅通东西，形成城在山中、山在城中的城市空间格局，我市按照“完善城市路网体系、拓展发展空间、配套重大项目、服务重点区域、健全基础功能、改善出行条件”的总体思路，启动实施了一大批城建重点工程。城市南部直达清徐的滨河东路南延、城市北部可至阳曲泥屯的泥向线，为清徐阳曲未来城市一体化创造了条件。在城市西部，实施了千峰路南延工程直通晋阳湖，进一步完善河西地区城市主干路网。在东部，除了迎泽大街东延外，还实施了南内环街东延、西太堡东延、东山大道建设、坞城东街打通等工程，把广阔的东山地区纳入城市总体发展轨道。在城市南部，高标准改造太太路，实施机场东路、龙盛街与晋中市连接工程；实施坞城南路改造工程、化章街西延工程，进一步提升了服务山西综改示范区的能力。
在推动空铁建设，构建立体交通方面，我市启动了机场扩建周边整村拆除工作，谋划机场配套3条配套路以及安置区19条配套道路建设工作。轨道交通建设在2号线投运的基础上，加快推动1号线一期工程建设。截至目前，全线24座车站除武宿机场站外已全部开工，五一广场站主体已封顶。推进轨道交通二期建设规划上报工作，包括1号线二期工程、2号线二期工程、3号线一期工程、R1号线一期工程，力争年内获批。随着1号线一期工程、轨道交通二期建设规划的逐步实施，将实现1号线、3号线两条轨道交通线路与武宿机场的连接，与太原站、太原南站、太榆站综合交通枢纽的联动。远期通过R1号线二期工程，综改区潇河片区可直达武宿机场。
老房子住
出新感觉
“一个多月的时间就完成了改造，现在我回到家，又找到了当初乔迁新居的感觉。”东安路41号楼一单元顶层住户段续红今年特别开心。他住的房子是上世纪80年代分配的，天长日久，新房子变成了旧房子，冬天不保温、夏天不隔热。更要命的是，由于长期没有物业管理，小区环境很差。按照市委、市政府的部署，我市今年大规模实施了老旧小区改造，东安路片区属于首批启动工程。经过40天的紧张施工，38号、41号、48号、58号院率先完成改造，小区居住环境里里外外发生了翻天覆地的变化。
有段续红这样感受的市民不在少数。太原市2000年前建成的老旧小区约3259个，涉及居民约62.5万户，计划在“十四五”期末基本完成改造。2020年，市住建部门在严格防控疫情的同时，投资30.5亿元，完成了559个小区的改造。今年，太原市又计划改造711个小区，目前已有424个小区开工。
结合各类老旧小区基础条件，太原市按照“一小区一策”制定改造方案。线缆入地、雨污分流、老旧管网等基础类改造，应改尽改；加装电梯、绿化停车等完善类改造，配套养老、托育等提升类改造，能改则改；鼓励突破小区围墙、相邻小区集中连片实施改造，统筹使用资源、设施和空间，整体提升社区公共服务配套水平和城市景观形象。
最近，菜园小区的居民也很开心，今年实施的“三供一业”供热维修改造为他们解决了大问题。“三供一业”指供水、供电、供热和物业管理，2021年是太原市“三供一业”改造的收官之年，供热改造计划完成296个小区、43390户的改造任务。截至目前，已经开工122个小区，完成1.6万户的改造工作。由于是老楼房，这些小区改造之前共用一组供热管道，常常是顶层室温高，一层住户室温低。改造完成后，实现了分户独立采暖系统，无论哪个楼层，都是从公共管道接来的热源，供热效果显著提升，用户室温趋于均衡。
老旧小区改造，得益的首先是住户，社会也同样是受益者。经过测算，老房子经过节能改造后，冬季室温提高3至5摄氏度，夏季降低2至4摄氏度。以改造1000万平方米计算，年可节约标煤21.18万吨，减少二氧化碳排放55万吨，年节能效益约8676.69万元。
家门口的
幸福生活
9月初，涧河路上的人行天桥竣工，矿机宿舍和享堂社区的居民乐开了花。这下过马路再也不用绕行了。
太原近年来城市道路建设速度非常快，成为最不拥堵的省会城市之一。在大力建设道路的同时，也产生了新问题——行人安全过街设施不足。今年，我市实施了让市民安全过街工程，在公园、医院、学校、大型住宅小区等处新建人行天桥10座。截至目前，已有2座投入使用，其余的正在吊装桥面，预计国庆节前完工。
新学期来临前，奶生堂巷投入使用，这是全市今年实施的百街小巷改造工程其中一条。这些街巷主要位于老城区内，巷子窄、临建多、基础设施薄弱，直接影响着居民的生活体验。通过改造，不仅拓宽了街道，重新铺设了路面，而且对地下管网全部进行升级改造，实现雨污分流、线缆入地，大大提高了承载力。配合改造工程，还新增公厕100座。
停车难是当前城市普遍存在的问题，特别是一些老城区。我市今年依靠科技成果，从政策等方面给予大力支持，在中心城区拿出宝贵土地，建设9座立体停车楼，着力解决老城停车难问题。目前，这些立体停车楼基本投入使用，可提供停车位3000多个。同时，在医院、学校、商业区、旅游景点大力开展公共停车场建设，预计全年可增加停车位2万个。
疫情限制了许多人出门旅游，但在太原却是不离家门口，便可饱览美景风情，亲近大自然。
7月1日，具有浓郁太原地域特色、北方园林风格的双塔寺公园，以崭新面貌喜迎八方来客，仿古建筑、环湖水系、绿树……“双塔凌霄”景色重现。建设面积为89.6公顷的双塔公园一期，把双塔寺、白云寺、王家峰北齐墓群等景点连成一片，与西南部的晋祠风景名胜区遥相呼应，成为太原市具有历史文化韵味的风景区。
在此之前的5月1日，太原古县城开城。太原古县城沿袭了古城“城池凤翔余”的古老建筑格局，如一只头北尾南的凤凰，被誉为“凤凰城”。古县城内，十字街交叉点延伸出格局清晰的东、西、南、北四条主街，融汇了生活配套、非遗文创、餐饮美食、特色零售、酒店民宿等功能。县衙、文庙、关帝庙、城隍庙、王琼府等文物建筑，成为最让游客们流连忘返的景点。
“五一”期间，全长75公里的滨河自行车道开通。车道连接城市主城区、贯通城市主干道，与跨汾河桥梁、滨河东西路人行天桥互联互通，与公共交通便捷接驳，为广大群众交通出行提供了新选择，更好地满足了市民观光、休憩、健身需求，让广大群众在路随景移中亲近自然，引导全民低碳出行、健康出行、绿色出行。
把市民的需求放在首位，让人与城市和谐共生，太原一直在努力。记者 陈剑米国伟 摄
如何分析八字五行喜用神
用神就是八字中对于日干来说，具有补弊救偏或促进助成作用的一种五行。四柱命局以用神为核心，用神健全有力与否，影响人一生的命；一生补救与否，影响人一生的运。
凡用神之力不足，四柱中有生助用神者，或四柱刑冲克害用神而能化凶神，制凶神者，就是喜神。四柱没有用神，就得靠行运流年来补。对于命局五行较为平衡，用神不太紧缺的四柱，其一生较为平顺。
八字五行喜用神
1、日干弱多官杀，用神取印星
泄官杀的作用，然后才是化敌为友，为我所用。泄在五行中其理是为：强金得水，方挫其锋，强火得土，方止其焰；强水得木，方泄其势；强土得金，方制其壅；强木得火，方化其顽。先挫其锐气，消其气焰，泄其气势，才能谈得上化而生身。
日干弱为水，克我者为土，不但要以金制其壅，还要以金生我身；
日干弱为火，克我者为水，不但要以木泄其势，还要以木生我身；
日干弱为土，克我者为木，不但要以火化其顽，还要以火生生我身；
日干弱为金，克我者为火，不但要以土消其焰，还要以土生我身；
日干弱为木，克我者为金，不但要以水挫其锋，还要以水生我身。
这就好比一个人内火旺，但又肾虚，这对矛盾不好解决。而西洋参既泄火又滋阴，从而调解了这对矛盾，这种命理上的通关作用，正是对症下药，而重病配重药，正是日干弱又多官杀最好的化解办法，这在中医治疗中起到了阴阳平衡而不出毛病的作用。在四柱中，此用神如强旺，印枭之运便是人一生中最佳的运程，不但没有病，且高官厚禄，权印在握，功名自有。
日干弱为木，不胜砍伐，木多为林，胜伐而不倒；
日干弱为金，不胜锻炼，合金为硬，百炼成钢；
日干弱为火，不胜扑灭，燎原之火，胜灭而比熄；
日干弱为水，不胜淤塞，奔流之水，胜阻而不干；
日干弱为土，不盛密栽，中原之土，胜灾而不散。
在四柱中，日弱官杀旺而用神为比劫的命局，次于用神为印星。从运程上来说，印枭之运为行运用神，是命局中所缺之用神，能补命之不足，故是最佳运。比劫运只能是第二好运。
2、日干弱多财星，用神首取比劫
日弱财多，好比戴满了珠宝引起贪财之人起贪心，可叹没有强壮的身体来守住财宝，被抢想追回来，就要靠路人与朋友帮；若是想夺回，就非要有力气拼搏不致于损失，不然轻则赊财，重则惹来杀身之祸，落得人财俱亡。故比肩劫财可补身弱财多之不足，以抗衡来犯。以上可看出，财与比劫是一对相克的关系。
日干弱为木，土为旺财，木重成绿洲；
日干弱为金，木为旺财，金利可削木为才；
日干弱为火，金为旺财，火旺得以炼；
日干弱为水，火为旺财，水多方相济；
日干弱为土，水为旺财，土多得以围。
走比劫运不但自己升官发财，兄弟姐妹也大获其利，其次是行枭印运。
日干弱为金，木财盛，可以土印星为生身耗财之用；
日干弱为木，土财盛，可以水印星为生身耗财之用；
日干弱为土，水财盛，可以火印星为生身耗财之用；
日干弱为水，火财盛，可以金印星为生身耗财之用；
日干弱为火，金财盛，可以木印星为生身耗财之用。
3、日弱多食伤，先要取印星为用神
印星是生身的，印星是生身的，同时又是克制忌神食伤，即扶弱又止泄。
日干弱为金，食伤之水多，为过于泄身，以印星之土来制水生身；
日干弱为火，食伤之土多，为过于泄身，以印星之木来制土生身；
日干弱为木，食伤之火多，为过于泄身，以印星之水来制火生身；
日干弱为土，食伤之金多，为过于泄身，以印星之火制金生身，来制水生身；
日干弱为水，食伤之木多，为过于泄身，以印星之金来制木生身；
若命局无印星，只能退而求次取比劫为用神。不说比劫能奈何食伤几多，起码是身子亏得起。
日干弱为金，多食伤之水，喜比劫之金帮身；
日干弱为火，多食伤之土，喜比劫之火帮身；
日干弱为木，多食伤之子，喜比劫之木帮身；
日干弱为土，多食伤之金，喜比劫之土帮身；
日干弱为水，多食伤之木，喜比劫之水帮身。
4、日干强旺多印星，取财为用神
日干与财是相克关系，如若日干已旺，又得印星生身为强旺，财就过弱。金弱遇火，必见销熔；火弱逢水，必为熄灭；木弱逢土，必为淤塞；土弱逢木，必为倾陷；木弱逢金，必为砍折。
日干旺为火，又得木之印星生身更强旺，用神取金财可制印木，耗日强旺之身；
日干旺为水，又得金之印星生身更强旺，用神取火财可制印金，耗日强旺之身；
用神就是八字中对于日干来说，具有补弊救偏或促进助成作用的一种五行。四柱命局以用神为核心，用神健全有力与否，影响人一生的命；一生补救与否，影响人一生的运。
凡用神之力不足，四柱中有生助用神者，或四柱刑冲克害用神而能化凶神，制凶神者，就是喜神。四柱没有用神，就得靠行运流年来补。对于命局五行较为平衡，用神不太紧缺的四柱，其一生较为平顺。
八字五行喜用神
1、日干弱多官杀，用神取印星
泄官杀的作用，然后才是化敌为友，为我所用。泄在五行中其理是为：强金得水，方挫其锋，强火得土，方止其焰；强水得木，方泄其势；强土得金，方制其壅；强木得火，方化其顽。先挫其锐气，消其气焰，泄其气势，才能谈得上化而生身。
日干弱为水，克我者为土，不但要以金制其壅，还要以金生我身；
日干弱为火，克我者为水，不但要以木泄其势，还要以木生我身；
日干弱为土，克我者为木，不但要以火化其顽，还要以火生生我身；
日干弱为金，克我者为火，不但要以土消其焰，还要以土生我身；
日干弱为木，克我者为金，不但要以水挫其锋，还要以水生我身。
这就好比一个人内火旺，但又肾虚，这对矛盾不好解决。而西洋参既泄火又滋阴，从而调解了这对矛盾，这种命理上的通关作用，正是对症下药，而重病配重药，正是日干弱又多官杀最好的化解办法，这在中医治疗中起到了阴阳平衡而不出毛病的作用。在四柱中，此用神如强旺，印枭之运便是人一生中最佳的运程，不但没有病，且高官厚禄，权印在握，功名自有。
日干弱为木，不胜砍伐，木多为林，胜伐而不倒；
日干弱为金，不胜锻炼，合金为硬，百炼成钢；
日干弱为火，不胜扑灭，燎原之火，胜灭而比熄；
日干弱为水，不胜淤塞，奔流之水，胜阻而不干；
日干弱为土，不盛密栽，中原之土，胜灾而不散。
在四柱中，日弱官杀旺而用神为比劫的命局，次于用神为印星。从运程上来说，印枭之运为行运用神，是命局中所缺之用神，能补命之不足，故是最佳运。比劫运只能是第二好运。
2、日干弱多财星，用神首取比劫
日弱财多，好比戴满了珠宝引起贪财之人起贪心，可叹没有强壮的身体来守住财宝，被抢想追回来，就要靠路人与朋友帮；若是想夺回，就非要有力气拼搏不致于损失，不然轻则赊财，重则惹来杀身之祸，落得人财俱亡。故比肩劫财可补身弱财多之不足，以抗衡来犯。以上可看出，财与比劫是一对相克的关系。
日干弱为木，土为旺财，木重成绿洲；
日干弱为金，木为旺财，金利可削木为才；
日干弱为火，金为旺财，火旺得以炼；
日干弱为水，火为旺财，水多方相济；
日干弱为土，水为旺财，土多得以围。
走比劫运不但自己升官发财，兄弟姐妹也大获其利，其次是行枭印运。
日干弱为金，木财盛，可以土印星为生身耗财之用；
日干弱为木，土财盛，可以水印星为生身耗财之用；
日干弱为土，水财盛，可以火印星为生身耗财之用；
日干弱为水，火财盛，可以金印星为生身耗财之用；
日干弱为火，金财盛，可以木印星为生身耗财之用。
3、日弱多食伤，先要取印星为用神
印星是生身的，印星是生身的，同时又是克制忌神食伤，即扶弱又止泄。
日干弱为金，食伤之水多，为过于泄身，以印星之土来制水生身；
日干弱为火，食伤之土多，为过于泄身，以印星之木来制土生身；
日干弱为木，食伤之火多，为过于泄身，以印星之水来制火生身；
日干弱为土，食伤之金多，为过于泄身，以印星之火制金生身，来制水生身；
日干弱为水，食伤之木多，为过于泄身，以印星之金来制木生身；
若命局无印星，只能退而求次取比劫为用神。不说比劫能奈何食伤几多，起码是身子亏得起。
日干弱为金，多食伤之水，喜比劫之金帮身；
日干弱为火，多食伤之土，喜比劫之火帮身；
日干弱为木，多食伤之子，喜比劫之木帮身；
日干弱为土，多食伤之金，喜比劫之土帮身；
日干弱为水，多食伤之木，喜比劫之水帮身。
4、日干强旺多印星，取财为用神
日干与财是相克关系，如若日干已旺，又得印星生身为强旺，财就过弱。金弱遇火，必见销熔；火弱逢水，必为熄灭；木弱逢土，必为淤塞；土弱逢木，必为倾陷；木弱逢金，必为砍折。
日干旺为火，又得木之印星生身更强旺，用神取金财可制印木，耗日强旺之身；
日干旺为水，又得金之印星生身更强旺，用神取火财可制印金，耗日强旺之身；
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