#年轻人买房需要注意哪些问题#
在上海,我遇到很多上海小孩名下是无房的,因为“恨铁不成钢”、“小孩自己不赚钱”、“在外被骗、背债”,所以,父母们的想法不如先放在自己名下,待日后小孩成熟以后,再做打算。这种情况,父母往往会找一个专职律师顾问——“财富管理律师”。很多小年轻离婚案件,双方名下基本上没什么财产,两条光杆儿,案子也简单好办。
除了以上情况,就是很多外地打拼的年轻人,没有上海户口,努力工作,加上父母的积蓄,凑够首付,和自己的另一半在上海买一套属于自己的房子。
上海限购政策:
1.非本市籍居民家庭(限购1套)
(1)在上海市范围内家庭名下无任何住宅类房屋
(2)符合网签日期前63个月内累计正常缴满60个月的社会保险或个人所得税
2.本市户籍
(1)已婚家庭,限购2套
(2)单身无房,限购1套
但无奈北上广深房子动则千万,即便年薪百万,还是要慎重。如果是小情侣们婚后一起买房,给以下几点法律方面的意见吧。
1.买房登记在谁名下?
既然选择结婚,我建议是登记在双方名下,选择相互信任。若登记在双方名下且没有写明各占多少份额,则属于一人一半。一般来说,签订购房合同(和开发商签订商品房购房合同,和房东签订二手房购买合同)的乙方是夫妻双方的名字,不动产权证才可以登记在双方名下,如果是一个人的名字,那就只能登记在一个人名下。
2.买新房子注意什么?
【烂尾楼】由于我国是商品房预售制度,在很多小城市,房子刚正负零的时候开发商就可以拿到预售许可证,开始对外销售了,所以新房子最大的风险就在于,开发商资金链断裂,发生烂尾楼风险,一旦遇到烂尾楼的情况,情形会很焦灼,在未来持续很长一段时间,业主会处在维权和等待中。
为了避免买到烂尾楼,由于大部分购房人无法深入做尽职调查,所以可以选择大的开发商,风险相对要小一些。
【沉降】大部分购房人都喜欢河景房,海景房。我的老师
之前一个案件,“莲花河畔景苑”楼倒倒案件,该楼盘就是建在河边,由于当时挖地基的泥土直接堆放在工程旁,导致泥土流动,桩机倾斜,发生整座楼倒塌的事故,所幸小区业主尚未入住,没有发生人员伤亡。
总的来说,就是由于海边河边土质比较疏松,常年土质流动,如果房屋地基工程没有做好,可能会发生严重的沉降,导致整座楼的倾斜,甚至倒塌的危险,所以我们购房人可以尽量不要选择购买河景、海景房。
【销售欺诈】很多人都会相信开发商在销售时候的所谓“学区房”、“赠送面积”,这些都只是开发商的一个销售手段,到了交房的时候都无法兑现,或者此学区非彼学区,因为该小区是否学区房是无法提前预知的,是每年由教委重划片区。
而所谓的“赠送面积”其实就是开发商的一个偷面积惯用的伎俩,通过改天井、封闭阳台、加隔层修改规划等方式来将非法面积赠送给购房人,而实际上购房人拿到的面积都是违章建筑,严重些可能会被住房保障部门限制交易,城管部门上门直接拆除。而销售欺诈的诉讼官司尤为难打,毕竟大部分开发商都是口头承诺的方式,且大部分宣传手册都无法被认定为购房合同的一部分,所以不涉及到开发商违约,诉讼会尤为艰难。
【车位】现在生活水平提高,家家户户都会买车,有车了都会考虑车位的问题。而车位到底是租还是买呢?我在这里给大家一个思路,我们首先要鉴别车位的性质,确定是属于产权车位,还是人防工程车位,还是业主共有的绿化车位,因为性质不同,开发商可以处理车位的方式也不一样。
产权车位,开发商是可以向业主出售的;
人防车位,实际上是只能出租,大部分开发商会采取出售“20年使用权”的方式将人防车位出售给购房人,为什么是20年,因为我国《合同法》规定,租赁合同的最长期限为20年;
绿化改建的车位,本身就不能出售,且出租的收益应当归所有业主共有。
【签订购房合同】由于在我国主要还是开发商占优势地位,近两年房价上涨,开发商多少采取各种各样的销售策略,来假装房源不够,通过摇号、抽签等方式刺激购房人抢购,而在这种方式下的购房,大部分业主都是不会认真细看购房合同,均在销售经理的恍惚下,签下了合同。
双方一旦发生纠纷,又追悔莫及。
这里提几点,购房时去签订购房合同,大部分条款我也是不看的,但是有几个地方需要注意:土地使用年限(50年还是70年),房屋性质(住宅还是办公),购房款的总额,购房款的支付方式(全款、按揭),违约责任的多少,办理产证的时间。
如果有耐心,可以把补充协议的条款细看,因为合同正文属于房管局的格式文本,开发商多半无法做什么手脚,全凭在补充协议时做文章,所以给业主挖坑也多半在补充协议上,补充协议对哪一块约定的越多,以后交房的时候房子也更多的会在哪一块出现问题。
如果业主采取按揭贷款的方式购房,由于按揭贷款的不确定性,所以不能在协议中约定放款时间,如果对此约定过于明确,业主将承担高概率违约的风险。
3.买旧的二手房要注意什么?
简述一下,主要还是要考察:房东,房子,购房合同。房东是否有诸多债务,是否征信有问题,是否涉诉。房子的好坏,由于旧房子多少都住了些年,肉眼是可以观察出来房子质量的好坏,是否有裂缝,是否漏水,我再给几点其他方面的小建议。
看这个小区的物业,看小区是否有业委会,看小区的电梯维护的如何,看小区保安是否让你进去,看小区的井盖是否按照一定的次序排列,因为这些都会涉及到这个小区未来的升值空间。好的小区,一般物业管理较好,小区会成立业委会,电梯维护较好,保安在一般情况下不允许外人进入,井盖牵涉到小区给排水。这些方面可以反应一个小区品质的好坏,如果这些方面做不好,小区在未来某个时间节点,会比同地段其他小区的房价差一个档次,当然住起来,也会烦恼多多。
购房合同,作为购房人,主要还是注意自己需要履行的义务,购房款的多少,如何支付,支付的时间节点。同样的,如果采取按揭的方式,则不能约定放款的时间,因为放款时间的不定,容易产生己方违约的情形。
在上海,我遇到很多上海小孩名下是无房的,因为“恨铁不成钢”、“小孩自己不赚钱”、“在外被骗、背债”,所以,父母们的想法不如先放在自己名下,待日后小孩成熟以后,再做打算。这种情况,父母往往会找一个专职律师顾问——“财富管理律师”。很多小年轻离婚案件,双方名下基本上没什么财产,两条光杆儿,案子也简单好办。
除了以上情况,就是很多外地打拼的年轻人,没有上海户口,努力工作,加上父母的积蓄,凑够首付,和自己的另一半在上海买一套属于自己的房子。
上海限购政策:
1.非本市籍居民家庭(限购1套)
(1)在上海市范围内家庭名下无任何住宅类房屋
(2)符合网签日期前63个月内累计正常缴满60个月的社会保险或个人所得税
2.本市户籍
(1)已婚家庭,限购2套
(2)单身无房,限购1套
但无奈北上广深房子动则千万,即便年薪百万,还是要慎重。如果是小情侣们婚后一起买房,给以下几点法律方面的意见吧。
1.买房登记在谁名下?
既然选择结婚,我建议是登记在双方名下,选择相互信任。若登记在双方名下且没有写明各占多少份额,则属于一人一半。一般来说,签订购房合同(和开发商签订商品房购房合同,和房东签订二手房购买合同)的乙方是夫妻双方的名字,不动产权证才可以登记在双方名下,如果是一个人的名字,那就只能登记在一个人名下。
2.买新房子注意什么?
【烂尾楼】由于我国是商品房预售制度,在很多小城市,房子刚正负零的时候开发商就可以拿到预售许可证,开始对外销售了,所以新房子最大的风险就在于,开发商资金链断裂,发生烂尾楼风险,一旦遇到烂尾楼的情况,情形会很焦灼,在未来持续很长一段时间,业主会处在维权和等待中。
为了避免买到烂尾楼,由于大部分购房人无法深入做尽职调查,所以可以选择大的开发商,风险相对要小一些。
【沉降】大部分购房人都喜欢河景房,海景房。我的老师
之前一个案件,“莲花河畔景苑”楼倒倒案件,该楼盘就是建在河边,由于当时挖地基的泥土直接堆放在工程旁,导致泥土流动,桩机倾斜,发生整座楼倒塌的事故,所幸小区业主尚未入住,没有发生人员伤亡。
总的来说,就是由于海边河边土质比较疏松,常年土质流动,如果房屋地基工程没有做好,可能会发生严重的沉降,导致整座楼的倾斜,甚至倒塌的危险,所以我们购房人可以尽量不要选择购买河景、海景房。
【销售欺诈】很多人都会相信开发商在销售时候的所谓“学区房”、“赠送面积”,这些都只是开发商的一个销售手段,到了交房的时候都无法兑现,或者此学区非彼学区,因为该小区是否学区房是无法提前预知的,是每年由教委重划片区。
而所谓的“赠送面积”其实就是开发商的一个偷面积惯用的伎俩,通过改天井、封闭阳台、加隔层修改规划等方式来将非法面积赠送给购房人,而实际上购房人拿到的面积都是违章建筑,严重些可能会被住房保障部门限制交易,城管部门上门直接拆除。而销售欺诈的诉讼官司尤为难打,毕竟大部分开发商都是口头承诺的方式,且大部分宣传手册都无法被认定为购房合同的一部分,所以不涉及到开发商违约,诉讼会尤为艰难。
【车位】现在生活水平提高,家家户户都会买车,有车了都会考虑车位的问题。而车位到底是租还是买呢?我在这里给大家一个思路,我们首先要鉴别车位的性质,确定是属于产权车位,还是人防工程车位,还是业主共有的绿化车位,因为性质不同,开发商可以处理车位的方式也不一样。
产权车位,开发商是可以向业主出售的;
人防车位,实际上是只能出租,大部分开发商会采取出售“20年使用权”的方式将人防车位出售给购房人,为什么是20年,因为我国《合同法》规定,租赁合同的最长期限为20年;
绿化改建的车位,本身就不能出售,且出租的收益应当归所有业主共有。
【签订购房合同】由于在我国主要还是开发商占优势地位,近两年房价上涨,开发商多少采取各种各样的销售策略,来假装房源不够,通过摇号、抽签等方式刺激购房人抢购,而在这种方式下的购房,大部分业主都是不会认真细看购房合同,均在销售经理的恍惚下,签下了合同。
双方一旦发生纠纷,又追悔莫及。
这里提几点,购房时去签订购房合同,大部分条款我也是不看的,但是有几个地方需要注意:土地使用年限(50年还是70年),房屋性质(住宅还是办公),购房款的总额,购房款的支付方式(全款、按揭),违约责任的多少,办理产证的时间。
如果有耐心,可以把补充协议的条款细看,因为合同正文属于房管局的格式文本,开发商多半无法做什么手脚,全凭在补充协议时做文章,所以给业主挖坑也多半在补充协议上,补充协议对哪一块约定的越多,以后交房的时候房子也更多的会在哪一块出现问题。
如果业主采取按揭贷款的方式购房,由于按揭贷款的不确定性,所以不能在协议中约定放款时间,如果对此约定过于明确,业主将承担高概率违约的风险。
3.买旧的二手房要注意什么?
简述一下,主要还是要考察:房东,房子,购房合同。房东是否有诸多债务,是否征信有问题,是否涉诉。房子的好坏,由于旧房子多少都住了些年,肉眼是可以观察出来房子质量的好坏,是否有裂缝,是否漏水,我再给几点其他方面的小建议。
看这个小区的物业,看小区是否有业委会,看小区的电梯维护的如何,看小区保安是否让你进去,看小区的井盖是否按照一定的次序排列,因为这些都会涉及到这个小区未来的升值空间。好的小区,一般物业管理较好,小区会成立业委会,电梯维护较好,保安在一般情况下不允许外人进入,井盖牵涉到小区给排水。这些方面可以反应一个小区品质的好坏,如果这些方面做不好,小区在未来某个时间节点,会比同地段其他小区的房价差一个档次,当然住起来,也会烦恼多多。
购房合同,作为购房人,主要还是注意自己需要履行的义务,购房款的多少,如何支付,支付的时间节点。同样的,如果采取按揭的方式,则不能约定放款的时间,因为放款时间的不定,容易产生己方违约的情形。
想描述某天醒来前清晰彩色的梦境,当时有跟自己解完梦才起身。没有人比自己更了解自己又不须付心理咨询时薪,资本真好,认证自己和认知的价格。懒~如果以后还记得起。
再好坏还是梦,而套装质感昨夜酒牌地面成分天色时辰……都是此时、触及或怀想,是以后梦的元素,尽量摆放好看是必要的[二哈][嘻嘻][微风][月亮]
再好坏还是梦,而套装质感昨夜酒牌地面成分天色时辰……都是此时、触及或怀想,是以后梦的元素,尽量摆放好看是必要的[二哈][嘻嘻][微风][月亮]
我们常说楼市/股市具有货币的蓄水池效应,即把市场中的很多钱汇合、聚集在这些资本市场的池子里。那该如何理解这种效应?这种效应有何影响呢?
1、钱多,物价为何不涨?
过往的经济学通胀理论告诉我们,钱多物价必涨。可从过去十年的经历看,未必如此。
这是一张2009年以来M2(可通俗的理解为市场中的钱)数量和CPI(可通俗的理解为物价涨幅)的走势图。
由图可知,M2由2009年初的49万亿增加到2019年初的185万亿,现在钱的数量是十年前的3.77倍。可物价呢?除了2011年前后约一年多的时间物价涨幅超3%外(最高也就是2011年7月的6.45%),其他约8年多的时间物价涨幅都在2%左右徘徊。
有人会反驳说:钱多了,可商品和服务也多了啊?对应的物价没涨也正常啊。
那这十年GDP增长多少呢?2009年初我国GDP约为32万亿,而2019年初我国GDP约为90万亿,现在GDP是十年前的2.8倍,可M2却是十年前的3.77倍啊。也就是说钱的数量涨幅远高于实物(商品和服务)数量的涨幅。虽然如此,但物价稳定、涨幅很小。
说好的货币超发引致通货膨胀呢?
理论来自与实践、并用来解释实践。不能说以前的通胀理论过时,最起码需要在新的社会经济条件下进行调整。
科技进步、商品生产自动化使得产能过剩,原则上可以无限量供应人们必须的任何商品(如维持基本生活的吃/穿/行商品服务等),既然有无限量的商品供应,所以物价上涨也就难上加难了。
所以现在的物价上涨都是结构性的,即在某个阶段、某些商品/服务因供给失衡或资金猛然大量流入而出现价格上涨,如曾经出现的蒜你狠、豆你玩、姜你军、糖高宗……
这十年货币超发而物价却不涨,多印的钱都去哪了呢?
对的,也许你猜到了,钱都去了楼市。这就很好解释了最近十年间,为什么一二线城市的房价涨幅如此之大——一般都在3倍以上。
我们都知道,钱大致分为两类:增量的钱和存量的钱。前者就是指新增的信贷、银行贷款,后者是市场中正在流通、已经存在的钱。
这十年很多人进城买房,买房的钱来自哪里?很多人除了付个首付,剩余的钱都是银行贷款啊,银行贷款就是新增的钱,说明增量的钱很大一部分流入了楼市。
那买房的首付又来自哪里啊?很多人说是自己存的啊、向亲朋好友借的啊……当然更多的是双方父母/爷爷奶奶/姥姥姥爷六个钱包的钱,而这些钱就是存量的钱啊。
钱越来越多,可越来越多的钱却流向了楼市,这就是房子的货币蓄水池效应。
这一效应是如何实现的呢?
2、房子是这样蓄积货币的
我们知道,房子/股票等资产是买卖双方交易的标的物、是货币流通/换手的介质,有买才有卖、有卖必有买,一手交钱、一手交货。也就是说,市场中钱的数量并没有发生增减,只是从一个人手里转移到另一个人手里了。
买房人把钱(自己积蓄及亲友借来的钱/去银行贷款贷来的钱)给了卖房人(新房开发商/二手房的个人房东),卖房人就可以把卖房到手的钱用来买买买、花花花啊。
这个交易之后,卖房人手里钱就跟房子没有关系了。既然如此,市场中的钱就会很多,房子汇集货币、锁定货币的蓄水池效应又体现在哪里呢?
看清了,包括房子/股票在内的资产,其货币蓄水池效应主要体现在两个方面:一是因资产买卖而造成的贫富分化,钱集中于少量人手中了,从而减少市场中流通货币的数量,二是因预期资产价格继续涨,人们会压制别的消费、减慢货币的流通速度。
因资产价格上涨,前期买入的人会赚很多的钱——实际上是财富的转移,包括买房人及亲友及六个钱包的积蓄,还包括买房人在银行的贷款(也就是买房人的债务,要用二三十年的时间去还)。社会上的钱因房子而聚集到一小部分人手里,也就是贫富分化。
富人有很多钱,可他们的边际消费较低——富人总不能一顿吃1头牛/喝一箱奶、同时开两辆车/穿三套衣服/住五套房吧?他们花钱会有一个量的天花板。而想消费、想改善生活的普通人呢?他们可想消费,但是没有多余的钱啊。
结果就是市场中的钱很多,但都在富人账户里存着、躺着,并没有在市场中流通——市场中流通的钱也就少了。而这一切的根源是什么呢?就是房子啊。这是房子蓄水池效应的第一个原因。
心理预期可以改变人的行为。当预期房价还要涨时,大家会怎么做呢?当然是继续买入、赶紧买入啊!有钱的会把钱取出来继续买房子,以期赚到更多的钱;没钱的会四处借钱赶紧买一套,否则以后更买不起怎么办?
结果是什么呢?人们不愿意、或没有钱去进行其他的消费——除了房子。人们的钱都用来买房子、或准备买房子了,又哪来的钱去进行其他的消费呢?市场中的钱由此变少、货币的流通速度由此降低(人们不愿意花钱了)。这一切的根源又是什么呢?还是房子啊。这就是房子蓄水池效应的第二个原因。
蓄水池效应有何影响呢?
3、蓄水池效应的积极作用
除了房子和股票,其他资产或商品——字画、文玩、翡翠玉、茶叶、比特币等数字货币等也具有货币蓄水池效应,只是太小众、参与的人太少,参与的资金量也小、持续的时间也太短(少则数月、多则不超过2年),无法像楼市和股市一样长时间的、持续的、天量的蓄积货币。
也因为这种货币蓄水池效应,所以会产生一些影响。消极的影响是对其他领域的资金挤压,因为钱都流向楼市,所以会挤压消费、会挤压制造业等领域的资金流入,这些讨论的也很多了。这里就说说蓄水池效应的积极影响,主要体现在资金聚集和抑制物价方面。
聚集货币。对于早期购置房产的人来说,高房价让其平白无故的获得一笔巨额财富——以出售或银行贷款的形式实现。出售是接盘者的财富转移,贷款是社会资金的转移,其本质都是巨额资金的聚集、并由此形成资本。
想开店办厂做生意办实业、想为公司筹措流动资金、想挽救濒临破产的企业,卖房或抵押一套房后,救命的资金就来了。高房价可以把社会资金聚集起来,让有房的人赢得一笔资本。在银行征信体系还不完善的当下,高房价下的房子是最好的信用背书工具。房子起到了吸储、汇集资金的作用。
抑制物价。因为房子具有蓄水池作用,会把超发的货币、市场中多余的货币聚集在这里,相应的就会减少市场中流通货币的数量。在商品/服务一定的情况下,货币的减少会相应稳定、甚至降低物价,这也就是开头所看到的——货币虽然超发、略带泛滥,但物价却保持稳定的一大原因。
很多人在抱怨高房价,可没人感谢低房租(一线城市的租金收益率低至1%点多)和(相对)低物价,高房价只是让人买不起房,若高房租则会让人住不起房、高物价则会让吃不起饭或者生活水准降低。
除了以上这两条积极作用外,其他还有支撑市政建设和个人大资金储蓄地的作用。
近十余年,中国一二线城市基础设施建设突飞猛进——高铁/地铁/桥梁/高架/公园等越来越好,钱来自哪里?很大一部分是地方政府卖地的收入,而这也带来了居住在这个城市的居民的生活工作便利。
只有大池子、大江大水才能盛下大鱼。同样的,高房价、高总价的房子才能更好的承载大额资金。对于数百万、上千万的高净值人群来说,寻找到可靠的资金附着物、现实财富/资产的代际传承,高单价、高总价的房子确实是个理想的选择。
任何事物都是一个系统,是矛盾的、是复杂的、是对立统一的、是好坏交融的,简单化的思考和情绪化的表达,只会偏离轨道。很多结果(比如高房价)是多方重复博弈后的均衡状态,光抱怨没有用,正确的做法是在这种现状下,如何行动让自己的处境更有利、受益更多更大。(金戈财经大佬作品,写的真好)
1、钱多,物价为何不涨?
过往的经济学通胀理论告诉我们,钱多物价必涨。可从过去十年的经历看,未必如此。
这是一张2009年以来M2(可通俗的理解为市场中的钱)数量和CPI(可通俗的理解为物价涨幅)的走势图。
由图可知,M2由2009年初的49万亿增加到2019年初的185万亿,现在钱的数量是十年前的3.77倍。可物价呢?除了2011年前后约一年多的时间物价涨幅超3%外(最高也就是2011年7月的6.45%),其他约8年多的时间物价涨幅都在2%左右徘徊。
有人会反驳说:钱多了,可商品和服务也多了啊?对应的物价没涨也正常啊。
那这十年GDP增长多少呢?2009年初我国GDP约为32万亿,而2019年初我国GDP约为90万亿,现在GDP是十年前的2.8倍,可M2却是十年前的3.77倍啊。也就是说钱的数量涨幅远高于实物(商品和服务)数量的涨幅。虽然如此,但物价稳定、涨幅很小。
说好的货币超发引致通货膨胀呢?
理论来自与实践、并用来解释实践。不能说以前的通胀理论过时,最起码需要在新的社会经济条件下进行调整。
科技进步、商品生产自动化使得产能过剩,原则上可以无限量供应人们必须的任何商品(如维持基本生活的吃/穿/行商品服务等),既然有无限量的商品供应,所以物价上涨也就难上加难了。
所以现在的物价上涨都是结构性的,即在某个阶段、某些商品/服务因供给失衡或资金猛然大量流入而出现价格上涨,如曾经出现的蒜你狠、豆你玩、姜你军、糖高宗……
这十年货币超发而物价却不涨,多印的钱都去哪了呢?
对的,也许你猜到了,钱都去了楼市。这就很好解释了最近十年间,为什么一二线城市的房价涨幅如此之大——一般都在3倍以上。
我们都知道,钱大致分为两类:增量的钱和存量的钱。前者就是指新增的信贷、银行贷款,后者是市场中正在流通、已经存在的钱。
这十年很多人进城买房,买房的钱来自哪里?很多人除了付个首付,剩余的钱都是银行贷款啊,银行贷款就是新增的钱,说明增量的钱很大一部分流入了楼市。
那买房的首付又来自哪里啊?很多人说是自己存的啊、向亲朋好友借的啊……当然更多的是双方父母/爷爷奶奶/姥姥姥爷六个钱包的钱,而这些钱就是存量的钱啊。
钱越来越多,可越来越多的钱却流向了楼市,这就是房子的货币蓄水池效应。
这一效应是如何实现的呢?
2、房子是这样蓄积货币的
我们知道,房子/股票等资产是买卖双方交易的标的物、是货币流通/换手的介质,有买才有卖、有卖必有买,一手交钱、一手交货。也就是说,市场中钱的数量并没有发生增减,只是从一个人手里转移到另一个人手里了。
买房人把钱(自己积蓄及亲友借来的钱/去银行贷款贷来的钱)给了卖房人(新房开发商/二手房的个人房东),卖房人就可以把卖房到手的钱用来买买买、花花花啊。
这个交易之后,卖房人手里钱就跟房子没有关系了。既然如此,市场中的钱就会很多,房子汇集货币、锁定货币的蓄水池效应又体现在哪里呢?
看清了,包括房子/股票在内的资产,其货币蓄水池效应主要体现在两个方面:一是因资产买卖而造成的贫富分化,钱集中于少量人手中了,从而减少市场中流通货币的数量,二是因预期资产价格继续涨,人们会压制别的消费、减慢货币的流通速度。
因资产价格上涨,前期买入的人会赚很多的钱——实际上是财富的转移,包括买房人及亲友及六个钱包的积蓄,还包括买房人在银行的贷款(也就是买房人的债务,要用二三十年的时间去还)。社会上的钱因房子而聚集到一小部分人手里,也就是贫富分化。
富人有很多钱,可他们的边际消费较低——富人总不能一顿吃1头牛/喝一箱奶、同时开两辆车/穿三套衣服/住五套房吧?他们花钱会有一个量的天花板。而想消费、想改善生活的普通人呢?他们可想消费,但是没有多余的钱啊。
结果就是市场中的钱很多,但都在富人账户里存着、躺着,并没有在市场中流通——市场中流通的钱也就少了。而这一切的根源是什么呢?就是房子啊。这是房子蓄水池效应的第一个原因。
心理预期可以改变人的行为。当预期房价还要涨时,大家会怎么做呢?当然是继续买入、赶紧买入啊!有钱的会把钱取出来继续买房子,以期赚到更多的钱;没钱的会四处借钱赶紧买一套,否则以后更买不起怎么办?
结果是什么呢?人们不愿意、或没有钱去进行其他的消费——除了房子。人们的钱都用来买房子、或准备买房子了,又哪来的钱去进行其他的消费呢?市场中的钱由此变少、货币的流通速度由此降低(人们不愿意花钱了)。这一切的根源又是什么呢?还是房子啊。这就是房子蓄水池效应的第二个原因。
蓄水池效应有何影响呢?
3、蓄水池效应的积极作用
除了房子和股票,其他资产或商品——字画、文玩、翡翠玉、茶叶、比特币等数字货币等也具有货币蓄水池效应,只是太小众、参与的人太少,参与的资金量也小、持续的时间也太短(少则数月、多则不超过2年),无法像楼市和股市一样长时间的、持续的、天量的蓄积货币。
也因为这种货币蓄水池效应,所以会产生一些影响。消极的影响是对其他领域的资金挤压,因为钱都流向楼市,所以会挤压消费、会挤压制造业等领域的资金流入,这些讨论的也很多了。这里就说说蓄水池效应的积极影响,主要体现在资金聚集和抑制物价方面。
聚集货币。对于早期购置房产的人来说,高房价让其平白无故的获得一笔巨额财富——以出售或银行贷款的形式实现。出售是接盘者的财富转移,贷款是社会资金的转移,其本质都是巨额资金的聚集、并由此形成资本。
想开店办厂做生意办实业、想为公司筹措流动资金、想挽救濒临破产的企业,卖房或抵押一套房后,救命的资金就来了。高房价可以把社会资金聚集起来,让有房的人赢得一笔资本。在银行征信体系还不完善的当下,高房价下的房子是最好的信用背书工具。房子起到了吸储、汇集资金的作用。
抑制物价。因为房子具有蓄水池作用,会把超发的货币、市场中多余的货币聚集在这里,相应的就会减少市场中流通货币的数量。在商品/服务一定的情况下,货币的减少会相应稳定、甚至降低物价,这也就是开头所看到的——货币虽然超发、略带泛滥,但物价却保持稳定的一大原因。
很多人在抱怨高房价,可没人感谢低房租(一线城市的租金收益率低至1%点多)和(相对)低物价,高房价只是让人买不起房,若高房租则会让人住不起房、高物价则会让吃不起饭或者生活水准降低。
除了以上这两条积极作用外,其他还有支撑市政建设和个人大资金储蓄地的作用。
近十余年,中国一二线城市基础设施建设突飞猛进——高铁/地铁/桥梁/高架/公园等越来越好,钱来自哪里?很大一部分是地方政府卖地的收入,而这也带来了居住在这个城市的居民的生活工作便利。
只有大池子、大江大水才能盛下大鱼。同样的,高房价、高总价的房子才能更好的承载大额资金。对于数百万、上千万的高净值人群来说,寻找到可靠的资金附着物、现实财富/资产的代际传承,高单价、高总价的房子确实是个理想的选择。
任何事物都是一个系统,是矛盾的、是复杂的、是对立统一的、是好坏交融的,简单化的思考和情绪化的表达,只会偏离轨道。很多结果(比如高房价)是多方重复博弈后的均衡状态,光抱怨没有用,正确的做法是在这种现状下,如何行动让自己的处境更有利、受益更多更大。(金戈财经大佬作品,写的真好)
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