【能源】三峡能源交流纪要
日期：2021年9月23日
管理层：
1）公司上半年装机总规模达到1644万千瓦，其中风电941万千瓦，光伏680万千瓦，目前在建项目523万千瓦
2）公司上半年发电量163亿度，同比增长44%，参与电力多变交易的电量是43.82亿度电，占上网电量27.39%
3）公司上半年实现营收78.85亿元，同比增长接近40%，净利润35.02亿元，同比增长57%
Q：公司参与绿电交易有多少量？溢价情况？10月份什么时候展开第二次绿电交易？
1）第一批部分省区参加交易，公司在山西、山东、江苏参与了接近2.5亿度的绿电交易
2）绿电价格平均溢价在2分钱左右
3）第二批绿电交易部分省份会参与交易，广东省今天申报第二批绿电交易，公司有项目参加
Q：未来三年海上风电机光伏装机规划？
1）未来5年年平均装机容量目标不低于500万千瓦
2）海上风电在未来占相当比例，22年以后海上风电国家补贴取消，装机会一定程度下滑
3）未来公司会持续将平价的海上风电做下去
Q：目前在建平价风光项目是否有明确的并网时间要求？如果时间赶不上是否能赶上当年的并网电价要求？
1）平价项目国家没有明确的关门时间，各省市为了创造年度gdp会人为地设置一些并网时间
2）即便是不能全容量并网，对电价影响也不大，已经是平价项目，和带补贴的项目不同
3）即便是目前还在带补贴的海上风电项目，年初出了一些政策对全容量并网给到一些相对宽松的指引
Q：公司在整县分布式开发的布局？
1）4/5月份发改委正式发布文件，短期内公司准备了40+个县，国家能源局没有批这个事情，将权力下放到各地地方政府，公司目前在手的项目有40+个县
Q：公司弃风率/弃光率较全国水平稍高？内蒙古和青海也是公司项目的所在地，当地消纳情况是否有变化？
1）发电集团拿弃风率/弃电率和各地方省份作对标，但是公司的整体情况和公司进入的具体省份和具体时间节点有关，公司目前的弃风弃光情况在大部分省区和全国水平持平，某些区域还会稍好
2）公司在个别省份如河北、内蒙表现一般有特殊情况，比如公司在个别省份可能只有一个项目，同时这个项目所在的区域本身弃风弃光现象就很严重，那么公司这一个项目的情况就会相对不客观地体现公司在这一省份的弃风弃光表现
3）而在蒙西地区，这是一个双高地区，弃电率高，但是小时数也高，所以说公司在河北和内蒙的弃光弃风高一些是没有问题的
Q：绿电交易对于弃风/弃电是否会有改善？
1）对于三北地区的绿电消纳有非常好的一个推动作用
2）绿电交易开始以后新能源电力发生质变，东部火电装机容量较大的区域压力较大，对于绿电外送的需求很高
Q：前期在风资源比较好的地方，公司的老旧机组效率相对不高，公司是否有想过以旧换新？经济性如何？
1）以旧换新目前企业可以考虑
2）公司去年在东北最早的风电厂换过两台，更换了机组和叶片，容量增长一倍，同时发电量也增长一倍
3）整体是能算过来账，目前不允许将过去建好的还没有到达生命周期的机组替换掉，主要的依旧换新阻碍在固定资产的处置
Q：没有到生命周期的机组以旧换新以后容量增大一倍，过去的老容量是否还能拿到补贴？
1）没有问题，合理小时数内的有补贴，超过合理小时数的就走平价
Q：以旧换新改善的成本？
1）不方便讲
2）不具备参考性，量太小，在原有的基础上加固/加高相对还是比较复杂的
3）整体来说以旧换新过后账是能算过来的
Q：拿风光资源的时候是利用三峡集团还是自己去谈？
1）可以利用三峡集团但是比较有限，公司参与的风光运营是一个完全市场化的竞争市场
2）公司在项目获取过程中还是起到主导的作用，不涉及大股东过多的帮助和干预
Q：整县分布有40+个县，这些县是否是在国家公布的600+个县的名单中？
1）公司拿到的县大部分在名单里面
Q：未来装机增量年均不低于500万千瓦？
1）公司自身的要求是年均增长不低于500万千瓦
Q：在建的523万千瓦风光比例？风电海风占比？
1）海上293万千瓦，光伏在建72万千瓦
Q：公司海风项目进度？今年能否并网？
1）21年在建海上风电项目一共293万千瓦，良江一期已经全部并网
Q：公司未来新增装机是采取合资还是独资模式？
1）分布式公司做的项目比较少，未来跟随国家分布式的政策会做一些相关的项目，但是贡献的业绩弹性相对较少
2）公司目前有几十个项目是采用合资的项目，公司股权占大头，合作方占小部分股权
Q：公司海风项目建设进度？
1）在建项目包括阳江1-5期，在建一共145万千瓦；江苏如东h6/h10/大风2期共110万千瓦；附件长乐湾二期供39万千瓦
2）截止9月上旬，阳江一期全部并网，2期、4期首批机组已经并网发电了，1-5期完成212台风机的安装；江苏如东h6项目完成92台/100台风机的安装，h10项目完成64台/100台风机的安装，大风2期项目完成31台风机的安装；长乐湾项目首批机组已经投产，累计安装27台，总共是37台
Q：各地方政府对于消纳有要求，加装调频装置，对公司成本影响？
1）电力行业相关部门的要求主要通过风机的一次调频实现，公司在前期招标的过程中已经满足了相关要求，作为固定成本
2）公司在电化学储能端有尝试
3）在投资的测算中已经将储能的成本考虑在内，目前公司项目主要是在中/东/南部
Q：今年光伏报价整体偏高，光伏项目收益率水平？
1）公司的收益率要求不方便透露，参考公司roe情况
2）目前光伏组件价格波动，公司的收益率不受影响，公司的收益率是有自有资金和融资成本决定的
3）目前硅料和玻璃成本较高，但是这是一个完全市场化的领域，组件成本升高以后，在光伏电站其他领域的成本会有所压缩
Q：抽水蓄能公司的看法和布局？
1）公司和集团去年就开始布局抽蓄，公司在抽水蓄能领域有领先行业的理解
2）公司拿到的项目只比电网拿到的项目少一些
3）项目拿到以后，公司会根据行业政策来案头投资节奏，目前虽然已经提出容量电价的政策，但是配套的细化细则还没有明确，等具体细则出来以后，公司会很快进行开工建设，预计不会太久
4）抽蓄资源的开发能够对公司拿风光项目有帮助的话，公司在抽蓄端的布局会更激进一些
Q：化学储能是在规划的时候就计算在内，目前新开工项目电化学储能比例？
1）保障性项目国家有明确的标准要求
2）保障性以外的没有明确要求
Q：强制配储能将收益率压的很低？
1）国家出台政策一方面对电网更友好，更容易消纳，但是同时不会对运营商造成太大的压力，所以定下15%，2小时的标准
Q：在西北欠发达地区大规模建设电站，当地弃光弃风率就很高，特高压的建设一时也无法匹配上，大规模开展风光建设的话是否会造成一个更高的弃风弃光率？
1）弃风/弃光政府部门和管理层都在密切关注，如果一个地方弃风率/弃光率达到一个数值的话会对当地的光伏/风电项目审批有减少
2）网源协同项目根据消纳情况来上项目，根据消纳的波动来开发新能源发电项目
3）三北地区通过和电网的合作以后大部分电还是要外送，现在存量的输电通道要求30%的电量由新能源发电构成，增量的输电通道也是在快速的建设过程中
Q：在进行绿电交易和特高压传输的过程中，损耗部分由谁来承担？
1）交易目前都是网对网的交易，例如由甘肃向山东传输，线路是电网的，两端还会有省电网的参与，消耗都算在电网的过网费里面了
2）送端的价格和受端的价格是一样的，公司只关注上网侧的电价，终端只关心负荷侧的电价，中间段电网费用对公司没有影响
Q：公司对项目最低回报率的要求？
1）投资收益率在央企背景的电力运营商中还算可以的，没有本质的差异
2）每家公司的ROE都在接近10%的水平，极个别的企业ROE不太好
3）不同的irr下得到类似的ROE的原因主要是边界条件的不同，如资源费、保证金、弃风/弃光限电的损失等
Q：新能源长期的角度来看，回报提升是通过绿电的溢价还是通过技术进步来达到降本的效果？
1）国家采取双碳目标、绿电交易主要是为了30/60目标，阶段性来说CCER/绿电对于新能源电力会带来超额的收益，但是长期来看这些产品会失去存在的基础
2）irr的提升还可以通过成本的下降，利用小时数的提升来提升盈利能力
3）收益率由无风险收益率加上超额溢价来决定，公司的价值是保证盈利能力在平均数以上
Q：如何区分上网的电是否是绿电？是否会对电网系统有改造的需求？
1）我们的绿电卖给山东a客户，我和他之间必须通过电网，购电合同是一个三方协议，会带着电网一起，电网知道电是从哪儿来
2）技术层面上，国网电力交易中心有一个技术部，利用区块链技术来对上网的电进行追溯。#股票##价值投资日志[超话]#
日期：2021年9月23日
管理层：
1）公司上半年装机总规模达到1644万千瓦，其中风电941万千瓦，光伏680万千瓦，目前在建项目523万千瓦
2）公司上半年发电量163亿度，同比增长44%，参与电力多变交易的电量是43.82亿度电，占上网电量27.39%
3）公司上半年实现营收78.85亿元，同比增长接近40%，净利润35.02亿元，同比增长57%
Q：公司参与绿电交易有多少量？溢价情况？10月份什么时候展开第二次绿电交易？
1）第一批部分省区参加交易，公司在山西、山东、江苏参与了接近2.5亿度的绿电交易
2）绿电价格平均溢价在2分钱左右
3）第二批绿电交易部分省份会参与交易，广东省今天申报第二批绿电交易，公司有项目参加
Q：未来三年海上风电机光伏装机规划？
1）未来5年年平均装机容量目标不低于500万千瓦
2）海上风电在未来占相当比例，22年以后海上风电国家补贴取消，装机会一定程度下滑
3）未来公司会持续将平价的海上风电做下去
Q：目前在建平价风光项目是否有明确的并网时间要求？如果时间赶不上是否能赶上当年的并网电价要求？
1）平价项目国家没有明确的关门时间，各省市为了创造年度gdp会人为地设置一些并网时间
2）即便是不能全容量并网，对电价影响也不大，已经是平价项目，和带补贴的项目不同
3）即便是目前还在带补贴的海上风电项目，年初出了一些政策对全容量并网给到一些相对宽松的指引
Q：公司在整县分布式开发的布局？
1）4/5月份发改委正式发布文件，短期内公司准备了40+个县，国家能源局没有批这个事情，将权力下放到各地地方政府，公司目前在手的项目有40+个县
Q：公司弃风率/弃光率较全国水平稍高？内蒙古和青海也是公司项目的所在地，当地消纳情况是否有变化？
1）发电集团拿弃风率/弃电率和各地方省份作对标，但是公司的整体情况和公司进入的具体省份和具体时间节点有关，公司目前的弃风弃光情况在大部分省区和全国水平持平，某些区域还会稍好
2）公司在个别省份如河北、内蒙表现一般有特殊情况，比如公司在个别省份可能只有一个项目，同时这个项目所在的区域本身弃风弃光现象就很严重，那么公司这一个项目的情况就会相对不客观地体现公司在这一省份的弃风弃光表现
3）而在蒙西地区，这是一个双高地区，弃电率高，但是小时数也高，所以说公司在河北和内蒙的弃光弃风高一些是没有问题的
Q：绿电交易对于弃风/弃电是否会有改善？
1）对于三北地区的绿电消纳有非常好的一个推动作用
2）绿电交易开始以后新能源电力发生质变，东部火电装机容量较大的区域压力较大，对于绿电外送的需求很高
Q：前期在风资源比较好的地方，公司的老旧机组效率相对不高，公司是否有想过以旧换新？经济性如何？
1）以旧换新目前企业可以考虑
2）公司去年在东北最早的风电厂换过两台，更换了机组和叶片，容量增长一倍，同时发电量也增长一倍
3）整体是能算过来账，目前不允许将过去建好的还没有到达生命周期的机组替换掉，主要的依旧换新阻碍在固定资产的处置
Q：没有到生命周期的机组以旧换新以后容量增大一倍，过去的老容量是否还能拿到补贴？
1）没有问题，合理小时数内的有补贴，超过合理小时数的就走平价
Q：以旧换新改善的成本？
1）不方便讲
2）不具备参考性，量太小，在原有的基础上加固/加高相对还是比较复杂的
3）整体来说以旧换新过后账是能算过来的
Q：拿风光资源的时候是利用三峡集团还是自己去谈？
1）可以利用三峡集团但是比较有限，公司参与的风光运营是一个完全市场化的竞争市场
2）公司在项目获取过程中还是起到主导的作用，不涉及大股东过多的帮助和干预
Q：整县分布有40+个县，这些县是否是在国家公布的600+个县的名单中？
1）公司拿到的县大部分在名单里面
Q：未来装机增量年均不低于500万千瓦？
1）公司自身的要求是年均增长不低于500万千瓦
Q：在建的523万千瓦风光比例？风电海风占比？
1）海上293万千瓦，光伏在建72万千瓦
Q：公司海风项目进度？今年能否并网？
1）21年在建海上风电项目一共293万千瓦，良江一期已经全部并网
Q：公司未来新增装机是采取合资还是独资模式？
1）分布式公司做的项目比较少，未来跟随国家分布式的政策会做一些相关的项目，但是贡献的业绩弹性相对较少
2）公司目前有几十个项目是采用合资的项目，公司股权占大头，合作方占小部分股权
Q：公司海风项目建设进度？
1）在建项目包括阳江1-5期，在建一共145万千瓦；江苏如东h6/h10/大风2期共110万千瓦；附件长乐湾二期供39万千瓦
2）截止9月上旬，阳江一期全部并网，2期、4期首批机组已经并网发电了，1-5期完成212台风机的安装；江苏如东h6项目完成92台/100台风机的安装，h10项目完成64台/100台风机的安装，大风2期项目完成31台风机的安装；长乐湾项目首批机组已经投产，累计安装27台，总共是37台
Q：各地方政府对于消纳有要求，加装调频装置，对公司成本影响？
1）电力行业相关部门的要求主要通过风机的一次调频实现，公司在前期招标的过程中已经满足了相关要求，作为固定成本
2）公司在电化学储能端有尝试
3）在投资的测算中已经将储能的成本考虑在内，目前公司项目主要是在中/东/南部
Q：今年光伏报价整体偏高，光伏项目收益率水平？
1）公司的收益率要求不方便透露，参考公司roe情况
2）目前光伏组件价格波动，公司的收益率不受影响，公司的收益率是有自有资金和融资成本决定的
3）目前硅料和玻璃成本较高，但是这是一个完全市场化的领域，组件成本升高以后，在光伏电站其他领域的成本会有所压缩
Q：抽水蓄能公司的看法和布局？
1）公司和集团去年就开始布局抽蓄，公司在抽水蓄能领域有领先行业的理解
2）公司拿到的项目只比电网拿到的项目少一些
3）项目拿到以后，公司会根据行业政策来案头投资节奏，目前虽然已经提出容量电价的政策，但是配套的细化细则还没有明确，等具体细则出来以后，公司会很快进行开工建设，预计不会太久
4）抽蓄资源的开发能够对公司拿风光项目有帮助的话，公司在抽蓄端的布局会更激进一些
Q：化学储能是在规划的时候就计算在内，目前新开工项目电化学储能比例？
1）保障性项目国家有明确的标准要求
2）保障性以外的没有明确要求
Q：强制配储能将收益率压的很低？
1）国家出台政策一方面对电网更友好，更容易消纳，但是同时不会对运营商造成太大的压力，所以定下15%，2小时的标准
Q：在西北欠发达地区大规模建设电站，当地弃光弃风率就很高，特高压的建设一时也无法匹配上，大规模开展风光建设的话是否会造成一个更高的弃风弃光率？
1）弃风/弃光政府部门和管理层都在密切关注，如果一个地方弃风率/弃光率达到一个数值的话会对当地的光伏/风电项目审批有减少
2）网源协同项目根据消纳情况来上项目，根据消纳的波动来开发新能源发电项目
3）三北地区通过和电网的合作以后大部分电还是要外送，现在存量的输电通道要求30%的电量由新能源发电构成，增量的输电通道也是在快速的建设过程中
Q：在进行绿电交易和特高压传输的过程中，损耗部分由谁来承担？
1）交易目前都是网对网的交易，例如由甘肃向山东传输，线路是电网的，两端还会有省电网的参与，消耗都算在电网的过网费里面了
2）送端的价格和受端的价格是一样的，公司只关注上网侧的电价，终端只关心负荷侧的电价，中间段电网费用对公司没有影响
Q：公司对项目最低回报率的要求？
1）投资收益率在央企背景的电力运营商中还算可以的，没有本质的差异
2）每家公司的ROE都在接近10%的水平，极个别的企业ROE不太好
3）不同的irr下得到类似的ROE的原因主要是边界条件的不同，如资源费、保证金、弃风/弃光限电的损失等
Q：新能源长期的角度来看，回报提升是通过绿电的溢价还是通过技术进步来达到降本的效果？
1）国家采取双碳目标、绿电交易主要是为了30/60目标，阶段性来说CCER/绿电对于新能源电力会带来超额的收益，但是长期来看这些产品会失去存在的基础
2）irr的提升还可以通过成本的下降，利用小时数的提升来提升盈利能力
3）收益率由无风险收益率加上超额溢价来决定，公司的价值是保证盈利能力在平均数以上
Q：如何区分上网的电是否是绿电？是否会对电网系统有改造的需求？
1）我们的绿电卖给山东a客户，我和他之间必须通过电网，购电合同是一个三方协议，会带着电网一起，电网知道电是从哪儿来
2）技术层面上，国网电力交易中心有一个技术部，利用区块链技术来对上网的电进行追溯。#股票##价值投资日志[超话]#
【楼市变局下的生存思辨：红线、杠杆与新赛道】
在体验了近20年的“速度与激情”后，房地产这趟列车走到了十字路口。
今年以来，在“房住不炒”的指导思想下，地产调控不断加码，融资管理“三条红线”、房地产信贷“五档管理”、土地出让“两集中”制度等先后出台，行业面临的政策环境已经发生翻天覆地的变化，以往的“高杠杆—高增长”模式变得难以为继。
“活下去”，对于房企而言，从未如此真切。
9月18日，由南方财经全媒体集团21世纪经济报道发起主办的博鳌·21世纪房地产论坛第21届年会在上海圆满闭幕，数十位行业专家与房地产资深从业者围绕“穿越‘红线’：后杠杆时代的梦想与现实”这一主题，共同探讨了新周期、新形势、新理念下的市场逻辑和生存之道，并为变局中的行业提供了诸多启示。
后杠杆时代，地产企业的梦想如何安放？敬请关注本期博鳌·21世纪房地产论坛特刊。
房地产业正迎来二十年未有之变局。去年以来，随着“三条红线”“五档房贷”“两集中”供地等政策陆续落地，房地产行业的生存规则正在发生翻天覆地的变化。自房地产业市场化改革以来，沿用了20多年的“高杠杆—高增长”模式不再行之有效，企业的生存哲学也面临重构。
9月18日，由南方财经全媒体集团21世纪经济报道发起主办的“博鳌·21世纪房地产论坛”第21届年会在上海圆满闭幕，本次年会的主题是——“穿越‘红线’：后杠杆时代的梦想与现实”。数十位行业专家与房地产资深从业者共同探讨了新周期、新形势、新理念下的市场逻辑和生存之道，并为变局中的行业提供了诸多启示。
“2021年是实施‘十四五’规划和2035远景目标纲要的开局之年。当今世界处于百年未有之大变局，国内外环境复杂多变，中国经济的走势备受瞩目。曾作为经济增长稳定器的房地产业，也迎来重新定位的契机。”南方财经全媒体集团副总编辑、21世纪报系总编辑邓红辉在致辞中表示。
邓红辉指出，去年以来，房地产融资“三条红线”、个人信贷“五档管理”政策陆续出台，使房地产业走向“去杠杆化”；集中供地制度推出，意味着行业的供给侧改革更加彻底；租购并举的强化，房地产税改革的推进，住房保障体系的建立，又令房地产业的民生属性更加凸显，并将在共同富裕的目标中发挥重要作用。
因此，房地产企业既要赢得这场生存竞争，又需要在新时代重新锚定自己的位置，一场关乎行业生存与发展的思辨亟需展开。
此次论坛既有公开发言，又有闭门讨论，话题涉及政策、市场、企业、行业等各个层面，范围从房地产业延伸到物业、家居、建筑建材等多个上下游产业链。当日，大会还发布了《中国房地产产品力报告》，从终端的产品视角，探讨变局下的突围之道。2021年度“中国地产金砖奖”研究案例亦同时揭晓，为行业展示标杆的榜样。
变局之判
过去20年，中国房地产业一直处于高速发展的轨道中，虽然在改善居住条件和助力经济增长方面功不可没，但一些“副作用”也渐渐凸显，比如土地财政依赖、金融风险累积、房价过高产生挤出效应，等等。
因此，近几年来，监管层通过在政策端的持续发力，试图改善这些局面，并促成市场的长期稳定。尤其是去年以来的政策持续收紧，显得坚决而有力。
“‘房住不炒’并非‘权宜之计’，而是一个长期坚持的方向，因此不要去挑战中央坚持这一纲领的决心。”论坛上，中国房地产业协会会长冯俊发布主题为“房地产发展任务”的演讲，强调了对政策的理解与执行。
冯俊进一步解释，住房产品既有投资属性，又有消费属性，这是不可变的。但从调控的角度，显然不能把满足投资需求放在第一位，所以“对中央的决心需要有个确切的认识”。
在调控政策的选择上，华夏新供给经济学研究院院长、中国财政科学研究院研究员、博导贾康在演讲中表示，行政手段的“治标”如何对接基础性制度支撑的“治本”、形成健康发展长效机制，是房地产领域的关键问题。“要打造房地产业健康发展长效机制，一定要以基础性制度建设来治本。”
贾康说，启动房地产税立法早已进入决策层的改革日程考虑，房地产税改革的目标包含稳房价、深化省级以下分税制改革、优化再分配机制、提高直接税比重等四个方面。从实际操作上，当下存在房地产税进行试点的可能性和必要性，立法之后，对地方充分授权，区分不同情况分步推进。
他还认为，除房地产税改革之外，相关“基础性制度建设”至少还涉及土地制度、住房双轨制等。
那么，按照现有的趋势，行业将如何发展？
民生加银基金首席经济学家、北京师范大学金融研究中心主任钟伟指出，“我们不能延续过去20年的红利，更多的是我们不得不接受另一个时代的洗礼。”他表示，房地产行业的高增长远去是趋势性的，不是周期性的。“即便房地产的调控政策整体的或结构性的有所放缓，它也一定不会迎来新的房地产的周期，周期是没有了，趋势性逐步下行。”
生存之道
“活着才有意义……关于安全、预期、速度，安全肯定是第一的。”在“强监管下的增长边界：安全、速度与预期”专场讨论中，当被问到现阶段企业策略的权衡时，金科股份副总裁张勇表示。
市场环境的巨变，正迫使房企重新考量各项战略目标的排序。近两年来，规模、利润、土储、多元化被提及的频率明显减少。相反，企业对现金流、负债、运营等的关注度越来越高。
中南建设董事、中南置地高级副总裁唐晓东表示，只有安全的规模增长是有意义的。“当下一定是现金流比利润更重要，既要求规模，又要求利润，然后又要求现金流，这个其实很难。你肯定要取舍，所以首先要安全。”
过去多年来，房企的一系列策略选择和运营模式都是以“快”为导向的。高杠杆、高周转、高增长，决定了房企在各个运营环节都要与之匹配。一旦降速，就会“牵一发而动全身”。
“企业如何平衡发展、安全这些事情，从我自己的从业经验来看，还是要回到‘既要、又要、还要、且要’。”旭辉控股董事局主席林中表示，企业经营是一个均衡的逻辑，不能只追求一面。
林中表示，旭辉会在增长、盈利和风险三个方面进行布局，这也分别对应行业地位、发展质量和安全边界三个层面。企业在不同发展阶段，会采用不同的协同模式，但不可偏废。
此外，由于房地产的开发销售是一个周期性的过程，因此策略的选择也必须要有前瞻性。“今天碰到的问题可能都是过去两三年之前，甚至三四年之前埋下的，等到今天你发现了再来调整已经来不及了。”林中说。
回到当下，从业者的共识已经变成“保卫现金流”，然后在此基础上实施系统性调整。在谈及现阶段“解题方法”时，张勇表示，“去库存，收一收投资，备足现金。在组织架构上再做一些调整和优化，就是把力量用到资金端、财务端、营销端，而不是投资端。”
唐晓东也认为，“如果你手里库存足够多，坚决去库存，坚决把现金流找回来……企业做运营，在运营端体现出来的就是成本、供应链的管理，供应链的优势充分发挥起来，也能抗风险。”
突围之术
房地产业真的没有空间了吗？冯俊指出，今后几十年，房地产市场不可能保持20多个百分点的增长，但是保持现在的建设规模，既是需要的，也是不可避免的，“在相当长的时间里面，总规模会保持在这么一个水平上。”
到2020年，全国商品房销售面积突破17万平方米，销售金额也已达到17万亿元。该水平已是历史峰值，但对于常年以规模增长为追求的房企来说，若“蛋糕”不再变大，行业的“内卷”就不会停止。
兰德咨询总裁宋延庆在演讲中表示，“十四五”期间，全国商品房销售额大概率会突破20万亿元。但绝大多数房企制定的五年战略目标，销售额都有不少的增幅。如果加总，销售目标总和可能达到50万亿元。相差的30万亿元就是“理想与现实的落差”。
“完全可以断言，未来的市场竞争只会更加激烈，完成销售目标的难度只会更大。”他表示。
论坛期间，兰德咨询产品力提升事业部和21世纪经济报道地产课题组联合发布了《中国房地产产品力报告（2021）》，对房地产产品力进行了系统的定义和梳理，并就提升产品力、实现销售突破提供了一系列的实操建议。与会人士普遍认为，随着房地产回归居住属性，产品力的提升已成为现阶段的制胜“法宝”之一。
除此之外，随着存量时代的到来，资管赛道的机会也大量涌现。其中，在物管领域资本化浪潮崛起的背景下，物业显然已成为最受关注的领域。
今年，大会设置了“喧嚣与冷静：物业服务的资本化与增长密码”对话，对物管行业的发展进行专题讨论。雅生活集团执行董事、总裁兼首席执行官李大龙表示，在资本化的浪潮中，物业行业进入到新的发展时代，整个行业的聚集度在提升。但这只是企业实现增长的第一步，只有做好投后管理，提高服务力，才能给企业带来有效的增量。
越秀服务执行董事兼常务副总裁毛良敏认为，当下行业内有各种各样新的商业模式，也会进入各种各样的业态。但无论是何种业态和商业模式，核心基础都是把客户服务先做好，这是行业生存的底层逻辑。
关于行业未来的发展，龙湖智慧服务集团副总经理王建辉提出了“一个不变，两个转变”，不变的是这个行业的服务属性和民生属性，而行业的管理方式在未来一定会发生大的变化。此外，在科技的赋能下，作为劳动密集行业的物管行业或许会有新的变化。（来源：21世纪经济报道）#老铁说股##房地产##v光计划#
在体验了近20年的“速度与激情”后，房地产这趟列车走到了十字路口。
今年以来，在“房住不炒”的指导思想下，地产调控不断加码，融资管理“三条红线”、房地产信贷“五档管理”、土地出让“两集中”制度等先后出台，行业面临的政策环境已经发生翻天覆地的变化，以往的“高杠杆—高增长”模式变得难以为继。
“活下去”，对于房企而言，从未如此真切。
9月18日，由南方财经全媒体集团21世纪经济报道发起主办的博鳌·21世纪房地产论坛第21届年会在上海圆满闭幕，数十位行业专家与房地产资深从业者围绕“穿越‘红线’：后杠杆时代的梦想与现实”这一主题，共同探讨了新周期、新形势、新理念下的市场逻辑和生存之道，并为变局中的行业提供了诸多启示。
后杠杆时代，地产企业的梦想如何安放？敬请关注本期博鳌·21世纪房地产论坛特刊。
房地产业正迎来二十年未有之变局。去年以来，随着“三条红线”“五档房贷”“两集中”供地等政策陆续落地，房地产行业的生存规则正在发生翻天覆地的变化。自房地产业市场化改革以来，沿用了20多年的“高杠杆—高增长”模式不再行之有效，企业的生存哲学也面临重构。
9月18日，由南方财经全媒体集团21世纪经济报道发起主办的“博鳌·21世纪房地产论坛”第21届年会在上海圆满闭幕，本次年会的主题是——“穿越‘红线’：后杠杆时代的梦想与现实”。数十位行业专家与房地产资深从业者共同探讨了新周期、新形势、新理念下的市场逻辑和生存之道，并为变局中的行业提供了诸多启示。
“2021年是实施‘十四五’规划和2035远景目标纲要的开局之年。当今世界处于百年未有之大变局，国内外环境复杂多变，中国经济的走势备受瞩目。曾作为经济增长稳定器的房地产业，也迎来重新定位的契机。”南方财经全媒体集团副总编辑、21世纪报系总编辑邓红辉在致辞中表示。
邓红辉指出，去年以来，房地产融资“三条红线”、个人信贷“五档管理”政策陆续出台，使房地产业走向“去杠杆化”；集中供地制度推出，意味着行业的供给侧改革更加彻底；租购并举的强化，房地产税改革的推进，住房保障体系的建立，又令房地产业的民生属性更加凸显，并将在共同富裕的目标中发挥重要作用。
因此，房地产企业既要赢得这场生存竞争，又需要在新时代重新锚定自己的位置，一场关乎行业生存与发展的思辨亟需展开。
此次论坛既有公开发言，又有闭门讨论，话题涉及政策、市场、企业、行业等各个层面，范围从房地产业延伸到物业、家居、建筑建材等多个上下游产业链。当日，大会还发布了《中国房地产产品力报告》，从终端的产品视角，探讨变局下的突围之道。2021年度“中国地产金砖奖”研究案例亦同时揭晓，为行业展示标杆的榜样。
变局之判
过去20年，中国房地产业一直处于高速发展的轨道中，虽然在改善居住条件和助力经济增长方面功不可没，但一些“副作用”也渐渐凸显，比如土地财政依赖、金融风险累积、房价过高产生挤出效应，等等。
因此，近几年来，监管层通过在政策端的持续发力，试图改善这些局面，并促成市场的长期稳定。尤其是去年以来的政策持续收紧，显得坚决而有力。
“‘房住不炒’并非‘权宜之计’，而是一个长期坚持的方向，因此不要去挑战中央坚持这一纲领的决心。”论坛上，中国房地产业协会会长冯俊发布主题为“房地产发展任务”的演讲，强调了对政策的理解与执行。
冯俊进一步解释，住房产品既有投资属性，又有消费属性，这是不可变的。但从调控的角度，显然不能把满足投资需求放在第一位，所以“对中央的决心需要有个确切的认识”。
在调控政策的选择上，华夏新供给经济学研究院院长、中国财政科学研究院研究员、博导贾康在演讲中表示，行政手段的“治标”如何对接基础性制度支撑的“治本”、形成健康发展长效机制，是房地产领域的关键问题。“要打造房地产业健康发展长效机制，一定要以基础性制度建设来治本。”
贾康说，启动房地产税立法早已进入决策层的改革日程考虑，房地产税改革的目标包含稳房价、深化省级以下分税制改革、优化再分配机制、提高直接税比重等四个方面。从实际操作上，当下存在房地产税进行试点的可能性和必要性，立法之后，对地方充分授权，区分不同情况分步推进。
他还认为，除房地产税改革之外，相关“基础性制度建设”至少还涉及土地制度、住房双轨制等。
那么，按照现有的趋势，行业将如何发展？
民生加银基金首席经济学家、北京师范大学金融研究中心主任钟伟指出，“我们不能延续过去20年的红利，更多的是我们不得不接受另一个时代的洗礼。”他表示，房地产行业的高增长远去是趋势性的，不是周期性的。“即便房地产的调控政策整体的或结构性的有所放缓，它也一定不会迎来新的房地产的周期，周期是没有了，趋势性逐步下行。”
生存之道
“活着才有意义……关于安全、预期、速度，安全肯定是第一的。”在“强监管下的增长边界：安全、速度与预期”专场讨论中，当被问到现阶段企业策略的权衡时，金科股份副总裁张勇表示。
市场环境的巨变，正迫使房企重新考量各项战略目标的排序。近两年来，规模、利润、土储、多元化被提及的频率明显减少。相反，企业对现金流、负债、运营等的关注度越来越高。
中南建设董事、中南置地高级副总裁唐晓东表示，只有安全的规模增长是有意义的。“当下一定是现金流比利润更重要，既要求规模，又要求利润，然后又要求现金流，这个其实很难。你肯定要取舍，所以首先要安全。”
过去多年来，房企的一系列策略选择和运营模式都是以“快”为导向的。高杠杆、高周转、高增长，决定了房企在各个运营环节都要与之匹配。一旦降速，就会“牵一发而动全身”。
“企业如何平衡发展、安全这些事情，从我自己的从业经验来看，还是要回到‘既要、又要、还要、且要’。”旭辉控股董事局主席林中表示，企业经营是一个均衡的逻辑，不能只追求一面。
林中表示，旭辉会在增长、盈利和风险三个方面进行布局，这也分别对应行业地位、发展质量和安全边界三个层面。企业在不同发展阶段，会采用不同的协同模式，但不可偏废。
此外，由于房地产的开发销售是一个周期性的过程，因此策略的选择也必须要有前瞻性。“今天碰到的问题可能都是过去两三年之前，甚至三四年之前埋下的，等到今天你发现了再来调整已经来不及了。”林中说。
回到当下，从业者的共识已经变成“保卫现金流”，然后在此基础上实施系统性调整。在谈及现阶段“解题方法”时，张勇表示，“去库存，收一收投资，备足现金。在组织架构上再做一些调整和优化，就是把力量用到资金端、财务端、营销端，而不是投资端。”
唐晓东也认为，“如果你手里库存足够多，坚决去库存，坚决把现金流找回来……企业做运营，在运营端体现出来的就是成本、供应链的管理，供应链的优势充分发挥起来，也能抗风险。”
突围之术
房地产业真的没有空间了吗？冯俊指出，今后几十年，房地产市场不可能保持20多个百分点的增长，但是保持现在的建设规模，既是需要的，也是不可避免的，“在相当长的时间里面，总规模会保持在这么一个水平上。”
到2020年，全国商品房销售面积突破17万平方米，销售金额也已达到17万亿元。该水平已是历史峰值，但对于常年以规模增长为追求的房企来说，若“蛋糕”不再变大，行业的“内卷”就不会停止。
兰德咨询总裁宋延庆在演讲中表示，“十四五”期间，全国商品房销售额大概率会突破20万亿元。但绝大多数房企制定的五年战略目标，销售额都有不少的增幅。如果加总，销售目标总和可能达到50万亿元。相差的30万亿元就是“理想与现实的落差”。
“完全可以断言，未来的市场竞争只会更加激烈，完成销售目标的难度只会更大。”他表示。
论坛期间，兰德咨询产品力提升事业部和21世纪经济报道地产课题组联合发布了《中国房地产产品力报告（2021）》，对房地产产品力进行了系统的定义和梳理，并就提升产品力、实现销售突破提供了一系列的实操建议。与会人士普遍认为，随着房地产回归居住属性，产品力的提升已成为现阶段的制胜“法宝”之一。
除此之外，随着存量时代的到来，资管赛道的机会也大量涌现。其中，在物管领域资本化浪潮崛起的背景下，物业显然已成为最受关注的领域。
今年，大会设置了“喧嚣与冷静：物业服务的资本化与增长密码”对话，对物管行业的发展进行专题讨论。雅生活集团执行董事、总裁兼首席执行官李大龙表示，在资本化的浪潮中，物业行业进入到新的发展时代，整个行业的聚集度在提升。但这只是企业实现增长的第一步，只有做好投后管理，提高服务力，才能给企业带来有效的增量。
越秀服务执行董事兼常务副总裁毛良敏认为，当下行业内有各种各样新的商业模式，也会进入各种各样的业态。但无论是何种业态和商业模式，核心基础都是把客户服务先做好，这是行业生存的底层逻辑。
关于行业未来的发展，龙湖智慧服务集团副总经理王建辉提出了“一个不变，两个转变”，不变的是这个行业的服务属性和民生属性，而行业的管理方式在未来一定会发生大的变化。此外，在科技的赋能下，作为劳动密集行业的物管行业或许会有新的变化。（来源：21世纪经济报道）#老铁说股##房地产##v光计划#
97㎡改良版MUJI无印良品风，客厅这样做也太棒了！
-01-
要求奠定全屋基本风格
屋主夫妻对于新家的装潢上的要求主要就两点：
一、要 MUJI 风格，但木头比重不能太高。
设计师说，虽然无印风格很受欢迎，但要融入风格又要符合每个居住者的使用需求和个性并不容易，于是在公共区域作了横幅的「无印式柜体」。
是这间屋子里我最欣赏的一处设计。
看仔细啦，这是一个动图
客厅的正面书柜墙都采用了 MUJI 的书柜元素，但针对机能作了改良和重新设计。
比如近大门处的柜体，就用了陈列式的搁板，中央部分作格子柜，近沙发处也是搁板设计，左右对称。中间部分可让屋主选搭无印的收纳配件，使用起来也非常方便，可以根据需求弹性运用。
临窗区的柜体还做了小冰柱压花玻璃拉门，其实玻璃门里面是一个隐藏的电脑桌！
将收纳与书桌结合起来的操作，并不多见，很强！
二、要有充足的收纳与机能。
因为房子一住就是许多年，屋主也不想要未来东一个、西一个的柜子，装潢时就得预先作好收纳的规划。
除了客厅的整面墙无印书柜外，全屋的收纳非常多：餐厅的边柜、卧室的顶天衣柜，都做得恰到好处不会让你觉得拥挤。
像小孩房的床直接就是收纳柜，可放进四个29寸的行李箱。
主卧整面都是柜子，里面的格柜尺寸都经过计算测量，量身为屋主使用定制。
-02-
满足一切要求的理想之家
接下来就从玄关开始，来一场这个屋主的理想之家room tour。
<玄关>
进门右手边墙面下方拼砖可不是造型而已，而是设计师特别为屋主一家三口过敏患者选的进口健康砖。
进门处用不同地坪材质和收边条，区隔了换鞋区落尘区与客厅空间。
在侧边则作了柜体，收纳鞋子。
<餐厅区>
玄关进来首先是餐厅区，屋主一家三口都是易过敏体质，因此设计师在选材上也特别使用低敏度的建材，成本也比较高。
像餐厅区的这片灰色牆面，选的就是过敏体质适用的矿物涂料。
餐厅扣除餐桌后的空间不大不小有点尴尬，设计师特别订制了大小适宜的壁柜作餐边柜，不影响走道，又方便作简单的收纳，上面还可以摆放一些小家电作西厨。
从餐桌餐椅到餐边柜到吊灯都是温润的 MUJI 日式风格，特别喜欢餐边柜上面的两条长型搁板，自带氛围灯，非常有感觉。
<客厅区>
餐厅往里走就是客厅了，一般人都会选择将电视置于牆面，顺便作电视墙。
为了落实屋主心心念念的无印的生活态度，设计师摒除了多余的空间与设计，让自然光无碍的撒落在这个家的角落。
所以特意将客厅转向，借此让沙发、卧榻与墙体的边界同化，并以最宽广的窗景去承接属于这个家的阳光。
客厅满墙的无印风收纳柜前面有详细讲过，这里就不再赘述啦。
最主要的是，舍弃传统电视墙的做法，而是用铁件玻璃电视层架，电视结合玻璃隔屏，让电视轻巧地安置于沙发与餐桌间。
透光的压花玻璃柔和了光线，弱化了电视与隔屏本该有的沉重感，使其成为空间中一个无负担的必要存在，在划分客餐厅的同时，又创造出流畅的动线。
沙发是定制款，针对空间尺寸量身打造，每一寸空间都精打细算不浪费。
当阳光透过交叠的亚麻帘缓缓洒落，窗景若隐若现。
<主卧区>
从静区看向动区：
休息区的卧室们延续了无印风一贯的简约清爽，也是用木质与白色搭配，落地柜体同时包覆了梁柱。
因为屋主要求房间要有电视，因此也特别作了结合收纳的电视壁柜。
咕咕钟和层架都是MUJI无印良品的。
定制的弧形床头板，细节满满。
<儿童房>
小孩房间一样不做太多颜色搭配，木质色与白色加上光线，就能有很舒适的生活感。
这里的床和书桌直接连结，柜体也作悬吊式，少了桌脚柜脚，空间更简约。
床下的柜体如果做全侧边抽屉，房间要够大让抽屉全拉伸，而且东西如果太多，抽屉也可能太重而难以使用。
所以综合考量之下，设计师做了抽屉柜+上掀柜的组合，能让收纳做得更彻底。
床尾的顶天衣柜已经足够大了，还有好几层的搁板可展示可收纳。
当然，还有卫生间和厨房，我也想看！但是实在没找到照片，只能留给大家想象了。
屋主是从去年12月住进来，到现在也有大半年了，疫情期间居家办公，在家的时间更多了，也更能好好检视这次装潢的过程，有些选择做的很好，有些则可以更好。
弧形的细节
屋主给大家的建议，也可供参考：
1、选房要选对：我们之前的房子与对面太接近，就算有对外窗也不好意思打开，建议大家在买房子时除了看格局，也要看看楼间距是否宽敞，除了保有隐私，采光也会比较好。
2、要找专业设计师：房子装潢得好不好，会影响未来几十年的生活，别为了省钱搞砸了居住品质。
3、旧家具适时断舍离：虽然沿用旧家具真的可以省一大笔钱，不合尺寸的家具柜子很容易产生畸零地，质感也不好，我们这次咬牙放弃了原本的家具，沙发和部分柜子是量身打造，每吋空间都利用到，也更有整体感，其实是赚到！www.tenka.cn
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要求奠定全屋基本风格
屋主夫妻对于新家的装潢上的要求主要就两点：
一、要 MUJI 风格，但木头比重不能太高。
设计师说，虽然无印风格很受欢迎，但要融入风格又要符合每个居住者的使用需求和个性并不容易，于是在公共区域作了横幅的「无印式柜体」。
是这间屋子里我最欣赏的一处设计。
看仔细啦，这是一个动图
客厅的正面书柜墙都采用了 MUJI 的书柜元素，但针对机能作了改良和重新设计。
比如近大门处的柜体，就用了陈列式的搁板，中央部分作格子柜，近沙发处也是搁板设计，左右对称。中间部分可让屋主选搭无印的收纳配件，使用起来也非常方便，可以根据需求弹性运用。
临窗区的柜体还做了小冰柱压花玻璃拉门，其实玻璃门里面是一个隐藏的电脑桌！
将收纳与书桌结合起来的操作，并不多见，很强！
二、要有充足的收纳与机能。
因为房子一住就是许多年，屋主也不想要未来东一个、西一个的柜子，装潢时就得预先作好收纳的规划。
除了客厅的整面墙无印书柜外，全屋的收纳非常多：餐厅的边柜、卧室的顶天衣柜，都做得恰到好处不会让你觉得拥挤。
像小孩房的床直接就是收纳柜，可放进四个29寸的行李箱。
主卧整面都是柜子，里面的格柜尺寸都经过计算测量，量身为屋主使用定制。
-02-
满足一切要求的理想之家
接下来就从玄关开始，来一场这个屋主的理想之家room tour。
<玄关>
进门右手边墙面下方拼砖可不是造型而已，而是设计师特别为屋主一家三口过敏患者选的进口健康砖。
进门处用不同地坪材质和收边条，区隔了换鞋区落尘区与客厅空间。
在侧边则作了柜体，收纳鞋子。
<餐厅区>
玄关进来首先是餐厅区，屋主一家三口都是易过敏体质，因此设计师在选材上也特别使用低敏度的建材，成本也比较高。
像餐厅区的这片灰色牆面，选的就是过敏体质适用的矿物涂料。
餐厅扣除餐桌后的空间不大不小有点尴尬，设计师特别订制了大小适宜的壁柜作餐边柜，不影响走道，又方便作简单的收纳，上面还可以摆放一些小家电作西厨。
从餐桌餐椅到餐边柜到吊灯都是温润的 MUJI 日式风格，特别喜欢餐边柜上面的两条长型搁板，自带氛围灯，非常有感觉。
<客厅区>
餐厅往里走就是客厅了，一般人都会选择将电视置于牆面，顺便作电视墙。
为了落实屋主心心念念的无印的生活态度，设计师摒除了多余的空间与设计，让自然光无碍的撒落在这个家的角落。
所以特意将客厅转向，借此让沙发、卧榻与墙体的边界同化，并以最宽广的窗景去承接属于这个家的阳光。
客厅满墙的无印风收纳柜前面有详细讲过，这里就不再赘述啦。
最主要的是，舍弃传统电视墙的做法，而是用铁件玻璃电视层架，电视结合玻璃隔屏，让电视轻巧地安置于沙发与餐桌间。
透光的压花玻璃柔和了光线，弱化了电视与隔屏本该有的沉重感，使其成为空间中一个无负担的必要存在，在划分客餐厅的同时，又创造出流畅的动线。
沙发是定制款，针对空间尺寸量身打造，每一寸空间都精打细算不浪费。
当阳光透过交叠的亚麻帘缓缓洒落，窗景若隐若现。
<主卧区>
从静区看向动区：
休息区的卧室们延续了无印风一贯的简约清爽，也是用木质与白色搭配，落地柜体同时包覆了梁柱。
因为屋主要求房间要有电视，因此也特别作了结合收纳的电视壁柜。
咕咕钟和层架都是MUJI无印良品的。
定制的弧形床头板，细节满满。
<儿童房>
小孩房间一样不做太多颜色搭配，木质色与白色加上光线，就能有很舒适的生活感。
这里的床和书桌直接连结，柜体也作悬吊式，少了桌脚柜脚，空间更简约。
床下的柜体如果做全侧边抽屉，房间要够大让抽屉全拉伸，而且东西如果太多，抽屉也可能太重而难以使用。
所以综合考量之下，设计师做了抽屉柜+上掀柜的组合，能让收纳做得更彻底。
床尾的顶天衣柜已经足够大了，还有好几层的搁板可展示可收纳。
当然，还有卫生间和厨房，我也想看！但是实在没找到照片，只能留给大家想象了。
屋主是从去年12月住进来，到现在也有大半年了，疫情期间居家办公，在家的时间更多了，也更能好好检视这次装潢的过程，有些选择做的很好，有些则可以更好。
弧形的细节
屋主给大家的建议，也可供参考：
1、选房要选对：我们之前的房子与对面太接近，就算有对外窗也不好意思打开，建议大家在买房子时除了看格局，也要看看楼间距是否宽敞，除了保有隐私，采光也会比较好。
2、要找专业设计师：房子装潢得好不好，会影响未来几十年的生活，别为了省钱搞砸了居住品质。
3、旧家具适时断舍离：虽然沿用旧家具真的可以省一大笔钱，不合尺寸的家具柜子很容易产生畸零地，质感也不好，我们这次咬牙放弃了原本的家具，沙发和部分柜子是量身打造，每吋空间都利用到，也更有整体感，其实是赚到！www.tenka.cn
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