100句极富哲理的人生语录
1、你可以用爱得到全世界,你也可以用恨失去全世界。
2、人的价值,在遭受诱惑的一瞬间被决定。
3、年轻是我们唯一拥有权利去编织梦想的时光。
4、青春一经“典当”,永不再赎。
5、没有了爱的语言,所有的文字都是乏味的。
6、真正的爱,应该超越生命的长度、心灵的宽度、灵魂的深度。
7、人一旦觉悟,就会放弃追寻身外之物,而开始追寻内心世界的真正财富。
8、只要有信心,人永远不会挫败。
9、你的选择是做或不做,做不一定会成功,但不做就永远不会有机会。
10、如你想要拥有完美无暇的友谊,可能一辈子找不到朋友。
11、不如意的时候不要尽往悲伤里钻,想想有笑声的日子吧!
12、把自己当傻瓜,不懂就问,你会学的更多。
13、要纠正别人之前,先反省自己有没有犯错。
14、因害怕失败而不敢放手一搏,永远不会成功。
15、要克服生活的焦虑和沮丧,得先学会做自己的主人。
16、你不能左右天气,但你能转变你的心情。
17、不论你在什么时候开始,重要的是开始之后就不要停止。
18、不论你在什么时候结束,重要的是结束之后就不要悔恨。
19、人若软弱就是自己最大的敌人;人若勇敢就是自己最好的朋友。
20、“不可能”只存在于蠢人的字典里。
21、孤单寂寞与被遗弃感是最可怕的贫穷。
22、对不起是一种真诚,没关系是一种风度。如果你付出了真诚,却得不到风度,那只能说明对方的无知与粗俗!
23、如果你知道去哪﹐全世界都会为你让路。
24、我喜欢你,很久了,等你,也很久了,现在,我要离开,比很久很久还要久。
25、你想要做一个别人愿意和你交流也可以和你交流,最关键是的你要有一个敞亮的心怀。
26、是英雄表现出来,是人才体现出来,是蠢才显现出来。
27、事常与人违,事总在人为。
28、患得患失的人,不会有开阔的心胸,不会有坦然的心境,也不会有真正的勇敢。
29、一个人内心有所约制,就会在行为上减少过失。
30、能够反省自己的错误并且勇于改正,就是儒者所倡导的真正的勇敢。
31、世界上最远的距离不是树与树的距离,而是同根生长的树枝,却无法在风中相依。
32、苹果最光辉的一刻就是砸在牛顿头上!
33、抱最大的希望,为最大的努力,做最坏的打算。
34、家!甜蜜的家!!天下最美好的莫过于家!
35、人有三种:要人、名人、好人。做个要人、名人,在某种意义上讲并不是很难,而要想做个好人就不那么容易了。只有心底善良坦诚的人才能成为好人。
36、人生就象一个球,无论如何滚来滚去,总有在一个点上停止的时候。
37、如果人生是一段旅途,快乐与悲伤就是那两条长长的铁轨,在我身后紧紧跟随。
38、人不要等明天,因为没有人知道自己有没有明天。
39、心中有所牵挂,生命才会坚强。
40、在你发怒的时候,要紧闭你的嘴,免得增加你的怒气。——苏格拉底
41、生气是拿别人做错的事来惩罚自己。
42、生活中若没有朋友,就像生活中没有阳光一样。
43、明天的希望会让我们忘了今天的痛苦。
44、生活若剥去了理想、梦想、幻想,那生命便只是一堆空架子。
45、发光并非太阳的专利,你也可以发光,真的。
46、愚者用肉体监视心灵,智者用心灵监视肉体。
47、获致幸福的不二法门是珍视你所拥有的、遗忘你所没有的。
48、贪婪是最真实的贫穷,满足是最真实的财富。
49、你永远看不到我最寂寞的时候,因为在看不到你的时候就是我最寂寞的时候。
50、铁饭碗的真实含义不是在一个地方吃一辈子饭,而是一辈子到哪儿都有饭吃。
51、游手好闲会使人心智生锈。
52、每一件事都要用多方面的角度来看它。
53、有理想在的地方,地狱就是天堂。
54、有希望在的地方,痛苦也成欢乐。
55、所有的失败,与失去自己的失败比起来,更是微不足道。
56、上帝从不埋怨人们的愚昧,人们却埋怨上帝的不公。
57、美好的生命应该充满期待、惊喜和感激。
58、世上最累人的事,莫过于虚伪的过日子。
59、觉得自己做的到和做不到,其实只在一念之间。
60、第一个青春是上帝给的;第二个的青春是靠自己努力的。
61、少一点预设的期待,那份对人的关怀会更自在。
62、思想如钻子,必须集中在一点钻下去才有力量。
63、人只要不失去方向,就不会失去自己。
64、如果你曾歌颂黎明,那么也请你拥抱黑夜。
65、问候不一定要慎重其事,但一定要真诚感人。
66、低头要有勇气,抬头要有底气。
67、未经一番寒彻骨,哪得梅花扑鼻香。
68、当你能飞的时候就不要放弃飞。
69、当你能梦的时候就不要放弃梦。
70、生命太过短暂,今天放弃了明天不一定能得到。
71、天才是百分之一的灵感加上百分之九十九的努力。
72、人总是珍惜未得到的,而遗忘了所拥有的。
73、快乐要懂得分享,才能加倍的快乐。
74、自己要先看得起自己,别人才会看得起你。
75、一个今天胜过两个明天。
76、要铭记在心:每天都是一年中最美好的日子。
77、乐观者在灾祸中看到机会,悲观者在机会中看到灾祸。
78、有勇气并不表示恐惧不存在,而是敢面对恐惧、克服恐惧。
79、肯承认错误则错已改了一半。
80、明天是世上增值最快的一块土地,因它充满了希望。
81、老板只能给一个位置,不能给一个未来。舞台再大,人走茶凉。
82、意外和明天不知道哪个先来。没有危机是最大的危机,满足现状是最大的陷阱。
83、所见所闻改变一生,不知不觉断送一生。
84、生意,可以掌控努力与投资,却无法掌控结果。人生得意时找出路,失意时才有退路,宝马都有备胎,您的人生呢?
85、钟表,可以回到起点,却已不是昨天。
86、使人成熟的是经历,而不是岁月。
87、少一点预设的期待,那份对人的关怀便会更自在。
88、让未来过去,让过去过去。
89、互相尊重是第一种美德,而必要的距离又是任何一种尊重的前提。
90、流云在天边,行囊在眼前,有一条通往太阳的路无边又无沿。
91、人永远不知道谁哪次不经意的跟你说了再见之后就真的再也不见了。
92、爱,就大声说出来,因为你永远都不会知道,明天和意外,哪个会先来!
93、每个人出生的时候都是原创,可悲的是很多人渐渐都成了盗版。
94、当大部分人都在关注你飞的高不高时,只有少部分人关心你飞的累不累,这就是友情。
95、忙碌是一种幸福,让我们没时间体会痛苦;奔波是一种快乐,让我们真实地感受生活;疲惫是一种享受,让我们无暇空虚。
96、叹气是浪费时间的事情,哭泣是浪费力气的行径。
97、不是人人都能活的低调,可以低调的基础是随时都能高调。
98、就算不快乐也不要皱眉,因为你永远不知道谁会爱上你的笑容。
99、绝口不提不是因为忘记,而是因为铭记。
100、人生的冷暖取决于心灵的温度。
1、你可以用爱得到全世界,你也可以用恨失去全世界。
2、人的价值,在遭受诱惑的一瞬间被决定。
3、年轻是我们唯一拥有权利去编织梦想的时光。
4、青春一经“典当”,永不再赎。
5、没有了爱的语言,所有的文字都是乏味的。
6、真正的爱,应该超越生命的长度、心灵的宽度、灵魂的深度。
7、人一旦觉悟,就会放弃追寻身外之物,而开始追寻内心世界的真正财富。
8、只要有信心,人永远不会挫败。
9、你的选择是做或不做,做不一定会成功,但不做就永远不会有机会。
10、如你想要拥有完美无暇的友谊,可能一辈子找不到朋友。
11、不如意的时候不要尽往悲伤里钻,想想有笑声的日子吧!
12、把自己当傻瓜,不懂就问,你会学的更多。
13、要纠正别人之前,先反省自己有没有犯错。
14、因害怕失败而不敢放手一搏,永远不会成功。
15、要克服生活的焦虑和沮丧,得先学会做自己的主人。
16、你不能左右天气,但你能转变你的心情。
17、不论你在什么时候开始,重要的是开始之后就不要停止。
18、不论你在什么时候结束,重要的是结束之后就不要悔恨。
19、人若软弱就是自己最大的敌人;人若勇敢就是自己最好的朋友。
20、“不可能”只存在于蠢人的字典里。
21、孤单寂寞与被遗弃感是最可怕的贫穷。
22、对不起是一种真诚,没关系是一种风度。如果你付出了真诚,却得不到风度,那只能说明对方的无知与粗俗!
23、如果你知道去哪﹐全世界都会为你让路。
24、我喜欢你,很久了,等你,也很久了,现在,我要离开,比很久很久还要久。
25、你想要做一个别人愿意和你交流也可以和你交流,最关键是的你要有一个敞亮的心怀。
26、是英雄表现出来,是人才体现出来,是蠢才显现出来。
27、事常与人违,事总在人为。
28、患得患失的人,不会有开阔的心胸,不会有坦然的心境,也不会有真正的勇敢。
29、一个人内心有所约制,就会在行为上减少过失。
30、能够反省自己的错误并且勇于改正,就是儒者所倡导的真正的勇敢。
31、世界上最远的距离不是树与树的距离,而是同根生长的树枝,却无法在风中相依。
32、苹果最光辉的一刻就是砸在牛顿头上!
33、抱最大的希望,为最大的努力,做最坏的打算。
34、家!甜蜜的家!!天下最美好的莫过于家!
35、人有三种:要人、名人、好人。做个要人、名人,在某种意义上讲并不是很难,而要想做个好人就不那么容易了。只有心底善良坦诚的人才能成为好人。
36、人生就象一个球,无论如何滚来滚去,总有在一个点上停止的时候。
37、如果人生是一段旅途,快乐与悲伤就是那两条长长的铁轨,在我身后紧紧跟随。
38、人不要等明天,因为没有人知道自己有没有明天。
39、心中有所牵挂,生命才会坚强。
40、在你发怒的时候,要紧闭你的嘴,免得增加你的怒气。——苏格拉底
41、生气是拿别人做错的事来惩罚自己。
42、生活中若没有朋友,就像生活中没有阳光一样。
43、明天的希望会让我们忘了今天的痛苦。
44、生活若剥去了理想、梦想、幻想,那生命便只是一堆空架子。
45、发光并非太阳的专利,你也可以发光,真的。
46、愚者用肉体监视心灵,智者用心灵监视肉体。
47、获致幸福的不二法门是珍视你所拥有的、遗忘你所没有的。
48、贪婪是最真实的贫穷,满足是最真实的财富。
49、你永远看不到我最寂寞的时候,因为在看不到你的时候就是我最寂寞的时候。
50、铁饭碗的真实含义不是在一个地方吃一辈子饭,而是一辈子到哪儿都有饭吃。
51、游手好闲会使人心智生锈。
52、每一件事都要用多方面的角度来看它。
53、有理想在的地方,地狱就是天堂。
54、有希望在的地方,痛苦也成欢乐。
55、所有的失败,与失去自己的失败比起来,更是微不足道。
56、上帝从不埋怨人们的愚昧,人们却埋怨上帝的不公。
57、美好的生命应该充满期待、惊喜和感激。
58、世上最累人的事,莫过于虚伪的过日子。
59、觉得自己做的到和做不到,其实只在一念之间。
60、第一个青春是上帝给的;第二个的青春是靠自己努力的。
61、少一点预设的期待,那份对人的关怀会更自在。
62、思想如钻子,必须集中在一点钻下去才有力量。
63、人只要不失去方向,就不会失去自己。
64、如果你曾歌颂黎明,那么也请你拥抱黑夜。
65、问候不一定要慎重其事,但一定要真诚感人。
66、低头要有勇气,抬头要有底气。
67、未经一番寒彻骨,哪得梅花扑鼻香。
68、当你能飞的时候就不要放弃飞。
69、当你能梦的时候就不要放弃梦。
70、生命太过短暂,今天放弃了明天不一定能得到。
71、天才是百分之一的灵感加上百分之九十九的努力。
72、人总是珍惜未得到的,而遗忘了所拥有的。
73、快乐要懂得分享,才能加倍的快乐。
74、自己要先看得起自己,别人才会看得起你。
75、一个今天胜过两个明天。
76、要铭记在心:每天都是一年中最美好的日子。
77、乐观者在灾祸中看到机会,悲观者在机会中看到灾祸。
78、有勇气并不表示恐惧不存在,而是敢面对恐惧、克服恐惧。
79、肯承认错误则错已改了一半。
80、明天是世上增值最快的一块土地,因它充满了希望。
81、老板只能给一个位置,不能给一个未来。舞台再大,人走茶凉。
82、意外和明天不知道哪个先来。没有危机是最大的危机,满足现状是最大的陷阱。
83、所见所闻改变一生,不知不觉断送一生。
84、生意,可以掌控努力与投资,却无法掌控结果。人生得意时找出路,失意时才有退路,宝马都有备胎,您的人生呢?
85、钟表,可以回到起点,却已不是昨天。
86、使人成熟的是经历,而不是岁月。
87、少一点预设的期待,那份对人的关怀便会更自在。
88、让未来过去,让过去过去。
89、互相尊重是第一种美德,而必要的距离又是任何一种尊重的前提。
90、流云在天边,行囊在眼前,有一条通往太阳的路无边又无沿。
91、人永远不知道谁哪次不经意的跟你说了再见之后就真的再也不见了。
92、爱,就大声说出来,因为你永远都不会知道,明天和意外,哪个会先来!
93、每个人出生的时候都是原创,可悲的是很多人渐渐都成了盗版。
94、当大部分人都在关注你飞的高不高时,只有少部分人关心你飞的累不累,这就是友情。
95、忙碌是一种幸福,让我们没时间体会痛苦;奔波是一种快乐,让我们真实地感受生活;疲惫是一种享受,让我们无暇空虚。
96、叹气是浪费时间的事情,哭泣是浪费力气的行径。
97、不是人人都能活的低调,可以低调的基础是随时都能高调。
98、就算不快乐也不要皱眉,因为你永远不知道谁会爱上你的笑容。
99、绝口不提不是因为忘记,而是因为铭记。
100、人生的冷暖取决于心灵的温度。
《地藏经》是整个佛法的根本法。好像树有根一样、花有根一样,我们看鲜花如果有根的时候,盛开的时间会比较长。但是,如果把花枝折断插在花瓶里面几天它就萎谢了。为什么我们学佛一开始信心很足,渐渐地觉得好像没有什么成就和感应呢? 因为我们没有在根上下功夫,没有重视地藏法门。就好像插在花瓶里面的鲜花一样,前面是好看的,后面就凋谢了,那我们学佛道心就容易退转。所以学佛第一年是钢条,信心很坚固;第二年就软下来了,是面条;第三年可能就是油条。那就是说明我们没有了解地藏法门,所以难以得成就。一般人都认为《地藏菩萨本愿经》讲因果、讲三恶道苦、讲地狱,这个很浅我自己都看得懂。其实不要轻视这个法门,这个法是无上醍醐,释迦牟尼佛的根本法。#许愿至灵##菩萨观世音#
【楼市变局下的生存思辨:红线、杠杆与新赛道】
在体验了近20年的“速度与激情”后,房地产这趟列车走到了十字路口。
今年以来,在“房住不炒”的指导思想下,地产调控不断加码,融资管理“三条红线”、房地产信贷“五档管理”、土地出让“两集中”制度等先后出台,行业面临的政策环境已经发生翻天覆地的变化,以往的“高杠杆—高增长”模式变得难以为继。
“活下去”,对于房企而言,从未如此真切。
9月18日,由南方财经全媒体集团21世纪经济报道发起主办的博鳌·21世纪房地产论坛第21届年会在上海圆满闭幕,数十位行业专家与房地产资深从业者围绕“穿越‘红线’:后杠杆时代的梦想与现实”这一主题,共同探讨了新周期、新形势、新理念下的市场逻辑和生存之道,并为变局中的行业提供了诸多启示。
后杠杆时代,地产企业的梦想如何安放?敬请关注本期博鳌·21世纪房地产论坛特刊。
房地产业正迎来二十年未有之变局。去年以来,随着“三条红线”“五档房贷”“两集中”供地等政策陆续落地,房地产行业的生存规则正在发生翻天覆地的变化。自房地产业市场化改革以来,沿用了20多年的“高杠杆—高增长”模式不再行之有效,企业的生存哲学也面临重构。
9月18日,由南方财经全媒体集团21世纪经济报道发起主办的“博鳌·21世纪房地产论坛”第21届年会在上海圆满闭幕,本次年会的主题是——“穿越‘红线’:后杠杆时代的梦想与现实”。数十位行业专家与房地产资深从业者共同探讨了新周期、新形势、新理念下的市场逻辑和生存之道,并为变局中的行业提供了诸多启示。
“2021年是实施‘十四五’规划和2035远景目标纲要的开局之年。当今世界处于百年未有之大变局,国内外环境复杂多变,中国经济的走势备受瞩目。曾作为经济增长稳定器的房地产业,也迎来重新定位的契机。”南方财经全媒体集团副总编辑、21世纪报系总编辑邓红辉在致辞中表示。
邓红辉指出,去年以来,房地产融资“三条红线”、个人信贷“五档管理”政策陆续出台,使房地产业走向“去杠杆化”;集中供地制度推出,意味着行业的供给侧改革更加彻底;租购并举的强化,房地产税改革的推进,住房保障体系的建立,又令房地产业的民生属性更加凸显,并将在共同富裕的目标中发挥重要作用。
因此,房地产企业既要赢得这场生存竞争,又需要在新时代重新锚定自己的位置,一场关乎行业生存与发展的思辨亟需展开。
此次论坛既有公开发言,又有闭门讨论,话题涉及政策、市场、企业、行业等各个层面,范围从房地产业延伸到物业、家居、建筑建材等多个上下游产业链。当日,大会还发布了《中国房地产产品力报告》,从终端的产品视角,探讨变局下的突围之道。2021年度“中国地产金砖奖”研究案例亦同时揭晓,为行业展示标杆的榜样。
变局之判
过去20年,中国房地产业一直处于高速发展的轨道中,虽然在改善居住条件和助力经济增长方面功不可没,但一些“副作用”也渐渐凸显,比如土地财政依赖、金融风险累积、房价过高产生挤出效应,等等。
因此,近几年来,监管层通过在政策端的持续发力,试图改善这些局面,并促成市场的长期稳定。尤其是去年以来的政策持续收紧,显得坚决而有力。
“‘房住不炒’并非‘权宜之计’,而是一个长期坚持的方向,因此不要去挑战中央坚持这一纲领的决心。”论坛上,中国房地产业协会会长冯俊发布主题为“房地产发展任务”的演讲,强调了对政策的理解与执行。
冯俊进一步解释,住房产品既有投资属性,又有消费属性,这是不可变的。但从调控的角度,显然不能把满足投资需求放在第一位,所以“对中央的决心需要有个确切的认识”。
在调控政策的选择上,华夏新供给经济学研究院院长、中国财政科学研究院研究员、博导贾康在演讲中表示,行政手段的“治标”如何对接基础性制度支撑的“治本”、形成健康发展长效机制,是房地产领域的关键问题。“要打造房地产业健康发展长效机制,一定要以基础性制度建设来治本。”
贾康说,启动房地产税立法早已进入决策层的改革日程考虑,房地产税改革的目标包含稳房价、深化省级以下分税制改革、优化再分配机制、提高直接税比重等四个方面。从实际操作上,当下存在房地产税进行试点的可能性和必要性,立法之后,对地方充分授权,区分不同情况分步推进。
他还认为,除房地产税改革之外,相关“基础性制度建设”至少还涉及土地制度、住房双轨制等。
那么,按照现有的趋势,行业将如何发展?
民生加银基金首席经济学家、北京师范大学金融研究中心主任钟伟指出,“我们不能延续过去20年的红利,更多的是我们不得不接受另一个时代的洗礼。”他表示,房地产行业的高增长远去是趋势性的,不是周期性的。“即便房地产的调控政策整体的或结构性的有所放缓,它也一定不会迎来新的房地产的周期,周期是没有了,趋势性逐步下行。”
生存之道
“活着才有意义……关于安全、预期、速度,安全肯定是第一的。”在“强监管下的增长边界:安全、速度与预期”专场讨论中,当被问到现阶段企业策略的权衡时,金科股份副总裁张勇表示。
市场环境的巨变,正迫使房企重新考量各项战略目标的排序。近两年来,规模、利润、土储、多元化被提及的频率明显减少。相反,企业对现金流、负债、运营等的关注度越来越高。
中南建设董事、中南置地高级副总裁唐晓东表示,只有安全的规模增长是有意义的。“当下一定是现金流比利润更重要,既要求规模,又要求利润,然后又要求现金流,这个其实很难。你肯定要取舍,所以首先要安全。”
过去多年来,房企的一系列策略选择和运营模式都是以“快”为导向的。高杠杆、高周转、高增长,决定了房企在各个运营环节都要与之匹配。一旦降速,就会“牵一发而动全身”。
“企业如何平衡发展、安全这些事情,从我自己的从业经验来看,还是要回到‘既要、又要、还要、且要’。”旭辉控股董事局主席林中表示,企业经营是一个均衡的逻辑,不能只追求一面。
林中表示,旭辉会在增长、盈利和风险三个方面进行布局,这也分别对应行业地位、发展质量和安全边界三个层面。企业在不同发展阶段,会采用不同的协同模式,但不可偏废。
此外,由于房地产的开发销售是一个周期性的过程,因此策略的选择也必须要有前瞻性。“今天碰到的问题可能都是过去两三年之前,甚至三四年之前埋下的,等到今天你发现了再来调整已经来不及了。”林中说。
回到当下,从业者的共识已经变成“保卫现金流”,然后在此基础上实施系统性调整。在谈及现阶段“解题方法”时,张勇表示,“去库存,收一收投资,备足现金。在组织架构上再做一些调整和优化,就是把力量用到资金端、财务端、营销端,而不是投资端。”
唐晓东也认为,“如果你手里库存足够多,坚决去库存,坚决把现金流找回来……企业做运营,在运营端体现出来的就是成本、供应链的管理,供应链的优势充分发挥起来,也能抗风险。”
突围之术
房地产业真的没有空间了吗?冯俊指出,今后几十年,房地产市场不可能保持20多个百分点的增长,但是保持现在的建设规模,既是需要的,也是不可避免的,“在相当长的时间里面,总规模会保持在这么一个水平上。”
到2020年,全国商品房销售面积突破17万平方米,销售金额也已达到17万亿元。该水平已是历史峰值,但对于常年以规模增长为追求的房企来说,若“蛋糕”不再变大,行业的“内卷”就不会停止。
兰德咨询总裁宋延庆在演讲中表示,“十四五”期间,全国商品房销售额大概率会突破20万亿元。但绝大多数房企制定的五年战略目标,销售额都有不少的增幅。如果加总,销售目标总和可能达到50万亿元。相差的30万亿元就是“理想与现实的落差”。
“完全可以断言,未来的市场竞争只会更加激烈,完成销售目标的难度只会更大。”他表示。
论坛期间,兰德咨询产品力提升事业部和21世纪经济报道地产课题组联合发布了《中国房地产产品力报告(2021)》,对房地产产品力进行了系统的定义和梳理,并就提升产品力、实现销售突破提供了一系列的实操建议。与会人士普遍认为,随着房地产回归居住属性,产品力的提升已成为现阶段的制胜“法宝”之一。
除此之外,随着存量时代的到来,资管赛道的机会也大量涌现。其中,在物管领域资本化浪潮崛起的背景下,物业显然已成为最受关注的领域。
今年,大会设置了“喧嚣与冷静:物业服务的资本化与增长密码”对话,对物管行业的发展进行专题讨论。雅生活集团执行董事、总裁兼首席执行官李大龙表示,在资本化的浪潮中,物业行业进入到新的发展时代,整个行业的聚集度在提升。但这只是企业实现增长的第一步,只有做好投后管理,提高服务力,才能给企业带来有效的增量。
越秀服务执行董事兼常务副总裁毛良敏认为,当下行业内有各种各样新的商业模式,也会进入各种各样的业态。但无论是何种业态和商业模式,核心基础都是把客户服务先做好,这是行业生存的底层逻辑。
关于行业未来的发展,龙湖智慧服务集团副总经理王建辉提出了“一个不变,两个转变”,不变的是这个行业的服务属性和民生属性,而行业的管理方式在未来一定会发生大的变化。此外,在科技的赋能下,作为劳动密集行业的物管行业或许会有新的变化。(来源:21世纪经济报道)#老铁说股##房地产##v光计划#
在体验了近20年的“速度与激情”后,房地产这趟列车走到了十字路口。
今年以来,在“房住不炒”的指导思想下,地产调控不断加码,融资管理“三条红线”、房地产信贷“五档管理”、土地出让“两集中”制度等先后出台,行业面临的政策环境已经发生翻天覆地的变化,以往的“高杠杆—高增长”模式变得难以为继。
“活下去”,对于房企而言,从未如此真切。
9月18日,由南方财经全媒体集团21世纪经济报道发起主办的博鳌·21世纪房地产论坛第21届年会在上海圆满闭幕,数十位行业专家与房地产资深从业者围绕“穿越‘红线’:后杠杆时代的梦想与现实”这一主题,共同探讨了新周期、新形势、新理念下的市场逻辑和生存之道,并为变局中的行业提供了诸多启示。
后杠杆时代,地产企业的梦想如何安放?敬请关注本期博鳌·21世纪房地产论坛特刊。
房地产业正迎来二十年未有之变局。去年以来,随着“三条红线”“五档房贷”“两集中”供地等政策陆续落地,房地产行业的生存规则正在发生翻天覆地的变化。自房地产业市场化改革以来,沿用了20多年的“高杠杆—高增长”模式不再行之有效,企业的生存哲学也面临重构。
9月18日,由南方财经全媒体集团21世纪经济报道发起主办的“博鳌·21世纪房地产论坛”第21届年会在上海圆满闭幕,本次年会的主题是——“穿越‘红线’:后杠杆时代的梦想与现实”。数十位行业专家与房地产资深从业者共同探讨了新周期、新形势、新理念下的市场逻辑和生存之道,并为变局中的行业提供了诸多启示。
“2021年是实施‘十四五’规划和2035远景目标纲要的开局之年。当今世界处于百年未有之大变局,国内外环境复杂多变,中国经济的走势备受瞩目。曾作为经济增长稳定器的房地产业,也迎来重新定位的契机。”南方财经全媒体集团副总编辑、21世纪报系总编辑邓红辉在致辞中表示。
邓红辉指出,去年以来,房地产融资“三条红线”、个人信贷“五档管理”政策陆续出台,使房地产业走向“去杠杆化”;集中供地制度推出,意味着行业的供给侧改革更加彻底;租购并举的强化,房地产税改革的推进,住房保障体系的建立,又令房地产业的民生属性更加凸显,并将在共同富裕的目标中发挥重要作用。
因此,房地产企业既要赢得这场生存竞争,又需要在新时代重新锚定自己的位置,一场关乎行业生存与发展的思辨亟需展开。
此次论坛既有公开发言,又有闭门讨论,话题涉及政策、市场、企业、行业等各个层面,范围从房地产业延伸到物业、家居、建筑建材等多个上下游产业链。当日,大会还发布了《中国房地产产品力报告》,从终端的产品视角,探讨变局下的突围之道。2021年度“中国地产金砖奖”研究案例亦同时揭晓,为行业展示标杆的榜样。
变局之判
过去20年,中国房地产业一直处于高速发展的轨道中,虽然在改善居住条件和助力经济增长方面功不可没,但一些“副作用”也渐渐凸显,比如土地财政依赖、金融风险累积、房价过高产生挤出效应,等等。
因此,近几年来,监管层通过在政策端的持续发力,试图改善这些局面,并促成市场的长期稳定。尤其是去年以来的政策持续收紧,显得坚决而有力。
“‘房住不炒’并非‘权宜之计’,而是一个长期坚持的方向,因此不要去挑战中央坚持这一纲领的决心。”论坛上,中国房地产业协会会长冯俊发布主题为“房地产发展任务”的演讲,强调了对政策的理解与执行。
冯俊进一步解释,住房产品既有投资属性,又有消费属性,这是不可变的。但从调控的角度,显然不能把满足投资需求放在第一位,所以“对中央的决心需要有个确切的认识”。
在调控政策的选择上,华夏新供给经济学研究院院长、中国财政科学研究院研究员、博导贾康在演讲中表示,行政手段的“治标”如何对接基础性制度支撑的“治本”、形成健康发展长效机制,是房地产领域的关键问题。“要打造房地产业健康发展长效机制,一定要以基础性制度建设来治本。”
贾康说,启动房地产税立法早已进入决策层的改革日程考虑,房地产税改革的目标包含稳房价、深化省级以下分税制改革、优化再分配机制、提高直接税比重等四个方面。从实际操作上,当下存在房地产税进行试点的可能性和必要性,立法之后,对地方充分授权,区分不同情况分步推进。
他还认为,除房地产税改革之外,相关“基础性制度建设”至少还涉及土地制度、住房双轨制等。
那么,按照现有的趋势,行业将如何发展?
民生加银基金首席经济学家、北京师范大学金融研究中心主任钟伟指出,“我们不能延续过去20年的红利,更多的是我们不得不接受另一个时代的洗礼。”他表示,房地产行业的高增长远去是趋势性的,不是周期性的。“即便房地产的调控政策整体的或结构性的有所放缓,它也一定不会迎来新的房地产的周期,周期是没有了,趋势性逐步下行。”
生存之道
“活着才有意义……关于安全、预期、速度,安全肯定是第一的。”在“强监管下的增长边界:安全、速度与预期”专场讨论中,当被问到现阶段企业策略的权衡时,金科股份副总裁张勇表示。
市场环境的巨变,正迫使房企重新考量各项战略目标的排序。近两年来,规模、利润、土储、多元化被提及的频率明显减少。相反,企业对现金流、负债、运营等的关注度越来越高。
中南建设董事、中南置地高级副总裁唐晓东表示,只有安全的规模增长是有意义的。“当下一定是现金流比利润更重要,既要求规模,又要求利润,然后又要求现金流,这个其实很难。你肯定要取舍,所以首先要安全。”
过去多年来,房企的一系列策略选择和运营模式都是以“快”为导向的。高杠杆、高周转、高增长,决定了房企在各个运营环节都要与之匹配。一旦降速,就会“牵一发而动全身”。
“企业如何平衡发展、安全这些事情,从我自己的从业经验来看,还是要回到‘既要、又要、还要、且要’。”旭辉控股董事局主席林中表示,企业经营是一个均衡的逻辑,不能只追求一面。
林中表示,旭辉会在增长、盈利和风险三个方面进行布局,这也分别对应行业地位、发展质量和安全边界三个层面。企业在不同发展阶段,会采用不同的协同模式,但不可偏废。
此外,由于房地产的开发销售是一个周期性的过程,因此策略的选择也必须要有前瞻性。“今天碰到的问题可能都是过去两三年之前,甚至三四年之前埋下的,等到今天你发现了再来调整已经来不及了。”林中说。
回到当下,从业者的共识已经变成“保卫现金流”,然后在此基础上实施系统性调整。在谈及现阶段“解题方法”时,张勇表示,“去库存,收一收投资,备足现金。在组织架构上再做一些调整和优化,就是把力量用到资金端、财务端、营销端,而不是投资端。”
唐晓东也认为,“如果你手里库存足够多,坚决去库存,坚决把现金流找回来……企业做运营,在运营端体现出来的就是成本、供应链的管理,供应链的优势充分发挥起来,也能抗风险。”
突围之术
房地产业真的没有空间了吗?冯俊指出,今后几十年,房地产市场不可能保持20多个百分点的增长,但是保持现在的建设规模,既是需要的,也是不可避免的,“在相当长的时间里面,总规模会保持在这么一个水平上。”
到2020年,全国商品房销售面积突破17万平方米,销售金额也已达到17万亿元。该水平已是历史峰值,但对于常年以规模增长为追求的房企来说,若“蛋糕”不再变大,行业的“内卷”就不会停止。
兰德咨询总裁宋延庆在演讲中表示,“十四五”期间,全国商品房销售额大概率会突破20万亿元。但绝大多数房企制定的五年战略目标,销售额都有不少的增幅。如果加总,销售目标总和可能达到50万亿元。相差的30万亿元就是“理想与现实的落差”。
“完全可以断言,未来的市场竞争只会更加激烈,完成销售目标的难度只会更大。”他表示。
论坛期间,兰德咨询产品力提升事业部和21世纪经济报道地产课题组联合发布了《中国房地产产品力报告(2021)》,对房地产产品力进行了系统的定义和梳理,并就提升产品力、实现销售突破提供了一系列的实操建议。与会人士普遍认为,随着房地产回归居住属性,产品力的提升已成为现阶段的制胜“法宝”之一。
除此之外,随着存量时代的到来,资管赛道的机会也大量涌现。其中,在物管领域资本化浪潮崛起的背景下,物业显然已成为最受关注的领域。
今年,大会设置了“喧嚣与冷静:物业服务的资本化与增长密码”对话,对物管行业的发展进行专题讨论。雅生活集团执行董事、总裁兼首席执行官李大龙表示,在资本化的浪潮中,物业行业进入到新的发展时代,整个行业的聚集度在提升。但这只是企业实现增长的第一步,只有做好投后管理,提高服务力,才能给企业带来有效的增量。
越秀服务执行董事兼常务副总裁毛良敏认为,当下行业内有各种各样新的商业模式,也会进入各种各样的业态。但无论是何种业态和商业模式,核心基础都是把客户服务先做好,这是行业生存的底层逻辑。
关于行业未来的发展,龙湖智慧服务集团副总经理王建辉提出了“一个不变,两个转变”,不变的是这个行业的服务属性和民生属性,而行业的管理方式在未来一定会发生大的变化。此外,在科技的赋能下,作为劳动密集行业的物管行业或许会有新的变化。(来源:21世纪经济报道)#老铁说股##房地产##v光计划#
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