【新南IT专业秒下Offer】
申请人是电子信息工程本科
双非均分只有80
递交新南申请之后
2天就拿到了offer
只有一个英文条件
就能满足入学要求
这个录取要求太友善了[哈哈][哈哈]
申请人曾经留学英国
这次二硕惊呼澳洲的offer效率太高了
真的做到秒下offer[允悲][允悲]
申请人背景：
国内院校：陕西科技大学
国内专业：电子信息工程
国内均分：80
拿到的offer：Con Offer
时间线：
签约时间：2021年9月22日
递交时间：2021年9月22日
补交雅思：等雅思
下offer时间：2021年9月24日
#新南威尔士大学# #英国留学# #澳洲留学转学#
申请人是电子信息工程本科
双非均分只有80
递交新南申请之后
2天就拿到了offer
只有一个英文条件
就能满足入学要求
这个录取要求太友善了[哈哈][哈哈]
申请人曾经留学英国
这次二硕惊呼澳洲的offer效率太高了
真的做到秒下offer[允悲][允悲]
申请人背景：
国内院校：陕西科技大学
国内专业：电子信息工程
国内均分：80
拿到的offer：Con Offer
时间线：
签约时间：2021年9月22日
递交时间：2021年9月22日
补交雅思：等雅思
下offer时间：2021年9月24日
#新南威尔士大学# #英国留学# #澳洲留学转学#
【温格专访：世界杯改制只是提议，年轻球员赚太多钱让人担忧】
#足球#
前阿森纳主教练阿尔塞纳-温格接受了每日电讯报主编Jason Burt的独家专访，而他上来就坦白了一件事，这么多年来，当涉及他的阿森纳的有争议的球场事件发生时，他总是说“我没看到”，而事实上，他经常看到这一切。
“一开始可能是真没看到，但后来当它与幽默感有关时，我想‘好吧，也许我就这么做’。有时这是摆脱尴尬局面的好方法！”温格说。当他在电视镜头前说出这句话时，他的脸上经常挂着苦笑，这会引起采访者的大笑。“然后你就可以逃脱惩罚了。”温格笑着补充道。
这种“冷幽默”是温格最喜欢的英国“品质”之一。在阿森纳执教22年后，他对这个国家有着深厚的感情——“我的婚姻生活很好”——这个地方“充满激情，对比赛的激情与激情的强度和情感相关联，这是我们的共同点”。
在这次采访中，温格谈到了很多东西，但首先是写书的过程。“可能这就是生活，起起伏伏，拒绝和爱意、胜利和失败，但总的来说，人生总是热切的。”温格说，这是71岁的人唯一可以接受的生活方式。
当这本自传去年出版的时候，温格说这是接受他作为主教练的角色正式结束的过程的一部分——虽然他开始时重申了这一点，但这是一个转变。
“总的来说，人生的某个阶段终有终点。”温格补充道，“我不排除这种可能性，但我完全专注于(国际足联)，我不太关注其他的事情。总有人说‘你太老了’，所以当时我可能认为他们是对的，但我现在身体很好，我还没有完全决定不再出任教练一职。”
此外，关于他在2018年5月离职之前是否在阿森纳呆了太久，也有一场旷日持久的争论。“我认为人们对过去几年的我和阿森纳表现相当苛刻。”温格说。
“2016年，我们在联赛中排名第二，莱斯特城赢得了冠军，但其他球队也落后于莱斯特，莱斯特只输了三场比赛。2017年，我们20年来第一次没有进入前四，但我们得到了75分。人们没有意识到。我们赢得了足总杯，而切尔西刚刚赢得了英超冠军，并且有机会赢得双冠王。2018年，我们在联赛杯决赛中输给了曼城，在欧联半决赛中输给了马德里竞技，但只输了一个球。”
温格在他的自传中承认，在最后一个赛季，当阿森纳获得第六名时，这是一次“非常孤独、非常痛苦”的分手。他补充说，在离开俱乐部的第一天早上，他感到“有点失落”，但随后他“坚强的意志”驱使着自己，他想“也许我可以接受”。
“阿森纳将永远留在我的心里，但是，是的，我现在专注于我的新生活。”温格说，“听着，我用我职业生涯最好的几年来发展我认为重要的东西—阿森纳的新球场，然后付清一切的贷款，让阿森纳有能力面对未来，有潜力做得更好。最后，最重要的是，我们赢了，我最自豪的是让俱乐部处于这样的位置。”
他始终坚持自己的原则，即俱乐部应该如何运营，而球场上又该如何运转。“我很强大，因为在我的脑海里，我在为一个比我自己更重要的东西而工作，我想把它做好，让阿森纳能够变得更好。”
“这是我性格的一部分。我也是摩纳哥执教时间最长的教练(7年)，但没有人谈论这一点。我需要在一个地方工作，在那里我可以参与到比我更重要的事情中，并为之做出贡献。”众所周知，温格从不毁约。“永远不会。”他重申，这一原则使得他拒绝了欧洲许多顶级俱乐部，还有几次拒绝了法国和英国国家队。
“是的，我想是的。”当被问及2016年霍奇森从英格兰国家队离职后，英足总是否给温格打过电话的时候，他如此回答。他也对索斯盖特表示了支持：“我喜欢他，不管怎么说，所有能坚持很长时间的教练——瓜迪奥拉、克洛普、弗格森——他们又关心球员本身，但也关心他们作为普通人的一面。”
他很高兴英超现在有了更多的技战术细节和进攻风格的球队：“我看到了更多积极的东西，但在更多的犯规出现前，我必须说是媒体允许这样做，而VAR给进攻风格的比赛带来了更多的尊重。”
“我们(阿森纳)一直在努力，这有时是一种挫折。当我回顾像威尔希尔和拉姆塞这样在职业生涯早期就受伤的球员时，作为一名教练，你会感到深深地自责。”然而，他不喜欢的一个趋势是，年轻球员在职业生涯早期挣多少钱。“之前是30岁左右，之后是25岁左右，之后是22岁。”温格解释道。
“现在的这种投机主义和大笔金钱，实际上会产生更多的‘火三年’的球员，这就是足球运动的危险地带。我们应该奖励拥有高质量水平的人吗？是的，但如果是关于有一天可能会这么做的球员，那就会非常非常危险。”
在阿森纳这样的俱乐部度过了漫长的职业生涯后，可能只有国际足联“全球足球发展主管”(chief of football global development)这样的工作才能让他感到满意。当被问及第一天来到日内瓦总部坐在办公桌后是什么感觉时，温格再次笑了起来。
“这是一个好问题。”温格说，“我坐在那里，一直在想:‘我能做些什么来推动足球世界向前发展？’”
有三个主要任务：教育、“影响比赛质量”和比赛规则，温格最近几周因他极具争议的两年一届世界杯的计划而登上头条。“这只是我的建议！”温格的抗议，“这个决定不是应该是我做，这应该由整个足球界来决定。”
他坚称，他的动机只是：让“整个”世界受益。“我在(法国东部阿尔萨斯的)一个村庄长大，在那里我19岁之前没有教练。我管理过很多来自非洲的人，而且他们此前得到的机会非常少。”温格说。
“就我个人而言，我会说，每个人才都应该有获得机会的权利，但如今情况并非如此。如果你出生在雅温得、伦敦或河内，而你有同样的天赋，但你可能就没有同样的机会成为一名伟大的足球运动员。通常情况下的确如此，但如果你给每个人平等的机会呢，可能你就需要担心了。你不需要去接受他。”
▶温格知道他的一些想法听起来可能是天真的，当然是理想主义的，谈论教育和两年一届世界杯的机会是一个飞跃。但他毫不掩饰，而且坚称自己在加入国际足联之前进行了尽职调查。温格也很清楚，自己的名誉的确受损了。
“是的，但这是完全不同的。”温格说，“首先，现在所有的财务情况都是透明的，它已经完全改变了。大型竞赛的投票是透明的，并由一家独立公司进行评级……当然，所有报道都解释了存在的怀疑，但当你在内部工作时，你会有一个完全不同的形象。”
▶温格曾经说过：“足球也在社会中负有责任。”他还能感受到这一点吗？
“我比以往任何时候都相信这一点。”温格再次强调，“在我的生活中，足球每天都变得越来越重要。我想说，今天足球这项运动是有世界性的社会责任的。它可以为世界做很多事情，是时候面对它了。我仍然对比赛有同样的热情，我的生活总是被足球所支配。我想说的是，我生命中的每一天都围绕着足球而安排。”
▶真的吗，每一天？
“当然，每天都是。”仍在踢球的温格坚持说，“每天，以何种方式？我每天早上起床，看看有什么比赛，然后安排好我的日常生活，去看一场我想看的比赛，我永远不会感到无聊。总有一些有趣的事情发生在某个阶段，你只要有足够的耐心。我对足球仍有同样的热情，我将保持这种热情。”
▶但是为什么呢？
“你说什么？”温格听起来很困惑，“我只是想说，我在我的书中说过：我知道我的渴望和激情有多强烈，但我真的无法解释为什么，这肯定和我的童年有关。它一定是从那里来的，我在一个小酒吧里长大(他的父母拥有一个酒吧)，那里是当地足球俱乐部的总部所在地，也是俱乐部的发源地。
现在，互联网就是世界。这是一个虚拟的世界，但那是孩子们关注的地方。当我长大了，我的世界就是我的村庄，当地的球员就是我心目中的英雄。他们很穷，但对我来说，他们是英雄，这种感觉永远不会消失。”
#足球#
前阿森纳主教练阿尔塞纳-温格接受了每日电讯报主编Jason Burt的独家专访，而他上来就坦白了一件事，这么多年来，当涉及他的阿森纳的有争议的球场事件发生时，他总是说“我没看到”，而事实上，他经常看到这一切。
“一开始可能是真没看到，但后来当它与幽默感有关时，我想‘好吧，也许我就这么做’。有时这是摆脱尴尬局面的好方法！”温格说。当他在电视镜头前说出这句话时，他的脸上经常挂着苦笑，这会引起采访者的大笑。“然后你就可以逃脱惩罚了。”温格笑着补充道。
这种“冷幽默”是温格最喜欢的英国“品质”之一。在阿森纳执教22年后，他对这个国家有着深厚的感情——“我的婚姻生活很好”——这个地方“充满激情，对比赛的激情与激情的强度和情感相关联，这是我们的共同点”。
在这次采访中，温格谈到了很多东西，但首先是写书的过程。“可能这就是生活，起起伏伏，拒绝和爱意、胜利和失败，但总的来说，人生总是热切的。”温格说，这是71岁的人唯一可以接受的生活方式。
当这本自传去年出版的时候，温格说这是接受他作为主教练的角色正式结束的过程的一部分——虽然他开始时重申了这一点，但这是一个转变。
“总的来说，人生的某个阶段终有终点。”温格补充道，“我不排除这种可能性，但我完全专注于(国际足联)，我不太关注其他的事情。总有人说‘你太老了’，所以当时我可能认为他们是对的，但我现在身体很好，我还没有完全决定不再出任教练一职。”
此外，关于他在2018年5月离职之前是否在阿森纳呆了太久，也有一场旷日持久的争论。“我认为人们对过去几年的我和阿森纳表现相当苛刻。”温格说。
“2016年，我们在联赛中排名第二，莱斯特城赢得了冠军，但其他球队也落后于莱斯特，莱斯特只输了三场比赛。2017年，我们20年来第一次没有进入前四，但我们得到了75分。人们没有意识到。我们赢得了足总杯，而切尔西刚刚赢得了英超冠军，并且有机会赢得双冠王。2018年，我们在联赛杯决赛中输给了曼城，在欧联半决赛中输给了马德里竞技，但只输了一个球。”
温格在他的自传中承认，在最后一个赛季，当阿森纳获得第六名时，这是一次“非常孤独、非常痛苦”的分手。他补充说，在离开俱乐部的第一天早上，他感到“有点失落”，但随后他“坚强的意志”驱使着自己，他想“也许我可以接受”。
“阿森纳将永远留在我的心里，但是，是的，我现在专注于我的新生活。”温格说，“听着，我用我职业生涯最好的几年来发展我认为重要的东西—阿森纳的新球场，然后付清一切的贷款，让阿森纳有能力面对未来，有潜力做得更好。最后，最重要的是，我们赢了，我最自豪的是让俱乐部处于这样的位置。”
他始终坚持自己的原则，即俱乐部应该如何运营，而球场上又该如何运转。“我很强大，因为在我的脑海里，我在为一个比我自己更重要的东西而工作，我想把它做好，让阿森纳能够变得更好。”
“这是我性格的一部分。我也是摩纳哥执教时间最长的教练(7年)，但没有人谈论这一点。我需要在一个地方工作，在那里我可以参与到比我更重要的事情中，并为之做出贡献。”众所周知，温格从不毁约。“永远不会。”他重申，这一原则使得他拒绝了欧洲许多顶级俱乐部，还有几次拒绝了法国和英国国家队。
“是的，我想是的。”当被问及2016年霍奇森从英格兰国家队离职后，英足总是否给温格打过电话的时候，他如此回答。他也对索斯盖特表示了支持：“我喜欢他，不管怎么说，所有能坚持很长时间的教练——瓜迪奥拉、克洛普、弗格森——他们又关心球员本身，但也关心他们作为普通人的一面。”
他很高兴英超现在有了更多的技战术细节和进攻风格的球队：“我看到了更多积极的东西，但在更多的犯规出现前，我必须说是媒体允许这样做，而VAR给进攻风格的比赛带来了更多的尊重。”
“我们(阿森纳)一直在努力，这有时是一种挫折。当我回顾像威尔希尔和拉姆塞这样在职业生涯早期就受伤的球员时，作为一名教练，你会感到深深地自责。”然而，他不喜欢的一个趋势是，年轻球员在职业生涯早期挣多少钱。“之前是30岁左右，之后是25岁左右，之后是22岁。”温格解释道。
“现在的这种投机主义和大笔金钱，实际上会产生更多的‘火三年’的球员，这就是足球运动的危险地带。我们应该奖励拥有高质量水平的人吗？是的，但如果是关于有一天可能会这么做的球员，那就会非常非常危险。”
在阿森纳这样的俱乐部度过了漫长的职业生涯后，可能只有国际足联“全球足球发展主管”(chief of football global development)这样的工作才能让他感到满意。当被问及第一天来到日内瓦总部坐在办公桌后是什么感觉时，温格再次笑了起来。
“这是一个好问题。”温格说，“我坐在那里，一直在想:‘我能做些什么来推动足球世界向前发展？’”
有三个主要任务：教育、“影响比赛质量”和比赛规则，温格最近几周因他极具争议的两年一届世界杯的计划而登上头条。“这只是我的建议！”温格的抗议，“这个决定不是应该是我做，这应该由整个足球界来决定。”
他坚称，他的动机只是：让“整个”世界受益。“我在(法国东部阿尔萨斯的)一个村庄长大，在那里我19岁之前没有教练。我管理过很多来自非洲的人，而且他们此前得到的机会非常少。”温格说。
“就我个人而言，我会说，每个人才都应该有获得机会的权利，但如今情况并非如此。如果你出生在雅温得、伦敦或河内，而你有同样的天赋，但你可能就没有同样的机会成为一名伟大的足球运动员。通常情况下的确如此，但如果你给每个人平等的机会呢，可能你就需要担心了。你不需要去接受他。”
▶温格知道他的一些想法听起来可能是天真的，当然是理想主义的，谈论教育和两年一届世界杯的机会是一个飞跃。但他毫不掩饰，而且坚称自己在加入国际足联之前进行了尽职调查。温格也很清楚，自己的名誉的确受损了。
“是的，但这是完全不同的。”温格说，“首先，现在所有的财务情况都是透明的，它已经完全改变了。大型竞赛的投票是透明的，并由一家独立公司进行评级……当然，所有报道都解释了存在的怀疑，但当你在内部工作时，你会有一个完全不同的形象。”
▶温格曾经说过：“足球也在社会中负有责任。”他还能感受到这一点吗？
“我比以往任何时候都相信这一点。”温格再次强调，“在我的生活中，足球每天都变得越来越重要。我想说，今天足球这项运动是有世界性的社会责任的。它可以为世界做很多事情，是时候面对它了。我仍然对比赛有同样的热情，我的生活总是被足球所支配。我想说的是，我生命中的每一天都围绕着足球而安排。”
▶真的吗，每一天？
“当然，每天都是。”仍在踢球的温格坚持说，“每天，以何种方式？我每天早上起床，看看有什么比赛，然后安排好我的日常生活，去看一场我想看的比赛，我永远不会感到无聊。总有一些有趣的事情发生在某个阶段，你只要有足够的耐心。我对足球仍有同样的热情，我将保持这种热情。”
▶但是为什么呢？
“你说什么？”温格听起来很困惑，“我只是想说，我在我的书中说过：我知道我的渴望和激情有多强烈，但我真的无法解释为什么，这肯定和我的童年有关。它一定是从那里来的，我在一个小酒吧里长大(他的父母拥有一个酒吧)，那里是当地足球俱乐部的总部所在地，也是俱乐部的发源地。
现在，互联网就是世界。这是一个虚拟的世界，但那是孩子们关注的地方。当我长大了，我的世界就是我的村庄，当地的球员就是我心目中的英雄。他们很穷，但对我来说，他们是英雄，这种感觉永远不会消失。”
邵宇：人口红利、房价达峰与居民资产配置
作者：邵宇、赵宇、陈达飞（邵宇为东方证券首席经济学家、总裁助理，中国首席经济学家论坛理事）
原文首发《财经杂志》
人口红利的消退（老龄化与少子化）是中国乃至全球经济增长面临的长期、刚性约束。历史上，战争、饥荒、病菌和自然灾害等是影响人口数量与结构变化的重要因素。二战后的和平发展与技术进步使人类在很大程度上克服了各类“生存危机”，平均预期寿命显著提升。随着战后“婴儿潮”一代渐渐步入老龄化，曾经的人口红利转变为“人口负债”，这对经济增长和大类资产价格有深刻含义。
中国的人口红利“来的快，去的也快”。在中国居民资产配置结构中，房地产尤为重要。西方国家近百年的经验显示，房价与人口红利（生产者/消费者，即劳动年龄人口/非劳动年龄人口）总体呈正相关关系。本文根据未来30年中国人口结构的变化趋势，估算了其对房地产价格的影响。结果显示，假定其它条件不变，截止到2030年和2050年，人口结构变化将分别使中国实际房地产价格下降约6.71%和20.1%，分别回归到了2016年和2007年的水平。
在居民资产配置中，房地产占比与劳动年龄人口占比呈正相关关系。本文估算的结果显示，代表性中国家庭总资产中的20.71%（约23.7万元）需进行再投资，意味着全国当下共有约117.12万亿的资产总量需进行再配置。
人口与地产价格：100年特征事实
相比于其他经济因素，人口如草灰蛇线，隐于不言，细入无间，暗藏于经济的变动中。人口及其相对结构是一个慢变量，但其对资产的影响并不是慢速线性外推的，人口结构中蕴含着的经济增长、风险、债务等宏观经济力量往往会在人口转折期突然释放，引起资产价格的波动放大（彭文生，2013）。
作为大类资产的重要类别，地产的特殊属性和地位源于其与金融系统的密切联系，从地产的分析视角出发，虽然流动性、土地供应等因素会在一定期间内掩盖长期趋势，但人口变迁是难以改变的趋势性力量，地产的周期变化本身就与人口密切相关。人口增长催生的包含建筑、水泥在内的“人口敏感型投资”（Kuznets，1930）构成了库兹涅茨周期，继而触发经济、总供给的周期性波动。
对于房地产而言，关键的人群是劳动年龄人口，放在长周期来看，人口总量很重要，但人口结构对房地产更加重要，不同年龄组人群对应着不同水平的地产需求。劳动年龄人口是经济生产的主力，也是房地产需求的主力。而人口经济学中的非劳动人口则会对劳动生产率、资本形成和储蓄率产生负面影响（Choudhry等，2016）。把年龄在15-64岁之间的人口定义为生产者（也称为抚养者），15岁以下和65岁以上的人口定义为消费者（即被抚养者），生产者/消费者的比值越高，意味人口红利约丰富，劳动生产力越高，抚养负担更小。
劳动年龄人口对地产的需求有直接或间接两种渠道，直接是指个人房地产购买与配置需求；间接是指通过支撑经济增长的方式作用于房地产价格。常被忽视的是居民资产配置对房价的影响：在人口红利丰富时期，劳动力供给充足，储蓄上升，资金条件充裕，投资率也更高，为经济增长提供了额外的源泉，从而也对地产价格形成了支撑。分析美国、日本、韩国、德国、英国、法国近100年来的人口-房价的经验关系，我们总结出三项特征事实。
房地产价格的上涨主要发生在生产者对消费者比值的上升期。虽然细节不尽相同，房价与人口结构并不完全同步，但各国房地产价格的上涨与生产者相对比重上升离不开关系。典型的如日本80年代、欧洲90年代，美国2000年代。
地产价格的下跌一般对应生产者对消费者比值的下降。生产者/消费者比值下跌，对应了人口红利的消退，削弱了地产配置需求与经济的增速，典型的如美国的60年代，日本2000年以后的时期。
人口红利达峰期前后，房地产价格波动性增加。典型的是日本70年代与90年代、美国2008年前后、德国2000年前后。美国、德国、法国、英国、日本的房价在人口红利达峰前后的6年内均出现了较大的波动。人口结构转折对地产的负面影响并不完全是住房需求衰退导致的，人口结构达峰对应的往往是经济中债务风险、经济增长逻辑的转变，这导致房地产下跌力量的集中释放。
图表1：人口达峰与房价达峰
美国。1900年以来，以生产者/消费者超过2（抚养比低于50%）为标准，美国共出现了三轮人口红利期，两轮人口负债期。人口红利期均对应着房价上涨，人口负债期均对应的是房价的下行。
第一轮房价上涨时期是30年代至50年代初，美国出现约20年的人口红利期，实际房价上涨约68%。第二轮上涨时期是70年代初至80年代末，战后婴儿潮进入劳动市场，劳动人口增加，通胀缓解，经济增速上涨。第三轮上涨时期是90年代末至至今，这一阶段回声潮人口步入劳动市场。
从房价下跌期来看，两轮房价下跌期分别在1900至1929年之间和50年代中后期至70年代初，美国均处于长期的人口负债期，后者更是美国20世纪规模最大的人口负债期，伴随着人口负担增加，60年代经济增速放缓，70年代通胀抬升，都压制了的地产实际价格上涨。
详情链接：https://t.cn/A6MZPojv
作者：邵宇、赵宇、陈达飞（邵宇为东方证券首席经济学家、总裁助理，中国首席经济学家论坛理事）
原文首发《财经杂志》
人口红利的消退（老龄化与少子化）是中国乃至全球经济增长面临的长期、刚性约束。历史上，战争、饥荒、病菌和自然灾害等是影响人口数量与结构变化的重要因素。二战后的和平发展与技术进步使人类在很大程度上克服了各类“生存危机”，平均预期寿命显著提升。随着战后“婴儿潮”一代渐渐步入老龄化，曾经的人口红利转变为“人口负债”，这对经济增长和大类资产价格有深刻含义。
中国的人口红利“来的快，去的也快”。在中国居民资产配置结构中，房地产尤为重要。西方国家近百年的经验显示，房价与人口红利（生产者/消费者，即劳动年龄人口/非劳动年龄人口）总体呈正相关关系。本文根据未来30年中国人口结构的变化趋势，估算了其对房地产价格的影响。结果显示，假定其它条件不变，截止到2030年和2050年，人口结构变化将分别使中国实际房地产价格下降约6.71%和20.1%，分别回归到了2016年和2007年的水平。
在居民资产配置中，房地产占比与劳动年龄人口占比呈正相关关系。本文估算的结果显示，代表性中国家庭总资产中的20.71%（约23.7万元）需进行再投资，意味着全国当下共有约117.12万亿的资产总量需进行再配置。
人口与地产价格：100年特征事实
相比于其他经济因素，人口如草灰蛇线，隐于不言，细入无间，暗藏于经济的变动中。人口及其相对结构是一个慢变量，但其对资产的影响并不是慢速线性外推的，人口结构中蕴含着的经济增长、风险、债务等宏观经济力量往往会在人口转折期突然释放，引起资产价格的波动放大（彭文生，2013）。
作为大类资产的重要类别，地产的特殊属性和地位源于其与金融系统的密切联系，从地产的分析视角出发，虽然流动性、土地供应等因素会在一定期间内掩盖长期趋势，但人口变迁是难以改变的趋势性力量，地产的周期变化本身就与人口密切相关。人口增长催生的包含建筑、水泥在内的“人口敏感型投资”（Kuznets，1930）构成了库兹涅茨周期，继而触发经济、总供给的周期性波动。
对于房地产而言，关键的人群是劳动年龄人口，放在长周期来看，人口总量很重要，但人口结构对房地产更加重要，不同年龄组人群对应着不同水平的地产需求。劳动年龄人口是经济生产的主力，也是房地产需求的主力。而人口经济学中的非劳动人口则会对劳动生产率、资本形成和储蓄率产生负面影响（Choudhry等，2016）。把年龄在15-64岁之间的人口定义为生产者（也称为抚养者），15岁以下和65岁以上的人口定义为消费者（即被抚养者），生产者/消费者的比值越高，意味人口红利约丰富，劳动生产力越高，抚养负担更小。
劳动年龄人口对地产的需求有直接或间接两种渠道，直接是指个人房地产购买与配置需求；间接是指通过支撑经济增长的方式作用于房地产价格。常被忽视的是居民资产配置对房价的影响：在人口红利丰富时期，劳动力供给充足，储蓄上升，资金条件充裕，投资率也更高，为经济增长提供了额外的源泉，从而也对地产价格形成了支撑。分析美国、日本、韩国、德国、英国、法国近100年来的人口-房价的经验关系，我们总结出三项特征事实。
房地产价格的上涨主要发生在生产者对消费者比值的上升期。虽然细节不尽相同，房价与人口结构并不完全同步，但各国房地产价格的上涨与生产者相对比重上升离不开关系。典型的如日本80年代、欧洲90年代，美国2000年代。
地产价格的下跌一般对应生产者对消费者比值的下降。生产者/消费者比值下跌，对应了人口红利的消退，削弱了地产配置需求与经济的增速，典型的如美国的60年代，日本2000年以后的时期。
人口红利达峰期前后，房地产价格波动性增加。典型的是日本70年代与90年代、美国2008年前后、德国2000年前后。美国、德国、法国、英国、日本的房价在人口红利达峰前后的6年内均出现了较大的波动。人口结构转折对地产的负面影响并不完全是住房需求衰退导致的，人口结构达峰对应的往往是经济中债务风险、经济增长逻辑的转变，这导致房地产下跌力量的集中释放。
图表1：人口达峰与房价达峰
美国。1900年以来，以生产者/消费者超过2（抚养比低于50%）为标准，美国共出现了三轮人口红利期，两轮人口负债期。人口红利期均对应着房价上涨，人口负债期均对应的是房价的下行。
第一轮房价上涨时期是30年代至50年代初，美国出现约20年的人口红利期，实际房价上涨约68%。第二轮上涨时期是70年代初至80年代末，战后婴儿潮进入劳动市场，劳动人口增加，通胀缓解，经济增速上涨。第三轮上涨时期是90年代末至至今，这一阶段回声潮人口步入劳动市场。
从房价下跌期来看，两轮房价下跌期分别在1900至1929年之间和50年代中后期至70年代初，美国均处于长期的人口负债期，后者更是美国20世纪规模最大的人口负债期，伴随着人口负担增加，60年代经济增速放缓，70年代通胀抬升，都压制了的地产实际价格上涨。
详情链接：https://t.cn/A6MZPojv
✋热门推荐