马云让大家996 ，是从老板的观点出发 ，打工人越忙 ，老板赚的越多；张朝阳是站在打工者的角度 ，让年轻人悠着点儿 ，别以为为老板竭尽全力就会成功 ，实际上年轻人最后是得不到什么的，最终有可能是钱没赚到 ，却得到了一身病 。
从张朝阳说的这些话，可以看出他的段位是很高的 ，他的言语之中 充满了道家的思想 ，对中国的文化领悟的非常深刻 ，只做最恰当的事， 永远不做第一 ；因为他知道辉煌之后就是没落 ，世间所有的东西都是幻象 ；马云跟张朝阳比还差的很远 ，张朝阳可以说甩马云好几条街 。
张朝阳能从他所经历的事中悟出道 ，所以他能说出这些话 ；而马云在经历一些事情之后，依然没有什么改变 ，还是要一条道跑到黑 ，这就看出了每个人修为的不同了 。
从张朝阳说的这些话，可以看出他的段位是很高的 ，他的言语之中 充满了道家的思想 ，对中国的文化领悟的非常深刻 ，只做最恰当的事， 永远不做第一 ；因为他知道辉煌之后就是没落 ，世间所有的东西都是幻象 ；马云跟张朝阳比还差的很远 ，张朝阳可以说甩马云好几条街 。
张朝阳能从他所经历的事中悟出道 ，所以他能说出这些话 ；而马云在经历一些事情之后，依然没有什么改变 ，还是要一条道跑到黑 ，这就看出了每个人修为的不同了 。
#官方回应长春返本销售楼盘# 【标价每平1.2万实际只要6千，长春“返本销售”楼盘到底啥情况？官方回应】“目前我局已经对涉事房企立案调查，并采取相应行政限制手段。今后再发现违法违规行为，同样要严肃处理。”
“开发企业的商品房销售行为，只要依法依规，按市场规则经营，都是允许的，不存在不允许降价销售的事。”
6月23日，针对近期媒体广为报道的返本销售问题，长春市住房保障和房屋管理局相关人士向记者表示。
“你来晚了，长春这一波返本销售行为结束了。”记者实地走访长春楼市发现，这句话似乎已成为不少销售人员的通用说辞。
6月8日，长春市住房保障和房屋管理局突然发布一份《通知》，牵出了一个久未露面的房地产行业名词——返本销售。该《通知》称，这种行为“严重扰乱正常市场秩序，违背房地产调控政策精神”。
事出皆有因。
“已收到返还款”
事实上，返本销售是一个“历史悠久”的销售方式，通俗讲就是企业向购房人收取一定房款，双方约定在一定时间后，企业向购房人返还一定本金的销售方式。
6月13日，长春市朝阳区超达大路与开运街交汇口，当记者走进某名都售楼处时，偌大的展厅已经没有什么灯光，只有一名销售人员坐在门口迎宾，见记者前来便说“我们这里已经清盘了，没有房源了”。
数位接受记者采访的经纪人也证实，该楼盘确实已经清盘，没有新房在售。
不过，当地一名经纪人杨执向记者还原了一周前该项目返本销售时的疯狂场景。
“我当时和某名都并没有业务往来，只是我们听说这项目特别便宜，团队里的一个大姐要买，我自己也是做这一行的，所以就去看了看。”
“现场人特别多，我一去售楼处就看到有人拿着合同走出来。某名都当时打的广告是5100～5400元/平方米，要知道这个项目开盘时精装修交付价格是8000元/平方米以上的。”
据杨执介绍，他去的时候所剩房源已经不多了：“本来应该是就没有多少房源，开发商这么一刺激，很快就清盘了。”
至于从8000元/平方米降至5000元/平方米的手段也颇为直接——返利。
对于具体操作方法，据杨执介绍：“就是以备案价8322元/平方米的9折进行网签，如果全款购买，某名都会在1到2天内将超过5000元/平方米的部分返给购房人，如果是贷款则返本日期会在3个月左右。”
“我们团队的大姐全款购买了一套，已经收到返还的钱了。”
而另一个在长春“人尽皆知”的返本销售项目样本是晰晰悦府。
杨执表示：“我当时在业务交流群中看到大家都在转发晰晰悦府，原价每平方米要1万多元，很多人直接把返本的价格去除，最后只剩下6000元/平方米，我觉得不靠谱，就没有做晰晰悦府的项目。”
日前有媒体报道，晰晰悦府方面回应称返利行为只是人才引进的一种方式。
不过晰晰悦府售楼现场同样也是一副冷冷清清的样子。记者以购房者身份表示想看房，几分钟后才有工作人员赶来，表情似乎写满意外，表示“我们现在只有130平方米以上的大户型”。
当记者询问可否以人才引进的方式进行返利时，其表示：“不可以的，我们备案价是12000元/平方米，只能按照备案价格卖，否则就是扰乱市场行为了。”
记者按照晰晰集团官网的电话打过去，得到的回复是：“打错了。”
官方独家回应：明令禁止 但应按合同履约
针对市场上的返本销售，6月8日，长春市住房保障和房屋管理局发通知表示：“近期，有房地产开发企业按商品房申报备案价格与购房者签订购房合同，收取购房款后在一定期限内予以部分返款。该行为涉嫌返本销售或变相返本销售，严重扰乱正常市场秩序，违背房地产调控政策精神。”
对于这种行为的惩处是：“按相关法规规定予以立案调查，继而进行行政处罚；停止涉事项目剩余房源商品房合同网签备案；在长春市销售商品房按最高比例实行预售资金监管。”
长春市住房保障和房屋管理局相关负责人告诉记者：“根据《商品房销售管理办法》等法律法规规定，返本销售行为是明令禁止的，也是对房地产市场的一种扰乱行为。个别开发企业在同一项目部分房屋采取返本销售方式，也侵害了很多此前购房人的利益。”
“对于交易当事人签订的合同，应当由双方按合同约定履行。”
杨执也向记者坦言：“长春返本销售其实并不是普遍现象，官方出台这项政策更多的是一种预警，不能令此风蔓延。”
该说法得到了一名头部房企长春相关负责人孙统的认同：“据我了解，长春的返本销售前几年可能多些，最近确实不多，仅有某名都和晰晰悦府两家在这么操作。”
“不接受公积金贷款”
打着返利的旗号降价尚可算个幌子，长春市下辖的公主岭市花溪谷项目则已经是公开降价了。
在公主岭市住房和城乡建设局官网，花溪谷的备案价格是8000～9000元/平方米上，但同一时刻，该项目正在以5000元/平方米的价格销售。
“今天实在是太累了，我已经接待了20多组客户了。”在售楼处激动人心的背景音乐声中，销售人员这样向记者抱怨。
这里的确人头攒动，售楼处各个桌椅几乎都坐满了人，人声混合着音乐更显嘈杂。
销售人员也颇为直接：“目前房价是6500元/平方米左右，精装修交房，比备案价格便宜很多，现在出手挺合适的。目前二期已经卖完了，一期也只剩下两栋楼了。”
随着交谈的深入，该销售人员又向记者推荐了一种所剩不多的叠拼户型，并表示：“这套房子我可以给你做个特价，每平方米便宜到5300元，这几乎快相当于备案价的5折了。”
“不过有一点，我们这里不接受公积金贷款，因为我们想要快速回款，公积金拨付给我们的时间会久一些。”
当记者试图令该销售人员将报价写在宣传页上时，该销售拒绝了，并表示：“我们今天的报价是端午节特价，可能过两天就取消了，你就记得首付18万元买房就好了。”
记者询问是否有返利时，该销售表示：“没有了，我们现在这个价格和别的地方返利也差不多了。不过您可以在我们的销售软件上自己推荐自己，还能有2万元左右的佣金。”
“热闹”的新板块
走访完晰晰悦府所在的长春北湖区域后，该企业大幅返利的逻辑便基本浮出水面了。
2009年6月，长春市决定将宽城区北湖区域交由高新技术产业开发区代管，如今该区域汇集了万科、碧桂园、华润、中海等主流地产商。
2019年，北湖地区土地迎来密集出让。
2019年1月17日，长春土地市场开年首拍，华润以楼面价4522元/平方米拿下北湖区域11万余平方米居住用地，这是该企业首次进入长春地区。
2019年8月23日，招商蛇口首进长春，当天该公司拿下了编号220105008120GB00056地块，楼面价为5013元/平方米。
2019年12月30日，曾经流拍过一次的220105008120GB00059地块被碧桂园以4087元/平方米的底价斩获，总价约7.7亿元。也正是在同一天，晰悦地产，即晰晰悦府开发商，在现场通过36轮竞拍，以4896元/平方米的价格竞得49430平方米地块。
而中海，早在2017年便在北湖地区多次出手拿地，2019年又出手拿下了北湖地区一宗地块，楼面价为4713元/平方米。
北湖地区已经在短时间内挤入了太多开发商。
拉住一切看房人
“小伙子，来阿姨这里看房吧。”
当记者来到这片土地时，首先便被这里处处施工的项目震撼，紧接着便又被这里热情的阿姨震撼。她们大都60多岁，就在这附近的回迁安置房居住，她们最主要的工作是死死拉住来这里的一切看房人，把他们带进自己的代理项目中。
大概是因为这些大姐时而聚集时而游走，她们被业内人士亲切地称为“小海鸥”。
初到此地的记者一下子被两名“小海鸥”围着，都纷纷恳请记者去自己代理的项目看房，并且保证最低价。
碧桂园时代之光售楼处，同样播放着同款激昂雄壮的音乐，销售人员表示：“最近这里的楼盘都在打价格战，我们精装修的价格只有9000元/平方米出头了。”
在引导记者看完样板间后，销售人员又表示：“其实我们这里楼层稍微低一点的，售价能便宜到8000多元/平方米，之前毛坯房都要卖11000元/平方米呢。”
至于记者问为何精装修比毛坯还要便宜时，该销售人员只说是端午节期间的特价而已。
经记者查询，碧桂园时代之光预售价格在10459元/平方米上下。
出了碧桂园，“小海鸥”们又包围了过来，热情的阿姨们让记者务必到他们的楼盘看房，看记者一时没有向任何一个楼盘挪步的意思，“小海鸥”们便开始自行商量：“先让他来我这里，看完了再去你那里。”
小海鸥又转头对记者说：“小伙子你来一趟不容易，这里这么多房子都看看，总能挑到满意的。阿姨领你过去一次其实也不赚什么钱，人家出钱雇了我，我总得往人家那里带人不是。”
跟随“小海鸥”的脚步，记者来到了华润公园九里，随即被阿姨拍了张照片，说是要留存带看证据。
这里的看房人并不多，空荡的售楼处显得有些冷清，销售人员介绍：“我们这里目前的房价大概是10500元/平方米，这是给您优惠过85折后的价格。”
从售楼处离开，另一个“小海鸥”已经在门口等着了，并且还骑着一辆电动三轮车要载记者到下一个楼盘。在路上，这位“小海鸥”告诉记者：“现在的房价真是不贵了，我们在不远的地方买的安置房每平方米还要5000多块呢。”
到了另一个项目尚学府后，销售人员表示该项目最早能够在9月份交房，几乎已经是准现房状态，目前能够在备案价的基础上提供9折优惠，单价大约9800元/平方米。
某头部房企长春区域相关人士赵墨宙告诉记者：“目前长春房企竞争最惨烈的地区应当就是北湖了，大批房企在2017年之后涌入，但去化并没有跟上。”
因而，这里的“小海鸥”们才显得格外重要。在坐着电动三轮车返回的路上，正值午休，很多“小海鸥”便随意找了树荫或高架桥下躺下，看见了记者又纷纷坐起，热情地招揽。
平淡的土拍市场
几天前，中国人民银行党委书记、中国银保监会主席郭树清公开表示：“那些炒作外汇、黄金及其他商品期货的人很难有机会发家致富，正像押注房价永远不会下跌的人最终会付出沉重代价一样。”
而早在2020年底，中国社会科学院便做出判断：“房价只涨不跌的时代已经过去。”
在此背景下，6月18日，长春早早开启的第二场集中土拍更令人感到一丝寒意。
在这场土拍中，18宗地块因无人报价而流拍，流拍率30%，这些地块分布于绿园区、北湖区域等地。此外有39宗地块底价成交，总体溢价率仅0.4%。
根据中指院统计，2020年1～12月份，长春房地产企业销售金额TOP10企业合计销售金额为418.9亿元，同比下降24.21%；销售面积TOP10企业合计销售面积414.4万平方米，同比下降23.4%。
不仅如此，长春房价也长期处于低迷状态。根据国家统计局数据，长春自2019年10月以后，新房环比价格涨幅就再未超过1%，甚至在2020年10月至2021年3月间几乎每月都环比价格下降。
对于长春楼市低迷的原因，赵墨宙向记者表示：“近三年来，长春每年的供地面积是大于销售面积的，我们内部来看，每年会形成大约400万平方米剩余，所以我们能看到房企在此次土拍中并不积极。”
不过也并非都是坏消息。根据《吉林省第七次全国人口普查公报》，在整个吉林省人口10年间减少12.31%的背景下，长春市人口在10年间较第六次普查时时增加了31万人，总人口达到906.69万人，在全省的占比达到37.66%，较第六次普查时提高了5.72个百分点，成为全国各省中人口占比最高的省会城市之一。
人口的增长在一定程度上反映了经济增长潜力。杨执说：“我对长春的未来是非常看好的，这是一座宜居的城市，环境好压力小。我和一些00后们聊过，他们很多都不想面对一线城市的生活压力，愿意回到长春来，他们就是未来市场的潜力。”
（应受访者要求，文中人物皆系化名）
记者手记｜长春的“小海鸥”
作为一个典型的东北城市，长春楼市也是一个典型的东北楼市样本。这次长春官方突然发文预警“返本销售”，将这个素来给人“房企销售业绩平平”印象的地方送上了热搜。
记者在长春楼市走访数日，对于当地的“小海鸥”们印象尤深。她们大都60多岁，居住在项目附近的回迁安置房，中午在树荫下或高架下休息，随时关注过往路人，也会互相安排着带看行程。她们的目的只有一个——拉住一切看房人，把他们带进自己的代理项目，这或许能说明很多问题。
喧闹的“返本销售”背后，分化在继续，土地市场的清冷和降价项目的热闹，以及开发商们的十八般武艺，都是房地产行业发展赋予城市的不同印记。（每日经济新闻）#长春返本销售涉事房企被立案调查#
“开发企业的商品房销售行为，只要依法依规，按市场规则经营，都是允许的，不存在不允许降价销售的事。”
6月23日，针对近期媒体广为报道的返本销售问题，长春市住房保障和房屋管理局相关人士向记者表示。
“你来晚了，长春这一波返本销售行为结束了。”记者实地走访长春楼市发现，这句话似乎已成为不少销售人员的通用说辞。
6月8日，长春市住房保障和房屋管理局突然发布一份《通知》，牵出了一个久未露面的房地产行业名词——返本销售。该《通知》称，这种行为“严重扰乱正常市场秩序，违背房地产调控政策精神”。
事出皆有因。
“已收到返还款”
事实上，返本销售是一个“历史悠久”的销售方式，通俗讲就是企业向购房人收取一定房款，双方约定在一定时间后，企业向购房人返还一定本金的销售方式。
6月13日，长春市朝阳区超达大路与开运街交汇口，当记者走进某名都售楼处时，偌大的展厅已经没有什么灯光，只有一名销售人员坐在门口迎宾，见记者前来便说“我们这里已经清盘了，没有房源了”。
数位接受记者采访的经纪人也证实，该楼盘确实已经清盘，没有新房在售。
不过，当地一名经纪人杨执向记者还原了一周前该项目返本销售时的疯狂场景。
“我当时和某名都并没有业务往来，只是我们听说这项目特别便宜，团队里的一个大姐要买，我自己也是做这一行的，所以就去看了看。”
“现场人特别多，我一去售楼处就看到有人拿着合同走出来。某名都当时打的广告是5100～5400元/平方米，要知道这个项目开盘时精装修交付价格是8000元/平方米以上的。”
据杨执介绍，他去的时候所剩房源已经不多了：“本来应该是就没有多少房源，开发商这么一刺激，很快就清盘了。”
至于从8000元/平方米降至5000元/平方米的手段也颇为直接——返利。
对于具体操作方法，据杨执介绍：“就是以备案价8322元/平方米的9折进行网签，如果全款购买，某名都会在1到2天内将超过5000元/平方米的部分返给购房人，如果是贷款则返本日期会在3个月左右。”
“我们团队的大姐全款购买了一套，已经收到返还的钱了。”
而另一个在长春“人尽皆知”的返本销售项目样本是晰晰悦府。
杨执表示：“我当时在业务交流群中看到大家都在转发晰晰悦府，原价每平方米要1万多元，很多人直接把返本的价格去除，最后只剩下6000元/平方米，我觉得不靠谱，就没有做晰晰悦府的项目。”
日前有媒体报道，晰晰悦府方面回应称返利行为只是人才引进的一种方式。
不过晰晰悦府售楼现场同样也是一副冷冷清清的样子。记者以购房者身份表示想看房，几分钟后才有工作人员赶来，表情似乎写满意外，表示“我们现在只有130平方米以上的大户型”。
当记者询问可否以人才引进的方式进行返利时，其表示：“不可以的，我们备案价是12000元/平方米，只能按照备案价格卖，否则就是扰乱市场行为了。”
记者按照晰晰集团官网的电话打过去，得到的回复是：“打错了。”
官方独家回应：明令禁止 但应按合同履约
针对市场上的返本销售，6月8日，长春市住房保障和房屋管理局发通知表示：“近期，有房地产开发企业按商品房申报备案价格与购房者签订购房合同，收取购房款后在一定期限内予以部分返款。该行为涉嫌返本销售或变相返本销售，严重扰乱正常市场秩序，违背房地产调控政策精神。”
对于这种行为的惩处是：“按相关法规规定予以立案调查，继而进行行政处罚；停止涉事项目剩余房源商品房合同网签备案；在长春市销售商品房按最高比例实行预售资金监管。”
长春市住房保障和房屋管理局相关负责人告诉记者：“根据《商品房销售管理办法》等法律法规规定，返本销售行为是明令禁止的，也是对房地产市场的一种扰乱行为。个别开发企业在同一项目部分房屋采取返本销售方式，也侵害了很多此前购房人的利益。”
“对于交易当事人签订的合同，应当由双方按合同约定履行。”
杨执也向记者坦言：“长春返本销售其实并不是普遍现象，官方出台这项政策更多的是一种预警，不能令此风蔓延。”
该说法得到了一名头部房企长春相关负责人孙统的认同：“据我了解，长春的返本销售前几年可能多些，最近确实不多，仅有某名都和晰晰悦府两家在这么操作。”
“不接受公积金贷款”
打着返利的旗号降价尚可算个幌子，长春市下辖的公主岭市花溪谷项目则已经是公开降价了。
在公主岭市住房和城乡建设局官网，花溪谷的备案价格是8000～9000元/平方米上，但同一时刻，该项目正在以5000元/平方米的价格销售。
“今天实在是太累了，我已经接待了20多组客户了。”在售楼处激动人心的背景音乐声中，销售人员这样向记者抱怨。
这里的确人头攒动，售楼处各个桌椅几乎都坐满了人，人声混合着音乐更显嘈杂。
销售人员也颇为直接：“目前房价是6500元/平方米左右，精装修交房，比备案价格便宜很多，现在出手挺合适的。目前二期已经卖完了，一期也只剩下两栋楼了。”
随着交谈的深入，该销售人员又向记者推荐了一种所剩不多的叠拼户型，并表示：“这套房子我可以给你做个特价，每平方米便宜到5300元，这几乎快相当于备案价的5折了。”
“不过有一点，我们这里不接受公积金贷款，因为我们想要快速回款，公积金拨付给我们的时间会久一些。”
当记者试图令该销售人员将报价写在宣传页上时，该销售拒绝了，并表示：“我们今天的报价是端午节特价，可能过两天就取消了，你就记得首付18万元买房就好了。”
记者询问是否有返利时，该销售表示：“没有了，我们现在这个价格和别的地方返利也差不多了。不过您可以在我们的销售软件上自己推荐自己，还能有2万元左右的佣金。”
“热闹”的新板块
走访完晰晰悦府所在的长春北湖区域后，该企业大幅返利的逻辑便基本浮出水面了。
2009年6月，长春市决定将宽城区北湖区域交由高新技术产业开发区代管，如今该区域汇集了万科、碧桂园、华润、中海等主流地产商。
2019年，北湖地区土地迎来密集出让。
2019年1月17日，长春土地市场开年首拍，华润以楼面价4522元/平方米拿下北湖区域11万余平方米居住用地，这是该企业首次进入长春地区。
2019年8月23日，招商蛇口首进长春，当天该公司拿下了编号220105008120GB00056地块，楼面价为5013元/平方米。
2019年12月30日，曾经流拍过一次的220105008120GB00059地块被碧桂园以4087元/平方米的底价斩获，总价约7.7亿元。也正是在同一天，晰悦地产，即晰晰悦府开发商，在现场通过36轮竞拍，以4896元/平方米的价格竞得49430平方米地块。
而中海，早在2017年便在北湖地区多次出手拿地，2019年又出手拿下了北湖地区一宗地块，楼面价为4713元/平方米。
北湖地区已经在短时间内挤入了太多开发商。
拉住一切看房人
“小伙子，来阿姨这里看房吧。”
当记者来到这片土地时，首先便被这里处处施工的项目震撼，紧接着便又被这里热情的阿姨震撼。她们大都60多岁，就在这附近的回迁安置房居住，她们最主要的工作是死死拉住来这里的一切看房人，把他们带进自己的代理项目中。
大概是因为这些大姐时而聚集时而游走，她们被业内人士亲切地称为“小海鸥”。
初到此地的记者一下子被两名“小海鸥”围着，都纷纷恳请记者去自己代理的项目看房，并且保证最低价。
碧桂园时代之光售楼处，同样播放着同款激昂雄壮的音乐，销售人员表示：“最近这里的楼盘都在打价格战，我们精装修的价格只有9000元/平方米出头了。”
在引导记者看完样板间后，销售人员又表示：“其实我们这里楼层稍微低一点的，售价能便宜到8000多元/平方米，之前毛坯房都要卖11000元/平方米呢。”
至于记者问为何精装修比毛坯还要便宜时，该销售人员只说是端午节期间的特价而已。
经记者查询，碧桂园时代之光预售价格在10459元/平方米上下。
出了碧桂园，“小海鸥”们又包围了过来，热情的阿姨们让记者务必到他们的楼盘看房，看记者一时没有向任何一个楼盘挪步的意思，“小海鸥”们便开始自行商量：“先让他来我这里，看完了再去你那里。”
小海鸥又转头对记者说：“小伙子你来一趟不容易，这里这么多房子都看看，总能挑到满意的。阿姨领你过去一次其实也不赚什么钱，人家出钱雇了我，我总得往人家那里带人不是。”
跟随“小海鸥”的脚步，记者来到了华润公园九里，随即被阿姨拍了张照片，说是要留存带看证据。
这里的看房人并不多，空荡的售楼处显得有些冷清，销售人员介绍：“我们这里目前的房价大概是10500元/平方米，这是给您优惠过85折后的价格。”
从售楼处离开，另一个“小海鸥”已经在门口等着了，并且还骑着一辆电动三轮车要载记者到下一个楼盘。在路上，这位“小海鸥”告诉记者：“现在的房价真是不贵了，我们在不远的地方买的安置房每平方米还要5000多块呢。”
到了另一个项目尚学府后，销售人员表示该项目最早能够在9月份交房，几乎已经是准现房状态，目前能够在备案价的基础上提供9折优惠，单价大约9800元/平方米。
某头部房企长春区域相关人士赵墨宙告诉记者：“目前长春房企竞争最惨烈的地区应当就是北湖了，大批房企在2017年之后涌入，但去化并没有跟上。”
因而，这里的“小海鸥”们才显得格外重要。在坐着电动三轮车返回的路上，正值午休，很多“小海鸥”便随意找了树荫或高架桥下躺下，看见了记者又纷纷坐起，热情地招揽。
平淡的土拍市场
几天前，中国人民银行党委书记、中国银保监会主席郭树清公开表示：“那些炒作外汇、黄金及其他商品期货的人很难有机会发家致富，正像押注房价永远不会下跌的人最终会付出沉重代价一样。”
而早在2020年底，中国社会科学院便做出判断：“房价只涨不跌的时代已经过去。”
在此背景下，6月18日，长春早早开启的第二场集中土拍更令人感到一丝寒意。
在这场土拍中，18宗地块因无人报价而流拍，流拍率30%，这些地块分布于绿园区、北湖区域等地。此外有39宗地块底价成交，总体溢价率仅0.4%。
根据中指院统计，2020年1～12月份，长春房地产企业销售金额TOP10企业合计销售金额为418.9亿元，同比下降24.21%；销售面积TOP10企业合计销售面积414.4万平方米，同比下降23.4%。
不仅如此，长春房价也长期处于低迷状态。根据国家统计局数据，长春自2019年10月以后，新房环比价格涨幅就再未超过1%，甚至在2020年10月至2021年3月间几乎每月都环比价格下降。
对于长春楼市低迷的原因，赵墨宙向记者表示：“近三年来，长春每年的供地面积是大于销售面积的，我们内部来看，每年会形成大约400万平方米剩余，所以我们能看到房企在此次土拍中并不积极。”
不过也并非都是坏消息。根据《吉林省第七次全国人口普查公报》，在整个吉林省人口10年间减少12.31%的背景下，长春市人口在10年间较第六次普查时时增加了31万人，总人口达到906.69万人，在全省的占比达到37.66%，较第六次普查时提高了5.72个百分点，成为全国各省中人口占比最高的省会城市之一。
人口的增长在一定程度上反映了经济增长潜力。杨执说：“我对长春的未来是非常看好的，这是一座宜居的城市，环境好压力小。我和一些00后们聊过，他们很多都不想面对一线城市的生活压力，愿意回到长春来，他们就是未来市场的潜力。”
（应受访者要求，文中人物皆系化名）
记者手记｜长春的“小海鸥”
作为一个典型的东北城市，长春楼市也是一个典型的东北楼市样本。这次长春官方突然发文预警“返本销售”，将这个素来给人“房企销售业绩平平”印象的地方送上了热搜。
记者在长春楼市走访数日，对于当地的“小海鸥”们印象尤深。她们大都60多岁，居住在项目附近的回迁安置房，中午在树荫下或高架下休息，随时关注过往路人，也会互相安排着带看行程。她们的目的只有一个——拉住一切看房人，把他们带进自己的代理项目，这或许能说明很多问题。
喧闹的“返本销售”背后，分化在继续，土地市场的清冷和降价项目的热闹，以及开发商们的十八般武艺，都是房地产行业发展赋予城市的不同印记。（每日经济新闻）#长春返本销售涉事房企被立案调查#
北京作为世界名城，历史文化遗产众多，王府便是其中重要的代表之一。由于清朝吸取前朝异地封藩的教训，清代王府基本都被设置于内城。不同等级的王府按照政府颁布的建筑规制建造，各具特色。王府的保存状况并不乐观，曾经是第二座怡亲王府的孚王府是北京现存少数较为完整的王府之一，最初以亲王府的建筑规制建造，是清代亲王府建筑的典型代表之一，具有较高研究价值。但关于该王府的专题研究尚欠缺，本文拟对该王府进行历史沿革、规制与现状对比方面的系统研究，分析出其价值所在，以利于强化对王府建筑的认识、保护与利用。
2 历史沿革：历经两门王爷，现为办公居住
该府位于北京市东城区朝阳门内大街137号，处于东四三条至八条历史文化保护区内。王府东临朝阳门内北小街，西临朝内头条胡同，南临朝阳门内大街，北墙外是东四三条胡同。
第二座怡亲王府在经历了五代怡亲王的世袭罔替传承后，改为世袭递降的孚郡王府，又经历了四任府主更替，其中有5位怡亲王、1位孚郡王、2位贝勒和1位贝子。第二座怡亲王府的第一任府主是第二代怡亲王弘晓，为第一代怡亲王允祥第七子，而允详是圣祖康熙帝的第十三子。弘晓之后，其第二子永琅袭怡亲王爵位。永琅之后，本应由其第二子绵标袭爵，但绵标去世早，于是由绵标的长子奕勋承袭。其后，奕勋的长子载坊、次子载垣均承袭怡亲王爵位。1861年，载垣被革爵并赐自尽，府第、敕书被收回。同治三年（1864年），此处府邸被改赐宣宗道光帝第九子孚郡王奕譓，成为了世袭递降的郡王府。奕譓于1872年被赏加亲王衔，仅享受亲王待遇，因其排行第九，该府又称“九爷府”[1]。孚郡王奕譓没有子嗣，过继辅国将军奕栋第六子载沛为嗣，袭贝勒。后载沛病故，将康熙帝的重孙奕曕之子载澍过继为嗣,续袭贝勒。载澍后于光绪二十三年（1897年）被革去贝勒。光绪二十四年（1898年），惇亲王府贝勒载瀛的长子溥伒被过继给奕譓为孙，封贝子。《顺天府志》记载：“澍贝勒府在北小街。案：怡府今废。贝勒为宣宗孙，孚敬郡王讳奕譓三子。旧为诚贝勒允祁府。”所说的就是该府。
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图1 孚王府各时期平面图
该王府在明代《北京地图》中尚不存在，而在乾隆十五年（1750年）的《乾隆京城全图》中已经存在，且院落布局与现在大致相同。该王府创建于雍正八年（1730年）[2]，第一代怡亲王允祥去世后，其王府改为贤良寺。第二代怡亲王弘晓奉旨另建第二座怡亲王府，即孚王府的前身。在清宣统年间（1909-1911年）的《北京地图》中，该王府位置不变，但王府名称改为了伒贝子府，即为溥伒的府第。但该王府西侧一路小跨院仍属于载垣之子溥斌，他在庚子（1900年）之后还住在此地[3]。1927年，溥伒把该府卖给了奉军参谋长杨宇霆。1930年，当时国立北平大学文理学院租借孚王府址来办学，改称北平大学女子文理学院[4]。日伪时期，这里是日本人的“偕行社”[5]。抗战胜利后，国民党特务机关“励志社”北平总部曾在此。解放后，1956年科学出版社迁此，后来迁走。孚王府最西侧一路，于1999年被建成朝内大街201号院三层住宅区，为社科院宿舍。东侧三路院落中的中路现由中国科学文化音像出版社、世界图书出版北京公司、世图音像电子出版社和世界图书出版公司等多家单位使用，两侧的两路院落主要为居住功能。1979年，该王府被公布为北京市第二批重点文物保护单位，2001年被公布为第五批全国重点文物保护单位。
表1 第二座怡亲王府主路建筑规制对比分析表(表格来源：作者自绘)
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3 格局价值：三主一辅四路，规制演变代表
从《乾隆京城全图》中看，第二座怡亲王府坐北朝南，平面建筑布局规整，为清代亲王府典型的布局模式，由四路建筑组成。中路由五进院落构成。大门五开间，歇山屋顶。门前有第一进院狮子院，院内东西各设三开间阿斯门一座。院南有倒座房一排，正中有殿房七间。第二进院有七开间正殿一座，歇山顶，带前墀（月台），其前有高出地面的丹陛桥。东西各有顺山房八开间。东西配殿各七开间，配殿南侧各有耳房一间。第三进院有前墀联系正殿与北侧的五开间后殿，东西各有配房五开间。第四进院内北侧为后寝殿，后寝殿七开间，歇山顶，带抱厦五开间。后寝殿东西各有配房三开间。院内有东西配殿各五开间，南侧各有耳房一间。第五进院有后罩房一座，七开间。东西各有随房转角房一座，每座七开间。
清代北京王府规制主要规定中路院落的建筑要求，经历一个逐渐细化定型的过程，从顺治九年和光绪年间的两个主要时间节点的王府规制可见其主要变化。本文将历史地图、主要时间点规制和王府现状中的孚王府的中路建筑列表进行对比，可以看出孚王府基本符合亲王府规制，但主要建筑在规制、历史图和现状中存在三个方面的差异。第一，中路第一进院的配楼高度和开间都达不到规制要求。规制中都是两层配楼九开间，但历史地图中的孚王府仅仅是一层配殿七开间，而现状则是二层配楼七开间，可见乾隆京城全图之后这两座配殿进行过改建增高。第二，孚王府的后寝殿展示了后寝殿规制的变化过渡过程，顺治九年的规制规定后寝殿为两重五开间，光绪年间的规制则规定后寝殿为一重七开间，而孚王府的后寝殿则是七开间，但却在殿前加了五开间抱厦。因此可见，在后寝殿经历了两重变一重的合并与开间五进七变大的过程中，孚王府是过渡性的代表。第三，历史地图中的后罩房七开间，不满足规制的要求，但现在已改为两层的后罩楼，具体改建年代不详。
因此，孚王府在最早按照亲王府建造时，在翼楼、后罩楼层高方面都低于规制，但后期都改建为二层，达到规制高度要求。但翼楼的开间没有增加。顺治与光绪年间的亲王府规制中，后寝殿从两重向一重、五开间向七开间进行了演变，孚王府是这一过渡的典型代表。
4 现存状况：仅存三路布局，认清文物建筑
目前孚王府还剩三路院落。中路最南端为五间倒座房，日伪时期中间三间改为街门，现仍为主要出入口，硬山屋顶，筒瓦屋面。红漆板门两扇，内外铺设礓礤坡道。街门内为第一进院狮子院，因院内府门前有一对石狮。院内东西各设“阿斯门”，即满语“旁门”。保存状况较差。狮子院北是府门，面阔五间，进深七檩，歇山顶，绿琉璃瓦屋面，屋顶垂脊上的吻兽数目为5个，檐下为重昂五踩斗拱，额枋上绘有旋子彩画，室内天花上有升降龙天花彩画，朱漆门扇上门钉九纵七横。府门内是第二进院落，王府正殿银安殿前有方砖铺砌的前墀，南有丹陛桥。银安殿面阔七间，有前后廊，歇山顶，绿色琉璃瓦屋面，檐下为单翘重昂七踩斗拱，额枋上绘有旋子彩画，是整座王府中最宏伟、地位最高的建筑。院落两侧各有一座二层翼楼，面阔七间，硬山顶，筒瓦屋面。银安殿后为第三进院，是一个横向狭长的过渡性院落。之后是五开间的后殿，进深七檩，歇山顶，绿琉璃瓦屋面。后殿后为第四进院落，内有后寝殿又称神殿，面阔七间，进深九檩，歇山顶，绿琉璃瓦屋面。殿前建有前墀，后寝殿的东西两侧各建有三间朵殿。东西配殿面阔五间，硬山顶，绿琉璃瓦屋面。后寝殿北侧为中路最后一进院，内有一座二层后罩楼，面阔七间，硬山顶，筒瓦屋面，额枋绘有旋子彩画。中路建筑主要作为办公、会客、仪式和起居场所，基本保留原有格局，建筑整体保存状况较好。
西路原本为王府眷属居住区，南部已经被改建，北部大部分尚存。原有正门三间，东西各带倒座房七间，现大门和西边的倒座房已不存，只有东边的七间倒座房尚存，还残留了一处城砖糙砌的内院墙。门北的垂花门和游廊已被拆毁。西北的四进院落基本保持完整；这四进院落原来均有游廊贯穿相连，尺度小，布局紧凑，院落形态也各不相同，变化丰富。东路原为府库、厨厩、执事住所以及休闲空间。如今临建情况较为严重，原有格局已被破坏，中部剩一座三开间带围廊的轩馆，为园林留下的游憩建筑。另还残留一处内院墙。该路北面有两进院落保存较完整，有倒座房五间，正房三间，东西厢房各三间，院中有游廊环绕。
2 历史沿革：历经两门王爷，现为办公居住
该府位于北京市东城区朝阳门内大街137号，处于东四三条至八条历史文化保护区内。王府东临朝阳门内北小街，西临朝内头条胡同，南临朝阳门内大街，北墙外是东四三条胡同。
第二座怡亲王府在经历了五代怡亲王的世袭罔替传承后，改为世袭递降的孚郡王府，又经历了四任府主更替，其中有5位怡亲王、1位孚郡王、2位贝勒和1位贝子。第二座怡亲王府的第一任府主是第二代怡亲王弘晓，为第一代怡亲王允祥第七子，而允详是圣祖康熙帝的第十三子。弘晓之后，其第二子永琅袭怡亲王爵位。永琅之后，本应由其第二子绵标袭爵，但绵标去世早，于是由绵标的长子奕勋承袭。其后，奕勋的长子载坊、次子载垣均承袭怡亲王爵位。1861年，载垣被革爵并赐自尽，府第、敕书被收回。同治三年（1864年），此处府邸被改赐宣宗道光帝第九子孚郡王奕譓，成为了世袭递降的郡王府。奕譓于1872年被赏加亲王衔，仅享受亲王待遇，因其排行第九，该府又称“九爷府”[1]。孚郡王奕譓没有子嗣，过继辅国将军奕栋第六子载沛为嗣，袭贝勒。后载沛病故，将康熙帝的重孙奕曕之子载澍过继为嗣,续袭贝勒。载澍后于光绪二十三年（1897年）被革去贝勒。光绪二十四年（1898年），惇亲王府贝勒载瀛的长子溥伒被过继给奕譓为孙，封贝子。《顺天府志》记载：“澍贝勒府在北小街。案：怡府今废。贝勒为宣宗孙，孚敬郡王讳奕譓三子。旧为诚贝勒允祁府。”所说的就是该府。
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图1 孚王府各时期平面图
该王府在明代《北京地图》中尚不存在，而在乾隆十五年（1750年）的《乾隆京城全图》中已经存在，且院落布局与现在大致相同。该王府创建于雍正八年（1730年）[2]，第一代怡亲王允祥去世后，其王府改为贤良寺。第二代怡亲王弘晓奉旨另建第二座怡亲王府，即孚王府的前身。在清宣统年间（1909-1911年）的《北京地图》中，该王府位置不变，但王府名称改为了伒贝子府，即为溥伒的府第。但该王府西侧一路小跨院仍属于载垣之子溥斌，他在庚子（1900年）之后还住在此地[3]。1927年，溥伒把该府卖给了奉军参谋长杨宇霆。1930年，当时国立北平大学文理学院租借孚王府址来办学，改称北平大学女子文理学院[4]。日伪时期，这里是日本人的“偕行社”[5]。抗战胜利后，国民党特务机关“励志社”北平总部曾在此。解放后，1956年科学出版社迁此，后来迁走。孚王府最西侧一路，于1999年被建成朝内大街201号院三层住宅区，为社科院宿舍。东侧三路院落中的中路现由中国科学文化音像出版社、世界图书出版北京公司、世图音像电子出版社和世界图书出版公司等多家单位使用，两侧的两路院落主要为居住功能。1979年，该王府被公布为北京市第二批重点文物保护单位，2001年被公布为第五批全国重点文物保护单位。
表1 第二座怡亲王府主路建筑规制对比分析表(表格来源：作者自绘)
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3 格局价值：三主一辅四路，规制演变代表
从《乾隆京城全图》中看，第二座怡亲王府坐北朝南，平面建筑布局规整，为清代亲王府典型的布局模式，由四路建筑组成。中路由五进院落构成。大门五开间，歇山屋顶。门前有第一进院狮子院，院内东西各设三开间阿斯门一座。院南有倒座房一排，正中有殿房七间。第二进院有七开间正殿一座，歇山顶，带前墀（月台），其前有高出地面的丹陛桥。东西各有顺山房八开间。东西配殿各七开间，配殿南侧各有耳房一间。第三进院有前墀联系正殿与北侧的五开间后殿，东西各有配房五开间。第四进院内北侧为后寝殿，后寝殿七开间，歇山顶，带抱厦五开间。后寝殿东西各有配房三开间。院内有东西配殿各五开间，南侧各有耳房一间。第五进院有后罩房一座，七开间。东西各有随房转角房一座，每座七开间。
清代北京王府规制主要规定中路院落的建筑要求，经历一个逐渐细化定型的过程，从顺治九年和光绪年间的两个主要时间节点的王府规制可见其主要变化。本文将历史地图、主要时间点规制和王府现状中的孚王府的中路建筑列表进行对比，可以看出孚王府基本符合亲王府规制，但主要建筑在规制、历史图和现状中存在三个方面的差异。第一，中路第一进院的配楼高度和开间都达不到规制要求。规制中都是两层配楼九开间，但历史地图中的孚王府仅仅是一层配殿七开间，而现状则是二层配楼七开间，可见乾隆京城全图之后这两座配殿进行过改建增高。第二，孚王府的后寝殿展示了后寝殿规制的变化过渡过程，顺治九年的规制规定后寝殿为两重五开间，光绪年间的规制则规定后寝殿为一重七开间，而孚王府的后寝殿则是七开间，但却在殿前加了五开间抱厦。因此可见，在后寝殿经历了两重变一重的合并与开间五进七变大的过程中，孚王府是过渡性的代表。第三，历史地图中的后罩房七开间，不满足规制的要求，但现在已改为两层的后罩楼，具体改建年代不详。
因此，孚王府在最早按照亲王府建造时，在翼楼、后罩楼层高方面都低于规制，但后期都改建为二层，达到规制高度要求。但翼楼的开间没有增加。顺治与光绪年间的亲王府规制中，后寝殿从两重向一重、五开间向七开间进行了演变，孚王府是这一过渡的典型代表。
4 现存状况：仅存三路布局，认清文物建筑
目前孚王府还剩三路院落。中路最南端为五间倒座房，日伪时期中间三间改为街门，现仍为主要出入口，硬山屋顶，筒瓦屋面。红漆板门两扇，内外铺设礓礤坡道。街门内为第一进院狮子院，因院内府门前有一对石狮。院内东西各设“阿斯门”，即满语“旁门”。保存状况较差。狮子院北是府门，面阔五间，进深七檩，歇山顶，绿琉璃瓦屋面，屋顶垂脊上的吻兽数目为5个，檐下为重昂五踩斗拱，额枋上绘有旋子彩画，室内天花上有升降龙天花彩画，朱漆门扇上门钉九纵七横。府门内是第二进院落，王府正殿银安殿前有方砖铺砌的前墀，南有丹陛桥。银安殿面阔七间，有前后廊，歇山顶，绿色琉璃瓦屋面，檐下为单翘重昂七踩斗拱，额枋上绘有旋子彩画，是整座王府中最宏伟、地位最高的建筑。院落两侧各有一座二层翼楼，面阔七间，硬山顶，筒瓦屋面。银安殿后为第三进院，是一个横向狭长的过渡性院落。之后是五开间的后殿，进深七檩，歇山顶，绿琉璃瓦屋面。后殿后为第四进院落，内有后寝殿又称神殿，面阔七间，进深九檩，歇山顶，绿琉璃瓦屋面。殿前建有前墀，后寝殿的东西两侧各建有三间朵殿。东西配殿面阔五间，硬山顶，绿琉璃瓦屋面。后寝殿北侧为中路最后一进院，内有一座二层后罩楼，面阔七间，硬山顶，筒瓦屋面，额枋绘有旋子彩画。中路建筑主要作为办公、会客、仪式和起居场所，基本保留原有格局，建筑整体保存状况较好。
西路原本为王府眷属居住区，南部已经被改建，北部大部分尚存。原有正门三间，东西各带倒座房七间，现大门和西边的倒座房已不存，只有东边的七间倒座房尚存，还残留了一处城砖糙砌的内院墙。门北的垂花门和游廊已被拆毁。西北的四进院落基本保持完整；这四进院落原来均有游廊贯穿相连，尺度小，布局紧凑，院落形态也各不相同，变化丰富。东路原为府库、厨厩、执事住所以及休闲空间。如今临建情况较为严重，原有格局已被破坏，中部剩一座三开间带围廊的轩馆，为园林留下的游憩建筑。另还残留一处内院墙。该路北面有两进院落保存较完整，有倒座房五间，正房三间，东西厢房各三间，院中有游廊环绕。
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