《应对封锁禁运——新中国历史一幕》,新中国的历史,就是战胜困境的历史。

新中国经济史大家董志凯老师的心血之作,首次出版于1993年,2014年再版。

它的跨越时间的价值,就在于证明了:中国这片大地的蓬勃生机和活力,是任何困境都无法消磨掉的。

中华人民共和国诞生之初,获得了难得的和平和独立自主的地位,关起门来搞建设不是中国的初衷,我们想要进入国际市场,却遭到了西方国家国家的军事和经济封锁。

回首那段往事可以发现,当时封锁措施之严厉(全面禁运),纠集国家之多(对中国禁运的国家一度达到45个),持续时间之长(超过20年),在国际关系史上极为罕见。

72年前新生的中国,一开始就要在夹缝中求生存、图发展。

在力量悬殊的险峻形势下,新中国通过正确的应对,对外贸易不仅没有被窒息,反而在封锁禁运中成长与发展。进出口总额在1951年开始,超过了二战前的历史最高水平,并不断增加,扭转了贸易赤字,商品结构也越来越合理,朝着有利于中国工业化的方向变化。

另一边,封锁禁运加剧实施封锁的各国内部的矛盾,导致全面封锁禁运于1957年破产。此次封锁禁运至20世纪70年代以失败告终。

回首过去,我们可以更加无惧风浪,扬帆远航,#祝新中国生日快乐# [心][心][心]

#房地产# 市场

【高能级城市持续向好,低能级城市呈结构性分化】

从各能级城市来看,一二线城市商品房成交量稳中有升,具体城市表现由供应端决定,其中一线及核心二线城市由于城市基本面优秀,均为人口流入型城市,城市经济实力强,各项配套的基础建设如医疗、教育等设施完善,对于投资及刚性需求均为首选,但一方面地方政府对于土地出让金的依赖度普遍较小,另一方面政府对土地出让规模管控严格,从2017年至2021年一二线核心城市的供应量走势来看,全年供应规模保持稳定,致使成交量保持稳定,同时政策上对于核心城市房价的管控趋严,尽管供小于求,但房价涨幅依旧在可控范围内。普通二线城市虽为地方核心城市,对周边城市的人口亦有一定吸引力,但多数产业基础薄弱,经济实力不足,因此地方政府对于土地出让金的依赖度较高,由此导致供应规模高于需求面,因此房价涨幅有限。

三四线城市则不同,其更多由需求端决定。2020年尽管受疫情冲击较为严重,三四线城市房地产市场恢复较慢,不过从房地产市场成交量同比来看2020年7月累计数据已经恢复正增长,同比上升0.7%,后期同比持续向好,2020年12月累计成交量同比上升15.0%。我们认为强三线如徐州、东莞等城市,由于产业发展好,带动经济实力上升的同时吸引了较多人进城就业,产生了大量的住房及租房需求,对当地房地产市场成交形成有力支撑,推动房地产市场上行;普通三四线城市产业发展较弱,多数人口外出就业,叠加新冠疫情的突发,就地过年政策对返乡置业的行情形成一定影响,使得普通三四线需求受挫严重,房地产市场成交下行明显,加上房企愈加倾向于在核心城市、核心区域拿地,造成普通三四线供应面及需求面均较弱的现状,且随着落户政策的放宽,人口向高能级城市聚集的趋势逐渐加强,这种局面将会长期存在。

规模

【房企分化加剧,2021向管理要红利】

从综合实力TOP200房企来看,除TOP3之外,其余梯队房企增速有所放缓。2020年房地产行业遭受较大冲击,上半年疫情对房企的销售、竣工结转与新开工均造成较大影响,下半年随着疫情的好转,负面影响逐渐消弭,但紧跟而来的是严厉的调控政策,从销售业绩表现来看,房企虽多数实现了增长,但增速放缓大势所趋,未来融资政策难有放松的可能性,房企将转向修炼内功,朝着可持续的、高质量的发展方向努力。至2020年,千亿房企虽持续扩容至43家,但行业集中度的提升也意味着中小房企的生存空间愈加紧凑,疫情打断了房企的正常销售节奏及销售策略、三道红线影响了企业融资、集中供地亦重新定义了企业投资,这些政策的出台无疑会让资源加速向强者倾斜,对于中小房企而言,紧抓自己已经深耕的市场,提高市场占有率是当下最重要的事,若有余力,再商讨对外扩张的事宜也不迟。

在此背景下,房企对于2021年的销售增速预期普遍下调,同时去化率的设定也较为保守,从2021年房企目标销售金额与全年预计可售货值来看,除绿城中国与融信中国的去化率目标仍在70%,其余房企的去化率稳定在60%-65%之内。我们认为,随着外部融资被收紧,企业将更加注重内部资金流转,加大力度促进销售回款,提高库存项目的去化率,预计多数房企大概率可以完成2021年的销售目标。除此之外,有息负债增速被禁锢意味着房企销售规模增速被限制,在同等比例的情况下,龙头房企获得有息负债规模更大,推动资源进一步向上集中,行业格局已经基本形成。

开发

【去化受阻叠加融资收紧,房企开发规模进一步放缓】

从房地产行业新开工面积的变化来看,新开工面积梯队越高,其房企平均新开工面积增速越呈现出放缓态势,因此尽管梯队企业数量上升,但占比数据却反而下降,其主要原因是2020年上半年疫情延缓了房企项目的进度,且下半年的三道红线收紧了企业的融资,尤其以试点企业为重要观察对象,因此大中型房企的可动用资金规模缩小,导致新开工面积有所下降,而2021年随着整体环境的稳定,房企新开工面积规模亦会进入平台期,预期未来销售规模增速将持续放缓。

根据TOP200房企不同梯队平均布局城市数量来看,除TOP10之外的其他梯队,布局城市数量均有下降,我们认为主要原因是行业整体环境不好,疫情叠加三道红线,对企业的资金面造成了巨大的压力,企业降负债诉求十分迫切,因此在不影响企业正常运转的同时,削减一部分收效与投入不成正比的布局城市,是可以理解的。从综合实力TOP200房企项目布局数量情况来看,TOP10房企平均项目数量为843个,较2019年上升了46个,其中单碧桂园的项目数量便达到2958个,倍杀第二名的1171个项目总数。

单从城市及项目的布局数量而言,并不能断定公司的未来发展潜力,不同的城市进入难度不同,对企业规模成长的贡献也大相径庭,从房企布局城市类型与数量来看,一般而言主攻三四线城市的房企布局城市数量会相对较多,如2020年深耕三四线的碧桂园布局城市及项目分别高达289、2958个,主阵地在三四线的恒大布局城市及项目数量也十分可观,分别高达234、1171个,但布局高能级城市较多的万科,虽仅布局94座城市,456个项目,销售规模亦为行业翘楚。展望未来,一方面行业环境的持续收缩或迫使房企出让自身项目、收缩战略布局,另一方面投资结构向高能级持续转型也增加了企业扩张的成本,或变相导致企业布局城市及项目的增速下降。

资产

【借力多元业务分拆及收并购,大中型房企总资产快速提升】

分层级来看,2020年,综合实力TOP200房企中,TOP1至TOP20房企净资产规模均值同比增长17.0%至1641.2亿元;TOP21至TOP50房企净资产规模均值同比大幅增长26.8%至487.4亿元;TOP51至TOP100房企净资产规模均值同比增加7.6%至248.4亿元。其中TOP21至TOP50房企净资产规模增长最快,而小规模房企出现净资产规模负增长的情况,资产规模增长分化现象愈加明显。

我们认为,头部房企总资产提升较大,主要有两个原因:

第一,大中房企业务相对广泛,可通过分拆板块上市扩大企业资产规模;

第二,大房企具备融资优势,运营能力相对较强,收并购动作相较中小房企更为频繁,吞并其他企业也是促进总资产规模增长的原因之一。

盈利

【营业收入增速放缓,行业利润率改善难度大】

房住不炒的持续贯彻、三道红线的出台以及两集中供地,彻底改变了行业运行规则,高价地在限价政策下导致利润率下滑的影响终归消退,但未来房企面临的将是严峻环境下的更多挑战。我们认为,未来行业利润率仍将承压。原因在于,2016年以前的低成本土地完成去化,加上高价地结转遭遇限价令,当前利润率已然降至低位,但考虑到“稳地价、稳房价、稳预期”三稳政策的不断推进,行业利润率改善难度依然很大,尽管各企业积极优化内部组织结构,意图降低间接成本以期减少期间费用对利润的侵蚀,但管理成效仍然有待观察。

风险

【房企三道红线指标普遍改善,但需注意假降债真“转”债】

2020年综合实力TOP200房企平均净负债率76.9%,相比2019年同期大幅降低8.9pcts。为了满足三道红线的要求,房企在2023年之前持续加强对净负债率的管控,争取长期维持在100%的要求之内。但净负债率并不是越低越好,杠杆的高低决定公司未来规模的发展力度,为了保持企业实现稳健经营,销售金额保持增长,因此在遇到不错的投资机会时,部分低杠杆企业的净负债率或有不同程度的增长。

从整体平均现金短债比倍数来看,TOP200房企货币资金能够完全覆盖短期有息负债,短期偿债压力较小,但除关注现金短债比指标本身外,还需要警惕部分企业货币资金中受限制资金占比较大将为企业带来偿债风险。

成长

【调控之下房企缓投资,增长动力有限】

2020年综合实力TOP200房企营业收入增速为9.7%,相比2019年同期降低12.3pcts,利润总额同比减少4.9%。不同层级成长速度表现不同,营业收入增速方面,TOP1至TOP100房企增速相对较高,分别为13.4%和13.1%;TOP101至TOP200的中小房企增速相对较小,分别为9.0%和8.2%。从利润总额增速来看,仅TOP1至TOP20利润总额小幅增长,增速为2.0%,TOP21至TOP50、TOP51至TOP100房企利润总额为负增长,降幅分别为8.8%、15.6%。总体呈现大中规模房企小幅增长,中小房企增长受限的特点。

我们认为,在调控趋严背景下,行业格局基本已定:头部房企已达既定规模,增速较缓,而小型房企市场竞争力弱于大中房企,增长空间有限。企业要想长久生存,必须在动荡的市场环境中保持稳定的市场占有率,因此销售规模对不同层级都同样重要,而想要获得稳定的销售增长,企业势必要依靠大量优质地块变现,现有土拍模式无论是从资金方面还是拍地条件方面,对中小房企并不友好,拿地成本无明显优势,再有调控长期难有放松,中小房企将面临生存考验。拿地方面从E50和G30中的47家典型上市房企投资情况来看,2020年新增土地储备共计68375.4万平方米,相比2019年同期减少3.0%,整体投资力度有所降低。我们认为主要原因在于2020年政府调控收紧,加上三道红线的出台实施,房企可用于拿地的资金较为紧张,因此出现新增土地储备同比下滑的现象。而整体新增投资减少也预示未来企业销售规模增长或将放缓。

牛儿,时代变了…

原创 暗影小队 骊龙之师 今天

本文作者:战略兔子

    这几天牛牛在蓝星上又怒刷了一波存在感,虽然是被反复的打脸,但好歹是…露脸吧?先是在蓝星会上被兔家正面给刚了一波,兔家强硬表态支持阿根廷对马尔维纳斯群岛的主权,再是牛牛自己作死去碰瓷大毛,结果被大毛扔的蛋蛋给吓了回来,最后是牛牛家里又来了一大波的散步,让管事儿的约翰牛很是头大…怎么形容牛牛如今的状态呢?就跟《孔乙己》中的孔乙己差不多,一在蓝星上露脸,大家就哄笑的说,呦,这不是当年日不落的牛牛么?怎么也落魄到这步田地了?牛牛是怎么落魄的这里咱们暂且不提,就说说它现在这个心态,摆明了还是放不下架子,拿不下身段,想要单过,又离不开鹰家的庇护,还跟欧村的邻居们闹掰了,对外咬着牙谁也看不上…所以,这这个体格,还敢保持这样的心态,那四处挨锤打脸也是必然了。

    不仅是像孔乙己,牛牛也有点阿Q的精神,对蓝星谁说话,都是上来一句:我们家先前比你家阔多了!阿Q那是说大话,但牛牛可不是,牛牛家先前确实阔,但现在…已经是落魄了。用那句台词就是:下来了,就要有下来的觉悟。可牛牛不仅没有一丁点的觉悟,还一个劲打着滚儿的作,这就很让人无语了。特别是对于兔家,其实以我对牛牛的了解啊,在它内心深处,兔子就是个泥腿子,是当年被它反复按在地上摩擦割肉的那种,当年的泥腿子现在即便是阔了,人家老牛家也是看不起的,这个就叫人家心里的范儿…所以不论是从听鹰家的话当腿子,还是找回当年的自信心体现自己的强大,牛牛是武大郎想吃奶,那是跳着脚的嘬(作)。从翔缸到蓝海,从高原到西域,凡是这些年兔家所要面对的埋汰事儿,鹰家首当其中不说,牛牛的身影也是如影随形的。特别是今年以来,你牛牛自家的疫情还没搞定呢,就要派舢板来兔家的蓝海找存在感,这是什么样的一种精神啊?倾家荡产也要保个面子,可面子是这么保的么?也是无语。

   兔家还算好说话的,反正你要来,我就强势的围观,然后跟着捞鱼打灯就是了,可大毛家可不给牛牛什么脸面,现在都成啥实力了,还指望挥师两洋,定鼎蓝星呢?这不,废话都不跟牛牛说那么多,一溜的蛋蛋扔下去,牛牛的脸面直接成了画饼,夹着尾巴就灰溜溜的回去了。恩,这很大毛…但兔家不一样,兔家是讲理的,你不来找我们的事儿吗?那行,马尔维纳斯群岛的事儿咱们拿出来说说吧,你看,这地方离我万里之遥,我们这纯粹的就是支持正义的事业嘛!关于马岛的事儿啊,我看网上说啥的都有,包括现在阿根廷的发言,在感谢兔家的同时,仍旧保持了一丝理智,没说兔家一支持,那边就直接要上岛开干的。这其实也不怪阿根廷,因为这个家伙吧…如今的实力比当年加尔老铁的时代差得远了去了,恩,有兴趣的朋友可以看我很久以前写阿根廷系列故事(失落之国,潘帕斯的雄鹰(上)、失落之国,潘帕斯的雄鹰(中)、失落之国,潘帕斯的雄鹰(下)、失落之国,潘帕斯的雄鹰(马岛之战)),包括马岛之战在内都详细的说过。虽然现在阿根廷真要是收回马岛牛牛也只能望洋兴叹,但相对于牛牛的衰落,阿根廷更惨…

    所以…大哥不笑二哥吧,而且本身这事儿啊,兔家在大义上声援一下是正义直言,但是直接插手的话那肯定是不合适的,也不符合我们的利益。但就像牛牛和鹰家天天打各种牌找我们的事儿一样,现在兔家也开始打事关它们切身利益的牌来进行反制了,这代表着什么?战略上的反制,自此已始…当然,还有一些朋友调侃道,牛牛要是再看不清形势,仍然跳着脚的来找兔家的事儿,那我们就要支持北爱的合理诉求了…恩,话说之前也不是没有支持过,虽然话说的很公允,我们兔家是支持蓝星各地的动物向往心中的自由嘛…至于说牛家的散步之事…唉,这就是牛牛自家的家务事了,但凡它们管事儿的干点正事儿,用点子智慧,也不至于如此…可毕竟人家是好几家轮着到台上话事的,通过收集到的消息和资料看,也有着相互缠斗的影子在里面,恩…这是人家的体质,咱们作为外人也不便多说什么,反正…闹腾吧,使劲儿闹腾,至少它还在闹腾就证明还有一口气儿,真要连闹腾都闹腾不起来的话,那就真的是落日无晖夕阳西下了。

   怎么形容现在牛家的状态呢?当了鹰家的腿子却不甘心,与欧村一刀两断又多少有点后悔,可即便是后悔也坚持继续最犟,同时为了在蓝星上彰显自己的实力和话语权到处挑事,捏柿子还专挑硬的去捏…这脑回路也是没谁了…要我说啊,牛牛还是专心的去干回老本行,去北海捕鱼得了,下去了就是下去了,昨日黄花有啥可留恋的呢?当然了,这样的观感吧,也就是大毛和兔家这样蓝星有数的大动物能这么看待,对于大多数的小动物而言,牛牛仍然是很强大的,所以不管是汝法还是汝牛,那都是大动物才有的权力,而小动物们…时刻夹紧尾巴在夹缝里求生存左右横跳才是正理,不然像当年的阿根廷一样,挑来挑去挑了伍常来刚正面,也是自寻死路了。总之,时代变了,但牛牛的思想还没有转变过来,小树不修不直溜,牛不撞墙不回头,牛牛且得撞上几回墙,吃上几次大亏,才能把心态转变过来呢…

(本文手打原创,欢迎转载推荐。)


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