从供求关系角度看燕郊楼市的投资价值

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燕郊距离天安门广场30公里,距离北京市政府4.8公里,独特的地理位置使得燕郊成为过去20年中国城市化发展最快的地方,由一个仅仅几万人口的小镇一跃成为人口百万的中型城市。

2000年后,随着北京城市快速发展,燕郊迎来发展的快车道,当时燕郊楼盘打出的广告是:30分钟到国贸,从燕郊出发,经过通燕高速、京通快速可以方便的到达国贸CBD。因为快捷的交通,大批在北京东三环、东四环工作的人开始置业居住在燕郊。

2016年,北京副中心建设开始加速,副中心的北京行政中心、运河商务区、环球旅游度假区开始快速建设,吸引大批购买力到燕郊买房,燕郊房价在飞速上涨。下面我们从供求关系角度来谈谈燕郊楼市的投资价值。

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供给侧来说,燕郊现在的二手房数量是30万套左右,这其中大概15%是1980年代2005年建设的多层步梯楼,步梯楼大部分是燕郊30多家央企建设的内部单位房,少部分是开发商建设的商品房。2005年后,燕郊住宅以高层电梯楼为主。燕郊的居住人口密度很高,交房三年以上的小区,入住率是80-90%。就二手房来说,并没有多少供给给后面的居住人群。

新房供给方面:2017年燕郊实行严格的房地产调控后,楼市成交不活跃,住宅用地供给量很少,今年新拍土地可建2000套左右住宅。目前库存可售住宅数量是7500套左右,这其中有一半是开发商不打算短期卖出的。为什么不卖出呢?是因为以前拿地价格低,成本低,开发商觉得现在的价格太低,以后涨价了再卖。资金没有压力,持有就是了。

今年以来,在三道红线的压力下,很多开发商资金压力大,而燕郊的开发商正好相反,没有多少资金压力。燕郊的开发商以本地开发商为主,规模不大,杠杆率低,主要立足本地开发,他们拿地早,成本低,有的是现房销售,不着急出货,慢慢卖就行。

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说完供给,我们说一下需求。燕郊虽然有4家上市公司,8所大学,30多家央企,有很强的本地需求,可更大的需求还是来自于在北京工作的人,燕郊是北京的睡城,每天有20多万人到北京去工作,这些人居住在燕郊,在北京工作。
以前燕郊人在北京最大的工作地是东三环的国贸CBD,现在,随着北京副中心的建设,新的以燕郊为居住地的就业人群产生了。
副中心运河商务区在快速建设中,运河商务区占地面积20.8平方公里,相当于3个陆家嘴,是世界最大的CBD。运河商务区一期工程674万平米写字楼今年年底完工,今年、明年、后年完成招商工作。以20平米提供一个就业岗位算,674万平米写字楼需要33万多人就业,这些就业人口大部分会在三年内产生。
环球度假区一期工程已经完成,并在今年9月份开业了,环球度假区直接解决就业人口1.2万人,加上周边其他就业人口,新增就业人口1.5万人以上。
这些新增就业人口,都需要住房,他们会住在哪里呢,是燕郊吗?

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首先来说,通州本地的住宅项目有限,规划的住宅用地不多,目前在售项目6个,2500套房子左右。
如果通州不能解决住房问题,那么这些人就会住在通州两侧,西侧是朝阳区,东侧是燕郊。考虑到在通州工作的白领大部分没有北京户口,也没有北京的购房资格,加上朝阳区的房价较高,因此这些新增就业人口,大部分会到燕郊买房。
从顶层设计来看,副中心和以燕郊为代表的北三县是一体化发展,要打造跨区域的职住平衡。副中心工作,燕郊居住将成为大多数人的选择。
目前朝阳五环外东坝的房价7万多,通州副中心运河附近的房价7万,燕郊的房价2万多。无论是从购房资格来说,还是从住房价格来说,燕郊都是大多数人的选择。

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交通出行上,从燕郊到副中心,通过通燕高速坐公交或者自驾车25分钟可以到达。
未来厂通桥建成后,从燕郊到副中心CBD 约20分钟可以到达。
京滨城际建成通车后,从燕郊到副中心CBD约10分钟可以到达。
地铁22号线建成通车后,从燕郊到副中心CBD约8分钟可以到达。
一个规律:如果在30分钟车程内出现大量高端就业岗位,那么附近的房价就会快速上涨,这个现象在很多城市都出现过,从来没有意外。

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一边是巨大的需求,一边是有限的供给。未来房价怎么走?不难判断。机会偏爱有准备的人,可不是每个人都有耐心去准备,都有一双慧眼发现机会。#v光计划#

【纪要】嘉元科技(688388)交流纪要20210929
Q1:今明两年的主要产能建设项目和山东收购项目的进度如何安排?未来远期的规划?

总部这里的产能是2.1万吨,今年到现在生产加班加点,实际的产量能达到2.6万吨水平。第二个基地是白渡基地,分两期建设。一期的规划产能是1.5万吨,二期是1.6万吨。一期的建设分为三座厂房,1号-3号,1号厂房目前正在进行设备安装,2号厂房已经封顶,三号厂房正在进行地基工作。1号厂房会在12月中旬左右逐步投产,到春节前会把所有的20台设备安装完毕投入生产。春节之后,2月中旬开始安装2号厂商的设备,到3月份2号厂房安装完成,3号厂房4月份投产,4月底之前一期的1.5万吨要达产。5月份开始进行二期1.6万吨设备的安装,目前二期地基基础已经起来了,因为厂房在结构上进行了改进,一期是使用混凝土屋顶,进度比较慢,二期全部使用钢结构屋顶,会把整个的建设周期从14个月左右缩短至8个月。到8月份完成设备安装全面达产。这3.1万吨产能实际产量能达到3.8万吨。所有的4u和6u都能够生产。

第二个基地是山东基地,7月份进行洽谈,8月份就收购过来了,山东基地环评和能评是按照3万吨规划的,目前占地68亩,总资产1.6亿多,我们收购时候是有2.03亿,溢价不多,现在有16台设备,一个月是400吨,一年是5000吨产能。还有16台设备已经定了,在春节前就要安装进去,如果按照这个速度,到春节前能达到年产1万吨。同时旁边还有一块地,可以建1万吨,春节前要把基础建起来,到明年下半年8-9月份,能达到2万吨产能。山东当时接过来的时候主要是中低端的,面对的客户也是小客户为主,经营情况比较辛苦,接过来之后,会进行技术改造,派了两帮人过去提升技术和品质,未来来拓展大客户。

第三是宁德基地,紧靠宁德时代,第一期建设是1.5万吨,第一期的基础已经起来了,因为宁德那一块地靠海,属于滩涂地,下面是淤泥,所以起地基花费了很长时间,如果地基起来之后会是比较快的,设备都是定好的,到明年下半年可以进行安装并达产。这个过程中会启动二期,旁边还有两块地,一个是140亩,一个是200亩,未来在宁德那边一共会有4-5万吨的产能。

江西赣州基地上周刚刚开工,计划是4万吨,目前第一期是2万吨,一共是240多亩。江西基地除了可以生产锂电铜箔,还可以生产高端电子电路铜箔。我们现在是有两大类的产品,一类是锂电铜箔,占比90%以上,另外是高端电子电路铜箔,附加值非常高。电子电路铜箔生产需要环境合适。市场非常大,每年全国对电子电路铜箔的需求量是37万吨左右,其中高端电子电路铜箔主要靠日本和韩国进口,大概有6-7万吨。国产的主要是中端偏低端。公司现在正在广东省审批一个5万吨的电子电路铜箔的项目,如果通过梅州这边的电子电路铜箔产能也要增加。这个项目省里已经签了。

公司预计到2025年全国的锂电铜箔产能能达到70-80万吨的水平,嘉元科技的几个项目加起来能够拥有25-30%的市占率。

外国客户现在公司也都在接触,一起海外客户的需求公司的产能没有办法满足,现在逐步扩产出来之后,也在积极地和海外客户接触来消纳扩充的产能。

下一步还要搞一次定增,如果能够搞到40-50亿,因为对资金的总需求量未来五年会在150-180亿,我们企业自身的效益平均每年有7-8亿,银行贷款有一小部分。

Q2:对于山东项目要做哪些技术升级?

首先是一些工艺的提升,之前生产产品的性能表现达不到我们的要求,有些工艺是不符合做高端产品的,制造过程的参数都要按照我们的要求。现在已经建了一个厂房,里面有一半的厂商是有16台设备在生产的,还有一半的厂房是富裕的,我们这边分两步走,富裕的厂房新建的设备会直接根据我们总部这边的要求去建设,对于正在生产的5000吨产能的设备进行改造,导入我们的生产工艺和管理体系。山东那边新投入的产能的资本开支水平和总部这边是差不多的,固定资产大概是1.7个亿左右,因为厂房本身是建好的,员工宿舍,食堂等基础设施也是现成的,所以会省一些,主要的投入就是设备和投产之后的现金流。旁边再建的一万吨产能要7-8个亿。

Q3:山东那边会导入国产的阴极辊,设备投资上是否会减少?

会少一些,国产设备大概便宜30%。目前对于国产设备的评价是越来越好了,我们工艺上也会针对国产阴极辊做适当调整。用国产设备做6um铜箔,之前良率会差3-5%,现在基本差不多了,主要是阴极辊国产的波动会比较大,但是我们如果用到效果不太好的可以跟供应商去更换。国产的阴极辊都是没有焊缝的,日本的是有焊缝的,所以这方面还是更好的。总体国产的稳定程度一致性上还是达不到进口的,我们买的时候会多买几个,如果遇到不好的会换。

以前日本的阴极辊比国内的还便宜,最便宜的时候有买到120万一个,现在已经到250-260万了。

Q4:设备是自己定制的吗?

铜箔的设备通用的是比较多的,但是一些关键的还是我们自己定制的。

Q5:我们的能耗问题?

地方政府非常喜欢我们这种企业,我们属于高能耗,但是产的东西比较值钱,一吨耗电是8000度电,价格到10万多,折算下来是非常好的,限电对我们影响不大。

Q6:国内阴极辊的产量有多少?

主要有两家,一家是300根,两家一共一年能有600根的产量,对应大概20万吨的铜箔产能。阴极辊以前是120万一个,现在涨到了260万一个。

Q7:国内设备厂如果能够达到标准,国内的铜箔产能会不会上量非常快?

理论上是的,但是铜箔一方面是重资产,一方面是重技术,技术不是买过来设备就行的,很多工艺上的问题。

Q8:电子电路铜箔目前的价格?

现在这一块每个月是200吨产能,标薄产品,价格上和锂电铜箔差不多。

Q9:公告数据估算价格比同行低?

诺德的公告价格是包含了覆铜板的价格,所以显得更高,市场价格是很透明的。

Q10:加工费过去一年的变化节奏?未来的变化趋势?

加工费去年20年上半年受到疫情影响比较大,停滞不涨。下半年健康起来,今年和未来2-3年的趋势是往上涨的。铜的价格从4万多涨到7万多,加工费也涨。但是涨价也要理性,不能天天涨价,赚的是快钱,实业赚快钱多了必死无疑。需要有一个合理稳定的价格保证整个产业链的持续发展。价格逐步往上走依靠创新和产品结构的改变。明后两年的供需还是会偏紧张的状态,价格预计还是会上升的趋势。

Q11:不同客户的价格差异?

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作者 | 史蒂芬
来源 | 公众号:史蒂芬专栏

从毕业2年起就陆陆续续接到过不少猎头的电话,其中不乏替苹果公司找人的猎头。

也许工作经验逐渐增加的缘故,从今年起电话我的猎头越来越多几乎每个月都有两三家,其实我也没有在各种人才网更新我的简历。

还记得第一次接到猎头的电话,简直不敢相信耳朵,因为我印象中只有大牛比如技术专家、经理总裁才是猎头的菜。

想不到我胡汉三也有今天这待遇,当时恨不得把猎头当做爷供着,有问必答。

后来接这些猎头电话渐渐多了,这猎头专不专业立马能够判断,不专业的猎头懒得和他费口舌直接拒绝。

前几天还接到一个小姑娘的电话,一上来就问你工资多少。

我说 ,你刚刚做猎头不久吗?

然后我竟然还有功夫和她闲扯了半个小时,教她别的猎头是打电话的,还要她加了我微信公众号,我是有多闲^_^。

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言归正传。

传统行业(特指传统制造业,电子,机械之类)的猎头有个明显的特征,就是为外企找人居多(我遇到的猎头几乎都是为外企找人的),哪怕只是个普通工程师职位。
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也许是外企思想更加灵活和超前。

而替国内民营企业招人,也不是没有,但多以管理职位比如经理总监级别居多。
对于猎头而言,人才才是稀缺的。

往往是手握用人单位的职位,但是却找不到合适的人。

所以不要以为猎头要挖的人就是非常牛逼的人,实际上是猎头觉得这个人有点挨得上边就会打电话过来了解一下情况。
猎头青睐以前在知名外企或者国内知名企业的(像比亚迪,格力,美的这种都可以,不过要求的工作年限要长一些)的人。

我的第一份工作就是在某世界五百强德资,所有找我的猎头几乎都是奔着我在这间公司的工作经验来的。

其实猎头或者外企不是很注重你是什么学校毕业的,只要是个本科就好了,工作资历才是王道。
是不是意味着没在知名企业做过的人就没机会了呢?

也不是,只要你确实在本行业有相当的经验(5年以上),既然是外企,所以当然的你的英语要起码过关(不一定要非常牛逼,至少能够结结巴巴应付得了工作上的沟通吧)。

不然就算被猎头盯上了也是白搭,这点也非常重要,我有推荐过很多十年八年经验的朋友给猎头,专业技术都非常牛逼,但是英语实在是一句话也说不出而被刷了。

简单来说,英语(至少能说几句)是必要条件,然后要么是你在知名企业工作过一段时间,要么你在所处行业非知名企业有相当的工作经验。

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也许有朋友问,猎头是怎么找到你的呢?

猎头找人的渠道,据我所知有如下:

猎头自己注册人才网的企业版账户,然后在人才网上搜。

猎头公司有巨大的简历库,而且不同猎头公司之间信息有一定共享(因为猎头流动性也很大),所以只要有一个猎头找过你,其他猎头也会来找你。

猎头通常会通过各种渠道弄到各大知名公司的内部通讯录。

候选人的推荐,如果被猎的人没有兴趣,猎头会想方设法要他推荐一下自己的同事朋友。

在Linkedin 、猎聘网等这类求职的社交网络寻找。经常也有Linkedin上的猎头通过站内信联系我基本,linkdedin上的猎头基本素质还是可以的(至少懂英文嘛)

综上,如果想要被猎头看上,最重要的是你要让第一个猎头能够找到你,以后就有源源不断的猎头来找你。

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至于怎么被第一个猎头找到,如下办法:

首先当然你要有点实力,比如工作年限,或者能力特别优秀。

简历挂在网上,哪怕不找工作,每天勤快刷新一下让自己排在前面(51job貌似是猎头最多的),自然有猎头光顾。

注册一下linkedin,在上面用英文把自己的简历填好,留个邮箱。

这里的猎头素质和提供的职位都是非常好的,像招聘苹果职位的猎头有几家都是linkedin来的。

知名外企的人,就不要担心猎头的问题啦,因为猎头通过企业的通讯录就能找到你。

再向读者介绍一下五行这个概念。

现在有很多人患一种怪病,就是一生气就会拉肚子,这从中医上是如何解释的呢?中医理论里,肝属木,肝对应人的情绪是怒,一般人发怒时,血气是往上的,于是就有“争得脸红”“怒发冲冠”这些词语,这对应着树木向上生长,所以肝的气机往上,人一旦发怒,就会加强肝的气机,使血液逆行,而如果肝部经脉有郁结挡住了,会怎么样?那么那些气就只能往下行了,脾胃属土,我们都知道,树木长在土地上,气往下行,就直接回到土里面去了,如果那人脾胃虚弱的话,就会有木克土的情况出现。这种问题,不只是要从胃下手,还要从中医意义上的肝上着手。予以疏肝补土的药物,把郁结疏散,把脾胃调理好,就不会出现这种情况了。

现在西医对于一部分的急性腹泻,呕吐,胃痛等有明显效果,但是如果是一些慢性的,或者是长期的,就束手无策了,所以现在很多人都有胃病,长期受胃病的痛苦,却一直治不好。无可否认,这是西医理论的一种缺失。而且这个还可以从中医五行里面分析,木克土,土克水,水克火,火克金,金克木,肝属木,脾胃属土,人生气的时候加强了木,克制脾土,导致腹泻腹痛。根据五行相生相克,可以辅助认识很多病的病机,所谓病机,就是生病的根本原因。

◎五行与数学数字,都是抽象思维

很多人说中医不科学,中国文化不科学,其中金木水火土五行就有很多人诟病,唯物论者更加对这个嗤之以鼻,说世界由金木水火土五种物质组成,这个理论荒谬之极,其实他们不知道的是,中国从来没有说过金木水火土是五种物质,五行是五行,五行不是五种物质,它自成一体,它是抽象出来的,而它抽象的对象,是天地运行规律,这时,绝对会有人说:“我是唯物论者,不要跟我说什么抽象这种虚无缥缈的东西。”但是他们不知道的是,数学从一开始就是抽象出来的,数字1234567890难道是实物吗?如果不谈抽象,整个科学的基础——数学,就会作废,而整座科学大厦,会随之坍塌。

但随即又会有人反问,数学的1234567890这些数字都可以代替实物的,金木水火土土能吗?如果问出这个问题的,绝对是对中国文化的无知者,金木水火土能代表物质,也能代表过程,正如数字“1”能代表一个苹果,也能代表一箱苹果一样。下面看看《黄帝内经》对于金木水火土中对于木的论述:

“在天为风,在地为木,在体为筋,在脏为肝,在色为苍,在音为角,在声为呼,在变动为握,在窍为目,在味为酸,在志为怒”

正如数字“1”可以代表一台车,也可以代表一个国家,也可以代表一个地球,当然也可以代表一车梨子。这就说明,凡是抽象之物都可以代表一种同类型的物品,物以类聚,数字“1”代表着数量上同类型的物品。

◎物以类聚,五行以群分

而中国五行中的木就可以代表着一个类型的状态、动作。五行可以分为天地五行和人体五行,在天地五行中,木在方位上属于东方,在天是风,在地就成了植物,在人体五行中,木对应着筋,所以人体的筋也是属木,在内脏是对应肝,它对应的颜色就是青色,在音声为角音(中国古代把音声分为宫、商、角、徵、羽),在声音是呼时的声音,木气变动时就会握紧(抽筋),在上开窍于目(七窍中的目窍,所以很多人说眼睛不好与肝有关),在味道上是属于酸味,在动作上是一种握的动作,就如同握拳那样,肝癌病人晚期是不能握的,人体五行中人在生气时会影响到肝的,同时肝气郁的人也会容易生气。这些都是属于五行中的木。

其实,用五行去把天地和身体的某类特征抽象化,归类总结,这样对于辨清疾病有极大的好处,而且根据五行中的生克变化,来推导出病情涉及的脏腑,以便用药时全面顾忌,这样,人们生病时,中医可以根据病人的生病时出现的病症,来推断病人病在哪个部位,涉及哪个脏腑,然后根据精确的用药。

◎五行具备,相生相克,自成平衡

人的身体是五行具备的,五行有生有克,用现代一点的话讲,是有加强也有制衡,这样构成了一个大的整体,如果平常身体很好,五行就会自动相生相克,各种力量达到平衡。一旦这种平衡打破了,就会出现病症,也许是木过强了,金无法克制它,所以它就去欺负土,于是病人就会胸肋苦满消化不良,再严重点就会出现胃炎,胆结石。所以中国文化的智慧讲究的是平衡,这个不能多,那个不能少,这是天地的道理,是人类社会的道理,也是人体的道理,因为人生于天地之中。

本文摘自紫薇宫阙的新浪博客,最早源自天涯社区“与君共度春花秋月 - 带你认识中医”,现已成书

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关于作者

史蒂芬,某知名外企高级工程师一枚,网易云课堂认证讲师,已经写了50万字关于职场和英语的文章。本文经史蒂芬的专栏(微信公众号: stehouse)授权转载,如需转载请联系原作者。

衍生阅读:

【幽哥文章摘录- 年薪40万的人求职,也是通过前程无忧、智联招聘吗?】

猎头渠道,是年薪30-100万之间的人,最主要的求职方法,更是投递简历的方法。

猎头就是个中介,用来介绍高端人才的,一家公司能够请得起猎头来招人,那是很慷慨的,工资也非常可观。

正常来说,猎头推荐的职位其工资是我们自己投递简历能找到的市场价的1.5倍甚至2倍。这句话太简单但很长,甚至你不能理解。

我再举例说下:比如你目前月薪8000,自己前程无忧等投简历找工作,能拿到的Offer一般月薪在9000-13000之间,而猎头给你推荐的岗位,月薪会在15000-20000的样子,且都是知名大公司。
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通过猎头来求职,有什么好处呢?

好处就太多了,你听我的去做即可,我没时间过分展开来,去详细讲为什么。主要的你记住就行:

一,工资高;

二,投简历不容易被目前公司和熟人、客户等觉察;

三,入职成功率高;

四,猎头会根据这家客户的企业文化、岗位要求、面试主管什么样等具体信息,去告诉你求职时候的注意点,甚至你让猎头帮你改下简历,也是可行的;

五,增加职场人脉,这位猎头所在的公司必定是专业做高端人才招聘的,这次不行下次他们还有其他客户的其他职位,且这位猎头也会跳槽或者继续升职,你认识了同城的一位猎头公司的主管、经理、总监,对于职业生涯的跳槽和提升来说,都是人脉;

六,等等。

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继续说猎头渠道,既然这么好,那如何行动呢?

如下,你通过猎聘网,选择“职位类型”时,你点选那个“猎头职位”,求职期间,每个月投递出去10份这种职位即可。

猎聘网就是猎头出生的人创立的,他们有很多猎头合作资源。


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